2017年12月31日日曜日

【感謝!】2018年、宇都宮市の経済は明るい!?LRT景気始まるのか!?

皆様、年末年始いかがお過ごしでしょうか。

おかげさまで、今年一年間のページビュー数が50000ページにもなりました。
びっくりです!( ´∀`)

ブログを読んで頂いた皆様からの、ご相談やお仕事の依頼も増えてきまして、良き出会いに恵まれた一年となりました。

皆様、一年間ありがとうございました!

いつも閲覧頂いている皆様には本当に感謝致しております。




さてさて、今年一年を振り返ると、

宇都宮市として100年に一度あるかないかの大プロジェクト、LRT(次世代型路面電車)着工が確実となる非常に意味のある一年だったと思います。

来年の3月までにはいよいよ、工事の着工が始まります!!


街としてものすごーく大きな経済インパクトのある事業なのですが、今だに実感が伴っていない方も多いでしょう。

不動産価値に与える影響も甚大です!

2018年は。宇都宮市としてLRTを核とした、コンパクトシティの街づくりをスタートする年になるでしょう。



LRTの着工に伴い、大型の開発が街のあちこちで行われることになり、確実に宇都宮市の景気は良くなります!!


これをきっかけに、すべての住民に恩恵がある経済成長を持続させて、街の魅力をアップさせて、人と企業を集める努力を続けることが不可欠です。

そのためにも宇都宮市は早速動いているようです。


宇都宮エリアでの事業展開を検討する企業向け 立地セミナーを1月29日開催(@press)


LRTを軸とした「交通未来都市うつのみや」をPRして、どんどん企業や人を誘致していくべきでしょう。


人口縮小時代に入った日本では、選ばれる街にならなければ滅んでしまうのが、厳しい現実です!

今だけ福祉だけの、シルバー民主主義に屈して、負け犬根性が蔓延して、必要な公共インフラの整備すらやらない街も増えている。


都市開発もしないで福祉だけに力を入れるような街では、経済が停滞し、人や企業が逃げ出して、必要な公共サービスすら削減せざる得なくなるだろう。

それだけ、未来に希望も持てないような政策しかしないような街は滅びる運命なのかもしれない。

まさに、『木を見て森を見ず!』


将来世代、未来の子供達のための、街のバージョンアップを否定するようなシルバー民主主義には絶対に屈してはなりません!


LRTのような将来世代も有効に使える、社会インフラの整備を積極的に行うことで、全国から若い世代を吸引する力が得られるのです。

地方の多くが、シルバー民主主義に屈している現実とは対象的に、将来への必要な社会インフラを整備することを決断した宇都宮市の将来は安泰です。



LRTは宇都宮市の住民マインドを大きくチェンジしていく出来事でもあります!

マイカーが当たり前の生活スタイル、マイカーがないと暮らせない街、マイカー
依存症からの開放!!


脱マイカーでも暮らせる、よりバージョンアップした生活スタイルがある街へと進化していく、わくわくした未来が待ってます。


LRT着工に関連して、道路整備も動き出しています。


LRT路線周辺、道路整備を2年前倒し 栃木県 工事による渋滞想定(下野新聞)



街も人も社会も、【諸行無常】、変化は必然です。

残念ながら、人間は歳を重ねれば重ねるほど、変化を嫌がるものです。



しかし、変化を嫌がる=滅びる


この事実に気付かないといけません。



常に、新しい時代に合わせ、自分が変わっていくしか生き残るすべはありません。

時代の変化と仲良くなれれば、人生は楽しく、有意義になるのは間違いないでしょう。


例えば、宇都宮市でのマイカー依存マインドから先行して変われれば、完成前の今からLRTの沿線に不動産を買ったり、引っ越しておくことで十分にメリットが得られる可能性がある。


現に、まだLRTの駅周辺の顕著な不動産価格の変化は見られない。

しかし、着工が進むに連れて、沿線の不動産開発も本格化して、街としてLRTを軸とした、コンパクトシティの指定エリア内に不動産の価値が集約していくことになる。


つまり、今のうちに、沿線周辺の価値が上がりそうなエリアに不動産を購入しておけば開発が終わった段階で、不動産の価値上昇に伴う恩恵を味わえるチャンスがある。

個人的にオススメは駅の予定地から、徒歩3分圏内、駅まで300m以内に絞った物件選択をしておけば、今後数十年は大きな価値上昇が見込めるだろう。



こんなわかりやすいゲームでも、マイカー依存マインドに洗脳されていると、変化の兆しに気付けないのかもしれない。


『どうせ電車なんか乗らないから!』とか『インターパークに行けばいいから!』とか、今の常識でしか考えられない発想ではチャンスはものにできないのだろう。


以前ここに書いたように、アメリカでもリアル店舗の閉店が急速に進んでいる。

【インターパークの将来は暗い!?】人口増のアメリカでも進む小売店舗の閉鎖ラッシュ!


マイカーを中心とした消費スタイルからの変化はアメリカを含め、世界中ですでに始まっている。


インターパークのようなマイカー利用を前提とした店舗への強烈な逆風がテクノロジーの進化とともに迫っている。



別にマイカー文化を否定してるわけではありません。

マイカー自体は非常に便利ですしね。
しかし、マイカーの維持には膨大なコストが掛かる。

そこに価値を見出す人達は年々減っていくことになるのだろう。

時代の価値感が、以前のマイカーなどの【物】から体験などの【コト】に急速に変化している。




時代の変化を見極めて、変化を楽しく受け入れられれば、日本でもチャンスが溢れていることに気付けるだろう!


2018年が皆様にとって良き年になりますよう、心よりお祈り申し上げます。(*´ω`*)



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

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2017年12月28日木曜日

【IT化の進まない不動産業界。。。】IT化が進まないほうが業者にとっては美味しい事情とは!?

『功太朗さんの会社って何してるんですか?』と質問されることがあるのですが、、、

私の会社、HSジャパンでは、主に資産家の皆様の不動産コンシェルジュ業務と、ITシステム開発・集客や広告の仕事を行っています。

最近はホームステージングといって、物件に家具やインテリアを入れて、コーディネートして販売したり、賃貸したりする仕事も多くなってきました。





不動産×ITって??なんて思われる方もいるかも知れませんが、

不動産業はそもそも情報産業なのです!


いかに、優良な物件情報をスピーディにつかむかで勝敗が決する!


