2021年1月19日火曜日

【コロナで変化する住宅需要!?】宇都宮市の中古マンションでwithコロナ対応プランを考察!?

いまだに終息の見えないコロナ禍によって、日本経済のみならず世界的な景気の先行きに強い不安が残るなかで終わった2020年ですが、今年度も予断を許さない状況が続いています。

令和3114日から発令された栃木県緊急事態宣言は、27日まで継続される予定になっています。


Go Toキャンペーンを含め様々な経済対策が政府・与党によって打ち出され、一時は盛り返すかに見えた経済状況も、Go To中止など、状況により二転三転しています。


現状では先手を打てない政策について、その効果も含めて常に疑問符がついて回りますが、すべては未知の脅威に対する誰かへの責任転嫁の結果論でしかないことも皆が認めるべきでしょう。


どうすることもできないことへの憤りはありとて、これ以上の拡散をふせぐ意味でも、私たちは出来ることを続けていくしかありません。



現在は幅広い経済分野で不透明感が強く、その影響は当然ながら不動産市場にも強く及んでいます。

不動産経済研究所によると昨年10月の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比+67.3%で、戸数としては3,358戸となり2か月連続で増加しました。


契約戸数についても2,363戸で初月契約率は70.4%となっています。


不動産市況では好不調の目安を70%としていることから、単月では回復傾向が見られました。


ただし10月までの累計発売戸数については17,000戸を僅かに上回る程度に留まっており、2001年以降での20年間において新規発売戸数が最も少なかった2019年の31,238戸を大幅に下回る2万戸超に留まることが確実であるとされています。


新築マンションにたいして中古市場は、宅地建物取引業者のネットワークシステムであるレインズ(東日本不動産流通機構)からの情報では、202010月の首都圏中古マンション成約件数は3,636件(前年同月比+31.2%)に達し、急激な回復を示しています。


ただし現在集計の各指標がコロナの影響で乱高下しており、情報を集積するにも感染拡大の第三波によって自粛要請が相次ぎ公表されていることもあり、市況推移が予測出来ない状況が続いています。


今後の市況はコロナの終息状況により大きく左右されると言えますが、不動産業界の中ではテレワークによる働き方の見直しや、暮らし方について人々の意識が大きく変わったことから、住宅の選択方法にも変化が見られ、時代に即した動きを見せた業者が業績を伸ばしています。


現在、もっとも望まれている住宅が書斎・ワークスペースつきの住宅です。

これは分譲・賃貸を問わずに求められる条件となりました。


緊急事態宣言前でもこの動きは見られましたが、終息を見せないコロナにより不要不急の外出を控え、いかに自宅で快適に過ごすかを求めるユーザーが増加していると言えるでしょう。


このような状況下で、


立地の優れた築年数の古いマンションが全国的に脚光を浴びています。



比較的に購入しやすい価格の中古住宅をリフォーム前提で購入しようと言う動きです。


求められているのは狭くても構わないので書斎もしくはワーキングスペースの確保です。





新築市場では、書斎もしくはワークスペースを設置する間取りが増加して人気を集めていますが、新築ならではの価格帯がネックとなっています。




求められる書斎は画像の様な、個室タイプばかりではありません。

コーナースペースを利用して、家具などのレイアウト変更により書斎スペースを確保する工夫も進んでいます。




もっとも、コーナースペースを利用するにも、設置するリビングに余裕がなければ快適な環境が望めません。


新築の注文住宅ですと、図面設計段階から書斎・ワークスペース計画を盛り込めば良いのですが、建売住宅の場合には当初から設置されていなければならず、またリノベーションによりスペースを確保するにしても、新築に手を入れるのはさすがに躊躇します。


中古一戸建住宅もリノベーションしやすいのですが、新たに個室書斎を造作する場合には間仕切り壁の撤去など、躯体バランスを弱めて耐震性を下げる結果になりかねません。


そのような意味では、中古マンションは非常に対応がしやすくなります。

皆様はスケルトン・インフィルと言う言葉をご存じでしょうか?


