年末に日銀は政策金利を0.75%へ引き上げました。
これは約30年ぶりの水準です。
変動金利で住宅ローンを組んでいる方にとって、2026年7月から返済額が大きく跳ね上がる可能性があります。
さらに、インフレによる食料品・光熱費・修繕費の上昇が家計を圧迫し続けています。
「返済がキツい」と感じ始めた方、あるいはこれから厳しくなるかもしれないと不安を抱えている方に向けて、今知っておくべきことを整理しました。
目次
- 金利上昇とインフレが同時に襲う「2026年問題」の深刻さ
- 2026年7月、変動金利の返済額が跳ね上がる「Xデー」
- 「返済がキツい」と感じた段階別・今すぐやるべきこと
- 競売と任意売却について知らないと数百万円の損失が！？
- まとめ：早く動いた人だけが選択肢を持てる時代
金利上昇とインフレが同時に襲う「2026年問題」の深刻さ
2024年3月にマイナス金利が解除されてからわずか1年半ほどで、政策金利は0%から0.75%へと急上昇しています。
「まだ1%にもなっていないのだから大丈夫」と思う方もいるかもしれません。
しかし、問題はここからです。
日銀は追加利上げの可能性を否定しておらず、市場では2026年中にさらなる引き上げが実施されるとの見方が強まっています。
仮に政策金利が1.0%を超えれば、変動金利型の住宅ローン金利は現在の0.5%前後から1.0〜1.5%程度へと上昇することになります。
金利の上昇だけでも深刻ですが、今の日本ではもうひとつの重荷が同時にのしかかっています。
それがインフレです。
食料品の価格は2年連続で上昇を続け、電気・ガスなどの光熱費も政府の補助金が縮小されるたびに跳ね上がっています。
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家計の消費支出に占める食費の割合、いわゆるエンゲル係数が29.4%と過去最高を記録しています。
簡単に言えば、使えるお金の約3割が食費で消えているということです。
しかも、すでに多くの家庭が購入量を減らすなど切り詰めを徹底しており、「もう食費の節約は限界」という状態にあるのです。
さらに追い打ちをかけるのが、給料の問題です。
今月発表された統計では、物価の上昇分を差し引いた「実質賃金」が11カ月連続でマイナスになっています。
ニュースでは「賃上げ」という言葉をよく聞きますが、物価の上昇スピードの方が速いため、実際に使えるお金はむしろ減り続けているのが現実です。
宇都宮市は車社会ですから、ガソリン代の負担も無視できません。
さらに見落とされがちなのが、住宅の維持管理コストです。
外壁塗装、給湯器の交換、屋根の補修といった修繕費用は、建設資材の高騰と人手不足を背景に、数年前と比べて2〜3割は高くなっているのが現場の実感です。
つまり、住宅ローンの返済額が増える一方で、給料は実質的に目減りし、食費も光熱費も車の維持費も住宅の修繕費も確実に膨らんでいる。
この「ダブルパンチ」どころか「トリプルパンチ」が、2026年の家計に重くのしかかろうとしています。
私のところにも最近、「毎月の返済は何とかなっているけれど、貯金が全くできなくなった」「修繕が必要なのに費用が捻出できない」といったご相談が明らかに増えています。
これは宇都宮市に限った話ではなく、全国的な傾向です。
しかし、地方は都心と比べて賃金水準が低い上に、車の維持費が不可欠な宇都宮市のような地方都市では、都心部よりも家計への打撃が大きいのが現実です。
多くの方がまだ気づいていないかもしれませんが、2025年12月の利上げが変動金利の返済額に実際に反映されるのは、2026年7月です。
変動金利型の住宅ローンは半年ごとに金利が見直されるため、12月の利上げが返済額に反映されるまでにタイムラグがあるのです。
つまり、今はまだ「嵐の前の静けさ」にすぎません。
具体的にどのくらい増えるのか？
借入額3,500万円、変動金利0.5%、35年返済の場合、現在の月々の返済は約9万1,000円。
これが金利1.5%になれば約10万7,000円と、月に約1万6,000円の増加です。
「その程度なら…」と思うかもしれません。
しかし、食費だけで家計の約3割を使い、給料は実質的に減り続けている今の状況で、月1万円以上の追加負担は決して軽くはありません。
ペアローンで5,000万円を借りている場合はさらに深刻です。
