2016年5月30日月曜日

『プレミアム分譲マンション5選!』教えます♪


宇都宮市のプレミアム分譲マンション!5選!


昨日お伝えした、資産価値の落ちにくい、プレミアムマンションン!


現在建築中の馬場通り3丁目のマンション以外の残り4件のマンションをご紹介致します。



まず、おすすめプレミアムマンション1棟目は??









地元の方なら誰でも住んでみたい憧れのロケーション!

宇都宮のシンボル二荒山神社に面する、長い間、栃木県内の地価1位を守り続けた商業地にある分譲マンション。

宇都宮の分譲マンションでは数少ない内廊下タイプの高級仕様!

ホテルみたいです♪



こちらの物件の一押しのお部屋は北東向きの角部屋です!

(南向きは日当りが良すぎて、夏場が大変なので東向きがオススメ♪)


二荒山神社と八幡山公園を望める眺めが素晴らしいですよ♪



築6年ほど経過してますが、

現在の相場では、販売価格よりも中古売買価格の方が高く取引されているお部屋が多いのが現状です!




2件目は??











こちらはJR宇都宮駅西口から徒歩3分のタワーマンション!

なんといっても都心へのアクセスが抜群のロケーション♪

丸の内までドアツードアで1時間!!

首都圏郊外にマンションを買うなら、こちらの環境の方が便利が良く!

コストパフォーマンの高いマンションではないでしょうか。



築16年ほど経過しておりますが、人気のロケーションで

同様の築年数の物件と比べても、資産価値の下落は少ないです!






3件目は??







ザレジデンス宇都宮→詳細はこちらへ


こちらもJR宇都宮駅西口から徒歩3分の分譲マンション!


【オヴェスト宇都宮ザタワー】のお隣です。

築5年ほどでまだまだピカピカの物件です。




昨日、ご紹介した物件と今回ご紹介した4件はいずれも、市街地再開発エリアの物件になります。









私がプレミアム認定する物件で、唯一、市街地再開発エリア以外の物件とは???















ベルコート→詳細はこちらへ




駅東エリアの、巨大複合施設と一体に開発された分譲マンション!



ショッピングモール・映画館・スポーツジム・温泉施設・大型電気店を要する巨大複合シティに面するプレミアなマンション♪




こちらは今後LRTの開通とともにすぐ近くに、駅も設置される予定なので人の流れが更に多くなることが予想され、末永く資産価値が保たれるでしょう!






以上5棟です。

ご紹介したすべての物件に共通しているのは??




プレミアム『特別な立地!』




これからは宇都宮でも不動産の2極化が更に鮮明になるのは間違いありません!


資産価値の気になる方は、一流の立地ではなく


『プレミアム』 

特別な立地の物件を狙い!


更に!


その中でも最高のロケーションの物件だけを選別して購入する!


プレミアム×プレミアムが資産価値を守る賢い術になるでしょう。





ただし、そうは言っても、中古の場合、


プレミアム物件がいつ市場に出るかは誰にもわかりません。。。





そんな皆様の、要望に応えた!!


弊社の新システム、『宇都宮分譲マンションカタログ』

メールアドレスとお名前をご登録して、購入ご希望のマンションの売り物件が出たら、リアルタイムに情報がメールで受け取れる、新サービスを開始いたしました!









『あなたが欲しいと思うマンションは、みんなも欲しいと思っています。』





資産価値の高いマンションをお探しの皆様、是非ご活用下さい。









★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2016年5月29日日曜日

『プレミアム分譲マンション!?』中心市街地の再開発プロジェクトについて!

宇都宮市の馬場通り3丁目、パルコ東側の大通り1丁目の交差点角地に!!


地上31階、地下1階、高さ107.77m(最高108.45m)、総戸数238戸の超高層分譲マンションが建設されます!



宇都宮市のHPより引用

1、2階は店舗で、3~30階に住宅238戸が設けられル予定で、 

栃木県で初めて

地上100mを超える建物になります!


2016年2月18日に起工式が執り行われ、 2018年12月の完成を目指しています。

完成するとこんなイメージになるのでしょう☆



楽しみですね~♪


宇都宮市の中心市街地も再開発が進んでどんどん良くなっていくでしょう!


大通りを挟んで、向かい側の場所も再開発が検討されていますが。。。
地権者をまとめるのが難しく、なかなか計画が進んでいない模様です。。。


周りの開発に触発されて、市街地の集積化が進むと街も活性化するので期待したいところです。


さて!

今回、建設されるマンションですが、

投資家や資産家の皆様にもオススメの物件になります。



宇都宮市の分譲マンションでも、特に価値が落ちにくい、

特別な一等地に位置する数少ないプレミアムマンションになるからです!



