皆さま、こんにちは！サンプランの荻原功太朗です。
いつもお伝えしているように、建築費の高騰が留まるところ見せず、再開発やインフラ整備や更新にも大きな影響が顕著に現れ始めています。
過去ログ→【衝撃！建設業界が深刻な機能不全状態に！？】15兆円の工事が完了できない事態で、宇都宮の住宅市場にも大きな変化が！
そんななか、全国で各地で「マンションの老朽化問題」によるトラブルも顕著に現れ始めています。
築40年、50年のマンションが増加する中、「資産」だと思っていたマンションが、貸せない・売れない「負債」に変わる可能性が現実味を帯びてきています。
さらに追い打ちをかけるように、止まらないインフレと深刻な建設業界の人手不足により、修繕費用が想定を大きく上回る事態が続いています。
この問題は決して遠い未来の話でなく全国各地で現実に、今、起こり始めていることです。
今回は、宇都宮市内のマンションでも今後確実に直面する課題である、老朽化したマンションを所有する問題について考えていきます。
マンションを襲う「二つの老い」とは？
専門家の間で話題になっているのが、マンションが抱える「二つの老い」という問題です。
まず一つ目は「建物の老朽化」です。
築40～50年のマンションが全国的に急増しており、外壁の剥落や雨漏り、配管の老朽化といった問題が次々と表面化しています。
適切な管理をしていればコンクリート建物は100年、200年持つとされていますが、現実はそう甘くありません。
修繕を怠れば水が浸透して鉄筋が錆び、建物の安全性に深刻な影響を与えることになります。
二つ目は「所有者の高齢化」です。
マンションを当初購入した所有者が軒並み高齢化し、築45～50年のマンションでは所有者の7～8割が後期高齢者というケースも珍しくありません。
インフレ影響で、実質賃金だけでなく年金も預金も実質目減りしてますから、管理費や修繕積立金の増額に対応できない余裕のない世帯も増えています。
さらに厄介なのは、相続により県外に住む方が所有者となり、連絡が取れなくなるケースが増加していることです。
インフレと人手不足が修繕費用を押し上げる
ここ数年、マンション問題をさらに深刻化させているのが、建築資材の高騰と建設業界の人手不足です。
大規模修繕工事の費用は、かつては1戸あたり100万円と言われていましたが、現在は物価高騰と人手不足の影響で150万～200万円程度にまで跳ね上がっています。
建築資材は世界的なインフレの影響で高騰が続いており、鉄鋼、セメント、木材、塗料など、あらゆる材料が値上がりしています。
さらに深刻なのは建設作業員の不足です。
少子高齢化と若者の建設業離れにより、職人の確保が極めて困難になっており、人件費も大幅に上昇しています。
インフレは世界的な問題で、この傾向は今後も続くことが予想されています。
むしろ人口減少が加速する日本では、建設業界の人手不足は今後さらに深刻化し、修繕費用は今後も上がり続ける可能性が高いのです。
宇都宮市内でも、LRT建設工事などの大型プロジェクトが進む中、建設作業員の争奪戦が激化しており、この影響は民間のマンション修繕にも及んでいくのは確実です。
合意形成の壁がさらに高くなる
マンションの管理や修繕には区分所有者の合意が必要ですが、修繕費用の高騰により、この合意形成がさらに困難になっています。
管理費や修繕積立金の値上げを提案しても、想定以上の金額に高齢の所有者や経済的に厳しい方々が反発し、必要な資金が確保できないケースが続出しています。
デベロッパーは物件を売りやすくするために、当初の修繕積立金を安く設定しがちですが、実際に大規模修繕の時期を迎えると、インフレと人手不足により工事費用は当初の予想を大きく上回ります。
修繕積立金が足りなくなれば、一時金の徴収や借入れが必要になりますが、これらの合意を得ることは年々困難になっています。
特に問題なのは、今後も建築費用の上昇が続く見込みであることです。
長期修繕計画は通常30年程度の期間で作成されますが、現在のインフレ率と人手不足は考慮されておらず、計画策定時の想定費用では到底足りないので、大幅な修繕積立金の値上げをしなければ、必要な修繕ができずマンションの維持は困難になります。
宇都宮市内でも他人事ではない
宇都宮市内には多くの分譲マンションがありますが、建築ラッシュだった時代に建てられた物件も築年数を重ね、同様の問題に直面する時期が迫っています。
特に駅から離れた立地や、周辺の開発が進まなかったエリアのマンションでは、すでに売却が困難になっているケースも見受けられます。
地方都市の特性として、車社会であることや人口減少の影響により、駅近以外のマンションの価値は今後さらに厳しくなることが予想されます。
さらに宇都宮市内でも、建設業界の人手不足は深刻な問題となっています。
LRT建設や中心市街地の再開発プロジェクトにより、限られた建設作業員の需要が高まっており、民間のマンション修繕工事でも人件費の高騰が避けられない状況です。
この影響で、予定していた修繕工事の延期や、費用不足による工事の縮小を余儀なくされるマンションも出てきています。
法改正だけでは解決しない根本問題
国も問題の深刻さを認識し、マンション法の改正を進めています。
建て替えや取り壊しの決議要件を原則4分の5から4分の3に緩和するなどの措置が検討されていますが、専門家は「効果は限定的」と指摘しています。
なぜなら、合意形成ができない根本原因は「経済的な負担」だからです。
解体費用も建築資材の高騰と人手不足により大幅に上昇しており、土地の価格を上回るケースがさらに増えています。
たとえ法的な要件が緩和されても、経済的に解体が困難な状況では前に進むことはできません。
多くの高齢の居住者には次に住む場所もないため、壊すことに合意できないという現実もあります。