金利が2.5%まで上がれば月々約17万7,000円と、月4万円以上の負担増。
家族4人の1ヶ月分の食費に相当します。
過去ログ→【ペアローンで住宅購入、ちょっとまって！】宇都宮市内でもペアローンが急増中！17年ぶり金利上昇でリスクは最大級に！？
過去ログでも警鐘を鳴らしましたが、当時の懸念がまさに現実になりつつあります。
「5年ルール」「125%ルール」の落とし穴
「うちは5年ルールがあるから大丈夫」と安心している方も多いかもしれません。
確かに、金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、見直し後も従来の125%までしか増えないという仕組みがあります。
しかし、これは「返済額が変わらない」だけで、金利負担が消えたわけではありません。
返済額の中身が変わり、本来元金に充てるべき分が利息に回されるのです。
毎月きちんと払っているのに、ローン残高がほとんど減らない、場合によっては増えているという状態に陥る可能性があります。
そして5年後にルールが解除された瞬間、返済額が一気に跳ね上がる。その時になって初めて事態の深刻さに気づくケースが、これから確実に増えてくると考えています。
「返済がキツい」と感じた段階別・今すぐやるべきこと
では、実際に住宅ローンの返済が厳しいと感じたとき、何をすべきなのでしょうか。
不動産の取引現場で実感するのは、「動くのが早ければ早いほど、選択肢が多い」 ということです。
逆に、問題を先送りすればするほど、取れる手段が一つ、また一つと消えていきます。
段階1：「まだ払えているけれど、貯金ができなくなった」
この段階が最も重要です。
なぜなら、まだすべての選択肢が開かれているからです。
まず行うべきは、借入先の金融機関への相談です。
多くの方は「銀行に相談するのは恥ずかしい」「返済が苦しいと言ったら一括返済を求められるのでは」と恐れていますが、これは誤解です。
金融機関にとって、最も避けたいのは貸し倒れです。
延滞が始まる前に相談に来てくれる債務者は、むしろ「誠実な顧客」として前向きに対応してもらえるケースがほとんどです。
具体的には、返済期間の延長、一定期間の返済額減額（元金据え置き）、固定金利への借り換えといった条件変更の相談が可能です。
特に返済条件の変更は、滞納が始まる前であればスムーズに進むことが多いのです。
もう一つの選択肢が、住宅ローンの借り換えです。
現在の変動金利が不安なら、他行の固定金利商品に借り換えることで、将来の返済額を確定させることができます。
ただし、借り換えには諸費用（数十万円程度）がかかりますし、審査も必要ですので、返済が厳しくなってからでは審査に通りにくくなります。
検討するなら、余裕のある今のうちです。
そしてもう一つ、あえて触れておきたいのが 「売却」という選択肢 です。
「まだ払えているのに売却？」と思われるかもしれません。
しかし、住宅ローンの残債よりも売却価格が上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却して残債を完済し、借金なしの身軽な状態になるという判断は決して「負け」ではありません。
宇都宮市内では、LRT沿線を中心に中古住宅の需要が堅調に推移しています。
売却価格が高いうちに動くのか、金利上昇と市場変化（相場下落）を待って動くのか。
この判断の差が、将来的に数百万円の差になることは珍しくありません。
段階2：「すでに1〜2回、返済が遅れてしまった」
この段階でも、まだ間に合います。
ただし、時間の猶予はかなり限られてきます。
住宅ローンの返済が遅れると、金融機関から「催告書（さいこくしょ）」が届きます。
これは「期限までに遅れた分を支払ってください」という書面です。
この催告書を受け取ったら、絶対にやってはいけないことがあります。
それは 「無視すること」 です。
催告書を放置し、滞納が3〜6ヶ月続くと、金融機関は「期限の利益の喪失」を通告してきます。
これは住宅ローンの分割払いの権利が失われ、残債の一括返済を求められるということです。
一括返済ができなければ、保証会社が金融機関に代わって残債を支払う「代位弁済」が行われ、その後は保証会社からの取り立てが始まります。
そして最終的に行き着くのが「競売」です。
この段階でまず行うべきは、やはり金融機関への連絡です。
