2021年9月23日木曜日

【2021年の基準地価が公表される!明確な二極化現象が続く!?】宇都宮市の地価動向はどうなっているのか!?

9月21日に2021年度の都道府県地価(基準地価)が公表されました。

コロナ禍の中でも栃木県内では、宇都宮市や下野市などJR沿線を中心に底堅い地価が上昇傾向を示しています。

下落幅 2年ぶり縮小 工業地回復、横ばいに 栃木県内基準地価(下野新聞)


注目すべきは上昇率の上位5地点です!

住宅地についてはJR宇都宮線の宇都宮から東京方面の沿線が圧倒的底堅いです。

LRT(次世代型路面電車)の新線開通を控えた、芳賀・清原エリアの工業地も上昇してます。

つまり、再開発をすれば地価も上がるし、地域も発展するのはデータからも明らかなのです!

このブログ始めた当初はLRTの開発に反対していた方々も、今となっては開発に着手してよかったと誰もが感じているはずです。

なぜなら、必要な地域の開発投資を怠れば、お金や仕事を含む富は他の地域に逃げてしまうからです。

街の発展維持、継続のためには定期的に不動産開発や公共交通などのインフラへの投資が不可欠なのです。


さて、公示地価と言われてもよくわからない方も多いと思うので、簡単に概要を説明します。

国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事毎年7月1日時点における標準価格を算定するもので、土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定規準として利用し、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

「あれ、公的価格ってつい最近も公表されていなかったっけ?」と思われるかもしれません。

公的価格と一括りにすれば確かにそうなのですが、すでに公表されている公示価格や固定資産評価額とはことなります。

私たちのような不動産業界の人間などはそれぞれの違いを理解していますが、一般の方からすれば「公からの公表=公的価格」と思いますよね。

ところが、公的価格はその目的により算定機関と目的が異なるのでややこしいのです。

これを理解するには「不動産価格」と一言で表現されてはいますが、実際には売買されている「実勢価格」のほかにも幾つかに分かれていることを学ばねばなりません。

それが【一物四価】とも【一物五価】言われる不動産価格です。

不動産は、実勢価格とは別に下記のような価格が存在します。

1.公示価格_毎年1月1日時点の土地を国土交通省が算定する価格。全ての土地価格の指標とされます。

2.相続税評価額_国税庁が公表する、税金算定の根拠となる価格で毎年毎年1月1日時点の価格を7月に公表します。

3.固定資産税評価額_固定資産税を徴収する目的で評価する価格で、3年に一度、前年1月1日を基準として評価される。

4.都道府県地価(基準地価)_今回解説している価格です。

実勢価格に上記の1~3を足したものが【一物四価】

さらに4まで足すと【一物五価】となります。

ややこしい……と言えば、ややこしいですね。

ですが私たち不動産業者が査定をする場合には、これら公的価格も参考にしながら実勢価格を算出しますので、お互いに補完しあっている関係であると理解してください。

付け加えると、都道府県地価(基準地価)は「公示価格」で評価しきれていない土地を、補う目的で算定されています。

公示価格の算定におけるポイント(標準地点)は国土交通省が定めており、これは全国で26,000地点あります。

数が多いように思えますが、なんせ日本全国です。

標準地点の数では、まったく足りていません。

公示価格の評価をそのまま適用すれば、一つの標準地点の周りの土地価格が一律で同じ価格で評価されてしまいます。

それでは固定資産税の土地評価が、あまりにも適当で杜撰な状態になってしまいますね(結果的に、幅員20mの広い道路に面する区画と、二本奥に入った幅員6mの区画の土地が同じ評価なんてことが起きてしまいます)

そこで、都道府県知事が公示価格を補完する目的として基準地を定め、適正な公的価格が算定できるようにしているのです。

ちなみにですが、最終的な基準地数は年度ごとに変動しますが、前年の2020年7月1日公表では全国で21,519地点とされていました。

公示価格の標準地点価格と合計すれば、全国で約47,000地点の基準地価格が下記システムで確認できます。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査へはこちらから


さて、概略を説明したところで宇都宮市の価格変動については冒頭でお伝えしたように、JR宇都宮駅東口の再開発とLRT新路線の開発により、再開発エリアは底堅く上昇しています!

栃木県内は、国土交通省が公表している「2021年都道府県地価調査」のレポートをみると、


あくまでも栃木県全体としてのデータではありますが、標準地点は103地点です。

増減率は令和2年対比で住宅地0.9%下落・商業地1.0%の下落となっています。

公示価格における全国動向は、以前よりも縮小傾向であるとはいえ下落していますので、なにも栃木県だけが下落している訳ではありません。

以前のブログでも紹介しましたが、公示価格については栃木県下で唯一「宇都宮市」だけに上昇傾向が見受けられました。

おそらく同様の傾向が、他の都道府県地価においても見られると思います。

三大都市圏のレポートや全国的な傾向を解説しますと、主要都市を除いて軒並み下落傾向が続いている一方で、主な別荘地ではおおむね上昇しています。

以前からこのブログでお伝えしているように、年々人気エリアのみに富が集中する「二極化」傾向が、より強く反映されてきています。

新型コロナウイルス収束後を見据えた投資や開発の継続に加え、感染拡大予防策として促された生活拠点を複数構える「二地域居住」による需要増などが理由であると、国土交通省で分析しています。

また商業地だけを分析しても二極化の傾向が強く、観光や訪日客や飲食に依存している地域は値下げ幅が多い反面、オフィス需要が堅調な地域は横ばい、もしくは上昇に転じている傾向が見て取れます。


そのような意味から考えれば観光のみならず、レセプションや小・中・大会議にも幅広く対応できる東口再開発のコンベンション施設建設は、先見の明があり時代に即した計画であったと言えるでしょう。

ミクロな視点でみると宇都宮市内といえども価格傾向について、人気エリアとそうでないエリアで2極化が年々顕著になってきております。

実感として地価を体感していただくには、弊社で提供している地図上から物件を検索できるサービスを閲覧頂くのがもっとも相場感をつかめるツールとなりますので、是非ご活用ください。

→宇都宮市の不動産を地図上から簡単検索



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓


2021年9月18日土曜日

【不動産屋は信用できない!?】クレーム傾向から読み取る、大切なこととは!?