さらに!

最上階の角部屋など、のプレミアムルームは資産価値が安定した、比較的安全な資産になるでしょう。



プレミアムマンションのプレミアムルームの購入層は富裕層の方になりますので、一般のお部屋とは異なる値動きになります。


価格よりもロケーション!

いいモノにはお金を惜しまない!


お金持ちの方はそんな発想の方が多いです。



プレミアムマンションは

年月が経過しても価値が落ちにくく!

流動性が高く、資産価値も保ちやすい!


相続税対策や資産分散の1つとしてご活用するのも良いでしょう。



分譲マンションを購入する場合、資産価値を維持するために重要なポイントは?

その物件の最高のお部屋を購入することです!


☆最上階☆角部屋☆特別な仕様のお部屋 などは流動性が高く、売りやすく貸しやすい!

つまり、資産価値を維持しやすい!

誰だって、数あるお部屋があるマンションの、最高の場所に住んでいるのは気分がいいですからね。





ちなみに、私がオススメする宇都宮市の『プレミアムマンション』は全5棟あります!

そちらは、明日、詳しくご紹介いたします!





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2016年5月28日土曜日

プチバブルでも『今!』マイホームが必要。。

今のプチバブル相場でも、


どうしてもマイホームが必要な皆様も多いと思います。。





実は!私自身も新たなマイホームを探しています!


引っ越しのタイムリミットは約6ヶ月後位までなんです。。。




うちの奥様は車に乗ることができないので、徒歩でも便利に生活できる、宇都宮駅周辺&中心市街地にエリアを絞ってお家を探しています。



この街はマイカーを乗れない方々には厳しい街だと常々感じます。。。



これからのLRTの開業に期待したいです!




プチバブル相場で。。。

5年位前に比べると、


今の新築分譲マンションの価格は20%~30%値上がりしていますね。。


中古マンションも同様に20%位は軒並み値上がりした価格で取引が行われています。。


土地や中古住宅の価格はあまり変動がないので良いのですが。。。




中心市街地エリアでは、ほとんど物件が出ないのが現状です。

→サンプランの宇都宮不動産マップ検索



我が家のように、駅周辺&中心部エリアに限定して物件を探されてる皆様は苦労されているのではないでしょうか。



全国の中核市同様に、宇都宮市も中心市街地の空洞化はいつも話題になりますが。。。

中心市街地の住宅需要は旺盛なのです!!





宇都宮市からの補助や助成金を受けられるメリットもありますが。。


中心市街地の良質な物件は賃貸でも売買でもすぐに決まってしまうのが現状です!





逆ドーナツ化減少はここ宇都宮でも確実に始まっている


のは常々感じております。






そんな中でも今が買い時の皆様は今ある物件から選ばなければなりません。



もちろん5年、10年待てるなら話は別ですが


1年程度では大きく変わらないでしょう。



結婚、子供の成長などなど今買うべき人たちに『待ちなさい!』とは言えません。


その方たちにとっては「今」が買い時なのですから!





資産価値と家族の幸せのバランスを取るのは簡単ではありませんが。。




皆様に良い物件に巡り合ってもらえるように、日々業務に邁進いたします!!








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2016年5月26日木曜日

売主様、必見!?あなたのお家はバーゲン品?

サンプランでは!


中古マンション&中古住宅を専任媒介でご依頼いただいた売主様に



ホームステージングサービスの提供を始めることになりました!!





「ホームステージングって何??」 





それは。。


あなたの物件を早く!高く!売るための画期的なサービスです!








日本ではご自分のマイホームを売却する際に、現状のまま売却するケースがほとんどです。



写真を見て頂ければ、一目瞭然ですよね!




あなたのお家はキズ物のバーゲン品?


高くても手に入れたいステキなお家?




欧米では、売主自身がコストを負担してホームステージングを直接依頼するのが一般的です。




買主さんの立場になって考え、


「本来持っている価値を引き出し!デザインする!」




具体的には?


物件の市場ニーズを意識しながら「購入ターゲット」を想定したコーディネートを行います。


売主さんの「個性」や「生活感」は消し去り、その物件が持っている魅力を最大限に引き出すことを目指して、


分譲マンションのモデルルームのような演出を行い、



購入希望者に対する第一印象を良くして、その家での暮らしを想像させます。






何もない空間を見て、そこでの自分たちの暮らしをイメージするのは難しいものです。



人間心理では、そこに自分が住んでいるイメージが明確になると、その物件が欲しくなる!



モデルルームや住宅展示場に行ったことのある方ならよくわかるのではないでしょうか。







不動産売買の現場では、

買主さんから販売価格の10%前後の指し値が入るケースがほとんどです!



