【２０２０年不動産市場の大局を予測してみる！？ 】１６年ぶりに減少したある数字が衝撃的！？

今年も残りわずかとなりましたね。

皆様いかがお過ごしでしょうか。(^o^)

さて、今回は２０１９年最後の投稿になりますので来年２０２０年以降に明確になってきそうな不動産市況の予想をしたいと思います。



年末の日経新聞に地味な記事ですが、、、

今後の不動産市場の流れを大きく左右しそうな重要なニュースが出ていました！(*_*)






19年末国内SC総数、16年ぶり減少　閉店相次ぐ（日本経済新聞）


なんと１６年ぶりにショッピングセンターの総数が前年割れしたのです！


１６年ぶりですよ！！


逆に、すでに人口が減少している日本において、１６年間もお店の数が増加していたのには驚かされます！



しかし、、

いよいよ日本中で売り場の数が頭打ちとなり減少へトレンドチェンジを始めました！



従来は地方や郊外でのショッピングセンター開発が相次ぎ、純増が続いていたのに、、

少子高齢化や本格化してきた人口減少により地方経済が疲弊した構造要因に加えて、利便性や割安さが強みを持つネット通販との競合も続いていることから、２０２０年は地方店を中心に閉店がさらに加速する可能性があるだろう、と締めています。



前回の衝撃の出生数と人口減少数の回でも書きましたが、、


【悲報！】出生数が９０万人を大きく割れる！加速する少子化で宇都宮市にニューファミリーが集中する！？

いよいよ地方の崩壊を意味する、ショッピングセンターを含む商業店舗の撤退が本格化してくる年に入っていくことになりそうです。


少子高齢化と過疎化が進む地域から、ショッピングセンターが撤退したら、人口の流出は当然に加速します。


病院などの公共に準ずる施設よりも、真っ先に撤退するのが民間の商業店舗になります。

とくに地域の住民が行き交う中心となっているショッピングセンターの撤退は街の経済的活力に奪うことは間違いありません。


つまり、来年以降さらに不動産の超２極化が日本中でどんどん進んで行く流れを加速させる状況が起こっていくことになります。


民間の投資もこれから価値が維持できそうな一等地に集中することにならざる得ないでしょう。


栃木県内では県都の宇都宮市に民間の投資が集中せざる得ない環境になるでしょう。

宇都宮市のような県庁所在地は周辺の過疎化が進むエリアから人口を吸収していくことから、ここ１０年くらいは人口は微増すると見ています。

この点は以前のエントリーで書いてますのでよろしければ↓

【不動産を買うなら、読むべきマストな本！？】宇都宮市はトコロテン方式で東京圏に人を送り込む！？



大手ほどこういった流れに乗るのに早いので地方から撤退し、国内の投資を都心部に集中しようとしているのでしょう。


宇都宮駅西口の駅ビルから三井不動産が撤退し、オーナーチェンジが行われ、来年から名前も変わり再スタートとなります。


ララスクエア宇都宮「トナリエ」に改称　2020年２月、運営会社バトンタッチ（下野新聞）


実際、、『ララスクエア宇都宮』はキーテナントのヨドバシカメラ以外はあまりパッとしない印象しかないですからね。。(^_^;)


運営を受け継ぐ【日本エスコン】も魔法の杖はありませんから、どう活性化させるか手腕が問われるでしょう。

ただ、、、力のある三井不動産が運営していて苦戦していたことを考えると、この状況で魅力ある施設として生まれ変わらせるのは至難の技だと思いますね。(^_^;)




しかし、、今回の駅ビルへの民間投資が呼び込めたのは記事にありますが、LRT（次世代型路面電車）の開通予定があったからなのは間違いないでしょう。


本当に、、本当に、、前回の市長選でLRT反対の市長が誕生していたら、、、

悪夢のようなJR宇都宮駅西口の駅前に幽霊ビルができてしまっていたかもしれなかったのですよ〜〜(*_*)


今となっては、、こういった街の経済の流れをまったくわからないで、財政規模からしてわずかな公共投資のLRTに反対していたような経済オンチの方々がたくさんいたのには驚きますね。


LRTの開発はコストパフォーマンスで考えれば、民間投資呼び込むことで、かなり効率の良い公共投資であったことが開通前から証明されました。



逆にこれからは地域のインフラに投資できないような地方都市は、民間の投資もどんどん撤退して、急速に衰退していくことになっていくことになります。


宇都宮市も紙一重のところで、新しい公共交通の投資が実行でき、街に民間の投資を呼び込める状況になんとか間に合いました。




残念なのは今年はパルコが撤退したことです。。(T_T)



しかし、、街の新陳代謝の一つであったとわかるような報道も出ています！


宇都宮パルコ閉店、影響は限定的　宇都宮商議所が調査（日本経済新聞）


まあ、、もともとパルコ自体がそれほど大きな施設でもなく、、、ターゲットも２０代中心の構成でしたから、、、

閉店してもそれほど影響がないのも納得ではあります。


しかし、、そうは言っても街のど真ん中に大きな空きビルがあるのはとってもさみしいことです(T_T)


パルコの跡地の開発も民間の投資が呼び込めるかどう次第なので、LRT（次世代型路面電車）の西側着工が大きなポイントになります！


LRTの西側延伸が正式に決まれば、空きビルのままで放置されることもなくなるでしょう。



でも実際に中心市街地で需要があるのは、高層マンションなんかの住まいでしょうからね〜(^_^;)


商業店舗やオフィス需要が上向くかは微妙な情勢です。


LRTの駅が目の前にできることが確定すれば、取り壊してタワーマンションになることなんかもあるかもしれませんよ。

駅西口の再開発と一緒でパルコ跡地もLRT次第となりそうですね。




現状は、今のビルのままなんとか中途半端に店舗を入れて再開したところで、今の状況では駐車場も足りないし、集客を見込める店舗を呼び込むことも難しいでしょう。

LRTの開通後には街のマインドチェンジが一気に進み、マイカーを持たない、LRT+自転車+徒歩 のような環境に優しい生活が定着してくるでしょうから、パルコ跡地を含む中心市街地も勝手に盛り上がっていくことになると見ています。



実際に、このLRT効果を気づいていない人も多いのですが、すでにLRT開通を見越したマンション購入をしているような方々も結構いるのですよ！(^o^)


LRT開通を心待ちにして、開通後は電車通勤をして、マイカーを持たない生活で豊かなシティライフを行うべくすでに動き出している方々です。




LRT開通前の今ですら街の住民のライフスタイルをすでに変化させているのです！


先に動いている方々は賢い方々で、まだみんなが新しい流れに気づく前に、新駅ができる予定の目の前のマンションを格安で購入しています。



逆に、、今回のショッピングセンターの山が下り坂に入った流れは、宇都宮市でも郊外の衰退を押し進める流れになる可能性が高いです。

このあたりは以前から指摘ているインターパークの今後の衰退予想の過去記事を参照していただければと思います。


【続！インターパークの将来は暗い！？No.3】IKEAが郊外店舗からの戦略転換！?都心原宿へ出店へ！！



来年は東京オリンピックもあり、ある意味日本では節目の年となることは間違いないでしょう。

また、国の予想を覆す出生数の減少から考えても、みんなが考えるよりも急速に都市部への富や人の集約が進むことになると予想しています。


いずれにしても不動産市場は拡散から集約の流れ を変えることはありません！


山を越え、時代の転換点となるときは変化に敏感な人達には非常にチャンスの局面となります。

一方、今までの価値観に縛られている方々は残念ながら富を失うことになるでしょう。


トレンドのチェンジは変化に対応できない者から対応できる者へ、富を移行させることです。



皆様にとって２０２０年が良い年となることを心よりお祈り申し上げます！(*^^*)

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【悲報！】出生数が９０万人を大きく割れる！加速する少子化で宇都宮市にニューファミリーが集中する！？

厚生労働省は令和元年の人口動態統計の年間推計を発表しました！

その結果が衝撃的で、、なんと令和元年の出生数が過去最小の８６万４千人となりました(T_T)




出生数８６万４千人　初の９０万人割れ　自然減は過去最大５１万２千人　厚労省が人口動態統計発表（産経新聞）


一方、人口の自然減も過去最大の５１万２千人となり、少子高齢化と人口減少が令和から本格化したことを改めて示した年となりました！(-_-;)


１年間で宇都宮市の街全部の人口くらいが日本中で減ったことになります。。


去年の自然減が４４万４千人だったので、１０％以上の増加となり、減少幅は少子化の影響もあり今後どんどん増えることになるでしょう。(T_T)



人口の自然減さることながら、出生数の急速な低下が鮮明になってきました！




２０１９年の今年は８６万４千人ですが、３年前の２０１６年に１００万人の大台を下回ったと大騒ぎになっていたのをよく覚えています。

それからわずか３年で１３％も出生数が減り、なんと１０万人以上も生まれる赤ちゃんが減少しています！

減少のペースが予想以上に加速しているのです！


過疎化の進む地方ではすでに極限の限界集落化が進んだ場所も徐々に出てきました(*_*)


