2020年10月17日土曜日

【宇都宮駅東口が初の県内最高路線価!他地域でも2年連続下落幅減少】コロナの影響が続く中でも優良エリアは地価上昇が続く!?

関東信越国税局は10月1日付け_2020年1月1日時点の路線価を公表しました。


宇都宮駅東口 初の最高 県内路線価 平均下落幅、2年連続縮小(下野新聞)



結果として県内約4900地点ある標準宅地の評価基準額(1平方メートル当たり)の最高額は宇都宮市馬場通り2丁目の大通りから、同市宮みらいの宇都宮駅東口駅前ロータリーに入れ替わりました。


次世代型路面電車(LRT)事業などで不動産取引が活発化している宇都宮駅東口は評価基準額が29万円と、前年比13.7%増となり、急激に上昇しました。


宇都宮市の大通りは、記録が残る1989年以来31年間県内最高額を維持していましたが、今回首位奪還を許した結果となりました。



ちなみにではありますが、公的価格と呼ばれ年度ごと公表される土地価格には下記の4種類があります。


  1. 公示価格
  1. 基準値標準価格(基準地価)
  1. 固定資産評価額
  1. 相続税評価額(路線価)


このうち路線価は国税局が管轄しており、相続時における不動産価格の算定基準に使用されます。


路線価については国税庁ホームページで「路線価図・評価倍率表」を検索して調査出来ます。


一般的に路線価は公示地価の80%程度が目安と言われています。


路線価は国土交通省が地価公示法という法律に基づいて「不動産における取引価格の目安」として毎年発表しているものです。


適正な価格を国が発表することで、土地の売買が正常な価格で行われるようにしているのです。


そこで不動産業者が「査定」を行う場合には、実勢価格と併せて路線価も調査して査定価格の参考にします。


路線価単体で実勢価格の目安を知るには、おおよそ下記の計算で分かります。



路線価×1.1(もしくは1.2)=実勢価格の目安


そこで今回の宇都宮駅東口の目安を算出してみますと、


29万円(㎡)×1.2×3.3114.8万円(坪)となります。


なかなかの価格ではありますが、おそらくはこの価格で宇都宮駅東口土地購入は難しいでしょう。


公的価格算定には、主に土地家屋調査士が実勢価格として不動産業者などにヒアリングを行い算定しますが、相場は常に流動的です。


誰もが欲しがる一等地においては「需要」と「供給」のバランスが不均衡になりがちで、需要に対して供給が少ない事から価格が跳ね上がる傾向があります。


これは今後の発展に対する「期待値」からです。


当該地の発展状況次第では、まだまだ値上がりすると言う「期待値」が人間にはありますから、その期待値を納得させる金額でなければ交渉が成立しなくなります。




交通インフラが整備されますと、当然として停留所周辺部にも新たな商圏が発生しますし、賃貸マンションなどの「住む」場所としての需要も跳ね上がります。


路線価の上昇率は、企業や投資家もビジネスチャンスとして注目しており市場価格高騰に拍車をかけることになります。


次世代型路面電車(LRT)事業は宇都宮市としても情報公開に余念が無く、イメージ動画を公開するなど積極的にPRしているのは、皆様ご存じかと思います。




「住む」エリアに関しては、人それぞれに考え方があります。


「衣・食・住」に関して利便性を最優先事項として考える方もいれば「住環境」や「ゆとり」を重視して、あえての田舎暮らしを望まれる方もおられます。


パンデミック以降の「在宅勤務推奨」は、働き方やライフスタイルにも大きく影響を及ぼしました。



ネット環境さえ構築していれば、どのような場所で生活をしても仕事が出来ると言う現実に、企業も労働者も気が付く結果となりました。




現在の日本の状況ではアメリカほどの普及率はまだまだで残念なところではありますが、それでも居を構える選択肢が大きく変わったのは事実です。


この現象は私たち不動産業界にも大きく変革を促し「ZOOM案内や打ち合わせ」など、従来ではあまり行われていなかった手法が、大手不動産業を中心として積極的に採用されました。


