2017年6月26日月曜日

【闇民泊業者の排除がすすむ!?】栃木県内での民泊ビジネスにチャンスはあるのか!?

先日お伝えした、民泊新法成立の話題のつづきを。

【民泊新法が成立!】誰でも事業可能だけど。。実際は??




新法成立に伴い、民泊仲介の大手airbnbが闇民泊業者の排除に動き出しそうです。



民泊新法下では、Airbnbのような民泊仲介サイトも「住宅宿泊仲介業者」として登録する義務を負うことから、違法な民泊を仲介することは観光庁から業務停止などの処分を受けるリスクにもつながる。

その他の民泊仲介サイトも同様の対応を進めていくことになるでしょうから、届け出をしていない違法な闇民泊ホストは本格的に市場から締め出されることになるでしょう。



来年には民泊新法が施行され、部屋を民泊として貸し出すホストは住宅宿泊事業者として各都道府県知事への届け出が義務化されます。

届け出をすれば、誰でも民泊ビジネスをスタートさせることができるようになります。



先日のエントリーでも書いたとおり宇都宮市内での民泊は、年間180日の営業制限がイタイところですが、栃木県内で民泊にビジネスチャンスはあるのか??


私自身も新法での民泊ビジネスに興味があるので考えたアイデアをシェアします。



まず、宇都宮市で民泊するなら、観光客を狙うより、ビジネスホテルを利用する日本人をターゲットにします。

今は日本のビジネスマンだけを紹介してくれる民泊仲介サービスがあるのでそういったサイトに仲介を依頼。


JR宇都宮駅徒歩の物件で勝負をかけると勝算がありそう。
価格はビジネスホテルより若干高めに設定し、長期滞在のビジネスマンをターゲットにした企画をしますかね。。



栃木県内で範囲を広げて考えれば、県北の別荘地などが狙い目でしょう。

今は、別荘地の程度の良い中古物件がかなり格安で買えるので、そこを今風にアレンジしたり、リノベーションしたりすれば、かなり高額で貸せる物件になりそう。


物件の取得を考えると、宇都宮市内より、別荘地の方がビジネスチャンスは有るでしょうね。


民泊ビジネスは裾野が広がっていて、運営代行サービスや、民泊用の保険なども充実してきています。




ビジネスしやすい環境は整ってきたので工夫次第では手間なく収益を確保できる可能性は十分にあるでしょう。。



しかし!!
やっぱり年間の営業制限180日がイタイなぁ。。。

180日を超えた部分の有効利用方があればいいんだけど。。そこが採算を大きく左右するかもしれませんね。


でもでも。
闇民泊業者が撤退に追い込まれることで新たなビジネスチャンスが起こることも確か。

違法な民泊物件が一掃されれば、現状ある民泊物件の供給数は急激に減ることが予想されるため、違法民泊が取り込んでいた宿泊需要が一気に合法物件へと流れ込み、合法の民泊事業者にとっては大きなチャンスになるでしょう!


ただ、栃木県内や宇都宮市ではもともと民泊物件が少なかったことを考えると、特需は見込めないでしょう。



いずれにしても、来年度から誰でも物件さえ確保できれば堂々と民泊で商売できることになったことは、不動産業界にとって大きなプラスです。



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志高く!私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年6月23日金曜日

【マイホームが資産になるたった1つの条件とは!?】家賃を払い続けるのはもったいないのか!?

マイホーム購入の理由の重要な要素として、

【家賃を支払い続けるのはもったいない!】

こんな考えの方も多いでしょう。




たしかに、家賃はいくら払っても消費ですので、資産としてのスットクはできません。

一方マイホームは、住宅ローンの支払いが終われば、資産として価値を残せる。



一見正しいようにみえるこの発想の本当のところはどうなのでしょうか??




これから人口減少が本格化する日本では、この マイホーム=資産 が当てはまらなくなってくることは明白です。

選択を間違えると、マイホーム=負債 となるので注意が必要です。



では、、、

マイホームが資産となるかどうかのたった1つの条件とは?



マイホームからキャッシュフローが得られるかどうか!

ようは、賃貸として需要があり、安定的に収益をえられるかどうかが重要です!


