2018年12月24日月曜日

【不動産を売るときにやってはいけないおバカな行為とは!?】不動産業界はゲリラ戦が当たり前!?

不動産を売るにしても、買うにしても、、大手の看板が大好きな方って結構多いと思います。



宇都宮市内では、マーケットの規模が大都市ほどまでいかない微妙なポジションなので、、、全国展開している大手不動産業者の支店がないので中小がしのぎを削っています(ハウスメーカー大手の不動産部はありますが)。。(^o^;)


さて、今回のテーマの不動産を売るときに、やっていはいけないことですが、結論から言えば、


1・大手の看板だからと安易に信用してはいけない。

2・宇都宮市の物件を売るのに、宇都宮市に店舗のない業者に依頼してはいけない。


の2点です。


それでも、大手の名前が形だけでも冠につく会社を安易に信用して、すべて任せてしまうような情弱な人たちは、業者の絶好のカモでしかないですね。


先日もソフトバンクの新規上場で大損した人たちが、大手証券の『N社にダマサれたーー!』なんてネット上に数多くグチをこぼしているのが見られましたが、、、日本人って情弱の人ほど権威に弱いから、無条件に看板だけ見て、よく調べもせず、すぐに信用してやられちゃう人って多いんですよ。


特に、不動産取引って基本、【非日常】な経験なので、そのへんの飲食店に食事に行くのとは全然違うのです!

だから、看板だけですべて信用してくれたら、不動産業者からしたら絶好のカモで、やりたい放題できるんです。



私がよく例えに出すのが、飲食店の店主は毎日プロを相手に商売をしています。

他方、不動産業者は毎日素人を相手に商売しているんです。


考えたらわかりますよね。

誰だって毎日数回は必ず食事をしますから、幼稚園児すら美味しいものと美味しくないものを判断できるなかで、商売している飲食店は、私からすると毎日プロを相手に戦ってます。

他方、不動産は人生のライフイベントの中で最も出現頻度の低いイベントです。

人生80年でたかだか1.2回くらいしか経験しないわけですから、不動産会社は毎日素人を相手に商売しているのです。



日常領域の中でも最も行く回数の多い飲食店は、顧客最適化が起こりやすくなり、非日常領域の中でも最も出現頻度が低く、行く回数の少ない不動産業界は最も顧客最適化が遅れてしまう業界であるのです。


つまり、出現頻度が低いということは、不動産業界では口コミが利きづらい構造になるんです。。(-.-;)

例えば、飲食店の場合、

いい店を見つけ誰かに教えたくなって「じゃあ、明日のランチはそこに行こう!」

になるんですが、、、


良い対応してくれた不動産業者や営業マンを誰かに教えても「ふーん。でも、家引っ越さないからなぁ。。。」で終わるのが不動産業界です。

要は良いサービスを行っても口コミや紹介が利きづらいので、顧客最適化のインセンティブが働きづらい、ということです。






さて、皆さん、不動産業者は全国に何店舗くらいあると思われますか?







答えはなんと!コンビニの店舗数の倍以上の12万店舗です!



ちなみにコンビニ数が約5万店に対して、不動産業者の店舗は12万もあるのです。(^o^;)

どこにでもあるコンビニの店舗の倍以上もあるんですよ。


よく街を見渡してもらえば、そこら中に不動産屋があるのがわかると思います。


また、これだけの数が全国に存在するのに、TOP3社でマーケットの9割を独占しているコンビニ業界(トップのセブン単独で4割!!)とは異なり、不動産業界は寡占化が進んでいないロングテールのマーケットになります。

例えば、賃貸業界で管理戸数NO1の断トツTOP(2位に約2倍の差)の会社は大東建託さんでして、、、約100万戸です!!(*_*)

しかし、、日本全国に民間が運営している借家は約1500万戸もあり、借家シェアでいえばわずか6%しかありません。

コンビニでいえば、セブンイレブン1社でシェア40%を握っていてるのに、不動産管理で断トツTOPでもわずか6%のシェアしか取れてないことからもわかるように、不動産業界は大手そのものが存在していないようなロングテールのマーケットなんです!


だから、大手だからって、他の業界とは違い、ダントツで力があるわけではないのです。



しかも、、一般の方がほとんど勘違いしていることがあって、、、

不動産業は商圏が狭く、3駅となりは外国とまで言われているんです!

つまり、宇都宮市に店舗を構えているような弊社のような会社は宇都宮市以外の物件についてはほとんどわからない異国の地なのです。。

逆に言うと、業者といえども、宇都宮市に店舗のないような業者は、宇都宮市の物件については全くの素人同然なんです。


私はいつも【不動産業は土着業】というのですが、地域に根をぐっと下ろして商売をしていくことがとても理にかなっており、逆に管理仲介業で全国展開を行うことは非常に難易度が高いんです。


ちなみに、不動産業で(賃貸・売買・注文すべて含む)全国展開を達成している業態・モデルは「直接つくる」か「FC」の2つしかありません。


「つくる」は、賃貸では大東建託、レオパ、大和ハウス、積水ハウスのようなメーカー系、売買では飯田産業のような新築建売業者(パワービルダー)、カチタスのような中古買取再販業者です。

フランチャイズは解りやすくて、センチュリー21とか、アパマンショップ、ホームメイト、ハウスドゥやイエステーションなんかもそうです。

売買仲介で大手のデベ系で全国展開を達成している三井リアリティ、住友不動産販売がありますが、これは圧倒的なブランド力を誇る親会社を起点に事業をスタートさせており、エリアも大都市に限った例外かと思います。

また一部賃貸仲介で全国展開されている会社もありますが、100%直営店ではありません。宇都宮のような地方都市はほぼFCです。

「管理仲介業のみ」で全国展開は不可能で、それを達成している不動産業者は賃貸・売買ともに1社もありません!(*_*)


で、何が言いたいかというと、不動産管理業や仲介業では飛び地エリアを落下傘方式で展開することは難しく、そもそも規定された商圏内で商売が完結するため、外に出て商売をするというインセンティブが基本働きません。


出てもたいしても儲からないし損する可能性が高いから、宇都宮市に大手不動産会社が進出しないのも当然と言えば当然なんです。

いわば、不動産会社からすると、東京圏なら3駅目は全く興味・関心のない外国であり、異国です。

宇都宮市の業者なら事務所がある場所から、半径30キロ圏内(車で30分くらい)が商圏で、それ以外の不動産事情はまったくわかりません!

つまり、宇都宮市の業者なら、宇都宮市内とせいぜい隣接する周辺市町村くらいの知識しかなく、隣接した市町村の外側の不動産のことはまったくのど素人と同じです!



つまり、不動産業界では閉じた商圏毎で局地戦を戦わないといけないのです!



そうしてエリアに長い間をかけて根差していくと何が起こるかというと、独自のルール(更新料・礼金などは典型的)、独自の生態系 (地域ごとによる管理会社・仲介会社のパワーバランスなど)、が市町村・エリア単位で出来上がり、複雑になり、今に至っているのです。


つまり、商売がその狭い商圏で完結してしまうが故に、大手だからと言って簡単に強者になれないのです。

逆に、宇都宮市のような保守が強いエリアほど、顔なじみや地元出身者のネットワークが強くなり、地元業者が圧倒的に有利な環境ができあがります。


特に地主さんなんかは、大手のどこの馬の骨かもわからないエリート風の営業マンより、ヨボヨボでも地元のおじちゃん不動産業者を信用するんです。


それは、当然で、不動産は地元に根づいた資産ですから、外から来た何もわからない人にとやく言われたくないのが人情です。


そして、宇都宮市のような狭い商圏では、地元内で悪いことはしないだろうと考えるインセンティブも当然働きますからね。


大手といえども、日本全国のプラットフォームになるには、局地戦を何度も何度も戦わないといけないのです。

これはなかなかにして難易度非常に高く、効率も悪く、広域攻略を得意とする大手の空中戦のみで解決できる問題ではないため、ビジネスサイドの馬力を要求されます。



つまり、よほど商売としてボリュームが取れるエリア以外は捨てて、ボリュームゾーンでのシェア拡大をする方がよっぽど効率が良いんです!

だから、宇都宮市には三菱地所や、三井不動産なんかの売上が桁違いの大手不動産会社が進出してきていないのです。


そうは言っても、どこの不動産業者も、自分のなわばり以外の物件売却の相談が来れば断る理由はありませんので、もっともらしい理由をつけて売却の依頼を受けて、あとは異国の業者に丸投げします。



そう考えたら、『大手だから』と、安易に商圏が全く違う不動産業者に物件の売却依頼をするのがいかに愚かな行為かよくわかると思います。

下手をすると、売却を頼んだあなたの方が、物件についてよくわかっているなんてこともあるでしょう。




じゃ、、どうすれば一番良いの?




となりますが、、、


一番良いのは、当然、物件の所在地近くに事務所を構えた、不動産業者に仕事を依頼することです!

物件に近ければ近い業者ほど、売主さんの強い味方になってくれることは間違いありません。

そして、、売買業務を専門に行っている業者に依頼することも重要です!

不動産会社も各々得意分野がありますから、間違っても、賃貸をメインに業務を行っている業者さんに依頼してはいけません。

ここも、商圏外の外国と同じになりますからね。

賃貸メインの業者さんや営業マンは、たとえ商圏内の不動産でも売買についてはほぼ素人思っていいでしょう。


そして最後に、できるだけ取引量が多い業者なら、頼りになりますし、すでにお客さんを持っている可能性が高いです。



不動産業界は狭いエリアに業務も細分化された、特殊な業界だと思います。

ゲリラ戦が当たり前の不動産業の世界では、大手といえども中小企業と同じ土俵で戦わざる得ないのが面白いところでもあるんですよね。



世界トップクラスのオックスフォード大学とケンブリッジ大学の入試問題の本を読んでみたのですが、、、非常に面白かったです(゚∀゚)



正解のない問に挑むことで、『教養とは何か?』を考えさせられる良書です。

年末年始の長いお休みで、じっくり『知』を楽しみたい方は是非!



