2019年9月15日日曜日

【宇都宮市の大谷スマートインターチェンジ本格着手へ!】中心市街地から高速道路へのアクセスが抜群に便利に!?

宇都宮市は「大谷スマートインターチェンジ(IC)」(仮称)の整備事業について、県の都市計画事業認可を受けました!

認可も出たので、今後は用地取得などの本格的な整備に着手することになります!



大谷スマートIC整備 都市計画認可、本格着手へ 宇都宮市(下野新聞)

新設される大谷ICは、鹿沼ICー宇都宮ICのほぼ中間くらいの場所で、LRTが通る予定の大通りの延長線上にインターチェンジができる予定です!!

宇都宮市の中心市街地から高速道路へのアクセスが抜群に向上することになります!!

いやーすごいですね(・∀・)!

今まで、宇都宮市の中心部に住んでいるような方なら、高速道路までのアクセスの悪さはいつも感じていたことではないでしょうか?

それが、大通りを大谷方面に向かい、環状線を抜けた先の駒生の交差点付近にインターチェンジができる予定なのです!!



JR宇都宮駅からまっすぐ大通りを西に向かって、なんと約6Kmほどで高速道路にアクセスできるようになるんですよ!

車で15分って!!ちかっ!!
これはすごいことですね〜(・∀・)!

宇都宮市でも一番元気のなかった西北エリアへの投資の流れが大きく変わる可能性が出てくるでしょう。

施工期間が2022年9月までということで、LRT優先区域の開通と同じ時期に高速道路のアクセスが大幅に良くなる予定ということで、これから街の経済にとってプラスとなる開発がどんどん行われるのは嬉しいことです(*^^*)

概算事業費は約53億円ということで、経済効果を考えたらすごーい良いお金の使い方でしょう!

スマートICを整備するのに53億円で、LRTを駅からホンダの研究所まで整備するのが200億円あまりなのを考えると、LRTの整備がいかに安いかがわかります。


何でも反対大好きな老害思考な方々も、道路開発にはまったく反対しないのはいつも不思議に感じるところです(^o^;)

とはいえ、道路開発も公共交通への投資も必要なものならどんどんやるべきなんです!


この開発が進むことで、駒生周辺エリアや大谷の観光地にはものすごい経済効果が生まれるでしょう。

大谷スマートICが開発されることを考えると、LRTの西側は大谷までつなげることが大きく意味をもつことになるでしょう。


この流れで考えると、駒生の新IC周辺にホテルのような宿泊施設の開発も期待できるでしょう。

例えば、車で観光に来て、新IC近くのホテルに泊まって、宿泊中はLRTを使って大谷に観光に行ったり、中心市街地に餃子を食べに行ったりできるのです!


高速道路とLRTのような都市交通がリンクするエリアとなれば駒生エリア付近のポテンシャルは大きく向上することは間違いないでしょう!

不動産の価値も急速に上がることになるのは間違いないでしょう。

マイカーでの高速道路へのアクセスと、中心市街地やJR宇都宮駅への公共交通の利便性の双方を兼ね備えた場所なれば需要が上がらざる得ないです。

特に今は価格もまだ割安なので、ニューファミリーを呼び込むには十分な魅力を提案できることでしょう。


何にしても、早くLRTの西側延伸の終着を大谷までに決めて、インバウンドや観光客を数多く呼び込めるインフラを整備をすることで将来的な街の稼ぐ力を維持することは重要です。


これから3年後くらいの宇都宮市の未来は楽しみですね〜(・∀・)!

順調に開発が進むことを期待したいです!


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみとさせて頂いております。ご連絡頂いてもご依頼をお受けできない場合がありますので、その際はご了承ください。ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください。→028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年9月10日火曜日

【知らないと損する!?】不動産の賢い値下げ交渉術とは!?

不動産の相場や価格は、一対一の相対取引ゆえに非常にあいまいなんです。

それ故に、交渉次第で物件を大幅に値引きして購入できるチャンスって結構あるんです。(*_*)




超難関の不動産鑑定士の方に査定してもらっても、人間を凌駕する人工知能ができても正確な査定価格なんて出せるわけないんですよ。。(^_^;)


なんでかって??


個別の人間感情をAIや不動産鑑定士の方が正確に計算できませんからね。


そうなんです!

不動産の価格なんてほとんど感情で決まる要素が大きいんです!

だいたい今の査定方法のほとんどが取引事例比較法といって、近隣の直近における取引と比較して妥当な価格を算出するのがほとんどですし、それがもっとも相場を表してます。

まれに、田舎なんかで取引がまったくないような場所だと、、、本当に困ります(*_*)


取引がないような場所だと積算価格と言って、再調達原価に基づくような価格で算出する方法もあります。

てか、積算価格なんて言われても、、って方には簡単に説明すると、銀行なんかが使う不動産の査定方法で、「 評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 」から求めて、築年数などに応じて減額していくやり方です。


このような専門的な用語が出てくると一般の方が直感的に理解するのが難しいのでいかにも説得力があるように感じさせる効果はあるんですよね。

しかし、実際は積算価格から求めるような査定では取引の多い場所では、大幅に相場より安くなる傾向があるし、取引がまったくないようなエリアの物件だと、まったく反応がない価格になってしまうことはよくあることです。



こんな理路整然と説明された価格を提示されたところで、買う方からしたら感情的に、『高い』か『安い』かしかありません!


