2021年4月19日月曜日

【宇都宮市の魅力アップに不可欠の観光開発!?】そくぞくと出店される大谷エリア注目カフェを探る!?

宇都宮市が年間観光入り込み数として120万人を目標として掲げる大谷地域で近年、飲食店を中心とした新規出店が相次いでいます。

これは2023年を予定として市営大谷駐車場で計画されている、滞在型観光活性化拠点施設による相乗効果を期待してのものだと考えられます。

施設の運用により地域内の周遊促進が期待され、官民として、宇都宮市を代表する観光地として、一連の大谷史跡も含めた一大プロジェクトです。

このプロジェクトを確実なものとするために、宇都宮市は2018年4月に大谷資料館や大谷寺といった観光施設が集中する周遊ルート付近を対象として飲食店やホテル、物産店などの開発許可基準を緩和しました。

これらのことから大谷地区は、宇都宮市内において最も熱い開発スポットの一つとされています。


JR宇都宮駅東口に整備されるコンベンション施設の着工から約半年が経過していますが、そこでも大谷史跡を積極的にPRしようと、大谷石の切断ラインや奇岩群をイメージしたデザインが取り入れられています。

内部の建材として約60立方メートルの大谷石が使用される予定となっており、日本遺産に認定されている大谷石文化を県都の顔を彩るデザインとして導入することにより、大谷地区への観光客誘致を後押しする狙いがあります。

施設は202211月末の開業を予定しています。

この宇都宮市をあげての大谷地区活性化に貢献すべく、雰囲気のある個性的な飲食業者が出店機会を狙い、市場は活性化しています。


っかくの機会ですので大谷地区で現在、営業している話題のカフェをご紹介します!!


 THE STANDARD BAKERS (ザ スタンダード ベイカーズ)


ル・パン・ドゥ・ジョエル・ロブション等本格派のベーカリーショップで実績を積んだベーカリーシェフが焼き上げる個性豊かなパンと、多様性に富んだ料理を創り出すレストランシェフが、栃木の誇る素晴らしい食材を使ったフレンチ、イタリアンベースの料理を提供しています。

建物は地元大谷のシンボル的なドライブインを大型リノベーションした開放感溢れるベーカリー&レストランです。

店内で提供されるパンは、フランス産・北海道産の小麦、ライ麦粉等厳選した素材をバランス良く配合されたもの。素材・商品それぞれの個性にあわせて使用されています。

自家製酵母を採用しオリジナル性を追求するため、可能な限り独自製法・独自配合でパンを製造しているのが特徴です。

そのシェフ一押しのパンと、気持ち良い空間で食す創作的な料理で、

「地元大谷の集いの場とし愛されるような空間のベーカリー&レストランであり続ける。そんな場所を目指します」とシェフが胸を張ってコメントするお店です。

 ROCKSIDE MARKET (【旧店名】大谷ミュージアム) 

大谷砕石資料資料敷地内にあることから、ご存じの方も多いお店です。

店内はお洒落な雰囲気で、地元そば粉を使用したガレットや大谷いちごを使用したスィーツがお勧めです。

また店内では宇都宮近郊の作家による、大谷石を使用した各種の商品展示販売しており、それらを見て日常使いに取り入れるのも、また楽しみです。

作品として展示されている作品は、陶芸家の村田亜紀さんや、沖本東さんのなどの作品です。

大谷石の特徴とも言える、消臭効果の実用性にくわえ、目にも美しい作品の数々は、普段使いの日常に取り入れたくなります。

アイランド ストーン コーヒー ロースターズ ISLAND STONE COFFEE

インスタでもよく見掛ける、ガラス越しに店内の雰囲気がうかがえる、入り口がお花屋さんの知る人ぞ知るお洒落なカフェです。

店内入り口付近にある、季節にあわせチョイスされた鉢植えが気持ちを和ませます。

こだわりのコーヒーはカウンター越しに見られるハンドドリップで入れられ、大きな窓から差し込む光で店内は明るく、花に囲まれた別世界のような雰囲気。

この雰囲気は2階席まで続き生花やドライフラワーで彩られた席に座り、ゆったりとくつろぐことが出来ます。

こだわりのコーヒーももちろんですが、モンブランなどの菓子類にもこだわりのあるお店です。

JIGGLE (ジグル) 

