宇都宮市の新築マンション価格が急騰しています。
数年前なら4,000万円台で買えた70㎡クラスが、今は6,000万円超です！
もはや旦那さん一人の稼ぎでは買えず、夫婦共働きの２馬力ですら厳しい水準に迫っています。
過去ログ→【栃木県の新築マンション年収倍率が12倍超に急騰！】中古需要は増加、しかし恩恵を受けるのは一部エリアだけ？宇都宮市の不動産市場の現実とは・・
しかし、中古マンションの相場はそこまで上がっていません。
ここに新築マンションの「高値掴み」のリスクがあります。
価格高騰前に購入した人と、今購入する人では、10年後の売却時にどれだけ差が出るのでしょうか。
今回は、最新データを基に新築マンションを中古物件として売却する際のリセール価格の試算してみます。
目次
- 新築マンション価格はどれだけ上がったのか
- 中古マンション相場は新築に連動していない
- 価格高騰前に買った人の10年後
- 今の価格で買った人の10年後
- なぜ中古相場は新築価格に追いつかないのか
- まとめ
新築マンション価格はどれだけ上がったのか
まず、宇都宮市の新築マンション価格がどれだけ変わったかを確認します。
2020年〜2022年頃の新築マンション（70㎡台・3LDK）
駅徒歩圏内の標準的な物件：3,500万円〜4,500万円程度
2026年1月時点の新築マンション（70㎡台・3LDK）
| 物件名 | 面積 | 価格 |
|---|---|---|
| レーベン元今泉 MID FRONT | 78.65㎡ | 6,528万円 |
| プラウド宇都宮馬場通り | 75〜93㎡ | 5,100万〜7,600万円台 |
| ブランシエラ宇都宮 駅東公園前 | 71〜84㎡ | 3,498万〜5,798万円 |
| サンクレイドル宇都宮V | 70〜73㎡ | 3,998万〜4,798万円 |
わずか数年で、同じような広さ・立地の新築マンションが1,500万円〜2,000万円以上値上がりしています。
㎡単価で見ると、さらに分かりやすいです。
- 2020年頃：50万円〜60万円/㎡
- 2026年現在：70万円〜83万円/㎡
約1.3〜1.5倍になっている計算です。
中古マンション相場は新築に連動していない
では、中古マンションの相場はどうか見てみましょう。
LIFULL HOME'Sが公表している「宇都宮市の中古マンション価格相場」（2026年1月1日更新、専有面積70㎡の場合）を見てみます。
| 築年数 | 平均価格（70㎡） | ㎡単価 |
|---|---|---|
| 築1〜3年 | 4,052万円 | 約58万円 |
| 築5〜10年 | 3,923万円 | 約56万円 |
| 築10〜15年 | 3,576万円 | 約51万円 |
| 築15〜20年 | 2,395万円 | 約34万円 |
| 築20年以上 | 1,844万円 | 約26万円 |
注目すべきは、築10〜15年の中古が㎡単価51万円という点です。
これは、2020年頃の新築価格（㎡単価50〜60万円）とほぼ同じ水準。
つまり、中古市場は「数年前の新築価格」を基準に形成されており、現在の高騰した新築価格には追いついていません。
住まいインデックスのデータによると、宇都宮駅周辺の中古マンション価格は直近3年間で約10%上昇しています。
しかし、新築価格は同期間で30〜50%上昇している。この差が、リセール時の「損失」に直結します。
価格高騰前に買った人の10年後
2020年頃に、宇都宮市内の新築マンション（70㎡・3LDK）を4,200万円で購入したとします。
㎡単価に換算すると、約60万円/㎡。
10年後（2030年頃）に売却する場合、築10〜15年の相場を当てはめると㎡単価は約51万円です。
売却価格試算：70㎡ × 51万円 = 約3,570万円
購入価格4,200万円 − 売却価格3,570万円 = 約630万円の下落
10年住んで630万円の下落なら、年間63万円、月額約5.3万円の「住居費」と考えることもできます。
賃貸で同等の物件を借りた場合の家賃と比較しても、大きな損失とは言えません。
今の価格で買った人の10年後
では、2026年に同じエリアの新築マンション（78㎡・3LDK）を6,528万円で購入した場合はどうでしょうか。
㎡単価に換算すると、約83万円/㎡。
10年後（2036年頃）に売却する場合、仮に中古相場が現在と同水準だとすると、築10〜15年の㎡単価は約51万円。
売却価格試算：78㎡ × 51万円 = 約3,978万円
購入価格6,528万円 − 売却価格3,978万円 = 約2,550万円の下落
価格高騰前に買った人の下落額630万円に対して、今買う人の下落額は2,550万円。
その差、約1,920万円。
同じ10年間住むのに、購入時期が違うだけで、これだけの差が生まれる可能性があります。
なぜ中古相場は新築価格に追いつかないのか
新築価格が上がれば、中古相場も上がるのではないか。
そう考える方もいるかもしれません。
確かに、東京都心部ではその傾向が見られます。
投資需要や海外マネーの流入で、中古マンションも高値で取引されているエリアがあります。
しかし、宇都宮市は状況が異なります。
宇都宮市の人口は約51万人。中古マンションを購入するのは、基本的に「そこに住む人」です。
投資目的で購入する層はほとんどいません。
実需ベースで考えると、買い手が「払える金額」には上限があります。
年収500万円の世帯が組めるローンは3,000万円〜3,500万円程度。
金利の上昇が続いており、ローンでの購入金額の上限は今よりさらに下がるのは確実です。
そのため、築10年の中古マンションに5,000万円を出す買い手は、宇都宮市内では限られるのが現実です。
新築価格がいくら高騰しても、中古を買う人の予算は急に増えない。
結果として、中古相場は「地元の購買力」に縛られ、新築価格との乖離が広がっていく。
これが、地方都市の不動産市場の構造です。
まとめ
宇都宮市の新築マンション価格は、数年前と比べて1,500万円〜2,000万円以上値上がりしています。
しかし、中古マンションの相場は、そこまで上がっていません。
この「乖離」が意味するのは、今の高値で新築を買うと、リセール時の下落幅が大きくなるリスクが高いということです。
試算では、価格高騰前に購入した人の10年後の下落額が約630万円に対し、今購入する人の下落額は約2,550万円。差額は約1,920万円。
もちろん、「10年後に売る予定はない」「一生住むつもりだ」という方には関係のない話かもしれません。
ただ、転勤、離婚、介護、収入の変化など、人生には予測できない出来事が多々あります。
「いざというとき、いくらで売れるか」を把握しておくことは、リスク管理として意味があるのではないでしょうか。
新築マンションの価格と中古マンションの相場。
この二つの数字を並べて見ることで、見えてくるものがあります。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
本記事は2026年1月30日時点の情報に基づいています
価格データ出典：LIFULL HOME'S「宇都宮市の中古マンション価格相場」（2026年1月1日更新）、住まいインデックス
★荻原功太朗の業務について★
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