2016年8月31日水曜日

【住宅ローンの弱点!】マイホームがイマイチになってしまう理由とは!?

マイホームの購入を検討する際には、手間や決めなければならないことだらけです。



物件の場所や種類、購入価格や住宅ローンの審査や契約、そして不動産の契約も。




これだけ完了させるだけでも大変ではないでしょうか。





更に、新築建物のデザインや内装、外構工事、中古であればリフォーム。。


更に、引っ越しや、家具家電インテリアのコーディネート。。




ここまで来て、やっとすべてが完成です。




住宅ローンが史上稀にみる低金利とゆうこともあり、


マイホームを検討する際に、土地や建物をできるだけ妥協しないで、一生の買い物を満足させたいと考える方も多いと思います。



そのため、自己資金と住宅ローンで、土地と建物、リフォームや外構工事にほぼすべての予算を費やしてしまいがちです。





住宅ローンの弱点は?


土地と建物にしかローンが利用できないこと!



になります。




中古物件では、リフォームにもローンが利用できますが、あくまでも別枠での融資扱いなるので、ただでさえ面倒なマイホームの購入プロセスを更に複雑にしてしまいます。



そのため、わずらわしいことのいらない新築物件の方が断然ラクで人気になるのもうなずけます。




しかし、新築、中古、問わず、マイホームをイマイチな結果にしてしまうもう一つの弱点があります。




それは?


せっかく素敵なお家を手に入れても。。。


家電や家具、家財などまで予算がまわらず、

中途半端な住まいになってしまうケースが多いことです。






『家具や家電まで予算がとれないので。。。いままで使っていた物も使おう。。』






そんなことに、なると。。



サイズの合わない、色の合わない、家電や家具&インテリアコーディネート。










夢や理想を抱いて、マイホームを購入して、

せっかく素敵なお家を手に入れたのに。。



イマイチ住みづらい。。







実際、マイホームの購入では家を手に入れたことに満足してしまい、肝心の中身がおろそかになりがちです。





外見はしっかりしているのに、中はがっかり。。



家電や家具、インテリアまでできれば、新品でお家にマッチした素敵なものを揃えたい!



それがマイホームを購入する皆様の理想でしょう。






マイホーム購入後でひと安心してるのに。。


インテリアのコーディネートや新しい家財を手配をするとなると、それだけでも更に膨大な手間と時間がかかります。





センスに自信のない方、お仕事に忙しい方、何かと決めるのが面倒な方、組み立てや説明書が嫌いな方、等、

とにかく、手間なくマイホームと快適なインテリアを手に入れたい方も多いのではないでしょうか。






実際、海外では家具家電付でコーディネートされた物件を販売するのが当たり前の国が数多く有ります。





日本ではなぜ、インテリアスケルトン物件ばかりなのか。。。


と私自身、常に疑問を感じていました。。






ということで。。宣伝です。(笑)






賃貸では、家具家電付きのサービスアパートメントタイプの物件をすでにご提案させて頂いておりました。

こちらの好評をうけまして、




宇都宮で初!

中古マンションの家具家電インテリアコーディネート付き物件の

ご提供を始めました!



この物件のメリットは、


プロのインテリアコーディネーターによる家具と家電、インテリアのコーディネートを行い、


手間なく、素敵な住まいを手に入れられること!






もう一つは、

住宅ローンの弱点を克服できること!



低金利の住宅ローン(マイホーム購入)だけで、

リフォームや(リフォームローンいらない)、

家具家電インテリアまで、購入できてしまう!






今後は、日本でも家具や家電インテリアはできるだけ備え付けにして、住替えを容易にするのが、必要になってくると思います。




不動産の流動性が高くなることはすべての皆様にとって間違いなくメリットなります。





荷物が少なくて引っ越しも簡単、わずらわしい手間なく快適な新生活をすぐに始められる。





そんな理想の住環境作りを目指して、新プロジェクトスタートさせました。



↓ 新企画の物件詳細はこちら ↓

宇都宮市の中古マンション(リフォーム済み・家具家電コーディネート付き物件)






初めての試みでしたので、この物件を企画して完成させるまで本当に大変でした。。


この膨大な時間と手間を省けるのは、購入者の方には大変なメリットです。


宇都宮ではこの物件だけの貴重なオンリーワン物件になります。




マイホームの購入に、ご検討頂ければ幸いです!











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私、荻原功太朗は富裕層の皆様対象に投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2016年8月29日月曜日

【家賃収入はいらない!真の投資家の儲け方とは!?】更なる金融緩和でバブル継続か!?

日銀が必死に金融緩和しているのに。。


日本は円高によりまたまたデフレの兆候が鮮明のようです。





と、いうこで、更なる金融緩和が予想されています。



日銀総裁 マイナス金利さらに引き下げ可能との認識示

(NHKニュースWEB)












ジャブジャブのお金は行先を求めて、更に不動産市場に向かうと予想されます。







今の不動産投資ブームは、異常な超低金利政策が原因なのは間違いないでしょう。






金利1%でお金借りて、3%でだれかに貸す。


この金利の逆ざやが出るまでは、

不動産投資で儲けだすことは理論上は可能です。






ですから、昨今の不動産投資ブームでは、異常な低利回りでも投資に挑む方が増えているのでしょう。





気持ちはわかります。


資産を持たない方が、多額の融資を受けて、一棟マンションのオーナーに。




レバレッジを使えば、元金1000万円でも9000万円借りて、仮に2%でも運用益がだせれば、


年間不労所得は200万円になります!




元金1000万円に対しては年利で20%のリターンに!