売る方にしたって、査定価格を提示したところで、『あと1000万円ローンが残っているから、それ以下では売れない!』なんて方も結構いまして、、、いかに販売価格と実際に成約する価格に幅があるかがわかると思います。


他には、収益還元法と言って物件そのものの稼ぐ力(貸した場合の家賃など)から物件の価格を計算する方法もあります。

この方法がもっともフェアな価格の出し方なんですが、、、なににせよこれも今のような超低金利の時代だとどれくらいの収益率が妥当なのかのさじ加減で大きく価格が変わってしまうんですよ。

つまり、収益還元法なんかはその時代の貸出金利の変動によって価値判断が大きく変わるのと、今のような超2極化の不動産相場が進む中では、人気物件は投資利回りがほとんど無くても売れたりするんで、、価値判断の基準として万能ではないです。

例えば、日本一高い銀座の土地はわずか1m×1mの1㎡がなんと4560万円の時価がつけられています。

収益還元法で計算してもまったく商売にならないような地価ですが、買いたい人が多いの高値で取引が成立します。


いかに不動産の相場が根拠不明な感情に左右されるかよくわかると思います。


まあ、これは不動産に限らず、株の取引なんかでも同様ですね。




と、、、前置きがながくなりましたが、、



今回の購入時の賢い値下げ交渉術の結論を話しますね。



結論から言うと、一番有利に交渉するなら閑散期を狙って物件の交渉をすることです!

不動産業界も他業界と同様、繁忙期と閑散期があります。


繁忙期は1月〜4月の連休前くらいまでで、閑散期は5月〜12月の間です。

誰もがTVで目にする不動産のCMはお正月に一斉にスタートします。

繁忙期のスタートだからです。


一方、ゴールデンウィーク以降は移動が激減してきます。

一旦9月〜10月ほどに移動需要が戻りますが、、、それも年明けに比べればわずかで、11月、12月とかなり閑散期に入ります。


閑散期は各社とも案内も少なく、手厚いサポートが受けられます。

もちろん、価格交渉も圧倒的にやりやすいです!

不動産業者も決めないことには1円にもなりませんから、一生懸命、値下げ交渉にも対応してくれます。



さて、、



購入を考えている皆様にもうひとつ価格交渉のアドバイをする重要な点をご紹介すると、買付の価格設定をどうするかがあると思います。


内覧した物件が気に入ったら、不動産業者からいくらで購入するか買付証明書を提出してくれと言われます。

そこで、買付をいくらの提示にすればよいか??

迷いますよね〜。。(^o^;)


心理学的なアプローチでは絶対やってはいけないのは、、??

なんだと思いますか??



実はいちばんやってはいけないのは、あまりにも無茶な安値での指値をしてはいけないという研究結果が出ています!


例えば、売り出し価格2000万円の物件に対して、1000万円の買付を出すよう場合のような無茶な指値は、売主さんから真面目に買う気のない人と判断され、交渉することを一切断られることになってしまいます。


たまに、大幅な安値で指値して少しずつ値段を上げて交渉すればなんて考える方もいますが、、ものには限度がありまして、常識外に指値をしたら、一切話しができない状態になってしまうので注意が必要です!


現実的な妥協点としては、やはり価格の1割り引きくらいの買付がベストでしょう。

しかし、閑散期の交渉なら15%引きの指値でも、不動産業者も買付を受けてくれて一生懸命交渉してくれる可能性が高いです!


つまり、2000万円の物件なら、通常なら1800万円の買付を出して、交渉して、落とし所は中間の1900万円くらいです。

一方、閑散期なら2000万円の物件に1700万円くらいのギリギリの買付を入れて、なんとか中間の1850万円くらいまで交渉できればラッキーな水準ですかね。


とはいっても、この交渉術が一概に使えないので注意が必要です。


当然、人気が集中するような格安物件や、人気エリアの物件では、1割引の指値自体が全く相手にされないことになります。


あくまでもターゲットとなる物件は3ヶ月以上情報が一般に公開されていて、まだ売れていないような物件になります。


みんなが欲しがる良い物件は、情報が一般に流れる前に水面下で決まってしまうか、流通市場に乗ったらすぐに購入者がついちゃいますからね。


逆に、一般の皆様はそんな極上物件を手に入れるのはほぼ不可能なので、現実的な賢い選択としては、相場で長期間売れていない物件に大きな指値をして良物件に変化させることになるでしょう。


いずれにしても、不動産を購入するならこれから年末くらいまでが圧倒的に有利に交渉できる時期になります!

