2016年8月14日日曜日

【没落する地主系大家さん!?】築20年経過でどうする!?経営感覚なき賃貸業の行く末とは!?

ここ最近、築20年以上を経過した賃貸アパートやマンションの経営に関するご相談を受ける機会が多くなりました。




空室率の急増とともに、どうしたら優良な入居者を付けられるかは、すべての大家さんにとって大きな課題となっております。






一昔前の、大家さんはとっても威張っていました。。






不動産業者:『そちらの物件の客付けを、やらせて頂けないでしょうか?』



大家さん:『うちの物件あつかいたいの?もう頼んでいる所あるからいいや。』






今でこそ、賃貸の客付業者は強い立場ですが、当時は賃貸業をやるにも、物件の確保だけで大変でした。。










時は流れ。。。





今では。。




大家さん:『うちの物件に是非、客付けをお願いします。広告料もだしますので是非ともお願いします。』ペコリ。ペコリ。




と頭をさげて不動産業者に客付けのお願いを大家さん自らしてる方も増え。。






賃貸入居者の獲得競争はますます激化しております。








そんな中、土地持ちの地主系大家さんの中には、まだ昔の感覚を引きずって、経営感覚なく運用を行っている方が多いのが現実です。




そのような、地主系大家さんからご相談を受ける機会が多いのですが。。






相談をされる時は、大抵ひどい状態になっているケースばかりです。



入居率も50%を下回っていて。。手持ちのキャッシュも少ない。。






もともと地主系大家さんは、土地は持っているが、キャッシュや金融資産の少ない方が多く、土地を担保に銀行から多額の借金をして、建物を建築している方ばかり。





地主系大家さんが賃貸経営を始めた理由は相続対策で、もともと賃貸物件や経営に興味はなく、すべてを業者に任せっきりで、本当に困ってから相談にこられます。







私が相談を受けて、まず今の現状を理解してもらうのが大変。



昔の感覚のままで、プライドも高く。。現状の危険な状況を把握できない。。





キャッシュに不安を残しながらダラダラと、経営が悪化しているのを眺めているだけ。。










賃貸経営が悪化した、大家さんへの解決策の提案は3つ!









1:物件を売却して損切りする。




地主系大家さんに一番おすすめするのがこちら。そもそも賃貸経営をやりたくないなら、さっさと手を引くのが一番。


相続対策のつもりが、賃貸経営をやって財産を失うよくあるパターンです。


傷口が大きくなる前に潔い撤退の判断をするのが最善でしょう。








2:再投資をして物件の再生を行う。




キャッシュの乏しい大家さんには、追加融資を受けてもらい、物件に再投資をしてもらう。


大規模リフォームやコスト削減を徹底して黒字化を目指す。


ただし、経営感覚がないとリスクが高いので、地主系大家さんにはあまりお薦めできない。







3:アイデア(知恵)を使って、できるだけお金を使わず、黒字化を目指す。



このやり方を希望される方が最も多いです。


悪く言えば、現状維持のまま何もしない。。ことにもつながります。




しっかりやろうとするなら、知恵を出せるコンサルタントに仕事を依頼することになります。




しかし当然、コンサルティングフィーを支払わなければなりませんのでお金はかかります。


経営感覚がない大家さんは、アイデア(知恵)にお金を出す発想が希薄で、何でもお金を出さずに解決しようとします。





それでは、誰も力になってくれません。









地主系大家さんのほとんどは、二束三文だった土地が宅地となり、大金持ちになった方ばかり。




しかし、時は流れ。。これから不動産は大量に余る時代に突入しました。






つまり富は土地から別のところへ移ろうとしているのです!







結局、今は資産家に見える地主さん達も、ファイナンシャルリテラシー【お金に関して読み書きできる能力】がなければ、いずれ没落するのは自明の理なのでしょう。












★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓


宇都宮市の不動産査定、買取も行っております♪