2026年春、宇都宮市の不動産マーケットは前例のない局面に入りました！
建材は「値段が上がる」を通り越して「物理的に届かない」時代へ。
記事リンク→「住宅工期、GW後は遅れ」の声 中東危機で中小工務店に建材調達難（日本経済新聞）
一方で住宅ローン金利は急騰し、新築建売には値下げセールが目立ち始めています。
記事リンク→住宅ローン、月2万円の負担増は想定内？ 若年層が直面する重い未来（日本経済新聞）
この二つの逆向きの動きが市場で何を引き起こしているのか。
そして「すでに完成している物件」と「これから作る物件」の間に、決定的な価値の差が生まれ始めています。現場で接する皆さまにお伝えしたい、いま起きている構造変化の話です。
目次
- 笑うしかなかった現場の異変
- 「ナフサショック」とは何か ― ウッドショックを超える新しい危機
- 住宅ローン金利の急騰 ― 買い手の購買力が一気に落ちている
- 新築建売の値下げセールの正体
- 市場が二つに分かれ始めた ― 「すでに完成」と「これから作る」
- 「すでに完成している物件」が持つ3つの強み
- 数カ月先に何が待っているのか
- いま所有している方が考えるべきこと
- まとめ
笑うしかなかった現場の異変
先日、宇都宮市内のある現場で職人さんと打ち合わせをしていた時のことです。
「荻原さん、塩ビ管と塗料、防水シート、今は入荷未定になっていて、在庫が無くなったら、いつ工事が完了するかわかりませんよ。」
そう言われて驚いていたら、続けてこうも言われました。
「お風呂、今頼んで8月入荷予定です！」
職人さんと顔を見合わせて、もう笑うしかありませんでした。
20年以上この業界で仕事をしてきて、こんな状況は初めてです。
お風呂が4ヶ月先、配管材が入荷未定。
これは「値段が上がっている」という話ではなく、「物理的にモノが届かない」という話なのです。
「ウッドショック」という言葉を覚えていらっしゃるでしょうか。
2021年に木材価格が急騰した出来事です。あの時は大変だと思いましたが、今起きている事態は、あれをはるかに超える規模で進行しています。
「ナフサショック」とは何か ― ウッドショックを超える新しい危機
いま住宅業界で起きている事態は「ナフサショック」と呼ばれています。
ナフサというのは、原油を精製してできる石油化学製品の基礎原料です。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、これがなければ、住宅に使われる「骨組み以外のほぼすべて」が作れません。
具体的に何が作れないのか。
塩ビ管、断熱材、塗料、シンナー、防水シート、ビニールクロス、樹脂サッシ、接着剤、シーリング材、床材、ユニットバスやトイレの樹脂部品。挙げていけばきりがありません。
住宅の中の「見えない部分」のほとんどが、ナフサ由来の素材でできているのです。
なぜこんなことになったのか。
きっかけは2026年2月末のイラン情勢の緊迫化と、続くホルムズ海峡の通航制約です。
日本のナフサ輸入は約74%が中東産。
原油は国家備蓄が約250日分ありますが、ナフサには国家備蓄制度がなく、民間在庫は約20日分しかありません。
供給途絶への耐性が、もともと極めて低い構造でした。
その結果、何が起きているか。
断熱材は40〜50%、塗料は最大80%という驚愕の値上げが通告されました。
シンナーは1缶4,000円だったものが15,000円を超えるケースまで出ています。
価格だけではありません。TOTOは4月にユニットバスの新規受注を一時停止しました。
ニチハは透湿防水シートの供給制限を発表。クボタケミックスは塩ビ管の新規注文受付を一時停止。
信越化学工業や積水化学工業も、塩ビ管や樹脂サッシの出荷制限・納期調整に追い込まれました。
これは「値段が上がる」ではなく、「モノが消える」段階に入ったということです。
住宅ローン金利の急騰 ― 買い手の購買力が一気に落ちている
そして、この建材ショックと完全に並行して、もう一つの嵐が吹き荒れています。住宅ローン金利の急騰です。
2026年5月時点で、何が起きているか。
長期金利の指標である10年物国債利回りは、4月に2.535%まで上昇しました。1997年以来、約29年ぶりの高水準です。
これを受けて、フラット35の金利は5月に2.71%へと前月比+0.22%の大幅上昇となりました。
変動金利のほうも、もはや「低金利時代」とは言えません。
SBI新生銀行、イオン銀行、ソニー銀行が5月に+0.35%の引き上げを実施。主要銀行の変動金利の最優遇金利は0.9〜1.1%台が中心となり、
ついに変動金利1%超え時代に突入しました。