スケルトン・インフィルとは、Skeletonが建物の構造体を指し、infillが内装・設備を指します。頭文字をとってSI住宅ともいいます。耐久性の高い躯体構造を活かし、耐用年数が比較的短い配管の交換や、ライフスタイルに応じた内装の変更を容易にするものです。


木造在来工法のように通し柱や間柱・管柱・筋交いなど、点で剛性を保つ方法の他、2×4住宅の様に壁面で剛性を保つ住宅もありますが、いずれにしても建物強度の関係から絶対に壊してはいけない柱や壁が存在します。


基本的に分譲マンションは、専有部分の外周壁で建物剛性を保ちますので、間仕切り壁のどこを壊そうが強度に影響が出ることはありません。


ただし厳密な意味でのスケルトン・インフィル対応のマンション以外で水回り(洗面・浴室・トイレ)などの移動を行うと、配管の経路から大掛かりな工事となりますのであまりお勧め出来ませんが、新たに書斎スペースを設けるリフォームには支障が少なくなります。



一例として弊社で取り扱いしている分譲マンションの間取りを参考にして解説しましょう。


こちらの図面は弊社で現在、仲介で取り扱いしております。


宇都宮市泉が丘2丁目のグランドハイツ泉が丘です(価格880万円)



こちらは南側バルコニーのオーソドックスな使いやすい間取りのマンションです。


この間取りから書斎スペースを確保する場合には、南側和室をリフォームすることにより書斎と、奥様用のワークスペースやお子様の学習用のスペースが造作できます。


和室は畳を撤去して、床にカーペットもしくはフロアーを施工します。


全てとまでは言えませんが、一戸建てと比較するとマンションの和室は変更が容易な構造になっています。


廊下とリビングを隔てる建具位置で赤い部分に間仕切り壁を造作します。

その際に壁クロスの張替えも併せて行います。



和室西側に面する引き込み戸をドアに変更したい所ではありますが、建具は比較的高額ですので、予算に応じてそのままでも構いませんし、もちろんドアに変更することも可能です。


工事後のイメージを拡大しますと、下記の図面の様になります。




これで書斎と、ワークスペースが出来上がりました。


建物の間取り表記は、3LDKから2LDK+D(デン_書斎のこと)となります。


間仕切り壁を天井まで施工しますと、どうしても書斎が暗くなってしまう問題があります。


そのような場合には、下記の写真のように間仕切り上部に採光用の造作を行うことで、多少ではありますが光を落とし込むことが可能です。




今回ご紹介した工事案は一例であり、リフォームについてはライフスタイルに合わせて様々にご提案が出来ます。


工事内容により予算も変化しますが、コロナ騒動以降は購入価格の落ち着いた中古住宅を購入して、ライフスタイルに応じたリノベーションやリフォーム工事を行い快適な住環境を構築する動きが増加傾向にあり、特に中古マンション市場が活発化することが予想がされています。



弊社では、お求め安い価格帯での一戸建てやマンションなど豊富に取り扱いしておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2021年1月13日水曜日

【必見!住宅ローン控除を徹底解説!還付申告は早めに準備を】コロナ長期化で宇都宮市でもマイホーム需要が堅調!?

宇都宮市でも緊急事態宣言が出され、長期に影響が続くコロナですが、、、

外出も規制や自粛傾向が続く中、マイホームを含む家への快適さが日常の生活の中で一層重要度を増しています。

その影響もあり、不動産業界では賃貸は低調傾向ですが、マイホームなどの実需の不動産売買は活況を呈しております。


そんな状況を踏まえ今回は、知らないと損する、住宅ローン控除】を徹底的に解説します!


給与から源泉徴収されている所得税が多すぎる場合や、個人事業種で予定納税をしている場合は確定申告をする必要がなくても「還付申告」をすることで還付を受けることが出来ます。


特に前年に住宅を購入した場合には「住宅ローン特別控除」の申請をしなければなりません。



残念ながらと言うか、当たり前と言うか税務署は権利があっても申告をしない人に「あなたは税金を納めすぎているから、還付申告をすれば還付を受けられますよ」と、親切なアナウンスをしてはくれません。



