2020年5月28日木曜日

【宇都宮市でも出前サービスUber Eatsが始まる!】ネットサービスにみる不動産格差の広がりの行方は!?

東京都内などの大都市圏でコロナの問題もあり、急速に普及し始めている、出前サービス【Uber Eats ウーバーイーツ】が遂に、宇都宮市でもサービスを提供すると発表がありました。

宇都宮市内でののサービス開始日は2020年6月2日からの予定となっており、間もなく対象エリアでは日々の生活の革命的な変化が起こることになるでしょう。

そもそも、宇都宮市で出前と言えば、ピザや宅配寿司など一部の業者を除いては、ほぼ限定したサービスに留まっていました。

それが一気に、既存飲食店の多くのメニューを自宅に出前してもらえることになり、車を使ってわざわざ食べに行かなくても、向こうから料理がやってくる、大変革が起こります。



ただし、サービス提供の対象エリアは中心市街地から約5キロ圏内となっており、宇都宮市内の人口密度の高いエリアに限定されています。

来週には、サービス開始ということで、楽しみです〜!!

コロナ騒動が続く中、外食も控え気味の方も多いと思いますが、自宅に様々な飲食店から料理を運んでもらえるなら、食の選択肢は一気に広がりますからね。



出前サービス故に、このエリア設定は仕方ない部分ではありますが、同じ宇都宮市内でも、便利なネットサービスを利用できるエリアとできないエリアの格差がつくことは間違いありません。

宇都宮市内でもこの利便性の差は間違いなく、不動産の価格に影響を及ぼします!

これは、宇都宮に限らず、全国の都市すべてにおいていえることですが、人口の集約を促す要因のきっかけとして大きな影響があるでしょう。

これからの時代、様々なネットサービス、シェアサービスがどんどん充実していくのは間違い有りませんが、その恩恵を受けられる地域は、宇都宮市内でも限らた都心部だけとなるでしょう。

つまり、民間サービスの提供格差から、郊外の不動産価格はどんどん価値の減価が進みやすくなることが考えられます。



便利なサービスを安価で提供するには、人口密度が高いから成り立つものがほとんどです。

宅急便などでもいずれ、市内の都心部と郊外の配達料金に違いが出る可能性も考えられます。

それだけ、人口密度が低い地域へのサービスは効率が悪く、つまりコストが掛かるので、そこに住む人達にかかったコストを負担してもらう流れになってくるかもしれません。

今は、効率の良い都心部に住む人が、実質郊外の人の高コスト分を負担しているような構図になっていますからね。

現在は、地域一律の民間サービスの料金も、IT化情報ネットワーク化が進めば、もっときめ細かな、コストに応じた負担を様々なサービスで迫られることも考えられ、郊外に住むコストはどんどん上がることになるかもしれません。

日本全体で、少子高齢化が進み、人口減少が進む中、都市の集約を進めるためにも、懲罰的な郊外への高コスト負担を国や世論もある程度容認していく流れも考えられます。


今回のウーバーイーツのサービス提供エリアがいい例で、エリア外にされた地域は今後もサービスが提供されることはないでしょう。

携帯電話のような公共性の高いサービスなら、人口密度が低くサービス提供者としては割に合わない場所でも、設備投資をしてくれて利用できるようにしてもらえますが、民間が提供するサービスは儲からない場所でのサービス提供は行われません。

ドローンを使った配送サービスなんかも、いずれは始まるでしょうが、こういったサービスも宇都宮市の都心部だけでしか受けられない可能性が出てくるでしょうね。

同一自治体内でもエリアごとにで受けられる民間サービスの差は、どんどん拡大する可能性が高くなるので、これからのニューファミリーの住まいの選択は、大きく都心部の人口密度の高いエリアに集約していく可能性が高いと見ています。


まだまだ、マイホーム選択にあたり、戸建ては人気がありますが、近年は利便性の高いエリアの分譲マンション人気がどんどん上がっています。

新規の販売実績を見ていていも、マンション価格が高騰しているにも関わらず、売れ行きが好調な様子をみていると、今後もこの流れが続きそうです。

逆に、郊外は土地も家もどんどん安くなる傾向は避けられないでしょう。

郊外は家の購入コストは安く済みますが、ウーバーイーツのような生活で受けられる民間サービスの差が増えてくると、家族全員のマイカー所有が必須など、移動含めたトータルコストは高く付いてしまうことも十分考えられます。

後は、各々の趣向で判断すればいいことですが、若いうちは不便さを受け入れられても、誰だっていずれは高齢化することも考慮すれば、居住エリア選択は慎重な判断が必要になります。