そして、市場では2026年6月の日銀会合での追加利上げが高い確率で織り込まれており、年内に政策金利が1.25%まで到達する可能性も残されています。
これが何を意味するか。
過去ログでもお伝えしましたが、5,000万円を変動金利0.5%、35年返済で借りた場合の月々の返済額は約13万円。
金利が1.5%に上がれば約15.3万円、2.5%なら約17.7万円です。
過去ログ→【ペアローンで住宅購入、ちょっとまって！？】宇都宮市内でもペアローンが急増中！17年ぶり金利上昇でリスクは最大級に！？
過去ログ→【2026年7月、変動金利の返済額が跳ね上がる！】
買い手の購買力は、明らかに急落しています。
これまで5,000万円の物件を検討していた世帯が、4,500万円や4,000万円までしか組めなくなる。
同じ年収・同じ家計でも、買える物件の価格帯が一段下がる。これが今、宇都宮市内でも現実に起きているのです。
新築建売の値下げセールの正体
ここで、現場で起きているもう一つの現象を見てみましょう。新築建売の値下げです。
宇都宮市内でも、これまで完成後しばらく売れ残っていた新築建売が、明確に値下げに踏み切るケースが目立つようになりました。
販売現場では「いまなら200万円値引きします」という露骨な提案も増えています。
これを見て、「不動産市場全体が下落に向かっているのではないか」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、ここで冷静に考えていただきたいのです。
なぜ値下げが起きているのか。
それは物件の価値が下がったからではありません。
買い手の購買力が物価高騰と金利急騰で急落しているからです。
建てた時の原価から計算した売値では、もう買い手がいない。
だから値下げをするしかない。これが値下げの正体です。
実は、ここに大きな視点の転換が必要です。
いま値下げされている新築建売は、「ナフサショック前」の建材で作られた在庫です。
つまり、ショックが本格化する前のコストで完成している、最後の世代の新築なのです。
これから着工する新築はどうなるか。
ナフサ由来の建材は、米国産ナフサへの代替調達が始まっていますが、米メキシコ湾からのタンカーは通常の2倍の45日を要し、コスト面の負担も大きい。
1棟あたりの原価増は56万円超(全体の約3〜5%増)と試算されており、これに各メーカーの値上げ分が積み上がっていきます。
業界専門家の見方も一致しています。「原料が米国産に置き換わることで、建材価格が2025年以前の水準に戻ることはまずない」「米国産へのシフトによる構造的な高騰が定着する」と。
つまり、いま値下げ販売されている新築建売は、見方を変えれば「ショック前の建材コストで完成している、いまだから買える物件」とも言えるのです。
市場が二つに分かれ始めた ― 「すでに完成」と「これから作る」
ここで、宇都宮市の不動産マーケットを正確に整理してみたいと思います。
これまで多くの方が「新築 vs 中古」という対立軸で物件を見てきました。
しかし、いまの市場で本当に重要なのは、その対立軸ではありません。
いま市場を分けているのは、「すでに完成しているもの」か「これから手をかける必要があるもの」かという軸です。
「すでに完成しているもの」とは何でしょうか。
ナフサショック前の建材で建てられた、すぐに住める状態の物件。
具体的には、完成済みの新築建売、リフォームやリノベーションが完了している中古物件、そして大規模修繕を済ませているマンション。
これらはすべて、追加で建材を調達する必要がありません。
一方で「これから手をかける必要があるもの」とは。
これから着工する新築注文住宅、リフォームが必要な築古中古、大規模修繕がこれから控えているマンションやアパート。
これらは、ナフサショックの直撃を受け、コストと工期の不確実性に晒されています。
この二つの市場の間に、明確な価値の差が生まれ始めています。
「すでに完成しているもの」は、ショック前のコストで作られているという経済的優位、すぐに住めるという時間的優位、そして「いま見える状態で買える」という安心感を持ちます。
「これから手をかける必要があるもの」は、これからの建材高騰と工期遅延を、買い手が引き受けることになります。
「2,000万円の中古を買って500万円リフォームすれば」という計算が、もはや成立しにくい時代に入ったのです。
過去ログ→【宇都宮市で中古物件の需要が急増中！】実質賃金マイナス&新築高騰で全国で中古マーケットが活況に！
「すでに完成している物件」が持つ3つの強み