効率よく、情報を収集して、精査できるかで、収益をあげられるか決まってきます。


そのためのツールとしてITは不可欠です。

人手不足が深刻化するなか、新しいテクノロジーと既存の業務を連携させて、業務効率を向上させるのは経営の至上命題となっています。



不動産の実務を行っているサンプランで使っている、サイトや社内のデータベース、顧客管理システムなどすべて私が設計&開発を行っています。

ITシステムの開発は非常にわかりにくく、オタクと営業コンサルがうまくコラボしないと話を理解するだけでも一苦労。。。(^o^;

その辺をうまく調整するお仕事になります。


しかし、現実は面白いほどズレまくりで、ITテクノロジーを活かせない会社がほとんどです。下の図をご覧ください。



システム開発って、この図がすべてを物語っていますww(-_-;)

常に顧客の要望は満たされずに、不満が残る。


特に、不動産業界を何もわかっていないような、オタクだけで構築された仕組みはほぼ現場で使い物にならない。


ITエンジニアの多くは泥臭い現場営業を想像できなのかもしれない。

今でも不動産業の多くは泥臭い対面営業で成立している部分がほとんどです。


その辺りの事情を理解しないで、IT化が遅れてる不動産業界のビックマーケットを狙って様々なチャレンジを行っている結果、ほとんどのチャレンジが失敗に終わっています。


不動産テックと言われる分野で生き残っている事業のほとんどは不動産業者向けのサービスばかり。

業者以外の一般ユーザー向けで成功する事例は非常に少ない。


はっきり言ってしまえば、不動産テックをするなら、

既存の不動産業者を敵にするようなサービスは成立しないと心得ることが重要。


それだけ、現場の不動産業者が握っている情報は絶大なのです!


いくらAIなんかで不動産業界を攻めようと考えても。。。

肝心のデータが収集できない!


肝心の生データは常に現場の泥臭いところから生まれる。


不動産の生データを大量に保有しているLIFULLやリクルートは圧倒的有利なのですが、彼らのターゲットはあくまで不動産業者。

不動産テックで中抜きビジネスに本腰入れて、不動産業者からの反発を食らったら、生データの取得すらできなくなりビジネスできなくなります。


実際、ヤフーはこれをやらかして不動産業界から総スカンに合いました。


業界の事情を何もしらない、素人がテック、テックとやっても失敗する理由の多くはここにあります。


流行りのAIを不動産業界に導入しているテックベンチャーのほとんども、不動産情報のデータを他社から何の許可も得ず、勝手に引っ張っている。

もし、それができないような状態にされたら、あっさりサービス終了になってしまう。


つまり、肝心なのは不動産の情報元になること。

川上にいるのは常に不動産業者だ。


業者なくして、情報は下に流れないのが現状だ。


ITテクノロジーで業者を中抜きして情報をマッチングさせればと、簡単に考えがちだが、ことはそう単純ではない。


そもそも情報を掘る誰かがいなければ、情報そのものが生まれない。

現状ではその泥臭い仕事をしているのが、現場の不動産業者になる。



とはいえ、、、不動産業界は他業界と比べてもIT化が非常に遅れていのも現実だろう。



そこにはカラクリがあって、

川上で情報を握っている不動産業界は情報の非対称性で儲けているからできるだけ情報を独占したい。


情報元にいる業者ほどIT化を進めることにメリットが感じられない。


できるだけ泥臭い部分を残しておいた方はメリットがあるから、IT化がなかなか進まないのです。


そこの既得権にメスを入れる不動産テックは、すべての不動産業者を敵に回すことになり、今までもことごとく失敗しています。


なにせ、圧倒的な情報を所有していて、コンビニよりも多い店舗を有し、政治力も強い組織。そこにケンカを挑むのはおバカさんのすることです。


今の状況で、不動産テックでチャレンジするなら、業者がやっている泥臭い部分を効率できるサービスを提案することが成功のカギになるでしょうね。



いくらAIが進歩しても、対人間の泥臭いやりとりがなくなるとは考えられません。



そうは言っても、諸行無常。

少しずつ少しずつ効率化されていくのは間違いないです。


シルバーが多数派を占める日本では、残念ながら新しい価値感が受け入れられにくい。


若い世代にはとっても窮屈な社会です。

最近読んだこの本に新しい経済価値のヒントがいっぱい詰まっていた。


テクノロジーが変える新たな経済価値に、日本はどうしても乗り遅れてしまいがちなので残念だ。

若い世代の多い国ほど、急速な勢いで今までの経済の常識が非常識になろうとしている。


シルバー世代が絶大な権力を持っている日本の現状では、どうしてもITテクノロジーへの抵抗が強くなってしまうのはしょうがないことかもしれない。

民泊なんかのネガティブキャンペーンが功を奏していることからもいかに今までの価値観にしがみつきたいかがわかる。


志のある若者の1人(中年ですが。。)として不動産業界の健全な発展を願うばかりです(^o^;



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2017年12月22日金曜日

【外国人が選ぶクールジャパンに宇都宮市が選ばれた!?】大谷地区で観光客増を見越した開発が始まる!?

外国人が選ぶクール(イケてる)と感じる日本のコンテンスト、【COOL JAPAN AWARD 2017】で、宇都宮市の大谷資料館が県内で初めて、イケてると評価され受賞されました。



大谷資料館が県内初のクールジャパンアワード受賞 宇都宮市長に報告(産経ニュース)


外国人から見ても、宇都宮市の大谷資料館はとても魅力あふれるスポットなのが今回の受賞からもはっきりしたことになります。

それだけ、観光客を引きつける有力なコンテンツを宇都宮市は持っているのです。


しかし。。。以前から書いているように、残念ながら、プロモーション不足や観光客を
受け入れる体制が整っていなかったため、街としてかなりもったいないことになっている。

【餃子だけじゃない宇都宮に!?】大谷地区の観光客誘致は実現するのか!?



LRTの西側は大谷地区までつないで、不動産開発に弾みを付けてほしいと以前ここでも書きましたが!!

なんと、大谷地区で観光客向けの開発が行われると報道がありました!(゚∀゚)



(引用http://www.shimotsuke.co.jp/news/tochigi/economics/news/20171111/2873774/articleimage)

報道によりますと、飲食店と物販店舗が来年の4月にオープンするとのこと!

楽しみですね~~(・∀・)


そうなんです。大谷にはこんなオシャレなお店がなかったんですよ。。。

結局、どんなにすぐれたコンテンツがあっても、周辺がサビレていたら魅力は半減しますからね。。(-_-;)


そんな中、廃業したレストランを再利用して、復活させるこのプロジェクトには是非、注目したいし、応援したい!


これから延伸が検討されている、LRTの西エリア。

LRTを大谷資料館近くまで伸ばすことを発表すれば、観光開発に弾みがつくことは間違いありません。

何としてでも、大谷地区までLRTをつなげてほしい!


LRTの議論で残念なのは、反対している方の多くが、街の将来が見えていないこと。

高齢化は嫌でも進むし、人口も減っていく。

日本国内はどんどん労働力も不足して、これからは外国からお金を呼び込んで稼がざる得なくなる状況になるのに、その現実を全く無視している。


人口も減少し、高齢化も進むから、街をバージョンアップしなければ行けないのだが、その重要性が理解できないのは残念なことだ。


LRTが大谷地区までつながれば、宇都宮市全体で観光産業は大きな発展を遂げるのは間違いありません。

日光へ向かう観光客を宇都宮でスルーさせないことができる大きなきっかけになるでしょう。


特に、外国人観光客の多くはジャパンレールパスというJR乗り放題のチケットで移動している方が多く、東武線よりJR経由で日光に向かう方が圧倒的に多い。

新幹線で外国人観光客を見かける機会も非常に多くなった。

が、しかし。。。

宇都宮の駅で降りる外国人はほとんど見かけない。

みんな、そのまま、日光線に乗り換えてスルーーーー(^o^;


