近頃は、急速な円安が進み、実質的に預貯金や現金が目減りしているのと同じ状況で、止まらないインフレが社会問題化しつつあります。
実質賃金もなんと過去最長の２６ヶ月連続のマイナスです💦😓
→実質賃金とは 過去最長の26カ月連続マイナス（日本経済新聞）
つまり、物価上昇の伸びに賃金が追い付いていない状況が、２年以上も続いているのです。
自分で自由に使えるお金、可処分所得は物価高騰で少なくなっていますから、当然の帰結とはいえ、今年１月〜３月のGDPは大きなマイナスを記録しています。
→1～3月のGDP改定値 伸び率 年率換算でマイナス2.9％に下方修正（NHK）
今年1月〜3月までのGDP（国内総生産）は、新たな改定値が公表され、実質の伸び率は年率換算でマイナス2.9％と、先月の発表から大きく下方修正されました💦😓
インフレで物価上昇に、賃金上昇が追いつかない状況が２年以上も続き、当然の如く経済は失速、、
政府やマスコミは全く口にしませんが、不景気の中で、物価が上昇しているスタグフレーションでしょう。
為替を見ても、実質賃金がマイナスを記録し始めた、２０２２年初頭の１１０円台から、一貫して円安傾向が続き、つい先日、３７年ぶりに１６１円台にタッチしてしまいました。
２０２２年初頭の為替は、１ドル１１５円くらいでしたから、わずか２年余りで、４０%あまりも円安になったことになります。
つまり、、世界の基軸通貨であるドルベースで見れば、我々の預貯金や現金は４０%あまりも価値が削られたことと同義です😢
生活費需品を輸入に頼っている日本では、円安が影響し、物価高が止まりません。
昨今では、円安で購買力も下がってしまい、国際的に輸入品の「買い負け」現象まで起こっています💦
→円37年半ぶり安値、沈む日本の購買力 牛肉も｢買い負け｣（日本経済新聞）
いずれ肉が食べられなくなるようなことさえ、想定される事態に陥っています💦
時代や状況を敏感に察知されている方なら、すでにこの状況に対応し、しかるべき資産保全への動きを、行っていることかと思います。
いままで長い間、デフレ状態が続いていた日本では、急速な物価トレンドの反転について行けず、高齢者の方を中心に、資産の現金比率が高い方々は、財産をあっさり収奪されたような状況になっています💦
世界的に見れば、１億円の現金の価値が、実質６０００万円の価値となり、４０００万円分も目減りしてしまったようなものです。
現金で多額の預貯金を持っていた方々は、あっという間にインフレ税で徴税されたも同然ですね😅
一方、株、不動産、ゴールドは高騰中です！
日経平均株価は、実質賃金がマイナスを記録し始めた、２０２２年初頭の２万５０００円あたりから、４万２０００円超えまで一気に駆け上がりました😮
なんと、日経平均株価は２年程度で７０%近くも上昇したことになります！
つまり、２年前に、預貯金１億円持っていた方は、そのままの１億円、１億円分を株で持っていた方は、株の上昇で、１億７０００万円ほどに大きく資産が増えたことになります。
円安を考慮した、実質価値は預貯金だけで保有していた場合は４０００万円のマイナスに対し、株で保有してた場合は、４２００万円プラスとなり、インフレを活かして資産を増やしたことになります。
不動産もマンションを中心に価格が高騰中です！
こうして、見ていくと、お金としての「円」は、一人負け状態なのがよくわかります😭
株や不動産、現物の金銀、外貨等を資産として持つ方々は、それほど円安の影響を受けなかったのに対し、投資に対してネガティブでディフェンシブな姿勢で現預金を多く持っていた方々は、インフレ税として多額の財産を喪失したことになります。
世界の主要通貨の中でも、円はほぼ一人負け状態です😓
デフレ時代は、何もしないでディフェンシブに預貯金を持っていれば安心でしたが、明らかにトレンドチェンジしています。
円の現預金を多く持つ皆様は、早急に資産保全のための対策が急務となっています！
現役世代も給与が目減り💦
私自身もそうですが、日本で働き、仕事をして、日本円を稼いでいる勤労者の皆さんも、実質価値の給与が２年前より４０%あまり減らされたようなものです。
実際、海外旅行へのハードルは一気に高くなりました。
→夏休みの海外旅行予約者数、コロナ禍前水準遠く－ＨＩＳは19年比５割（Bloomberg）
夏休みの海外旅行予約者数が、新型コロナウイルス禍前の水準に戻らない状況が続いています。
