【中枢中核都市に宇都宮市が選出される!!】政府の方針から栃木県内の不動産価値を考えてみたら!?

政府は地域の拠点となる、全国82の中枢中核都市の選定を公表しました!!

政府、82の中枢中核都市を選定(共同通信)



地域経済の中心を担う拠点を決めて、選択と集中を行っていく方針のようです。


政令指定都市や県庁所在地が中心で、全国で82市が選ばれましたが、栃木県からは宇都宮市のみが選定される結果となりました。


つまり、結論からいえば、栃木県内は宇都宮市に人や仕事やサービスを集約させて、人口減少に備えなるということでしょう。

したがって、栃木県内の不動産価値は宇都宮市に集約し、都市から離れた郊外になればなるほど、価値がなくなるか、、最悪の場合『売れない』、『貸せない』負動産になっていくということです。


しかも皆さんが考えているより、この流れはこれから5年位で急速に鮮明になってくると予想していますし、すでに取引の現場の実感として起こっています。



てか、、そもそもなんで政府がこのような地方の拠点を選定したかというと、、

東京圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)に日本中から人が集中する流れが止まらないからです。(-.-;)


大阪圏や名古屋圏ですら、東京圏に人口を吸収されていて、すでに人口減少が起こっています。

明らかに日本は東京一極集中であり、東京一人勝ちの状況なんです。


『地方創生』はもう何年も声高に叫ばれいますが、結局、東京一極集中の構造がまったく変わる流れがないんですよね。。(^o^;)


宇都宮市なんかは東京都心まで100kmほどで、ある意味では、広域の東京圏とも言えるので今でも東京一極集中の恩恵を十分受けているのは間違いないでしょう。

しかし、東京から離れた地方に行けば行くほど、若者が東京に吸収される構造が鮮明になっているのです。


そういったことから、東京一極集中を是正して、

地域の拠点となる都市を強化して、首都圏の人の流れを抑え、地方の人口減少に備えようとしているのが今回の中枢中核都市の選定の意義のようです。

つまり、、いまさら創生の見込みのない過疎化が進む人口の少ない市町村への投資はある程度抑えて、その分を地域の拠点都市に重点配分していくと考えるべきでしょう。



しかし、最近のニュースを追っていますと、やんわりとした表現で一般の皆さんにわからないように、人口密度の低い過疎地への支援を切っていく方向性が次々に明らかになっていますね。。(-.-;)

急速な少子高齢化と、働くことのできる生産年齢人口がこれから大幅に減少することは確実なので、過疎地のインフラの維持が困難になることを想定した制度設計の大きな転換が始まっています。


今までのように、『不便になっても住み慣れた田舎で暮らしたい』みないな発想が通用しなくなるのかもしれませんね。

栃木県内でいえば明らかに県北エリアは、今後ますます不動産価値が下がることは間違いないでしょう。

県南も県北ほどではないとしても、同じく価値の下落が進み、よほどロケーションの良い立地以外は空き家が増えていき、どうすることもできない【負動産】が急増していくことになるのは目に見えています。