このような、楽観的なシミュレーションしか考えずに、


多額の融資でインカム狙いの投資に挑んで行くのでしょう。







しかし、現実は?



レバレッジはプラスにも働けば、マイナスにも働きます。



今は、プラスで回ってる賃貸経営も、空室の増加や建物の修繕に迫られると、あっという間にマイナスに転じます。




マイナスのレバレッジは簡単に元本を消失させてしまいます。


1億円のマイナス2%は200万円の赤字。



数年続けば、もともと持っていた1000万円を簡単に失います。



さらに、1億円で買った物件をいざ売ろうとしたら。。


5000万円にしかならない。。なんてことも!


数年間で家賃収入もマイナスで、売ろうとしてもマイナス。




結局、売ることもできず。。ズルズルと赤字経営を続けて。。

最後にまっているのは・・破産!







出口戦略なく、不動産投資する方が多いことに本当に驚かされます。








不動産投資の王道はキャピタルゲイン!



これにつきます。







どんな時にも確実に利益を出していく賢明な投資家の皆様が必ずいます。






本当に儲けを出せる数少ない投資家の皆様は


インカム(家賃収入)狙いの投資はしておりません。



常に、出口を見据えたキャピタルゲイン(値上がり益)を


得るための投資が基本です。








私の業務も、基本的にはキャピタルゲインを狙える不動産開発やコンサルティング、情報提供になります。





毎年コツコツ家賃収入を得られたとしても。。


物件を手放す時に売却損が出て、トータルでマイナスなら何の意味もありません。






こんな不透明な時代だからこそ、しっかりとした出口戦略をもって、不動産投資に挑む。





ジャブジャブの金融緩和相場がしばらく続きそうですが。。


目先の家賃収入だけに踊らされないスタンスが重要です。













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2016年8月26日金曜日

【茶色水!築30年超マンションの現実。。】あなたのマンションは大丈夫?見えない部分は怖い!

前回のブログ、

【賃貸RCマンション30年後の悪夢!?】投資ブームで賃貸経営から逃げられるか!?



この記事をアップした直後に。。入居者から電話が。。。






入居者:『天井から水が落ちてます。すぐに直してください。』







いつも想定はしていますが。。トラブルは突然起こるもの。。





今日は現場の復旧に立会していました。


築30年以上、経過しているマンションの給湯管の現実がこちら!


配管の中はサビだらけで、ボロボロ。。


中はサビが粘土みたいにブニャブニャな状態です。




このような管を通った水で

料理をしたり、お風呂に使っているのが現実!






古いマンションでは、当たり前ですが、しばらく水やお湯を出していないと、茶色の水がしばらく出る。


その原因がコレです。





今回は、給湯器の交換時に、給湯管の付け替えのわずかな衝撃で水漏れが起こってしまったとわかりました。




中はサビだらけで、ボロボロ。




鉄管といえども30年経てば、

もはや、繊細なガラス細工のようなもの。


少しの衝撃でも簡単に漏水を起こします!




古いマンションの配管は、30年前は鉄管がスタンダードで当たり前でした。


配管の入替えを行っていいなければ、どこの物件でもこのような状態です。





配管は床下にあるので、水漏れでも起こさないかぎり

殆どの物件でサビサビ配管でも当時のままでしょう。






この賃貸マンションは全部で30部屋ほど有する物件です。


すべてのお部屋の配管を入れ替えるとなると。。





これから10年ほどで間違いなく、配管の更新だけで、


おおよそ、1500万円ほど費用が必要とのこと!






賃貸経営で不労所得を夢見る方も多い昨今の投資ブーム。。


現実は出費ばかりで、いつ儲けが出るのかわからないのが現場での実感です!







お客様にはいつも、『賃貸マンションを経営したって全然儲からないからね。』


と、いつもご指摘を受けています。






土地を持っている方が賃貸経営しても

利益が出すのが至難の業なのに。。


サラリーマン大家さんが土地と建物を購入して、

長期の賃貸経営で、本当に利益を出せるのかは甚だ疑問です!






このような現実の情報を知る人が増えれば、

いずれは、クレイジーな投資ブームも終息していくでしょう。









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2016年8月24日水曜日

【賃貸RCマンション30年後の悪夢!?】投資ブームで賃貸経営から逃げられるか!?

相変わらず、毎日、投資物件を求める業者からの電話が鳴り止まない日々が続いております。




私が資産管理をさせて頂いてる物件に多いのが、


築年数30年以上を経過したRCマンション(鉄筋コンクリート造のマンション)。





こういった、RCマンションはこれから賃貸経営をしたいと考える方に、人気の物件になりますが。。



何も知らない素人が手を出すと、とんでもない目に遭う危険な物件です!!







実際、私のお客様でも築古RCマンションを所有している皆様は日々運営に頭を痛めております。




賢明な投資家の皆様は、このタイミングを逃さずに、物件の売却や資産の組換をしています。








今、この築古RCマンションという『ジョーカー』を欲しがるプレイヤーがいかに多いことか。。



投資の世界では、知識の少ないプレイヤーは常にカモにされるもの。







特に、アパートなどに比べて、金持ち気分になれるRCマンションは、不労所得を夢みる方々に人気の物件です。



法定耐用年数も47年と、築古でも高額のローンが通りやすいのも人気の1つとなっています。








躯体自体は古くてもは充分に強度が保たれているので、使い方次第ではまだまだ十分活用できるのですが。。








しかし!



手持ちキャッシュの少ない素人大家さんが、


最もやってはいけない物件が、


築古RCマンションを経営となります!







チョットしたトラブルだけでも、破産になりかねません。








築古RCマンションの問題点は!