例えば、

3000万円の売出価格も、最終的に契約にいたる金額が2700万円前後。


ステージングにかかる費用は物件の価格の約2%となるので、このケースでは60万円。


60万円かけて、3000万円で売れれば、

240万円得する!



何もしなければ。。。

240万円分、損することに。。





日本の中古物件の売主さんは、住宅を資産としてとらえる感覚が希薄で、


「もう自分は住まない家だから、どうでもいい。。」


そんな考えの方が多いのも現実です。。。




売主さんの「どうでもいい。。」家が、


買主さんにとっては家族と暮らす大切な家になる!





買主さんにとって、「高くても手に入れたいステキなお家!」を提供することは


売主さん、買主さん、双方にとって満足できる不動産売買になるでしょう。






これから日本は人口減・世帯数減で空家問題がさらに深刻になるでしょう。


他の売主さんとの差別化をするにも、

ホームステージングは有効なツールになるのは間違いありません!






弊社では、売却物件のホームステージングサービス全般を受託しておりますので、


ご希望の売主様はお気軽にご相談下さい。









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2016年5月25日水曜日

宇都宮市とLRTについて その1

宇都宮といえば??


全国ほとんどの皆様は。。。





「餃子!」


と答えると思いますが。。。




これからは?



「LRT!」 となのでしょうか??



宇都宮市HPより引用




昨日書かせて頂いた、宇都宮市のネットワークコンパクトシティ化計画について

→宇都宮市のコンパクトシティの行方とは??




コンパクトシティの構想も重要ですが、人口減少社会に突入した日本ではこれからは、


魅力ある街づくりが必要不可欠でしょう!



人口増加時代には街づくりはそれほどマネジメントの必要性はありませんでした。


しかし、人口減少時代は違う!




優良な企業を誘致したり、新しい産業を興すなどして仕事を増やし、



優秀な学校を街に呼んで子供たちの教育環境を整え、



LRTなど高齢者や弱者に優しい交通手段を整備するなど、



街の魅力向上させなければ、街は年々衰退してしまいます。




厳しいですが、日本全体が縮小していく局面では、他の街と魅力を競い合って、企業や人々に選ばれる街にならなければ、生き残れないのが現実でしょう。




行政は言いにくいところでしょうが、

まさに「捨てる街」を選択する時代に突入


していると私は思います!





LRTの導入はマイカー社会、宇都宮を変える目覚ましいきっかけとなるでしょう。


マイカーを利用できない方にとっての、今の公共交通(バス)のシステムは相当時代遅れです!



スイカなどのICカードとの連携もしてないので、県外の観光客などをせっかく

「餃子」コンテンツで誘致しても、餃子以外の伸びしろが出ない!





LRT導入の賛否ではLRT事業のみの採算しか考えられない方も多く。。。


とても貧しい論点になっていて残念です。





LRTの導入は複合的な経済効果&収入で判断するべきでしょう。




LRT導入により、恩恵を受ける場所の地価は必ず上昇します!

(固定資産税の税収増)




さらに!

・交通渋滞の緩和による経済効果

・中心市街地の再活性化による地価上昇

・不動産開発投資の増加による民の投資拡大

・優良企業の誘致の活性化

・市外からの住民の移住増

・観光客の増加・使用金額の増加

・街のイメージアップ&街のブランド力の向上


などなど、


宇都宮市の投資が市の活性化や税収増となって返ってくることが予想され、



官から民への投資循環が大いに期待できます!





今年度から予定されているLRTの着工が始まると、


宇都宮市の不動産投資は間違いなく活発化するでしょう!






投資家の皆様には実り多い投資のチャンスが拡大しますので、


このブログでも最新の情報を随時ご紹介していきます!









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2016年5月24日火曜日

宇都宮市のコンパクトシティ化の行方とは??不動産価格変動の衝撃!?

皆様は「コンパクトシティ」をご存知ですか??



コンパクトシティとは


都市が郊外へ拡大することやスプロール化(計画的ではなく、虫食い状態に宅地化が進むこと)を抑制し、商業地や行政サービスといった生活上必要な機能を一定範囲に集め、徒歩で活動できる範囲を生活圏と捉え、効率的な生活・行政を目指す街づくりのことです。


郊外に住宅を求めることで無秩序に広がった生活圏を、中心部に集約させることで、維持管理費用がかかる道路・電気・ガス・水道などの無駄の少ない生活・行政を目指そうとするものになります。




今、宇都宮市は今年から着工が始まる予定のLRTに注目が集まっていますが。。


宇都宮市はLRTを軸にネットワークコンパクトシティ化を目指しています!