”子供が1人も産まれない町”でいま起きているニッポンの田舎「絶滅の兆候」（文春オンライン）




少子化が急加速していることから、社会保障制度の見直しは必須になるでしょうね(^_^;)



そして、好む好まざるに関わらずニューファミリーの居住エリアは都市部に限られてくる傾向が全国で鮮明になってくるでしょう！


これから確実に起こる大きな変化は過疎化の進む地方では子育てが困難になることがほぼ確定しています！


理由は単純で、地域の高齢者人口比率が増えれば増えるほど、行政として子供やニューファミリー向けのサービスの提供が行えなくなるからです。


致命的なのは、小中学校や保育園などの閉鎖でしょうね(-_-;)

それと産科の閉鎖なども続々増えそうですから、年々地方に住む環境は若い世代には過酷になっていきます。

現実的に今、過疎の進む地方からは若者がどんどん都市部に吸収されていますからね。


ミクロな栃木県内の状況で見ても、過疎化の進むエリアは今後どんどん小中学校の統廃合が進むことは必須です。


どう考えても、小さい子供が１０キロ以上歩いて通学するのは非現実的ですから、通学に送り迎えするような地方の環境を嫌気して、都会に引っ越すニューファミリーがどんどん増えるのは目に見えてますし、現に今も起こっています。


だから、人口が減る中、地方でも宇都宮市のような県庁所在地に人が集まり、人口が増える傾向にあるのです。


これから、１０年〜１５年くらいで、栃木県内の町村部の多くの若者が、県都の宇都宮市に出るか、もしくは東京を目指すことになるでしょう。


比率でいうと、地元に残るのは８割と言われるので、県内のニューファミリーの８割は最寄りの都市である県都の宇都宮市を目指す構図になっていくと予想しています。


LRT（次世代型路面電車）の整備は県内のニューファミリーを東京でなく宇都宮市に留めるための必要なインフラでもあるのです。

公共交通の整備は東京などに人口を吸収されることを防ぐには非常に重要な施策になるでしょう。

県内のニューファミリーを吸収する影響で今後１０年〜１５年くらいは宇都宮市の不動産市況は極端に落ち込む可能性は非常に低いと見ています。


むしろ、宇都宮市のゆいの杜エリアがいい例でニューファミリーが集まる場所はこれからも地価が高騰することは十分に起こるでしょう。

逆に、栃木県内でも過疎化の進む市町村の不動産価値は今後急速に価値を無くしていきます！

若者流入より流出が多い場所は間違いなく、売ることも貸すこともできない負の遺産、負動産が急増していくことでしょう。



少子化の流れを見ても、これから急速にコンパクトシティ化への流れが全国的に加速するのは間違いないです！


日本全体として人口が減りますが、東京都心や地方都市でも人が集まるような場所の不動産価値はまだ１０年ほど安定もしくは上昇する可能性が高いでしょう。


要は、都市部に不動産の富の集中が起こるだけです。


今までと不動産の価値の総量は同じでも、ほとんどの日本中の不動産に価値が無くなり、一部の優良エリアにだけ価値が集中することになります。


まだ、顕著に人口が減っていないようなエリアでも今後過疎化が急速に進みそうな場所の不動産を持っているなら、いち早く売却して、価値の残るエリアに資産の組み換えを早急に行う時期になっています。


でも実際は、ほとんどの人が売れなくなってからしか動かないんですよ、、(-_-;)

とにかく今回の衝撃の出生数の減り方を見ると、加速度的に限界集落が増えていくことだけは間違いないでしょう。

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【JR宇都宮駅西口の再開発は進むのか！？】若い世代との意見交換会から考える！？

宇都宮市の大学生がＪＲ宇都宮駅西口の再開発案について発表する意見交換会が開かれたもようです！(*^^*)

宇都宮駅西口の再開発提案　地元大学生ら意見交換会（産経新聞）



発表では、JR宇都宮駅西口の風景がふぞろいで観光客に景観をＰＲできないとし、次世代型路面電車（ＬＲＴ）の西口延伸計画に伴い、

「今が再開発の絶好の機会」と強調したようですね。


若い世代は基本的に公共交通インフラへの投資に賛成多数なのは当然でしょう。

若い世代ほど今の高齢者の社会保障のツケを払わされることはほぼ確定していますから、それなら自分たちも使えるインフラへの投資の方がよっぽど税金の使いみちとして良策と考えるのはうなずけます。

一方、人口ボリュームのある高齢者世代ほど、LRT（次世代型路面電車）のようなインフラ開発投資より『自分たちのために税金を使え！』的な、成長否定の負け戦政策への意識も強く、私の肌感覚では開発への賛否は半々といったところでしょうか。。(^_^;)



高齢者からしたら、先の短い人生だし、、インフラ投資に回すお金があるなら、自分たちの介護や医療のお金に回してほしいと考える方が多いのでしょうね。(-_-;)



実際、前回の宇都宮市の市長選は、【LRT開発 VS 福祉充実】のようなよくわからない、対決構図になっていました。


結果は、LRTの開発を推進する、現職の佐藤市長の勝利に終わりましたが、拮抗した選挙でした。




しかし、、この２極対立のような考え方は明らかに愚かな発想なんです。。(-_-;)



そもそも、公共交通が充実することで恩恵を受けるのは、高齢者を含む交通弱者です！


LRT（次世代型路面電車）開発自体が福祉充実の一貫になります。


その他にも、車に乗れない子供や学生、はたまた車を買う余裕のない生活困窮者など、、LRTの開発による公共交通の充実は街のすべての世代に恩恵を与える政策なのです。


一方、開発に反対しているような方々の発想は、自分たち（高齢者）だけに福祉の予算を重点的に使うような政策にしか興味がないようで、明らかに税の使い方としてバランスに欠いたものとなります。



高齢者の方々も、いつかはマイカーが危険になってくる時が来るでしょう。

そのときに公共交通がなければ、移動手段がタクシーのみになってしまいます。


街に公共交通のインフラが整備されていれば、沿線沿いに引っ越したりして、マイカーなしでも快適に暮らせる生活環境を守る機会が与えられます。



良くも悪くも今、街は大きな変化の始まりの中にあります。


今までの拡大拡散の街づくりから、縮小集約型に変化するときを迎えているのです！


考え方も大きく変化せざる得ないのです。

住み慣れた家で暮らしたくても、現実的にマイカー依存の場所では、マイカーを失ったとたんに生活が急変します！


マイカーに乗れないような状態では、自転車に乗るも危険ですから、移動手段は徒歩のみになってしまい、重い荷物を運んだりする日常の買い物すら苦労することになります。

追い打ちをかけるように、労働人口が急激に減っているので、郊外のコンビニやスーパーなどが今後どんどん閉店していくのは必然の流れです。


そして、今はまだ充実しているバス路線も運転手の不足から、路線の縮小は目に見えています！

→【宇都宮駅西側もLRTの早急な整備が必須！？】全国でバスの運転手不足が深刻に！？

お金に余裕のある方なら、外出が必要なときはいつもタクシーを使えばいいでしょうが、すべての方がそうではないでしょう。


また、郊外ほど無駄に大きな建物と広い敷地を有しているケースが多いので、お家の維持管理をするだけでも一苦労になります。


そうなったら、嫌でも住み慣れた家を離れて、便利な場所に引越しせざる得ないことは当然に予想できます。



高齢になったら、２階建ての家の階段すら苦痛になる方は結構多いです。



６０代、７０代位で体や頭が元気なうちに、郊外の広い戸建てやマイカーを手放して、着工中のLRT沿線や中心市街地のマンションなんかに引っ越しをしておくことは賢明な判断な局面に入っています。

ただ、高齢になればなるほど頑固になり、今までの慣習や習慣に異常な執着を示すようになってしまいますから、変化を促すのは容易ではないでしょう。


ほとんどの方が、限界までは今までの生活を維持し、いよいよ動かざる得ないとなった時に大きくカジを切る方がほとんどでしょう。




ただ、現実的な問題として、マイカーにも乗れないような高齢者が生活に困らない便利な場所に引っ越そうと考えた時に、貸してもらえる物件があるかどうです！


近くに、お子さんなどの若い身内がいれば、なんとかなるでしょうが、近くに親類もいなく独居老人で車も乗れないほどの状況の方を安易に受け入れてくれる大家さんは少数派です。


追い打ちをかけるように、今後急激に高齢者が増えることから、老人ホームなどの施設の不足も予想されています。


介護人材の不足も申告なことを考えると、どうあがいても裕福な高齢者以外は老人ホームなどの福祉施設に入るのも苦労するようになるでしょう。


まさに行き場を失った独居老人だらけになりそうな近未来。。。(-_-;)



結局、お金に余裕のある高齢者は郊外に住み続けようが、その後、豪華な老人ホームに入ったり、便利な場所にマンションを買ったりできますから何にも問題ないんですよね。(^_^;)


