2016年6月30日木曜日

家具付き賃貸のトラブル!やっぱり日本メーカーか!?

私が管理させて頂いてる物件では、家具家電付きサービスアパートメントタイプの賃貸を数多くやらせて頂いております。




先日、そのお部屋でトラブルがあり。。



設置されている洗濯乾燥機が使えないとご連絡がありました!







扉のロックがかからなくなってしまったようで。。





まだ、設置して一年半位しか経ってないのに。。

ショックでした。。。





以前も設置したばかりの冷蔵庫が数ヶ月で故障したことがありまして、



家具付きでの家電の故障トラブルはちょくちょくあります。




その時は、メーカーの一年保証の範囲内だったので無料で直していただけたのですが、


海外メーカーのH社の冷蔵庫で、アフターがあまりよろしくなかったです。。




修理の人は外注の方でが来るまでに4.5日かかって、



修理終わった後、数ヶ月でまた同じ故障!






メーカーに初期不良では?と新品と交換を希望したのですが、拒否されて。。


また、修理に来て、なんとか今は使えている状態です。





冷蔵庫のトラブル頻発で、お客様にはご迷惑をお掛けしてしまいました。







それ以来、安くても海外メーカーの家電は設置しないことにしています。





しかし!今回は国内メーカー

シャープ製の乾燥洗濯機でした!





お客様も借りている家電だからと丁寧に使っていたようで。。


設置から1年半程度の故障に驚いていました。。





1年間無料保証の期間を過ぎたばかりで。。


修理代がいくらかかるのやら。。





説明書にあるサポートに電話すると、待たされずすぐに繋がりました!


修理代は1万5千円位かかると言われました。。




電話した日が夕方だったこともあり、翌日は難しいが2日後には、修理担当者が現場に行けるとのことで、




さすが国内メーカー!スピード対応で安心です!




担当者は約束時間の5分前にきっちり来て頂き、私も立ち会ったのですが、とても感じの良い方で、丁寧に故障を説明して頂き、料金は1万円しないくらいと。。





そして無事、作業完了。






1年半程度の使用と話をしていたら。。






保証期間は過ぎているけど、修理代は無料でいいと!






海外メーカーとアフターがぜんぜん違う!







シャープの素晴らしいアフター対応に感動した一日でした!






トラブルがあっても、その後の対応次第でお客様の満足度は全く変わってくると、身を持って感じました。





現に、私はこのトラブルの対応でシャープ製品のファンになってしまった。






シャープは海外メーカーに買収されてしまいましたが。。


これからも、今回のような素晴らしいアフター体制を維持して欲しいです。






やっぱり家電は、少し高くても国内メーカー!と実感した一日となりました。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2016年6月29日水曜日

中古住宅はなぜ価値がないのか!?性能評価の無意味さ。。

不動産の売却相談を頂いた際は、まず価格査定をするのですが。。



築20年を超えた中古住宅の評価は本当に難しい!




土地の価格は路線価や直近の取引相場からある程度算出できますが。。









木造住宅などは20年を超えると、ほとんど評価ゼロ!





状態が悪ければ、土地の価格から解体費用を引いた金額が査定価格となってしまうので、建物はマイナス評価!








欧米では中古住宅に価値があり、取引も盛んで、高額で取引されていることから、国やマスコミは
空家問題で中古住宅の有効活用をアピールしておりますが。。





日本では買主さんが古い家を欲しがらないので価値が出ない!





国は建築士などの専門家による性能評価を普及させることで、中古住宅の流通促進を目指しています。



近々、契約時に性能評価の調査を行うかの確認だけを義務化していくようですが。。





正直な所、

専門家のお墨付きがあっても、中古住宅の流通には、ほとんど効果はないでしょう。






弊社でも中古住宅の性能評価サービス(もちろん調査は有料です!)の窓口として契約時にご希望の方へ、専門家の派遣に対応しておりますが。。






中古住宅の性能評価を行う方はほとんどいません。







なぜ、ほとんどの方が中古住宅売買の際に専門家に家を見てもらわないのか??