これはファイナンスのアプローチになります。



一般的に用いられるバランスシートの考えで言えば、ほとんどのマイホーム、特に新築の注文住宅などは、買った時点で債務超過になっていて損していることになる。

土地建物を5000万円で購入したとして、購入後にすぐに売却しても大抵は20%くらい安い値段でしか売れません。

つまり、5000万円で買った家も、4200万円でしか売れない。
買った瞬間に800万円も損をしていることになります。

これが、俗に言う『新築プレミアム』というものになります。

住宅に限らず、自動車なんかも一緒ですね。


ちょっとでも使って中古扱いになったら、価値は大幅に減価してしまう。



資産としてのマイホーム考えた場合、【新築物件】は賢くない選択になります。




が、しかし。。。


これはバランシートのアプローチであって本当に資産としてマイホームを購入したいのであれば別のアプローチが必要になる。




例えば、新築物件を買わずに中古住宅を買ったとしても、建物価値は年々減価して、20年もすれば土地代しか評価されないのが現実。

そう考えたら、新築でも中古でも一緒では??となりかねない。


一方、資産としてのマイホームを考える上で有効なアプローチがある!
それがファイナンスの面からマイホームを考える方法。

具体的には、
マイホームにどれだけ稼ぐ力(キャッシュフロー)を生む力があるのか?を意識して物件選びをすること。

つまり、マイホームを貸したら月額いくら家賃がもらえるかを考えて物件選びをするということ。

資産としてマイホームを残したいであれば、物件選びに投資家視点のキャッシュフローベースの考えが欠かせない。



例えば、検討している物件を調べる場合、

(A)2000万円の中古マンション、賃貸に出したら15万円で貸すことができる。

(B)2000万円の中古住宅、この物件を賃貸に出したら12万円で貸すことができる。


Aの中古マンションのキャッシュフローは年間180万円。
一方、Bの中古住宅のキャッシュフローは年間144万円。


これを20年間でみると、Aは3600万円、Bは2880万円。

その差は720万円!購入価格が一緒でも稼ぐ力がこれだけ違う。


資産として価値のあるのは当然Aの中古マンションだ。

このアプローチを収益還元法というが、欧米の不動産業界の評価ではキャッシュフローベースのフェアプライスのこちらが使われるが、日本の場合は取引事例比較法という、周辺の取引をもとにしたあいまいな価格査定が日常化している。


資産としてのマイホームを選ぶ際は、シンプルにいくらで貸せるかで物件を比較すると容易に資産性が把握できる。

家賃の測定は、スーモなどのポータルサイトで近隣で同じような条件の物件を見つければすぐにわかるはずだ。

詳しく収益還元査定をご自分でしたい方は、宇都宮市の不動産専用に考えた計算式を掲載した以前のエントリーをご参考にどうぞ。


具体的な収益還元価格の簡単な計算方法は以前ご紹介してます。
→知らないと損する!?【超簡単!不動産価値の算出方法とは??】


結論としては言えることは、
貸せないマイホームを購入することは、家賃を払い続ける以上に、もったいない。


貸せない物件はまず売れません。。
そんな物件を買ってしまったら、、それは、、負の遺産。
毎年、税金等のお金がだけが出ていく負債を買ったことになる。


現実の問題として、今、田舎の土地の固定資産税の負担が大きな問題となっている。
固定資産税の評価額などでは誰も買わないのに、税金だけはしっかり請求される。

毎年税金だけ支払う、ただでも売れない物件が増えているのです。

この波はいずれ、外から内に迫ってきます。

宇都宮市の郊外エリアも例外ではない。
選択を間違えると高額なお金を支払って負債を買うことになりかねない。


将来的に空き家急増が確定的な日本では、資産価値の高いマイホームを探すアプローチとして、自分の趣向よりキャッシュフローから物件選びをすることが賢明なのは確かなことでしょう。



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2017年6月20日火曜日

【JR宇都宮駅東口の再開発動き出す!?】LRTとセットで進む駅前一等地は今後どうなるのか!?

宇都宮市のLRT(次世代型路面電車)の着工が迫る中、よーーーやく、JR宇都宮駅の東口駅前の開発も動き出しそうです。

宇都宮駅東口再開発 会議場規模を半減(日本経済新聞)


しかし。。。
当初の計画は変更して、大幅に規模を縮小して再開発を行っていく模様です。。

今年度中にに正式な整備方針を策定するそうですが、どうなることやら。。。

こちらが当初宇都宮市が描いていた、JR宇都宮駅東口の再開発の企画案です。



東口の再開発は、リーマンショックの影響をモロに受けてしまった。(TOT)

大手ゼネコンを代表としたグループがホテルやオフィスが入る21階建てビルの建設を提案していたが、リーマン・ショックの影響で09年5月に撤退を発表。

宇都宮市は現在の、ギョーザ店や駐車場などの暫定利用として民間に貸し出している。



駅前の一等地なのに長期間、暫定利用の餃子屋さんと駐車場として放置されていた状況はもったいない。。

駅前がこのような状況では街のイメージも良くない。





計画どおりに進んでいれば、今頃この土地には、大規模商業施設やホテル、コンベンションセンターなどが完成して、多くの人で賑わっていたはずでした。。。





悲しいですね。。(TOT)