でも、、マイホームとわずかな貯金しかないような高齢者ほど、早く動けるうちに動いておかないと将来ひどい目に合う確率が高くなるんです。




ここへ来て、宇都宮市でも人気のない郊外の住宅や空家の買取依頼が増えてきました。

不動産業者も、リスクが高すぎて買取を断るような場所も徐々に増えてきました。


逆に、宇都宮市でも選ばれし立地の物件は、情報が出ると瞬足で売れていきます！


なぜなら、LRT沿線や中心市街地などのマイカーなしでも暮らせる場所はこれからどんどん開発が進んで便利になるので、高齢者も引っ越ししませんし、若い世代も理由がなければ留まります。

流入が多く、流失は少ないので、当然に価値は上昇します。

逆に、業者が買い取り悩むような立地からは、人が出ていく一方なのです！




今回、若い世代から『今が開発の絶好の好機』と叫ばれるのもうなずけます！


もし、ここ数年モタモタしていて、リーマンショックのような世界的な大きな景気の調整局面が来てしまうと、この先１０年くらい開発がストップしてしまうことも現実として起こる可能性が十分にあります！

また、今の超低金利がいつまで続くのかも保証がありません！

超低金利の今こそ街の構造を変える長期の開発投資を行う絶好の機会であることは間違いないでしょう。


今はまだ、民間の投資需要もそこそこあるので、官の開発投資に、民間企業も乗っかって投資をしてくれる良い環境があります。

民間が投資できないような景気循環の流れになってしまったら、いくら宇都宮市がバラ色の開発計画を歌ったところで誰も踊りません！


だから、とにかく東武宇都宮駅まででもいいので、大至急にLRTの西側延伸を進めなければ街の経済発展に大きな損失を残すことになります。



当然に、JR宇都宮駅の西口再開発もLRTの開発とセットになりますから、まずはいち早く正式にLRTの西側着工にこぎつけるのが最善の策となるでしょう。



宇都宮市は過去にJR宇都宮駅東口の再開発計画がリーマンショックの影響で延期になり、その結果、再開発スタートが１０年ほど遅れ、貴重な街の資産を有効活用できずに、経済発展を阻害してしまった苦い経験をしています。


同じ過ちを２度しないことだけはしてもらいたいですね。(^_^;)

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【首都直下型地震で宇都宮市の不動産は急騰するのか！？】１８８万人が住宅難民になる予想！？

先日、NHKの特別番組で首都直下型地震をテーマにショッキングな内容の放送がありました。。(*_*)



→NHK 体感 首都直下型地震ウィーク


あまりにもリアルな内容で衝撃を受けました。。(*_*)


首都東京でも当たり前に大地震が起こる可能性が高いことを痛感させられます。


人口の集中している首都圏を大地震が襲う影響は甚大です！


死者の予想はなんと、、２万３千人にのぼり、その７割があたる人たちが火災が原因で亡くなると予想されています。

さらに、この数には震災後の負傷した後に亡くなる方の人数がカウントされていないようで、さらに多くの死者がでるのは確実な状況です。



死者の数もさることながら、生き残ってもまともに生活することも危ぶまれるくらいのカオスな状況が来ることが想定されています。


そもそも全然避難所が足りていないんですね。。。(-_-;)

マンション住まいの人は、避難所に来ることが想定されていないようで、、、

もし、電気や水が止まってしまってマンション住まいの人たちが避難所に訪れてしまうとパンクしてしまうとのことでした。。。(*_*)


ショッキングな数字はまだまだ続き、なんと！

首都直下地震で自宅が被災して住めなくなった人たちの中で、188万人も方々が仮設住宅などには入れず次の住まいが見つけられない、“住宅難民”になるおそれがあることが分かったのです！


→首都直下地震 188万人が“住宅難民” 専門家分析（NHK NEWS）



１８８万人ですよー！！


政令指定都市で４番目に大きな札幌市の人口が約１９７万人なので、まるまる札幌市一つ分の住宅が不足すると予想されています！


首都直下型地震が起きれば、当然ですが宇都宮市にも地震の影響はあるでしょうが、幸い宇都宮市は震源から離れているため、建物の倒壊や火災の影響はそれほど大きくないと予想されています。

地震による津波など水害もないですし、首都東京に近い都市として災害後に非常に重要なポジションの都市となることは間違いないでしょう。


関東では群馬県の前橋市と宇都宮市だけが、震度６弱以上の揺れが３０年以内に訪れる確率１４％以内ということで、震災への影響の確率の低い都市となっています。

ショッキングなのはその他の関東の県庁所在地です！





上位トップ３が関東独占しています。

千葉市、横浜市、水戸市はなんと８０％以上の確率で３０年以内に震度６弱以上の地震が来ると予想されています。


宇都宮市は１４％の予想なので、その差は４倍以上のリスクとなっています！




私は関東大震災を直接経験した賢人から当時の話を聞いたことがあります！


その時の話は今も鮮明に心に残っています！


時は1923年（大正12年）9月1日11時58分、その時は来ました。。


幸い、宇都宮市は震源から遠いこともありそれほど被害がなかったようです。

しかし、夜になると宇都宮市からもことの異常さがわかる光景を目にしたとのことです！


なんと夜になると南の空一晩中、赤く光っていたというのです！


東京で起きた震災後の大火災の光が１００キロ北に離れた宇都宮市まで届いていたということです！！


それだけ、震災後の火災は当時もひどかったのがうかがえます。。。



また同じようなことが起こることを警告する内容の放送はあまりにもショッキングですが、受け入れなければならない現実でもあるでしょう。




首都圏で１８８万人もの住宅難民が出れば、被害の少なかった首都圏から近い都市の住宅需要が急増するのは目に見えています！


仮設住宅ができるまでの長い避難所暮らし生活が嫌な方で、経済的に余裕があれば、疎開の意味も兼ねて関東郊外の住宅を取得しようと考える方も当然に急増するでしょう。


震災の直接的な被害があまりないからと感がるのは間違いで、住宅難民の方々が宇都宮市にもたくさん来ることがあれば、当然ですが、住宅価格は高騰します。

この前の東日本大震災のときも、いわき市の不動産が高騰したのが記憶に新しいところです。


しかし、東日本大震災のときと比べて、住宅難民になる方の数が桁違いの多いのです！


地震直後から、宇都宮市の被害が少なければ、不動産価格は大きく上昇すると予想しています。

大きな震災を体験したら、震災の影響の少ない都市として宇都宮市の魅力をより大きく感じられる影響もあるでしょう。


いずれにしても、人口５２万人ほどの宇都宮市では到底１８８万人もの住宅難民の受け皿になりえませんから、宇都宮市を含め、関東地方の震災の被害のなかった場所はのきなみ疎開も含め人の移動が起こることになるでしょう。


特に、首都圏で暮らしていたような方は都市暮らしにしか慣れていなので、LRT（次世代型路面電車）が整備された宇都宮市のような都市は人気を集めることになるのは確実です。



これから人口も減るし、住宅は余るから、『マイホームはしばらく先でいいや〜』

なんて、、考えていたら、いきなり関東でで住宅不足になることも夢ではありません！



住宅難民になるリスクを考えたら、首都圏の方は今から、震災リスクの低い、群馬県や栃木県にセカンドハウスを持っておくのもリスクヘッジとしては非常に有効でしょう！



私の知っている投資家の方に首都直下型地震を見越して、栃木県内の格安中古住宅を大量にストックしている方がいます。(*_*)

２、３００万円で買った家なのに、震災が起これば数倍でもいいから売って欲しいと、大勢が列をなして押し寄せるのは目に見えています。



災害が多い日本では、人口減少の影響よりも地震などの災害で、不動産マーケットが大きく動くことは想定に入れて置かねばなりません！


もし、首都直下型地震などがあってから、宇都宮市でマイホームが高嶺の花になることも想定の範囲として考えておくべきでしょう。



いずれにしても、近い将来かなり高い確率で首都直下型地震が来ると想定されていることは間違いありません！


大地震が起きるのは、『今』、この瞬間もしれませんから常に万全の備えをしておくことが賢明でしょう。

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【一般ユーザーが特別な投資情報を得るためには！？】不動産業者との付き合い方を考える！？

銀行の融資姿勢が厳しくなってきましたが、、それでもまだまだ低金利が続いていことから不動産投資熱はおさまる様子がありません。




東証リート指数のチャート見てもここ3年の直近でなんと２０％あまりも上昇しています。

１０年の長期で見れば、２倍以上もの上昇です！


それだけ、１０年間に不動産を持っていた人たちが豊かになったことを表します。

とはいっても、、リートの投資対象となるような不動産は限られていますから、恩恵を受けたのはごく一部の優良物件を所有していた人たちに限られます。


現実的には大都市圏のしかも都心部に特化したファンドも多いので、宇都宮市のような地方都市ではリート資金への投資拡大が直接恩恵を受けたかは疑問ですね。


ただ、不動産市場に流れるお金が増えるということは、遅かれ早かれ、間違いなく宇都宮市のような地方都市にも投資資金の循環が起こりやすくなることだけは間違いありません！