日本人の観光客だって例外でない。

餃子を食べに来ても、それで終了。


しかし、、カッコイイLRTが街を走っていれば、それだけでイメージアップ。

街のブランド力は大いに上がる。

餃子観光に来ても、街をウロウロするのも容易になる。



そんな事言うと、反対派の方に『バスでもいいじゃないか?』なんて言われそうですが、、

『あなたは知らない街に行って、ローカルバスを乗り継いで観光したことあるのですか?』

と、たずねたい。


私なら、まずどこにも行こうと思わない。

いつ来るんだか、時間のわからないバスで、料金もわかりにくい。

行き先だってどこに行くのか、地元の人でも一苦労。



私は週に1.2回はバスを利用していますが、ほぼ毎回行き先を運転手さんに確認してます。

土地勘のある地元の人でも、バスはとってもわかりにくい厄介な乗り物。

主要な目的があってどうしても移動が必要なら、面倒でも調べて移動するでしょうが、用事が済んだらさっさと帰りたいと考えるのは誰しも同じ。


その点、LRTの開通で公共交通は大きくチェンジする。


まず、初めて宇都宮に降りた方でも『乗ってみたい!』

と、単純に思う。


新幹線を降りて、LRTが行き来しているのが見えたら、これに乗ったらどこか楽しい所に行けるのかも!?なんて期待もしてもらえる。


餃子を食べに来たついでに、目的もなくLRTを利用する観光客も数多く出てくるだろう。



重要なことは、LRT(次世代型路面電車)自体が立派な観光コンテンツなのです!


例えば、旅行に行くのって、目的地に行くまでの道すがらも楽しいのです。

新幹線や飛行機に乗ったり、登山電車やロープウェイ。

移動手段そのものが、魅力的なコンテンツになることを理解していない方も多いと感じる。


たまたま乗ったLRTで、大谷に着き、大谷の幻想的な景色に触れて、感動する。(*゚∀゚)

街にわくわくを提供できる機会を与えてくれるのがLRTだ。



宇都宮市の稼ぎ頭、工業団地の勢いがいつまでも続くと考えるのはかなりお花畑の考え方です。

もし工業団地が衰退しても、観光客の増加でカバーできるように、今から考えるのが賢い判断ではないでしょうか。


逆に、大谷のコンテンツ力や可能性に気づいてない方が多い今の状況は、投資側面として考えれば非常にチャンスでもある。


外国人向けに大谷石をふんだんに使ったお部屋のホテルなんか作っても話題性もあり、面白いだろう。

そこから、高級建材のショールームなんかにもビジネスが派生すれば、観光以外のビジネスにも良い影響が出るだろう。



わが家でも愛用している大谷石のコースターです。



大谷石の良さを手軽に実感できてお薦めです。

大谷石のグッズなんかも、もっとバーリエーションが増えると面白いですね。



せっかく街としてとても魅力あふれるコンテンツを持っているのに、宝の持ち腐れ状態では、もったいない。

貴重な街の財産が飛躍できるよう、LRTの西エリアは大谷地区まで延伸させて街の経済発展につなげてほしい。


てか、、西エリアも早く着工して欲しいです。

まずは悲願の東西連係が先ですね。



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2017年12月18日月曜日

【そもそも投資とは何かを考えると!?】お金の情報弱者が常にカモにされる仕組みとは!?(T_T)

自分の頭で考えられない人が投資なんてしないほうが良い、ということは大前提なんですが、投資信託はこの原則を完全に無視しています。

銘柄選び、売買タイミング、という最も自分の頭で考えなければならないことを、運用成績を見ればとてもプロとは思えないような人達にゆだねて、おめでたいことに手数料として大金を払っている。(-_-;)

億単位の不動産資産を持っているような方でも、銀行の薦める、手数料の高いクズ金融商品を何も考えずに購入してたりで驚かされる。


不動産業者の社長なんかでも不動産に関してはプロなのに、いざ余剰資金で何か運用しようとすると、株の投機取引なんかをしていたりする。(*_*)


『この株は上がりそう!』なんて、あいまいな理由で、

決算書なんかの資料は全然読まないで株を買わずに、株価の売買をやっている。

本人は株式を売買して投資してるつもりなのだろうけど、日々株価を追っているだけで、カジノで博打をしているのとほとんど変らないのに気づいていない。



今、価格が高騰しているビットコインなどの仮想通貨にも言えますね。

ろくに価値の源泉を調べもせずに、右肩上がりのチャートだけ見て大切な身銭を投じる姿を見せつけられると、人間の欲は理性を簡単にふっ飛ばしてしまうのを痛感します。


まぁ、お金に関して情報弱者はつねにカモにされるので、これからAIなんかが普及してもこの構図は変わらないでしょうね。



そもそもあなたは、【投資】と【投機】の違いがわかりますか?



この違いがわかる方って本当に少数なんだと思います。




不動産投資で簡単に違いを説明すると、

投機=不動産の値上がり益が見込んで資金を投入すること

投資=不動産の需要やキャッシュフローから価値を算定して資金を投入すること


簡単に言えば、投機=(値上がり益)、投資=(家賃などのキャッシュフロー)と考えるとわかりやすいと思います。

値上がり益だって確定させれば、キャッシュフローといえますが。。。レバレッジを張った不動産投資では一歩間違えば大損して、無一文になることも珍しくない。

【投資】と【投機】の違いは世界有数の大富豪のウォーレン・バフェット氏も教科書にしている古典的名著のこの本に詳しく書いてあります。


投資について学びたい方は是非!




とにかく何度も読んで、身体に投資哲学を刻みつけるのが重要です。
私は4回以上読んでます。


株式投資や債権に関する内容がメインですが、不動産投資にも通じる点が数多くありますよ。


幸い、20年以上デフレが続いている日本では、不動産市場で投機取引にのめり込んでいるプレイヤーはほとんどいません。

数年で価格が2倍や3倍になるような、大幅な値上がり益がねらえるような環境ではないですからね。


一方、成長著しい海外に行くと話は変わってきます。


私が仕事でよく行く東南アジアなんかでは、不動産投資のほとんどが投機取引になります。

どういうことかというと、金融機関から融資を受けて、物件を購入して得られる家賃などのキャッシュフローよりも、支払いの多い物件がほとんどなんです。

例えば、毎月の家賃が20万円のキャッシュフローを生む物件でも、ローンと金利を含めた支払いが25万円だったりして、保有しているだけでは毎月5万円の赤字、逆ザヤが出てしまう。


なぜ多くの人が逆ザヤの出ている状況でも不動産を買うのか??


それは、不動産がいまよりもっと値上がりすると信じて疑わないからです!


