日本国債の10年債利回りが不気味に急騰し始めています💦
アベノミクスが始まる前の2011年の水準である利回り1.2％に迫っています！
（執筆中に1.2%の壁を超えました💦）
10年国債利回りは市場で決定されることから、市場は日銀へ利上げが必要なことを迫っているのは確実です！
長期金利がこれまでになく危ないのは、今までは一時的に上昇しても(売られても)、すぐに買いが入り金利は下落し落ち着いていました。
それがここへ来て、金利が全く下がらないのは、今までになかったフェーズに入ったということです😅
今の金利上昇は不動産投資に追い風か？
日銀の思惑をよそに、マーケットでは国債が売られ、長期金利が上昇傾向を強めています。
一般的に、金利上昇は不動産市場にとってネガティブな要因と考えられがちです。
しかし、現在の経済環境では、むしろ不動産投資への資金流入が加速する可能性があります。
なぜ金利上昇局面で不動産投資が必要とされるのでしょうか。
それは現在のインフレ環境に大きく関係しています。
国債金利は確かに上昇していますが、インフレ率を下回る水準にとどまっており、実質金利はマイナスの状態が続いています。
物価と金利の関係を見れば、現在、国民が感じているインフレ率と日銀が誘導している金利にあまりにも乖離が見られ、金利が安すぎるのは明らかです！
この状況下では、預貯金などの金融資産は実質的な目減りを続けることになります！
現金を多く持つ富裕層にとって、このインフレリスクへの対応は喫緊の課題となっています。
不動産投資は、賃料収入という形で収益を生み出すだけでなく、インフレに応じた賃料の上昇も期待できます。
さらに、地価と建物自体の価値もインフレに連動して上昇する傾向があり、資産価値の保全という観点からも有効な選択肢となります。
そのため、日銀金利は上昇傾向ですが、まだまだ実質インフレ率との乖離が大き過ぎるため、不動産投資へ流れる資金は増えつづけ、マーケットの加熱も継続すると予測されます。
宇都宮市内で富裕層に求められる投資物件とは？
このような状況で、宇都宮市の不動産マーケットにおいて、富裕層の受け皿として、どのような物件に需要が出るかを考えてみます。
東京まで新幹線で約50分という立地は、首都圏の投資資金の受け皿として機能しやすい条件を備えています。
特に、JR宇都宮駅や東武宇都宮駅周辺の利便性の高いエリアと、東口のLRT沿線では、安定した賃貸需要を背景に、投資用不動産への資金流入が続くと予想しています。
ただし、全ての不動産が一様に恩恵を受けるわけではありません。
JR宇都宮駅周辺やLRT沿線以外の都市郊外では、投資資金が見込めないため、価格の調整局面に入る可能性が高いです。
収入の低い層ほどインフレの影響を受けやすいことから、実需需要しか見込めない宇都宮市郊外の物件は、需要者の購入限度額が下がるのと同調し、値下がり傾向が続くと予想されます。
インフレ環境下では、賃料の値上げが可能な優良物件と、そうでない物件との差が一層鮮明になります。
利便性の高い立地、良好な管理状態、安定した賃貸需要といった要素を備えた物件への選好が、より強まっていくでしょう。
投資家にとって欠かせないものとは？
インフレ回避の手段として不動産投資を検討する場合、物件の選別がこれまで以上に重要になります。
正確な相場情報を保有する地場の不動産業者との強力な連携が、投資の勝敗を左右することになるでしょう。
特に、宇都宮市の都心部における優良な投資用不動産については、実質金利のマイナス環境が続く中で、継続的な投資需要が見込めるため、投資家間で物件の争奪戦が激しくなることは確実です。
また、長期的な視点で見ると、このような市場環境は不動産の質的向上を促す可能性があります。
限られたエリアで集中的に需要が増えることから、既存建物の用途転換や効率的な活用方法の模索が進むことで、市場全体の質的向上につながる可能性も期待されます。
投資家の目が一層厳しくなる中で、物件の維持管理やバリューアップの重要性が増していくことになるでしょう。
投資家視点で価値ある物件のバリューアップ提案や運営ができる不動産エージェントの数も限られているので、いかに優秀なパートナーと組めるかもカギとなりそうです。
金利上昇局面における不動産投資は、インフレ対応という新たな意味を持ち始めました。
特に宇都宮市の都心部（JR宇都宮駅から徒歩10分圏内）は、その立地優位性を活かした独自の展開が期待できるのではないでしょうか。
投資家にとって、このような環境の変化は、新たな投資機会を提供する可能性を秘めているといえます。
フィッシャーが『貨幣の購買力』で書いている通り、儲けのチャンスと捉える商人（投資家）と苦しくなるばかりの労働者では今の状況は全く違って見えています。
前者はインフレ下の低金利でウハウハ、後者は「カネ配れ！減税しろ！」となって、さらにインフレが進んでしまう💦
庶民が商人（投資家）の見え方を推察できなければ、埒があかないのですが、、
なかなかそうもいかず、貧富の格差がこれから更に拡大し続けてしまうでしょうね😅
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