不動産投資は賃料収入から値上がり益狙いへ！？
インフレの影響で、国民の怒りが日々高まっているのをよそに、日銀や政府は未だにデフレ脱却を語り、金融緩和政策を継続しています。
しかし、わたしたちが実感するインフレ率の推移は、コロナ禍明けから急上昇し、年率１５％ほどの高水準で推移しています！
前回のブログで書いたように、金利がインフレ率を下回る水準にとどまっており、実質金利はマイナスの状態が続いています。
過去ログ→【長期金利上昇で不動産投資はむしろ加速する！？】宇都宮市の不動産マーケットを分析！
日銀がインフレ退治に金融政策を変更する兆しはなく、いまだにデフレ対策の金融緩和を継続していることから、今後もインフレが加速するのは避けられないでしょう。
このような状況下で、不動産投資のスタンスも大きな変化が見え始めています。
賃料収入を目的としたインカムゲインを狙う投資から、インフレに対応した資産保全と値上がり益を狙ったキャピタルゲインを目的とした投資へと流れが変わってきています。
今回は、富裕層のみなさま向けに、宇都宮市内で資産保全を前提とした、どちかというと金融商品に近い不動産物件とはどのようなものか、具体的な投資対象となる物件について解説いたします。
なぜ今、宇都宮市の不動産なのか？
東京都心部における不動産価格の高騰は、もはや収益還元価格での説明が困難なレベルに達しています。
実質マイナス金利環境下で、不動産は単なる収益物件ではなく、インフレヘッジとしての資産性を持つ投資対象となり始めています。
この投資行動は、次第に宇都宮市のような地方中核都市の希少性の高い不動産にも波及しつつあります。
富裕層投資家にとっての投資機会
資産10億円以上を保有する富裕層投資家にとって、宇都宮市の不動産、特に都心部の希少性の高い物件は、魅力的な投資対象となり得ます。
ポイントは２つです。
1. 東京都心に比べて1物件あたりの投資額が抑えられ、ポートフォリオの分散化が図りやすい
仮に総資産の10%程度を地方不動産に配分するとしても、複数物件の取得が可能な投資規模となります。
2. 地方中核都市における不動産価格の上昇は、まだ初期段階にあると考えられる
東京都心部のように収益還元価格が完全に崩壊する前の段階での投資が可能です。
宇都宮市における具体的な二つの投資戦略
では今、具体的にどのような物件が富裕層のみなさまの投資対象になるかをご説明します。
私が推奨する、おもな投資対象は２つのカテゴリーです。
１．駅前事業用更地戦略
投資対象として最も注目すべき一つ目は、JR宇都宮駅周辺の事業用更地です。
特に以下の条件を満たす物件が理想的です。
・立地条件
- JR宇都宮駅から徒歩5分以内
- 幹線道路に面している
- 接道の幅員６ｍ以上
・区画条件
- 300坪～500坪程度の区画
- 整形な土地
- 用途地域の制限が少ない
・流動性の確保
- 建物が建っていない更地
- 権利関係が単純明快
- 再開発の種地となり得る規模
２．高層マンション高層階戦略
もう一つの有望な投資対象が、市内の20階建て以上の高層マンションの高層階です。
この投資対象の価値を列挙します。
・圧倒的な希少性
- 宇都宮市内で20階建て以上の高層マンションは極めて限定的
- 高層階は各棟でもごく少数
- 良好な眺望が得られる物件は更に限定される
・高い流動性
- 区分所有により売買が容易
- 富裕層の実需としての底堅い需要
・確固たるステータス性
- 街のランドマークとしての価値
- 富裕層の実需ニーズとの合致
- 社会的認知度の高さ
地方中核都市の不動産投資においても、従来型の収益還元価格に基づく投資判断は、もはや時代に即さなくなってきています。
実質マイナス金利環境が継続し、現預金が急速に減価している状況では、駐車場収入や賃料収入といった目先の収益は、投資判断において重要度が下がっています。