思惑通り、値上がりすれば、一気に大金を手にできますしね。(゚∀゚)



しかし。。。

どこかで、バブルが崩壊でもしたら、、、

逆ザヤの出てる物件を持ち続ける訳にもいかず、大損を確定せざる得ないことになる。


それだけ、途上国への不動産投資はリスキーな賭けになります。



ビットコインなんかの投機もこれと同じで、あいまいな根拠を信じて価格を買っている。

そして、日々のマーケットに一喜一憂している。。。(*_*)


先日、仮想通貨など使われている技術的なイノベーション、ブロックチェーンについてのセミナーに行って勉強してきましたが、技術的なことに詳しい方のほぼすべての方々が投機バブルについて警報を発していた。

技術的なことを知っていれば今の価格は異常なのはすぐわかります。


面白い笑い話があって、

先日、友達が実家に久しぶりに帰ったら、投資なんかと無縁だった定年退職したお父さんがビットコインを買っていたようで・・・(-_-;)

仮想通貨に詳しい友達はすぐに父親にビットコインの投機取引をやめさせたようですが、、

『こういうのをバブルっていうんだね!』

と、彼のこの言葉が今のビットコインの相場を象徴しているのでしょう。


不動産でも株でも仮想通貨でもすべて、お金を投入する前に常に購入価値が見合っているのかを検討しなければ簡単にカモにされます。


残念ながら、ほとんどの方は大した下調べもしないで、大切な身銭を投入してしまう。


そして、近所のスーパーでタマゴの値段が10円上がったとか、下がったばかり気にしている。


投機取引で重要な点は、あなたが100万円儲かったなら、反対側で他の誰かが必ず100万円損する仕組みだということ。

つまり、投機はゼロサムゲームなのです。

もっと言えば、取引所の手数料の分だけ、すべてのプレイヤーがマイナスになるマイナスサムのゲームなのです。

トータルで見れば、儲かるのは胴元のみ。。。投機取引はギャンブルと同じです。



ということで、確実に儲かるのは仲介業者だけになります。。。



ちょっと小金なんかが入ったことが人に知れ渡るとすぐに情弱をねらった投資と偽った、投機取引の話がやってくる。

そして、あっという間に、持っていた資産が無くなってしまうなんてことも珍しくない。(T_T)



100億円以上稼いだプロスポーツ選手なんかが、破産するのは珍しくないですよね。

芸能人なんかでも小◯哲◯さんなんかも、100億以上稼いだと言われていたのに、借金問題で話題なりました。



結局、事業や遺産相続で大金を手にしても、しっかりした器(ディフェンス)がなければ、お金なんてあっという間に無くなってしまう。


とある賢者が、『人間は器以上のお金は持てない!』なんて名言を残していますが、まさにその通りです。

最近は、ビットコインなんかの仮想通貨にまつわる怪しい投機話も多いので、くれぐれもご注意下さいね。



ちなみに。。。私の所には怪しい投機話はまず来ないのですが。。。



もし、、誰かにそんな話をされたら、、、



『そんな良い儲け話、人に話したらダメだよ!全部、自分だけでやった方が良いよ!』


なんて切り返しますwww


本当に儲かる話は、絶対に誰にも話しませんからね。



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2017年12月13日水曜日

【中心市街地のマンション販売が好調!】宇都宮でもマイカーは時代遅れになるのか!?

宇都宮市の中心市街地で行われている再開発事業。
県内最高層のタワーマンションの売れ行きが好調のようです!

中心部の高層マンション、売れ行き好調 竣工前に完売も 宇都宮(下野新聞)




以前から書いているように、中心市街地の住宅需要は旺盛です!

高価格のタワーマンションの売れ行きが好調なのは街としては大変喜ばしい!!

まだ再開発が始まってない、タワマン北側の千手・宮島地区とメガンドンキのあるバンバ地区の再開発も確実に弾みがつくでしょう(*´ω`*)


実際、これから再開発が予定されているエリアの地権者の皆様は建築中のタワマン売れ行きを慎重に見守っていました。

なにせ、もともとは住友不動産が主に企画していたマンションでしたのに。。。
売れ行きを心配してか??。。撤退。。。(-_-;)

引き継いだのが、タワマンの実績も少ないフージャースコーポレーション。

大手が撤退するような企画で本当に売れるの??大丈夫なの???


と。。。


そんな心配はまったく無用でしたね(゚∀゚)

なにせこの物件は、宇都宮市の再開発事業と言うこともあり、市からの補助がある物件ですので、価格は高いですが、グレードや仕様を考えたら相当割安な物件なのでした!!

シティタワーの動きを見ても、10年後にも販売時の価格を維持する可能性が高いし、逆ドーナツ化のスピードが早まれば、値上がりも大いにあり得ることです。

今回の販売状況をみれば、中心市街地の住まいには、底堅い需要があることを証明したことになるでしょう


このタワーマンション以外もサーパス2番町、ナイスさんの県庁前通りの物件も売れ行きが好調のようです。

てか、、サーパス2番町は販売価格表を見ましたが、お買い得でしたね。

こちらも竣工前に完売のようです!


コスパで言ったら、サーパス2番町は3つの物件の中ではダントツだったと思います。

案の定、1人で2部屋、3部屋と投資用の購入も結構入ったような話をきいてます。



しかし。。タワーマンションは宇都宮の物件としてはとってもいいお値段。(*_*)

ですが!!!

5000万円以上の物件があっという間に売れている!!


宇都宮市にはお金持ちが結構たくさんいらっしゃるのです。(・∀・)


確かに、中心市街地に住みたくてもいい物件はなかなか出ないですからね。


宇都宮市の富裕層の皆様にとっては、お金で買えない価値がこのタワーマンションには確実にあると思います。


県内最高層というのも、ステータスを満たすに十分ですしね。

ブランド価値も高いプレミアムマンションですので、将来的な資産価値も高いでしょう。


ただ。。。

このタワーマンションにも弱点がありまして。。

それが?



駐車場です!



戸数分、100%駐車場が完備されているようですが、立体パーキングなのがなぁ。。

毎朝車を使う方にはおすすめできないかもですね。

地下に自走式の駐車場でもあったら最高だったのになぁ。(^o^;


近くのタワマン、シティタワーでもマンションの立体パーキングが毎朝混雑して車出すだけでも一苦労のようで、近くの平置きの月極駐車場を借りている方が結構います。


朝の貴重な時間を車を出すためだけに取られるのは痛いですからね(-_-;)


しかし、LRTも目の前を通る予定ですし、これを機に、脱マイカー生活をするのも悪くないと思いますね。


東京都心では急速にカーシェが進んでいるようです。

ここ宇都宮市でも中心市街地にはタイムズカーシェアを利用できるところが結構たくさんあります。




そして、テクノロジーの進化で今後、カーシェア非常に便利にして、利用者を急増させる可能性が期待されているサービスがあります。


それが!

乗り捨てカーシェア

日本のカーシェアは、必ず元のステーションに戻さなければならない。

これは日本の車庫法をはじめ各種法令に起因するものでしたが、国土交通省は、「各車がITで管理されていることを前提に、必ずしもカーシェアのクルマを所定の位置に戻す必要はない」との見解を示しました!

