皆さま明けましておめでとうございます！
新年いかがお過ごしでしょうか。
2025年に入り、宇都宮市ではいよいよLRT（次世代型路面電車）の西側延伸計画の推進が期待されています。
それに伴い、東武百貨店や中心市街地周辺の再開発への期待も高まっています。
栃木県知事も新春インタビューで、「東武宇都宮百貨店は建て替えを」とコメントしています！
→「東武宇都宮百貨店は建て替えを」栃木知事、新春インタビュー（朝日新聞）
LRT延伸を期待し、中心市街地では、空きテナントだらけでどうしようもなかった雑居ビルや宇都宮パルコ跡の再開発計画が報道されたり、徐々に動きがありますが、現実的に、中心市街地は、まだ多くの課題を抱えています。
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物理的な限界を迎え始めた地方都市の再開発
新潟市の中心市街地でも宇都宮市同様の問題が生じていて、中心市街地にある三越跡地の再開発がもめています😅
計画はあるのに、受注していくれる建設業者がなく、物理的に着工ができない状況となっています💦
地方都市における中心市街地の再開発が行き詰まっていることを、木下斉さんが動画が克明に説明してくれていますので、是非ご覧になってみてください。
木下さんがおっしゃるように、すでに日本国内では再開発が制限される、供給制約の壁が現実的に発生してきているのです！
これから、この状況は深刻さを増す一方で、いくら立派な計画を立てたところで、年々実行が困難になることは確実です。
この問題を語らずして、地方都市の再開発に期待ばかりするばかりでは、本末転倒な状況となってしまいます😅
チカラ技で、中心市街地の古いビル群を集約し、建て替え、街を再開発する手法も限界に達しつつあるということです💦
新潟市古町の三越跡地再開発の頓挫は、地方都市が直面している構造的な問題を如実に表しています。
宇都宮市のLRT延伸計画と中心市街地活性化も、同様の課題に直面する可能性が高いと考えられ、東武宇都宮百貨店の建て替えも困難な事業であることが容易に想像できます。
地方都市再開発の限界が近い！？
現実的に新潟市古町では、三越跡地の再開発計画が頓挫しています。
この事例から見えてくる、地方都市の再開発が抱える根本的な問題を整理してみます。
1. 経済合理性の壁
- 建築コストの高騰
- 地価の下落傾向
- 投資回収の長期化
- テナント需要の不足
2. 人口動態の現実
- 商圏人口の減少
- 消費力の低下
- 若年層の大都市への流出
- 高齢化の進行
宇都宮市のような地方都市では、郊外のショッピングモールに、かつて中心市街地にあった商業機能は移転しており、かつての繁栄を取り戻すのは困難です。
すでに自動車社会が深く根付いた宇都宮市のような地方都市で、新たな公共交通としてLRTを延伸整備するだけで、中心市街地を活性化することは期待できません。
真の活性化には民間からの投資を呼び込むことが不可欠ですが、その課題を木下さん動画ではバッサリと語ってくれていますね😅
LRT延伸の経済効果を考える
宇都宮市がLRT延伸を進める重要な理由の一つが、JR宇都宮駅による東西分断の解消です。
街の分断の現状：
- JRの線路による物理的な東西分断
- 限られた東西横断ポイント
- 迂回を強いられる市民の移動
- 東西の経済圏の分断
LRT延伸による期待効果：
- 東西を結ぶ新たな交通動線の創出
- スムーズな人の流れの形成
- 東西の経済圏の一体化
- 新たな経済活動の創出
加えて、以下のような効果も期待されています！
- 公共交通の利便性向上による脱マイカー推進
- 東武宇都宮駅周辺の活性化
- 百貨店を含む商業施設の再生
- 中心市街地への人の流れの創出
しかし、現実はそう単純ではありません。
インフレと建築コストの高騰により、事業の採算性は厳しさを増しています。
そもそも、知事や宇都宮市長が目指す「まちづくり計画」には、根本的な課題があります。
自動車依存都市の現実
地方都市の衰退を考える上で、避けて通れないのが自動車依存の問題です。
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宇都宮市の実態を見てみましょう：
- 買い物のほとんどが自家用車での移動
- 郊外の大型商業施設に人が流れる
- 駐車場の有無が店舗選択の決め手
- 公共交通は補助的な役割
このような状況で、中心市街地の商業施設が苦戦するのは当然の結果ですね😅
さらに中心市街地には大きな問題が・・
深刻化する空きテナント問題
中心市街地の現状をさらに深刻にしているのが、空きテナント問題です。
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多くの雑居ビルが直面している課題：
- 高額な固定資産税・都市計画税
- 賃料収入の減少
- 維持管理費の上昇
- 投資回収の見通しが立たない
さらに厳しいのが建物自体の問題です：
- 耐震性能の不安
- 設備の老朽化
- バリアフリー未対応
- 時代にそぐわない間取り
これらの問題を解決するには莫大なコストがかかります。
しかし、それだけの投資に見合うだけの収益が見込めるでしょうか？
再開発が遅々として進まないのは、投資回収の見通しが立たないことに尽きます。
投資回収の見通しが立たなければ、ビルオーナー側は、再投資ができませんからね😅