ここで、「すでに完成している物件」の優位性を、もう少し具体的に整理してみたいと思います。
第一に、ショック前の建材コストで作られているという経済的な強みです。
これから建てる新築や、これからリフォームする中古は、ナフサショック後のコストを反映した価格になります。
塗料は最大80%値上げ、断熱材は40〜50%値上げ、ユニットバスや塩ビ管はそもそも入手が困難。これらを今後調達する物件は、コストも工期も大きく膨らみます。
すでに完成している物件は、これらの不確実性を完全に避けられます。
「いまの値下げ価格」と「これから建てる新築の将来価格」を比べれば、その差はさらに広がっていくと予想されます。
第二に、「待たなくていい」という時間的な強みです。
これまで「すぐに住める」というのは、新築でも中古でも当たり前の価値でした。
しかし、いまの市場ではこれが希少価値になりつつあります。
これから注文住宅を建てるなら、建材の確保ができず、工期がいつまで延びるかわかりません。
リフォーム前提で中古を買っても、お風呂は4ヶ月待ち、塗料は出荷制限。
「すぐに住める」状態の物件は、いまの市場では他に代えがたい価値を持っています。
第三に、「いま見える状態で判断できる」という確実性の強みです。
不確実性の高い時代に、自分の目で見て、触って、判断できる物件の価値は格段に上がっています。
完成済みの新築建売も、リフォーム済みの中古も、いま自分の目で確認した状態がそのまま手に入る。
これからの不安定な時代には、この「見える」ということが大きな安心材料になります。
数カ月先に何が待っているのか
ここで気になるのは、「では数カ月待てば建材は手に入るようになって、価格も落ち着くのか」という問いではないでしょうか。
残念ながら、その期待は薄いと考えています。
ホルムズ海峡の通航制約は5月時点でも継続中で、停戦交渉も決着していません。
ロシアとウクライナの戦争もそうですが、戦争は一度始まるとなかなか終わらせるのが難しいのは歴史を振り返れば容易に想像できます。
仮に海峡の通航が正常化したとしても、サプライチェーンが元に戻るまでには「数カ月から見方によって年単位の時間」を要するというのが業界の見方です。
そして、より重要なのは、たとえ供給量が正常化しても、価格は元の水準には戻らないということです。
理由は二つあります。
一つは、過去のオイルショック(1973年・1979年)の経験から、供給回復から価格の安定化までには1〜2年を要し、今回は過去に例のない石油の供給施設そのものが破壊されているため、３年以上の長期に影響が及ぶことさえ想定しておくべきです。
もう一つは、構造的な要因です。日本の石油化学産業は中東依存度が高すぎたため、今後は米国・オーストラリア・アルジェリアといった非中東地域からの調達にシフトせざる得ません。
輸送コスト、保険料、そして米国産ナフサそのものの調達単価、すべてが従来よりかなり割高になります。
単純に今までより遠くから石油を調達することになるのでコスト増になるのは必然です。
つまり、数カ月後には「モノは届くようになるかもしれないが、しかし価格は大幅に上がっている」というシナリオが最も現実的です。
メーカー各社からは、6月、7月、それ以降にも追加の値上げが次々と発表されています。
アイジー工業の金属サイディング18%以上、東リの床材20〜30%、リリカラの壁装材15〜30%、旭ファイバーグラスの屋根材30%。値上げのアナウンスを見ていると、まるで雪崩のような状況です。
ということは、いま店頭に並んでいる完成済みの物件は、これからどんどん「貴重なショック前在庫」になっていくということでもあります。
一方で、金利のほうは事情が逆です。
日銀の追加利上げが控えており、買い手の購買力は今後さらに下がっていく見込みです。月々の返済額が増えれば、同じ予算で買える物件価格はさらに下がります。
つまり、買い手側から見ると「いまある物件はショック前在庫で割安、しかし金利上昇でこれからもっと買いにくくなる」という、判断が難しい時期に入っています。
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いま所有している方が考えるべきこと
ここまで読んでいただいた方の中には、「自分は既に物件を所有している、自宅も賃貸物件もある、どうすればよいのか」と感じている方もいらっしゃるかと思います。
特に大家業をされている方には、いま冷静に考えていただきたいことがあります。
築古アパート、相続で受け継いだ物件、転勤などで賃貸に出している元マイホーム。
これらの物件は、これから5つの方向からコスト上昇圧力を受けます。