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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年12月20日木曜日

【中枢中核都市に宇都宮市が選出される!!】政府の方針から栃木県内の不動産価値を考えてみたら!?

政府は地域の拠点となる、全国82の中枢中核都市の選定を公表しました!!

政府、82の中枢中核都市を選定(共同通信)



地域経済の中心を担う拠点を決めて、選択と集中を行っていく方針のようです。


政令指定都市や県庁所在地が中心で、全国で82市が選ばれましたが、栃木県からは宇都宮市のみが選定される結果となりました。


つまり、結論からいえば、栃木県内は宇都宮市に人や仕事やサービスを集約させて、人口減少に備えなるということでしょう。

したがって、栃木県内の不動産価値は宇都宮市に集約し、都市から離れた郊外になればなるほど、価値がなくなるか、、最悪の場合『売れない』、『貸せない』負動産になっていくということです。


しかも皆さんが考えているより、この流れはこれから5年位で急速に鮮明になってくると予想していますし、すでに取引の現場の実感として起こっています。



てか、、そもそもなんで政府がこのような地方の拠点を選定したかというと、、

東京圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)に日本中から人が集中する流れが止まらないからです。(-.-;)


大阪圏や名古屋圏ですら、東京圏に人口を吸収されていて、すでに人口減少が起こっています。

明らかに日本は東京一極集中であり、東京一人勝ちの状況なんです。


『地方創生』はもう何年も声高に叫ばれいますが、結局、東京一極集中の構造がまったく変わる流れがないんですよね。。(^o^;)


宇都宮市なんかは東京都心まで100kmほどで、ある意味では、広域の東京圏とも言えるので今でも東京一極集中の恩恵を十分受けているのは間違いないでしょう。

しかし、東京から離れた地方に行けば行くほど、若者が東京に吸収される構造が鮮明になっているのです。


そういったことから、東京一極集中を是正して、

地域の拠点となる都市を強化して、首都圏の人の流れを抑え、地方の人口減少に備えようとしているのが今回の中枢中核都市の選定の意義のようです。

つまり、、いまさら創生の見込みのない過疎化が進む人口の少ない市町村への投資はある程度抑えて、その分を地域の拠点都市に重点配分していくと考えるべきでしょう。



しかし、最近のニュースを追っていますと、やんわりとした表現で一般の皆さんにわからないように、人口密度の低い過疎地への支援を切っていく方向性が次々に明らかになっていますね。。(-.-;)

急速な少子高齢化と、働くことのできる生産年齢人口がこれから大幅に減少することは確実なので、過疎地のインフラの維持が困難になることを想定した制度設計の大きな転換が始まっています。


今までのように、『不便になっても住み慣れた田舎で暮らしたい』みないな発想が通用しなくなるのかもしれませんね。

栃木県内でいえば明らかに県北エリアは、今後ますます不動産価値が下がることは間違いないでしょう。

県南も県北ほどではないとしても、同じく価値の下落が進み、よほどロケーションの良い立地以外は空き家が増えていき、どうすることもできない【負動産】が急増していくことになるのは目に見えています。

自分で使っていたり、需要があって誰かに貸せるような物件なら良いですが、使いみちのない物件は、売れるうちに早く売っておかないと大変なお荷物を抱えることになります。


今まで高額の借地代が見込みた、郊外の国道沿いのロードサイド店が借りていたような土地の価値も急速に落ちていくでしょう。

借地のご相談なんか受けて、デベロッパーや開発業者と打ち合わせしてても賃料や条件を含め、渋い回答が多くなりましたからね。。。

都市郊外の国道沿いなんかの土地をお持ちの地主さんは、売れるうちに早く土地を売却して資産の組み換えを行わないと、そのうち二束三文なる可能性が高いでしょう。


それだけ、郊外型商業施設の需要が急速に減っているのを感じています。


不動産業界はここ数年で本当に激変してきています。



不動産全体としての総量の価値は、ほとんど変化していないと思いますが、、、

今まで広がっていた不動産の価値が、拠点になるような立地に急速に集約して行く流れが鮮明です。

東京都心なんかの地価の上昇を見れば明らかですよね。



日本の地方の地価が暴落した分が、東京都心や地方の拠点都市の一部に集まり地価が上がっているのです。

しかも、宇都宮市内でも明らかなように、ごく一部の限られた都心部のみが上昇し、それ以外はほぼ値下がり続けている状況です。

東京でも、値段が上がっているのは駅から徒歩5分圏内が中心で、駅から10分以上歩かなければいけないような、不便な場所はほとんど地価が上昇していないのが現状です。


つまり、東京なら安心とか、宇都宮市なら大丈夫とかではなく、地域のミクロな拠点に富が集約してきているのです。

投資家の方でも、感のいい人はこの辺の事情をいち早く察知して、さっさと郊外の物件なんかある程度安値でもさっさと現金化して、富の集中してきているエリアに資産の組み換えを行っています。


しかし、こういった大きな流れのつかめない人達は、直近の表面利回りや、ミクロな超一等地に投資を絞ることの重要性を理解できないのです。



もともと農家でたまたま開発が行われて『地主さん』になったような方は持っている土地そのものに執着している傾向が強いので、またもとの農地の価値に戻るのも座して受け入れるでしょうね。

相続対策なんかで、○東○託なんかのアパート経営なんかに手を出して、多額の借金を抱えてしまった地主さんなんかは、、完全にゲームオーバーでしょう。。。(-.-;)

経営が行き詰まっても、土地の価値そのものがほとんどなくなってしまっていたら、破産するしかなくなっちゃいますからね。。(-.-;)


借金がなければ、一時のお金持ち気分が味わえただけで、またもとの農地のような価値に戻って、先祖代々の土地を維持することを目的にすることも、個人の価値観ですからそれはそれで良いと思います。。。(^o^;)


しかし、、多額の借金を抱えてしまっているなら、出来るだけ早く売れる土地を売ってババを捨てて逃げないと、先祖代々の土地の心配をしている状況じゃなくなってしまいます。



人の流れが東京一極集中すればするほど、不動産の価値の流れも同じ構造になるのは当然の帰結です。


東京だけがクローズアップされがちですが、栃木県内のようなミクロなエリアでもさらにミクロな宇都宮市の都心部に富が集約していく流れをつかめていない方がまだまだ沢山います。

その結果、宇都宮市内の都心部や人気エリアの地価上昇はまだまだ緩やかです。

つまり、まだまだ物件次第で大きな投資チャンスがあると思います。


マイホームの購入なんかをみていても、まだまだ『郊外の広い土地に注文住宅』なんて方も多いですから、今ならババを逃がすチャンスもあるでしょう。

しかし、年々マイホームを購入する層が激減するのは確実で、宇都宮市内でもすでに郊外の土地の暴落の予兆を感じています。


逆に、宇都宮市の都心部の物件に狙いを定めた、マイホームの購入や投資を行う、賢いユーザーも増えてきました。

ロケーションの良い都心部は、情報が表に出る前に決まってしまったり、明らかに高値でも売買が成立するケースが増えてきています。



私個人として、現段階で一番コスパが高いと感じているエリアは、宇都宮市の西口駅前から中心市街地にしぼった不動産購入だと考えています。

東口エリアはLRT(次世代型路面電車)の着工も始まり、すでに公表されている地価以上の高値での取引が当たり前になっています。

しかし、西口から中心市街地にかけては、LRTの着工がこれからなので、まだまだ本来の価値よりは割安な水準で購入できる物件をちらほら目にする機会があります。

これから10年〜20年の長いスパンで見たときに、中心市街地の物件は確実に今より資産価値の上昇が見込めると予想しています。

ただし、物件の情報がほとんど表に出ないし、公開されてもすぐに成約してしまうケースがほとんどですから、ご興味ある方は優秀なエージェントに情報提供のお願いをしておくと良いでしょう。


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2018年12月15日土曜日

【水道事業の民営化法案が成立!!】法案が宇都宮市の不動産価値にも影響を与える!?

水道事業を民間に委託できる水道法改正案が可決されましたね。(*_*)



こういった法案が可決されることは、今後の不動産市況への影響が実は非常に大きいので今回は考えてみたい。

水道法改正「安定供給維持へ基盤強化図る」 菅義偉官房長官 (Sankei Biz)


オールドメディアの感情的な論調があまりにもひどいので冷静になってなぜこのような法改正の流れに至ったのか考えてみますと。。。


そもそも、、、

全国的にほとんどの水道事業は大赤字なんです!!


過疎化が進む地方ほど水道料金の値上げラッシュとなっています。

大都市なんかは人口密度も高いので水道事業も効率が良いですけど、、、

人口密度の低い地方に行けば行くほど、人口の減少スピードも早く、赤字が拡大していく傾向にあります。

しかも、、税収も下降するだけです。。(-.-;)


お金のある都市なら、水道を公営事業として行っていれば、赤字だろうが税金で補填すればいいだけですけど。。。

人口減少が当たり前の地方では財源も減る一方で、これではもちません。。。



で、、『水道民営化で大変だー!』って騒いでいますが、、、

そもそも民間が事業を行う以上、全く儲かる見込みのない地方の水道事業なんて誰もやりたくありませんよ。(-.-;)


効率がよく事業を行える大都市の水道事業は民営化されれば、やりたい事業者はたくさんいるでしょうが、、

過疎化が進み、採算が悪化するだけの地方でだれが事業をやりたいと思うのでしょうか??