それは!


中古住宅そのものが価値をほとんど評価されないで、取引されているからです。






いくら新築時に、高額の費用をかけても。。20年も経てばほぼタダ同然の価値。


買主さんが中古の家を評価して、お金を出したがらないのでどうしようもありません。







タダ同然の物を高額の費用をかけて調査する意味が買主サイドにはありません!







この状態では、中古住宅の性能評価を行うのは必然的に、売主さんとなりますが。。




ほとんどの売主さんは売却の際に、コストをかけるのを嫌います。






調査を依頼して不具合がたくさん見つかったら、かえって買主さんに交渉で不利になると考えて性能評価を行わない方も多く。。







仮に、性能評価をしっかり受けて、安全・安心な中古住宅とお墨付きをもらったところで。。。



買主さん、中古の古い家、お金を出して欲しいですか?







ほとんどの方は中古の家に高額なお金を払うなら、新築がいい!



と考えるのが日本人の発想です!







日本人は世界でもまれに見る潔癖症な民族だと言われています。




新築至上主義から、脱却しなければいつまで経っても中古住宅の取引は活性化されないでしょう。

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2016年6月28日火曜日

アパート経営の末路。。損切りか!?継続か!?

先日、首都圏のアパートの空き家率急上昇中の記事についてこちらのブログで書かせて頂きましたが。。

→首都圏アパート空家率急上昇!!それでもマイホームが必要な宇都宮!?



築20年以上経過したアパート運営をどうするのかのご相談が増えております。












宇都宮市の築20年超えのアパート空室率は現場感覚では50%を超えている感じがします。





人気エリアは築年数が古くてもそこそこの入居率は確保できていますが、







不人気エリアは、ひどいですね。。。


(アパートの空室は外から見るとカーテン無しの部屋ですぐわかります。)







そんな中、今ご相談受けている案件がありまして、宇都宮市内のそこそこ人気のあるエリアの4階建てのアパートなのですが。。





入居率20%で8割が空室状態!





敷地は結構広くて、場所も良いので土地の価値は高いのですが。。


築30年を超える厄介でしかない建物が付いているのでした。。







場所が良いのに、なんでこんなに空室が多いのかと、リサーチしたら。





なんと!

駐車場がお部屋の30%程度しか確保されていない!





宇都宮では駐車場が確保されてない賃貸物件はほぼアウトです。


駐車場が無くても入居率を維持できるのは、限られたプレミアムな立地だけです!







この物件を、



大幅改修して、入居率を上げるか?



もう諦めて、損切りして売却するか?






この2択でオーナー様は悩まれていました。







このケースでは、




駐車場がない設計をした当時の設計士の先見性の無さにビックリ!です。




建設当時、敷地は充分広いので、しっかり全世帯分の駐車スペースを確保した設計をしていれば良かったのに。。


できるだけ、世帯数を取って家賃が取れる、目先のことしか考えない設計をされてしまったのが悔やまれますね。。。




今になって、大規模修繕をして、駐車スペースなしのオシャレなリノベ物件に改装しても入居者を集めるのは厳しいでしょう。




追加投資しても、コストの改修が難しいこの案件!





更に、やけどをするより、潔く損切りをお勧めしまして。。


最終的に、売却する方向で話が進んでいますが。。







本来は、土地の価値だけで3500万円くらいする物件ですが。。。


今、折衝している投資家の方がご提示した買い付け金額は?







1000万円!











建物にアスベストが含まれているようで、解体に2500万円相当の費用が掛かるようなのでこの破格での商談に!








建築から、30年以上経っているので借金はないようですが。。







今までの家賃で建築・修繕コストを回収した程度で、


土地の減価分2500万円を損して、フィニッシュ!






そんな展開になりそうです。。



投資には失敗したけど。。1000万円だけでも財産が残るだけ良かったでしょう。







親や先祖がいっぱい土地や財産を残しても、ちょっと目論見が甘いと、財産はあっという間に溶けてしまう。。







安易な相続対策でアパート経営を始めた地主さんがたくさんいますので、これからこの問題は
大きな社会問題化していくと思います。






土地を失っても、借金が残らなければ御の字ですが。。


最悪、自分の自宅まで取られてしまってはなんのためのアパート経営かわかりません!