ちなみに計画が頓挫したため、土地利用法を巡り、頭を抱えることになった宇都宮市。
そこで立ち上がったのが餃子屋「みんみん」さんだと言われています。



LRTの着工に伴い、ようやく動き出しそうなJR宇都宮駅東口の再開発。

LRTに反対していたような方々はこのような状況をどう感じているのでしょうかね。
もし、LRT反対派の市長が誕生していたら、この駅前の再開発も放置状態が続いてしまっていたことは間違いなかったでしょう。

宇都宮市民の良識にホッとしている限りです。



とにかく、今はLRTを早期に開通させて、JR宇都宮駅の東口と西口双方の再開発を円滑に進めて欲しいものです。

逆に、LRTがなかったら再開発はまるで動かないでしょう。

再開発といっても主役は民間です。
これだけデフレが長引いた状況では、官が経済需要を真っ先に創造してくれなければ、何も動かないのは明白。


LRTが開通すれば、宇都宮市内の至る所で、民間の開発投資が活発に行われていくことは確実です。



一等地を放置することで今までどれだけ税金が失われたことか・・・
開発をしないことで大切な時間を失い、機会損失と経済損失していることに気付かないといけません。


残念ながら宇都宮市の駅前は全国でもワーストの景観の悪さにランキングされてしまっている。
再開発が進まないことで街のイメージやブランド力のソフトパワーも失われてしまっているのです!


今後、LRT開通とJR駅前の再開発が行われれば、街のイメージは確実に一新されます!!
高齢者や交通弱者にやさしい街として、全国から注目されることに期待したいですね。



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2017年6月18日日曜日

【マイホームか?賃貸か?でお悩みの方へ】FPにダマされないための知識とは!?

マイホームを検討する際に、賃貸の方がトクなのか?
はたまたマイホームの方がトクなのか??

こんな議論をよく目にします。



FP(ファイナンシャルプランナー)なんかが試算してどちらがいいとか理論的に説明したりしていますが。。。
残念ながらほとんど意味がない回答が多い。。。


なぜなのか!?

それはほとんどのFPが

リスク・金利・時間の関係を理解していないことに尽きる。

アメリカ合衆国建国の父の1人で、100ドル札紙幣の肖像画にも描かれている、政治家、作家、物理学者として多方面で活躍したベンジャミン・フランクリンの偉大な名言、

『時は金なり!』を理解できるかが重要なポイント。



簡単に言うと、同じ100万円でも、時間によって価値が違うということ。

今持っている100万円と10年後にもらえる100万円の価値は違う!


『時間が経っても、同じ100万円だろ!』っとツッコミが入りそうですが。。。

ここを理解しないと賃貸がいいのかマイホームがいいのか判断に誤りが出やすいので注意が必要です。




例えば、60歳の1000万円と、20歳の22万円は同じ価値と言われたら。。。

60歳:1000万円=20歳:22万円


若い頃のお金って貴重ですよね。。やりたいことも、欲しいものもいっぱい。
一方、年を重ねるごとにすべての欲がなくなっていき、お金の価値がなくなっていく。。

すべての皆様が感覚的には理解できるのではないでしょうか。


実は、ファイナンスの世界ではこれをディスカウントキャッシュフローと言います。

難しい言葉はどうでも良くて、感覚的な部分だけでなく、実際に根拠のある事実なのです!

この60歳の1000万円=20歳の22万円の計算はもし金利10%でお金が貸せる状況だとピッタリと一致してしまう。


もし、あなたが20歳の時に金利10%で22万円を40年複利で貸すことにする。

すると!!あなたが60歳になった時にもらえる金額はなんと!1000万円になる。

これがつまり、『時は金なり!』ということで、時間軸を加えてお金を考えると、
【今の22万円】20歳 = 【40年後の1000万円】60歳となります。


『老後のお金が心配だ!』と不安を煽って、金融商品や保険を薦めてくる営業マンやFPはこの【時は金なり!】の部分の現在価値のお金【時間】については話をしない。

商品を売るために、顧客の目を【お金】だけに引きつけ、いちばん大切な資源【時間】【今】、から引き離なそうとする。



残念ながら、私もあなたもいつかは死ぬ。
そう、人生は有限なのだ。

だからこそ、お金を含めて、すべての価値は時間の中で考えなければならない。



賃貸かマイホームかの決断もそこに尽きる。

FPなんかが試算する30年後、どっちが得か??