躯体=骨はしっかりしてるけれど、

配管=血管はボロボロの建物なのです。





特に築30年を経過してきたようなRCマンションでは、給排水管のトラブルが頻発してきます。



見えない部分の修理は大変で、入居者のいるお部屋などでは、一時ホテルなどに泊まってい頂いて工事を行うこともよくあります。








素人大家さんは、高額のローンを組めて、毎月家賃収入が数百万単位で入っていくることに目がくらみ、リスクを冷静に判断できないのです。




家賃が毎月200万円入ってきても、

支払いが毎月200万円を超えては差し引きマイナスです!






さらに、建築に関する知識も乏しいので、購入時も見えている部分にしか、気が回りません。。






そのため、賃貸経営をしてからすぐに、見えない部分の大規模な修繕が必要になり、キャッシュフローがマイナスになってしまうケースもよく目にします。







昨今の投資ブームで、こんなリスキーな投資案件を必死に欲しがる投資家が全国に沢山いることに。。




正直、

『クレイジー!』 と、日々感じております。








私は、このチャンスを逃さずに、資産家の皆様に、築古RCマンションをうまく売り抜ける提案を日々コンサルティングしているところです。









昨日も、サラリーマン大家さんへの融資に積極的な某銀行の営業マンが直接事務所に物件を探しに来ましたが。。


お客さんにババでもいいから物件をつかませて、お金を絞りとることしか考えてないようにしか思えませんでした。








このブログを読んで頂いてる皆様は、



くれぐれも


『世の中に、うまい儲け話はない!』




ということを、お忘れなく。












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2016年8月23日火曜日

【住宅ローン減税の矛盾!?】築20年で価値がなくなる住宅の裏側!?

空き家問題が深刻化する中、国策として中古住宅や中古マンションの流通を増やそうと、様々な施策を行っています。





しかし。。


国の政策に矛盾を感じるところが結構あります。。



特に、住宅ローン減税!







中古物件でも住宅ローンを利用した場合は、減税を受けられるのですが。。




ローン減税の対象となる物件には、一定の制限があります。


なかでも気になるのが、築年数の制限に関する要件です!





具体的には



・耐火建築物以外の場合(木造など)


20年以内に建築された住宅であること




・耐火建築物(鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの住宅)の場合


25年以内に建築された住宅であること






一定の条件をクリアしたものについては、築20年以上の建物でもローン控除を受けられます。


以下3種類のうちの一つを満たしていれば大丈夫です。




1.瑕疵保険に入っている住宅


2.「住宅性能評価書」付きで、一定の耐震評価を満たす住宅


3.「耐震基準適合証明書」の交付を受けた住宅





しかし!


費用や手間を考えると、築年数の要件を超えた物件をわざわざ選択する買主さんがほとんどいないのが現実です。。





要するに、


築20年(木造)を経過した建物でローン減税を受けるのは現実的でない


ということです。





一般のサラリーマンの方がマイホームを購入する際は、住宅ローンを組むのが当たり前となっています。


サラリーマンの方が、ローン控除の受けられない中古住宅を購入するのを躊躇するのは当然です。





国策として、欧米に見習い、中古物件の取引を活性化させたいようですが、


こんなことでは、いつまで経っても中古物件の流通が活発になるとは思えません。





日本の住宅のほとんどが、築20年で価値が 0ゼロ になる理由の1つがこのローン減税の制度にあるのは間違いないでしょう。





今までの、新築至上主義からの脱却を目指すのであるならば、ローン減税における築年数の縛りを見直すことが重要ではないでしょうか。










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2016年8月21日日曜日

【宇都宮市にLRTは必須!?】公共交通なきコンパクトシティの限界とは!?

人口減少社会を迎えている日本では、コンパクトシティの構想を国で積極的に進めております。







しかし。。

宇都宮市よりも先にコンパクトシティ化に取り組んだ、青森市や秋田市では街の再構築に成功したとは言い難いような事例になっているようです。




いずれも、中心市街地に大きな箱物ビルを建設する企画が中心で、


宇都宮市でも二荒山神社前の表参道スクウェアの現状を見れば、


官製の箱物ビルを利用しての活性化がいかに難しいのかよくわかります。





ただ、街の景観や、二荒山神社前の広場ができたことで、イメージアップになったことは間違いありません!





今後も大通り沿いは、雑居ビルを集約して、中心市街地の効率化を進めるべきでしょう。


しかし、再開発の中心はあくまでも民間主導であるべきです。







全国の失敗事例から学べることは、ビジネス感覚のない【官製ビジネス】では成功は難しいということです。


ビジネスの中心はあくまでも【民間】ですので、行政の仕事はつねに、民のサポートだけで充分でしょう。







街の再構築として、コンパクトシティを目指すなら。。


そもそも住民のほとんどはマイカーが移動手段であるという点を理解しなければなりません!






いったん移動の自由を得た個人が車を手放すのは考えにくく、おそらく車社会以前に戻ることはないでしょう。


しかし次世代の街をデザインするにあたって、この前提が持続可能かは疑問が残ります。







高齢化社会を迎え、乗用車を自分の足代わりに使えない人が増えているからです。







マイカーを使わないで豊かに生活できる環境を整備しないことには、高齢化が進む社会に対応できません。


コンパクトシティ構想も全く非現実的な政策となるでしょう。







その過程では、マイカーに変わる交通手段の構築が不可欠です!