宇都宮市のHPより→ネットワークコンパクトシティの形成にむけて




コンパクトシティ化によって不動産の資産価値にどのような影響が起こるのでしょうか??

予測していきます!






まず、日本経済新聞に面白い記事が掲載されていましたので、以下引用します。



住宅や商業・福祉施設などを集約してコンパクトな街を目指す動きが全国で広がり始めた。本格的な人口減少時代に入るなかで、生活関連の機能を維持し、自動車に過度に依存しない街をつくるためだが、自治体側にはもうひとつ狙いがある。
政府は2014年都市再生特別措置法を改正し、市町村に「立地適正化計画」の策定を求めている。その計画で住宅を集める「居住誘導区域」と、商業施設や福祉・医療施設などの立地を促す「都市機能誘導区域」を設ける。区域外での開発には原則、届け出を求める制度も導入した。
(2016年5月8日『日本経済新聞』朝刊3面より抜粋/以下同)



コンパクトシティが良いか悪いかに関係なく、

政府が国策としてコンパクトシティを進めているという点に注目しなければなりません!


政府は、コンパクトシティを実現するために、2014年に都市再生特別措置法を改正し、市町村に「立地適正化計画」の策定を求めています。




「宇都宮市はコンパクトシティになります!」という宣言が立地適正化計画であり、



コンパクトシティにおいて、住居エリアが居住誘導区域内、商業施設など生活利便施設エリアが都市機能誘導区域内ということになります。




この区域に該当する場所とそうでない場所はどうなっていくのか??




日本の都市は戦後、ほぼ一貫して膨張してきましたが、高度経済成長期に急拡大し、その後も徐々に広がっています。

しかし、今後は人口減、世帯数減が急速に進んでいくことになります。

人口密度はこのところほぼ横ばいですが、人口減少が加速すれば下がる公算が大きいでしょう。



人口密度が低下すると

スーパーなどの撤退を招き、車なしで暮らしづらくなり、高齢者やマイカーを利用できない弱者には厳しい街になってしまう!




こうした事態を避けることから

LRTなどの公共交通を充実させたり、立地適正化計画を策定が必要になるでしょう!





そして、本題の不動産の資産価値の変化はどうなっていくのか?



今後、誘導区域の内側か外側かで地価水準が大きく分かれ、地価が上がるのは区域内だけになるのは容易に想像できます!



今後、不動産業者や金融機関が資産価値を維持しやすい区域への投資を優先するのは必須です。



区域外は資産価値の急低下が想像されますので、資産価値という観点からは、資産の組換を急がれるのが賢明な判断になっていくと考えます。




これから、住替えや不動産投資をお考えの皆様は宇都宮市の都市計画を参考に居住地域を検討されるのが良いでしょう。






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2016年5月21日土曜日

不動産投資家の誤解!?東京と宇都宮、一等地の違いとは!?

東京都心は不動産ブームですが。。。



宇都宮では中心市街地でもあまり不動産開発が進まない。。。






この違いはなんなのか??



首都圏から来た多くの方は、宇都宮市では新幹線の停まるJR宇都宮駅周辺が一番価値があると思われがちなのですが。。。




実際はそうでもない!





宇都宮市のような地方都市では不動産開発に外部からの投資が大きく影響する。



特に、一等地の認識ギャップが大きく、投資を呼び込みづらい!





宇都宮市の様な地方都市では、






地元の人しか知らない特殊な土地勘が必要!







JR宇都宮駅から離れている場所は、東京のプロには一等地に思えない場所も多い。




宇都宮市のパルコ周辺などは地元の人たちから見れば、昔からの一等地だと誰でもわかるのに、東京感覚では、駅から離れたあの場所に価値があるのかわかりづらい!




逆に東京のプロが一等地だと思って購入した不動産が、地元の人から見れば不人気なエリアだったというケースもよくある。



この認識のギャップが投資を呼びこむのを難しくしてる点は多々あると感じております。





地方都市でも一等地というのは存在し、そこへの不動産投資は、必ずしもリスクが高いとは言えない!





逆にいえば、わかりづらい分、


東京都心よりも地方都市はチャンスが多いのも事実です!






不動産投資は地域に根ざした投資になるので、住んだことのないエリアに投資するのはかなりハイリスクな勝負になります!





地元以外の方が「いいカモ」にならないためには、地元の情報に精通したパートナーが不可欠でしょう。








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2016年5月20日金曜日

バブル崩壊は近いのか??NHKクロ現プラスより!!

昨日、たまたまテレビを見ていたら。。。

NHKクローズアップ現代プラスで東京都心のタワーマンションバブル特集をやってました。





仕事の関係で、最近まで都内にも住居をかまえていたので、都心のバブルは肌で感じておりました。


中央区に住んでいましたが。。近所では開発ラッシュ!