これに欠けてる視点は、
あなたは30年後も五体満足で生きているのか?


賃貸の方がちょっとトクできるなんて言われても。。。

その貴重な30年間をお金を節約するため、住み心地の悪い賃貸住宅で我慢して過ごす。

結果としてマイホームより数百万お金が多く残ったとして本当に幸せなのか??

重要なことなのにその試算には、今と変わらず30年後も生きている保証はない。



かたや、マイホームを購入して、30年後は賃貸ユーザーよりお金を残せない!?としても。。
30年経たない間に亡くなったら。。。

お金はあまり残せなかったけど、生きている間マイホームで家族と満足な暮らしができた。


こうやって、お金だけでなくそれとともに、【時間】の要素を入れて考えると、どっちが本当に幸せなのか?考えさせられる。



人生にとって、本当に価値のある資源は常に【時間】です!

お金は無限に増やせても、時間は常に有限です。

杓子定規に30年後のマイホームの支払いと家賃の支払いの比較が無意味なのは、人生がお金よりも【時間】に支配されているからだ。


重要なのは、マイホームでも賃貸でもいいので、あなたにとって住宅における【時間】の価値を最大限に高めること。

そして、お金はその次に重要な要素だということ。

生活が破綻しないお金の範囲で、最高の住環境を手に入れることが幸せへの道。


細かい30年後の損得勘定を考えることが、ほとんど意味がないことだけは確かです。



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2017年6月15日木曜日

【最新の住宅設備の展示会に行ってみたら!?】期待膨らむスマートハウスの現状とは!?

東京ビックサイトで行われた住宅ビジネスフェアに行ってきました。




建築会社や工務店、不動産業者向けの最新の住宅設備やシステムが披露された展示会です。



その中から、気になった商品をいくつかピックアップしてお伝えします!



まずはこちら!!



網だけはずして洗える網戸!!これは便利!



網戸のお掃除って面倒ですよね。。外すのも大変だし。。(ー_ー;)
そんな面倒いらずのアイデア商品!

既存でお使いの網戸にもカートリッジ式に変更できて、無駄なく便利に導入も可能のようです。

ちなみに、ペットを飼っている方用の強力な網タイプもあるので、猫なんかを飼っているお家の方には良さそうですね。




続いて、こちら!



引き戸を簡単に自動ドアにしてしまうオートスライド!



家庭にある引き戸や、事務者なんかの引き戸を簡単に自動ドアにできるすぐれもの!!
工具あれば誰でも簡単に設置できるそうです。

事務所や店舗物件には特におすすめ♪



ロック機能と暗証番号で開けられるキーボタン付きのモデルもあり、私も事務所に設置しようかと真剣に検討中です。(゚∀゚)

価格も10万円台からのようで、一般家庭でも導入を検討する価値有りかと。


網戸もこの商品もそうですが、既存設備を簡単にバージョンアップできてスマート化できる製品はコスパ高いです!








そして、そして、お家をスマートにするのに話題のAI人工知能を組み込んだ仕組みの


一番注目した商品がこちら!!





もらったカタログには

【あなたのために働いてくれる家】

こんなワクワクするキャッチが!!



こちらは家中にセンサーを配置して、AIがセンサーの情報を収集。

居住者の行動をAIがディープラーニングして、行動を予測して自動で家電などに指示を出す仕組みのようでした。


具体的には、生活のリズムに合わせて自動的にカーテンを開けて、自然な太陽光で目を覚ましてくれる。

とか、家の中で誰かが倒れたりトラブルを感知したら、外部に自動で連絡してくれる。。
などなど。。。

今後、家電製品などがIOTに対応していき連携していくことで、どんどん便利なるようです。



が、しかし!!
現状は??

まだまだ、私が見たところ実用レベルではないでしょう。

スマートハウス化にAIを組み込むのは夢があっていいのですが、今できることは非常に限られるので導入段階ではない。

今後に期待したいところです。



未来の家はスマートハウス化に向かって、光や音、時間、湿度、温度、位置情報などのセンサーが家中に増えていくことになるでしょう!


新築の建物はもちろん、既存の中古物件でも、今ある設備を活かしたリノベーションでスマートハウス化できる商材がたくさんあります。

工務店なり、リフォーム業者が勉強熱心でセンスと情報があれば、すてきなスマートハウス化を低予算でできることも可能ですが。。。

なかなか、今のトレンドについていけている業者さんは少ない。。。


施主自らが勉強して、提案して工事の指示を出すしかないのが残念なところ。

実際、わが家も、スマートハウスを意識した住宅の設備投資は私自身が調べて、設計の指示を出しました。

→【中古物件スマートホームへの道!】実際にやってみて!良かった点、悪かった点とは!?