大手旅行代理店のＨＩＳが発表した調査によると、海外旅行の予約者数は19年同期に比べ、なんと、、48％減でした！😓💦
コロナ禍前の、ほぼ半減ですよ。。
わずか５年ほどでものすごい勢いで円の価値が消失し、海外旅行のマーケットが大きく縮小してしまいました。
ものすごいスピードで日本国民が貧しくなっている現れです😭
こんな状況でも、生きていくために、できることをやるしかありません。
よほどの資産家の方でもなければ、できることは限られると思います。
インフレで生活が苦しくなり、旅行や不要不急の娯楽費等は削減できても、生きていくために必要な衣食住は欠かすことができません。
必要不可欠な「住」の要素から、宇都宮市内の不動産を活用して、インフレ税からの衝撃を回避するため、不動産売買での有効な対策を考えてみましょう。
宇都宮市で不動産を買うなら立地選定にとことんこだわる
多くの方にとって、マイホームは一生で最大の買い物になる方がほとんどで、自分の住まいとしての消費側面が強く、財産を築ける投資チャンスだと考える方はごく少数です。
そのため、購入時に投資家目線で、マイホームの将来価値について真剣に吟味する方はほぼいません💦😅
特にサラリーマンの皆様にとっては、住宅ローンは、低金利で多額の融資を受けられる特権で、インフレが進む状況では、最大の資産構築ツールともなり得ます。
夢を壊すようで申し訳ないのですが、もし、今の日本が置かれている状況を真剣に心配し、マイホームで資産作りをしたいと考えるなら、消費側面が強い、新築ピカピカのイマドキ住宅はあきらめるしかないでしょう。
そのかわりに、確実にマイホームで資産を築き、将来不安からは少なからず解消される方法もあります。
そのためにできることは、とにかく立地にとことんこだわることです。
そして、できるだけ建物の価値がゼロ評価で、土地代のみに近い中古住宅を選び、投資比率の土地配分に大きな比重をかけることです。
理由は単純で、建物の価値は年々減価し、価値は落ちていきますが、土地は場所によっては、インフレに連動して価値が上昇し続けるからです。
宇都宮市のような地方都市でもミクロなエリアの違いで、地価の上昇幅はまったく異なります。
過去ログ→【 地価の2極化鮮明！2024年の路線価、栃木県の最高地点はJR宇都宮駅東口！】東口エリアはさらなる地価上昇へ、立地適正化計画が変更に！？
うまくトレンドに乗れば、マイホームに住みながら、財産を築くことも普通に可能です。
これからマイホームを購入するなら、とことん立地選定にこだわり、投資家目線でマイホーム選びをすることで、インフレ税を吸収できる策を打てるのです。
そうはいっても、「具体的にどんな物件を買えばいいのか？」
と、疑問に思う方も多いでしょうから、私が紹介し、友人が購入したマイホームの実例と運営方法をご紹介します。
物件の概略
・家族構成：新婚 夫婦のみ（その後子供２人）
・物件の所在地：宇都宮市の中心市街地
（本町の交差点から徒歩３分ほど、県庁の南西に位置）
・物件価格 ：約３０００万円（諸費用込み）
・１階駐車場（車３台）、２階、３階が住まい
・築２７年ほどの木造住宅で、ほぼ土地代のみ
・購入したのは今から８年位前で、返済は月９万円ほど
まず、この物件をなぜ友人に紹介したかというと、物件がめったに出ないプレミアム立地の物件だったからです。
物件を更地にして、売却すれば、まず間違いなく、購入価格以上で売れそうなロケーションです。
建物は、直前まで使用されていた物件だったので、最低限のリフォームで追加１５０万円ほどに抑え、新居に引っ越し。
友人が物件を購入してまず行ったのは、マイカーの減車です。
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街住まいで、東武デパートまで徒歩８分ほどの便利な立地だったので、奥さんの車を処分し、自分の通勤用の車１台に減車しました。
奥さんは、近所に歩きか、自転車で行ける範囲で、仕事をすることに。
車を家族でシェアし、自転車や公共交通を使う機会を増やすだけで、年間３０万円ほどの節約ができたとのこと。
そして、敷地内の使ってない屋根付き駐車場２台を、コインパーキングにして貸し出すことにしました。
その結果、毎月３万円近くの収入が、入ってくるようになりました。
それだけで、毎月の住宅ローン支払いの約３分の１近くを減額できたことになります。
つまり、マイホームを使って、年間４０万円近くの不労所得を得ることに成功したのです。