LRTを早急に整備して、すばやく街の東西を連携させるべきでしょう。


しかし、交通網を整備することだけでは何も変わりません。






構築した交通インフラを使って、どうやってマイカー生活から脱却させるか。


そして、民間主導で街の再開発が行えるようにどうやって、投資を促すのか。




この2点に、知恵を絞る必要があるでしょう。






解決策としては、LRTの整備と同時に、


中心市街地の『まちなか居住』を積極的に推し進めるべきでしょう。






商業地の尺度をもって中心市街地の衰退と認識するのは早計です。


城下町や宿場町を由来とする旧市街の町割りは徒歩で生活するのに適しています。


そもそも城下町に車道は無く、歩く範囲で生活必需品がそろうことが魅力でした。






道路が狭いというのも徒歩を前提とすれば有利に働く。


さらに、郊外の住宅地よりも容積率が緩く中高層建物が建てやすいという特性もあります。







LRTと連携して、中心市街地に住居への投資を促せるような、


容積率の緩和や減税で民間の再開発投資をサポートする政策が有効でしょう。





さらに、高齢者に移住を促すのは困難なので、LRTを軸にてどうやって交通ネットワークを効率的に充実させるかが重要になるでしょう。







宇都宮市でも住民の高齢化をきっかけとして、日常の移動手段として車を使えない人が一定数を超えた層となってきています。



徒歩圏内で生活をまかなえる、ライフスタイルを確立させるのが今後は不可欠でしょう。










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2016年8月20日土曜日

【再デフレに突入か!?】不動産は供給過剰へ!それでも続く2極化!?

昨日のロイターの記事でヤフーニュースでもアクセス&コメントの多い注目の記事がありましたのでリンクしておきます。


焦点:不動産に供給過剰懸念、マイナス金利で実需なき投資急増






私が、以前から書いている通り、明らかに不動産投資に対する融資がゆるゆるで、結果、賃貸物件の供給過剰につながっているのが明白です。




そろそろ、金融庁が融資に対する指導方針を変えるのでしょうか?


金融庁が金融機関への指導方針を変えると、一気に流れがかわってしまうでしょうね。






ただ。。


政府&日銀が必死にデフレ脱却を目指して、金融緩和していますので。。





金融庁がバブルを潰すのは考えにくいので。。


あくまでもマイルドな調整で終わると予想しています。






人手不足でまともに求人もできない状況で。。


なおかつ物やサービスを値上げをできる状況でもない。



私もそうなのですが、会社経営者はマンパワーを活かす、旧来型のビジネスを拡大しようとする方が少ないのが現実ではないでしょうか。








お金を刷っても、本来、意図したところには実需がない!


結局、お金を供給しても需要があるのが、不動産ばかり。








記事によりますと、ここ3年ほどの平均より、





今年はなんと!

25%ほど新設住宅着工数が増えたもようです!



しかも、その伸びの大部分が、賃貸物件のようですし。。。






これから、ますます、賃貸入居者の獲得競争が激化するのは間違いないでしょう。



更に、住宅全体の供給過剰でマイホームを売りたくても売れないケースも続出してくるでしょう。






宇都宮での不動産売買の現況では、今はまだ、


不動産業者も売買のメインターゲットを【売主さん】に置いていますが。。


(売主についている不動産屋が取引に有利な状況)







賃貸物件と同じ状況になって、


これからは売買物件を預かるのは簡単になって。。


客付けが難しい物件が急増するのが目に見えています!





実際、今”!弊社でも売れない物件が増えているの感じています。





売れない物件をどうしたらいいか?


と、きかれれば、


さっさと値下げして売るしかない!





下げ相場では、時間が経つほど状況が悪化しますので損切りしてでも逃げるしかありません。









しかし、マスコミ報道は常に偏っているもので。。。






現実的には、

ここ宇都宮市でも、2極化が鮮明になっただけです。









相変わらず、人気エリアの物件は品薄で価格も堅調!


人気の無いエリアは、少しくらいの値下げでは誰も見向きもしない。。。







不動産は本来、場所がすべて!




今後ますます、価値ある場所にのみ、投資が集中する傾向が鮮明になるでしょう。













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2016年8月19日金曜日

【失敗しない不動産売却のための!?】宇都宮での賢い不動産業者の選び方2点!?

不動産を売りたい時!


ほとんどの皆様は一生のうちで、そんなシーンは1回あるかないかではないでしょうか。



いざ、不動産を売ろうと考えた時、どうやって業者選びをすればよいか?


わからない皆様も多いかと思います。






高額な手数料を支払う必要があるなら、



しっかり仕事してくれる業者とお付き合いしたいものではないでしょうか。







今回は、宇都宮市で不動産を売却する際、


やってはいけない!業者選びのコツ2点をお伝えします。












1.宇都宮市の物件を売るのに、他県の不動産業者に頼む。







不動産は地域に根ざした商品です!


地元に精通していない業者が、相場を把握するのは容易ではありません。




まして、売却の依頼を受けても、遠方の業者では、現地での販売活動はほとんどできません。





価格査定も正確でなく、相場もよくわからない、なおかつ販売活動もしてくれない。。


そんな業者に手数料を払って、売却の依頼をするのが賢い選択ではないのは明白です。





『遠方の物件でも、うちで売却できるから大丈夫です。』 と 依頼を受けても。。。


結局何もしないで、地元の業者任せ。。。





物件の案内や、客付けは地元の業者にお願いせざる得ないのが現状です。


なかには、契約書も自分で作らず、地元業者にお願いする方までいます。






要するに、手数料だけとられて、ほとんど何もしてもらえない。





だったら、最初から地元の信頼できる業者に依頼したほうが、


一生懸命に仕事してくれて、満足いく取引ができる可能性が高い!









2.専任媒介でないと依頼を受けない業者




はっきりいって、専任媒介(1社だけに売却活動を依頼する契約)より、


一般媒介(複数の業者に依頼する契約)のほうが断然オススメです!