さすがに不動産購入を画像内覧だけで、決めるかたは少なく(お勧めもしませんが)最終的には近隣住環境も含めて実際の内覧を行い購入の決定をされます。



ですが最初の段階、つまり物件の絞り込みにおいては今後も効果的な手法であると言えます。




また「在宅勤務推奨」は、私たちに新しい仕事のスタイルを投げかけることにもなりました。


いわゆる「フリーランス時代」の到来です。


このフリーランスは「フリーター」とは異なり、専門性を有している個人が企業に所属せず、クライエントからの要望により自分のスキルを提供し報酬を得ると言った職務形態です。


企業に所属せず、個人で報酬を得る「フリーランス」は日本においても今後、若い人を中心に加速度的に広がりを見せると予測されています。


「柔軟な働き方」と言う観点から非常に喜ばしいスタイルではあるのですが、ネックもあります。


いわゆる「社会的信用」です。


具体的に言えばクレジットカードや住宅ローンの審査では、例え正しく税務申告をしても「審査基準に適合」しないことが多くなります。


先進諸国においては、この審査基準も異なることから借り入れも比較的容易なのですが、日本においてはそのシステム上、欧米諸国並みの審査基準になるには、まだまだ長い年月が必要でしょう。


「月々の収入は相応にあり、支払える自信もあるけれども融資の承認が得られず不動産購入が出来ない」と言ったジレンマです。


この必然ともいえる矛盾に対して打開策がないかと私個人、考え続けました。



そして新たなるスキームとしての「不動産購入の形」も徐々に進んでいくことになるでしょう。


「支払いは出来るけど、融資承認が得られずに購入が出来ない」と言った方に対しての新しい不動産購入の”なども出てくるとみています。



住宅に残価設定ローン、返済負担を軽減 官民で開発(日本経済新聞)


「賃貸住宅は幾ら高額な家賃を長年払い続けても、自分の物にはならない」と言う数多くの方に提案する、新しい”が官民ともに創造される環境が整いつつあります。



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2020年10月12日月曜日

【パンデミック以降の住宅志向性の変化と温暖化の影響】宇都宮市は100年で猛暑日が○○日も増加!?

今回は、「地球温暖化」と「パンデミック以降のライフスタイルの変化」から最近の住宅傾向に関する考察をしてみました。


「新建ハウジング」とういう建築関係専門書の「住宅を購入して最も満足した部分」というアンケートの結果として、伸び率の高かった項目が
「断熱性・気密性」でした。


アンケート主催が専門書のアンケート結果ですので、うなずける内容です。


背景としては電気料金の値上げや温暖化による猛暑日が増加したと言うこともあるでしょう。


またニュースなどでも特集で「お家時間の快適性」を題材として住宅断熱について紹介されるケースが増加したことから、断熱性能に対する興味が増加しているとの推察も出来ます。


住宅の性能が高いと「住環境」つまり住宅の快適性が向上します。


たとえば「猛暑」に関しての不満は、エアコン多用による電気代の高騰があげられました。


ターフや簾を使用し日射をコントロールすれば、ある程度抑えることも出来るのですが、建築に関する知識の不足している営業マンなどが、デザイン性ばかりを追求して外壁にタイルを採用したりするものだから、後付けでの施工が出来ないと言ったケースも多いのかも知れません。


また新型コロナの影響により、感染拡大予防のために大手企業を中心として在宅勤務が増加し、ある程度落ち着いた後も継続して在宅推奨されていることから、利便性重視からコストパフォーマンスの高い、高性能住宅需要が増加している傾向です。