そう考えると、消費増税などで景気は先行き不透明ですが、まだまだ不動産市場は安定しそうな状況です。

結局、日銀が超低金利政策を続けるなら、行き場をなくしたお金は不動産市場に流れざる得ないのが現状でしょう。



しかし、現場の感覚では銀行の融資姿勢が厳しくなったことで、投資物件の価格は宇都宮市内では大きく落ち込んできているのを感じています。


一般の人がマイホーム目的で購入する不動産と比べて、投資物件は金融機関の融資姿勢で大きく価格が変動します。


弊社で扱っている中古住宅や中古マンションや住宅地なんかの価格推移は概ね平均すれば横ばいです。


しかし、アパートやマンション一棟といった、投資家向けの物件の成約価格がここへ来て大きく落ち込んできそうな情勢です。


ひとえに金融機関の不動産への融資姿勢が大きく縮小にカジを切られたことに付きます。



金融機関が蛇口を絞れば、簡単に投資物件の価格は下落します。

大半の投資家はキャッシュのみで不動産投資をしないですからね。


その結果、ここ２年ほどで物件の成約価格は概ね２０％ほど下がったと感じています。

金融機関が事業性を重視すると高い利回りが必要になりますからね。



ここへ来て、不動産投資の優良案件の情報が集まりやすくなってきました！

直接会社でも物件を買い取り、賃貸運営もしているので、急いでキャッシュ化したい物件の問い合わせは増えています。


しかし、、、残念なことに銀行の融資姿勢がかなり厳しくなっているので、２．３年前ならすぐに購入していたような物件でも資金のバランスを考えると即断できないような状況です。



と、、、前置きが長くなりましたが、、

特別な投資情報を得るための、不動産業者とのパイプがこのような局面で効果を発揮します。


まさに今！特別な投資物件情報が続々集まるとチャンスの入り口が来たのを感じています。


なぜかと言えば、安定したキャッシュフローを得られる物件を安く買えるチャンスが来ているからです！


前から言っているのように、一般の投資家の方が本気で不動産投資で良い情報を掴みたいなら、不動産業者になるしかありません。

一番美味しい情報は、業界内で消化されてしまうのは、どこの業界も同じです。


だから、インターネットを駆使していくら物件をちまなこになってネットサーフィンしたところで、表に出てこないのが特別な投資案件の情報なんです。


それともう一つ、重要なのがそもそもどの物件が価値があるかを取引の現場にいない一般の投資家の方が正確に把握するのは非常に難しいのです。


だから、裕福な資産家はコンサルティングの価値と情報の価値をよく理解していて、惜しみなくお金を払います。


本来儲けられる金額からしたら、コンサルタントに払う金額なんかは微々たる手数料ですからね。



ただこれも、もともと大きな資産を持っているからこそなせる技なのでもあります。(^_^;)


数百万を必死に貯めて、『不動産投資で資産家になりたい！』と考えるような方なら、コンサルタントフィーを数万払うことに踏み切れない気持ちもわからなくもないです。


私も、直接仕事の依頼を受けたり、相談を受ける際に、無料相談などを受けないのは重要な情報入手をケチるような方は結局ババをつかまされるのを知っているからです。

だから、情報に投資できないなら本来は不動産投資なんかやらない方がいいので、一般の方に相談されたらまず止めます。



勘違いしている人が多いのですが、不動産投資は購入する時点で投資の勝ち負けがほぼ決まります！


そこを間違えると、どんなに懸命に運営努力を行っても、儲かる可能性はほぼゼロになります。


特に、不動産投資経験のない方ほど不動産業界の飢えたゴリラたちの餌になります。


野生の世界で武器も持たず、裸でうろうろしているようなものです。





多くの資産家の方は財産を増やす気がほとんどないんです。

守ることに興味はあっても、増やすことには興味がないんです。


私の仕事も常に、ゴールキーパーのような地味な守り専門の業務がほとんどです。


だから、基本的に投資案件を進めるようことはまずしてません。




優良な投資案件を拾って、財産を増やしていくのは大抵は情報に精通した不動産業者です。

力のある業者に情報は集まるようにできているのです。

もし、『これから不動産投資して資産家になりたい！』みたいな方がいるなら、まずこの業界の力関係を理解するべきでしょう。



何をするにもやはり基本は、ギブアンドテイクです。

まず与えることのできない人のところには、何も入ってい来ないのは不動産投資を行う上でも当然の帰結です。


金融機関が融資マネーの蛇口を絞った今、不動産投資の大きなチャンスが来たことだけは間違いないでしょう。

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私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。

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【消費増税で再びデフレ突入か！？】宇都宮市にはプラスの効果があるかも！？

またまたやっちゃたよなー(T . T)

好景気でもないのに消費増税なんかしたら、再デフレ突入と、不景気になるのは目に見えていたのに、予想通りの経済停滞。。



10月小売販売7.1%減　消費増税・台風が影響（日本経済新聞）

これを予想できなかった、、！？政府の御用学者はどう責任を取るのでしょうか(-_-;)

てか、、台風の影響って！？ｗｗｗ


ちなみに我が家は台風の影響で、防災グッズ買うなどで普段より消費をしましたよ(-_-;)


小売販売額の7.1％減はとんでもないおおきな数字で、前回の５％→８％の増税の時はマイナス4.3％ですので、前回はるかに上回る大幅なマイナスだったことになります。



フタを開けてみれば、消費増税の一番の目的は、公務員組織の所得アップでしたね。

年末のボーナスはかなりの高額支給になるようです。(*_*)



しかし、、２０年以上も長期にわたり経済停滞しているのは世界で日本くらいのものなので、どれだけ経済オンチな賢そうに見える方々が運営しているかよくわかります。

ま、消費税についていは今さら何を言ってもどうしようもないですね。。(T_T)




でも、宇都宮市にとっては再デフレや消費増税の影響で観光客が増えるかもしれないです！


その理由は、宇都宮市の【宇都宮餃子】コンテンツはデフレに圧倒的に強いからです！

なにせ１皿２００円台のお店がほとんどなので、首都圏から家族で遊びにきて、たらふく食べても一人１０００円もあればお腹いっぱいになれて満足できます。

電車を使えば２時間ほどで都心から来れるし、新幹線なら１時間かからない。


気軽で、安くて、満足感の高いレジャーになります。


都内で餃子食べようとしたら、たいてい１皿４００円前後はしますからね。(*_*)


そして、データからも示されているようにほとんどの観光客は日帰りです。(^_^;)

宿泊してくれて、滞在時間が伸びれば街への経済恩恵も大きくなるのですが、餃子目当ての観光客の皆さんは目的を果たしたらサッサと帰ってしまいます。。(T_T)



消費増税でみんなの節約意識が強くなっているので、かえって宇都宮のような日帰り観光＆グルメなんかにはプラスの恩恵があるとみています。


節約すると言っても、休みがあればどこかに出かけずにはいられない人も多いですからね。



オリオン通りがグルメ街化が進んでいるので、できればお昼に餃子を食べてもらってその後に宿泊して夜のグルメ街も楽しんでもらえるとベストなんだけどなぁ。


理想としては、ホテル以外に個性ある魅力的な宿泊施設が街なかにたくさんあれば、首都圏から若者を呼び込めるとみています。


残念ながら、飲食店舗はものすごい勢いで増えていますが、ゲストハウスや民泊施設を中心市街地で運営するような起業家がまだいないので、街を盛り上げる意味でもチャレンジしてほしいところです。


とにかく、長期的に中心市街地に人を戻すのがコンパクトシティ構想を掲げる宇都宮市の最大の課題であることだけ間違いないでしょう。

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【宇都宮市の目指すコンパクトシティ化に必要な良策！？】公共交通の無料化は強力な武器になる！？

宇都宮市より1.5倍くらい大きな人口74万人の熊本市が面白い実験をしました！

同じ地方都市としてマイカー依存による街のスポンジ化はどこも同じで、熊本市でも問題になっているようですね。。(^_^;)



県内バス全無料化「1世帯月1000円負担で可能」 熊本で1日やってわかったこと（乗り物ニュース）


この実験面白いですよね〜(*_*)


普段、マイカーしか乗らないような人も、『タダだったら乗ってみる！』ってことで、、


バスがのきなみ超満員って！！

タダにしたことで、電車とバスの利用者数が普段の２.５倍にもなったとのことです！


無料パワー恐るべしですね。(*_*)


さらに、中心市街地に来訪したひとも普段の１.５倍になり、ランチタイム時間に限ってはなんと２倍の数の人が訪れたのことです。



興味深いのは、普段は公共交通を使わないマイカー依存者の利用がなんと全体の３６％、３人に１人以上を占めていたという驚きの結果でした。


その結果に比例して、普段は渋滞する道路がなんと５９％も渋滞の列の長さが短くなりました。



渋滞は減るし、街に活気は出るし、歩く機会も増えて健康にも良いし、いい事ずくめです！

その上、マイカー維持の負担がなくなれば、生活にもだいぶゆとりができることになります。


この実験の結果に割りを食ったのは、完全に郊外のショッピングモールでしょうね。(^_^;)



しかも、驚くことに熊本県の世帯数で計算すると、１世帯あたりわずか月額１０００円でバスを乗り放題にできるということです。(*_*)