民間が事業を行うということは、水道サービスを提供して儲けを出していいことになります。

すでに民営化が行われた例でわかりやすく考えたら、JRなんかの国鉄が民営化されたことで、JRは儲けを出す株式会社として上場していますよね。


国鉄と比較したらJRに民営化されて、圧倒的にサービスが良くなったのではないでしょうか?

てか、、国鉄が民営化されたのが、私が小学校低学年の頃ですので、祖父母などから民営化して圧倒的にサービスが良くなったと聞いています。

国がやっていたら、駅ナカ開発やスイカなんかが順調に導入されたとは思えないですからね。


更に、道路公団なんかも民営化されてから、スマートICやサービスエリアの充実なんかで確実にサービスは格段に良くなったのは間違いないでしょう。

が、しかし、、、!


民営会社の料金は国がやっていた頃より、実感としてかなり高くなったのではないでしょうか?

お金持ちの人にとっては、新幹線もグランクラスなんかができて、サービスの質も上がり快適極まりない状況になりましたが、、、

一方!その分、一番チケットの安い自由席が減らされたりして、JRが一番儲かるようなシステムになってます。

グランクラスはガラガラなのに、、自由席には立っているお客さんが沢山いるなんてよくあることですからね。

まぁ、民間企業なんで、株主もいますし、できるだけ顧客満足度を上げて利益の最大化を目指すのは当然といえば当然なんですけどね。



しかし、、もともとは税金で造らたインフラを独占してお金儲けされているので、一般国民の感情論を刺激するには格好のターゲットになります。

だから、JRも新幹線なんかで儲けたお金で、地方の赤字ローカル線を渋々維持しているでしょう。


私は以前、中国でビジネスをしていたことがあって、よくあちらの新幹線(国営)に乗りましたが、一番驚いたのは??


なんだと思いますか???




国営新幹線の運賃の安さ!です!


しかも全部指定席です。

だいたい宇都宮から東京駅(100Km)くらいまでの距離で、当時500円くらいでした!!

当時は円高だったこともありますが、今のレートでもせいぜい700円しないくらいだと思います。

中国と日本の一般レベル貨幣レートの差が体感で3倍位だと考えても、日本円で2100円くらい、、、

現在の宇都宮ー東京間の新幹線の指定席の料金が4930円です。

中国の国鉄新幹線とJRで運賃を比較すると、貨幣レートの差を考慮しても2倍以上の高値なんです。

当然ですが、サービスは日本の方が段違いに良いですよ!



つまり、公営事業が民営化されれば、確実に事業として儲けるためにサービスの質が上がるのは間違いないでしょう。

しかし、、、料金は確実に上がっていくのでしょうね。


結局そこはトレードオフの関係なんですよね。

サービスの質が上がる分、価格はもっと上がる。




で、、前置きが長くなってしまいましたが、、、(^o^;)

何が言いたいかと言うと、

重要なことは、国の方針が『人口密度が減っていく場所のインフラの更新をやらないよ』ってことに向かっていることなんですよ。

今までのような、『一億総中流!』なんて幻想はあっさり捨てるというこなんですよね。



率直に言えば、過疎地の水道や生活インフラは更新されずに、切り捨てられる方向に向かっているということです。

つまり、今後、世の中の流れは、人口密度の少ないような地方に住むなら、『それ相応のインフラ維持の負担をしてください。』ということになるんです。

極端な話になると、お金が払えないならサービスは終了します。。ということに。。(-.-;)


日本全体で考えると、人口密度の低いところに住む人は、少ない負担でインフラが安く使えているんです!

郊外に住む人のインフラの負担は、人口密度の高い都市部の人達が、実際の料金以上の利用料金を払って、負担してくれているのです。


人口が増え続けて、余裕のあるうちはそれでも不満がでないのですが、、、

人口減少が進んでいくと、今までのようには行きません。。。


現に、JR北海道なんかは、赤字路線をバンバン廃線にしていっています。

いくらモータリゼーションが進んだとはいえ、利用者がゼロでなかった以上、車に乗れない交通弱者が切り捨てられたことになります。


このあたりを、リベラルを主張する今の野党が怒らないのは不思議ですが、、(-.-;)



少子高齢化が一層進むことを考えると、、、

これから、日本中で税金や社会保障含め、負担増ラッシュは避けられないでしょう。

残念ながら、切り捨てと言われても、、人口密度の低い場所のインフラの更新はいずれ行き詰まることになるのは目に見えてます。

公営では、平等の精神で一律料金しか公共サービスに課金できないでしょうが、民間なら、JRのように、人口密度の低い場所の料金だけを値上げするようなことは平気で行ってくるのは目に見えてます。



つまり、国の方針は明らかに、今までのようなスポンジ化した『拡散型の人の移動にNO!』を突きつけています。


結果的に、必要なインフラサービスが受けられなくなる切り捨てられる人達は移住せざる得なくなるでしょう。


日本中で、人口密度の低い場所への、課金を増やす流れが起こって行くのは間違いないでしょう。


結論として、不動産の超2極化は今後も急速に進んでいくことになります。

栃木県内でも人口減少の大きい県北エリアから、宇都宮市の都市部などに多くの人達が移住せざる得ない状況が今後加速してく流れになるでしょう。

そう考えると、宇都宮市のような県都は比較的、人口減少のスピードが緩やかになると予想しています。


特に、中心市街地とJR宇都宮駅から3キロ圏内、LRT沿線あたりは、人がどんどん集約していく逆ドーナツ状態が進んでいくのは必然の流れになるでしょう。

実際、栃木県北の田舎暮らし物件なんかはここ5年くらいでまったく動かなくなってしまいました。

人の流れは明らかに、内に向かっているのは現場でも常に実感しています。


逆に言うと、宇都宮市でも一部の勝ち組エリアは今後も全く心配することなく価値が上昇していく流れになるでしょう。


みんなが欲しいと思う、一部のエリアには良質なサービスも富も集中していく流れは、新幹線のグランクラスに似ていると思います。

あれだけ、長い車両で、一両だけ格別サービスがある。

みんなお金があれば、そこに行きたいんです!

不動産も同じ状況になっていくでしょう。


郊外はどんどん商業店舗や病院が撤退し、都市部に集中していく。

都心に住めば、車もいらずに快適暮らせるが、郊外はどこに行くにも長時間かけて、自分で運転しなければならない。


自動車も、走行距離に応じて税金を課税するなんて議論も出てきてますから、まさに『泣きっ面に蜂』な状況になってきました。

走行距離での課税検討 自動車税制見直し(財経新聞)


宇都宮市内でもマイカーを使わざる得ない状況が『負け組』となる厳しい変化にさらされる思わぬ状況が来るかもしれません。



国が絶対に欠かすことのできない、公営サービスの『水』に民営化の道筋をつけたことで、過疎化の進む場所の切り捨てを容認したと見て間違いないと思います。

切り捨てというと残酷に感じますが、郊外に住む人が本来負担しなければならない分を、都市部の人に負担させるのはある意味では不公平です。

宇都宮市でも中心市街地の固定資産税負担は圧倒的に高く、商業店舗などでは、郊外の巨大モールの税負担の低さの不公平感が以前は問題視されていたこともありました。

それでも、人口が拡大していた時は大きな問題にならなかったのです。

でも、時代は転換点を迎え、国も方針の転換をせざる得ない状況に追い込まれています。

都市部の人口密度の高いエリアに人が流れざる得ない状況を見れば、宇都宮市内でもすぐに売らなければならない物件や、すぐに買っておいた方が良い物件がおのずと見えてくるのではないでしょうか。



追記

すでに民営の水道事業では給水停止が現実になっていました!!

民間水道企業、赤字でペンション村に給水停止へ(読売オンライン)



マイカー脳に洗脳されてしまっている方は是非こちらの藤井先生の本を一読を!



マイカーを使うことで、富が大都市にチューチュー吸われいてるのがわかりますよ。(*_*)


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2018年12月10日月曜日

【宇都宮市でも働く外国人が急増中!?】増える外国人労働者向けの不動産投資に活路はあるのか!?

若者の激減が現実になり、どこもかしこも人手不足の問題がクローズアップされるようになりました。



その結果、政府は外国人の受け入れを緩和する方向に大きく舵をきりましたね。(*_*)

入管法改正案成立へ 首相問責案も提出、深夜ずれ込み(産経新聞)



皆様が思っている以上にこの国の人手不足は深刻なのです。。。(^_^;)

NHKニュースWEBに特集が組まれているので是非チェックしてみてください。

外国人"依存"日本(NHKニュースWEB)


しかもこれから年々、労働人口の減少は加速していき、消費をするだけの高齢者は急劇に増えることになるんです!