これから、宇都宮市でも世帯数が頭打ちになる局面が数年以内に確実に到来します!







みんながパニックになってから出口を探るか。


今、出口を探るかで、後々、大きな差が出ます!






アパート経営でお悩みのオーナー様は、早急な損切りの決断が迫られているでしょう。

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2016年6月26日日曜日

売主さんをだます!?一括査定サイトの問題点とは??

ここ最近、不動産を一括査定できるサイトがかなり増えてきました。
(査定サイトは大儲けしてるので新規出店が多いのです!)



当社にはものすごい数の営業の電話がかかってきてます。




不動産を売りたい時に、一括で複数の不動産会社に査定を出せるので、便利だと思う売主様も多いと思います。






しかし!

よく考えていただきたいのは、


サイト運営者のお客は査定を依頼する方ではなく、
→不動産業者です!



不動産業者から情報一件につき、数万円の手数料課金してビジネスが成り立っているのです。




あなたが、一括査定サイトで興味本位にマイホームの価格査定をクリック!すると!

一括査定会社はそれだけで、¥チャリーン¥、かなりの金額の儲けが出る仕組み!




不動産業者はサイト運営者に高額の情報料を払っています!



興味本位の査定でも不動産屋から、しつこく営業の電話がかかってきてしまうのは、業者はあなたの興味本位の査定依頼も高額のお金を払って買っているからです。





査定を行って、何も無ければ、お金をドブに捨てたのと同じになってしまう。。

査定サイトだけが儲かる仕組み。。。これが一括査定サイトのシステムです。




それでも、売主さんの情報が欲しい業者が多いので必死に情報を買っている。。






ここで何がこの仕組の問題か?というと?





複数の不動産業者に一括査定=競争させる仕組みです!




なぜ、競争させる仕組みで問題が起こるかというと、



査定業者は査定価格に責任を持たなくていいからです!



お金を払って情報を買ってる各社。

売主さんから自分の会社が選ばれるために行うこととは??



査定価格を大幅に引き上げて売れない値段で査定する!



なぜこんなことをするのか??



売れない値段でも、

高い査定価格に喜んだ売主さんはその不動産業者に、売却の依頼をしてしまうからです。。




業者は、しばらく物件が売れなくても全然構わないのです!





売却活動を始めてしばらくしても。。。物件の問い合わせはない。。

当然です!

市場価格にかけ離れた高値で物件を販売すれば誰も見向きもしません!





業者はとにかく物件を預かって。。

しばらく時間が経ったら(3ヶ月位したら)。。




『今は、物件が動かない時期だから少し価格を下げてみましょうか。』



などと、売主さんを説得していきます。



あとはこの繰り返し。。。



いずれ市場価格に近くなり、やっと買主がみつかる。。。



売主さんは不動産を現金化するまで、時間を大きく浪費してしまう。。



更に、値引きを繰り返しているので、買主さんからの印象も良くないので、かなりの指し値の要求が入りやすくなってしまう。。




結果的に、遅く!安く!売れる。。

売却の活動として最悪の展開になりやすいのです。。








そうは言っても。。不動産のことはわからないし。。という皆様が多いと思いますので。。









本当の相場価格がわかる、とっておきの裏技をお教えします!







それは!!













不動産の買取を行っている業者に、買取の査定を依頼することです。






一般の不動産の価格査定は正直にいうと。。

ほとんど意味はありません。。。





見解しだいで価格はいくらでも操作できるますし、


そもそも価格に責任を持たなくていい査定にどんな意味があるでしょうか。





しかし、買取の査定は違います!

業者が査定価格で物件を買取らなければいけないので責任が生じます!



当然、買取の査定価格はかなり慎重な価格設定になります。



そしてここがポイントです!