脱モータリゼーションに必要な規制
国や宇都宮市がめざす、コンパクトシティ構想を実現するには、大きな政治決断が迫られます。
LRTを延伸し、街をコンパクトに集約し、中心市街地活性化を実現するには、かなり強力な規制が必要になります。
必要となる規制の例を考えてみますと・・
1. 自動車利用の制限
- 中心市街地への自動車乗り入れ規制
- パークアンドライドの義務化
- 路上駐車の厳格化
- 駐車場の総量規制
2. 郊外開発の制限
- 大規模商業施設の立地規制
- 市街化調整区域の厳格化
- 農地転用の厳格化
- 公共施設の郊外移転禁止
3. 土地利用規制
- 低未利用地の活用義務
- 容積率の見直し
- 建物の更新義務
- 用途制限の強化
4. インセンティブの活用
- 税制優遇措置
- 補助金の重点化
- 規制緩和との組み合わせ
しかし、このような規制を実行するには大きな壁があります！
- 既得権との対立
- 経済活動への影響
- 政治的な実現可能性の低さ
特に地方都市では、保守思考が色濃く、改革のため、強力な規制を行うのは現実的には極めて困難だと予想されます。
そのため、公共交通インフラを整備したところで、脱モータリゼーションを住民に自主的に促すのも限界があるでしょう。
中心市街地、空きテナント問題の袋小路
「建て替えしかない」という結論は、実は最も悲観的な現実かもしれません。
なぜなら、すでに建て替え自体が実現不可能な状態に陥っているからです😓
既存建物をどうにかして有効利用できないか、考えてみますと・・
シェアオフィス化の課題：
- 設備投資の費用負担
- 既存の間取りの制約
- 運営ノウハウの不足
- 需要の不確実性
住居への転換の難しさ：
- 建築基準法の規制
- 給排水設備の制約
- 防火区画の問題
- 改修コストの高さ
倉庫利用の限界：
- 構造的な耐荷重の問題
- 搬出入動線の確保
- 駐車場の制約
- 周辺への影響
現実的には、中心市街地の不動産にさしたる需要がなく、ビルオーナーサイドは維持管理するだけで精一杯といった状態で、はっきり言って詰んでます💦
建て替えができない理由はシンプルで、再投資が事業採算に合わないことに尽きます。
現状は、建物が限界まできたら取り壊し、駐車場にするくらいしか利用手段はなく、中心市街地では駐車場が過剰に供給されれ続けています。
→宇都宮駅西側の活性化課題…建物老朽化、駐車場は過剰（読売新聞）
結果から見れば、地主さんは需要があるのは駐車場くらいしかなく、採算は良くないけど、管理も楽だし、リスクもないのでそうしているだけです。
つまり中心市街地の地権者の方々は、街の将来に期待を持っていないため、再投資には消極的で、解体しても駐車場として土地を利用している状態です。
そして、解体費用も捻出できないビルオーナーはまさに「負のスパイラル」に直面しています。
1. 収益が上がらない
2. 投資ができない
3. 建物が劣化する
4. さらに収益が下がる
このまま空きテナントだらけの雑居ビルを放置すれば、いずれ「街の廃墟化」という最悪の結末を迎えかねません。
そのため、行政は中心市街地に税金を投入し、チカラ技の再開発を後押ししていたのですが、、冒頭にお伝えしたように、それも限界に達してきています😅
再開発が物理的な供給制約を受けるなか、行政による強制的な解決も、財政的な制約から難しくなっていくでしょう。
まさに、中心市街地の「重い負債」として、空きテナントばかりの廃墟化したビルは、解決への道筋が見えない状態が続いてしまいそうなのです💦
従来型の再開発は限界に、地方都市の行く末とは！？
新潟市で再開発が頓挫しているのを見れば、地方の都市開発は、今までのやり方が全く通用しなくなっているのは明らかです。
今後は以下のような方向性を検討せざるを得ないでしょう。
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1. 縮小均衡の受容
- 商業規模の適正化
- インフラの選択と集中
- 維持管理の効率化
2. 新しい発想の必要性
- 従来型再開発からの脱却
- 地域特性に応じた機能転換
- 段階的なダウンサイジング
LRTの整備は街の活性化にとって重要な一歩ですが、それだけでは中心市街地の構造的な問題を解決できません。
現実的に、街の縮小均衡の必要性を住民に理解してもらうのは容易ではありません。
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新潟市の事例が示すように、今までように成長型の再開発は根本的な発想の転換を迫られています。
より現実的なのは、人口減少時代に適応した「縮小」の方向性を受け入れ、その中で質の高い都市機能をどう維持していくかを考えることではないでしょうか。
街の将来に期待を抱かせる知事や宇都宮市長も、いずれこの不都合な供給制約の壁と「新しいまちづくり」のジレンマを住民に伝えなければならない時が来るでしょう😅
理想を実現するため、市民と合意形成をするのは容易でなく、都市開発の推進は、大きな政治的リスクが伴います。
税金の使い道にも厳しい目が向けられることは避けられず、市民との合意形成が、今後の再開発の成否を決めるカギになるのではないでしょうか。
★荻原功太朗の業務について★
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