IOTでの住宅設備の連携に関してはまだまだ課題が多く、個別の設備の自動化がもっともコスパ、満足度の高い設備投資になると実感してます。(照明の自動化など)

今回ご紹介した網戸などのアナログ設備のスマート化も実は重要です!


マイホームをお持ちの方もちょっとしたリフォームで設備をスマート化させてお家を大満足に変身させることが可能です。


弊社でも、リノベーション物件の販売を行っていますが、最新のアイデア設備を取り入れたスマートハウス仕様のリノベ物件の販売もどんどん行っていく予定ですので、是非ご期待下さい!!



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2017年6月10日土曜日

【民泊新法が成立!】誰でも事業可能だけど。。実際は??

住宅の空き部屋やマンションの一室に旅行者を泊める「民泊」のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が9日、参院本会議で可決、成立したようです。


民泊法成立…年180日上限、誰でも事業可能に(読売新聞)




以前のエントリーでも書いたとおりのルールで成立したようで。。

→【どうなる民泊!?政府が法案を提出か!?】ルールの概要から見る今後の動向とは!?




新法が運用され始めたら、民泊施設を紹介するサイトAirbnbなどの仲介業者にも、観光庁へ登録が義務づけられるようです。

結果的に、今も無許可で運営している闇民泊経営者たちが排除される方向に行政が動き出すでしょう。

仲介業者を管理できるようになれば、闇民泊を行っている人たちを締め出すのは簡単ですからね。。。




てことで、今後は届け出をすれば誰でも正式に民泊事業ができるようになります。

しかし!!実際はどうなんでしょう??





はっきり言って、ビジネスとしての魅力はないかなぁ。。。(-_-)。。。

「年間180日!」の営業日数の上限はイタイ!!


専業として物件を用意して営業するにも、日数制限が年間180日では投資効率が悪過ぎる。。。

しかも、地域によって条例で営業日数をさらに制限できることになっている。




小資本でも努力次第でビジネスを大きくしていける機会ができたのは良いことですが、既得権者とのハンディが大きい。

同業の民泊業者の他に、営業日数に制限のないホテル・旅館などと宿泊客を争わなければならない。

民泊のネガティブキャンペーンをうまくやった、既得権者のホテル、旅館業者さん達の完全勝利でしょうね。


民泊利用者=外国人と決めつけてしまっている方も多いが、日本人の利用者も結構いる。

外国人の民泊利用が文化の違いなどで問題になるようなら、日本人利用者だけに制限して、日数制限をなくすとか、もうちょっとやり方があったようにも感じます。




ホテルの狭い部屋より、広々民泊部屋が良いと感じる日本人ユーザーも確実にいるでしょう。

また、観光地なんかでは、常に2食付きの高い宿泊費を払うより、ご飯は自分たちで地場の物を料理したいなんてニーズもあるでしょう。



不動産業界としては、今後確実に増える空き部屋の有効活用として、民泊での利用は期待はずれに終わった。(T_T)

180日の営業制限では、利用料をホテル並みに上げないと採算を取るのが難しくなってしまう。

観光地のような繁忙期が決まっている地域は良いでしょうが、都市部のエリアでは日数制限がネックとなって事業を始める方は少ないでしょうね。




宇都宮市などでは今、観光客が過去最高を更新して増えていることからも、民泊のビジネスチャンスは大きいのですが。。





新法での民泊ビジネスのやり方として、180日の上限まで民泊をして、それ以外はマンスリー賃貸で貸す。みたいな、ことを言う方もいるが。。。全く現実的でない。


そもそもマンスリーの需要があるのは限定されたエリアだけ。

しかも、マンスリーのユーザー自体が少ないし、民泊と併用でマンスリーをやるのは難しいでしょう。




宇都宮市で民泊の需要が旺盛なのは、中心市街地とJR宇都宮駅の徒歩圏くらい。

その辺りはマンスリー需要もそこそこ有りますが、そもそも空き物件が少ない。

安定的な賃貸需要があれば、わざわざ面倒な民泊やマンスリーをしなくても良い。


現場の感覚で言えば、賃貸経営よりも大幅に収益が期待できるのであれば、民泊転用も考えられるが、営業日数の制限を考えると、手間とコストをかけてリスクのある民泊するメリットは少ない。


【骨折り損のくたびれ儲け】となりそうな宇都宮市内での民泊ビジネスだが、今後どうなるのかに注目したい。



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2017年6月7日水曜日

【マル秘!】宇都宮市で価格急落中のエリアとは!?マイホーム選びは注意が必要!?