記事にありましたが、たしかに栃木県なんかでも同じような政策をしたら、そもそもバスや公共交通が近くにない方には一見不公平にみえるかもしれませんが、実際は全く逆です。

てか、、今まで地方都市がマイカー依存で、スポンジ化、拡散したことの大前提が郊外の土地の税金が安いからです。


本来はショッピングモールのような郊外の大規模商業開発には、中心市街地や商業地と同じくらいか、遜色ないくらいの税金をかける必要があったのです。

また、人口密度の少ない、調整区域や郊外の宅地なんかにも、インフラ維持コストが高額になることから本来はもっと高額の固定資産税の負担をしてもらうことが極めてフェアな税制だと考えます。


それだけ、今まで街の中心部に固定資産税の高負担を担わせて、その分を郊外の人口密度の低い場所の住民に還元していたことになります。


人口が増加していた時はそれでも良かったのですが、日本中で人口減少が本格化してきた今、人口密度の低い場所への固定資産税の増税は当然に行われていく政策になっていくでしょう。

そうでなければインフラの維持がどんどん困難になっていきます。

この辺りのことは以前、水道事業のブログを書いているので是非そちらもお読みください。

→【驚愕の事実！水道料金はこんなに違うの！？】宇都宮市のランキングをチェックしてみたら！？

よく『街のスポンジ化の何か問題なの？』って方がいるんですが、、、そもそも都市としての効率が悪いことに付きます。

マイカー依存でみんなが無秩序に住みたい場所に住むことで集積が進まず、道路の整備、上下水道の維持などに多額の費用が必要になります。


東京のような大都市は、人口密度も高く、インフラの維持費も一人あたりでみれば相当安くなります。


同じレベルのインフラを人口密度の低い地方都市で行うためには街の集積が不可欠なのです。

街のスポンジ化、拡散が進むことで、大都市圏とのインフラの格差はどんどん進んでいくことになります。

その結果として、大都市圏はどんどん便利なり、地方都市はすかすかの都市になりマイカーがなければ何もできない状態となり、街の魅力をどんどん失うことのになります。

残念ながらその状況が続き、若い世代や勢いのある企業ほど、大都市を目指してしまう結果となっています。




とにかく、一刻も早く、街の拡散とスポンジ化に歯止めをかけて、街を集積してインフラの開発を集中させないと、地方都市は大都市圏に吸収されて、いずれ滅んでしまうことになるでしょう。


いまならまだ、バスや鉄道路線が生きていますから、できるだけ早くマイカー依存から大都市型の公共交通中心の集積型の都市に向かってトレンドチェンジするのが良策でしょう。


北海道のように廃線が相次いでしまってからではどうにもなりませんからね。



宇都宮市も２０２２年にはLRT（次世代型路面電車）が開通しますから、LRT、バス、宇都宮市内を走るJR線や私鉄をすべて無料にするくらいのダイナミックな政策を打てれば、コンパクトシティ化も一気に進むことになるでしょう。


『公共交通無料の財源は？』と議論になりそうですが、、熊本県の試算で１世帯月１０００円なら、栃木県や宇都宮市でも十分可能なはずで、人口密度の少ない宅地や郊外のモールの課税を見直すことと、街の集積によるインフラ維持コストの低下で十分実現可能だと思います。


いずれにしても、LRTと路線バスの無料化の実験は、宇都宮市でも是非一度チャレンジする価値のある面白い試みであることだけは間違いないでしょう。

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【住んでいるとわからない宇都宮市の魅力って！？】高齢者や交通弱者にやさしい街！？

宇都宮市の魅力っていろいろあると思うんですが、住んでいると気づかない点って結構あると思います。

私は、いろんな場所に出張に出かける機会が多いのと、他地域から転居された方と話すことも多いので、宇都宮市の街としての魅力や弱点をこれから急増していく高齢者の方の目線で今回は考えてみます。





まず、大きな視点で見ると海外の都市と比べると日本って山ばっかりで海沿いに都市が密集している場所が多いんですよね。


国内線の飛行機に乗って外を見てるとよくわかります。


山ばっかりで、海沿いの平地に家々が密集しているのが上空から見ると一目瞭然です。


そして、その結果として地震が多い国なのに、危険な海沿いに不動産開発が集中することとなっています。


だいたい、海なし県って栃木県含め４８都道府県のうち８県しかありませんからね。

４０都府県の多くは沿岸沿いに大都市が集中しているケースがほとんどです。


それも日本の地形によるところが大きいでしょう。


と、、

前置きが長くなりましたが、宇都宮市の大きな魅力として自信を持って言えるのが、、



坂が少な いことです！


比較的フラットな地形で坂が少ないので、徒歩や自転車での移動が容易で交通弱者にとっては大きな魅力となっています。


平らな土地が多いので不動産開発は容易な立地が多いのです。


坂が多いとか、少ないなんかは普段暮らしていると意識する機会は少ないですからね。


特にイメージの良い港街は坂が多く、本来は不動産開発するのが容易ではなく住むにも相当な負担があるんです。


神戸市なんかは斜面都市として有名ですね。



イメージが良くても実際住んで見ると移動負担が多い場所って結構あるんです。

特に、これから急速な高齢化が進みますから、高低差の多い場所の不動産価値は将来的に大きく落ちていくことは全国的なトレンドになると見ています。


ミクロな視点でみると宇都宮市内でも山を切り開いて開発されたような、高低差のあるニュータウンはのきなみ人気が大きく落ちています。

昨今は、高齢者になったときのことも考えてマイホームを購入する方も増えてきました。

そのため分譲マンションや、戸建てでも平屋の人気が上がってきています。


当然ですが、立地としても高齢化した時に住みづらい場所は敬遠されます。(^_^;)




宇都宮市にも弱点もあって、坂が少ないのはメリットですが、特に駅東エリアは公共交通の便が非常に悪く、マイカーがないとかなり不便です。


そんななか、LRT（次世代型路面電車）が２０２２年開通することは非常に大きなチェンジとなります！


北関東３県は全国トップ３の自家用車普及県で、最もマイカー所有の少ない東京の３倍もマイカー所有しています。


つまり、、公共交通の便が悪いので、３倍もマイカーに依存しなくてはならず、その分コストが掛かることになります。


公共交通の便が格段に便利になれば、マイカー維持の高負担をしなくても快適に生活できる場所になりますからね。





他は、他県から特に首都圏から引っ越しされてくる方から言われることが多いのが、

冬の寒さがキツイことです。

内陸部の都市なので、寒暖差が大きいので夏は良いのですが、冬の朝晩の寒さはたしかにきびしい場所であります。


ただ、これもどこから引っ越しされてくるかなんですよー(*_*)



以前、新潟から引っ越しされた方と話していて、『宇都宮は冬にほとんど雪がふらないのですごーく住みやすい！』と聞いたと時は驚きました。


そうか、、日本には豪雪の都市がたくさんあってそういった場所では雪に対する労力が必要なんですよね。


そういった事情があるのか、昨今は冬に雪の多い場所から、宇都宮市に移住してくる方も結構増えています。




あとは、やっぱり宇都宮市レベルの人口５０万人以上の都市で津波の心配がないのは大きいでしょう。


日本全国の大都市の多くは常に津波の危険に直面しています。


先日、大きな台風が日本中で被害を出しましたが、人口が減少していくなか、災害に対する許容度は都市の価値として年々大きくなっていくと見ています。




いろいろ考えてみましたら、メリットはなんといっても広域首都圏に位置していて、平坦な都市であり、劇的に公共交通の利便性が向上する点でしょうね。



デメリットとしては、冬の朝晩の寒さでしょうか。。


これは確かにきびしいところですが、、ただこの部分は、寒さに対しての住宅や建物仕様に関する部分が大きいと思いますね。

最近の住宅は寒冷地仕様の建物も増えましたが、まだまだ寒い家も多いです。(^_^;)



ただ、分譲マンションなんかや寒冷地仕様の家に住めば、冬の寒さもほとんど問題にならないでしょう。



LRTが開通して、バス路線の再整備も完了したら、老若男女問わずかなり住みやすい街になることは間違いないと思います！

マイカー依存型の都市って、マイカーに支出の多くを負担させれられますからね。

人口が減っていく日本の中でも、宇都宮市はポテンシャルが高く、今後も発展が期待できる数少ない都市であることだけは間違いないでしょう。

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【マイホーム購入のよくある質問に即答！】買い時＆良い物件を買うために必要なこととは！？

一昔前までマイホームの購入は、結婚や子供ができた時、小学校入学のタイミングなんかが主でしたが、単身世帯も急増している現代は人それぞれになっています。

私自身はコンサルティング業務がメインなので今は直接営業の仕事はほとんどしていませんが、それでも友達にマイホームの購入相談を受ける機会がよくあります。




よくある質問２つに私なりの回答をしますので、皆さんの参考になれば！


【よくある質問１】

マイホーム購入しようと考えてるんだけど、今は買い時かな？


こういう質問は実際ほぼ意味がありません。

なぜなら質問している本人はもうある程度というか９０％くらい買う気満々で最後のひと押しを私にしてもらいためにきいているだけですからね。(^_^;)