買取の査定価格が出たら、そこから20%~30%アップした価格が今の相場価格と判断できます。




買取業者は相場価格の20%~30%安い価格で物件を仕入れて、リフォームなどを行い再販を行います。


そこから逆算すれば、簡単に買取価格からフェアプライスが導き出されるのです。





安易な高額査定に踊らされないよう、賢い対応が不動産売却では必要になります。

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2016年6月25日土曜日

仲介手数料は高いのか?損しない方法とは!?

お客様や友達などから、不動産屋さんは『仲介手数料いっぱいもらえていいよね~』

なんて、言われることが不動産業界にいると結構あるのです。。。


(一昨日も友達に言われました。。)






安易に『安くならないの~』とか。。

私共の仕事が皆様に理解して頂けてないのは悲しいことです。。






皆様の会社や仕事に置き換えてみてください。





近所に評判の美味しいラーメン屋さんがあります。



ラーメンの原価が100円で、そのラーメンが700円で売られていることを知ったら、


『原価100円で7倍の700円は利益取り過ぎだろ~300円にしてよ~』って、いえますか?






確かに原価は100円でも、それはラーメンの材料費だけで、そこにお店の家賃や内装費、人件費、、光熱費、広告宣伝費などが含まれていません。




それらをすべて支払って、ラーメンがたくさん売れて、ようやく店主の利益が生まれます。





値下げ要求ばかりに応じていたら、そのうちそのラーメン屋さんが潰れて。

美味しいラーメンが近所で食べられなくなってしまいます。







安くしてもらうだけが本当にいいのか。。






不動産業者がいなくなったら皆様が大変苦労することになります!





今はネットの時代、スマホやPCでちょっと検索すれば、物件の情報を沢山入手できます。



でも、そのタダで見ているネットの情報!!

『全然タダじゃないんです!』



膨大な費用と労力をかけて製作されています。


タダより高いものはない!のです。。





皆様が見ている広告も仲介手数料に含まれています。




その頂いた、お金から、膨大な広告が作られているのです。


広告が行き渡ることにより、皆様の時間と労力が大幅に軽減されています!






もし、不動産業者がいなかったら。。。



物件の情報はすべて自分の足で入手するしかありません。。。



売りたい場合は自分で広告を打たなければなりません。。。





想像しただけでもとても大変ですよね。







更に、営業の部分でも膨大な時間とコストが費やされています。



長い時間をかけてお客様に合った物件を見つけたり、売主さんに代わって販売活動を行い買主さんを見つけたり、仲介業者も契約にこぎつけるまで、皆様のために一生懸命になって仕事をしています。



そして、一番重要な契約の業務があります。ここで業者がミスをすると損害賠償を支払う義務を負ったり、訴訟を起こされたりします。売主さんも買主さんも手数料を払うことで専門的な知識がなくても、リスク負わずに安心して取引ができるのです。





ここまで、完了させて、ようやくお金が頂けます。ふー。。



それを、最後の最後で仲介手数料を値切られれば、いい気持ちにならないのは自然なことです。





とはいえ高額な支払い、

値切れるものなら値切りたい、消費者の心情も理解できます。



では、どうすればいいのか? 答えは簡単です!



「仲介手数料ではなく物件価格の交渉を有利に持っていくのがおすすめです!」




買主さんの場合、仲介手数料より物件価格を値引いてもらうほうが、金額が大きくなることが多いので、結果的におトクになる。


売主さんもできるだけ、高く売ってもらえるように、広告や販売活動に力を入れてもらったほうが、仲介手数料を値引いてもらうより、結果的におトクになる。



お互いにWINーWINの関係になることが理想です。



つまり、単に仲介手数料を値切ればそれでいい、とは限らないのが不動産売買の難しいところになります。


"きれいごとだけではない"業界の実態もよく理解し、大人の対応ができる「賢い消費者」になることが大切ではないでしょうか。


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2016年6月24日金曜日

まさかの火事でも。。旧法借地権の恐ろしさ!?

友達からの連絡にびっくり!!


お家が火事になって、ほぼ全焼してしまったとのこと!!