不動産屋の私としては、人気が急落しているエリアの話は正直やり難いです。。(ー_ー;)

たぶん普通に不動産屋に物件を探しに行ったら、不人気エリア情報のようなネガティブな話はされない、というか意図的にしないでしょう。

買いたい方に購入意欲を落とすような話は不動産屋はしないですからね。


しかし、マイホームの購入を検討している方には非常に気になるところでしょうから、今価格が急落しているエリアの情報をこっそりお教えします。

そこに物件を買うことはよっぽど覚悟が必要!?なのか??



そのエリアとは??こちら!







美しい街並みで、高級住宅街として人気のあった、豊郷台エリアの価格が急落中です。

地図から確認して頂くとよくわかります。
→宇都宮市の不動産を地図からチェック!


売り物件の在庫が急増しているということは?

売りたい方>買いたい方
売りたい方
売りたい方

供給過剰で売りたい方が多く、買いたい方が少ないことから、価格が急降下してしまっている。

ここ数ヶ月で売出価格から30%以上も値下げして、まだ売れない物件があるような状態です。(汗。。。)

ここまで急に人気が落ちたことに、業界人の私でも驚いています。

街並景観賞を受賞したほどの、完成されたニュータウンで、綺麗な建物が集まる高級住宅街ですが、今の購入者にはニーズがない。



以前、首都圏の駅から遠い、坂の多いニュータウンの価格が急落していることをお伝えしましたが、

【ニュータウンの価値が大幅ダウン!?】坂道の多い住宅街の末路とは!?


車社会のここ宇都宮市でも首都圏同様にトレンドが大きく変わっていることを痛感します。


しかし、以前書いたエントリーでは、坂の多いニュータウンとして豊郷台の他に戸祭台のことも書きましたが、こちらは中心市街地に近いこともあり、ある程度価格がダウンした物件は割安感が有り、売れ行きはボチボチです。

逆に、中心市街地から遠い豊郷台は周辺に大きなショッピングセンターもなく、今の中古住宅の購入ユーザーには人気がないのが実情です。。。



売り物件が急増しているのは危険な兆候です。。。

価格が更に下落することが予想されます。

売りたい方は、大きく値引きしてもさっさと売り抜けるのが得策でしょう。




しかし!マイホームを探している方にとっては!?

【人の行く裏に道あり花の山】
トレンドの逆は常にチャンスでもあります。


かつては、高嶺の花だった、高級住宅が!
今は手頃な価格で買える!

マイホームとして街並みが綺麗で、緑の多い住環境がお好みの方には絶好のチャンス到来です!!


人気がない!ということは??


価格交渉で、大幅な値引きが期待できる。



高級住宅街だけあって、中古住宅もほとんどが大手メーカーの建物ばかり。

新築で建てたら3000万円オーバーの高級住宅だけに、住み心地も良く、お家の満足度は高い。

それが築浅でも格安で手に入れられるチャンス!



人口が減少していく中、将来的には宇都宮市郊外の住宅地はすべて価格が下落していくことが予想されます。

しかし、街並みが綺麗で環境の良い豊郷台は差別化されているので、ある程度の所で価格が下げ止まると考えます。



物件の価格が急落しているエリアは、今回ご紹介した豊郷台の他にもいくつかあります。

トレンドの確認は地図ベースから物件を閲覧するようにして、時間を追って随時チェックしていくとすぐにわかります。

宇都宮市内でもエリアによって2極化が鮮明なのがよくわかるはずです。

→宇都宮市の不動産を地図からチェック!


不動産は立地がすべて!

マイホームを賢く探すには、地図から探すのが基本です。



マイホームは消費としての側面が強いので、終の棲家として考える方は資産性ばかりにとらわれる必要はないでしょう。

しかし、転勤などで転居の必要性があるような方は、立地を最重視しないと、売れない物件を買ってしまうことになるので注意が必要です。



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2017年6月4日日曜日

【サラリーマン大家さんの夢終わる!?】銀行の融資姿勢、チェンジ確定!?