自分で使っていたり、需要があって誰かに貸せるような物件なら良いですが、使いみちのない物件は、売れるうちに早く売っておかないと大変なお荷物を抱えることになります。


今まで高額の借地代が見込みた、郊外の国道沿いのロードサイド店が借りていたような土地の価値も急速に落ちていくでしょう。

借地のご相談なんか受けて、デベロッパーや開発業者と打ち合わせしてても賃料や条件を含め、渋い回答が多くなりましたからね。。。

都市郊外の国道沿いなんかの土地をお持ちの地主さんは、売れるうちに早く土地を売却して資産の組み換えを行わないと、そのうち二束三文なる可能性が高いでしょう。


それだけ、郊外型商業施設の需要が急速に減っているのを感じています。


不動産業界はここ数年で本当に激変してきています。



不動産全体としての総量の価値は、ほとんど変化していないと思いますが、、、

今まで広がっていた不動産の価値が、拠点になるような立地に急速に集約して行く流れが鮮明です。

東京都心なんかの地価の上昇を見れば明らかですよね。



日本の地方の地価が暴落した分が、東京都心や地方の拠点都市の一部に集まり地価が上がっているのです。

しかも、宇都宮市内でも明らかなように、ごく一部の限られた都心部のみが上昇し、それ以外はほぼ値下がり続けている状況です。

東京でも、値段が上がっているのは駅から徒歩5分圏内が中心で、駅から10分以上歩かなければいけないような、不便な場所はほとんど地価が上昇していないのが現状です。


つまり、東京なら安心とか、宇都宮市なら大丈夫とかではなく、地域のミクロな拠点に富が集約してきているのです。

投資家の方でも、感のいい人はこの辺の事情をいち早く察知して、さっさと郊外の物件なんかある程度安値でもさっさと現金化して、富の集中してきているエリアに資産の組み換えを行っています。


しかし、こういった大きな流れのつかめない人達は、直近の表面利回りや、ミクロな超一等地に投資を絞ることの重要性を理解できないのです。



もともと農家でたまたま開発が行われて『地主さん』になったような方は持っている土地そのものに執着している傾向が強いので、またもとの農地の価値に戻るのも座して受け入れるでしょうね。

相続対策なんかで、○東○託なんかのアパート経営なんかに手を出して、多額の借金を抱えてしまった地主さんなんかは、、完全にゲームオーバーでしょう。。。(-.-;)

経営が行き詰まっても、土地の価値そのものがほとんどなくなってしまっていたら、破産するしかなくなっちゃいますからね。。(-.-;)


借金がなければ、一時のお金持ち気分が味わえただけで、またもとの農地のような価値に戻って、先祖代々の土地を維持することを目的にすることも、個人の価値観ですからそれはそれで良いと思います。。。(^o^;)


しかし、、多額の借金を抱えてしまっているなら、出来るだけ早く売れる土地を売ってババを捨てて逃げないと、先祖代々の土地の心配をしている状況じゃなくなってしまいます。



人の流れが東京一極集中すればするほど、不動産の価値の流れも同じ構造になるのは当然の帰結です。


東京だけがクローズアップされがちですが、栃木県内のようなミクロなエリアでもさらにミクロな宇都宮市の都心部に富が集約していく流れをつかめていない方がまだまだ沢山います。

その結果、宇都宮市内の都心部や人気エリアの地価上昇はまだまだ緩やかです。

つまり、まだまだ物件次第で大きな投資チャンスがあると思います。


マイホームの購入なんかをみていても、まだまだ『郊外の広い土地に注文住宅』なんて方も多いですから、今ならババを逃がすチャンスもあるでしょう。

しかし、年々マイホームを購入する層が激減するのは確実で、宇都宮市内でもすでに郊外の土地の暴落の予兆を感じています。


逆に、宇都宮市の都心部の物件に狙いを定めた、マイホームの購入や投資を行う、賢いユーザーも増えてきました。

ロケーションの良い都心部は、情報が表に出る前に決まってしまったり、明らかに高値でも売買が成立するケースが増えてきています。



私個人として、現段階で一番コスパが高いと感じているエリアは、宇都宮市の西口駅前から中心市街地にしぼった不動産購入だと考えています。

東口エリアはLRT(次世代型路面電車)の着工も始まり、すでに公表されている地価以上の高値での取引が当たり前になっています。

しかし、西口から中心市街地にかけては、LRTの着工がこれからなので、まだまだ本来の価値よりは割安な水準で購入できる物件をちらほら目にする機会があります。

これから10年〜20年の長いスパンで見たときに、中心市街地の物件は確実に今より資産価値の上昇が見込めると予想しています。

ただし、物件の情報がほとんど表に出ないし、公開されてもすぐに成約してしまうケースがほとんどですから、ご興味ある方は優秀なエージェントに情報提供のお願いをしておくと良いでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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