つまり、、、今の時点で、、『人手不足で大変だー!』なんて困っている業界は大幅な値上げができなければ、ある意味オワコンな業界なんです。。。(-.-;)


そんな中、可決された外国人労働者受け入れ法案。


受け入れるサイドの体制が問われそうなのは、労働の現場だけでなく、生活を営むための不動産業にも言えるのです。


宇都宮市内でも外国人の方の姿を見る機会が年々増えてきました。

不動産業の現場でも、外国人に部屋を貸しほしいとのご依頼を受ける機会が多くなりましたが、、、ほとんどの物件は外国人NGなんですよね。。


仮に、外国人を受け入れる法人が物件の契約者だとしても、実際に居住するのが外国人だと入居を断られるケースが圧倒的に多いです。

日本人に人気のあるようなエリアや築浅の物件ならわかりますが、、、

半分以上が空室のような物件でも、、外国人NG&単身高齢者NG物件ばかりです。



まぁ、受け入れる大家さんの立場からしたら、当然なのもうなずけます。

なぜかといえば、、日本人なら『当たり前』の価値観が、外国の方にまったく通じませんからね。


外国人入居者を受け入れる際、いちばんの大問題は、言葉がほとんどわからないということ。

そして、文化の違いから生まれるトラブルの数々。。。


ホームパーティーなんかをすぐやるし、、、国よっては当たり前のようですが、、、(-.-;)

同郷の仲間が集まりやすい、、その結果ホームパーティーに発展してしまうのでしょうが。。。

気づいたら1DKの部屋に3.4人住んでいるなんてこともザラにあります。


原状回復なんて概念もないから、室内を土足で使うことも当たり前。

日本のような玄関で靴を脱ぐ文化の国は少数ですからね。。。(^o^;)


お国によっては香辛料をたくさん使った料理を毎日のようにされて、近隣からニオイの苦情がきて対応したこともありました。


そして、、、外国人を受け入れる際で、もっとも困るのが、ゴミ出しのマナーの問題。


そもそも、外国にはゴミ出しをきれいにとか、分別するという文化がないですからね(-.-;)


言葉もほとんどわからない方に、しかも物件に入れ替わり立ち替わり同郷の人たちが集まるような場所で、ゴミ出しのマナーを徹底させるのは容易なことではありません。



結果的に、外国人を賃貸物件に受け入れるということは、すでに入居中の日本人を不快にさせて、追い出すことになっていきます。

管理コストや負担も増えるので、受け入れを拒否するオーナーが増えるのも当然といえば当然なんです。

それについては、身寄りのないような単身高齢者も一緒でして、受け入れるにあたり、厳しい入居審査がありますです。


そう考えると、政府がいくら安い労働力が欲しいからと、海外から労働者の受け入れを増やしても、積極的に外国人向け賃貸ビジネスをやる方は少数なんですよね。。(^o^;)






散々、外国人向け賃貸のビジネスのデメリットを語りましたが、、、

でも、ものは考えようで、、、




成功している大家さんってこのあたりの勘どころをよくわかっていて、うまくボロ物件を回して外国人向けにして安定的に収益を得ていたりします。


巷では、大家業は簡単に儲かるみたいな本が出回っていますが、実際に成功している大家さんは日々勉強したり、人がやらないことをやって、うまく収益を得ているんですよね。



投資物件を販売する業者が、パチパチ叩く金融電卓なんかで数字を出したところで、所詮未来の希望的なシミューレーションでしかないので、ほとんど意味がないんですよ。

計算のなかに変数がたくさんあって、すこしでも変数がずれたら、計算そのものに意味がなくなりますからね。


馬鹿げた金融のトリックに騙されちゃう人ってホント沢山いるんです。(^o^;)


現場は、そんな単純ではないんです。

管理の現場は、泥臭さいことばかりで、手間も苦労も沢山あります。


だからこそ、大家業も『好きこそものの上手なれ』だと思います。


面倒で泥臭いことを人に丸投げすれば、それ相応の手数料が取られて、儲からないのは当然です。


税金対策でやるならまだしも、儲けを出そうと思って大家業をやるなら、管理丸投げならまず儲からないと思った方が賢明です。



特に、これから賃貸マーケットは非常に厳しい競争にさらされることになります。





今までのような現役世代を相手にした、賃貸マーケットの規模は今後急速にしぼんで行きます。


逆に、面倒だらけで誰もやりたがらない、外国人向け、単身高齢者の賃貸マーケットは市場規模が急速に伸びていくことになります。


(引用 https://rc.persol-group.co.jp/roudou2025/)


確実に需要が増えるであろう、外国人向けの不動産マーケット。

逆に年々、競争が激化して、収益率が落ちていく、日本人向け一般賃貸マーケット。



現実はどちらに行っても、茨の道だと思います。

どちらを選択するのがベストなのかは、物件の立地や状態によって大きく左右します。


しかし、今後、宇都宮市の郊外エリアでは空き家や古いアパートが二束三文で売り出されるようになるでしょうから、外国人向けに貸し出せば大きな収益が狙える機会は確実にあると思います。

時代の流れを的確につかみ、みんながやりたがらないことをできる大家さんは、競争とは無縁で今後も儲け続けていくことになるでしょう。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年12月5日水曜日

【宇都宮市で道の駅に隣接したホテル建設へ!!】成長中の体験ビジネスが不動産業界に与える影響を考えると!?

米ホテル大手マリオット・インターナショナルと積水ハウスは、「道の駅」に隣接したロードサイド型ホテルを2020年秋以降、栃木県内の宇都宮、日光、茂木の3市町に開業予定であると発表しました!



道の駅の隣接ホテルを建設へ 米大手と積水ハウス 栃木県内は宇都宮、日光、茂木に(下野新聞)


増えるインバウンド(訪日外国人客)の多様化する旅行ニーズに応え、地方における体験型の旅のスタイルを提案するとのことです。(*^^*)


ここでこのホテルのコンセプトが掲載されていたのでご紹介します。


これまでの駅前や観光地に近接したホテルとは一線を画したコンセプトをもつプロジェクト「Trip Base(トリップベース)道の駅プロジェクト」。

やってくるホテルは、北米生まれの老舗ホテル「Fairfield by Marriott」。

手がけるのは、積水ハウスとマリオット・インターナショナル。国内の各自治体と連携し、「道の駅」をハブにした、「地域の魅力を渡り歩く旅」を提案する地方創生事業のひとつとしてのプロジェクト。


コンセプトは「未知なるニッポンをクエストしよう」。


駅前でも観光地でもなく、まだみたことのない「道の駅」からはじまる旅の拠点ベースになるというイメージが込められています。(*^^*)


宿泊特化型のホテルで、素泊まりに特化スタイルが特徴と今までの国内ホテルになかった新しいスタイルの提案になるようです。

利用者は地元の道の駅や観光地で消費してもらうい、地域と共存共栄しながら、国内観光をサポートしていくとのことで、地方創生の一環としても期待できるプロジェクトになります!


近年のインバウンド需要が急増するなかで、人気の都市部から外れた地方の旅行先を開拓したいという需要が増えているのにもかかわらず、そういった地域には未だ限られた宿泊施設しかないことが開発至った経緯のようです。


確かに、都会は日本中どこに行っても似たような景色が続きますし、体験できる内容も同じ感じになりますからね。

一方、地方にある日本人には馴染み深い景色や体験が、外国人には新鮮に感じるのでしょうね。



近年は、温泉なんかの人気も上がっているようなので、地方も好き嫌い言わずに、外国からの需要をうまく受け入れられる体制を整えれば、まだまだ成長の機会や再生のチャンスがあるでしょう。

そんな中、全国のなかで、国内有数の観光地を抱える5府県(京都、和歌山、三重、岐阜、栃木)として、栃木県の3エリアがマリオットホテルと積水ハウスの事業用地として選ばれたことは非常に良いニュースです!!



旅行などの体験に消費の主軸が移っていくことを考えると、前回書いたインターパークのような国内需要に特化したショッピングエリアの衰退なんかは当然の流れになりますね。

逆に、日本らしさの体験ができる旅行先への人の流れはこれから急速に増えていくでしょう。


今回ご紹介した、道の駅隣接ホテルはレンタカーを借りて日本中を旅するようなスタイルも想定してるようです。


宇都宮市にはLRT(次世代型路面電車)をはじめ、道の駅の開発、なんかで観光客を呼ぶためのインフラ整備も着々と進んでいます。


大谷エリアもオシャレなレストランができたり、テレビで取り上げられる機会も増えて、観光客も年々増加してきています。


以前のエントリーでも書いたように、宇都宮市では残念ながら、今までは外国からのインバウンド需要をうまく取り込めていなかったのはデータからも明らかです。

【急成長している観光・宿泊需要!】栃木県の意外な順位とは!?




宇都宮市は新しい旅のスタイルを提案して、国内外のお客さんを問わず、体験ビジネスの育成を行い、街を盛り上げていくべきでしょう。


最近は、オリオン通りが飲食店街化してきたりと、中心市街地にも体験型のコンテンツが増えてきました。


後は、うまくプロモーションするだけなんですが、、、今までの結果から見るとあまりうまくPRが行われていたのかは再考するべきでしょう。


宇都宮市内でも新しいホテルや体験型の宿泊施設なんかの、不動産投資が増えてくると面白いと思いますね。

今更、アパート投資なんかの衰退産業に投資するより、成長性も高い宿泊施設への不動産投資の方がよっぽど期待できるのではないでしょうか。



時代の流れは世界的にモノからコトへと確実にシフトしてきています。

不動産ビジネスもコト消費に合わせて大きく変化せざる得ない環境になっていくでしょう。


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2018年11月30日金曜日

【続!インターパークの将来は暗い!?No.3】IKEAが郊外店舗からの戦略転換!?都心原宿へ出店へ!!

世界展開している家具インテリア大手の『IKEA』が東京、原宿に都心型新店舗オープンする模様です。

イケア・ジャパン、初の東京都心型店舗 複合ビル「原宿駅前プロジェクト」への出店に関するお知らせ(ホームズプレス)



私的には、衝撃のニュースです!(*_*)

私は埼玉県の三郷にある店舗にちょくちょく遊びに行くことがあるのですが、、、

『IKEA』といえば、郊外に巨大な駐車場を持つ店舗が当たり前ですからね。。。


あの『IKEA』が都心に出店ですよ。。。(*_*)


今、流通大手各社が抜本的な出店戦略の見直しを始めています!