これは実質「乗り捨て」、いわゆるワンウェイ方式のカーシェアの運用について、国からお墨付きが出ているのと同義になります。

実は、日本以外の国はではこの『乗り捨て型カーシェア』のサービスがすでに始まっています。(゚∀゚)


もし「時間貸し駐車場」にカーシェアのクルマを任意に停めることができれば、乗り捨て利用は爆発的に加速しそうであることは容易に想像できます。


実際考えたら便利ですよね。

例えば、都内に出かけるのに近所のコインパーキングでカーシェアして、目的地付近で車を乗り捨て、その後電車で移動してうろうろ、その後、最寄りの駐車場でまたカーシェアして、宇都宮に帰って近所の駐車場に乗り捨てればOK。


こんな素晴らしい未来が目前まで迫っている。

てか。。。
こんな世界になったらマイカーの普及率は一気に急低下するのだろうなぁ。(^o^;


そうは、言っても時代の変化は誰にも止められません。

なにせ、車の9割の時間は使用されずに駐車場に停まったままなので、そこをIT戦士に狙われるのは当然ですからね。


カーシェアはいずれ、電車・タクシーなどに並ぶ、新しい「公共」交通インフラへと進化していくでしょう。

なにか、わくわくしてきます。


そんな時代の流れも後押しして、宇都宮市の中心市街地における住居開発は今後もどんどん増加していくと予想しています。

今の販売状況をみれば当然、新規の開発投資にも勢いが付きそうです。

そうなると、これから中心市街地の地価は確実に上昇傾向を示すでしょう。



LRTとITテクノロジーで確実に脱マイカーが進む街中暮らし。

世界のトレンドは、はっきりいって所有よりシェアに流れています。

もはやマイカーを持つのが時代遅れになるような、変化の時代かもしれませんね。


この辺りの本を読むとなぜ、最近になってなぜシェアサービスが普及してきたかが率直にわかるので、興味のある方は是非!


この前行った途上国のカンボジアではUber(ライディングシェア)が使えてチョー便利!!でした。

海外ではボッタクリも多いし、タクシーなんかより数倍便利でしたよ。

ライディングシェアができないなんて遅れてるなぁ日本。。(T_T)



街中住まいは、歩く機会も増えて、健康にも良いですよ!

早く、宇都宮市の東西をLRTで連携させて、ベルモールまで電車で映画を見に行けるようになったらなぁ。。

行政の皆様、期待してます!



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2017年12月8日金曜日

【悲報!富裕層以外にも増税がすすむ!】妬み根性は、庶民への負担を増やす!?

2020年から、年収800万円超の会社員を増税することで政府・与党が合意したようです。。

所得増税、増収は1000億円超に 高所得層300万人対象 2020年1月実施 政府・与党が合意(日本経済新聞)


金持ちへの嫉妬から、高額所得者への重税を望む方って多いんですけど、これは完全に間違っていて、金持ちへ重税してしまうと、どんどん富が外に逃げてしまう。




その結果は・・

納税額は減少し、庶民への負担が増えることを理解しているのでしょうか?


今回、新たに増税の対象となるのは、年収800万円超えのサラリーマン。

いよいよ、富裕層とは言えない層にまで増税圧力は強まってきていますね。。。(-_-;)


日本の税収は所得税の割合が最も多いのですが、
4%ほどしかいない年収1000万円以上の人で半分以上をまかなっています!!

つまり、ほとんどの国民はほんの少ししか納税しておらず、それなり以上に稼いでいる人たちが、国庫を担っているわけです。

更にオーナー企業の経営者は法人税負担もしているので、2重に税を払っていることになり相当な負担をしています。


年収が300万円以下の人になると、ほとんど納税しておらず、高額納税者が払った税金にただ乗りして、社会保障を満喫していることになります。


口の悪い人が「オレタチの税金を無駄使いするな!」と悪態をつきますが、実際は払っている以上に受け取っているので、そもそも意見できる立場ではありません。


宇都宮市のLRT事業に文句を言っているような方々も、残念ながらこの辺りの事情を理解していない方々が多いように感じてなりません。

住民以外にも、市の税収の最大のスポンサーである、工業団地の企業群のためにもLRTが必要なのだが、払う以上に受け取っている事実を知らないと、この辺りの経済原則が理解できないのかもしれない。


残念ながら本来、資本主義のシステム上、庶民なんて文句を言われても、文句を言えるような立場ではありません。

なにせ、もらうばかりの立場なんですから。


民主主義的には一票の選挙権を等しく持っているので、文句を言う権利が認められているように感じてしまう。

その権利を使って、多額の税金を負担していて、払うばかりの方々の財布からさらにお金を取ろうとしているのが現状でしょう。



最近、相続税も増税されましたしね。

私のお客様のほとんどが相続税に苦しまれています。


日本の相続税って世界でも類を見ないほど、重税であり、これを避けるために富裕層がどんどん海外脱出しているのを知っていますか?

国税は次々と法律を変えて、富裕層を追跡しますが、いたちごっこですよ。


富裕層を追い込みまくって、最後はどうなると思いますか?

最後は日本人を辞めてしまうだけです。


どんな国でも二桁億円も純資産を持っていれば、歓迎してくれるので、数年過ごして、国籍を日本から変え、日本に残している資産を現地法人名義に変えてしまえば、それでどうしようもなくなるのです。

どの国も他国から入ってくるお金は大歓迎ですからね。(*´ω`*)


民度の高い国は、お金持ちへの嫉妬心を捨て、有利な税制を整備して、お金持ちを呼び込んでいるのです。

重税、福祉国家として知られるスウェーデンですら、相続税を廃止しました。


このまま日本は相続税に重税を課して、富裕層を国外脱出させるつもりでしょうか?

グローバル化がすすむ世界で、時代錯誤の考えが日本中に蔓延しているのに危機感を感じています。



すべての人から平等に税金を取りたいなら、現状では消費税の改定しかないと思います。

他に方法があれば良いのですが現状では消費税だけが、貧富関係なく、税金を取れます。

反社会勢力の人たちですら、消費税を踏み倒すことは出来ませんし、遊びに来た外国人からも税金を取ることが出来るので、これ以上に平等なシステムはないのではないかと思います。

そして、相続税を廃止して、所得税と法人税の税率も大きく下げるべきでしょう。

その分消費税は20%を超える税率になるかもしれませんが。。。

頑張った人がしっかりと報われる制度にして、世界中からどんどんパワーのある方々を誘致するべきです。

あとは社会保障をベーシックインカムに一本化して、行政の多大な無駄を省いて、集めた税金を直接所得の低い人を中心に再分配すれば消費税の負担が増えても調整できると思います。


グローバル化が嫌でも進行してしまうことを考えると、お金持ちを根拠もなく叩くのでなく、彼らを逃がさない方法を考えるべきです。

まあ、払っても良いかな?、と思える程度に課税を抑えて、故郷に貢献してくださいよー、というスタンスであるべきです。

今のまま、追い込んでいれば、どんどん会社をシンガポールなどのタックスヘイブンに移して、相続時期に来たら、親子まとめて国籍変更しますよ。

そうしたら、日本人創業の外資企業がドンドン増えて税収は減ってしまいます。


「お金持ちは悪人で重税を課して財産を取り上げてしまえ!」という主張を聞くと、突出した人間を和を乱す異端者扱いし集団でリンチにかける様な前近代的な不気味さを感じてしまいます。



しかし。。。


残念ながら、今の世論の流れでは、世界の流れに逆行して、ますます富裕層への重税化に向かいそうな危機感を感じます。


一般の皆様が想像してるのと違い、日本のお金持ちの大多数は土地持ちに偏っています。

金融資産を多く持っている方は少数派です。



莫大な税金の負担を強いられる地主さんの多くが高齢化していて情弱なケースも多い。

この本を読むとわかりますが、相続時に相談相手を間違えて大損しているような方々も現場でよく見かけます。

『昔から頼んでいる税理士さんだから』なんて理由だけで、ろくに情報武装もしてない士業の方に任せてしまう。。。うーーん(-_-;)

この辺りの本は参考になるので資産家自信も情報武装して、専門家を見極め、更なる増税に備えるべきでしょうね。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2017年12月3日日曜日

【宇都宮市の郊外は住めない場所に!?】公共交通廃止で都心回帰はすすむのか!?