特に10月から12月はもっとも人が動かないので、かなり大きな値引きが期待できる時期だけに物件の購入を検討するなら今がチャンスです(・∀・)V


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみとさせて頂いております。ご連絡頂いてもご依頼をお受けできない場合がありますので、その際はご了承ください。ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください。→028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年9月5日木曜日

【LRTの西側延伸に向けて街が動き出す!?】東西の軸ができることで街の活性化はどうなる!?

宇都宮市は今月中に、次世代型路面電車(LRT)とJR宇都宮駅西の市街地再開発事業との連携策などを協議する「LRTまちづくり部会」を設置する方針を明らかにしました!!



LRTとJR宇都宮駅西の議論本格化 9月にもまちづくり部会 宇都宮市(下野新聞)


宇都宮市、LRT延伸見据えまちづくり部会(日本経済新聞)



2022年に開通予定の駅東側での優先整備区間(14・6キロ)の工事が進む中、駅西延伸の事業化に向け議論が本格化してくるんですよ~(*´ω`*)


嬉しいですね!!

街の東西連携は宇都宮市の将来の発展を左右する重要なプロジェクトです。


てか、、、

宇都宮市が行うLRT(次世代型路面電車)の効果で重要ないくつかありまして、、

まず、第1が今回のテーマでもある、JRの線路で分断されている街の東西連携です。


そして第2が、多くの人が働く職場と街を結ぶこと。


そして、第3がマイカーに変わる高齢者の足としての機能と交通弱者(高校生以下の子供や障害者)の移動手段としての機能です。


今でこそLRTの開通に向けて工事を行っていますが、私が子供の頃は地下鉄やモノレールなんかの計画が中心だった時期もありました。。(^_^;)

当時のイケイケバブル経済のもとで、もしモノレールなんかを開発してたら、今頃大変だったかもしれません。

高齢化社会がどんどん進化していく日本の社会では、地下鉄やモノレールのような乗り場まで高低の移動がある乗り物は非常に不便ですからね〜(^_^;)


その点、LRTは地上を走り、バリアフリーなので非常に便利です!

我が家のような幼児のいる家族でも、このバリアフリーはありがたいです!

ベビーカーが欠かせない今の状況で、バスに乗るのは非常に不便です!

てか、、不便ですが我が家は妻が車に乗れないので、バスを使っています。

一人親の時は乗り降りが本当に大変です。。(*_*)


車椅子を使わなければならないような方も同様でしょう。

乗り降りが大変なので、マイカーがあれば大抵は公共交通が使える状況の方でも、使えない方はかなりの数いるんです!

LRTができたら本当に助かります!!

うちの子供がベビーカーを使わなくなる頃に開通でしょうが、、(T_T)

それでも、これから宇都宮市で子育てする未来のニューファミリーには非常に便利な乗り物となることは間違いありません!

車椅子を使わなければならないような障害のある方も、のびのびと暮らせる素敵な街になるのは誇らしいことでもあります(*^^*)

こんな素晴らしい公共交通を反対していた今の野党は本当にリベラルなのか??謎です笑



少し話が脱線しましたが、、、

急速に高齢化が進む日本中の街で、それに対応するLRTのような公共交通があるのは他の都市と比較しても競争優位性は高いのです!



そして、第2の職場までの街の軸となる公共交通をつくることは、街のマインド変化に大きなインパクトがあります!

今あるJRも東武鉄道も街の中心までは公共交通としての機能を果たしていますが、、時代の変化とともに、街の中心は人が住むような場所に変化して、職場は街の郊外にどんどん出ていってしまいました。

その間、モータリゼーションが進み、マイカーでの通勤は当たり前になりました。

ここは大きな変化で、LRTの沿線に住めばマイカー通勤しなく良い選択肢が出てくるです!

今までは望んでも叶えられなかった、脱マイカーの道ができたのです。

今郊外にある職場も、LRTの沿線に職場を移動させれば、マイカーでも電車でも通勤できるような環境にチェンジできるんです!

職場がLRT沿線に集まるようになれば、街の軸がしっかりできるようになるでしょう。


例えば、職場がLRTの沿線にあれば、職場飲み会にみんなでLRTで出かけて、会社まで電車で戻って、解散するなんてことも日常的に起こるようになります。



そして、、、

今回のメインテーマでもある東西連携は、皆さんが想像している以上に大きな経済効果があるでしょう。

今でも、宇都宮市の東西には心理的な壁が大きくあることは間違いありません。


物理的にも移動するに東西の大通りがつながっていないので、車で移動するには街の中心から迂回しないといけないですからね。。。(^_^;)


国道123号線の線路横断道路の拡幅工事なんて、私が中学校のころから着手していていまだに、一部の地権者反対で工事が進んでいないですからね。。。(T_T)

中国なんかだったら、とっくに反対している人の家も強引に取り壊されて工事が進んでいますが、、、ここは民主国家の日本なのでそういうわけにもいかず、、ただただ街の非効率な部分が残って大きな経済損失が続いてしまっています。

しかし、123号線の東西道路の拡幅が完了したところで、所詮は迂回路でしかないんです。

やっぱり心理的にも、物理的にも東西は距離があるんです。

東西の大通りのど真ん中を公共交通がつなぐインパクトは計り知れません!