業者は常に、専任を薦めます!


不動産関係の記事などを読んでいても、専任の方を推奨する記事が多いのに驚かされます。





正直にいうと、私も専任の仕事の方が良いですよ!(笑)





でも売主さんサイドのホンネの話をさせてもらえば、


断然、複数業者への一般媒介での依頼が賢い選択となります。






これは、商売の儲けの基本原則から考えるとよくわかります。





専任媒介=独占契約   業者>売主



一般媒介=競争契約   業者<売主





商売の儲けの基本は『独占』なのです!





独占されると、売主さんにとっては不利な契約になります。


なぜなら?


情報がクローズ(独占)されて、

業務のいきさつが不透明になってしまうからです!






例えば、ガス工事では、都市ガスは地域の独占商売なので、他の工事に比べて圧倒的に高い!


それでも、そこの業者を使わないことには工事ができないので、頼まざるえない。。


一方、LPガスは地域で競争が激しいので、機器や工事費も都市ガスに比べて圧倒的に安い。






独占契約をされて喜ぶのは業者だけです。



競争にさらされたくないので、一般媒介について、常にネガティブなことを語る業者が多いです。






一般媒介にすることでの最大のメリットは


『情報を抱え込むことができない!』ことです。





売主さんにとっては、物件情報が購入検討者にできるだけ多く、早く、流通することが、


より高く!より早く!売れることにつながります。





その肝心の、情報の流通が阻害されては、不利な取引を強いられのは目に見えています。






業者も人間。できるだけ、儲けたいと考えるのが世の常。


売主さんから専任で物件を預かったら、買主も自分のところで決めて、両者から手数料をもらいたいと考えるもの。





他の業者がお客さんを連れて来ても。。


『商談中です。』


なんて答えて、物件を抱え込む事例が後を経ちません!





そして、そんな事実を知らされることなく。。


売主さんには!



『なかなか、お客さんが付かないので。。少し値下げしてみませんか。』


なんて、他業者から買主の紹介があったことは知らせず、こんなことを平気で言ってきたりします。。






結局のところ、不動産業者の業務はすべて成功報酬なので、決まりそうな物件の取引を優先に仕事を薦めます!



いくら、専任にしても、決まりそうもない物件では、誰も動きません。





相場並か、相場より高く、できるだけ早く、売りたいのはどの売主さんも同じです。



だったら、複数の業者に依頼して、競争してもらうほうが、賢い選択となるでしょう。






依頼をする際は、売買仲介をメインにしていて、買取もやっている業者がベストです。



複数の業者に依頼することで、情報の透明性が確保でき、多方面から売却のアドバイスがもらえます。







そして、複数の業者に依頼する重要なポイントして!


『手数料は満額しっかり払いますし、高く売るためにできることはしたいので教えて下さい。』




この一言を言っておけば、複数業者に依頼してもたいていの業者は専任の場合と変わりなく、しっかり仕事してくれるでしょう。









まとめとしては。



宇都宮市で不動産を売るなら!



物件の所在地近くに事務所を構えている不動産業者に

複数依頼する!




これだけです。










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2016年8月17日水曜日

【中心市街地の活性化策!】行政の仕事は不動産オーナーを動かすこと!?

人口減少社会に備えて、全国の地方都市と同様に宇都宮市もコンパクトシティを目指して動き出しております。




その中心となるなるのが中心市街地の再生となりますが。。









現状は課題が山積しています。




宇都宮市の中心市街地には、事業者・住民向けに様々な助成制度が用意されています。



新しく商売を始めようとする方々には、助成金がもらえる制度があったり、若年夫婦や子供のいる家庭には家賃補助があったり、物件の購入にも助成があったりと、行政も試行錯誤しています。





しかし、まだまだ空きテナントが多く、活性化がうまくいっていると感じるには程遠いでしょう。







民間主導で活力ある中心市街地の活性化を目指すには、地権者を動かすダイナミックな制度改革が不可欠であると考えます。






まず、行政が行わなければらないことは、



中心市街地に居住者を増やすことだけにターゲットを絞ることです。





テナントへの補助金などは本来は無くてもいいのです。


なぜなら、人が増えれば必然的に売上も上がり、商売をする人も増えるからです。







そのためには、不動産オーナーに対して、

住居の新築や建替え、

空きテナントの住居へのコンバージョンを行うことに対して

インセンティブを与えることが有効になるでしょう。





住居を増やして、居住者を増えやすことに協力した地権者には固定資産税を減免するなど、


補助金よりも減税が効果的です。





いくら行政が補助金をばらまいても、稼げる力のない場所はいずれ滅びるのは目に見えています。


民間主導で稼げる街を目指す!


行政が行えるのは、補助金をばらまくよりも、住居を提供する不動産オーナーへの減税!





これが、私の考える活性化策です。




補助金をばらまいて、テナントを誘致しても、儲からなければ撤退します。


結局、継続的なお金の循環をともなわない、一時しのぎの政策がまかり通っているように感じてなりません。





街に活気を取り戻すのに必要なのは、人です !






人が増えれば、後は勝手に商いは起こります。








これから、古いテナントビルの住居へのコンバージョンは面白いビジネスになると思います。


弊社としても、街の活性化につながる企画を地権者の皆様に積極的に提案していきます。












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2016年8月16日火曜日

【ノウハウ本やセミナーでは教えてくれない!?】不動産投資で不労所得は夢のまた夢なのか!?