世の中がどんどん、IT化ネットワーク化して便利になっていくのに、その便利さから置いていかれる場所に住むのも考えものです。

不動産を資産として考えた時も、その差は大きくなります。

人口が右肩上がりに増えていた時期は、全国地域一律のサービスを提供してくれる民間企業が当たり前でしたが、今後はウーバーイーツがいい例で、宇都宮市のような地方都市でもミクロな人口が密集している儲かるエリアのみに便利なサービスを提供する企業も増えてくるでしょう。

そうなると地域内の不動産格差も、更に拡大していくのは避けられないと見ています。

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2020年5月23日土曜日

【宇都宮市内で今後20年価値の落ちないエリアとは!?】JR宇都宮駅中心の経済軸が進行中!?

日々、宇都宮市の不動産流通の流れを見ていて、ここ最近は街の中心の地殻変動を感じています。

地価の動向からもわかるように、今まで商業地の最高エリアは二荒山神社周辺が定番でしたが、地価の上昇率では圧倒的にJR宇都宮駅周辺が上回るようになってしまいました。



このままいけば、近い将来、地価の最高水準は今までの中心市街地からJR宇都宮駅周辺に集約していくことが予想されます。

中心市街地はパルコ撤退が街のイメージ衰退として大きかったのは間違いないですね。。(^_^;)

しかも、まだ跡地の利用が決まらず、巨大な空きビルのまま1年を経過してしまいました。

かつての活況を知っている身としては、寂しい限りです。。(T_T)

今のコロナが影響している経済状況で、全国的なリアル店舗の大苦戦の状況を見ていると、パルコ跡地がすぐに何かに利用されるとはとても思えないです。


そう考えると、街のシンボルでもある二荒山神社の目の前に、巨大な空きビルが今後もしばらく居座り続けることになりそうです。(T_T)

アフターコロナの経済では、一気にリアルからバーチャル化が進むことを考えると、パルコ跡地の利用法を想像するのは難しいですね。

一番需要がありそうなのが、ビルごと建て替えて、タワーマンションにすることくらいしか考えられないです。

中心市街地はオリオン通りを中心とした飲食店街への変貌もあり、夜の街として人集める力が戻っていることもあり、悲観ばかりすることもないと見ています。

ただ、コロナの影響で飲食店がかなりダメージを追ってますし、人の流れがいつ戻るかも不透明なので当面は中心市街地の経済は厳しい状況が続きそうですね。


LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に控えた、東口沿線エリアとは対象的な状態が中心市街地で起こっている状況をみると、都市開発への投資がいかに重要であるかを痛感します。

街は投資を呼び込めないと、廃れる一方になってしまいます!

もし、LRTの西側延伸が着工されているような状況で、パルコ跡地の目の前に新駅ができるとなれば、巨大な空きビルのまま放置されることはまず無いでしょう。

メガドンキのエリアの再開発も新たな投資が呼び込めて一気に進むことになるはずです。



東口の駅前再開発もあり、街の経済の中心も徐々にJR宇都宮駅周辺に集約しているのは間違いない事実です。

LRTが開通する2年後は、東口駅前は今では想像つかない人の往来になるでしょう。


今後、20年はJR宇都宮駅を中心とした地価形成を予想しています。

現状でも駅から3キロ圏内の不動産の売り物件は非常に少ないです。

マンションに限らず、中古住宅もこのエリアは足が早く、価格も上昇傾向を続けています。

街の地価価値の集約がこれから20年で確実に進行することを考えると、JR宇都宮駅から3キロ圏内は人口密度も上昇し、価格も安定するのはほぼ間違いないでしょう。


逆に、コロナの影響で今後急速に衰退が危ぶまれるのが、インタパークエリアです。

アパレル大手が経営に息詰まる中、店舗の大量閉店が予想されることを考えると、大きすぎる施設はテナントの確保がかなりきびしくなると見ています。

一旦、穴だらけのモールになったら衰退するのはあっという間です。

コロナの影響で、人々の買い物の動向もどんどんバーチャルのネット空間中心に一気に変貌していることを考えると、アフターコロナ後に今までと同じような需要が戻るとはちょっと考えにくいです。

リアル店舗の動向には注目してます。


今後、アフターコロナの影響でテレワークを導入する企業が増えている状況は、東京圏からのUターンやIターンの居住者を呼び込むチャンスでもあり、ますますJR宇都宮駅周辺の不動産は需要を増すことになりそうです。

首都圏と比べて利便性の高い駅前立地の割安マンションなどは、引き続き人気が継続するとみています。

いずれにしても、少子高齢化が急速に進むこれから20年で、街の集約化を進めざる得ない状況になることだけは間違いないでしょう。

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