まだまだ使えそうな綺麗な商業ビルを取壊して、そこかしこでマンション開発が行われていましたし、今も行われています。



宇都宮市では中心市街地でも商業ビルの評価は低く、建て替えてマンションにしてもコストが合わないので開発の動きが鈍いのを目の当たりしていると。。。




東京都心はちがうな~





そんな中、番組で取り上げられていた不動産熱!


この番組を見た私の感想は??








『バブル崩壊は近いな!』








番組で取り上げられていた『空中族』なる、タワーマンションの転売を繰り返している方々。。


そして、資産を増やしていく手法!





投資ではなく投機です!






この流れに乗り遅れるな~  と


だれもが価格上昇に疑いを持たなくなり。。。





最後に泣きを見るのは、いつも一般庶民です!




アマチュアが大量に市場参加して来る時は逃げ時!



値上がり益を、だれもが狙って投機していくということは。。

トランプのババ抜きと一緒で、最後に誰がババをつかむかの勝負です!







儲けを出している人がいる反対側に


高値で物件をつかんでいる方がいるのです!



この方達はさらに高値でババを誰かにつかませなければならない。。。




ゲームの終わりは近いのか。。。



最後の買い手がいなくなればゲームオーバーです!





相場の格言には、


相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観と共に成熟し、幸福感の中で消えていく。





今は、まさに成熟期?




テレビや雑誌で特集されたり、自分のまわりで、不動産の話が増えてきた時は冷静な判断が必要な時でしょう。








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2016年5月19日木曜日

どうなる民泊!?宇都宮市で民泊ビジネスするなら? 後編


今回は宇都宮市でもし民泊ビジネスを考えるならどういった戦略と戦術が必要かを考えていきます。



まず、重要な点は、観光需要とくに

海外からのインバウンド需要は急増中です!




これから、近隣のアジア各国は年々豊かになっていき、更に日本へのインバウンド需要は増加するのは確実でしょう!





一方、賃貸需要はこれから人口減、世帯数も減少する局面に入りますので今後は、



空き物件の急増はほぼ確実な情勢です。



少ないお客さんを奪い合う、激しい競争の中では儲けを出すのはかなり難しくなるでしょう。





民泊が解禁されると?


空き物件の利用方法に選択肢が増えるので、

一般の大家さんにとっては良い規制改革になります。




・一般居住者を対象にするもよし!

・民泊にして観光需要をねらうもよし!





ただし、先に説明したように


年々減っていく賃貸需要!

年々増えていく観光需要!


どちらをターゲットに商売をしたほうが良いかは明白でしょう。




ちなみに民泊は、日本人の利用者も増えていて、外国人観光客しか利用しないと誤解している方も多いように感じます。





では、宇都宮市で民泊を行うと仮定した場合は具体的にどうするか?




ターゲットは、観光客になりますので、

JR宇都宮駅徒歩圏(10分以内)がベストです。





宇都宮市は公共交通機関(バス)がかなり不便でわかにくい!


これを考えると首都圏からのアクセスに便利なJR駅徒歩圏しか現状はターゲットにならないでしょう。





さらに、観光客は街を散策したいでしょうから、宇都宮駅西口が便利。





そうなると、ベストな立地は?


宇都宮西口駅前から東武宇都宮駅までの間の中心市街地


にターゲットを絞るのがいいでしょう。





物件で言えば、外国人をターゲットにするのなら、


古い木造アパートなんかが最高ですね!


畳の部屋は日本人には人気がありませんが、外国人旅行者には絶大な人気があります。



中古の古いアパート(一棟)を全部屋、民泊利用にするのががコストパフォーマンスが高い投資になるでしょう。



車社会の宇都宮でも、

観光客をターゲットにするので駐車場がなくても問題ないのがいいですね!



リノベーションや運用のテクニック、候補物件の情報もいくつかありますが、


長くなるのでご興味ある方は直接ご相談にいらして下さい。






更に!


今年から着工予定の


LRTが開通すると観光エリアが広がり、ビジネスチャンスが一気に増える!



今後に期待したいところです。







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2016年5月17日火曜日

どうなる民泊!?宇都宮市内の現状について 前編

皆様、民泊をご存知ですか?


民泊とは?

ホテルや旅館などの宿泊施設の代わりに、一般家庭などが空き部屋などに有料で旅行者などを短期間宿泊させること。





アメリカ発の大手仲介サイトAirbnb(エアビーアンドビー)などで今、日本でも話題になっております。




空家や空き部屋が増え続ける日本!

マッチング

そして、増え続ける外国人観光客!