「住宅ローン特別控除」の還付金額は、借入残高や申告年度・新築か中古かなどによって異なるほか、納めた税額以上の金額にもならないのですが

【年末の住宅ローン残高×1×控除年数】で上限は年あたり40万円ですから、申請しないのはあまりにも勿体ない話になります。


もちろん、国税庁のホームページでも還付申告に関する情報は掲載されているのですが、税務知識が無い方には難解で、役所ならではの表現がされています。



そこで今回の記事では、還付申告に関しての注意点や方法など詳しく解説させて戴きます。


ご説明を始める前に、大切な注意点を二つ。



1.還付申告は必ずしも確定申告時期にする必要はありません


2.税務署に行く必要はありません



この2つは絶対に覚えておきましょう。



「住宅ローン特別控除」は初年度のみ、確定申告をしなければなりません。


一度、行ってしまえば2年目以降は勤務先の年末調整で処理できます。


昨年住宅ローンを利用して住宅を購入した方は、今年1回行えばあとは必要がないことになります。


初年度の申告は原則では確定申告期間とされています。


つまり毎年216日~315日と定められていますので、出来るだけこの時期に完了しておくことが望ましいと言えます。



住宅を何度も購入して、その都度、確定申告を行った申告のセミプロみたいな方が周りにいれば詳しく教えてくれるのでしょうが、通常は12回程度がせいぜいですから覚えていないものです。


確定申告時期ついての補足説明ですが確定申告は原則通りに216日~315日の期間で作成し手続きを完了するのが好ましいのですが


「忙しくて、ついうっかりして

「郵送は心配なので、税務署に直接持ち込みたいのだけれど混雑が


と、言う方も数多くおられるでしょう。



そこで「還付申告」には「更生の請求」という裏技があり、法廷申告期限を過ぎてから5年間いつでも還付を受けることが可能です。



また申告と名前がついていることから、税務署に書類を持って行かなければならないようなイメージがありますが、確定申告時期の税務署に行ったことがあるかたならご存じでしょうが、受付の前には長蛇の列です。



そもそも駐車場も順番待ちで、スムーズに入ることは出来ません。


長蛇の列に並ぶのが好きな方なら良いのですが、単なる時間の無駄です。

郵送処理で受け付けてくれますので、書類が出来上がったら投函して終了にしましょう。


「書類に不備があったら」と不安になることもあるでしょうが、不備があった場合には税務署から電話問い合わせや、修正依頼が届きますのでとの時に対応すれば大丈夫です。



ここから具体的についてのご説明です。



必要書類を準備しましょう。


  1. 確定申告書

還付申告には「確定申告書A」を使用します。用紙は税務署もしくは市役所や役場などに常備しています。


ただしインターネットを利用できる方は「国税庁確定申告書等作成コーナー」を利用すれば用紙の必要はありません。

https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl


  1. 源泉徴収票

源泉徴収票は原本が必要です。後日、必要になる場合に備えて写しを撮るようにしましょう。


  1. 住民票の写し(マイナンバーでも可)


  1. 年末残高証明書

借入先金融機関から郵送されていきます。手元に届いていない場合には金融機関に確認して下さい。提出は原本になりますので、後日、必要になる場合に備えて写しを撮るようにしましょう。


  1. 土地・建物売買契約書写し


  1. 土地・建物登記事項証明書

法務局で取得することが出来ます。家屋番号・地番をメモしてから法務局に出向いて取得して下さい。

1通につき600円の手数料がかかります。

手数料は現金ではなく収入印紙を申請書に貼付する形になります。

収入印紙は、予め用意しても構いませんし、法務局の窓口でも購入が可能です。


  1. 本人確認書類


  1. その他

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・一定の耐震基準満たす中古住宅の場合には証明書類が必要になります

申請内容による異なる添付書類は、それぞれ確認するようにしましょう。


中古住宅の場合には以下の条件をクリアする必要があります。

・建築日から取得日までの期間が20年以下であること(耐火建築は25年)

・耐震基準に適合していること

・住宅ローン返済期間が10年以上であること

・贈与ではないこと

・生計を一つとする親族などから取得していないこと


これらの書類が準備できたら、いよいよ確定申告書の作成に入ります。

「国税庁確定申告書等作成コーナー」でも手書きによる申請書でも記載方法は同じです。

今回は、記載箇所について国税庁確定申告書等作成コーナー画面で解説していきます。


先ほどご紹介したURLにアクセスすると、画像のページが開きます。

https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl




  1. 作成開始をクリックして開始します。


クリックすると、税務署への提出方法の選択が開きます。

1.e-Taxでのマイナンバーカード方式

2.e-TaxでのIDパスワード方式

3.印刷して提出

3種類ですが、今回は郵送申請に関する解説ですので「印刷して提出」を選びます。

次のページでは事前確認と利用規約同が求められます。


同意して次に進みます。


次のページは「申告書等の選択」になります。

こちらから令和2年以前の過去分の作成を行う事が出来ますが、今回は「令和2年の申告書等の作成」をクリックして、所得税の申告を選択します。


そこからページ移動をして作成開始をクリックすると、いよいよ作成開始となります。


申告者生年月日を入力して、次に下記にある質問事項にはい・いいえで回答して行きます。


給与以外に申告する収入はありますか?