むしろ注目すべきは、駅前における一等地の更地や、高層マンションの上層階といった、供給が極めて限定的な不動産の希少価値です。
これらの資産は、将来的な再開発ポテンシャルや富裕層の実需としての価値を内包しており、中長期的な資産価値の上昇が期待できまるのと共に、どちらも高い流動性を有しています。
つまり、現代の不動産投資においては、「収益を生む不動産」から「希少価値を持つ資産」へと、投資哲学そのものの転換が求められていると言えるでしょう。
特に富裕層投資家にとって、収益性を超えた資産価値の確保は、インフレ環境下における資産防衛の観点からも重要な意味を持ちます。
東京都心部で既に顕在化しているこの潮流は、今後、地方中核都市の希少性の高い不動産にも波及していくことが予想されます。
投資戦略の実践、理想的なポートフォリオは？
宇都宮市における富裕層の不動産投資ポートフォリオは、事業用更地を中心に据えながら、高層マンションの高層階を組み合わせることで、理想的なバランスを実現できると考えます。
事業用更地には投資配分の60-70%を充てることが望ましいでしょう。
これは、駅前の希少な更地が持つ長期的な値上がりポテンシャルと、将来的な再開発の可能性を最大限に活用するためです。
また、当面の運用としては駐車場収入により最低限の収益を確保することで、保有期間中のキャッシュフローを維持することが可能です。
一方、高層マンションの高層階には30-40%の配分が適切でしょう。
この投資対象は、事業用更地と比較して高い流動性を持ち、市況に応じて比較的早期の売却も可能です。
また、賃貸運用による安定的な収益確保という選択肢も持ち合わせています。
さらに、富裕層投資家自身の居住用不動産としても活用できるという、他の投資対象にはない特徴的な価値を有しています。
このように、特性の異なる二つの不動産を組み合わせることで、長期的な値上がり益の追求と、適度な流動性の確保を両立させることが可能となります。
リスク管理と出口戦略について
地方中核都市における不動産投資では、投資タイミングの分散が最重要課題です。
LRT西側延伸の進捗、地価動向、市場の熱度、再開発の機運など、複数の要素を総合的に判断しながら、段階的な投資実行が求められます。
また、物件選定時には権利関係の精査を徹底し、取得時の過度な価格競争は回避する必要があります。
出口戦略については、投資開始時点から複数のシナリオを想定しておく必要があります。
１．駅前事業用更地の出口戦略
駅前更地は5年以上の長期保有を基本とし、再開発計画の進展や周辺開発の動向を注視します。
主な出口戦略は大手デベロッパーへの売却や自身で再開発事業に参画するという選択肢も視野に入れておくべきでしょう。
２．高層マンション高層階の出口戦略
事業用地と比較すると、高層マンションの方が流動性が高いため、市況に応じて3-10年程度の幅を持たせた投資期間設定が可能です。
建物の維持管理状態や居住者の質、管理組合の健全性を重視し、地元または県外富裕層への売却を主な出口戦略とします。
今後の展望とまとめ
東京都心部の不動産価格高騰は、必然的に投資マネーの地方分散を促すでしょう。
宇都宮市は、LRT整備とJR宇都宮駅前再開発による都市機能の向上、都市ブランド力の上昇により、特に駅周辺の希少物件（更地・高層階）への投資機会が拡大しています。
富裕層投資家にとって、この投資戦略は収益性より希少性に着目した新しいアプローチとなります。
不動産市場のパラダイムシフトが進む中、高い流動性を維持しながら、将来の値上がり益が期待できる希少物件のニーズが高まっていくでしょう。
宇都宮市の不動産投資では、ご紹介した二つの流動性の高い投資対象を組み合わせることで、大切な資産をインフレリスクから守り、安定的なポートフォリオ維持が可能になるはずです。
今回の情報が、投資家のみなさまの参考になれば幸いです。
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