大谷地区周遊に自転車を利用される方は多いのですが、そんな方にお勧めなのがこちらです。

サイクルスタンド常備の、サイクルカフェと言うコンセプトは県内でも珍しいスタイルです。

サイクリングの途中にちょっと一休みはもちろんのこと、「お子様連れも歓迎します」とのことですので、「子連れでお洒落なカフェはちょっと……」というご家族にもお勧めのお店です。

店内では地元新鮮野菜の直売や、地元を中心とした雑貨も販売されています。

コロナ禍による外出自粛の影響により観光業界や飲食業界は打撃を受けています。

そんな渦中でも宇都宮市では、駅前再開発やLRTによるスマートシティ構想の実現、そして大谷地区を全面的にバックアップする様々な企画を打ち出しています。

カフェに転用するための古民家再生リノベーションや、新規出店計画のためのコンサルティングなど不動産に関するご相談は、地元密着の弊社が誠心誠意ご対応させて戴きます。

どうぞ、お気軽にご相談下さいませ。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2021年4月14日水曜日

【進むLRT沿線開発!平出町にトランジットセンターゾーンが!?】国が目指す中古住宅の流通促進策は成功するのか?

4月に入り新年度に入りました。

宇都宮市でも、「新年度」にふさわしく、新たな計画や事業の実績報告が随所に見受けられます。

先日のコラムでも紹介した、栃木県宇都宮市西川田地区の「総合スポーツゾーン西側」市道に計画された円形環状交差点(ラウンドアバウト)が30日に開通しました。

栃木県内では2カ所目、市街地では初の設置となり、減速した車が次々と合流し、サークルの中を周回している姿は、なかなかに面白いものです。

この交差点は環道を走る車両が優先で、通行車両は手前で減速・徐行して安全確認してから進入し、時計回りでサークル内を走行して、サークルから出る時には左折合図を出しながら離脱します。

まだ不慣れな方が多いのか、左折合図を忘れる車両や、合流のタイミングが上手くいかず手前で立ち往生している姿も見受けられますが、すぐに慣れていくでしょう。

地元のランドスケープとして愛されるようになって欲しいと思います。

また、次世代型路面電車(LRT)沿線の平出町と下平出町に「トランジットセンター(TC)ゾーン」として整備する都市公園の都市計画素案がまとまり、具体的な内容についての情報が公開されました。

交流施設など3.6ヘクタール 宇都宮市LRT「TCゾーン」素案(下野新聞)

名称は「東部総合公園」と決定され、区域はLRT停留場北側の約3.6ヘクタールとされました。

TCはLRTとバスや自転車などとの乗り換え施設。TCゾーンは民間の手法を活用し、TCと一体的に整備される予定となっています。

施設としては、「スマートシティ宇都宮」らしく、「テクノロジーと自然調和」を意識して、3人制バスケットボールやスケートボードといった都市型スポーツを基本とした交流施設のほかにも、農産物の直売所、カフェやレストランなどを想定して計画を進める予定となっています。

このように新年度として新しいプロジェクトが立ち上がり活性化しているわけですが、不動産に関しても新しいプロジェクトが動き出しています。

「住宅ストック市場活性化への取り組み」です。

住宅ストック市場、日本においては「中古市場」と表現した方が通りもよいかも知れません。

現在、日本における住宅新築業界は極端な2極化が進んでいます。

いわゆるローコストと高性能・高品質住宅です。

この傾向はコロナ以降ますます加速化し、会社の規模でも異なりますがIT対策に順応し、SMSなどを駆使しながら購入のしやすい価格帯でデザイン性などに特化したローコスト住宅が業績を伸ばす一方、ZEH(ゼッチ)やLCCM(ライフサイクルカーボンマイナス)など高気密・高断熱・高性能住宅建築での差別化を図り業績を伸ばす会社です。