幸い、けが人がいなかったので良かったのですが。。








一部の建物は残ったもののほぼ全焼してしまったようで。。





皆様が、土地取引を行う権利の大半は所有権の取引になりますが、


この火事になった建物が旧法借地権の設定された土地の上に建っていたから大変なことに!?





そんなわけで、この土地をどうしたらいいか相談を受けました。





旧法借地権とは?



大正10年から平成4年までの約71年間続いた法律で契約された土地を貸りる権利。



地主さんから土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来るのです!


つまり、わずかな地代を払えばその土地を半永久的に使える!





とても強力な権利で、もし地主さんと契約更新でもめても。。。


借地上に建物がある場合には借地契約は自動的に更新され、これまでと同じ条件で更新したものとみなされます。






なぜ、こんな不利な契約を当時の地主さん達は結んだのか?疑問ですよね??




それは、

戦中~戦後、間もなくは土地価格が安く、土地を貸すことにより現金収入(地代収入)が入ってきたので十分メリットはあったのです。


しかし、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると事態は一変!



割安な地代で、半永久的に返ってこない借地は地主さんから好まれなくなり、全国的に借地の新規供給量は大幅に減少したのでした。。


まさか、こんなに土地の価格が上昇するなんて、当時の地主さん達は想像もしなかったのでしょう。



この旧法借地権には価値があり、都心などではものすごい値段で取引されています。




今回のご相談のケースでは、すべての建物が焼失したわけではないですが。。



この権利にも弱点がありまして。。


新たに建物を建替えや増改築をする際には、地主さんの承諾が必要になるのです。

当然、素直に応じる地主さんはほとんどいません!




それで、友達からもう土地を返さないといけないのかと相談されたのですが、


しかし! ここにも裏技があって、


建替えは許可がいりますが、許可を出さぬ地主に代わって、
裁判所から許可を取ることができます。


これにより裁判所が
建替え(増改築も可能)の許可と承諾料を決めてくれますので工事可能になるのです!




とにかく借りてる人が非常に有利な契約&権利なのです!


いろいろ説明して、友達に喜んでもらえたのでよかったです。




しかし、逆の立場の地主さんからのご相談でしたら、お手上げの案件になります。。。






この旧法借地権を持っている皆様は、ものすごい資産になるのを気づいてない方も多いです。


ちなみに、国税庁が発表している路線価地図には借地権割合が記載されています。

これによると多くの住宅地は借地権割合が70%です!
これは借地人の権利が70%という事です。従って地主の権利は30%しかありません。


感覚的には逆だと思うのですが。。。まさに借り得ですね。

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2016年6月22日水曜日

【要注意!】不動産登記を忘れたら。。タイムトリップ!?

いつも仲良くさせてもらっている、税理士の先生との話から。。


先生の担当したお客様が自宅の土地の相続登記を忘れていたそうで!






これ!



相続税が掛からない一般の皆様は特に要注意!な例です。





例えば、父の名義になっている実家を長男の方が当たり前のように相続しているようなケースでは、相続時に長男が実家の登記をしなくてはならないのですが。。




しかし、相続税もかからず、実家にそのまま住み続ける場合、登記をしなくてもひとまず問題ありません。




これが、登記しないまま放置されてしまう原因です。





この長男が亡くなったりして、この家に誰も住む人がいなくなり、売却の話が出た時!


初めて、この未登記物件の問題が表面化します!





売却しようとしても亡くなった父の名義では売買できないからです。




長男の子が実家を登記しようとしたら、

過去に遡って父の相続時の相続人全員に了承を得なければなりません。





父の遺産の相続人に兄弟がいた場合などは、その方たちから判子をもらわないとならないのですし、もしその兄弟が亡くなっていたら、またその子へと相続権が引き継がれていきますので。。



相続に関わる人数が芋づる式に増えていくのです!



先生の顧客の方は、なんと最後の相続が江戸時代にまで遡って。。。

今、登記しようとしたら。。。





確認できただけで、判子をもらわなければならない方が。。


130人を超えてしまったそうです!!