私の見解で否定的なことを聞いても、別誰かの肯定的な記事を読むなり、意見聞くなりして、買いたい人はどんな状況でも買っていくんです！

まじめに【買い時】について考えて答えてくれ、って言われても答えなんかないんです。

専門家の意見を聞きたい気持ちはわかりますが、じゃあ、、



私が今が買い時です！って言ったら今すぐ買いますか？



逆に今が売り時です！って言ったら今すぐ所有物件を売りますか？



そうじゃなかったら、この質問を誰にしても意味がありません。


言いたいことはわかります。

同じような年収なのに３５年ローンスタートした時期や選ぶ物件によって、家賃タダで１千万円の含み益が出る人と、賃貸以上にお金がでるばっかりで自宅を売っても借金が残ってしまう人もいますからね。。(^_^;)


でも未来のことなんか誰にもわからないんです！


そして、一番きいていはいけない不動産業者に質問すれば、ほぼ間違いなく

『今は ○○ だから買い時です！』（＾ｖ＾）

って答えが返ってきますよｗｗｗ



更に、面白いことに買ったあとには、、

『はやく売らないと大変なことになる！』

『不動産を持っているとお先真っ暗になる！』

みたいな手紙が届くようになったりしますｗｗｗ



もううんざりだ〜(*_*)




ということで、、、


あなたが欲しい物件、ほしい時期が１００％になったら買えばいいし、売りたい１００％になったら売ればいいだけです。(^_^;)


【よくある質問２】

良い物件を買うために必要なこととは？



１００人いたら１００人全員良い物件を買いたいんですよ。

でも、、この『良い物件』っていうのがくせ者で、人それぞれであいまいなんです！

マイホームだと、資産性（収益還元価格）の高い物件を好む人もいるし、採算度外視で自分の快適な時間に価値をフォーカスして住心地や承認欲求を満たすことを望む場合では、良い物件の基準がまるっきり違いますからね。(^_^;)


投資物件なら資産価値の維持や上昇と、利回りなんかで購入ニーズの興味はほぼ同じなんですけど、それでも投資スタンスによって良い物件の基準は変わってきます。


だから、まず必要なことはあなたがどんな物件に価値をおいているかを明確にすることなんです。

物件選びの基準も定まっていない方に相談されても、不動産業者も困ってしまいます。


紹介される物件もミスマッチだらけになりますからね。



アドバイスとしては、まず購入したい物件のエリアを絞って、価格を絞って、好みの条件を絞って、自分のほしい物件を明確にすることです。

その後のステップとして、数社に相談に行って、信頼できそうな営業マンを見つけて、連絡を取り合えるようになったら、ほぼ間違いなく満足した物件を手に入れられるでしょう。



年の瀬も近づき、年が明けると毎年の大移動の時期に入っていきます。


もし、来年の春くらいまでに・・・なんて考えてのんびりマイホームを探しているような方は、今がチャンスです！

ここ数年の傾向として、１１月〜１２月が一番動きが穏やかなので、どこの不動産業者に行っても丁寧に対応してもらいやすい時期となっていますし、価格交渉なんかでも買主さん有利な時期です。


逆に、この時期の反動で年が明けると一斉に人が動き出すのがここ５年位のトレンドになっていて、１月〜４月くらいまでは繁忙期で買主さんに不利で売主さん有利の局面になります。


そうはいっても、先程言ったようにあなたが１００％買いたい時、売りたい時が動く時です。


あとは、物件との出会いも人の出会いと似ていて、運や縁による要素が非常に大きいのも事実です！


ようは、タイミングなんですよね。


だから、どんな決断でどんな物件と縁があっても、それを楽しめる余裕があればマイホーム選びは成功したといえるのではないでしょうか。

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【宇都宮市の魅力度が上昇中！？】ご当地グルメランキングで１位を獲得！

栃木県をはじめ、北関東の魅力度やイメージ調査をするとたいてい全国のワースト順位を独占してしまうのとその理由は過去の記事でも説明しましたが、、、(T_T)

→【都道府県魅力度ランキングで栃木県が４３位！？】北関東３県が安定の下位を維持(T_T)だが！実際は！？


市区町村レベルでみると、宇都宮市のブランド力や魅力度は確実に上昇しています。



その結果でもある、ご当地グルメランキングで【宇都宮餃子】が全国１位の支持を受けたようです。

ご当地グルメの影響を受けて、各種のブランド力も確実に上昇しています！

地域ブランド調査2019　宇都宮市、"ご当地グルメ認知度ランキング”にて1位を獲得


全国の百貨店の閉店が相次ぎモノが売れない傾向は一層鮮明のなか、コト消費へのシフトがこれからも進んでいくのは間違いないでしょう。


そんな状況で街の魅力、ソフトパワーの上昇を図るのは非常に重要な戦略になります。


不動産の価値は街の繁栄とリンクしますから、宇都宮市にとって今後伸び続けるインバウンド需要や観光需要を取り込める環境を作ることはとてつもないメリットがあることは間違いないでしょう。


今回の調査で１位となったご当地グルメ【宇都宮餃子】のパワーは絶大です！

ご当地グルメを目的に街に人が訪れる機会が増えいることから、宇都宮市ににお金が落ちる機会が確実に上昇しています。



誰でもそうですが、訪れたことのある場所は愛着が生まれるし、理解が生まれるし、好感度も上がるんです！

訪れた人が増えれば増えるほど、好感度は増すのは心理学の側面からみても明らかです。

餃子を食べに行ったことで、大谷観光をしたり、街を散策したり、地場野菜を買って帰ったり、すればその地域の魅力を発見し体感することができます。

また、人間は自分が行ったことの正当性を常に求めることが明らかとなっていますから、時間と労力とお金かけて訪れたことのある場所は嫌でも良い印象を持つようにプログラムされています。


つまり、街の魅力、ソフトパワーを上げるならどんなきっかけでもいいので、とにかくその場所に人を呼び込めばいいんです！

人が訪れるようになれば魅力なんて勝手に上がっていくんです。

そのための武器として、ご当地グルメは最強のツールなんですよね。

大抵の人にとって旅行での最大の楽しみって、観光地をめぐることもそうでしょうが、グルメも大きな比重になりませんか？

だから、ご飯が美味しくない海外なんかはリピート率が低いはずです。


宇都宮市の場合は、首都圏との交通アクセスの良いことから日帰りでの観光に適した場所ですから、餃子のようなグルメコンテンツでの観光客誘致が成功しているのでしょう。


しかし、まだまだ課題もあります。


首都圏との距離が近いこともあり、どうしても日帰りの観光客が多く滞在時間が短くなりがちです。

これからの目標としては、宿泊につながる滞在時間を伸ばすことが課題でしょう。



現在整備中のLRT（次世代型路面電車）の開通は大きな観光客の滞在時間を増やすことに影響を与えます。


餃子屋さんや宿泊施設が集中する中心市街地まで整備が終われば、確実に宿泊客数の増加に効果を発揮することになるでしょう。

早期にLRTの西側整備を行ってこの良い流れをさらにプッシュしてほしいですね。(*´ω｀*)



確実に言えることは、今後もご当地グルメとして１位を獲得した【宇都宮餃子】は強者の法則で、メディアに取り上げられる機会も更に増えて、その結果として観光客もますます増加させる効果を得たことでしょう。


更に、２年半後くらいの２０２２年にはLRTの東側開通と、JR宇都宮駅東口の再開発が終わって街の魅力度は更に上昇することは間違いないでしょう。


不動産開発も街の魅力度に比例して活性化していきます。


LRTは開通前でまだ宇都宮市に暮らす方にも効果の実感や期待がよくわからない方も多いでしょうが、確実に街の経済の起爆剤となります！


特に、住民にとっては日常の地域の足としての地公共交通としてしか考えられない方も多いでしょう。

現実には、年間に１４００万人以上も訪れている観光客もLRTを利用する機会が大いにあることを考えると、街の隅々に人が回遊してビジネスチャンスが広がる可能性が増えるのです。


LRT沿線の餃子コンテンツも盛り上がりを見せることになるでしょうね。(*^^*)


いずれにしても、宇都宮市の今のソフトパワーの上昇と街の開発効果を考えると今後５年位は確実に投資を呼び込みやすい環境になっています。


不動産の価値は世界経済とリンクする部分も多々ありますが、それでも日本中の地方都市のなかでは有望なエリアになることだけは間違いないでしょう。

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【LRTの新駅ができる注目の場所は！？】下竹下駅周辺は穴場かも！？

先日の大型台風で全国的に大きな被害が出たことで、住居を選ぶ際に災害に対する許容度を意識する方が確実に増えたのを感じています。

宇都宮市も田川は氾濫し、大きな被害を受けた場所がありました。

堤防が決壊し、死者が出るような被害はありませんでしたが、それでも宇都宮市は浸水による大きな災害を受けました。


不動産を検討する際にハザードマップを確認する方も増えたのを実感します。

→宇都宮市のハザードマップ情報はこちらへ


幸い、今回は田川よりも水量の多い鬼怒川は災害を免れたので良かったのですが、ハザードマップを確認してたら興味深い内容が見つかったので、皆様と情報をシェアします。





鬼怒川ではLRT（次世代型路面電車）のための新しい橋の工事が続いていますが、川を渡った１つ目の駅が建設される予定の下竹下駅周辺が気になったのでリサーチしてみました。



駅としては乗降場を伴った人の回遊がしやすい駅になりそうです。

駅周辺は市街化調整エリア（住宅が建てられないエリア）が中心になりますが、駅の新設に伴い、今後規制が変更される可能性も含む文言が表明されています。



宇都宮市としてもLRTの路線を軸にコンパクトシティ構想を進めたいと考えていますから、駅周辺の規制を緩和して住宅街や大型スーパーなどの商業施設を誘致すれば沿線にとってメリットもあるでしょうから、規制緩和は検討されることでしょう。


新駅が予定されている徒歩圏内には規模は小さいですが竹下町の住宅街があり、価格の値上がりが顕著なゆいの杜エリアと比べて、大きな割安感があります。


現状の土地の坪単価も１０万円くらいから高くても１５万円しないくらいなので、新駅の徒歩圏の土地としてはかなり割安な水準なのは間違いないでしょう。

ゆいの杜ほど街並みが整備されていませんが、それでも新駅ができて開発は間違いなく進むでしょうから将来性のある立地です。


ひとつ気になっていたのが竹下町辺りは鬼怒川に近いので、今回のような大型台風などでの洪水による浸水の危険性です。


で、ハザードマップを調べてみたら、、、





鬼怒川まですぐそばなのに、、、ハザードマップをみたら真っ白安全エリアでした！(*_*)

すぐ近くに飛山城史跡公園などもあり、周辺よりも高さがあるのでしょうね。


てっきり浸水危険エリアに入っていると思っていたのですが、しっかりリサーチしてみないとわからないものですね。

土地が安くても浸水の危険性が高いのでは、あまり魅力がないですからね。。(^_^;)


そう考えると、コスパの高い穴場だなぁ(*_*)と思いますね。

２年半くらい後には新駅が出来て交通利便性が格段に上がりますから地価も上がりそうですし、今の価格から考えても、これからマイホームを考えている方には注目の場所ではないでしょうか。


LRTの新駅の周辺はこれから開発が本格化してくきます。

開発が進むに連れて、当然不動産の価値も上昇します！


ゆいの杜はLRT開通を前に地価が高騰してますから、４.５年前の販売価格で買った方はだいぶお得に買えた事になりすからね。

洪水被害の心配が低いことから、まだ大きな値上がりの兆候を見せてない竹下町周辺は意外な穴場です。


ただ、調整区域がほとんどなので、物件が少ないのが難点ですね。(^_^;)

それとニューファミリーが集まる【ゆいの杜】エリアは街の雰囲気も街並みも洗練されてる感はあります。


しかし価格面でみれば、コスパは高いので新設駅の下竹下駅周辺エリアはこれから注目のエリアでありことは間違いないでしょう。

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【驚愕の事実！水道料金はこんなに違うの！？】宇都宮市のランキングをチェックしてみたら！？

不動産の価値を決めるのはもちろんほぼ立地がすべてですが、立地と言っても具体的には住みやすさになりまして、比重が大きいのが交通・買い物などの利便性、学校、気候や災害への強さなんかになります。

特に先日の台風の災害被害が広域に起こったことから、不動産選びの条件での災害強度の重要性を再認識されている方も多いと思います。

しかし、日々の生活の中で気付かない重要な要素は基本的なインフラです。

日本ではどこに行っても、電気・水道・ガス・インターネット・郵便なんかが当たり前に使えますが、意外と知らないのがこの公共料金の差があることです。

電気や都市ガス、ネット、郵便なんかは全国ほぼ一律ですが、自体ごとに運営されている水道料金には大きな地域差があります。

他地域から宇都宮市に引っ越して来た方が水道料金の高さに驚かれることは多いです！

ダイヤモンドで自治体別の水道事業の危険度ランキングの記事が載っていました。

自治体「水道危険度」ランキング・ワースト1127、北海道に迫る限界（ダイヤモンド）

このランキングからは自治体が基本的なインフラとしての水道事業を維持できないくらい危険になっていることがわかると思います。

いつもこのブログでも言っているように、インフラの維持ができない過疎地が現実になりつつあるのです。

水が使えないなら、人が生活できるわけがありませんよね。(-_-;)

つまり、この地域にはもう住まないでくださいと間接的に言われているようなものです。

まぁ、そんなことあからさまに言えないので、水道料金として徴収額が莫大な負担にならざる得ないのが現状です。

この調査に自治体による水道料金の差が最大なんと８倍を超えていて非常に驚きの事実でした！！

「水道料金」ランキング1263事業体・完全版、“格差”は全国で7倍超！（ダイヤモンド）

一番水道料金（２〜３人世帯の１ヶ月使用量を想定）が高いのは、【埼玉県寄居町】で１ヶ月あたり７６９５円となっています。

水道料金はだいたい、２ヶ月ごとの徴収になるので、請求書が１５０００円を有に超えてくるんですね！(*_*)

一方最安の自治体は【兵庫県赤穂市】でなんと１ヶ月あたり９６１円となっています！(*_*)

２ヶ月毎の徴収だとして請求額がなんと２０００円を切るんですね！

計算したら、一番高い寄居町と赤穂市との差はなんと８倍にもなっています！

１年で計算すると寄居町だと年間負担が９２３４０円になり、最安の赤穂市だと１１５３２円になります。

年間の負担額の差は８０８０８円にもなります。

同じサービスを受けてこれだけ住む場所によって差が出るんですよ！

地域の格差はインフラの維持コストも考えると今後ますます拡大するのは確実でしょう。

ちなみに、栃木県のランキングも出ていたので引用させていただきますと、

宇都宮市の全国順位は５７５位（１２６３事業体中）で月額３２１８円とだいたい真ん中くらいの順位なので全国平均に近い料金なんでしょうね。

栃木県内でも最安の足利市（月額２２５０円）と最高の大田原市（６０４０円）と３倍近くも料金の差があるのに驚きました！

この表の経常収支比率が１００を切っている那須町は経常損失が生じていることを意味しますので、近いうちに料金の値上がりがあることが予想できます。

１００を超えていても財政力指数が低い自治体は将来的に値上げの可能性が高いでしょう。

現状、栃木県では値上がりしている自治体が少ないのですが、全国的には設備更新の必要性もあり大幅に水道料の値上げをしている自治体も数多くあります。

ちなみに値上げ率ランキング出ていて、一番値上げした【広島県竹原市】なんと！４４％あまりの大幅な値上げをした自治体もあるようです。

それでも値上げ後の水道料金は２９８０円と宇都宮市よりも安いので、財政力指数を見ても【広島県竹原市】はまだまだ値上げされる可能性が高いと感じます。

ちなみに東京の２３区含む主要な場所は３４０位で月額２７１０円となっているので、宇都宮市との差が月額５００円ほどで２ヶ月あたりの請求だと１０００円ちょっと高くなるでしょうから、首都圏から引っ越して来る方には宇都宮市の水道料金が割高に感じるのもうなずけます。

今後、自治体による財政力指数で不動産の価値が大きく左右されることになることは間違いないでしょう。

だれだって水道料金が安いに越したことはないですからね。

財政力指数の低い自治体はどんどん不便になり、水道料金等の生活コストもどんどん上昇してしまいますから、財政力のある都市部への人の移動は必然の流れになるでしょう。

今は値上げの少ない栃木県内ですが、全国的には値上げ傾向が鮮明ですから、人口減少の進んでいる過疎化の進む自治体は、いずれ水道料金の値上げに迫られるでしょう。

利用者が減れば当然ですが、値上げせざる得ないですからね。

水道事業維持が困難な自治体の共通項が

（1） 住民が散らばって住んでいるため、人口1人当たりで見た水道管の長さが長く採算が取れないこと。

（2） 人口が少なく、給水施設などのインフラ維持費を水道料金で賄えないこと。

（3） 自治体の財政が苦しく、水道事業の赤字を補塡し難いこと。

（4）採算が取れていないため、すでにかなり高い水準の水道料金を設定しており、さらなる値上げは難しいこと。

となっている記事にはあります。

この内容を見てもわかるように、好むと好まざるとにかかわらずコンパクトシティ化への流れはインフラの維持を考えても必然の流れになります。

これから不動産として資産の残るエリアはどんどん選別されていくことは間違いないでしょう。

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【宇都宮市の新築分譲マンション価格が上昇中！？】上昇傾向が続いているが実際は！？

宇都宮市の新築分譲マンションにおける価格推移を調べて見たので皆さんと情報をシェア致します。



グラフからもわかるように、

ここ５年ほどで販売価格が２０％ほど上昇しています！

販売戸数はタワマンなんかの大規模分譲なんかもありましたので、年ごとにだいぶバラツキはありますが、平均の坪単価はここ５年ほどで確実に上昇しています。


金利はここ５年ほどでほとんど横ばいですから、新築の分譲マンションを買うための月々の支払い負担は増えたことは確実です。





しかし、、フラット３５の金利の推移を見るとすごい低金利なのがわかります。

リーマンショック前は普通に３％超えていたんですね(*_*)

