【マイホームの購入に迷ったら!?】その物件、得か?損か?1分で簡単に計算できる方法とは!?

一般の皆様にとってマイホームは一番大きな買い物になるため購入に際し、何かと不安がつきものでしょう。

選択肢も、街中or郊外、新築or中古、マンションor戸建て、と一体どれを選べばいいのやら迷うことも多いはずです。



マイホームに関してはハッキリ言ってどの選択肢を選んでも、本人と家族が満足していれば正解なんです。

それは、もともとマイホーム自体が消費の側面が強いからなのですが。。。

どうしても、『持ち家=資産』と考える側面もあるので混乱するところも多い。


マイホーム=消費、と割り切れるなら、何も迷うことはありません!

自分の予算の範囲内で、好きなお家を買えば良い!

身の丈に合わない、オーバーローンはおすすめできませんが(-_-;)



しかし、消費として割り切るには、それ相応のリスクも覚悟しなければならない。

その最大のリスクが、住替えができないことになります。


それは、消費の側面が強いマイホームは、仮に住み替えて、売却に出しても、ローンが完済できない。

そして、貸せればいいが、貸せても赤字になる。

つまり消費性向の強いマイホームは、買った物件に縛られることを覚悟する必要がある。


購入時は大抵浮かれいるので、『この先30年以上ここに住むから』(*´∀`)
と安易に考えてしまいがちだが、30年間で人生に起こる変化は様々だ。

突然の自体に、マイホームから引っ越ししなくてはならない状況になることは、さほど珍しくない。

その時になって、後悔してもあとの祭り。(T_T)



基本的には、キャッシュでマイホームを買うなら、どんな物件だろうと損切りも容易にできるから問題ない。

しかし、多額の住宅ローンを組んで購入するなら、『マイホーム=資産』を重視しないと後々後悔する可能性は高くなるし、リスクも非常に大きくなる。




とっても前置きが長くなってしまいましたが。。。(^_^;)



簡単な計算方法があるので是非使って見て下さい。

それが、こちら!

宇都宮市の不動産で、収益還元法をするための計算シート

・築10年以内 → 家賃(月の収入)×171

・築20年以内 → 家賃(月の収入)×160 

・築30年以内 → 家賃(月の収入)×150

・築30年以上 → 家賃(月の収入)×120



購入検討している物件がいくら稼げるか?から簡単に価値を導き出せる計算シートになります。

購入検討物件を賃貸に出したら、いくらで貸せるかを考えれば簡単に価値が導き出せるようになっています。

プロのファンドが物件を仕込む時も、このような簡単な計算式で価格を算出しているのです。(・∀・)

ちょっとだけ、理屈を話すとディスカウントキャッシュフローという、割引率をつかって現在価値を求めるという方法なのですが、小難しいことは知らなくて全然大丈夫です!


とにかく上の計算シート参考に、収益還元法で物件の価値を算出してみて下さい。

おおよその賃料はスーモやホームズなどのポータルサイトチェックすればすぐにわかるはずです。

ただし、数字は地方都市の一般的な割引率のモデルを利用してますが、数字を変化させるといくらでも価値の見方が変わりますので、あくまでも参考程度にお使い下さいね。(^_^;)



シートの収益還元価格で計算すると、宇都宮市郊外に新築の注文住宅なんかを買えば、大抵は大赤字になるのがすぐに分かるだろう。


例えば、宇都宮市でよくあるケース考えると、

土地 1000万円(宇都宮市郊外)
建物 2500万円(新築注文住宅)
合計 3500万円

この場合、3500万円のマイホームがいくらで貸せるか(いくら稼げるか)を考えていく。


宇都宮市の郊外の戸建てで、このグレードのお家の場合、どんなに高く貸せたとしても15万円前後だろう。

15万円で貸せたと仮定すると?

新築時の現在価値は?

15万円×171 = 2565万円 となる!

物件の稼ぐ力から考える、妥当な価格は2565万円。

つまり、購入価格と1000万円くらい開きがある。


率直に言えば、購入後すぐに1000万円は消費して使ったことになる。

冷静な判断基準で考えれば、厳しいがこれが現実だ。


新築の戸建てorマンションのほとんどが収益還元価格で計算すると赤字になる。

逆に、中古物件はプラスになる物件も数多く出てくる。



ファイナンスの考え方に興味のある皆様は、野口真人さんの本でわかりやすく、面白く紹介されているので是非!(・∀・)



収益還元価格で買える家は、資産としては非常に美味しい物件ですが、ほとんどが築古の物件で建物価値がないような物件ばかり。。

理想のマイホームとは程遠い物件も多いだろう。

しかし今は、築古物件でもリノベーションでとても素敵な物件に生まれ変わらせることができる方法が増えている。

コスパだけ考えたら、【稼げる力のある中古物件+リノベ】が最強の組み合わせです。



とはいっても、『マイホームとは究極の自己満足』だと考えています。

少なくとも、収益還元法で購入検討物件の価値を算出して、どれくらい消費(自分の理想のためのお金)を使うかは知っておくべきでしょうね。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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