さすがにガッツある先生なんですが、ギブアップしたみたいです。。







相続税が課されなくても、必ず登記は必要です!



しかし、相続税が課されないような方には、その必要性をアドバイスしてくれる人はいないです。


アドバイスしてもお金にならないからです。






こんなことから、専門家にお金を払う必要性を痛感したお話でした。

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2016年6月21日火曜日

宇都宮のLIXILショールームへ!

本日は、リフォーム建材をチェックしに、宇都宮市平松本町にあるLIXILさんのショールームへ行ってきました。


平日のお昼過ぎに行ったのですが、中は盛況な状況で、結構人が多かったです!



しかしこれだけの、建物と人数を揃えたショールーム!

毎月の運営費はものすごいことになってるのでしょうね。。






当然、すべていいお値段します!




弊社でもリフォームはよくやっているのでカタログはちょくちょく見ているのですが、

実際の実物を見るのはまた違いますね。





実物のキッチンやお風呂をみると欲しくなるなぁ~

皆様がここへ来て、お金をたくさん使ってしまうのがわかります!





冷静に考えると!



『こんな機能、必要か?』



と思うほどの、ハイスペックのトイレやお風呂。





『こんな収納スペース、必要か?』



と思う、洗面台やキッチンなどなど。。






世の中は皆様の大きな無駄で支えられている!


ショールームに来てる方々を見ているとまだまだ人間の欲望は尽きないのを感じましたね。




そして世の中どんどん何もしないですむようなシステムになっていく!




私が管理しているマンションなどでも徐々にスマートハウス化を進めています。

まずは、エアコンを外部からスマホで操作できるくらいの導入ですが。。


結構、好評いただいております!





今は、ミニマリストと呼ばれる何も持たないシンプル生活を目指す方々が増えているようですが。。



適度な無駄を楽しめるくらいの方が、幸せかな!


と、ショールームにて感じた一日でした。

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2016年6月20日月曜日

不動産フェアに参加して感じたこと!?

昨日は、東日本ホテルで開催されたダイワハウスさん主催の『不動産フェア』に参加させて頂きました。





地主さんや資産家の皆様の対応を担当しておりますので、現場でマイホーム探しのご相談にのる珍しい機会でした。


マイホームの資産価値中心のお話ばかりになっていたように感じますが。。

大丈夫だったでしょうか。。




お話をさせて頂いた、皆様ありがとうございました。


私自身も大変勉強になりました。






さてさて。。今回の不動産フェアで私が感じたことですが。。



極端な人気エリアの2極化です。




皆様がお探しの場所は、今!ホットなエリアばかり!


人気のない場所には見向きもしない。。




ご相談を受けても条件の合いそうな物件がほとんどない状態でした。。





未公表情報を求めて、フェアに参加されている皆様も多く、



『ネットに掲載されてない掘り出し物件の情報はないですか?』



よくこんなを質問をされましたが。。。









ないです。








持っていたら、さっさとネットに掲載して契約したほうがこっちにとっても良いですしね。







こちらが自信を持ってオススメできるような物件は、いつもすぐに決まってしまいます。


情報を掲載した日に、申込みが入ることはよくあることです!






満足できる物件を買えるか買えないかは、効率的な情報収集の仕方が大きく影響します。





今回のフェアでは、日頃忙しくされてる皆様に効率的に情報収集できるツール!

【マッチングメールサービス】をおすすめをさせて頂きました。



弊社では会員様にすべての物件情報をリアルタイムで共有できるシステムを構築しております。


マッチングメール機能をお使い頂ければ、日々の新規販売物件と既存物件の値下げ情報をリアルタイムでメールで受信できるようになっております。

→宇都宮不動産マッチングメールサービス





数少ない人気エリアに買主さんが群がる今のマイホーム探しでは、売主さんが圧倒的有利な状況です!



後々、高い買い物をしちゃったなぁ。。。


と、後悔するかもしれません。。




人の行く裏に道あり花の山』




他人とは反対のことをやった方が、うまくいく場合が多いという意味の投資の格言です。




みんなが東に行くなら、逆に西に行く!


