宇都宮市の不動産屋のホンネの話

2022年5月15日日曜日

【分譲マンションは星の数で選ばれる時代に！？】マンション管理適正評価制度を解説！

「分譲マンションは管理を買え！」と一説で言われるほどに大切なのが管理体制です。

そのような管理体制について2022年４月からマンション管理レベルを客観的に評価した「マンション管理適正評価制度」が開始されているのはご存じでしょうか？

この制度はマンション管理会社の業界団体である「一般社団法人マンション管理業協会」により開始されていますが、背景に共同住宅である分譲マンションにおいては公共施設のメンテナンスや清掃状況のほか、住人が快適に暮らすためにおこなわれる管理体制が重要とされているからです。

築年数や立地・価格やデザイン、施行販売会社等も分譲マンションを選ぶ際の重要なポイントですが、実際に購入して住み始めれば、快適な暮らしに影響を与えるのが管理体制です。

共用部分の清掃が行き届き、エントランス等のレイアウトなどもスッキリとしている見た目にも快適な状態であるのは管理体制が行き届いているからで、一部の賃料が高額な賃貸マンションを除いて賃貸と分譲の快適性が異なるのは管理の違いによるものです。

分譲マンションの場合、規模の違いはありますが常勤もしくは隔日、午前中だけなど時間帯勤務の場合もありますが管理会社のスタッフが建物状況や清掃等、建物の維持管理に目を配りますが賃貸住宅の場合には管理会社や所有者が週1回（もしくはそれ以下の場合も多い）程度、問題がないか見回りにくる程度です。

もっとも賃貸と分譲では管理費の金額自体に開きがありますので、そのような状態は仕方がありません。

ですが不動産のプロから言えば、管理費は一般的な金額を徴収しているのに管理体制がずさんな分譲マンションは数多く存在していますから、弊社ではお客様の「内見（物件案内のことです）」で分譲マンションに同行した場合、清掃状況や共同掲示板に貼られている情報が最新のものであるかなどプロの目線で細かくチェックします。

今までは管理状況を客観的に判断する基準が存在していませんでした。

ですから私たちのような不動産のプロが細かくチェックする必要があったのです（全ての不動産業者の営業マンがそのような考えを持っているとまでは言いませんが……）

現在、国の政策としては2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の改正が行われ、その基本指針に基づき地方公共団体が適切な管理計画を持つマンションを認定する「マンション管理計画認定制度」が創設されています。

ただしこの制度は、あくまで国や地方公共団体の立場からマンションの老朽化を抑制することを目的とした制度です。

維持管理計画を重視した16項目が設定され、その認定基準にたいして評価されていますが、あくまでも維持・修繕のチェックに過ぎません。

維持管理はもちろん大切ですが、快適性という意味では少し意味がことなります。

このような理由から「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」に同様の項目であっても、目的や評価方法が異なりますので、結果が同じになるとは限りません。

特に現在は不動産DX化の波により「見える化」が尊ばれていますから、管理業協会の評価制度は住人や購入検討者ばかりではなく、管理組合やサポートする管理会社にも参考になる指標だと言えます。

ここで管理適正評価制度の具体的な表示方法を説明しておきましょう。

評価項目は1.管理組合体制・2.管理組合収支・建築設備・4.耐震診断・5.生活関連、これら5つのカテゴリーに分かれており、それぞれの項目にポイントが設定されています。

審査結果は5つのカテゴリーごとにポイントが加算され、最終的な総合評価は6段階の★マークで評価されます。

■等級評価

総合計得点
90～100点特に優れている ★★★★★
70～89点優れている ★★★★☆
50～69点良好 ★★★☆☆
20～49点改善が必要 ★★☆☆☆
1～19点管理に問題あるが、情報開示あり　★☆☆☆☆
0点以下管理不全の疑いあり ☆☆☆☆☆
※項目によってはマイナスのポイントもあるので、総合評価でマイナスになる場合もある

■評価内容（５カテゴリー）

■等級評価

総合計得点
90～100点特に優れている ★★★★★
70～89点優れている ★★★★☆
50～69点良好 ★★★☆☆
20～49点改善が必要 ★★☆☆☆
1～19点管理に問題あるが、情報開示あり　★☆☆☆☆
0点以下管理不全の疑いあり ☆☆☆☆☆