着々と進む、少子高齢化。

車を運転できなくなったら公共交通やタクシーに頼らざる得ないが、宇都宮市のようなマイカーに依存した街の現実はきびしい。



将来的に宇都宮市の郊外は、一定の年齢に達したら住めなくなるような現実が迫っている。


生活交通公費20億円超、栃木県内15年度 10年で倍 

「デマンド交通」など、市町の大半不採算 (日本経済新聞)



バスなどの公共交通のほとんどは赤字で運営され、税金で運営費を補填されています。

ここ10年で赤字が拡大し、2倍の予算規模となっており、将来的に生活交通が確保できなくなる懸念が現実味を帯びてきている。

これからは、嫌でもコンパクトシティ化が求められ、街の選択と集中が急務になっていくことは間違いないでしょう。

その過程で、人口密度の少ない郊外は公共交通が廃止されていくことになりそうだ。

更に!インフラの更新も後回しになり、空き家も急増して、治安も悪化して、荒廃した場所になるのに負担は増えてしまいそう。(T_T)



そんな中でも、確実に平均寿命は伸びている。

2016年の日本人の平均寿命は女性87.14歳、男性80.98歳で、いずれも過去最高を更新している。


生活のためとはいえ、危険な高齢者の運転が増えているのを常日頃感じています。

不幸な事故も数多くなっているので、今後一定の免許更新条件も必要になるだろう。


もし、あなたが70歳で免許を取り上げられたらどうしますか?

なんとか80歳まで運転できたとしても、女性の場合は8年ほど余生がある。



80歳を超えて、公共交通もないヘンピな場所で暮らせる自信はありますか?



そんな時には身体のあちこちにガタがきているでしょうから、病院に通院する必要性も増えているでしょう。

好む好まざるに関係なく、公共交通の利便性の高い場所か、徒歩で何でもこなせる場所に引っ越さざる得ない状況になるだろう。



これは、ゆるがない事実です!


つまり、これから

人口密度の減るような郊外に不動産を持つことは、買いたい人も、借りたい人も誰もいない、負債=負動産を所有することになる。



科学技術の急速な発展でまだまだ寿命も伸びそうななか、住まいの需要は今後ますます都心へと回帰していくことは容易に想像できる。



不便で赤字が膨らんでいくバスから、公共交通をバージョンアップし、LRT(次世代型路面電車)導入が着々と進む宇都宮市。

LRTの導入とともにコンパクトシティの流れも急速に進んでいくことになるでしょう。


特に、これから住まいの購入を検討しているなら、すでに公表されている宇都宮市の都市機能誘導区域をおさえておけば間違いない。

【全国初!宇都宮市が都市機能集積へ補助!】コンパクトな街づくりで笑う人!泣く人とは!?



将来的には、誘導地域以外の場所は荒廃していく可能性が非常に高い。


あと10年もすれば、街場以外の不動産の資産価値は急降下していくことになるでしょう。



テクノロジーの進歩で『自動運転車が普及すれば、郊外だって問題ない!』なんて考える方もいるでしょうが。。。

生活に必要なインフラが更新されなければ、元も子もないですね。。(-_-;)


まして、今は自動運転車に関して期待が大きすぎる気がしてならない。

必要な法整備なんかも考えたら、普及するのは一体いつになることやら。。。



とにかく、今後、日本中で便利な街場の住まいに対する需要が急増していくことになるでしょう。


ということは!?

宇都宮市では中心市街地はじめ都心部の不動産価値は上昇傾向になっていく可能性が高い。

人口減少が鮮明になればなるほど、人は街を目指すことになり、一部のプレミアムエリアだけは値上がり傾向が鮮明になっていくと予想してます。


宇都宮市郊外に不動産を多く持つ方は、資産の組換が急務ですし、これから購入を検討してるなら、誘導区域内を選ぶのがマストになります。



宇都宮市で人口減少の影響が顕在化してくるのは、いまから10年後くらいからでしょう。

それまでにババを手放せなければアウトで、死ぬまで負動産に苦しまされることになりそうです。



最近読んだ、村上ファンドの村上世彰さんの書いた本、面白かったです!



世の中で報道されている内容のゆがみがよくわかります。

過去の拡大トレンドが縮小に転じる不動産業界は、これから10年で激変をとげていくと思います。


私自身も投資家の端くれとして、志を持っていこうと考えさせられました。



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2017年11月27日月曜日

【マイホームの購入に迷ったら!?】その物件、得か?損か?1分で簡単に計算できる方法とは!?

一般の皆様にとってマイホームは一番大きな買い物になるため購入に際し、何かと不安がつきものでしょう。

選択肢も、街中or郊外、新築or中古、マンションor戸建て、と一体どれを選べばいいのやら迷うことも多いはずです。



マイホームに関してはハッキリ言ってどの選択肢を選んでも、本人と家族が満足していれば正解なんです。

それは、もともとマイホーム自体が消費の側面が強いからなのですが。。。

どうしても、『持ち家=資産』と考える側面もあるので混乱するところも多い。


マイホーム=消費、と割り切れるなら、何も迷うことはありません!

自分の予算の範囲内で、好きなお家を買えば良い!

身の丈に合わない、オーバーローンはおすすめできませんが(-_-;)



しかし、消費として割り切るには、それ相応のリスクも覚悟しなければならない。

その最大のリスクが、住替えができないことになります。


それは、消費の側面が強いマイホームは、仮に住み替えて、売却に出しても、ローンが完済できない。

そして、貸せればいいが、貸せても赤字になる。

つまり消費性向の強いマイホームは、買った物件に縛られることを覚悟する必要がある。


購入時は大抵浮かれいるので、『この先30年以上ここに住むから』(*´∀`)
と安易に考えてしまいがちだが、30年間で人生に起こる変化は様々だ。

突然の自体に、マイホームから引っ越ししなくてはならない状況になることは、さほど珍しくない。

その時になって、後悔してもあとの祭り。(T_T)



基本的には、キャッシュでマイホームを買うなら、どんな物件だろうと損切りも容易にできるから問題ない。

しかし、多額の住宅ローンを組んで購入するなら、『マイホーム=資産』を重視しないと後々後悔する可能性は高くなるし、リスクも非常に大きくなる。




とっても前置きが長くなってしまいましたが。。。(^_^;)



簡単な計算方法があるので是非使って見て下さい。

それが、こちら!