外資は時代の流れを読むのが早いですね。。


売り上げの低迷を背景に、郊外に大型店を設ける出店戦略を見直し、今後は利便性の高い都市部に小型店を出していく方針のようです。

その皮切りとなるのが、IKEA原宿店のようで、将来的には全国の主要都市に小型店を広げていく計画だと発表されています。


つまり、、、今までのような郊外店の出店はひかえていくことに!?。。。(-.-;)


ちなみにネット通販が日本よりも普及しているアメリカではこんな状況のようです。。(*_*)

【イケア】、アマゾンエフェクトで3つの大型出店中止!出店控えてIT投資は原理原則?


ニトリなんかはいち早く都心に店舗出店していて好調のようです。

大手の巨大流通企業がこれですからね。。。(^o^;)


日本全国でこのような店舗の都心回帰が進んでいくのは必然の流れでしょう。


そうなると!!

宇都宮市内も例外なく、郊外のモールは採算が悪化すれば閉店せざる得なくなります。

特に、大手の巨大資本のキーテナントが退店してしまうようなら危険ですね。。。


以前から書いているように、、、宇都宮市内では特に、インターパークなんかは今がピークもしくはすでにピークアウトしていると思います。

【続、インターパークの将来は暗い!?】アメリカではおもちゃ販売大手のトイザらスが破綻!!

【インターパークの将来は暗い!?】人口増のアメリカでも進む小売店舗の閉鎖ラッシュ!



今後、IKEAを始め、流通大手各社が出店計画を郊外の大型店から、都市部の小型店に変更する流れが加速していくと、郊外のモールは非常に厳しくなってきます。


テナントが埋まらず、穴だらけのモールになったら、あっという間に閉店への道へまっしぐらです。


当然、モールに依存しているような場所の地価は急降下していくことになります。


宇都宮市では今後LRT(次世代型路面電車)の路線を軸に街づくりを行う方針を公表しています。

そう考えると、ベルモール周辺はトランジットセンターもできて、車でも電車でもアクセスできるようになり、更に発展し、今後も伸びていくと思います。

逆に!公共交通のアクセスが悪いインターパークあたりは今後苦戦していく状況になるでしょう。


インターパークまで直通のバスなんかを増やすとは思いますが、ほとんどマイカーユーザーばかりですからね。

そう考えると、不思議なのが、IKEAなんかがなぜ郊外の巨大店舗で苦戦しているのかです。

首都圏全体で人口は増えているし、ニューファミリーのマイカーでのお買い物需要もあるはずなんですがね、、、


やはり、郊外店が不振になった原因の一番はネット通販の普及でしょう!



2010年からわずか、7年で2倍以上の伸びを見せて、なんと16兆5000億円もの巨大市場に成長しています。


日本ショッピングセンター協会が発表した、百貨店やショッピングセンターの2017年度の売上高の合計が32兆355億円です。

そう考えると、ネット通販はもはやリアル店舗の半分以上のマーケットを持った巨大市場なんですね。(*_*)


この流れはとどまることを知らずに今後も急速にリアル店舗からネット通販に消費が移行していくと予想されています。

実際、先進国各国は消費全体でネット通販の占める率は軒並み15%を超えていて、そう考えると、まだまだ日本はネット通販が伸びることは容易に想像できます。


ネット通販が伸びる一方で、リアル店舗は世界中で苦戦してます。

日本も例外なく、この流れに巻き込まれることになるでしょう。


インターパークのような、巨大なショッピングモール街にはあらゆる面で逆風が吹いていて、ネット通販だけでなく、人手不足で販売員の確保も問題になってきています。


大手流通のIKEAが大きく出店戦略のカジを郊外から都心に向けたことから、この流れは流通各社に広がっていくと思います。



不動産投資やマイホームを購入するなら、ショッピングモールに依存した立地選択はそろそろ考えた方がいい時期でしょう。

インターパークも店舗の退店が目立ち始めると、立地の価値が急降下していくことになるのは必然です。


今の流れを考えると、今後はインターパークなどのモールに依存した立地はリスクが高まっていくので、不要な不動産を所有している方は早めに現金化して資産の組み換えを行うのが賢明になるでしょう。


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2018年11月24日土曜日

【続!宇都宮市の中心市街地に住んでみたら!?No.6】子供が遊べる環境が更に増えた!!中心市街地に続々と新施設が!!

以前もご紹介しましたが、、宇都宮市の中心市街地には、市が運営する『ゆうあいひろば』という、小さい子供が遊べるひろーい室内施設があるんですよ。

【宇都宮市の中心市街地に住んでみたら!No.4】赤ちゃん子育てには最適の環境がある!?


二荒山神社のとなりの宇都宮表参道スクウェア内にあって、我が家のような幼児がいるファミリーには大変大助かりな施設なんです!!(*^^*)

今の時代、幼児を日差しの強い暑い季節や、真冬の寒い時期に、外の公園で遊ばせることに抵抗のある親が増えていますから、土日ともなれば、『ゆうあいひろば』は子供でいっぱいになります。


まして、雨の日なんかだと家の中だけで、遊ばせるわけにもいかず、、、幼児をかかえる我が家のようなファミリーには、こういった屋内のキッズスペースは大変重宝するんですよ。

そんな中!!


二荒山神社前のメガドンキホーテ内に、、、

なんと、、、
新たに屋内キッズスペースがオープンしました!!!


こんな話題は子育て中のファミリー以外にはあんまり興味がないでしょうが、、、

うちの奥様は大喜びしてます。ヽ(^o^)丿


市が運営する無料のキッズスペースと違い、こちらは有料ですが、、遊べる遊具の種類がとにかく豊富です!!

太鼓の達人なんかもありましたよ(*^^*)

まだオープンしたばかりで、今は貸し切り状態で遊べますから、ちびっこのいる皆様は是非行ってみてください。

ドンキの上には、もうひとつおススメの、喜久屋書店の巨大な絵本コーナーもありますので、そことセットで遊びに行けば、中心市街地を街ブラしてファミリーで1日満喫して楽しめると思います。


ゆうあいひろばにいる保護者の方と話すと、近所に住んでいる方はもちろん多いですが、、意外と中心市街地に子供と遊びに来たついでに寄っている方も結構いるんですよね。

『ニューファミリーは郊外へ』という今までの主流な流れから、都心へと向かう新たな人の流れの変化も着々と感じています。

そんな流れを組んで、新しいキッズスペースが中心市街地にオープンしたのでしょう。

これからLRT(次世代型路面電車)が開通しますので、『郊外から都心へ』の流れは更に進むことは確実でしょうね。



しかし、ここ最近のオリオン通りの復活ぶりには驚かされます。(゚∀゚)

週末の夜になると、、人がいっぱいで活気がありますよ。

それに伴い、飲食店舗もどんどん開発されています!



私が、あったらいいな~と思っていた、、、

『マンガ喫茶』もオリオン通り内に近日オープンするようです!!


宇都宮市の街にはなぜか駅前にマン喫がなくって、東武宇都宮駅周辺にもなかったですらね。。。

誰か中心市街地でやったら、儲かりそうなのに、、、と思っていたらついにオープンしましたね。


あれだけ、夜の街に人がいれば、お酒を飲んだあとにゆっくりマン喫で休みたい需要ってかなりありそうです。

特に、最近は観光客も増加しているので、夜の街も交流の場として期待されているのでしょうね。


更に、来年の春にはタワーマンションも完成して、多くの人が新たに街なか居住を始めることになります。

ここ5年くらいで中心市街地での住居開発は大きく増えているのを実感してます。

今後ますます、街なか住まいの人は増えることはあれ、減ることはないでしょう。


つまり、郊外から都心へと逆ドーナツに『人・モノ・情報・カネ』が移動していくと思います・


それだけ、中心市街地に住みたい方が年々増えているのは間違いありません。

同じ宇都宮市といっても郊外に住むのと、中心市街地に住むのでは世界が全く異なります。


家を出てすぐ近所の徒歩圏に、たくさんの選択肢がある暮らしは豊かな時間を過ごすには欠かせない必須の条件です。


それだけ、立地そのものに価値があるのですが、、、不思議なことにその魅力を体験したことのない方が多いためか、今現在、宇都宮市の中心市街地は、価値に対して価格が圧倒的に安くなっていると思います。

ほとんどの方は一度この徒歩圏でなんでもできる便利さを知ってしまったら、『郊外に引っ越すなんてあり得ない!』と感じるはずです。


それだけ、立地そのものの価値は非常に高いのですが、今のところ割安で評価されているのを痛感します。

逆に、今ならまだ手の届く価格で中心市街地にマイホームを手に入れることも十分に可能です!


郊外のように、バーベキューができる広いお庭はなくっても、、、

いまなら、屋上庭園なんかをリーズナブルに作れますからね。



実際、『広いお庭でバーベキュー♪』なんて、理想を描いて、郊外の広い敷地に大きな家を建てたい方も多いと思いますが、、バーベキューなんていくらでも有料でも無料でも快適な場所を提供してくれるところが栃木県内には沢山ありますからね。

お家でやるより、マイカーがあるならちゃんとした施設でやった方がよっぽど快適で便利ではないでしょうか。

ほとんど使わない広いお庭の手入れに、嫌気が指す方も結構多いですからね。(-.-;)

年に数回、使うか使わないかのモノのために、不便な郊外に住むことは私には無駄に思えてなりません。

もしこれから引っ越しを考えるなら、実際に住んでる私からは、『街なか住まい』を断然おすすめします!