上記はあくまでも例ですが、100点満点方式の表示により一目で管理体制の評価を確認することができます。

国土交通省の統計データによりますと、新築・中古を問わず住宅の購入をする方は80％以上が初めての方であり、自宅を売却して住み替えをする方は全体の20％もありません。

海外の多くは若くから物件の購入と売却を繰り返し、徐々にステップアップしていく形が多いのですが初めて購入した住宅に生涯、住み続けるのは日本ならではの特徴かも知れません。

それだけに「失敗」は防ぎたいものです。

ただしこの制度は分譲マンションの所有者により構成される管理組合の自主登録制で、かつ評価は有償です。

ですから全ての分譲マンションにおいて採用されている訳ではなく、これからに期待されるところです。

ですが管理体制がビジュアル化されて確認できるものですから、皆様が購入を検討する際の重要な材料にもなりますし、採用する管理組合にとっても自らの努力でマンションの資産価値を上げることに繋がるでしょう。

弊社の物件紹介ページでも、この制度を導入している分譲マンションにおいては積極的に情報を提供していく所存ですし、これからますます伸びていく制度ではないかと思っています。

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私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。

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2022年5月10日火曜日

【絶望的で悲惨な老後破産を回避！？】原因と対策を考えてみた！

老後生活費として「2,000万円不足する」と金融庁が試算して話題になったのは記憶の新しいところですが、実際にそれだけの金額が不足するのかどうかは別として、最近、耳にすることが多くなったのが「老後破産」という言葉です。

数十年も仕事をして、定年退職を契機にのんびり暮らそうと考えていたら生活資金が足りなくなり「破産」するのは、聞くだけでせつない話です。

ですが他人事ではありません。

実際に再就職が困難な年齢に達してから生活資金が足りず、困っている方が増加しているから「老後破産」という言葉が広まっているのです。

老後破産の明確な定義は曖昧ですが、一般的な認識としては「年金支給年齢に達した方が生活困窮」して破産による個人再生を検討、もしくは実際に行った状態を指しています。

破産事件を扱うのは弁護士ですが、実際に手掛けられた事件の情報を集約データとして日本弁護士会では定期的に「破産事件及び個人再生事件記録調査」を実施してその情報を一般公開しています。

下記の図も公開されているデータの一つですが、20歳以上の事件が減少傾向であるのと対照的に、年度が進むごとに70歳以上の破産が増加しています。

また近年の傾向としては不動産を所有している「持ち家の方による破産」が微増ではありますが増加していることは見逃せません。

データによれば破産を申請された方のうち、本人所有と家族所有を合わせ29.86％の方が不動産を所有しているのです。

破産や個人再生に至る原因は個人の実情以外にも外部要因など様々にありますが、一般的には下記のような理由が多いとされています。

1.生活レベルを落とせない

2.定年退職後も残る住宅ローン

3.学資や仕送りなど子供に必要とされる費用

4.医療.介護費用

詳細な理由をあげればキリもありませんが、これら4つの代表的な理由にたいして具体的な対策を講じることができず、結果的に破産しているケースが多いようです。

退職をすれば給与収入が得られませんから、多くの方は年金収入が頼みの綱になります。

冒頭であげた金融庁の試算ばかりが原因ではないでしょうが、収入が減少する老後に不安を感じる方は多く、働き盛りの時分から将来を見据えて何らかの行動を開始する方も多いものです。

そのような背景もあり、個人向け「投資用不動産」市場が活況です。

ですが不動産業者である私から言わせれば、市場に出回っている投資物件の大半は収支があいません。

はっきり言えば「儲かりません」

もちろん相場観もあり建物の状態に関しての見極めや、管理に関してのノウハウのほか市場動向に長けていれば利益を上げることも可能ですが、そこまでいけばもはや「プロ」です。

建物の老朽化や空き家リスク、入居の状況や収支によらず必要とされる管理費や固定資産税なども含め、それらの問題を予め想定して利益を上げ続けることは時にプロでも見誤ることがあるほどです。

それに確実に儲かる投資用物件であれば、人に紹介せず業者が自分で活用するでしょう。

私たち不動産業者はまがりなりにもプロですから、確実とは言い切れないまでもかなりの確度で利回りの得られる物件を紹介することは可能ですが、そのような物件は常時市場に出回っている訳ではありません。

