築20年を超えた中古住宅の評価は本当に難しい!
土地の価格は路線価や直近の取引相場からある程度算出できますが。。
木造住宅などは20年を超えると、ほとんど評価ゼロ!
状態が悪ければ、土地の価格から解体費用を引いた金額が査定価格となってしまうので、建物はマイナス評価!
欧米では中古住宅に価値があり、取引も盛んで、高額で取引されていることから、国やマスコミは
空家問題で中古住宅の有効活用をアピールしておりますが。。
日本では買主さんが古い家を欲しがらないので価値が出ない!
国は建築士などの専門家による性能評価を普及させることで、中古住宅の流通促進を目指しています。
近々、契約時に性能評価の調査を行うかの確認だけを義務化していくようですが。。
正直な所、
専門家のお墨付きがあっても、中古住宅の流通には、ほとんど効果はないでしょう。
弊社でも中古住宅の性能評価サービス(もちろん調査は有料です!)の窓口として契約時にご希望の方へ、専門家の派遣に対応しておりますが。。
中古住宅の性能評価を行う方はほとんどいません。
なぜ、ほとんどの方が中古住宅売買の際に専門家に家を見てもらわないのか??
それは!
中古住宅そのものが価値をほとんど評価されないで、取引されているからです。
いくら新築時に、高額の費用をかけても。。20年も経てばほぼタダ同然の価値。
買主さんが中古の家を評価して、お金を出したがらないのでどうしようもありません。
タダ同然の物を高額の費用をかけて調査する意味が買主サイドにはありません!
この状態では、中古住宅の性能評価を行うのは必然的に、売主さんとなりますが。。
ほとんどの売主さんは売却の際に、コストをかけるのを嫌います。
調査を依頼して不具合がたくさん見つかったら、かえって買主さんに交渉で不利になると考えて性能評価を行わない方も多く。。
仮に、性能評価をしっかり受けて、安全・安心な中古住宅とお墨付きをもらったところで。。。
買主さん、中古の古い家、お金を出して欲しいですか?
ほとんどの方は中古の家に高額なお金を払うなら、新築がいい!
と考えるのが日本人の発想です!
日本人は世界でもまれに見る潔癖症な民族だと言われています。
新築至上主義から、脱却しなければいつまで経っても中古住宅の取引は活性化されないでしょう。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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