また、高齢者の方々は、自分が生きている間だけ逃げ切ればいいと考えがちな反面、若い世代は将来にわたって物件の価値維持に努めたいので意見が対立しがちです。
建て替えについても同様で、新築マンションの建築費用が高騰している現在、既存の区分所有者が建て替え費用を負担することは現実的ではありません。
インフレが続く限り、この状況は改善される見込みがないのが実情です。
売却を検討する際の判断基準
マンションの売却タイミングについて、過去のデータと現在の市況を分析すると、築年数と立地条件が重要な判断要素として浮かび上がってきます。
売却を検討すべきおおよその目安
- 郊外や駅から遠い立地：築25年頃から検討開始
- JR宇都宮駅・LRT沿線：築30年頃から検討開始
- 建築費高騰の影響：従来より数年早めの検討が望ましい
築25年前後で検討すべき理由
築25年以内であれば、まだ住宅ローン控除の対象となる可能性があり、購入希望者にとって税制上のメリットがあります。また、大規模修繕の実施前であることが多く、修繕積立金の不足問題が表面化する前に売却できる可能性があります。
築30年を超えると厳しくなる現実
築30年を超えると、購入希望者が減少する傾向があります。住宅ローンの借入期間が短くなったり、金融機関によっては融資条件が厳しくなるケースもあります。さらに、この時期になると大規模修繕の問題が現実化し、修繕積立金の不足や管理組合の機能不全が懸念材料となります。
立地条件による違い
宇都宮市内でも立地により状況は大きく異なります。JR宇都宮駅やLRT沿線の物件であれば築30年を超えても一定の需要が期待できますが、郊外や交通の便が限られるエリアでは、より早めの検討が現実的です。
インフレ要因を考慮した判断
建築費用の高騰が続く現状を考えると、従来よりも早めの売却検討が賢明といえます。修繕費用の負担に課題を抱えるマンションが今後増加することで、中古マンション市場全体への影響も予想されます。
マンション所有者が検討すべきこと
現状把握から始める
まず、お住まいのマンションの修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容、管理組合の運営状況を把握することが大切です。特に重要なのは、長期修繕計画が現在の建築費用水準を反映しているかどうかです。
築年数と立地を踏まえた検討
築20年を超えたマンションをお持ちの方は、立地条件と築年数を総合的に考慮して、将来の計画を検討されることをお勧めします。特に駅から遠い立地や周辺開発が限られるエリアの場合は、早めの検討が有効です。
売却しない場合の準備
売却しない場合は、今後の建築費用上昇を見込んで、修繕積立金の見直しや将来の一時金負担について早めに検討することが必要です。管理組合での議論に積極的に参加することも重要です。
管理組合への関わり方
多くの区分所有者が管理組合の運営に無関心になりがちですが、健全な管理体制を維持することがご自分が所有するマンションの資産価値を守ることにつながります。特に建築費用の高騰に対応した長期修繕計画の見直しについて、早めに議論を始めることが大切です。
LRT効果と今後の展望
宇都宮市の場合、LRTの開通により沿線エリアの価値が見直されています。
LRT沿線のマンションであれば、今後も一定の需要が期待できる可能性があります。
しかし、それ以外のエリアでは現実的な判断が必要になります。
ただし、LRT沿線であっても建築費用の高騰は避けられません。
売却や購入を検討する際には、管理組合の運営状況や大規模修繕の履歴などをしっかり確認するべきでしょう。
弊社にも、築古マンションの売却相談が増えていますが、特に最近は「修繕積立金の負担増に対する不安」を理由とした相談が目立ちます。
築25年前後の物件をお持ちの方からの相談も増えており、早めの検討をされる方が増加しています。
まとめ：冷静な判断が重要
マンション問題は、個人の努力だけでは解決が困難な構造的な課題です。
マンションは共同所有という形態である以上、建物の老朽化と住民の高齢化で、住民間の合意形成が困難になっていくのは明らかです。
これだけでも問題なのに、インフレと建設業界の人手不足という要因がさらに加わり、問題はより複雑になっています。
日本人はマイホームを「終の棲家」として、住み続けることを前提として考えてしまいがちです。
しかし、大切なマイホームを財産としての側面で見ると、適切な時期に住み替えを行い、資産価値を維持していくことは、賢い選択ではないでしょうか。
建築費用の上昇傾向が続く見込みである以上、早めの検討と計画的な判断が重要になっています。
検討の目安
- 立地条件が限られる物件：築25年頃から売却検討
- 駅近や人気エリア：築30年頃から売却検討
- いずれの場合も築20年を過ぎたら将来計画の検討開始
現在の状況を楽観視せず、冷静に現状を分析することが大切です。
人口減少が続く日本では、建設業界の人手不足は長期的な課題であり、短期間での解決は期待できません。
負動産（売れない、貸せない）になってしまい、自分で利用する予定もなければ、所有権を放棄することはできず、管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いだけが続きます。
今のうちに現状を客観的に分析し、必要に応じて売却や住み替えを含めた選択肢を検討することが、資産を適切に管理する方法といえるでしょう。
宇都宮市内のマンション売却についてご相談がございましたら、お気軽にサンプランまでお問い合わせください。
築年数と立地条件、市場動向も踏まえた現実的なアドバイスをさせていただきます。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
★荻原功太朗の業務について★
.jpg)
0 件のコメント:
コメントを投稿
注: コメントを投稿できるのは、このブログのメンバーだけです。