昨今の不動産投資ブームで、ノウハウ本やセミナーでは。。






『貯金がなくても大丈夫。自己資金0円からの不動産投資!』


とか


『年収◯◯◯万円(低収入)でも、フルローンで賃貸マンション経営ができる!』


とか


『派遣社員(低俗性)だった私が、融資を受けて不動産投資で成功できた理由!』





などの、目を引くタイトルで、


一攫千金、不労所得を得たい皆様の興味をそそる謳い文句が世にあふれています。









このようなノウハウは、不動産投資の原則から大きく外れています!






そもそも、不動産賃貸業は


もともと、


土地を持っている地主さんのための


ビジネスでした。








私は、代々の土地持ちや資産家の皆様の不動産コンサル・不動産管理を主な仕事としておりますので、


昨今のサラリーマン大家さんを煽って、オーバーローンを組ませるやり方には常に疑問を持っています。









地主さんは、そもそも広大な土地を持っています。



所有不動産を、有効活用する選択肢の1つが賃貸経営となります。





一方、これから不動産投資を行いたいと考える一般投資家は、土地を含めて物件を購入しなければなりません。







つまり、賃貸経営を始めるにあたり、






地主さん(建物の投資だけ)>サラリーマン大家さん(土地+建物の投資が必要)







当然、損益分岐点は地主さんが圧倒的に低くなり、経営するには有利な立場になります。




サラリーマン大家さんは、この不利な状況で賃貸経営をスタートしなければならないのです!










さらに、融資の条件も違います。






担保となる土地を持っている地主系大家さんは、金融機関がお金を貸したい存在。


一方、担保のないサラリーマン大家さんは、金融機関がお金を貸したくない存在。




リスクの高い、サラリーマン大家さんは高い金利負担を甘んじて受け入れるしかありません。








つまり、賃貸経営ではスタート時点で、

地主系大家さんが圧倒的有利な立場なのです!







この不利な状況を理解して勝負を挑むには、相当な覚悟が必要です!




サラリーマン大家さんが地主系大家さんと入居者獲得の戦いをする賃貸経営では、不労所得などという考えを捨てることから始めなければならないでしょう。




地主系大家さんのように、何でも外注していては、利益はほとんど残りません。


サラリーマン大家さんは誰にも頼れず、経営戦略や戦術含めて、すべて自分で考えて行動しなければならないのです。




場合によっては、小規模リフォームなどはご自分でやれるほどの器用さも必要になってくるでしょう。






数ある投資がある中。。


わざわざ不利な戦いになる戦場を選ぶのは、どうなのでしょうか。。





よほど不動産の知識や建築の知識がある方以外にはお薦めできません。






更にこれから、賃貸経営は人口減、世帯数減が確実なので

相当厳しい状況になることが確定しています!




今でも、地主系大家さんですら経営が厳しいのに、サラリーマン大家さんが利益を上げて安定的に収入を得るのは、相当至難の業になります。






『融資を受けられて、物件を買えた!』と喜んでいるようではこの先が思いやられます。


物件を買ってしまったら、不利な戦場で生き延びるため、常に走り続けなければならないのです。






オーバーローンを組んで、身の丈に合わない、不動産投資をするのはとても危険です。




一攫千金や不労所得を得たい気持ちもわかりますが、


まずはコツコツ、自己資金で買える物件から始めるのが賢明ではないでしょうか。










★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2016年8月14日日曜日

【没落する地主系大家さん!?】築20年経過でどうする!?経営感覚なき賃貸業の行く末とは!?

ここ最近、築20年以上を経過した賃貸アパートやマンションの経営に関するご相談を受ける機会が多くなりました。




空室率の急増とともに、どうしたら優良な入居者を付けられるかは、すべての大家さんにとって大きな課題となっております。






一昔前の、大家さんはとっても威張っていました。。






不動産業者:『そちらの物件の客付けを、やらせて頂けないでしょうか?』



大家さん:『うちの物件あつかいたいの?もう頼んでいる所あるからいいや。』






今でこそ、賃貸の客付業者は強い立場ですが、当時は賃貸業をやるにも、物件の確保だけで大変でした。。










時は流れ。。。





今では。。




大家さん:『うちの物件に是非、客付けをお願いします。広告料もだしますので是非ともお願いします。』ペコリ。ペコリ。




と頭をさげて不動産業者に客付けのお願いを大家さん自らしてる方も増え。。






賃貸入居者の獲得競争はますます激化しております。








そんな中、土地持ちの地主系大家さんの中には、まだ昔の感覚を引きずって、経営感覚なく運用を行っている方が多いのが現実です。




そのような、地主系大家さんからご相談を受ける機会が多いのですが。。






相談をされる時は、大抵ひどい状態になっているケースばかりです。



入居率も50%を下回っていて。。手持ちのキャッシュも少ない。。






もともと地主系大家さんは、土地は持っているが、キャッシュや金融資産の少ない方が多く、土地を担保に銀行から多額の借金をして、建物を建築している方ばかり。





地主系大家さんが賃貸経営を始めた理由は相続対策で、もともと賃貸物件や経営に興味はなく、すべてを業者に任せっきりで、本当に困ってから相談にこられます。







私が相談を受けて、まず今の現状を理解してもらうのが大変。



昔の感覚のままで、プライドも高く。。現状の危険な状況を把握できない。。





キャッシュに不安を残しながらダラダラと、経営が悪化しているのを眺めているだけ。。










賃貸経営が悪化した、大家さんへの解決策の提案は3つ!