人口全体が急速に高齢化するなか、街なか住まいの需要は一層高まっていくのは間違いないでしょう。

人口密度が増加するのに伴い、中心市街地では新しい商業施設への投資もどんどん増えていくと思います。

逆に、人口密度が急速に低下する郊外は今後どんどん不便さが加速していくことになります。


一度、街住まいに慣れたら、郊外のマイカー必須の生活は全く考えられません。

立地の価値を理解できない方が多い今がチャンスです。


住むなら街のど真ん中に!

当然、新築の選択肢は分譲マンション以外ではほぼなくなりますが、、今はリノベで古い建物でも室内は簡単に新築同様にリニューアルできますからね。


年に、数件ほど中心市街地でもかなり手頃な売り物件が今のところまだ出ています!(*_*)

わかっている方は狙っているので、中心市街地で値頃感のある物件は本当に俊足ですぐに売れてしまいます。


中心市街地の物件の相場が確実に上向きなのは、物件の売れ行きを見ても明らかになってきました。

今後、ますます、『不動産は立地がすべて!』の時代になることは確実です!


来春にはタワーマンションも完成し、ますます中心市街地の再開発に弾みがつくことは間違いないでしょう。


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2018年11月20日火曜日

【宇都宮駅西側もLRTの早急な整備が必須!?】全国でバスの運転手不足が深刻に!?

NHKニュースWEBに全国でバス路線の維持が困難になっている特集が組まれています!!

路線バス問題【特設サイト】(NHK ニュースWEB)



LRTに反対していた方々がの発想(バスのままで良い)がいかに無責任極まりなかったのがこのような事実からも明らかになってしまいましたね。。。(-_-;)

人口が増加している政令指定都市の福岡市の黒字路線ですら、運転手不足でバスを大幅減便を余儀なくされている緊急事態なんです。。。

赤字の利用者が少ない路線を廃線にするか、黒字路線で利用者が多い路線を減便するかの苦渋の決断だったようですね。。(-_-;)

運転手不足がここまで深刻な状況なんですね。。。

高齢化が進んで、公共交通の需要は増すのに、逆行してバスはますます不便になっていく一方な流れなんです。


宇都宮市も例外ではないんですよ!!

減便が続けばもはや、公共交通としての機能は果たせなくなり、いずれは利用者の少ない路線はどんどん廃線になるばかりでしょう。

公共交通の破綻を回避するためにも、今までのようなスポンジ状に街がスカスカに広がっていく流れを止めることは必須の流れなんです!


宇都宮市の取り組んでいるコンパクトシティ政策は、好き嫌いで判断するのでなく、、、やらざる得ない政策なんですね。。(-_-;)

そのために、街の核となる場所に、人とモノとサービスを集約していくのです。

今はバスが便利に流れている宇都宮駅の西側も、福岡市同様に間違いなく、減便や廃線を余儀なくされるのは時間の問題です!

現実を受け入れるなら、宇都宮駅西側もいち早くLRTを整備してバス会社の負担を減らさなければならないのです。

みんなが期待する完全自動運転車が格安で使える時代がいずれが来るとは思いますが、、、技術的な課題や法律的な課題の解決にはまだまだ時間がかかりそうです。

実際、私はITエンジニアとしても仕事をしてますが、世の中をIT化して人手不足に対処しようと日本中で躍起になってますが、そもそも、、、肝心のIT化を進めるための人材が全く足りてないんですよ。(^o^;)

そんな状況でテクノロジーの夢物語が現実世界に落とし込むまで、相当な時間がかかるのは当然なんです。


その間も、どんどんバスの運転手はいなくなり、高齢化は深刻化します。

公共交通なんかのインフラは、技術が追いつくのを待ってられないんです。

だから、宇都宮駅西側も早急にLRTを整備しなければならないでしょう。


そして、郊外の開発を厳しく規制して、人口密度の低い場所には人を誘導しないような政策が必要になってくるのは間違いありません。

人手不足で外国人では代換えできないような、バスの路線廃止は先行して起こり、その後、生活に必要な水道や道路なんかのインフラの整備もままならなくなるのは目に見えています。

バスのケースと一緒で、苦肉の策ですが、、人口密度の低い場所はインフラの更新が後回しになったり、更新されないなんてことになるのも時間の問題でしょう。


結局、どうあがいても将来的には、郊外に住むことそのものがリスクになる時代が来るのは間違いないでしょうね。(^_^;)


人手不足はバスの運転手に限ったことではありません。

道路を維持するための建設作業員や、医療や介護を維持するための人など、現状でも人手足りてない業界はこれから更に深刻な人手不足になるんです!

外国人を少しくらい増やしたところで到底追いつかないくらいのスピードで少子高齢化が進んで、働く人が急速に減っていくことはもう確定している未来なんです。

つまり、、、

全部今まで通り、維持できないです!

だから、必然的に選別せざる得ないです!

厳しいことですが、捨てられる場所や人を選ばなければいけないんです。

病院なんかも受け入れ可能な人数の限界を超えて患者が来てしまうことも起こってしまうでしょう。

そうなったら、誰を助けるかを選別せざる得ないのです。


残念なことに今までのように、日本中くまなく均衡に発展させるような政策はもうできないのでしょう。


当然でですが、捨てられる場所はいずれ価値がなくなります。

不動産市場はすでに超2極化に向けた動きが急速に始まっています。


インフラが維持されなければ、自給自足するしかありません。

つまり、郊外に住むことは将来的に膨大なコスト負担が必要になるリスクが大きくなるでしょう。


廃墟だらけの場所に好き好んで住むもうとする人はまずいないので、宇都宮市内でも郊外になればなるほど、年々価値下落のスピードは加速していくと予想しています。

逆に、人が集まる一部のエリアに富が集中していくのは容易に予想できます。

現に、中心市街地なんかの物件は足が早く、実態のレートは公示地価なんかよりも、急速に上昇しているのを感じています。


宇都宮市がLRT(次世代型路面電車)を整備して、コンパクトシティ化に向かって動き出したことは、好き嫌いの問題でなく、時代の宿命なのをバスの運営が限界にきている問題から感じ取れますね。


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2018年11月15日木曜日

【2020年以降も建築費は下がらない!?】中古物件がお買い得なのは今だけかもしれない!?

東京オリンピック後の「 2020年以降は不動産価格や建築費が下がるのでは? 」こんなことを煽るマスコミ記事は多いのですが、、、

実際のところはどうなのか現場の実感から考えてます。



私が宇都宮市内の現場で感じている実感としては、建築の職人さんの不足感は年々ひどくなるばかりです。


実際、建設業の就業者数は減り続けています!!

建設業の就業者数は1997年の685万人をピークに、2017年には498万人と3割弱も減少してます!!

2020年にはさらに減少しているのは間違いなく、その傾向は今後もしばらく続くことはほぼ確実な情勢です。

政府はひどい人手不足を背景に、外国人労働者の受け入れを急速に増やすようですが、、、素人の外国人が現場に入ってきてもすぐに仕事が出来るわけではありません。

人手不足は工事の量や質の低下・劣化を生み、建設会社にとっては大きな頭痛のたねとなっています。

東京商工リサーチがまとめた5月の「 人手不足 」関連倒産は、建設業と製造業がともに8件で最多でした。

建設職人の高齢化や若年層の不足、リーマンショックやアベノミクスで人手が不足してきた経緯は、五輪は要素の一つに過ぎず、建設費の高止まりの大きな要因となり、住宅やオフィスの建設、大規模修繕工事などに今後も大きな影響を与え続けるでしょう。

さらに2019年10月には消費増税が予定されています。

増税となれば当然、その分建築費はコストアップします。


宇都宮市内で、これから分譲される新築マンションの売出し価格なんかをみても、、、

『高い!』ですね、、、(^o^;)

最低売り出し価格が3000万円超えなんか当たり前になりつつあります。


宇都宮市内では土地自体はたいして高騰してないことを考えると、建築費の上昇が値上がり分の大半占めている状況でしょう。


リーマン・ショック後なんかの2000万円台前半の最低価格から考えると、ここ7.8年で、3割くらいは新築の分譲マンションの売り出し価格が上昇しましたね。



建築就業者の数がこれからも減り続けることを考えると、建築費用はさらに上昇しそうな気配だらけで、下落する要素は全く感じないのが現場の印象です。。。(-_-;)



これから、5年位で、建築費用の上昇で新築物件の供給は急速に落ち着いてくると考えています。


新築の注文住宅の建築依頼をして、引き渡しまでに1年待ちなんて当たり前に出てきそうです。


逆に!!