職場と中心市街地とJR宇都宮駅とショッピングモールとマイホームがLRTでつながったら、マイカーを持つ必要性は完全になくなります。

週末遠出する時に、レンタカーやカーシェアをすれば十分でしょう。

そうすれば年間に掛かるマイカーの維持費分が生活のなかで大きく節約できます!


新しいトレンドして宇都宮市でマイカーを持たない暮らしが注目されることになるでしょう。

不動産のトレンドも10年くらいの大きなトレンドみれば、LRT沿線に集約していくことは容易に想像できます。

高齢になっても便利に暮らせる場所の需要は、これから急激に増えますからね!


理想でいえば、観光地でもある大谷までLRTをつなげるのは当然の決断でしょうが、さっさと東武くらいまでは優先的に着工を始めて欲しいです。

結局、こういった素晴らしい公共事業も、官だけでは開発に限界があるんです!

民間の投資需要は、景気循環に大きく影響を受けます。

いきなりリーマンショックのような経済危機が来ると、せっかく宇都宮市が素晴らしい計画を立案しても頓挫してしまうんです。

元に東口の駅前開発はリーマンショックで一度白紙になってますからね。。(-_-;)


だから、とにかく今のうような低金利で投資需要が旺盛な状態が続くと安易に考えないことです。

いつ経済転換がくるのかわからないのだから、チャンスの今!スピードアップして西側延伸着工をすぐに始めなければならないのです!

民間の旺盛な投資資金が街に投入されれば、再開発もスムーズに進むんです!

街の開発は結局すべてお金の話になってくるんです。


経済オンチの政治家はこのあたりがオメデタ思考なんです。

民間の投資が呼び込めなければ、街の経済は停滞するし、再開発なんて全く進みません。

LRTの採算なんて、街全体の経済活動が発展すればどうでも良いことなので、抽象思考ができないおバカさんになってはいけません。

とにかく、投資環境が良好な今、どんどんスピーディに計画が進むことを期待したいですね(*^^*)


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみとさせて頂いております。ご連絡頂いてもご依頼をお受けできない場合がありますので、その際はご了承ください。ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください。→028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年8月29日木曜日

【空き家はどう活用すればいいのか!?】今年で重要な『アレ』がピークアウト!?

不動産の需要を決める大きな要素は人口ではありません!

不動産相場を左右するもっとも大きな要素は世帯数です!

人口が減っている現在も、核家族化と単身世帯は増えていて世帯数自体はまだ増え続けています。

だから、不動産相場はまだまだ堅調なのです(*_*)



しかし、、、この世帯数も今年をピークに頭打ちになるのは確実な情勢となっています。


つまり、来年以降に不動産相場は急変していくことになります。

宇都宮市のような地方都市や県都のような場所は世帯数や人口のピークも少し先の2025年頃になるでしょうが、日本全体としての不動産相場の転換点は今年になるのは間違いないでしょう。

来年以降から加速度的に、過疎化の進む地方で急速に空き家が増えていくことになります!

それに伴い、国も規制緩和を矢継ぎ早に行っています。

今回は空き家関連の最新の事情をみながら、考えてみました。


まず、空き家の一番現実な解決策は、、、、

解体して更地にすることです。。(^_^;)


空家だからって無理くり有効活用しようとしたところでそう簡単にはいきません。

不動産として需要のある都市部ならさっさと更地に売ってしまうのが手っ取り早いのが実情です。


なんといっても、平成28年度税制改正で創設された、「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」を使えば昭和56年以前の旧耐震の建物なら、相続した空家でも更地にして売却すれば、3000万円の特別控除が受けられるんです!!

本来は、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除なのですが、相続財産でも適応できるお得な制度です!

しかし、、今年の12月31日までに譲渡しなければならない制度なので、もし空家を今お持ちの方はすぐに動かないといけません。


なお、解体費用にお困りの場合は除却補助金などもあるので、市町村などに問い合わせてみるといいでしょう。



続いて、、

空家を有効活用したいケースですが、、、

これには一定の再投資が必要になるのは間違いありません。

うまく投資資金が回収できれば良いですが、上手く活用できなければ赤字になることも当然あります。

つまり、ある程度リスクを取ってリターンを得ていくことになるのが一般的です。


しかし、多少の手直しで十分使えるような、まだ程度の良いお家なら活用法次第で十分収益をねらうことも可能でしょう。



私が注目している活用法はズバリ、これから確実に増え続ける外国人労働者をターゲットにしたシェアハウスです!