この需要と供給のマッチした市場で急拡大しているマーケットになります。



現状は法律的にグレーゾーンで(まさかこんなサービスが行われると想定外で法律が追いついていないのが現状)、やりたい放題!


住民とのトラブルが急増していたり。。


事業としてやっている方がほとんどだと思いますが。。売上げを申告してない方が多かったりと。。


さすがに国の方も、こりゃまずい!ということで。。。
(ホテルや旅館などの既存業者からの圧力もあったでしょうが。。)


国も観光立国を目指すということで、規制改革&制度を構築しようとしております。







そんな中、観光庁と厚生労働省は5月13日、「『民泊サービス』のあり方に関する検討会」の第10回会合で進められている議論の詳細がこちら




民泊検討会、家主居住型は届出制に-不在型と仲介業者は登録制
トラベルビジョンのニュースより)






いろいろと議論が進んでいるようです。



現在も規制改革特区の東京大田区などでは、条例を制定し民泊合法化でサービスがスタートしておりますが、



はっきりいて現実的でないナンセンスな規制改革になってしまっています。



具体的には、特区での


民泊は宿泊7日~以上を想定しており、旅行者が求める1泊~3泊の短期宿泊を認めていない!


そのため、民泊ビジネスから特区民泊事業に流れる事業者・宿泊客のどちらも少ないと予測され、実状を把握していない相変わらずの失策だと批判されています。





記事にもあるように、この宿泊日数の壁を変えられるかどうかが焦点です!!



1泊からでも民泊が合法になれば、一気に市場がオープンになります。



しかし、既得権者のホテルや旅館などが猛反発するのは間違いありませんので、政権の対応に注目したいとろこです。






宇都宮市の現状はどうかという所になりますが、


私がここ1年ほどAirbnb(エアビーアンドビー)を調査していた所。。



ほとんど、増加なし!



ヒットしたのはわずか4件!



これが、今日時点の宇都宮市の宿泊可能なAirbnb(エアビーアンドビー)の現状です。



東京や京都などの外国人に人気の観光地と比べると圧倒的に少ない!
というか、いくらなんでも少なすぎでは。。




そんな状況を見て一速く、ここ宇都宮でもビジネスを始めようとしている方々からの問い合わせが最近、急増しております。


しかし!!
現状は民泊を許可する大家さんなど皆無な状況です!




当然ですよね。。



現状グレーゾーンでこれだけマスコミでネガティブキャンペーンをしていれば。。



私個人としても、

現状グレーゾーンでの民泊には反対です!





しかし、しっかり法整備をして行うのであれば、




地域の空き部屋問題の解決と、

地方活性化に繋がるとみているので大いに賛成です!






これから民泊の法整備が整って、ここ宇都宮で民泊を始めると考えた時の



民泊ビジネス戦略を明日考えてみたいと思います。







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2016年5月16日月曜日

知らないと損する!?【超簡単!不動産価値の算出方法とは??】


昨日ご紹介した、不動産の真実の価値!

今回は不動産の価値を導く簡単な方法をお伝えいたします。


これを、知っていれば!!


お得な物件の購入目安や、条件の良い売却価格の目安が簡単にわかると思います!






ここではじめに!


今回ご紹介する方法は、宇都宮市のような中核市を対象にした計算式です。


東京都心や宇都宮市より郊外の物件では若干数字が変わりますので、あくまでも参考程度にご利用下さい。




ではでは、

とある中古マンション例にその価格が妥当なのかどうか実際に計算してみましょう!




昨日お伝えしたように、


真実の物件価値はその物件がいくら稼げるのか?

から算出します!




築12年 中古マンション

販売価格 3000万円


この販売価格は妥当なのか??







まずは、この物件がいくら稼げるか?


つまり、
この物件を賃貸した場合の家賃を調べます。




スーモやアットホームなどの不動産ポータルサイトをみれば簡単に家賃を想定できると思います。



例えばこの物件なら、『15万円くらいなら貸せそうだ』と仮定します。



次に、この物件の築年数を調べます。




想定家賃 15万円

建物築年数 12年




この2つがわかれば、ほぼ終了です!




ここで電卓をご用意下さい。




計算は一回!


家賃15万円に×160をかけるだけで妥当な価格が割り出せます。




計算は

15万円×160= 24,000,000



キャッシュフローから導く妥当な物件価格は??

2400万円




と、こんな感じです。

これが、投資ファンドのプロが物件の価値を算出しているやり方なんですよ!

簡単ですよね!