視点を少し変えるだけで、満足できる物件探しのキッカケがつかめるかもしれません。

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2016年6月18日土曜日

あーあ。。不動産のトラブルはいつもこれ!?

今日は仲良くしているお客様の知人をご紹介頂き、相談にのってほしいとのご依頼を受けました。

(ご紹介はこの仕事をしていて一番うれしいです!)



そんなわけで気合いを入れて、訪問させていただくと。。。


やっぱりか。。相続がらみのご相談でした。。。



ここ数年、相続によるトラブルが増えております。


中でも

不動産は現金のように簡単に分けることができないので、相続時にトラブルになるケースがとても多いのです!


国税庁の統計によりますと、全相続財産の約半分近くが不動産ということで、遺産相続の最大の課題になっているの間違いないでしょう。


また、裁判所における、調停の件数も10年前に比べて約3割ほど増加しているようです。




去年から相続税の改正があり、増税が行われたので以前よりもご相談が増えて。。

相続時にトラブルが増える一方ですね。。。






実家の土地建物しかないような方でも、相続にともない、『この家、いくらで売れる?』

なんて、相談が結構有ります。



たいていは、実家に住んでいない方からのご依頼が多く、居住する気はないけど自分の相続分は権利をもらいたい。






このようなケースでは、不動産の他に現金や金融資産があればいいのですが、


不動産しか主な資産がない場合、親の面倒をみた、みない、などで大抵もめます。。





資産価値の高い不動産お持ちの地主さんや富裕層の方でも、税理士さんなどから、仲良くみんなで権利を分割して共有したらいい、なんてアドバイスされたりして・・・

やっちゃたなぁ。。と思うことがあります。




私は、いつもこのような相談を受けた時は、


不動産を共有するのをオススメしてません!



共有は問題の先送りでしかありません。




のちのち、問題が複雑になり、権利調整ができないでどうしょうもない物件になっているケースもあります。




権利者の一人でも反対すれば売却できないので、相続がさらに継承されると問題がさらに複雑になる。。






最近も売却のご依頼を頂いた、物件(普通の住宅地)で権利者が5人も!


しかも、そのうちの一人の方が痴呆気味だったりで。。。



権利調整が大変で取引を完了させるのに一苦労でした。






最悪、売るに売れない塩漬け物件になってしまいます。





多少、損切りになっても、相続時の不動産はさっさと売却して、

現金を等分するのが親戚づきあいを円満にする一番の方法ですし、


本人の健康のためにもいいのではないでしょうか。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2016年6月17日金曜日

マイホーム売るか・貸すか??安易な賃貸は危険!?

転勤などでマイホームから引っ越さなくては行けない場合、売るか、貸すか?


迷われる皆様も多いかと思います。








弊社でも、査定を受ける際に、売却の査定と賃貸の査定の両方を依頼されるケースは結構多いです。




結論から言ってしまえば、


5年以上そのお家に住むつもりがないなら、さっさと売ってしまうのがもっとも賢い選択でしょう!




どうしてなのか??





安易に賃貸に出して、家賃をもらっておこうと考える所有者の方が結構いらっしゃいますが。。





肝心な事を忘れています。


物件の資産価値についてです。





通常5年以上住む予定がないような場合は賃貸の契約形態も一般的な賃貸契約にするケースがほとんどです。



一方、期間が決まっている場合は、定期借家契約と呼ばれる期間限定の賃貸契約にするでしょう。



期間を定めた契約は、当然人気がありません。

家賃も高く取れないし。。。

期間が短いと結局ずっと空家のまま。。。



なんて、ケースも珍しくありません。





そうはいっても、住宅ローンもあるし!


高く貸せて、すぐに家賃収入が手に入る、期間を定めない普通の賃貸契約を結ばれてしまうケースが多いのが事実です。






借主も決まって、喜んでいるオーナーの方も。。




途中で物件を売却しないといけいないケースになってしまった場合!