今でこそあまり使われなくなった言葉ですが、昔は不動産業者を「千三つ屋」(せんみつや)などと卑下して呼んでいる時代がありました。





「千の話のうち、本当のことは三つしか言わない」つまりは嘘ばかり吐く連中、ほどの意味です。




現在は不動産に関連する法律も整備され、また契約前に物件の重要事項説明をおこなう宅地建物取引主任者が、弁護士や司法書士と同じ「士業」に格上げされるなど、嘘ばかり吐くような不動産業者はほぼ存在していないと思います。


ですが不動産業者は、現在においても多少なり「色眼鏡」で見られていることも事実です。


これは賃貸や売買を問わず、不動産に関してのトラブルが日常的に発生しているからかも知れません。


日常品の売買でも、性能や使い勝手が「思っていたものと違う」とクレームになることも多いのですが、不動産は高額ですので最初は些細なトラブルであったものが訴訟など大きな問題に発展することもあります。


これは不動産を購入されるほとんどの方は初めてであり、購入の判断基準となる建物の状態・立地・価格など不動産知識がなくても分かることが優先され、目で見て判断することはできないけれど大切な、建築基準法や用途地域・契約不適合など難解な不動産関連の法律や定めついて理解されないままになっていることが原因です。


住み替えなどで2~3回、不動産の売買をされている方もおられますがあくまでも少数派ですし、その程度の回数で、すべて理解できるほど不動産は底が浅くもありません。


そのように大半の方が「初めて」かつ「一生に一回かもしれない高額な買い物」をするのですから、慎重になって当然ですし、そうあるべきです。


私たち不動産業者はそれを理解していますから、難解な不動産用語や関連法などをできる限り分かりやすく説明し、納得をして購入していただけるように心を砕きます。


弊社だけではなく、誠実に業務をおこなっている会社はみな同じ思いで取り組んでいます。


ところが不動産業界全体としてみると、トラブルが絶えないのも事実です。



国土交通省でまとめられている苦情紛争相談件数の推移データによると、平成21年以降、年を追うごとに減少傾向にはなっていますが、来庁相談は氷山の一角であると考えれば潜在化しているトラブルはかなりの数にのぼると推測されます。


取引態様別では、賃貸に関しても平成30年で25.8%あるものの、相談ほとんどを占めるのが媒介契約や代理も含め売買に関しての紛争です。

売買に関しての相談となると、物件的な「瑕疵」、現在では契約不適合と呼ばれる建築物や土地に関しての不具合などが大半を占めているのかと考えがちですが、実際にそうではないようです。

公開されているデータでも、新築戸建てやマンションについては建物の苦情がほとんどありません。

これは政府主導で法整備に努め、また建築会社もコンプライアンスを遵守して質の良い建物を建築するようになったからだと推察されます。



では中古住宅の場合に建物に関して苦情が発生しているのかといえば、必ずしもそうではないようです。



5年間のデータをみても苦情件数のもっとも多いのが「重要事項説明」に関しての苦情です。

それ以降は

●契約の解除(ローン解除含む)
●報酬
●瑕疵
●媒介に伴う書面の交付
●預かり金・申込証拠金の返還等

と続きます。

多少難しい言い回しになりますが「購入を決定づける重要な要素に関しての不告知」が、重要事項説明に関してのトラブル要因です。

賃貸・売買に関わらず、契約締結前には宅地建物取引士により重要事項説明が義務付けられています。

説明を要する事項(内容)は厳格に定められており、説明の省略やごまかしは通用しません。

そこに苦情の温床があるのではと推測されます。

つまり内見時などで営業マンから受けた説明内容が、重要事項説明時に説明された内容とかみ合わない、もしくは「そんな説明は聞いていない」といったことです。

そうなると「聞いて入れば購入をしていなかった」となり、契約の前・後を問わずトラブルに発展します。

インターネットの普及により、知識格差が少なくなった時代とはいえ簡単に埋まらないのがプロとの差です。

悪意を持って不動産業者が知識格差を利用すれば、不動産素人である一般の方が太刀打ちできる道理がありません。

また、悪意がなかったとしても膨大な不動産に関しての説明は、そのすべてを内見時などで伝えきるのは困難であり、つい説明を省略してしまったケースがあるかも知れません。

このようなトラブルを防ぐのに大切なのは3点です。

①納得がいくまで、何度でも説明を求める。
②誠意のある会社(担当者)を選ぶ。
③全ては無理でも、不動産について勉強する。

中古住宅の場合には経年変化により、少なからず劣化している部分があります。

設備機器や住宅自体の不具合などについては売主による告知書が作成され、現状の使用状況について報告がされます。

そのような劣化や損傷部分も含め納得して購入を決断した場合には、トラブルは発生しないものです。

立地や日当たり・建物の状況などもちろん大切ですが、「言った・言っていない」「説明した・聞いていない」といった、必要とされる説明を正しく行っていないことによる苦情が大半を占めているという事実を理解し、信頼できる不動産業者を選んで依頼することにより、安心して不動産の購入ができます。

弊社は宇都宮に根付く不動産業者として、少しでも皆様のお役にたてるよう売買はもとより、不動産買い取りや投資案件など、不動産に関するあらゆる相談に応じています。

どうぞお気軽にご連絡ください。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