昨日ご紹介した、不動産の真実の価値！
今回は不動産の価値を導く簡単な方法をお伝えいたします。
これを、知っていれば！！
お得な物件の購入目安や、条件の良い売却価格の目安が簡単にわかると思います！
ここではじめに！
今回ご紹介する方法は、宇都宮市のような中核市を対象にした計算式です。
東京都心や宇都宮市より郊外の物件では若干数字が変わりますので、あくまでも参考程度にご利用下さい。
ではでは、
とある中古マンション例にその価格が妥当なのかどうか実際に計算してみましょう！
昨日お伝えしたように、
真実の物件価値はその物件がいくら稼げるのか？
から算出します！
築１２年 中古マンション
販売価格 ３０００万円
この販売価格は妥当なのか？？
まずは、この物件がいくら稼げるか？
つまり、
この物件を賃貸した場合の家賃を調べます。
スーモやアットホームなどの不動産ポータルサイトをみれば簡単に家賃を想定できると思います。
例えばこの物件なら、『１５万円くらいなら貸せそうだ』と仮定します。
次に、この物件の築年数を調べます。
想定家賃 １５万円
建物築年数 １２年
この２つがわかれば、ほぼ終了です！
ここで電卓をご用意下さい。
計算は一回！
家賃１５万円に×１６０をかけるだけで妥当な価格が割り出せます。
計算は
１５万円×１６０＝ ２４,０００,０００
キャッシュフローから導く妥当な物件価格は？？
２４００万円
と、こんな感じです。
これが、投資ファンドのプロが物件の価値を算出しているやり方なんですよ！
簡単ですよね！
なぜ、築年数をしらべるかというと、家賃に×かける数字が変わるからです。
宇都宮の不動産で、収益還元法をするための計算シート
・築１０年以内 → 家賃（月の収入）×１７１
・築２０年以内 → 家賃（月の収入）×１６０
・築３０年以内 → 家賃（月の収入）×１５０
・築３０年以上 → 家賃（月の収入）×１２０
これは、ディスカウントキャッシュフローという、割引率をつかって現在価値を求めるという方法なのですが、小難しいことは知らなくて全然大丈夫です！
とにかく上の計算シート参考に、収益還元法で物件の価値を算出してみて下さい。
中古マンション以外にも、中古住宅や不動産全般に広く使えるのでお試し下さい。
さて、今回計算した中古マンションですが
キャッシュフローから導き出された
価格は２４００万円！
販売価格は３０００万円！
当然、高いと判断されます！
今のプチバブル相場や好景気の時はたいていは、収益還元価格よりも高い価格で物件が取引されることが、多くなります。
逆に、リーマンショック後のような不景気時には、収益還元価格より安い価格で物件が取引されることが、多くなります。
バブル気味の時は
買主さん『相場は過熱気味なので買い時ではない！』
↑
常に利益相反な関係
↓
売主さん『相場は過熱気味なので売り時だ！』
逆に、相場が弱気の時は
買主さん『相場は弱気なので買い時だ！』
↑
常に利益相反な関係
↓
売主さん『相場は弱気なので売り時ではない！』
キャッシュフローから導き出された本当の価値をわかっても！
実際は！
市場価格は必ずしも、あるべき価値を反映しないのです！
なぜなら
不動産売買は常に時価取引で、
価格はあってないようなものなのです！
ご自分が納得すれば、
良い買い物であり！良い売却になるのです！
今回、ご紹介した収益還元法は相場を冷静に判断する便利なツールです。
是非ご参考にしてみて下さいね。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓
