2019年10月26日土曜日

【宇都宮市の新築分譲マンション価格が上昇中!?】上昇傾向が続いているが実際は!?

宇都宮市の新築分譲マンションにおける価格推移を調べて見たので皆さんと情報をシェア致します。



グラフからもわかるように、

ここ5年ほどで販売価格が20%ほど上昇しています!

販売戸数はタワマンなんかの大規模分譲なんかもありましたので、年ごとにだいぶバラツキはありますが、平均の坪単価はここ5年ほどで確実に上昇しています。


金利はここ5年ほどでほとんど横ばいですから、新築の分譲マンションを買うための月々の支払い負担は増えたことは確実です。





しかし、、フラット35の金利の推移を見るとすごい低金利なのがわかります。

リーマンショック前は普通に3%超えていたんですね(*_*)

今となってはものすごく高金利に感じます。

金利差で毎月の支払額は全く変わりますからね。

ちょっと計算してみると、3000万円の物件を購入すると考えて、金利3%なら毎月の支払いは【115,455 円】です。

一方今日のフラット35の金利が1.11%なのでそれで計算すると【86,232 円】になりますから、金利が2%くらい違うだけで毎月3万円ほども支払いが変わるんですよ!


ちなみに、3%の金利だと35年返済で3000万円の物件の返済に必要な総額はなんと、、、約、4849万円!!

1.11%だと、、約、3621万円です!

総支払額の差はなんと、、1228万円です!!

同じ価格の物件を買うのに、支払額の負担では3割ほども安くなるんですよ!

金利が2%も違わないのにこの差ですからね(^_^;)

いかに今の金利で物件を買うことが有利なのかがわかります。



そう考えると、

物件の分譲価格自体はここ5,6年で20%ほどの上昇ですが、もう少し前のリーマンショック後と比べても30%ほどの値上がり感なので、金利差の負担減30%を考えると、実質的な負担感は実はあまり変わらないのもわかると思います。



もうちょっとデータを比較してみると!!

各市区町村別の平均所得をみてみると2018年の宇都宮市は全国160位で345万2802円となっております。

少し下にの164位に埼玉県のの川口市が位置してまして344万5902円となっております。

川口市の人口は約58万人なので、宇都宮市より少し大きな人口規模なので、この2つの地方都市と宇都宮市の新築の分譲マンション価格を比べてみると!!

川口市の2019年直近のデータだと平均坪単価がなんと、225万6000円(宇都宮市は157万3000円)となってまいして、平均所得ベースはほぼ同じなのに新築マンションの価格は40%以上も高い状態になってます(*_*)


そう考えると値上がりしたとはいえ、日本の他の都市と平均所得ベースの負担感で比べればまだまだ宇都宮市の新築分譲マンションは買いやすい価格なのは間違いないでしょう。

直近の宇都宮市の新築分譲マンションの平均販売価格は3554万円となっていて、平均所得ベースで年収倍率を計算すると10倍くらいなので、無理のない6倍前後の負担率を考えると今の現状では夫婦共働きが当たり前なのもうなずけます。


川口市なんかの宇都宮市よりも負担率がべらぼうに高い市町村では共働きでも生活を維持するのだけでも必死なのがわかりますね。(^_^;)


今後も、宇都宮市内の新築分譲マンションの値上がり傾向は続くとみています。

理由は、マンション用地になるような立地の良い土地の価格が上昇しているのと、人手不足から今後建築コストが上昇することが見込まれているからです。

マンションは躯体自体はしっかりしていて、築50年以上でもまったく問題なく居住できるのは首都圏の築古物件からもよくわかります。

私としては、無理して高い新築物件を買うなら、立地にこだわり築20年超えの格安中古マンションをリノベーションして新築以上の住心地の状態にするをオススメします!

実際、ほとんどの新築物件の内装はほとんどありきたりで全く面白みがありませんからね。

リノベーションなら、デザイナーや建築家と相談して自分のライフスタイルにあった内装にできますからね。

水回りまで含めて、フルリノベーションしてしまえば、住心地は新築物件以上になるでしょう。

実際、弊社でフルリノベーションした分譲マンションを何件もご提案してますが、いずれも足が早くすぐ売れますし、住心地にも大変満足して頂いているケースばかりです。


いずれにしても、今後も新築マンションの価格自体は上昇傾向をしばらく続けそうですから、今後ますます中古マンションの需要が出てくることは間違いないでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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