日銀の金融緩和でしばらく続いていたアパートバブルが終了したのはほぼ確実な情勢です。

先日、某金融機関の融資担当者と話をしてたら、アパートや不動産投資への融資基準がここにきてすべての銀行で一気に厳しくなったとのこと。。

あらら(汗。。。)




先日もエントリーで書きましたが、

【アパートバブル終了か!?】蛇口が閉まれば祭りは終わり。。(T_T)


金融庁様に逆らえないのが、日本の銀行の皆さん。。

今も日本の銀行は横並び護送船団方式なのは変わりない事実。

宇都宮エリアでは事実上、一般投資家向けの不動産投資関連の融資がストップ状態になってしまった模様。

大◯建◯なんかの営業マンが、銀行の態度豹変に激怒して、営業マンを怒鳴り散らししていたりしているようです。。あらら。。

建築会社もアパート建築に頼っていたところは前途多難でしょうね。


そりゃそうですよ。。

今は、新築物件でも空きが大量に出ている様な厳しい賃貸市場で、不労所得をエサに、

『サラリーマンでも大家さんになれますよ~♪』なんて、、

何も知らない素人大家さんに、ババを掴ませる。。。



情弱の素人さんはテレビやメディアに出てる成功者の体験談なんかをすぐに真に受けてしまい、身の丈に合わない借金をして、ババをつかんでしまう。。。

【総資産5億円のメガ大家さん】とか、言われると簡単に騙されてしまう。。
素人大家さんの問題点は、バランスシートが理解できないこと。

5億円の資産っていっても、借金が4億円あったら、実質1億円が純資産だし、

本当に今所有している物件を売却して5億円で売れるんですか??

って話。



祭り(バブル)が終わりを告げる、融資がしぼられた今、今までの価格では売れなくなるのは当然。

なんせ、買える方がほぼいなくなってしまうんですから。

もしかしたら、資産家だと思っていたのに、債務超過になって借金王になってしまっているかもしれないのにね。

よっぽど立地の良い物件なら別ですが、そもそもそんな物件、宇都宮市内でもほとんど売りに出ていなかったし、出たらプロの不動産業者があっという間に表に出る前に買っていた。

結局、素人大家さんのほとんどは、価値のないような物件を建築屋と銀行を儲けさせるために借金して金持ちになった気分を買っていた。

情弱の郊外の地主さんも相続対策したつもりが、いいようにやられていたことに後で気づく時間差攻撃を受けただけですので、同じですが。。。




更に、家賃収入も年間5千万円とか。。言ってるけど、支出はいくらよ??

そんなことを、すぐに突っ込めないのが、情弱の大家さんの痛いところ。

家賃保証のカラクリもちょっと調べればわかるのに、営業マンの話を鵜呑みにして、多額の借金をして価値のない物を買ってしまう。

本当に儲かるなら、建築屋が自分で賃貸経営やってますって。



情弱の地主さんやサラリーマンをターゲットに、◯東◯託なんかは、巧みに営業トークして需要もないような郊外にどんどん物件を建てさせていた。。

ゆっても銀行もグルですけどね。。ww

儲からなそうでも、事業として採算ギリギリでも、
『サラリーマンの収入から補填させればいいし!』
『地主なら、土地を取り上げればいいか!』

くらいで、属性見て、物件の収益性なんて適当にごまかして上に報告して、融資の実績を作っていく。

まぁ、建築会社と銀行の現場の営業マンもノルマがあるので、ただ仕事しただけでしょうけど。


すべての投資は自己責任ですからね。



ある意味、夢破れて、物件を買えなかった方、ラッキーでした。

投資物件を仕込んでしまってたら、簡単に抜け出せない状態に突入したのですから。



これから、投資物件で融資を受けるには、土地持ちでも自己資金が2割~3割必要なくらいの条件に一気に厳しくなったので、地主でもない一般のサラリーマンが融資を受けて投資をできるような状態ではなくなった。



今後、数年以内に、投資物件の相場暴落はほぼ確定的でしょう!

需要も見込めないような場所に大量に建てられたアパートは、2.3年後に二束三文で売りに出てくるでしょう。



だれかが、5000万円突っ込んだ物件を数年後にバーゲンセールで1000万円で買う。


投げ売りされた物件を買うのはいつも本物の勝者。



こんなことがいつも定期的なサイクルで起こっている。

不動産業界に長くいるといつものことだが、バブルの時は何を言っても情弱の投資家は気付かないもの。



そして、バブル崩壊後、ほとぼりが覚めて再び相場参加者が増え始めると、1000万円で買ったアパートがまた、3000万円で売れてたりする。

次のバブルが始まる前に常に利益確定している資産家。


やっぱりお金持ちは強いよな~~(-_-)


持たざる者は常に余裕がないし、一攫千金狙いすぎ。

そんなうまい話は世の中にありません。



なにごともコツコツあるのみです。

バビロンの大富豪も言ってますよ♪




堅実な投資家は数年後に絶好の投資チャンス(投資物件のバーゲンセール)が来るまで、今はキャッシュや信用をコツコツと積み重ねるのが賢明でしょう。


そして、ロードオブザリングの名言!