1:物件を売却して損切りする。




地主系大家さんに一番おすすめするのがこちら。そもそも賃貸経営をやりたくないなら、さっさと手を引くのが一番。


相続対策のつもりが、賃貸経営をやって財産を失うよくあるパターンです。


傷口が大きくなる前に潔い撤退の判断をするのが最善でしょう。








2:再投資をして物件の再生を行う。




キャッシュの乏しい大家さんには、追加融資を受けてもらい、物件に再投資をしてもらう。


大規模リフォームやコスト削減を徹底して黒字化を目指す。


ただし、経営感覚がないとリスクが高いので、地主系大家さんにはあまりお薦めできない。







3:アイデア(知恵)を使って、できるだけお金を使わず、黒字化を目指す。



このやり方を希望される方が最も多いです。


悪く言えば、現状維持のまま何もしない。。ことにもつながります。




しっかりやろうとするなら、知恵を出せるコンサルタントに仕事を依頼することになります。




しかし当然、コンサルティングフィーを支払わなければなりませんのでお金はかかります。


経営感覚がない大家さんは、アイデア(知恵)にお金を出す発想が希薄で、何でもお金を出さずに解決しようとします。





それでは、誰も力になってくれません。









地主系大家さんのほとんどは、二束三文だった土地が宅地となり、大金持ちになった方ばかり。




しかし、時は流れ。。これから不動産は大量に余る時代に突入しました。






つまり富は土地から別のところへ移ろうとしているのです!







結局、今は資産家に見える地主さん達も、ファイナンシャルリテラシー【お金に関して読み書きできる能力】がなければ、いずれ没落するのは自明の理なのでしょう。












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2016年8月11日木曜日

【シャッター商店街は再生するのか?】イベントを繰り返しても売上げは増えない!?

日本全国の地方都市で、シャッター商店街の活性化が叫ばれておりますが。。



一向に、再生の兆しが見えてこないのが現状ではないでしょうか。







言うは易し、行うは難し、で、地方都市の中心市街地には様々な問題があります。





ここ宇都宮でも、行政も含め、中心市街地の活性化に取り組んでおりますが。。


まだまだ、空きテナントが多く、苦戦しているのが現実です。







マイカーを中心とした交通事情から、中心市街地はアクセスしづらい場所になっています。


無料の公共駐車場もなく、訪れるだけでコストの掛かる場所なので、チョットで寄りづらい。






その結果、


郊外の大型駐車場を完備したショッピングモールに

人を奪われているのが現状です。







行政の都市マスタープランでは車をできるだけ中心市街地には入れない方針が記されており。。



『えっ!?ほとんどの市民は、マイカーでの移動が前提ってわかってる??』


と、思わされる内容となっております。







行政のズレた視点をよそに、民間は駐車場需要の増加に対応して、


100円パーキングがここ10年ほどで急増しました。








いつの時代も行政のやる活性化策は、だいだいズレているもの。。




やはり、街の活性化を担う中心は、行政でなく民間です!






そして、その中でも一番重要なプレイヤーが、


不動産オーナーになります。






ここを理解してない、活性化策はほぼ失敗に終わります。





イベントを繰り返したところで、お店の売上げがあがるわけではありません。



商店街にはいっている、お店のオーナーさん達が頑張っても、不動産オーナーを動かせなければ、根本的にはなにも解決できないのです!






必要なのは、


『テナント』 と 『不動産』 を


切り分けることではないでしょうか。







逆にいうと、活性化してない地方都市はそれだけ、不動産業者が仕事してないということになります。。



本来、不動産業者は街の動向を把握して、積極的に開発を提案して、街の活性化に貢献していくべき立場にあります。




不動産オーナーや投資家を動かし、街を再生させることができる中心的な存在は不動産業者です。








年内に宇都宮の中心市街地にも事務所を構えるにあたり、街の再生にも積極的に取り組んでいきたいと考えています。











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2016年8月10日水曜日

【ネット社会の幻想。。閑静な住宅街は時代遅れに!?】人口減少社会で起こっている変化とは!?

パソコンやスマートフォンの普及により誰もが簡単にインターネットに接続できる社会になった現代。


ひと昔前までは、そういった社会になったら、誰もがお家で仕事ができて、自然豊かな場所に暮らしても、距離を超越したインターネットの世界ですべてが解決できると考えられていました。。。






しかし。。実際に起こっている変化はまるで逆です!







IT企業のほとんどが、本社を東京都心に置いていることを考えればこの矛盾に行き着きます。





『少子高齢化・地域の過疎化・労働力不足』などを在宅勤務で解消しようと考える方々も多いようですが。。



それが、生活レベルで普及している実感はありません。






そんな期待を裏切るある出来事が起こったのが記憶に新しいです。



アメリカのIT企業大手、YAHOO!が2013年に在宅勤務の禁止を発表したのです!


常識的に考えれば、不思議な話です。。。








遠隔地にいながらビジネスができる時代を切り拓くはずのIT企業が自ら、在宅勤務を禁止したのです。






YAHOO!が社員に説明した内容には



『在宅勤務により、スピードと品質が犠牲になります。私たちはYahoo!として1つになるために顔を合わせる必要があるのです。』






現代の知的集約型産業の中心的な業務が

遠隔化できないことの現れでしょう。






インターネットを使えば、お家にいながら、何でもできるはずなのに。。。


ネット社会が普及しても、人はアナログなコミュニケーションに頼らざるを得ないのが現実で、人と人が行き交う場所の需要がますます増えています。






更に、人口減少時代が始まった日本では、今後、人口密度も減少していきます。



人口密度の減少に伴い、郊外のスーパーや生活施設は、採算が摂れない店舗が続出して、閉鎖するお店が拡大していくでしょう。




今日もこんなニュースがありました。。

ユニーGHD、2019年2月期までにGMS25店舗閉鎖






そうなっても、食料品から生活用品まで何でもネットで購入できるはずなので郊外に住んでも問題ないように思われますが。。







実際に、今、起こっているの変化は、



人が減るほど、人と人が行き来する場所の需要が急増しているのが現実です。







宇都宮市の不動産でも、売買が盛んなのは、中古マンションばかりです!