このいずれにもよらない中途半端な建築会社は、長引くコロナで業績を悪化させています。

ローコストと高性能の二極化。

極端な構図でありますが、どちらが良い・悪いということはありません。

見た目お洒落で購入価格が低い住宅を選ぶも、適切なメンテナンスをほどこせば100年」持つ住宅を選ぶも購入者の価値観次第です。

ですが、忘れてはならない建築価格。

高性能住宅は目に見えない部分に費用がかかりますが、それは当然のことです。

目に見えない部分にも手を抜くことなく高性能建材を多用し、経年変化を受けづらい部材を選別して使用するのですから費用が高くついてあたりまえです。

「高性能の家は高くつく」そのかわりに「快適な住環境で、家も長持ちする」ということです。

高性能住宅もクロスを張ってしまえば内部構造を見ることも出来ませんから、暖房光熱費にかかる費用や居室内における温度ムラがないなど、体感しなければ分からないですし、住宅の見た目で判断することも出来ません。

ローコストや高性能住宅、このどちらにおいても、入居当初ピカピカであった住宅が経年劣化でそれなりになります。

一昔前から、日本の住宅寿命は30年前後と言われてきました。

今でも年配者の多くは、この言葉を疑いもなく信じ込んでいます。

税法上の減価償却期間も、木造22年、マンションなどの鉄筋コンクリート造で47年とされています。

もちろん税法上の減価償却は建物寿命と一切、関係がありませんが、日本における「木造住宅の寿命30年説」も、この税法上の減価償却期間が根拠とされているのかも知れません。

この考え方は高温多湿という日本の自然環境の中で、構造躯体の多くが「木」であるということと、今では普通である通気工法や防湿防水シートの普及が進んでいない時代の建築技術によるものであり、ローコスト住宅はさておいても、高気密・高断熱・高性能住宅であれば、「適切なメンテナンスをほどこす」という前提があるものの、100年住宅」はあたりまえになっています。

躯体が「石」であることや気候の違いはありますが、例えばイギリスでは「築100年超」住宅はあたりまえで、築200300年の住宅も適正な評価で売買されています。

そこで、問題となるのが日本における中古市場です。

私たち不動産業界の人間はインスペクションの斡旋なども含めて、住宅性能の違いによる「評価」も理解し、実際の査定においても「適正評価」するのですが、高性能住宅であっても「金融機関」が、貸してくれません。

「築30年……いや~申し訳ないのですが建物の評価は出来ませんから、ご希望する金額はとてもとても」

こちらがどんなにインスペクション記録(建物現況調査書)や、建築当時の構造図面、住宅オーナーが行ってきたメンテナンス記録を提示して言葉を尽くしても

「当行の審査基準から外れていますので」と、言われてしまいます。

納得して高額な建築費で高性能住宅を建築し、その後も大切にメンテナンスしてきた住宅。


私たちも適正に評価し、査定額を算出します。

ところが、金融機関が評価してくれない。


結局は中古市場において、「高性能住宅を購入する時には自己資金が潤沢になければ購入出来ない」という構図が出来上がっています。

このような状況で、脱炭素化に貢献するLCCM住宅や、高性能を前提として創エネシステム(太陽光発電)を搭載条件とするZEH住宅など、あたりまえに建築費が高くなる住宅建築を推奨する前に

「ストック市場(中古市場)における金融機関対策が、先だろうと!!」と、様々な不動産業界の会合などで私が声を上げてきたことと関係はないと思いますが

やっと、国交省も重たい腰をあげました。

それが良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業」です。

直接の対応は「国土交通省住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室」になります。

取り組み概要としては以下のように公表されています。

【事業概要】

【維持管理やリフォームの実施などによって住宅の質の維持・向上が適正に評価されるような、住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融等の一体的な仕組みの開発・普及等に対する支援を行う事業】

これをきっかけに、良質な住宅が適正評価(特に金融機関)され、ストック市場が活性化されることを願っています。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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