そして、並行して不動産の専門家に相談し、今の自宅がいくらで売れるのかを正確に把握することが極めて重要です。
なぜなら、売却価格と残債のバランスによって、取れる選択肢が大きく変わるからです。
段階3：「滞納が3ヶ月以上続いている」
率直に申し上げます。
この段階では、自宅を維持することは非常に難しくなっています。
しかし、まだ「どのように手放すか」を選ぶことはできます。
この「どのように」の違いが、実は数百万円単位の差を生みます。
その違いが、次にお話しする「競売」と「任意売却」です。
競売と任意売却について知らないと数百万円の損失が！？
住宅ローンが払えなくなったとき、最終的にたどり着くのは「競売」か「任意売却」のどちらかです。
この二つの違いを知っているかどうかで、手元に残るお金が数百万円変わることがあります。
決して大げさな話ではありません。
競売は「叩き売り」に近い
競売とは、裁判所が強制的に不動産を売却する手続きです。
最大の問題は、売却価格が市場価格の5〜7割程度にしかならないことです。
なぜか。
競売物件は内覧ができず、物件の状態を正確に確認できません。
前の所有者がまだ住んでいるケースも多く、購入後に立ち退き交渉が必要になるリスクもある。
こうしたリスクを織り込んだ価格でしか買い手がつかないのです。
例えば、市場価格2,500万円の物件が競売にかかれば、1,250万〜1,750万円程度。住宅ローン残債が2,000万円なら、売却後も500万円の借金が残る計算です。
しかも信用情報に事故情報が登録され、5〜10年は新たな借入やクレジットカードの作成が困難になります。
任意売却なら「普通の売却」に近い形で進められる
一方、任意売却は債権者の同意を得たうえで、通常の不動産市場で売却する方法です。
市場価格の7割〜10割で売却できるのが最大のメリットで、競売との差は500万〜1,250万円にもなります。
それだけではありません。
引っ越し費用の一部を売却代金から捻出できるケースがあること、残った借金について月々1万〜2万円程度の無理のない分割返済を交渉できること、そして何より近所に知られにくいこと。
競売になると裁判所のサイトに物件情報が掲載され、宇都宮市のような地域ではご近所に知られるリスクが非常に高くなりますが、任意売却なら通常の売却と変わらない形で進められます。
ただし、タイミングがすべて
任意売却には一つ大きな条件があります。タイミングです。
競売の手続きが始まってしまうと、任意売却に切り替えられる期間は非常に限られます。
現実的には、滞納が始まってから6ヶ月以内に動き始めることが成功の目安です。
「まだ大丈夫」「何とかなるだろう」と先送りにしている間に、任意売却という選択肢そのものが消えていく。だからこそ、「いつ動くか」がすべてなのです。
まとめ：「まだ大丈夫」な今が、最も選択肢の多いタイミング
日銀の利上げ、インフレ、建設資材の高騰、実質賃金の低下・・
この三つが同時に進行する2026年は、住宅ローンを抱える世帯にとって最も厳しい年になる可能性が高いです。
そして率直に申し上げれば、金利上昇はまだ始まったばかりです。
状況が自然に好転する材料は、今のところ見当たりません。
返済が厳しくなる前なら、金融機関への条件変更、借り換え、計画的な売却と選択肢は豊富にあります。
しかし滞納が積み重なり競売まで来てしまえば、市場価格の5〜7割でしか売れず、再スタートのハードルは格段に上がります。
競売と任意売却の差は知識の差であり、任意売却を選べるかどうかは動き出すタイミングの差です。
もし今、返済に少しでも不安を感じているなら、まずは現在の住宅がいくらで売れるのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
売却するかどうかは別として、自分の資産の現在地を把握しておくことは、どんな判断にも必ず役立ちます。
「いずれ何とかなる」ではなく、「これからさらに厳しくなる」という前提で、今のうちに動ける準備をしておく。
それが、ご自身と家族を守る最も現実的な選択ではないでしょうか。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
本記事は2026年2月5日時点の情報に基づいています
★荻原功太朗の業務について★
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