理由はいくつかありますが、まず競争率が圧倒的に低い市場だからです。

日本人の大家さん、特に高齢大家さんほど外国人入居者を敬遠しますので、逆にそこをターゲットにするのは大きなチャンスです。

また、少額の投資で空き家を貸せる効果も大きいです。

そして、面白いのが、外国人にとっての『好立地』があるということです。

日本人の多くが嫌う、3K職場のようなところに多くの外国人労働者の方がお仕事されているような場所は日本中にあって、そういった場所なら格安の空き家をシェアハウスにして貸すビジネスも高収益が期待できます。



あと、、考えられるのは、インバウンド需要を狙った民泊なんかも面白そうですが、こちらはちょっと投資が必要になりそうです。

また、運用のノウハウもないとちょっと難しいかもしれません。

なにより、180日の稼働規制がネックなので、やはり大幅改修して、旅館業法の許可を取れる物件にして、1年365日稼働できる仕様にするのが理想でしょうね。


ただ、田舎なら180日稼働でも十分でしょうから、少額の投資で民泊で空き家の活用をするのは割と現実的だと思います。



それと、国もライフスタイルとして推していて、最近注目を集めてるのが、週末セカンドハウスライフの2地域居住という暮らし方です。

東京都心なんかの住民に、週末自然豊かな郊外で過ごしてもらうためのライフスタイの勧めです。

格安でも都心の方に週末のセカンドハウスとして貸せれば、それなりの収益を得られる可能性は十分にあります。

うまく、民泊と組み合わせできればかなりの高収益も期待できるでしょう。


そこで重要なのは、セカンドハウスと呼ばれる二地域居住と呼ばれるスタイルを進める上で、【体験】をどう組み合わせるかです!


宿泊客にうまくシェア農園なんかを提供できると一気に魅力アップになるので、魅力的な空き家だけでなく、体験もセットで提案できる工夫が必要でしょう。



相続した空き家なんかは放置したままって方が結構いるのですが、利用法次第では十分にに活用できるのですよね。

立地の良い都市部なら今年中に売却すれば、税金の優遇が受けられるので、さっさと売却を検討するべきだし、立地の悪い場所でも『体験』が組み合わせられればかなり魅力的な宿泊施設や賃貸物件に早変わりするので、工夫次第で不動産投資としても魅力ある物件もあるでしょう。


いずれにしても、世帯数がピークを迎えそうな今年、来年以降から加速度的に空き家は増えていくでしょうから、このテーマは今後ますます盛り上がると思います。

いち早く、活用法に活路を見いだせれば、空き家も不動産投資案件としても有望になるかもしれませんよ(*_*)


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年8月23日金曜日

【不動産を買うなら、読むべきマストな本!?】宇都宮市はトコロテン方式で東京圏に人を送り込む!?

不動産投資は人口動態からトレンドを把握できるので、長期の流れをつかんでおけば比較的リスクの少ない投資なんですよね。

不動産投資家やこれからマイホームを購入を予定している方は、長期の人口動態予想をしっかりと把握してから購入物件を決めることが賢明で、資産を形成する上では不可欠です。


そこでおすすめなのが、話題のこの本【未来の地図帳】です!


日本全国の人口の動きをエリアごとにミクロとマクロの長短の視点で追っていて、これから30年くらいの長期の各都市や地方がどのような状況になるかがよく理解できます。


この手の情報を知っていれば、カンニングペーパーを持って試験を受けているようなものなので、立地選択を適切に行え、これから30年程度のトレンドおさえた適切なロケーションでの不動産投資を行えることになるでしょう。

この本でも言われているように、人口が減るといっても全国一律に減るわけではなく、都市部と地方で2極化が進み、若い人が都市部にどんどん吸収されるのがわかります。

こんな不動産投資のカンニングペーパーみたいな情報が売っているのに、一般の方はほとんど長期の人口トレンドなんか無視してマイホームを選択したりしてるから面白いものです。

この本でも指摘されているように、都市部以外の郊外は、都市部に人を吸われる逆ドーナツ減少が進み、急速に人口減がへっていくのは間違いありません。

宇都宮市がコンパクトシティ構想を打ち出していますが、そんなことしなくても、全国のトレンドをみれば自然と便利な都心部に人が集まってしまうのがよくわかります(*_*)

面白いのが、3大都市圏の中で、関西圏が一人負け状態で、関西圏から東京圏に人が大きく転入超過になっている点です。

しかも出産可能な若い女性がどんどん東京圏に流れていてるので、関西圏の人口減少は今後加速するのは必然の流れとなっています。

結局、大都市圏といえども逆ドーナツ化で東京にすべてを吸収される流れが進んでいるんですよね。(^_^;)


もっとミクロな都市別でみても、大阪市は人口が増えているにも関わらず、若い人達を東京圏に吸収されている構造となっています。

これは大阪市に限らず、全国の政令指定都市すべてで起こっていることなんです!