中古住宅で売りに出ている物件の多くが、宇都宮市郊外の閑静な住宅街の物件ばかりで。。


あまり需要がありません。。。






マンションは便利な立地にしか開発されないので、必然的にロケーションのよい場所に物件があります。


そして、マンション周辺は、人の往来が多い場所が多い。







人口密度が減る中で、これから郊外の閑静な住宅街は、

空家が急増して活気が失われるのは間違いないでしょう。





ネットの力を使ってもこの問題を解決できない現実をみると、日本ではこれから、逆ドーナツ化現象が加速するしていくと考えられます。









閑静な住宅街=誰も住みたくない、空家だらけの不便な場所





そうなる日が、近いのかもしれません。














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2016年8月8日月曜日

【ついにきた!不動産は無料の時代!?】売れない物件はどうしたらいいのか??

ついに。。この時が。。宇都宮市周辺でも訪れました!!




弊社でお預かりしていた、土地物件。


販売価格は200万円くらいで、売りに出していたのですが。。


2~3年、問い合わせもまったくなかった状態だった物件が先日。。。





タダで取引されました!









バブル期には人気の別荘地として、2000万円近くで分譲されていた物件が。。。


今となっては、タダでやっと所有権の引き継ぎができる時代に!!







別荘地や郊外の土地で人気のないところは、値段はあってないようなもの。


ただただ、欲しい方が現れるのを待つしかないのが現実です。






結局、今回のケースでは欲しい方が現れるのを待ちきれず、無料で欲しい方を見つけて所有権の移転に成功しました。










なぜ、売主さんは、タダでも物件を処分したいのか??










理由は簡単で、





持っている物件がキャッシュフローを生み出さない、


負動産だからです。




持っているだけで、キャッシュフローがあるなら、そもそもタダ売る必要はありません。







しかし、キャッシュフローを生み出せない、



負動産は、持っているだけでお金が出ていく金食い虫です。








別荘地などは以外に固定資産税が高くて、一区画で年間5万円くらいかかる所が多いです。


他にも、草刈りなどの土地の手入れが必要なので、トータルすると年間10万円くらいは、所有しているだけでお金が出ていってしまいます。





土地からのキャッシュフローが年間10万円以上あれば、ペイできますが。。


土地を借りたい方や駐車場としての需要もないため。。






持っているだけで年間10万円失われていくだけ。。。






それなら早く損切りして、タダでもいいから誰かに所有権を移転できればラッキー!



これこそ。。ババ抜きのババ!





『タダで土地をもらえるなら欲しい!』



と思って飛びついてしまうあなたは危険です!






自分で利用できる土地ならいいのですが。。



土地を利用しないようになったら

金食い虫をつかまされただけになります!






格安の不動産にはそれなりの訳があるのです。






『でも、タダでもらえるならもらっておいて、いらなくなったら、人にあげればいい。』


なんて考えるのも危険です!!





もらってくれる人がいるうちはいいですが。。。


いなくなったら大変です!







なぜなら?



不動産の所有権は、放棄できないからです!





さらに


価値のない不動産は寄付もできません!








だれも、欲しくないジョーカーを引いてしまうと、ずーと、使わない or 使えない土地にお金を払い続けなければならない状態になってしまいます。






これから、人口減少の速度が加速していくと、タダでも所有権が移転できない物件が急増するのは目に見えています。




すると!


『お金をあげるから、土地をもらって!』



と、お金を払ってでも、金食い虫の処分をする方が急増していくでしょう。







キャッシュフローを生み出させない、負動産は、


タダでもいいので、さっさと処分するのが賢明な時代に突入したようです。











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2016年8月6日土曜日

【住む場所が最大の資産!?】人気学区に狙いを定めた転居は当たり前に!?

宇都宮でマイホーム購入を検討する際は、


公立学校の【学区】に狙いを絞った物件探しが当たり前になっています。






首都圏と違い、宇都宮市は私立の小中学校が少ないので、どうしても公立の人気学区に住みたいと考える親子さんが多いです。






物件探しの中心は【学区】で、人気学区のエリア内かそうでないかで、資産価値は大きく変化します。





『皆同じ、公立学校だから。。』


などと気にしない方もいらっしゃるかもしれませんが。。。




学区が及ぼす格差は非常に大きいのが現実です!



おそらく、教師のレベルに差があるということはないでしょう。


むしろ、進学にいどむ親や生徒の間にある『進学』に対する意識の差が生まれていて、それが進学率に大きな差を及ぼすことになっているのです。





ただ、実際に人気学区目当てで、でマイホームを購入できる親は限られた層になってしまいます。






人気学区の物件は空家問題が叫ばれる今も、住みたい方が多いのに物件が少ないので、争奪戦状態です!



その結果、人気学区の物件価格は上昇傾向が続いています。







賃貸物件を借りて、子供を通学させることはできますが、


マイホームとなると、資金に余裕のある親しか人気学区に転居できないのが現実です。






少子化が進む今は、子供の教育にますます注力される皆様が増えています!






こうした、子供の教育のためのマイホーム購入や転居が日常茶飯事になっている今は、



『住む場所』 が 『資産』 になっています。









マイホーム選びではどうしても、素敵な建物や広い土地に魅力を感じてしまう部分も大きいですが。。。



家族のことや将来に渡る資産性を考えると。。。




住む場所が一番重要で、資産になると考えるのが賢明な選択になるでしょう。












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