なぜ、築年数をしらべるかというと、家賃に×かける数字が変わるからです。



宇都宮の不動産で、収益還元法をするための計算シート

・築10年以内 → 家賃(月の収入)×171

・築20年以内 → 家賃(月の収入)×160 

・築30年以内 → 家賃(月の収入)×150

・築30年以上 → 家賃(月の収入)×120



これは、ディスカウントキャッシュフローという、割引率をつかって現在価値を求めるという方法なのですが、小難しいことは知らなくて全然大丈夫です!


とにかく上の計算シート参考に、収益還元法で物件の価値を算出してみて下さい。



中古マンション以外にも、中古住宅や不動産全般に広く使えるのでお試し下さい。






さて、今回計算した中古マンションですが



キャッシュフローから導き出された
価格は2400万円!

販売価格は3000万円!

当然、高いと判断されます!



今のプチバブル相場や好景気の時はたいていは、収益還元価格よりも高い価格で物件が取引されることが、多くなります。


逆に、リーマンショック後のような不景気時には、収益還元価格より安い価格で物件が取引されることが、多くなります。




バブル気味の時は


買主さん『相場は過熱気味なので買い時ではない!』


常に利益相反な関係


売主さん『相場は過熱気味なので売り時だ!』





逆に、相場が弱気の時は


買主さん『相場は弱気なので買い時だ!』


常に利益相反な関係


売主さん『相場は弱気なので売り時ではない!』






キャッシュフローから導き出された本当の価値をわかっても!


実際は!


市場価格は必ずしも、あるべき価値を反映しないのです!






なぜなら


不動産売買は常に時価取引で、

価格はあってないようなものなのです!




ご自分が納得すれば、

良い買い物であり!良い売却になるのです!






今回、ご紹介した収益還元法は相場を冷静に判断する便利なツールです。


是非ご参考にしてみて下さいね。









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2016年5月15日日曜日

不動産屋の価格査定の落とし穴!!真実の価値とは?

不動産の適正価格を知りたくて査定依頼される皆様は多いと思いますが。。。


正直に言って

査定価格のほとんどは根拠の無い数字がまかり通っているのが現状です!



一般の方は、一生のうちで不動産取引を行うのは数えるほどで、プロの業者に依頼すれば正確な数字が出てくると考える方が多いのではないでしょうか。


しかし、数社に依頼するとわかるように査定価格に大きな開きがあるので混乱されてしまう皆様も多いと思います。


そもそも、不動産業者の査定価格には全く責任がありません!
【※注 買取の査定価格のみ責任があります。】


あなたの物件が売れても、

売れなくても関係ないのです!



査定価格を相場より高めに出す業者の思惑。。。
『媒介の契約をして物件を預かり、徐々に値下げさせればいい!』



不動産業者は査定に際し、一般的に用いるのが取引事例比較法と呼ばれる近隣地域で似たような物件の取引が成立した価格からおおよその現在の相場価格を推測する方法です。


これは、日本の不動産業者の商習慣で、当然、正確に査定するには


リアルタイムの取引を数多く行っていたり、

買主をたくさん抱えている業者が正確な査定をしやすくなります。


しかし、業者といえども、たまにしか不動産売買を行わない営業スタイルや、宇都宮の事情をほとんど知らない他県の業者では取引事例比較法ではまず正確な査定は難しいでしょう。



根本的な問題は?




あいまいな相場を探る査定方法そのものなのです!




欧米の不動産マーケットでは一般に査定を行う際に用いられるのは収益還元法という、

物件のキャッシュフロー(物件の稼ぐ力)から価格を判断するのが一般的です。





つまり不動産の正味価値とは?



その物件が年間いくら稼げるか?



これにつきます!

これはフェアなプライスになります。



たくさん稼げる物件は当然、価値が高い!

逆に、稼げない物件は、価値が低い!




ここから価値を算出するとプチバブル気味の今の相場でも適正価格を簡単に導き出せるのです。




誰でも簡単、5分で計算できる!

不動産の価値の詳しい計算方法とは?







明日、お伝えいたします!







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2016年5月14日土曜日

不動産バブルなのか??宇都宮の最新!不動産市況について。。その2

前回のブログの続きで、今回は中古住宅について書かせて頂きます。



中古住宅の価格もバブルなのか??


宇都宮市の中古住宅についてはリーマンショック後とくらべてもほとんどが取引価格が変わっていいないのが現場で受ける印象です。むしろ流通が鈍くなっていて。。


全体として相場に特に変化なし!むしろ。。値下がり傾向!



なぜなのでしょうか??



前回、2極化鮮明とお伝えしましたが、それを考えれば自ずと答えが見えてきます。

これは宇都宮以外のすべての地域にも言えることですが、不便な場所や今後発展が見込めない地域には需要がないことが明確に現れているのです。



中古マンションが人気で価格が高騰する理由は?