ここ宇都宮市も例外ではありません。

人口が増えている都市は、近隣の市町村から人を吸収していて、表向きは人口が増加しています。





が、しかし、、、




もともと、都市部に住んでいた若い世代がどんどん東京圏に吸収されてしまっているのです。

これは面白い現象で、例えば栃木県や福島県の方なんかの若い世代が宇都宮市に引っ越して転入超過になっているのに、もともと宇都宮市に住んでいたような若い世代がどんどん東京圏に移動している状況なのです!


トコロテン方式に都市部郊外から人を吸収してワンクッションをおいて、今度は逆に東京圏に若い世代を吸収される状況は全国の地方都市すべてで見られる現象なのです。

特に若い世代でも女性が男性の2割から3割も多く、東京圏に各地方都市から移動しています。


理由は単純です!


わかりますか??



東京には若い女性が働きたい魅力的な仕事がたくさん集まっているからなんです!

だから、地方の田舎になればなるほど、若い魅力的な女性がいなくなってしまうんです(T_T)



東京には全国からスマートで見た目も綺麗な若い女性が必然的に集まるような状況になっています。


若い女性が地方から東京へどんどん移住してしまうため、、、当然ですが、、、、

これから地方は赤ちゃんが増えることもなく急速に人口減少が加速します。


宇都宮市はこれから20年余りで、栃木県内の市町村から若い世代 を数多く取り込むことで、人口が微増もしくは横ばいが続くと予想されています。

最近は東北各県から宇都宮市に引っ越してこられるような方も増えてきました。

しかし、結局もともと宇都宮市で育った若者たちがどんどん東京圏に移動してしまうので、行って来いで人口は横ばいトレンドがこれから20年ほど続くことになるでしょう。


宇都宮市に若い世代を供給している県内の市町村から若者がどんどんいなくなるので、15年後の2035年頃には宇都宮市でも人口減少のトレンドに入ると予想されています。

しかし、驚くことに宇都宮市は全国の地方都市では優等生で、すでに人口が人口減少が始まっている政令指定都市の北九州市なんかよりは全然減りが緩やかです。

つまり、これから20年で人口を維持することが地方都市にとってどれほど難しいかを物語っています。


私がよく郊外の不便な場所にネガティブなコメントしているのも、このような人口の長期的なトレンドをつかんでいるためです。

いまはまだ栃木県内の田舎の不便さも許容できる範囲でしょうが、これから過疎化が急速に加速していく過程で、医者のいない無医地区なんかが急激に増えていきます(-_-;)

商店はなくなり、医者もいない、、、、(-_-;)


そんな場所はたとえ自然豊かでも、人間としての最低限の豊かな生活も維持するのは困難になり、しかも年々不便さを増していく。

こんなこと知ってたら、誰だって利便性の高い立地にしか不動産を持たないのは当然の流れです。


だから、栃木県なら宇都宮市のJR宇都宮駅から3キロ圏内がベストな選択で、それ以外ならLRT沿線か、市がコンパクトシティの核とするエリアに絞って投資を行うのは当たり前の選択なんです。

皆さんが思う以上に、これから栃木県内では宇都宮市とそれ以外の市町村では、生活格差が広がっていくのです。

いつものスーパーがなくなり、病院がなくなり、つねに長時間のマイカー移動を迫られる生活は高齢者には負担が大きいです。


移住が容易な若者ほど、便利な都市部に移住するのは必然の流れです。

その都市部ですら、さらに巨大な都市圏の東京に吸収されるのは皮肉なことです。(^_^;)


しかし、日本全体で人口減少が続くことは確定してるので、この流れが止まることや逆転することはありません!

これは長期のトレンドなんです。


長い間続いた、日本各地に人が拡散するドーナツ化の流れから、逆に都心回帰する流れは、日本が再び人口増加する時まで続くことでしょう。



人が集まるところに、富が集まるのです!


人口が増えていた時は、日本全国に富も拡散していたんです。

しかし、、、

今、地方に拡散した富が、一部の都市のしかも都心エリアに集約する流れになっています。


この富のほとんどが不動産の資産価値です!!

このような人口のトレンドを理解している方が少ないのにはいつも驚かされます(*_*)

逆に日本中の人の流れを知っている賢明な皆様なら、これから20年余りで不動産投資で大きく富を築くチャンスがあることも理解できるはずです。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年8月18日日曜日

【宇都宮市の東西大通りが歩行者天国になる日は来るのか!?】国交省が「交流」再開発に財政支援!?

宇都宮の8月といえば??【宮まつり!】ですよね〜

毎年、こんなにこの街に人いた??って(*_*)

誰もが感じるし、街の一体感を楽しめる場としての貴重なイベントでもあります。

宮まつりの際は、大通りは車が通れなくなりますが、それがもし日常になったらどうでしょうか?

中心市街地は車がなく、老人や子供に優しいオープンな開放的な街になるんです!!

実際、ヨーロッパの成熟した街では『トランジットモール』と呼ばれる、自動車の通行を制限し歩行者と路面を走行する公共交通機関とによる空間を創出し、歩行者の安全性の向上を行うことで都心商業地の魅力向上を図る街づくりが始まっています!