私が投資物件を探して欲しいとのご依頼があった場合には無理をしない収支計画を算出して予算組をし、様々な想定リスクを勘案し厳選した物件を紹介しますので、多少お時間を頂戴してから物件を探します。

ですから突然、見ず知らずの不動産業者から電話があり「投資用に最適な物件の販売が開始されました！（実は私のところにもしょつちゅう掛かってくるのですが）」なんてのは物件を販売したいがための「ウソ」だと思った方が良いでしょう。

もっとも電話を掛けてくる営業マンは投資用物件の収支予測であるレントロールすら満足に作成できない程度ですから、本人は嘘だと思っていないかも知れませんが……

話がそれましたが将来を見据えて投資用物件を購入する場合には、信頼のできる不動産業者と長く付き合い、時間を掛けてじっくりと物件を探すことが大切でしょう。

ネットニュースなどでよく見られる「ローンが払えない！高額所得者が投資用にタワーマンションを購入してからの悲劇」などのタイトル記事は、不動産業者の甘言を鵜呑みにして高額なローンを組み物件購入した結果であることがほとんどです。

話を戻します。

定年退職をして収入は年金のみ、それ以外に頼りになるのは預貯金だけになった場合に最も有効な方法は「生活をダウンサイジング」することです。

といってもいきなり生活の「質」を落とすのはストレスになりますから、少しずつで構いません。

予め退職前に生活水準を見直していくのです。

例えば忙しい時代に買ったのは良いけれど積読状態で読めなかった本を引っ張りだして読書を趣味にするなんてのも良いですし、油絵を始めて散歩がてら歩く公園でキャンバスに向かうなんてのも良いかもしれません。

地区会館などでも費用もそれほどかけずに楽しめるサークルや同好会が沢山あります。

気になるサークルに幾つか入会して、日替わりで楽しめばそれほどお金をかけずに日々の生活を充実させることができるでしょう。

それ以外の破産理由である医療・介護について宇都宮市は、他の市町村と比較しても手厚い補助を行っていますが、それでも必要な費用の全てが補えるものではありません。

老いや病気は誰しも訪れることであり回避のしようもないのですから、せめて健康を意識して食生活や日頃の運動を心がけるしかないでしょう。

それ以外の理由で「定年退職後も残る住宅ローン」について言及しておきます。

収入が減少するのに住宅ローンが残っていれば、間違いなく負担になります。

退職金で一括返済してしまうのも一つの手ですが、住宅ローンを借りたほとんどの方は団体信用生命保険に加入しています。

三大・八大保証が主流である現在の団体信用生命保険とは違い、ちょつと昔の団信は死亡・高度障害時のみ保険適用になるものがほとんどかと思いますが、それでも万が一の場合には保険適用により残債がゼロになります。

退職金で一括返済するのではなく、月々の支払い負担が少ない程度まで繰り上げ返済を行い住宅ローンの一部は残しておくのもお薦めの方法です。

とくに住宅ローンは多くの場合ボーナス時加算が併用されていますから、このボーナス支払月に苦労される方が多いようです。

無理なく支払いを続けていけるのであれば、支払いが終わるまで継続していくのがよいでしょう。

ただしどうしても無理が生じる場合には「売却」も一つの方法です。

長年住み続けて愛着のある我が家であっても、子どもたちが巣立ち部屋数を持て余しているケースが多いものです。

土地や建物が大きければそれだけメンテナンスや固定資産税も割高になりますから、この際、手頃な大きさの物件に住み替えるのも一つの方法です。

ローン残高にもよりますが、支払った年数が長いほどに元金も減少していますから売却した場合に手元に残る金額もそれなりになるでしょう。

そのお金で手頃な物件を現金で購入し住み替えるのです。

少なくても月々のローン払いが無くなるのですから生活も安定するでしょう。

弊社ではこのようなご相談も含め、お急ぎの場合には「買い取り」や買い取り後も賃貸として済み続けられるリースバックのご提案など、様々なご要望に対応させて戴いております。

無理をせず老後を豊かに暮らす方法を、一緒に考えてみませんか？