今となってはものすごく高金利に感じます。

金利差で毎月の支払額は全く変わりますからね。

ちょっと計算してみると、3000万円の物件を購入すると考えて、金利３％なら毎月の支払いは【115,455 円】です。

一方今日のフラット３５の金利が1.11％なのでそれで計算すると【86,232 円】になりますから、金利が２％くらい違うだけで毎月３万円ほども支払いが変わるんですよ！


ちなみに、３％の金利だと３５年返済で３０００万円の物件の返済に必要な総額はなんと、、、約、４８４９万円！！

1.11％だと、、約、３６２１万円です！

総支払額の差はなんと、、１２２８万円です！！

同じ価格の物件を買うのに、支払額の負担では３割ほども安くなるんですよ！

金利が２％も違わないのにこの差ですからね(^_^;)

いかに今の金利で物件を買うことが有利なのかがわかります。



そう考えると、

物件の分譲価格自体はここ５，６年で２０％ほどの上昇ですが、もう少し前のリーマンショック後と比べても３０％ほどの値上がり感なので、金利差の負担減３０％を考えると、実質的な負担感は実はあまり変わらないのもわかると思います。



もうちょっとデータを比較してみると！！

各市区町村別の平均所得をみてみると２０１８年の宇都宮市は全国１６０位で345万2802円となっております。

少し下にの１６４位に埼玉県のの川口市が位置してまして344万5902円となっております。

川口市の人口は約５８万人なので、宇都宮市より少し大きな人口規模なので、この２つの地方都市と宇都宮市の新築の分譲マンション価格を比べてみると！！

川口市の２０１９年直近のデータだと平均坪単価がなんと、２２５万６０００円（宇都宮市は１５７万３０００円）となってまいして、平均所得ベースはほぼ同じなのに新築マンションの価格は４０％以上も高い状態になってます(*_*)


そう考えると値上がりしたとはいえ、日本の他の都市と平均所得ベースの負担感で比べればまだまだ宇都宮市の新築分譲マンションは買いやすい価格なのは間違いないでしょう。

直近の宇都宮市の新築分譲マンションの平均販売価格は３５５４万円となっていて、平均所得ベースで年収倍率を計算すると１０倍くらいなので、無理のない６倍前後の負担率を考えると今の現状では夫婦共働きが当たり前なのもうなずけます。


川口市なんかの宇都宮市よりも負担率がべらぼうに高い市町村では共働きでも生活を維持するのだけでも必死なのがわかりますね。(^_^;)


今後も、宇都宮市内の新築分譲マンションの値上がり傾向は続くとみています。

理由は、マンション用地になるような立地の良い土地の価格が上昇しているのと、人手不足から今後建築コストが上昇することが見込まれているからです。

マンションは躯体自体はしっかりしていて、築５０年以上でもまったく問題なく居住できるのは首都圏の築古物件からもよくわかります。

私としては、無理して高い新築物件を買うなら、立地にこだわり築２０年超えの格安中古マンションをリノベーションして新築以上の住心地の状態にするをオススメします！

実際、ほとんどの新築物件の内装はほとんどありきたりで全く面白みがありませんからね。

リノベーションなら、デザイナーや建築家と相談して自分のライフスタイルにあった内装にできますからね。

水回りまで含めて、フルリノベーションしてしまえば、住心地は新築物件以上になるでしょう。

実際、弊社でフルリノベーションした分譲マンションを何件もご提案してますが、いずれも足が早くすぐ売れますし、住心地にも大変満足して頂いているケースばかりです。


いずれにしても、今後も新築マンションの価格自体は上昇傾向をしばらく続けそうですから、今後ますます中古マンションの需要が出てくることは間違いないでしょう。

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【都道府県魅力度ランキングで栃木県が４３位！？】北関東３県が安定の下位を維持(T_T)だが！実際は！？

民間調査会社の発表した２０１９年の都道府県魅力度ランキングで栃木県は43位で、前年の44位から一つ順位を上げたものの、依然として下位に低迷しています(T_T)



都道府県＆市区町村魅力度ランキング2019【47都道府県・完全版】（ダイヤモンド・オンライン）

魅力度ランキング、栃木県は43位　北関東３県が依然下位低迷（下野新聞）


トップ３は安定の、１位北海道、２位京都府、３位東京都、４位沖縄県、となっております。

逆に最下位はこれまた安定の７年連続で茨城県でした。。(^_^;)

ちなみに、下位は４１位 鳥取県 同じく ４１位 埼玉県 、４３位栃木県、４４位徳島県、４５位群馬県、４６位佐賀県、４７位茨城県です。。。


てか、、、身も蓋もないですが、ここ数年このランキングを見ていて、この調査自体が全く意味がないとしか思えないんですよね。(^_^;)


魅力度といっても観光イメージが強いところばかり上位なのに、魅力度ランキングといいながら実際の住みやすさや災害への強さだとか人口の増減を全然反映してないですから。。(*_*)


はっきりと観光魅力ランキングとか名称を変更するべきでしょう！

誤解してしまう人が多いのでもはや取り上げる価値さえない無意味なランキングです！


元に、市町村の魅力度で今年も安定の１位だった函館市ですが、、、



魅力１位の市町村なのに人口推移をみたら一目瞭然で人口が激減してます！(*_*)

普通に考えて魅力度１位の市町村なら、他地域からどんどん人が集まってきて人口も増えると思うのですが、データからは真逆の結果が出ています！

こんな記事があったので、リンク貼っときます。

→函館市の人口減少が激しい理由は？原因と対策を徹底考察


人口が激減していて、仕事がまともにないと言われているような地域が魅力度ランキング１位って！！(*_*)

何をもっての魅力度かをはっきりさせないと誤解を招くだけですから、はっきりと観光満足度ランキングとかに名称を変更するべきでしょう。


新聞やマスコミ各社もこんないい加減な情報をネタとしてあげちゃって真に受けちゃう人がいることも考えないから、情弱以外の若い人がどんどん既存マスコミの情報を信用しなくなっているのんですがね。。(^_^;)



他でも都道府県とかのランキングをやると必ず北関東３県はワーストになるのをご存知ですか？

この理由は非常に簡単です！

まさに東京都心からのカースト的差別意識で、弱いものがさらいに弱いものを叩く劣等感をランキンが助長するからに他なりません！

大都市圏で暮らしたことがあればわかりますが、都心中心に住む人はまず間違いなく劣等感を抱かずに暮らすことができます。

これは、ミクロな都道府県や市町村でも同じことが起きます。

広域にして日本全国にしても同様のことが起こります。

東京都心に住む人はまったく劣等感０。都心郊外はやや劣等感が上がり、外に行くほど、千葉都民とか埼玉都民とか劣等感を持ちやすいようになります。


そして劣等感の高い人ほどさらに弱いものを叩くことで自分を守ろうとします。

つまり外へ外へと自己承認欲求を満たすために叩く作用が働きます。

こんなのはちょっと行動経済学とか、心理学の知識があれば簡単に理解できます。


その流れで考えれば、日本の人口の３分の１が住む関東ですから、全国で都道府県のランキング調査をすれば都心から離れて、広域の経済圏としての関東の一番端にある県が全国調査でつねにワースト上位になるのは当然の結果です！


だから、いくら魅力度をあげようと県や市町村が努力しても、そもそも居住地での格差意識や劣等感、自己承認欲求を消すことは至難の技ですから、実際の魅力なんかを冷静に判断できるはずもなく、ランキング自体に意味がないことがわかります。

でも、、、こんな意味のないランキングでも間に受けちゃう人が多いので、風評被害を受けるのは常にワースト北関東３県ですね。(T_T)

最近は埼玉県も下位トップ１０安定ですが、、(*_*)


こんな意味のないランキングよりも、人口推移や、宿泊客数の伸び、地域の雇用情勢、賃金水準、過去の災害実績、なんかのしっかりとエビデンスとしてデータが示せる数字でランキングをつけるべきで、イメージランキングのよう無意味ものには反応しないべきでしょう。

イメージランキングなんて、誰かの意図で勝手に捏造されているだけの、まさに『マッチポンプ』です！


実際にニュースに対する、ネット上の読者コメント見ていると、みんなその辺はよく理解しているので安心感があります。

しかし、新聞やテレビしか見ないような情報弱者な人たちは、簡単にこんな無意味なランキングを間に受けちゃうんだような〜(^o^;)



いずれにしても、不動産投資なんかにはぜんぜん役に立たないランキングですし、今後も見る価値ないです。

こういった情報をすぐに『マッチポンプだ！』と理解できる人が常に投資でも勝者になれる気質があるし、賢者はいかに情報収集術と情報選別術が重要かと常々感じます。


結局こういったランキングなんかを真に受けるような人って、常に情報強者のカモになる運命で、簡単にダマされちゃうんですよね(^_^;)

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