宇都宮市の不動産で、収益還元法をするための計算シート

・築10年以内 → 家賃(月の収入)×171

・築20年以内 → 家賃(月の収入)×160 

・築30年以内 → 家賃(月の収入)×150

・築30年以上 → 家賃(月の収入)×120



購入検討している物件がいくら稼げるか?から簡単に価値を導き出せる計算シートになります。

購入検討物件を賃貸に出したら、いくらで貸せるかを考えれば簡単に価値が導き出せるようになっています。

プロのファンドが物件を仕込む時も、このような簡単な計算式で価格を算出しているのです。(・∀・)

ちょっとだけ、理屈を話すとディスカウントキャッシュフローという、割引率をつかって現在価値を求めるという方法なのですが、小難しいことは知らなくて全然大丈夫です!


とにかく上の計算シート参考に、収益還元法で物件の価値を算出してみて下さい。

おおよその賃料はスーモやホームズなどのポータルサイトチェックすればすぐにわかるはずです。

ただし、数字は地方都市の一般的な割引率のモデルを利用してますが、数字を変化させるといくらでも価値の見方が変わりますので、あくまでも参考程度にお使い下さいね。(^_^;)



シートの収益還元価格で計算すると、宇都宮市郊外に新築の注文住宅なんかを買えば、大抵は大赤字になるのがすぐに分かるだろう。


例えば、宇都宮市でよくあるケース考えると、

土地 1000万円(宇都宮市郊外)
建物 2500万円(新築注文住宅)
合計 3500万円

この場合、3500万円のマイホームがいくらで貸せるか(いくら稼げるか)を考えていく。


宇都宮市の郊外の戸建てで、このグレードのお家の場合、どんなに高く貸せたとしても15万円前後だろう。

15万円で貸せたと仮定すると?

新築時の現在価値は?

15万円×171 = 2565万円 となる!

物件の稼ぐ力から考える、妥当な価格は2565万円。

つまり、購入価格と1000万円くらい開きがある。


率直に言えば、購入後すぐに1000万円は消費して使ったことになる。

冷静な判断基準で考えれば、厳しいがこれが現実だ。


新築の戸建てorマンションのほとんどが収益還元価格で計算すると赤字になる。

逆に、中古物件はプラスになる物件も数多く出てくる。



ファイナンスの考え方に興味のある皆様は、野口真人さんの本でわかりやすく、面白く紹介されているので是非!(・∀・)



収益還元価格で買える家は、資産としては非常に美味しい物件ですが、ほとんどが築古の物件で建物価値がないような物件ばかり。。

理想のマイホームとは程遠い物件も多いだろう。

しかし今は、築古物件でもリノベーションでとても素敵な物件に生まれ変わらせることができる方法が増えている。

コスパだけ考えたら、【稼げる力のある中古物件+リノベ】が最強の組み合わせです。



とはいっても、『マイホームとは究極の自己満足』だと考えています。

少なくとも、収益還元法で購入検討物件の価値を算出して、どれくらい消費(自分の理想のためのお金)を使うかは知っておくべきでしょうね。



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2017年11月23日木曜日

【不動産業者だけが知っている!?損しないマイホームの売り方とは!?】住みながら売ることのリスクについて(*_*)

マイホームを売るなら誰だって、できるだけ高く売りたいのは当然のことでしょう。

そして、できるだけさっさと現金化したい=『時間』も同じくらいに大切でしょう。

残念ながら、一般の皆様がマイホームを高く売るのは難しいのが現実です。(^o^;




特に、売主さんが個人の場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。


残念ながら、居住中の物件は空き家になっている物件より高く売れることはまずありません。


個人の売主さんは住宅ローンを抱えたまま売りに出すことが多いので、先に引越しして空の状態で売りに出すのは難しい。

空き家の状態で売りに出すには、まず先に引越しする必要があります。

特に、次の物件も購入したい場合、住宅ローンは居住する物件にしか使えず、重複はできません。

属性が良い方なら、金利の高いセカンドハウスローンとして2重ローンも組めますが、その場合は今住んでいるお家を売りながら、それまでのローンを支払いつつ、次の物件のローンも支払うことになり大きな負担になります。

現実的には2重ローンを組むのは難しいので、スムーズな住替えが難しいのが現実です。


なぜ居住中の物件は高く売れないのか?

日常生活をしていれば当然、生活道具、家財道具は年々増えていきます。

自分では日々生活していると気にならない汚れも購入希望で内覧に来るお客様にはとても気になる汚れかもしれません。

荷物で溢れている室内と使用感のある部屋を見たら『購入したい』モチベーションが大きく低下するのは当然です。

担当の不動産会社の営業マンも実は気になっているんだけど、売主のあなたに気を使って言えないかもしれません。


これだけでもマイナス要素ですが、さらに!

居住中の場合はいつでも案内ができるわけではありません。

週末のみ、日曜日だけしか案内できないとか、時間も制約してほしいですよね。

そうじゃないと売れるまでお出かけもできませんので。

お客さんが『今から見たい。』と思っているタイミングで内覧できないことも大きなデメリットです。

お客さんのほうも、居住中の物件では細かい箇所までゆっくり物件をチェックできないので、どうしても購入に慎重になります。


居住中と空き部屋の物件では、成約価格が10~20%変わるケースもザラにあります。


引っ越しのバタバタで冷静になれないことや、内覧者との立会いやスケジュール調整に疲れて安値でもいいからさっさと取引を終わらせたい気持ちになってしまうことも大きい。


こうやって、考えると居住中のまま売却することは、ほとんどメリットがないことがわかるでしょう。


では、どうすればマイホームをできるだけ高く売れるのか?

私がおすすめするのは、

高値で売りたければ、一旦、賃貸物件に引っ越して空き家にする!


そして、もう一つ重要なポイントが、引越した後に壁紙を交換したり、フローリングの傷をリペアしたり、プロにハウスクリーニングを依頼しておくこと!


空き家で売りに出ている物件でも、ほとんどが退去したままの状態。

賃貸物件なんかではたまにケチな大家さんが入居者決まったら、部屋をキレイにするなんてケースもありますが、大抵はだれも入居しません。

逆に、室内を先にキレイにしておくほうがすぐに入居者が決まります。


売買物件も同じです!

不動産業者はそのことをよくわかっているので、業者が売主となって販売する物件は必ずリフォームやリノベしてから販売します。


そのほうが、リフォームコストがかかっても高く売れて、トータルでプラスになるからです。


一般の皆様はそのことがわかっていないので、居住中もしくは、退去したままの状態での売ろうとしてしまう。

その結果、中古物件の本来の価値を認めてもらえず泣く泣く(T_T)安く売らざる得ない。


そうは言っても、賃貸物件を借りるのにもお金がかかるし、2回も引越しするのも大変だ。。。(-_-;)


そういったお気持ちはわかりますが、トータルで考えると結局お金を損することになります。

退去後に、リフォームしないで売るのも同様です。


結局、買い叩かれて、損することになる。



一旦、賃貸に引っ越すのは他にもメリットがあります。

満足いく価格で売却できれば、すぐに引っ越す必要もないので、ゆっくりと購入する物件を探せばいいですし、少し高く売却できた分購入価格に反映することもできます。


この、ゆっくりできることが重要です!