地価が上がれば、駐車料も値上げできるので、インフレに対応した収入源ともなり得ます。
この例からも、わかるように、やり方しだいでは、マイホームからも収益を上げることは可能です。
プライベートが確保された部屋が用意できるなら、住まいの一部を民泊として貸し出すなんてことも考えられますね。
宇都宮市内で立地選定の基準として、私個人が判断するなら、月極駐車場として、月額１万円以上賃料が取れる場所に限定します。
宇都宮市内で、駐車料が月額１万円以上取れる場所では、売り物件が非常に少ないです。
なぜなら、駐車場の需要が旺盛で、すぐに借り手が決まり、更地として所有していても、簡単に固定資産税分以上の収入が得られるため、資産性が高く、売却して手放す動機付けが少ないからです。
そういったプレミアムエリアの物件でも、時々、相続等で、中古住宅が売りに出ることがあり、古屋付きで直近まで住んでいたような物件なら、チャンスです。
古屋ゆえに、住んでからもちょこちょこ小修理はあるでしょうが、すぐ住める状態のお家がタダ同然ならコスパは抜群です。
駅東の該当エリアは、４号線の西側、東宿郷・元今泉・宿郷になりますが、LRT開通後に地価が高騰して、今はコスパいい物件を見つけるのは困難です。
しかし駅西の中心市街地は、LRT西側延伸を控え、これから資産価値が急増する可能性が大いに期待できます。
友人も「もし、自宅を売るなら、LRTが西側開通し、一通り沿線の再開発が完了したときかな。。」と、つぶやいていました。
実際に、宇都宮市の街の東西がLRTで連携されると、沿線は東西問わず今よりもっと需要が増え、地価が高騰するのは間違いないでしょう。
インフレで多くの方が生活苦になっている一方、街の再開発のトレンドにのり、LRT開業の地価高騰で、マイホームを利用して、インフレを資産増につなげた方が数多くいるのです！
沿線郊外の住宅地の上昇は過熱感があり、すでに天井に近いと思いますが、ベルモールまでのエリアはまだまだ上昇余地があると思います。
逆に、宇都宮市が指定する高次都市機能誘導区域（地図青枠内）、ここに絞って不動産売買を行えば、インフレに負けない資産としての不動産を所有できる可能性が高いです。
街の都心部は、住宅以外の用途の需要も旺盛なので、最もインフレに強い立地になります。
いつの時代も情報を制するものが富を制す！？
時代の変化は、思いもよらず突然訪れるように感じるのが人の常です。
しかし、都市計画を吟味し、時系列で流れを追えるようになれば、不動産で富を築くのはそれほど難しくないことがわかります。
宇都宮市なら、これから延伸予定のLRT西側沿線エリアでは、まだそれほど地価が高騰してないのは明らかにわかります。
着工前に仕込めれば、大きくジャンプする相場に乗れる可能性が高いのですが、再開発の波に乗るような考えで不動産を購入するのは投資家の方ばかりで、一般ユーザーの方々は立地の将来性に無頓着な方ばかりです。
都市計画の情報に常に目を光らせ、立地の将来性を常に吟味し、不動産売買を行っていけば、まず損することはありません。
「再開発の流れに逆らうな！乗っていけ！」これが基本です。
一旦、再開発で大きな投資資金が流入した場所は、周辺も連鎖して新たな投資の好循環が起きやすくなり、地価が値上がり傾向を示します。
LRTが開業が決まり、マンションの開発ラッシュが起こった、駅東大通り周辺がいい例です。
東京なんかはその典型で、あれだけコンクリートジャングルなのに、常にスクラップアンドビルドされ、街中で再開発が行われ続けています。
そして、再開発が完了し、便利になった場所は需要が増加し、地価が値上がりします。
不動産の流れは単純なのに、そんなシンプルな流れを無視して、人生の一大勝負（マイホーム）を、消費だけで終わらせしまうのは、なんとももったいない。
お金に余裕がある方は、好きな場所に好きな家を建て、消費と割り切っても、全く問題ないでしょうが、将来にお金の不安がある皆様は投資家視点で、不動産売買を行う姿勢を持つことも必要です。
いずれにしても、物価が高騰し、生活苦がつづく流れが、そう簡単に解消されるとは到底思えません。
しっかりと情報収集をし、虎の子の財産をしっかりと守る施策を行わないと、あっという間に、財産が溶かされてしまうので、早急に行動が必要な局面です🙌
★荻原功太朗の業務について★
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