宇都宮市のコンパクトシティ化の行方とは??不動産価格変動の衝撃!?

2016年5月24日火曜日

宇都宮市の不動産と街の動向

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皆様は「コンパクトシティ」をご存知ですか??



コンパクトシティとは


都市が郊外へ拡大することやスプロール化(計画的ではなく、虫食い状態に宅地化が進むこと)を抑制し、商業地や行政サービスといった生活上必要な機能を一定範囲に集め、徒歩で活動できる範囲を生活圏と捉え、効率的な生活・行政を目指す街づくりのことです。


郊外に住宅を求めることで無秩序に広がった生活圏を、中心部に集約させることで、維持管理費用がかかる道路・電気・ガス・水道などの無駄の少ない生活・行政を目指そうとするものになります。




今、宇都宮市は今年から着工が始まる予定のLRTに注目が集まっていますが。。


宇都宮市はLRTを軸にネットワークコンパクトシティ化を目指しています!






宇都宮市のHPより→ネットワークコンパクトシティの形成にむけて




コンパクトシティ化によって不動産の資産価値にどのような影響が起こるのでしょうか??

予測していきます!






まず、日本経済新聞に面白い記事が掲載されていましたので、以下引用します。



住宅や商業・福祉施設などを集約してコンパクトな街を目指す動きが全国で広がり始めた。本格的な人口減少時代に入るなかで、生活関連の機能を維持し、自動車に過度に依存しない街をつくるためだが、自治体側にはもうひとつ狙いがある。
政府は2014年都市再生特別措置法を改正し、市町村に「立地適正化計画」の策定を求めている。その計画で住宅を集める「居住誘導区域」と、商業施設や福祉・医療施設などの立地を促す「都市機能誘導区域」を設ける。区域外での開発には原則、届け出を求める制度も導入した。
(2016年5月8日『日本経済新聞』朝刊3面より抜粋/以下同)



コンパクトシティが良いか悪いかに関係なく、

政府が国策としてコンパクトシティを進めているという点に注目しなければなりません!


政府は、コンパクトシティを実現するために、2014年に都市再生特別措置法を改正し、市町村に「立地適正化計画」の策定を求めています。




「宇都宮市はコンパクトシティになります!」という宣言が立地適正化計画であり、



コンパクトシティにおいて、住居エリアが居住誘導区域内、商業施設など生活利便施設エリアが都市機能誘導区域内ということになります。




この区域に該当する場所とそうでない場所はどうなっていくのか??




日本の都市は戦後、ほぼ一貫して膨張してきましたが、高度経済成長期に急拡大し、その後も徐々に広がっています。

しかし、今後は人口減、世帯数減が急速に進んでいくことになります。

人口密度はこのところほぼ横ばいですが、人口減少が加速すれば下がる公算が大きいでしょう。



人口密度が低下すると

スーパーなどの撤退を招き、車なしで暮らしづらくなり、高齢者やマイカーを利用できない弱者には厳しい街になってしまう!




こうした事態を避けることから

LRTなどの公共交通を充実させたり、立地適正化計画を策定が必要になるでしょう!





そして、本題の不動産の資産価値の変化はどうなっていくのか?



今後、誘導区域の内側か外側かで地価水準が大きく分かれ、地価が上がるのは区域内だけになるのは容易に想像できます!



今後、不動産業者や金融機関が資産価値を維持しやすい区域への投資を優先するのは必須です。



区域外は資産価値の急低下が想像されますので、資産価値という観点からは、資産の組換を急がれるのが賢明な判断になっていくと考えます。




これから、住替えや不動産投資をお考えの皆様は宇都宮市の都市計画を参考に居住地域を検討されるのが良いでしょう。






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宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。日々の不動産業務や宇都宮市の動向に関するブログ。

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