どうですか?

LRT(次世代型路面電車)が開通する宇都宮市ではこのような先進的な街を設計することも十分に可能なんです!!

小さな子どもや、お年寄りも優しい環境で、弱者に優しい誰にでも快適な住心地の良い街になるんです!!

国も今までの拡大拡散型の開発方針を180度転換し、街を集約し、再開発に投資の軸を移すよう促しています。

都市再開発、「交流」を軸に 国交省が財政支援検討(日本経済新聞)

写真のような歩行者天国が大通りにできれば、オープンカフェなんかもたくさんできて、中心市街地は人々の交流の場として、あらたな役割を担うことになるでしょう。

今、地方が「疲弊」している大きな理由は、地方が「クルマに頼りきっている」という点にあります。

クルマ社会では大型の駐車場が確保できる郊外の大型ショッピングセンターが大流行となり、地元の商店がすたれ、地域経済が衰退することもさることながら、街が拡散し分散が進むことでどんどん非効率な都市になってしまいます。

当然ですが、マイカーが有れば街の中心部に住む必要がないため、都市も「空洞化」が進みます。

ほとんどの方が誤解しているのが、みんなが好き勝手に拡散型に生きると、街の非効率化が進み、インフラコストが上昇することです!

宇都宮市でも人口密度の少ない場所に住む人は、平等の原則で行けば、高い公共料金が必要なんです。

電気や水道なんかのライフラインの維持は、人口が密集しているほど低コストで運用できます。

逆に、人口密度が低い場所は当然ですが、利用者1人に対するインフラの維持管理コストが膨大になります。

ドヤ顔で、『マイカーがあれば便利だし、どこに住んだっていいだろ〜』なんて方は本来は高い公共料金を負担するのは当たり前なんです。

なぜなら人口密集地に住む人は一人あたりのインフラの維持管理コストが低いのに、効率の悪い場所の分の高い料金払っているからです。

これから地方が生き残る上で重要なことは街にどれだけ投資を呼び込めるかです!

人口減少が始まった今の状況で、クルマ社会から脱却できずに、街の拡散スポンジ化が更に進んでしまうと、投資効率が悪いので新規の大きな投資を呼び込むのは困難なのです!

こうしてほとんどの地方は拡散が進んだことで新規の投資を呼び込めず、満足できる職場もなく若者からどんどん街を離れていく、これが人口流出の決定的な理由です。

人口減少社会で地方都市のにおける活性化の解決策は、街を集約し都心に投資を呼び込むことと、プロモーションで市民の生活に変化を起こすことです!

祭りの集客の10分の1でも毎週末に中心市街地に人が集まったら、ものすごい活気のある街になるんです!

私が子供の頃は、今のような郊外型のモールはなかったので、中心市街地はデパートも乱立していて、毎日がお祭りのようでした。。


それが、今となってはショッピングの主役は郊外のモールにほぼ役割が移管されました。

その郊外のモールですら今はネット通販の猛烈な勢いに押されて、新規の投資はほぼ絶望的な状態です。

先日も世界的な家具販売のイケアが北海道に用地を取得していたにも関わらず出店を中止したニュースがありましたね。

イケア、札幌出店撤回 都心小型店やネット販売強化(北海道新聞)


私がいつも、宇都宮市のインターパークエリアの衰退を予測しているのもこういった流れからです。


宇都宮市もようやく、本来は建物を建築することができない市街化調整区域の開発にしっかり規制をかけるように方向転換してきましたが、遅すぎたくらいです。

LRTの開通とともに、宇都宮市もしっかりとコンパクトシティの不動産開発の方針を打ち出していくことは明らかです。

今後は、コンパクトシティの集約エリアへの居住なんかにおおきなインセンティブを与えてどんどん移住を促してほしいですね。

逆に、郊外の人口密度の低いインフラの維持管理コストの高い場所は当然ですが、固定資産税などの税金を値上げするべきでしょう。


しかし今現在、宇都宮市の住民の移動の殆どはマイカーなのが実情なので、いきな公共交通だけで過ごすのは現実的ではありません。

まずは、マイカーから、一家に1台でカーシェアな状態くらいに持っていくのが現実的だと思います。

そして、ニューファミリーをコンパクトシティの居住誘導エリアに大きなインセンティブを与えて積極的に集めるのがいいでしょう。

LRTが住宅街の中心を走ることになる、『ゆいの杜』なんかは良い例ですね。

私はLRTは赤字でもいいから、一律100円か、思い切って無料にして、公共交通の利用をどんどん促し、マイカー社会からの脱却を図り、街をコンパクトに集約し、どんどん投資を呼び込むべきでしょう。

都市の投資原則がわからない老害経済オンチが多くなると、すぐに『サイサンガー』な木を見て森を見ずな発想が多くなるで、このブログの読者の皆様には街のさらなる発展に新しい価値観を共有してもらえれば幸いです。


実際、もしLRTが無料だったら、膨大な数の観光客は街のいろんなところに行くでしょうからね!