火災保険料、修繕工事費、固定資産税、管理委託費、借入金利。そして今回のナフサショックは、このうち「修繕工事費」の圧力を、決定的なレベルに引き上げています。
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これまでは、修繕は「壊れてから直す」という考え方で成り立っていました。
しかし今は、塗料が手に入らない、塩ビ管が届かない、ユニットバスは4ヶ月待ち。
「壊れてから直そう」と思った時には、もう直せない時代に入りつつあります。
そして、修繕や設備更新を済ませている物件と、これから手をかけなければならない物件の間で、市場での評価は明確に分かれていきます。
前者は「すでに完成している物件」として希少価値を持ち、後者は「これから建材高騰と工期遅延を引き受けなければならない物件」として敬遠されるのです。
選択肢は大きく二つです。
一つは、まだ建材が手に入るうちに、必要なリフォームや修繕を前倒しで実施しておくこと。
これは、これからの市場で「すでに完成している物件」としての評価を確保するための先行投資になります。
もう一つは、修繕費が爆発する前に、出口戦略として売却を検討すること。
買取再販業者がまだ動けているうちに、市場から退出するという判断です。
どちらが正解かは、物件の立地、築年数、借入残高、ご自身の経営状況によって全く異なります。
重要なのは、「何もしないで様子を見る」という選択肢が、いまの市場では最も危険な判断になりつつあるということです。
まとめ
2026年春、宇都宮市の不動産マーケットには、これまで誰も経験したことのない複数の力が同時に働いています。
建材が物理的に届かない「ナフサショック」。住宅ローン金利の急騰による買い手の購買力急落。新築建売の値下げセール。そして数カ月先に確実に控えている、建材価格の構造的な高止まり。
これらの動きをよく見ると、市場は「新築 vs 中古」ではなく、「すでに完成しているもの」と「これから手をかけるもの」に分かれ始めています。
完成済みの新築建売も、リフォーム済みの中古も、大規模修繕を終えたマンションも、すべて「すでに完成しているもの」の側にあります。
これらはショック前のコストで作られた、ある意味で「最後の世代の物件」です。いま値下げされている新築建売は、その価値が下がったわけではなく、買い手の購買力が下がったから値下げされている、つまりいまだから買える貴重な在庫とも言えるのです。
一方で、これから建てる新築、リフォームが必要な築古中古、これから大規模修繕を控えている物件は、ナフサショックの直撃を受け、コストと工期の不確実性を抱え込むことになります。
市場全体としては、地方都市である宇都宮市では「価格が下がる」よりも先に「動かない」状態に向かっています。
買い手は買えず、売り手は値下げに踏み切れず、取引そのものが成立しにくくなる。
これは、私が以前から警鐘を鳴らしてきた地方都市特有の現象です。
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こうした時代に、所有している方も、これから買う方も、最も避けるべきは「様子見」です。
建材は数カ月先には届くようになるかもしれません。
しかし、その時の価格は今より確実に高い。
金利も同じです。日銀が利上げを止めない限り、買い手の購買力は下がり続けます。
これから買う方にとっては、いま市場に出ている「すでに完成している物件」が、ある意味で最後のショック前在庫かもしれません。
新築建売の値下げ物件も、リフォーム済みの中古も、それぞれの予算と立地条件で冷静に比較する価値が、いま改めて高まっています。
そして所有している方にとっては、自分の物件が「すでに完成している物件」の側にあるのか、それとも「これから手をかける必要がある物件」の側にあるのか。
この見極めが、これからの数年で資産価値を大きく左右するのではないでしょうか。
20年以上この業界で仕事をしてきて、ここまで多くの変数が同時に動いている局面は記憶にありません。
だからこそ、いま自分の物件がどんな状態にあり、いくらで売れるのか、貸せるのか、直せるのか。
まずは正確な「現在地」を把握しておくことが、どんな判断にも必ず役立つはずです。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
本記事は2026年5月15日時点の情報に基づいています
★荻原功太朗の業務について★
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