程度の良い高級仕様で造られた中古住宅や、中古マンションは、価値が見直され、価格が上がるかもしれませんね。


『新築至上主義』の日本が皮肉なことに、新築価格の急騰で中古利用の促進に意識改革が進むのではないかと考えてます。




賃貸物件の運用でも、この建築費の上昇が大きなネックとなってきそうです。

家賃自体は賃金が上昇しない今の状況では、とても値上げ出来る状態ではありません。


最近は、賃貸居室の大規模改修なんかを依頼しても、工期が伸び伸びになるケースが頻発してきました。

時間は掛かるし、建築コストも上昇している状況ですので、大家さんには厳しい環境になってきました。。。(^o^;)



こんな状況でも、不動産投資に関する熱はまだまだ冷めないようで、投資家の皆さんからのご相談は相変わらず、数多く頂いております。


いくら低金利で資金を調達できても、、

肝心の運用で利益がほとんど出せなければ、結局、『骨折り損のくたびれ儲け』です。


不動産投資で儲けを出すには、ますます出口戦略が重要になってくるのは間違いないでしょうね。

『ほとんど、儲けがなくても、ローンが終われば、不動産は自分のモノになるからOK!』

こんな考えの投資家の方も結構いるんですが、、、


ローンを払い終わって、『売れない、貸せない、負動産』なんかのババをつかまされたら元も子もありません。

だから、常に出口のある物件購入が不可欠なんです。


不動産は短期で売買するような資産ではないですが、、、

かといって、よっぽど鉄板の物件以外は、一生持ち続けるべきでもないでしょう。


誰もが欲しがるような、超一等地の物件はまず売る人がいないんですよね。

だって、売る必要性がないですから。


そんな超優良物件でも、相続がらみなんかで売りに出るケースが、ごくたまにあったりします。

そんな物件が『買い!』のチャンスなんですが、、、


そんな美味しい物件は、情報元に近い不動産業者が大抵は持っていってしまいます。



人口減や建築費・メンテナンスコストが上昇を続けていくことから、これから益々、不動産業の収益環境は厳しくなるのは間違いないでしょう。

相続対策で利益は二の次の地主さんのような方ならまだしも、新規で『大家業』を営もうと考えるなら、相当覚悟をもって物件を購入しないと、痛い目に合う確率が高いでしょう。



しかし、日本の人手不足は年々ひどくなるばかりなのは確実な情勢です。

付け焼き刃で外国人労働者を受け入れたところで、焼け石に水程度でしょうね。

それだけに年々、今までの常識は通じなくなってきます!

変化を嫌がる老害となってしまった人ほど、この時代の価値観の変容に困惑していくことになると思います。

今までのように、飲食店なんかでタダでサービスを当たり前に受けられるような時代は過去のものになるでしょうし、『お客様は神様』なんて言葉も死後になっていくでしょう。

本来、お客様とサービス提供者の関係はフェアで50:50の関係のはずなんですよね。

サービスをしてもらうなら、当たり前ですが対価として当然、お金を支払う。

安く上げたいなら、すべて自分でセルフで行う。


不動産業においても、徐々に変化が出てくると思います。

実際、昔と比べて大家さんと客付け不動産業者の関係性は完全に逆転しつつあります。

何にしても、戦後長いこと続いてきた価値観の大幅な反転が始まったことだけは間違いないでしょうね。(^_^;)


最近、人口減少から日本の未来を予測するような本が売れているようです。



読んでみたら、衝撃的な内容が満載(*_*)!なのでご興味ある方は是非!



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2018年11月10日土曜日

【南海トラフ巨大地震はもうすぐ起こるのか!?】災害に強い街、宇都宮市の巨大地震リスクはどれくらい!?

ここ最近、週刊誌等で、『南海トラフ巨大地震がもうすぐ来る!』なんて記事が多くなっていますね。。(*_*)

事の真相はともかく、地震に備え、警戒するに越したことはないのは事実です。

そんな中、NHKが制作した南海トラフ巨大地震の発生をシミュレーションした速報動画が話題となっています!

【衝撃】2020年までに発生するといわれる南海トラフ地震の「NHK地震速報動画」が話題 / 東日本にも被害拡大(ニコニコニュース)



この動画みたら、津波の到達速度の速さにびっくりです!!

津波の到達が早すぎ!!

ちょっと怖すぎですが、、、こういったことが起こる可能性の高い現実を受け入れとくべきでしょう。


津波が来るような場所では、巨大地震が来たら、落ち着く間もなく、すぐに高い場所に避難しないといけないのがリアルにわかりますね。



日本に住んでいる以上、巨大地震の影響は避けられないです。

巨大地震に遭遇する確率を示すマップも公表されています。



このマップは今後30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率を表すマップとなってまして、一番色の濃い部分は26%~100%の確率で巨大地震の発生が予想される危険エリアとなっています。

マップを見ればわかるように、日本で人口の多い場所が軒並み濃い赤色のエリアに属しているのがわかります。(*_*)

宇都宮市は濃い赤色の外側の薄いオレンジ色のゾーンで30年以内の巨大地震の発生確率は14%と、比較的安全な場所とされています


関東地方をアップしたマップを見てみると!



関東地方の県庁所在地でリスクを比較してみると、

宇都宮市 14%

前橋市 7%
水戸市 81%
さいたま市 55%
東京都(新宿区) 60%
千葉市 85%
横浜市 82%

となっております。

水戸、千葉、横浜は軒並み80%超える確率で巨大地震が発生すると予想されていてます。

一方、宇都宮市と前橋市はともにリスクが20%以下と関東地方でダントツの地震リスクの低い予想がされております。

さらに、宇都宮市と前橋市は内陸都市のため、津波のリスクもないので、関東地方では圧倒的に巨大地震の被害リスクが低い都市となります。



巨大地震が発生したら、命が助かることがもちろん一番大切ですが、不動産を所有している方にとって、自分の財産が一瞬で吹き飛んでしまうかもしれない恐ろしいことこの上ないリスクですよね。


そう考えると、関東でも屈指の地震リスクの高いエリアに物件を購入するのは非常に危険な賭けになる恐れがあるでしょう。

地震保険などの備えは必須です。

地震そのものより甚大が被害をもたらす、津波が予想されるよう場所の物件は特に警戒が必要です。


その点、宇都宮市は津波の心配もないし、巨大地震の発生確率も比較的低いことから、関東地方の中では安心して物件を購入しやすい場所であることに間違いありません!


国が運営する、国立研究開発法人 防災科学技術研究所 では、あなたの住むエリアの詳細な地震ハザードカルテが取れるようになっています。



こちらは宇都宮市の市役所がある辺りの地震ハザードカルテです。

細かい地域ごとのデータが取れる非常に便利なツールです。

こちら→地震ハザードカルテ

是非、自分のお住まいのエリアのカルテを取得してみてください。



実際に南海トラフ巨大地震が起こったら、3000万人以上もの人が避難の必要に迫られると言われており、家を失う人も数多く出ることになります。

東日本大震災の後も起こりましたが、場所によっては不動産価格が急騰するエリアも出てきます。


もし首都圏で巨大地震の影響が出て、家を失う人が数多く出たら、地震の影響が少なかった近隣エリアの不動産価格が高騰するのは間違いないでしょう。


最近は震災に備えて、首都圏の方がセカンドハウスとして宇都宮市の物件購入を検討するようなケースも増えてきました。


首都圏のような強大な人口を抱えるエリアが被災したら、代わりの家を確保するだけでも一苦労です。

家が確保できなければ、長期間の避難所生活なんかの過酷な生活をしなければならないリスクにさらされます。


お金がある人から、疎開のための家を確保するような現象は容易に想像ができます。


震災の影響などで、宇都宮市の物件が思わぬことで高騰することもあるでしょう。

宇都宮市は震災リスクが低く、都市として大きなアドバンテージでありますからね。


なんにしても、日本は災害大国でどこで自然災害にあっても不思議ではありません。

普段から災害に対する備えは怠らいなようにしなければなりませんね。(^_^;)



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年11月5日月曜日

【最新!不動産価格指数からわかる損した人と得した人とは!?】ここ10年のトレンドを見てみたら!?


国土交通省から、2018年7月分の不動産価格指数(住宅)および第2四半期分の不動産価格指数が発表されました。

住宅総合指数はなんと!44ヶ月連続の上昇となっております!




全体では約4年ほども住宅総合指数が上昇していることになりますが、、、

細かい中身を見ると、勝ち負けは歴然としています!(^o^;)


リーマンショック後の2009年頃からアベノミクスが始まった2012年くらいまでに、分譲マンションを購入した人は不動産の購入で大きく資産価値を上昇させたのです!


一方それとは対象的に、、、戸建て住宅を買った人たちの家の価値はほとんど上場していないのが指数から読み取れる現状です。。。(^o^;)

ただし、、これは全体の総合指数ですので、宇都宮市の中だけで見たミクロな視点ではだいぶ中身が異なってきます。

大雑把な地域ごとの情報も掲載されていたので、そちらも引用してみますと、、、




驚くことに、、東京含む関東地方より、北海道や東北、近畿、九州沖縄地方の方が、指数の上昇が大きいことです!

しかし、、、徐々にデーターミクロな視点に落としていくと、、3大都市圏では東京の上昇率が一番となります。

東京や愛知県、大阪府なんかでも、戸建て住宅の価値がほとんど上昇していないのは意外な事実ではないでしょうか。


結局、日本全国で分譲マンションの一人勝ちなのはデータからよく分かると思います!




もっとミクロな宇都宮市の視点で見ても、私の現場感覚から言えることは、分譲マンションの一人勝ちは間違いないと思います。


そもそも日本では未だに、中古住宅の建物そのものに価値を見出すことはほぼありません。

今年から中古住宅の流通を促進させるために検査の確認が義務化されましたが、以前から言っているように、

中古住宅の性能評価をしたところで、ほとんどの建物価値を上昇させる効果はないでしょう。。



なんと言っても、、、日本人は『新築大好き!』な国民性なんですよ。

これは、ちょっとやそっとでは変えられない流れでしょう。



戸建て住宅の痛いところは、建物だけの減価にとどまらず、ここ5年の上昇相場でも住宅地の価格自体が低迷しているところでしょう。

新築で建てても、建物自体は20年も経てば概ね、『価値0』と市場で判断され、土地の価値もほとんど上昇しないのは、マイホームを資産として考えた場合に戸建て住宅の購入は圧倒的に不利なのはこのデータからもよくわかります。


ただミクロな宇都宮市内のデータで見れば、土地の価値も超2極化していますから、勝ち組エリアに物件を購入していれば、住宅地自体の価値が上昇しているので、建物の減価分をいくらカバーできると思います。

特に、元今泉や中今泉地区のような上昇の大きいエリアに戸建て買った人は年間数%とはいえ、土地の価値自体の上昇の穏健を受けています。

しかし、宇都宮市内の殆どの住宅地は、30年近くにわたり値下がりを続けています。

未だに減価の大きい豊郷台エリアなんかは、年間4%ほども値下がりしているので、複利で計算すると、5年で20%ほども価値が更に下落してしまう可能性が高いということになります。


つまり、戸建て住宅の購入の場合は、土地の価値自体の評価が非常に重要なのです!