住民だって、無料の公共交通を目当てにどんどん移住が促されるでしょう。

運営費の赤字を余裕でペイするほどの大きな経済効果が期待できます!


いずれにしても、国も不動産開発の軸を、『拡散から集約へと舵を切れ!』と方針を示して予算の配分を変えてきているは明らかです。


宇都宮市も大通りから車を排除し、LRTと自転車、歩行者のみにしたら、日本中から人を呼び込める魅力的な街になるのは間違いありません!

街の東西をLRTでつないで、東西の大通りが歩行者天国の『トランジットモール』になった将来の宇都宮市に期待したいですね(>ω<)!


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年8月12日月曜日

【増えるロードサイド型ホテル開発!?】不動産投資もインバウンド狙いが主流になる!?

栃木県内でロードサイド型ホテルを運営して「HOTEL R9 The Yard」が出店をさらに加速させるようです!


(引用 https://hotel-theyard.jp/utsunomiyachuo/

コンテナホテル 出店加速 栃木県内主要道路沿いに6店 千葉のデベロップ(下野新聞)


宇都宮にも今年この記事にある「HOTEL R9 The Yard」がオープンしてます。

一見するとホテルとはわからない、おしゃれなコンテナハウス郡が連なる設計が特徴で、今までの駅前などの利便性の良い立地のホテル開発とは異なり、ロードサイド型のホテルとなります。

ロードサイド型ということで、当然ですが公共交通を使った利用は想定せずに、マイカー利用者をターゲットにした設計になります。


以前このブログでもお伝えした大手ホテルチェーンのマリオットと積水ハウスがろまんちっく村にロードサイド型ホテルを開発しますしね〜

【宇都宮市で道の駅に隣接したホテル建設へ!!】成長中の体験ビジネスが不動産業界に与える影響を考えると!?


不動産開発も常に時代の流れを受けて、変化していくのは当然ですが、人口が減る日本の中でも、観光客のインバウンド需要は今後も右肩上がりで増えることが予想されていますから、そこをターゲットにした開発が今後も増えるでしょう。

栃木県は全国でもワースト順位で外国人観光客の誘致がうまくいってない都道府県なので、こういったホテル開発はどんどん頑張ってもらって、これからのコト消費中心になる経済の需要を上手くつかんでほしいですね。(^_^;)


特に、成長著しいアジア圏から日本へ観光に来る方々は今後も増え続けることでしょう。

おめでたい日本人って結構多くて、アジアの人達を見下して、下にみるようなスタンスってありますが、、、とっくに日本人より何倍もお金持ちになっていく方々が急増しています。

なにせ、アジアと呼べる地域には日本の何十倍もの人達が暮らしていますからね。

セオリーでいけば、不動産投資も国内内需向けのレッドオーシャンの市場で熾烈な競争をするよりも、アジア圏のインバウンド需要や外国人労働者なんかの成長が期待できるマーケットを狙ったほうが効率が良いです。


不動産投資といえば、王道のアパート投資ですが、世帯数のピークを迎え、減少に向かうこれからの時代は熾烈な競争が始まることはすでに確定しています。

宇都宮市でも駐車場のない古いアパートやマンションなんかは、2万円台で賃貸募集が出ていますからね!!

いくら建物の償却がおわっているような物件でも、2万円台の家賃なんかでは薄利多売でちょっとトラブルでもあったら、すぐに赤字になってしまいそうです。。(^_^;)

宇都宮市でも世帯数は頭打ちなので、多少インフレになっても家賃が上がる見込みはないでしょう。

日本全体で世帯数の減少が始まるのは2020年と言われていて、これは住宅業界にものすごい衝撃をあたえることになります。

つまり来年以降、日本中で空き家が猛烈に増えていくことがほぼ確定だからです。


そう考えたら、住宅に投資するよりインバウンド向けや増えるコト消費向けにホテルに投資するのは賢い選択になるでしょう。


同じような広さの部屋がマンションやアパートなら駐車場付きでもせいぜい4万円取れるか取れないかなのに、、、ホテルにすれば稼働率が50%でも15万円以上の売上になるんですからね〜(*_*)

しかもホテルの開発には去年から始まった民泊新法も追い風になってます!!

これだけ余っている、賃貸物件が宿泊用に民泊で転用できれば、アパート・マンション投資家には朗報だったのですが、、、結局大幅な規制をされ、民泊そのものが下火になってしまいましたからね〜(^_^;)

逆にホテル業界は上手くロビー活動が成功し、開発に弾みが付きました!

邪魔でしかなかった民泊をほぼ潰すことに成功しましたからね〜


いずれにしても、これからの時代、地域の活性化には外から人を呼び込める力が不可欠です!

多様なホテルがあることは地域の魅力になるのは当然ですので、新しい不動産開発として、いろんなタイプの面白い宿泊施設の投資に期待したいですね。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