『失敗した~!』 と気付くのです!



いざ、物件を売却に出すと、相場よりかなり安くないと売れない!




この事実に気付くのです!






賃貸入居者のいる物件は、もう一般のマイホーム探されてるユーザーの対象ではなくなり、


投資物件という扱いになってしまう!




賃貸入居のいる物件を買う方は、『投資』


投資金額に見合うリターンにしか興味がありません。



マイホームユーザーは、『消費』


自分が使うお家の購入なので気に入った物件なら金額をあまり気にしない。





この、


『投資』 と 『消費』 

違う分類の物件になることで価格評価は大きく変わってしまいます!





賃貸入居者のいる物件は資産価値が低い!

なぜなら、流動性が低いからです!






一般的な物も不動産もこの『流動性』が価格に大きく影響します。


『時は金なり』です!






人生は何が起こるか、誰にもわかりません。



目先にとらわれず、常に流動性を確保し、余裕を持つほうが結果的には得をするのではないでしょうか。

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2016年6月16日木曜日

定年後、都会から田舎への移住。その現実とは??

高齢化の進展に伴い、首都圏から栃木県内の別荘地や田舎に移住される方が数多くおられますが。。。


理想や夢 と 現実のギャップは大きいのが現実です!







弊社では、フィオーレ喜連川やびゅうフォレスト喜連川などの宇都宮市からも程近い、別荘地や中古住宅の売買業務も行っております。


この喜連川の別荘地は、JRが事業主体で開発した分譲地になりますので、都内で電車に乗るとものすごい広告を目にします。




売りは、自宅に温泉が引けること!


なんですが。。。


今のプチバブル相場での動きは?





まったく相場圏外な状況です。。。




売りたい方は多いのですが。。

購入希望者からのお問い合わせはほとんどないのが現状です。




夢や憧れを持って移住してきても、都会に住んでいた方がいきなり山奥や農村に暮らすというのはそれほど簡単なことではありません。


都会とは生活スタイルもまったく異なり、人とのつながりを感じる機会もなく、戸惑うことが多くなることが想像に難くありません。


そういった自然の豊かなところは実際に住んでみると、都会暮らしに慣れた人にとっては不便なことがばかりでしょう。



不便さを楽しめるだけの余裕を持つには体力的に難しいのが現実ではないでしょうか。



私も最近まで、東京都心にも住居を構えていたので、その経験から考えると、


首都圏で定年退職後を移住を考えるなら?

宇都宮市の中心市街地のような地方の県庁所在地がオススメです!


東京は確かに便利で何でもありますが、問題は地域が広すぎることです。

銀座、新宿、渋谷、上野と繁華街はいずれも離れており、電車などで移動しなければなりません。

食材なら築地、芸術は上野の森、家電量販店なら新宿や秋葉原といったように、非常に高い専門性を持つ地域がそろっていますが、地域の間を徒歩で行ける距離ではありません。


これが地方都市の場合、多くの機能は中心的なエリアに集まっています。



宇都宮市の中心部には病院が数多く有り、商業施設も充実していて、徒歩だけで生活するにはとても便利な場所です。


東京都心へ電車で50分ほどで便利に行ける距離感も都心からの移住には適してる場所になるでしょう。


さらに、地震や水害などの災害リスクの低い都市として評価されている点も重要かと思います。






東京で暮らしてみたい街の上位、『吉祥寺』は街そのものですべてが完結できるエリアです。


なぜ『吉祥寺』はいつも人気の住みたい街なのか?それは?



車や電車を使わないで、徒歩圏だけで快適に暮らせる!



この部分が快適な老後を過ごすためのキーポイントになります!



『吉祥寺』よりも地価が安く、便利さはそれほど変わらない、宇都宮市中心市街地はコスパの高いエリアでしょう。

住めば都を実感できると思います。



他の県庁所在地の地方都市にも同じような、魅力的な場所がたくさんあると思います。


高齢化により今後、このようなエリアに注目が集まり、地方都市中心部の地価がゆっくり上昇するのではないかと予想しております。


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