なぜなら、不動産は売り出す時期によっても価格が大きく変動するからです。


たまたま、同じ時期に、同じ地域に似たような物件が多くあれば、価格に影響します。

逆にその地域で同じような売り物が少ないときには相場通りの価格でも、また相場以上の価格でも購入希望者が現れます。

結局、『時間』をとるか『お金』をとるかに集約していきます。

時間に余裕があれば、売るにせよ、買うにせよ、圧倒的に有利な立場になります。


でもなぁ~。。。引っ越し2回はなぁ~。。。(-_-;)

なんて声が聞こえてきそうですね。。。

引っ越しは断捨離の良い機会です!
てか、、わが家も最近、こんまり流の大片付けしました!(・∀・)



2回も引越しすれば、家の中の無駄が一掃されてスッキリすること間違いなしですww


それと、、重要なこと忘れてました。。。

必ず、高く売るためのコンサルティングができる営業マンに仕事を依頼して下さいね。


年の瀬も近づき、断捨離するには良いシーズンです。

世界のこんまりさん流、『人生がときめく』片付けで、来年に備えてみてはいかがでしょうかww(・∀・)


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2017年11月18日土曜日

【不動産投資ブームは続くのか!?】不動産向け新規融資23%増!

不動産業向け新規貸出額が前期比23.5%増の2兆9603億円だったと発表されました。


不動産向け新規融資23%増(SankeiBiz)

ジャブジャブの金融緩和が続いていることから、引き続きお金が不動産に向かっているのは明らかですね。

東京ではホテルラッシュに沸いているようですし、、オフィスビルやマンションも堅調のようです。



しかし!かたや、地方都市、宇都宮市の状況を見れば!

お上からのお達しがあったようで、地方の金融機関は明らかに一般投資家向け不動産融資の蛇口を絞っています。


【53%減って。。どんだけ~!!】栃木県内のアパートバブルは終了したのか!?



先日も、大手建築メーカーでアパートに強い会社のの営業マンが、融資を絞られて、今期大赤字になりそうだと嘆いていました。。。(-_-;)


地方都市ではいよいよ、不動産投資バブルも収束に向かっているのを感じます。。



実際、宇都宮市の投資物件をチェックしても明らかに・・・


高すぎる!!



表面利回りで10%前後の物件ばかり。。。

しかも満室想定で10%で、現況20%以上の空室があるような物件も多い。。。



こんなババだれがつかむのだろう。。。(*_*)



ポイントとして、宇都宮市内で不動産業者が購入を検討する基準が現況の利回りで15%以上が基準となります。


それ以下の利回りなら、JR宇都宮駅まで徒歩10分圏内や中心市街地以外ではまず買うことはありません。



ちょっと場所の悪い郊外なら、現況の表面利回りでは20%を超えないと中古のアパートなんかではリスクが高くてとても購入できません。



しかし、今の販売状況を見れば、表面利回りでも10%を切る物件がゴロゴロしている。。。(-_-;)


このまま、金融機関が投資物件への資金供給を減らせば、当然ながら、アパートバブルは一気に崩壊に向かうでしょう。


とはいえ、まだまだ人口も世帯数も増え続けている、宇都宮市!

全国の中核都市の中でも東京圏ということと、LRTで交通インフラのバージョンアップも予定されていることも有り、まだまだ成長が期待できます。



投資環境でいえば、新規の供給が激減しますので、既存物件にとっては状況は良くなります。

更に、買い手の少なくなった、投資市場では優良物件が投げ売りされる可能性も高くなる。

賢明な投資家の皆様は、このようなチャンスを逃さないよう、キャッシュを積んで『時を待つ!』局面でしょう。



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2017年11月11日土曜日

【先進国から滑り落ちる日本!?】負け犬根性を打破して、インフラ投資を!?

ここ1週間ほど、自分の会社の仕事で、カンボジア→ベトナムの各都市をまわりました。

平均年齢の若い(どちらも20代!)国のパワーを痛感しました。

人のパワーはものすごいですが、、、なにせインフラが。。。(-_-;)

特に、カンボジアは首都のプノンペンから港町のシアヌークビルまで移動しましたが、インフラが整っていないこと。



高速道路はもちろんないし、主要な貿易港までの道路は片側1車線で道も悪い。

車を追い越すのも命がけです!!
反対車線の対向車を気にしながら、ノロノロの車をかわすしかない!!


主要な道路を外れたら、こんな状況です!



大雨でも降ったら、通れないような道路が続く。。。


インフラの整っている日本では考えられないことです。


経済の発展や成長には、インフラへの投資が欠かせないのを実感しました。

しかし、カンボジア、ベトナム双方とも、ものすごいスピードでインフラへの投資を行っています。

しかし、、、需要はあるが、なにせお金がない。。


一方、日本はお金があるのに、残念なことにインフラへの開発投資に消極的。。。

金余りで、デフレなのに、『ザイセイハタンガー』って。(-_-)

この負け犬根性、ゆでガエル現象を何とかしないといけませんね!


はっきり言って、日本が開発をしぶって、停滞している間、外の世界はとっくに日本のレベルに追いついています!!

ベトナムのホーチミンにも滞在しましたが、街が整備され、綺麗でびっくり。(*_*)



まだまだ、鉄道などの公共交通の整備はこれからですが、道路や歩道は中心部を見れば日本と遜色ないくらいの発展度でした。


日本は他の国より一歩進んだインフラを整備して、他の国をリードする必要があるのだが、、、まったくのゆでガエル状態。

宇都宮市のLRTでもそうですが、、、すぐに!

『サイサンガー!』に、なってしまう。。残念な方も多い。


新聞やマスコミは「将来世代にツケを回さないため増税と財政再建をすべきだ」と主張します。

しかしその将来世代のツケが、実は現役世代の1600兆円にもおよぶ貯蓄に原因があることに言及することは決してありません。

なぜ将来世代のツケ、すなわち政府の借金の原因が現役世代の貯蓄にあるのか?



この辺りの本を読めば簡単にわかるので一読を!


Kindle版でなんと110円です!


一方、公共事業に採算度外視の中国はものすごいスピードで成長して、パワーを手にしている。

『ザイセイハタンガー!』な皆さんに、10年以上前から破綻すると言われている中国の状況を説明してもらいたいですねwww


失われた20年が、失われた30年にならないためにも、一般の皆さんに間違った事実に気づいてもらいたいものです。


負け犬根性が蔓延した日本では、地方都市での新路線建設、ましてや新たな鉄道会社を立ち上げて……なんて一見夢物語。

ところが、そんな時流に反して宇都宮市は新たな路線の建設を進めようとしているのは非常に評価できるし、誇れる話です!!


どうする、どうなる宇都宮ライトレール “路面電車のプロ”が語る経済効果(文春オンライン)



当たり前ですが、インフラがバージョンアップする宇都宮の街が今より活気づくのは間違いありません!

そして、その様子が全国の各都市に伝わり、改めて、公共投資の重要性を実感してほしいものです。

とにかく、『このまま衰退してもいいだろう』、のような福祉一辺倒の自分勝手なシルバー民主主義には絶対に負けてはいけません!


子供達が将来に希望を持てる国になれるよう、未来への開発投資をどんどん行わなければ、いずれ日本は先進国の座から降りることになるでしょう。



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