分譲マンションは立地の良いエリアにしか開発・販売が行われないことが大きな要因でしょう。



逆に中古住宅は高齢化が進み、車がないと生活できないような不便な場所からの住み替え需要がどんどん増えていき、売り物件が増えています。


世帯数が頭打ちになり、

空家がどんどん増えていく中では、新規の住宅取得者は、わざわざ不便な場所の中古住宅を選択する必要性がないからです!


もし将来、ご自宅を売却して便利な場所への引っ越しを考えているような皆様は、できるだけ早く行動をを起こされるのが賢明です!

なぜなら年々、郊外の不便な場所の中古住宅は売りにくくなっているからです!


将来的にはタダでも売れない物件が急増することもありえるでしょう。



国は中古住宅の流通を促進して、空家問題を解決させようといろいろ考えているようですが。。。

空家問題にはほとんど解決策はない!

これが現実です!




なぜ空家なのか?を考えればよくわかると思います。


空家とは=売れない家・貸せない家

つまり・・・だれも住みたくない家

ご自分が住んでいて愛着がある家でも、他人から見たら、住みたくない家。。。

これが空家問題の本質ではないでしょうか。



住宅需要のある立地では古屋がある物件より、古屋を建て壊して更地にしたほうが高く売れる事例が多いのが現状です。

日本の住宅は悲しいですが。。。

築20年もすると買主側はほとんど家の価値を評価しないのが現状です!


建築時に2000万円かけても20年経過したら。。。0円の評価。。。

逆に解体費用をひかれると。。。マイナスの評価。。。

土地代から解体費用を引かれた金額がお家の評価額に!


これは住宅だけでなく自動車なども1000万円の車が10年もすればほぼタダでしか引き取ってもらえないことを考えれば当然といえば当然ですが。。。



これから家がどんどんあまっていく時代!

力関係が、買主>売主の世界にどんどん進んでいく時代!



不動産は2極化鮮明です!

ご自分のお家が勝ち組エリアにないのであれば、賢明な判断が必要な時でしょう。









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2016年5月13日金曜日

不動産バブルなのか??宇都宮の最新!不動産市況について。。

皆様、はじめまして株式会社サンプランの荻原功太朗と申します。

これから、日々の業務から皆様にお伝えしたい【ホンネの話】をブログに書かせて頂きます。
拙い文章ですが、皆様の参考になれば幸いです。

応援、よろしくお願いします!



最近、


『不動産はバブルなの?』


と、質問を受ける機会が増えたので私なりの見解を書かせて頂きます。


宇都宮市の不動産もリーマンショック後の2009年頃と比べますと、確実に価格が取引価格が上昇しております。

特に、中古マンションの価格が2009年頃の一番安かった頃の相場と比較すると、現在の取引価格は約20%~30%上昇してるのを現場で感じます。

新築の分譲マンションの販売価格も同様に20~30%上昇していますね。



一方、土地の価格はそれほど上昇はしてはおりません。
公示地価や路線価で確認頂けるとわかると思います。



土地の価格が上昇していないのに、どうしてマンションの販売価格がここまで上昇するのか?

と、感じる方もいらっしゃると思いますが、マンションデベロッパーの方とお話をすると皆さん口をそろえて、資材や工事代金の高騰をお話されています。
値上げしてもそれほど儲けが出ないようなので、分譲マンションの開発が活発でないのを感じます。

販売中のマンションも少ないですしね。。。


だらだら、いろいろ書きましたが。。
要は!宇都宮市でも



『2極化が鮮明なのは確かです!』



バブルと言われても。。。
売れないところは誰も見向きもしない。。。
問い合わせもない。。。


金利はリーマンショック後から、いくらかは安くはなりましたが、ほんと誤差の範囲で、物件の上昇幅ほど、金利負担が減っていません!

更に、購入される方々の賃金もほとんど上昇していない!


そんななか、


『物件の価格だけが上がっていく!一部の勝ち組エリアだけ!』


皆様の賃金がこのまま、ほとんど上昇しなければ。。。






プチバブルとも考えられる相場は近いうち天井を迎えるでしょう!






日銀がマイナス金利を導入しましたが、欧米のある国では住宅ローンを借りると金利を支払うのではなく、なんと!
金利がもらえる!


お金を借りてお金がもらえる状況の国があります。

そんな国では、不動産はバブルになっているようです。




日本も住宅ローンを借りたら、お金がもらえる!




そんな時代が来るのでしょうか。






最後に相場の格言を!





『中央銀行に逆らうな!』






バブル崩壊は中央銀行が緩和止めて、引き締めに向かう時に起きる。

と相場の歴史は語っています!








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