お持ちの源泉徴収票は1枚のみですか?

勤務先で年末調整が済んでいますか?

以下のいずれかの控除を受けますか?

  • 医療費控除
  • 寄附金控除
  • 雑損控除
  • (特定増改築等)住宅借入金等特別控除
  • 住宅耐震改修特別控除
  • 住宅特定改修特別税額控除
  • 認定住宅新築等特別税額控除

以下の控除の他に確定申告で追加する控除や年末調整の内容に変更はありますか?繰越損失額がある場合は「はい」を選択してください。

  • 医療費控除
  • 寄附金控除
  • 雑損控除
  • (特定増改築等)住宅借入金等特別控除
  • 住宅耐震改修特別控除
  • 住宅特定改修特別税額控除
  • 認定住宅新築等特別税額控除

税務署から予定納税額の通知を受けていますか?

これの回答を終了して、最下部にある「次へ進む」をクリックすると、該当する申告書が開きます。


次に源泉徴収入力ページです。

会社からの源泉徴収交付データが「xmlデータ」で交付されている場合にはデータを取り込みますが、それ以外では入力しなければなりません。


このように指定される条件を入力して進めて行くと、具体的な入力ページに進みます。


2.「提出方法の選択等」の画面で、「印刷して税務署へ提出」を選択し、生年月日を入力して「入力終了(次へ)」をクリックします。

申告者生年月日を入力して、次に下記にある質問事項にはい・いいえで回答して行きます。

給与以外に申告する収入はありますか?

お持ちの源泉徴収票は1枚のみですか?

勤務先で年末調整が済んでいますか?

以下のいずれかの控除を受けますか?

  • 医療費控除
  • 寄附金控除
  • 雑損控除
  • (特定増改築等)住宅借入金等特別控除
  • 住宅耐震改修特別控除
  • 住宅特定改修特別税額控除
  • 認定住宅新築等特別税額控除

以降画像はOAG税理士法人HPより

3.「適用を受ける控除」の画面で「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」選択します。


4.「給与所得の入力(1/3)」の画面で「源泉徴収票」を見ながら入力します。

画像にも表示されますが、各項目の数字を入力していきます。





また初年度の場合には、住宅ローン控除の適用をまだ受けていませんので、もとめられる表への入力は必要ありません。

5.求められる条件に従って、16歳未満の扶養などの親族がいる場合には入力を行います。



6.「税額控除等の入力」の画面で「(特定増改築等)住宅借入金特別控除」の「入力」をクリックします。

7.取得形態を確認して、該当する場所をクリックします。


8.住宅や土地の質問事項を、それぞれ確認して「はい」「いいえ」で回答して行きます。



9.必要書類を確認して、適用要件のすべてに該当チェックを行い「次へ進む」をクリックします。


「住宅借入金等特別控除」の画面にて、金額や面積を入力して「入力終了(次へ)」をクリックします。

10.契約書や重要事項説明書などを見ながら必要事項を入力していきます。





11.住宅ローンの年末残高証明書を見ながら必要事項を入力します。




12.全て入力を終えると、自動計算で控除額(還付額ではありません)が計算されます。


13.「計算結果の確認」の画面で還付金が確認出来ます。

これ以降は、個人情報や還付金の振込先などを入力していきます。

家族のマイナンバーを正確に入力しないと進めることが出来ませんので、予め準備して入力を進めましょう。

14.「申告書等印刷」画面で「帳票表示・印刷」をクリックして印刷して作成終了。

印刷された帳票は、原本と控えの2種類が印刷されます。原本裏に添付書類を張り付ける指定場所がありますので、源泉徴収票(原本)などはそこに貼り付けを行います。

また帳票には管轄税務署の送付先が印刷されていますので、そこを切り抜きA4サイズが収まる封筒に貼り付けて使用できます。書類の枚数がありますので、郵送料金が不足しないように郵便局で確認してからの郵送をお勧めします。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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