いつも言っているよに、消費と割り切って戸建て住宅を購入するなら、個人の自由なのでなんだっていいんです。


でも、、人生で最大の買い物となることが多い一般の方であれば、老後に転居が必要になることを考えても、できるだけ価値の維持できる分譲マンションを選ぶのが賢明な判断になることはデータからも明らかです。

特に、中古マンションは価値が安定しやすく、老後も管理が楽なので、圧倒的におすすめの選択となります。



今後はますます、一部の勝ち組エリアや、分譲マンションのような需要のある物件に価値が集約していくことは避けられないでしょう。


マイホームには夢があって、自分好みの城を作りたい気持ちもよくわかります。

お金に余裕のある方は、それでも良いと思いますが、将来の資産形成もかねて、マイホームを買うなら、ごく限られた勝ち組エリアの戸建て(中古)を買うか、分譲マンションを選ぶのが賢い選択になるでしょう。


そう考えると、マイホームで資産形成をするのはそれほど難しくないのがわかると思います。

宇都宮市内では2022年のLRT開通で、沿線に価値が集中するのは間違いないでしょう。


すでにマイホームを持っていて、資産の減価の大きい場所に物件を所有しているなら、住宅の住み替えも含めて、財産価値の残りそうな物件に資産を組み替えることも賢明にな判断です。


一生懸命働くよりも、勝ち馬に乗れば、労せずとも財産が残せてしまうのが悲しいかな、、資本主義の現実です。

一生に一度の大きな買い物となるマイホームなら、慎重な判断が求められるでしょう。



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2018年10月31日水曜日

【LRTのJR宇都宮駅東西横断ルートの方針が固まる!】西口駅周辺はどうなるのかを考えてみると!?


宇都宮市は、次世代型路面電車(LRT)のJR宇都宮駅の東西を横断するルートを北ルートとして方針を固めたもようです。




ようやく、、決まりましたね〜

パセオのビル北側を抜けるルートのようで地図で見ると、


こんなルートになりそうなので、北に迂回するとはいえ、割とスムーズに東西を連携できると思いますよ。

いやー楽しみですね〜(*^^*)

駅舎の改築もほとんど必要なく低予算で建設でき、なおかつ駅の再開発にもなるので、現実的な良い案に収まったと思います。


まだ、駅の位置が1階になるか、2階になるか未定のようですが、、、

わたしは断然、2階押しです!!


駅の造りからも、将来的にも宇都宮の玄関口は西口になるのは間違いありません。

2階にLRTの駅があれば、JRの改札を出てすぐに乗り換えができて、非常に動線がスムーズです!


予算は1階に建設するより多く掛かりますが、人の回遊を考えても、1階は現状のバスターミナルを残して、2階に駅を持ってくるのが、使い勝手考えて一番良い方法だと思いますね。


この計画案と連動して、西口駅前広場の再編計画と、北地区、駅前地区の計2地区の市街地再開発に向けた土地利用方針も盛り込まれるようです。


特に北地区は今現在、JRの総合事務所や駐車場がメインの、低未利用地となってることから有効活用を図るのは非常に良い案でしょう。

LRTの開通を控え、これからJR宇都宮駅周辺に人が集中し、地下も上昇していくのは間違いないでしょう。

広大な空き地有する北地区はタワーマンションなんかができれば、即完売しそうな立地ですね。

タワーマンションと豊かな緑のある公園広場なんかが併設されるような、ステキな開発になることを期待したいです。



駅前地区は駅の南西側に位置しているエリアで、西口駅前広場と隣接した場所を再開発するようです。

こちらは地権者も多いのでなかなか再開発が進まなそうですが、、、(^_^;)

LRTの開通により、大きな投資資金が入って整備が進むことに期待したいですね。


宇都宮市のJR宇都宮駅西口周辺地区整備基本構想のリンクはこちら




しかし、、相変わらず左派系(●京新聞)なんかは今だに『LRTは時代遅れ』、、、とか論評していて、、、

『どっちが時代遅れなんですか??』っとツッコミを入れたくなりますね。

まったく今の左派マスコミの時代遅れ、老害ぶりときたら驚きですよ。。。


弱者の味方や福祉を全面に掲げ、リベラルな政策を支持するはずの今の野党や左派系新聞は、本来、交通弱者に配慮した公共交通投資を積極的に支持するべきなのに、、、このダブルスタンダード!


有効な対案も示せず、ただただ反対ばかりですからね。。。(-_-;)

そりやぁ野党の支持率も全然上がらないし、購読部数も減る一方なのは当たり前です。

LRTに反対しているような自称リベラル派は、他人のことは批判するけれど自分のことには見て見ぬふりをしているとしか思えません。(なぜ新聞だけ軽減税率??)

『福祉!福祉!』って叫んでますけど、、本当に弱者の味方なんですか??

SNSなどで言論空間が大衆化・民主化して、リベラルのダブルスタンダードが強く批判されるようになったは必然の流れです。

若者の圧倒的な既存マスコミ離れも、高齢者にすり寄り、今しか見れない視点で、問題から目を背けるだけの批判ばかりなダブルスタンダードにうんざりした結果でしょうね。




世界の先進国のなかで日本だけが、20年間停滞したことをどう説明するのでしょうか??


変化を嫌がり、現状にしがみつこうとすることが老害なんです。


いい加減、変わらなきゃいけないんです!



やぱっり街の開発ってドキドキ・ワクワクしますからね。

果たして、西口の駅前はどんな形に整備され変化するのでしょうか。

楽しみですね。


宇都宮市に住む方以外にも、LRTについては関心が高いようで、ウェブ検索すると、宇都宮のLRTに関する記事をブログに書いている方も結構いるんですよね。

特に若い世代ほど、変化嫌がる老害に満ちた、今の現状を突破してくれるのを宇都宮市のLRT事業に期待しているような論調が多いです。


逆に、、、ネット上にはほとんど反対意見が見られないんですよ。。。(^_^;)

ネット利用していない、、というか、、情報の取得の仕方すら全近代的な情弱の人たちが反対しているのは明確なんです。


結局、完成して便利になったら手のひら返すのは見え見えだと思います。

街が便利になって、嫌な人なんか1人もいないはずですからね。



「税金の無駄!」と叫ぶのもいいですが、では何に使うなら無駄ではないのでしょうか?

反対派は、建設後の営業経費の赤字なんかも心配しているようですが、、、

そもそも、公共交通機関なんですから、ちょっとくらい赤字だって全然いいんです!

日本中で博物館、図書館、美術館、歴史館などの公共施設が整備されていますが、そのほとんどは採算度外視で建設され、赤字でも問題なく運営されているんです。

全国のバス路線もほとんど赤字で、税金で運営されてます。

そもそも税金を集めることは、みんなが快適に暮らせて、地域を良くするために使われるのが目的です!


交通弱者の多くの住民が利用する交通機関なら、集めた税金を投入するのになんの問題もないはずです。



マイカー依存で車に乗れる方は、事情があってマイカーを運転できない方を切り捨てるのでしょうか?

多様な選択肢のある街は、豊かで発展するのは当たり前です!

地域の公共交通の利便性を向上させることは移住者を増やす策にもなります。

日本が人口減少していくといっても、すべての地域が一律で減少するのではありませんよ!

みんなが住みたいと思う、選ばれた街は人口増加し、住みたくないと思われた街は消滅するだけです。


反対している人の殆どは、マイカー依存で、20年先、30年先なんて全く見えてません。

『あなたもマイカーに乗れなくなる日が、間違いなく来るんですよ!』


そうしたらどうするんですか?

多様な選択肢がある街に住む方が幸せではないのですか?



目先の金額の大きさに反応する人も多いですが、宇都宮北道路の建設費は今着工しているLRT区間のなんと2倍ほどの巨額の税負担で建設されたんですよ!(有料道路ではないのでずーーと赤字です。)

LRTの支出は宇都宮市の予算規模から言えば、全く問題ない支出です。

巨額の道路建設にはまったく目をつむり、「無駄だ!」と叫ぶ人の多くは、金額だけ見て宇都宮市の支出規模を全然理解できていない人でしょう。



とにかく、早急に街の東西をLRTで結んで、マイカーがなくても快適に生活できる環境の整備を行うべきでしょう。

そして、今後はマイカーがなくても快適な生活ができ、災害の被害も少ない街としてのメリットを十分アピールして、積極的に街に移住者も呼び込むべきでしょう。

10年後、20年後は今より確実に活気のある街になるのは開発が進めれば明らかになってくるでしょう。


マイカー社会の弊害ともいえる、ひどい虫食い状態の街から、公共交通の整備をきっかけにコンパクトに街が移行してくことになるのは時代の流れです。

拡散から集中へ。

不動産の現場でも明らかに、逆ドーナツ化の流れが顕著になってきています。

今後もこの流れは加速するでしょうし、長期トレンドとして定着していくことになるでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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