『時が来た!』

を待ちましょう!!(笑)




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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年6月1日木曜日

【宇都宮市の観光客数が最多更新!】餃子頼みが課題!?次の有力観光コンテンツは◯◯◯!!

2016年に宇都宮市を訪れた観光客は過去最高の1483万人!となったことがわかりました!!

宇都宮市の人口の約30倍もの人が1年間にこの街に観光で訪れている!!すごい!!

ただ、日帰り需要が圧倒的に多くて、宿泊するのは10%ほど。。。


観光客数、3年連続で最多更新 「ギョーザ頼み」が課題 宇都宮市16年(下野新聞)




佐藤市長はじめ行政の皆様と住民が一体となって、街のブランド力アップの仕掛けを行ったことが功を奏した結果でしょう。
本当に皆様、ご苦労様です。m(_ _)m

最近良く見かける、○○○愉快だ宇都宮。

こんなのです。



こういった努力がちょっとずつ実を結んでいると感じます。

申請すれば、町名とかでもロゴを作成できます。
うちの町内会でも、作成しました。○○町 愉快だ 宇都宮 みたいな。

オリジナルロゴマークの作成の詳細はこちらです。




さらに!私が感心する、取り組みがこちら!!

宇都宮プライド!!
【100年先も誇れるまちを、みんなで。】



日本の街で人気や知名度ある所って必ず、そこに住んでいる住人が誇りを持っていて、プライドが高いんです!

そんな街に外から来る方も魅力を感じる。

以前の、宇都宮市はプライドも低く、自虐的過ぎました。。
その結果、ブランドイメージも低くなって、街の魅力を伝えづらい状況になっていたのです。


若い世代がリードして、次の100年を見据えた宇都宮の街に誇りを持てる活動が行われている、宇都宮市の未来は明るいでしょう!

私も宮っ子として応援してます!!




さてさて、記事では【餃子頼みが課題!】なっていますが、本当にそうでしょうか??


データを見ればわかるように、圧倒的に日帰り餃子客がメインになっているのがわかります。
首都圏からの日帰りツアーにちょうどよい距離も考えれば、現状では餃子頼みになるのも致し方ないところ。

『餃子以外の魅力を発信したい。』とありますが。。

観光客が求めているの圧倒的に餃子!!
なんと93%!!

つまり、『餃子だけでいいよ。』が本音。。

餃子以外、求められていないのなら、餃子をもっと伸ばすのが観光客の満足度を向上させるセオリー。

餃子店の出店に補助金をだすなどのバックアップもいいでしょうし、とにかく、さらに餃子店を増やす。

潰れる店もたくさんあり、新しい店もたくさんでき、常に餃子店の新陳代謝が活発に行われる状況になれば、観光客にも飽きられず、今後も宇都宮に来る方が増えるでしょう。


しかし、観光客の増加と共に新しくできる餃子屋さんが増えたなぁ。。

観光で遊びに来る方に、訊かれても、地元民の私ではわからないお店ばかりに。。

観光客に支えられているお店が数多くあるのがよくわかる。

それだけ街の経済が、観光客が訪れることで活性化してるのは間違いない。



重要なことは、餃子頼みとはいえ、確実に宿泊客数も増えていること!

餃子ついでに街をブラブラ。そんな方も多いのだろう。

しかし!観光客がメインで訪れる中心市街地は、ホテルが足りていない。

魅力ある宿泊施設が増えれば、日帰りから泊まり観光客へシフトさせることは十分可能になる。

今後、中心市街地の不動産開発は面白くなっていくでしょう!

高齢化の進展で街中住まい住宅と共に、観光客向けのホテルの開発も街の活性化につながる重要な要素になると考えます。


数年後には、LRTの開通で街にかっこいい電車が走る。
街の景色は一変し、街のブランド力アップに効果絶大です!

さらに、観光客の足ができることは宿泊客の増加に大きく影響を及ぼすでしょう。


実はLRTは住民のためだけでなく、観光客の需要を爆発的に増やす要素も兼ね備えている。

反対していた方々はこのあたりの事情を理解できていないようで残念だ。



負け犬根性より、宇都宮プライドを!

餃子+の観光コンテンツ有力候補はLRTだ!

観光客が街を移動する距離が増えれば、確実に宿泊客も増加して、街も活気づくでしょう。



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