都心志向から、ある程度の利便性が整った地域への移動志向へ変化したからでしょうか、9月に発表された基準地価が都心部や観光地を中心に全国的に「値」を下げました。


都心部の地価下落は環境さえ整えば、どこにいても在宅で仕事が可能であると言う現実を、皆さんが理解した結果であると言えます。


上記の意味から「住みやすい街づくり」を標榜して街づくりを行っている宇都宮市は、格好の在宅勤務推奨地域であると言えます。


ただし、それにも一層の私たちの努力が必要とされます。


国土交通省の201911月_建物省エネ法の地域区分(冬の気温の低さを示す「暖房デクリーデー」冬季における基準温度_18度の気温差分を積算した値で、数字が多くなるほど気温が高い地域となる)において隣接の埼玉県さいたま市が5地域から6地域に区分変更されました。


冬季においてより温暖であると判定された訳です。これは埼玉県内に限ったことではなく、前橋市・足利市・町田市・八王子市・福井市・甲府市・奈良市も同時に6地域に変更になりました。


この気温上昇による地域区分の見直しは日本全域に渡っています。


日本においては明治8年(1875年)より継続的に、温度などの気象データが観測・記録されていますが、例えば年間での気温が最も低い1月の平均温度は100年で3上昇しています。


暖冬の影響と暖房機器の発達から、暖房に要するエネルギーは減少を続けています。


それだけであれば過ごしやすいので「良い」と言えるのですが、反面、その影響は夏の暑さにも及んでいます。


いわゆる「猛暑日」の増加です。温暖地では約2か月(60日間)もの間において特に宇都宮市を含む前橋などの内陸地では、最高気温が35℃を超える「猛暑日」が増加しました。


消防庁統計でも熱中症の患者数が2010年以降、急激に増加しています。また夜間においても25℃を下回らない「熱帯夜」が、都市部や沿岸部を中心に30日以上とのデータがあります。

将来的な予測としては、宇都宮気象台が「21世紀末の気候」としたPDFデータを公表しています。


あくまでも現在データの平均値から導き出された、地球温暖化進行の予測ですが気温が4℃も上昇すると予想されています!




また、猛暑日が30日増加と予測されています。



更に地球温暖化は降水量にも影響を与え、水害発生の懸念がされています。



このように世界的に影響を与える地球温暖化は、様々な予測情報とともに、その影響が懸念されています。

 もっとも予測は、あくまでも地球温暖化が進めばと言う最悪のシナリオですので、すぐに変化が起きると言う意味ではありません。私たちの努力次第で書き換えることが出来るシナリオです。


「地球温暖化」の原因については「地球は温暖化していない」説や「温暖化は人間のせいではない」といった温暖化懐疑論が根強く残っています。


実際に温室効果ガス(GHG)排出削減のための国際的な枠組みとして、2016年に発効した「パリ協定」では、主要排出国を含むすべての国が、自国の事情に合わせたGHG削減・抑制目標を策定することとなっていますがアメリカはトランプ政権のもと、温暖化懐疑論を根拠にパリ協定から脱退しました。


しかし国際連合の「気候変動に関する政府間パネル_IPCC」は、1990年以降の各国専門家による調査結果に基づく2007年の第4次報告によって「温暖化は疑う余地がない」と決定付けています。


以前にも書きましたが地方発、世界基準を標榜する我々、宇都宮市民としては地球温暖化を理解しつつ、自分たちで出来る身近なこと(例えば、住環境改善や無駄な電気を消費しないなど)から心がけていきたいものです。


また賃貸住宅ですと、勝手に断熱改修工事を行う事は出来ませんが、夏には窓に簾を取り付け、冬にはホームセンターで販売されているビニールの簡易式、窓断熱材を張り付ける事により開口部断熱の是正が可能です。


当然として暖房光熱費の削減につながり電気代が安くなりますし、結果的には地球温暖化防止に役立ちます。


また新築住宅の場合には、割高にはなりますが「断熱」にこだわることにより同じ効果が得られます。


もちろん中古住宅を購入された場合にも、リノベーション工事を施すことにより、断熱性能を引き上げることが可能です。


「ちょっとした心がけ」が住みやすい住環境をつくり出し、結果的に良い街づくりになることを忘れないでいただければと思います。


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