みなさま、こんにちは！
無事日本に戻って参りました。
前回、前々回と海外から見た、日本の状況を率直に書きましたが、来年は今年よりさらにインフレが加速すると確信しています。
過去ログ→【Vol2-1 変わる世界の流れ！海外出張で感じた思い・・😫】投資家視点で見た、バンコクの景色から見えてくるものとは？
過去ログ→【Vol2-2 変わる世界の流れ！海外出張で感じた思い・・💦】止まらないインフレ、日本は、宇都宮は、どう変化していくのか！？
理由は、海外の物価水準と比べると、円安を考慮しても、国内の物価は、まだあまりにも安過ぎるからです。
体感フェアレートでは、国内の物価は今より20〜30%ほど値上がりしないと、均衡が保てないと感じています。
物価が抑えられてるのは、流通過程で誰か（主に生産者）が泣いているからでしょうが、それも早晩限界に達するでしょう😅💦
来年、2025年の1月から4月までに値上げが予定されている食品は、4か月連続で1000品目を超え、6000品目余りに上ることが民間のまとめで分かりました！
→値上げ予定の食品 4月まで6000品目余 物価上昇でスーパーでは（NHKニュース）
今日は年末ということもあり、気になる宇都宮市内の2025年の不動産市場について、率直な私の予想をお伝えいたします。
どうなる2025年の不動産相場！？
最近、多くの投資家の方から「宇都宮市内の不動産相場はどうなるの？」というご相談をいただいています。
確かに、市場環境は厳しさを増していますよね😅💦
▼まず、宇都宮市の現状をしっかり見てみましょう
・人口減少が続いています（51.8万人、2020年比-1.2%）
・高齢化も進んでいます（29.8%、+2.1%）
・実質インフレ率は4-5%で継続しそうです
・建築費は年率7%も上昇し、今後さらに上げ幅が加速する見込み
・住宅ローン金利：変動金利0.4〜0.5%台、固定金利1.5〜2%台
（2024年12月時点の主要行の実勢金利）
正直に申し上げて、この数字を見ると、かなり厳しい現実が待っているように感じます💦
住宅ローン金利は、日銀の金融政策の転換により、2024年と比べて緩やかな上昇が予想されます。
現状のインフレ傾向の情勢では、変動金利は1%前後、固定金利は2%台半ばまで上昇する可能性があると見ています。
ただし、急速な円安が進むようなことがあれば、更なる金利上昇もあり得ますので、余裕を持った返済計画を持つことは不可欠です！
世帯数と世帯構造の変化に注目！
▼世帯数は頭打ちが近い！
県内全体ですでに人口が減少する中、ついに世帯数も頭打ちを迎えそうな情勢です。
：世帯数の変化（2020年→2025年）
・単身高齢世帯：3.2万→3.5万（+9.4%）
・ファミリー世帯：12.8万→12.2万（-4.7%）
実は、この世帯構造の変化が、これからの不動産市場に大きな影響を与えます！
総世帯数が減るということは、宇都宮市郊外の空き家が急速に増加することを示唆します。
ファミリー世帯が５年で５％あまりも減少していますから影響は深刻です💦
実家の相続などで、宇都宮市郊外で使っていない戸建てなどを所有されている場合は、できるだけ早期に売却をしないと、売れない『負動産』を持つリスクが急速に高まっていきます。
宇都宮市内、どのエリアが有望か？
▼では、エリアごとに見ていきましょう
①LRT沿線はどうでしょう？
長期的に底堅く強い需要があるのは間違いありません。
新築価格は年7-8%上昇、賃料は3-4%程度の上昇が見込まれます。
LRTへの期待は大きいのですが、インフレが進行しているのに、賃金上昇が追いついていないため、新規の不動産開発は少し足踏みすると予想します。
②JR宇都宮駅周辺は底堅い
過去のトレンドと、需要の極端な２極化の影響で、JR宇都宮駅周辺の取引価格は、20%ほど上がると予想されます。
ただ、インフレと深刻な人手不足の影響で、地方都市では、都心部でも再開発計画の見直しが相次いでいるため、宇都宮駅周辺でも同じことが起きる可能性は否定できません。
中心市街地では、LRT西側延伸が期待されますが、まだ具体的な着工見通しが立たないため、今年も横ばいまたは、やや値下がり傾向だと予想します。
③郊外エリアは要注意です！
空き家率は年2%も上昇し、高齢化も加速しています。
空き家が増えれば増えるほど、地価の下落も加速してしまうでしょう。
特に戸建てマイホームや戸建て投資をお考えの方は、維持費の上昇（年5-7%）も考慮に入れる必要があります。
2025年の不動産投資、どうすればいい？
▼それでは、これからどう投資すればいいのでしょうか？
来年は、インフレの影響で経済混乱が見込まれることから、「守り」の投資を心がけましょう！
修繕コストの大幅な上昇も加味し、注目するポイントを列挙すると、
・築5年以内の築浅物件に絞る
・駅10分圏内限定で考える
・RC構造を優先する
・医療機関への近接性
・高齢者対応設備の充実
収支計画も見直しが必要です！
・空室率は今よりプラス3%増を見込んでおく
・管理費は年5%上昇を想定しておく
・修繕費も年7%上昇を織り込む
金利上昇を踏まえ、資金計画は慎重に！
・頭金は30%以上を確保
・固定金利を選択
・修繕積立金は多めに
▼まとめ
2025年の宇都宮市の不動産市場は、人口減少・世帯数の頭打ち、インフレという大きな課題に直面します。
でも、だからこそチャンスでもあります🙌
投資の基本に立ち返って、
・立地重視の物件選び
・保守的な収支計画
・十分な自己資金確保
これらを守れば、必ず道は開けるはずです😊
①LRT沿線、駅近の優良物件
立地の良い物件は、景気に左右されにくいので、とことん立地にこだわってください。
徒歩10分以内、築5年以内で管理状態の良い物件が狙い目です。
②単身者向け物件
全体として世帯数は頭打ちですが、まだまだ単身世帯は増えています！
1K/1DKで家賃7-8万円台、駅徒歩圏内の物件は、実は底堅い需要があります🙌
③高齢者向け物件
高齢化が進んでいいることで、不動産の需要も変化します。
低層階で、バリアフリー対応、公共交通の利便性が高く、医療施設が近い物件は、これから確実に需要が増えていきます✨️
2025年は、世帯構造の変化が最大のポイントとなります。
人口減少以上に、世帯構成の変化による影響が大きいことを理解しておく必要があります。
人気のある都心部やLRT沿線以外の、郊外では、空き家が急増していくことになるでしょう。
これらの変化をしっかり捉えることができれば、まだまだ有望な投資先となり得る物件を発見することができるはずです。
多くの投資家が、東京都心部にしか注目していないからこそ、ニッチを見いだせる投資家には、宇都宮市のような地方都市ではチャンスがあります✨️
ただし、従来のように「作れば売れる」「作れば貸せる」時代は完全に終わりを迎えています😅💦
来年は、波乱に満ちた一年になると思いますが、一緒に、この変化の時代を乗り越えていきましょう！
みなさまの、参考になれば幸いです🙌
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