2017年6月23日金曜日

【マイホームが資産になるたった1つの条件とは!?】家賃を払い続けるのはもったいないのか!?

マイホーム購入の理由の重要な要素として、

【家賃を支払い続けるのはもったいない!】

こんな考えの方も多いでしょう。




たしかに、家賃はいくら払っても消費ですので、資産としてのスットクはできません。

一方マイホームは、住宅ローンの支払いが終われば、資産として価値を残せる。



一見正しいようにみえるこの発想の本当のところはどうなのでしょうか??




これから人口減少が本格化する日本では、この マイホーム=資産 が当てはまらなくなってくることは明白です。

選択を間違えると、マイホーム=負債 となるので注意が必要です。



では、、、

マイホームが資産となるかどうかのたった1つの条件とは?



マイホームからキャッシュフローが得られるかどうか!

ようは、賃貸として需要があり、安定的に収益をえられるかどうかが重要です!


これはファイナンスのアプローチになります。



一般的に用いられるバランスシートの考えで言えば、ほとんどのマイホーム、特に新築の注文住宅などは、買った時点で債務超過になっていて損していることになる。

土地建物を5000万円で購入したとして、購入後にすぐに売却しても大抵は20%くらい安い値段でしか売れません。

つまり、5000万円で買った家も、4200万円でしか売れない。
買った瞬間に800万円も損をしていることになります。

これが、俗に言う『新築プレミアム』というものになります。

住宅に限らず、自動車なんかも一緒ですね。


ちょっとでも使って中古扱いになったら、価値は大幅に減価してしまう。



資産としてのマイホーム考えた場合、【新築物件】は賢くない選択になります。




が、しかし。。。


これはバランシートのアプローチであって本当に資産としてマイホームを購入したいのであれば別のアプローチが必要になる。




例えば、新築物件を買わずに中古住宅を買ったとしても、建物価値は年々減価して、20年もすれば土地代しか評価されないのが現実。

そう考えたら、新築でも中古でも一緒では??となりかねない。


一方、資産としてのマイホームを考える上で有効なアプローチがある!
それがファイナンスの面からマイホームを考える方法。

具体的には、
マイホームにどれだけ稼ぐ力(キャッシュフロー)を生む力があるのか?を意識して物件選びをすること。

つまり、マイホームを貸したら月額いくら家賃がもらえるかを考えて物件選びをするということ。

資産としてマイホームを残したいであれば、物件選びに投資家視点のキャッシュフローベースの考えが欠かせない。



例えば、検討している物件を調べる場合、

(A)2000万円の中古マンション、賃貸に出したら15万円で貸すことができる。

(B)2000万円の中古住宅、この物件を賃貸に出したら12万円で貸すことができる。


Aの中古マンションのキャッシュフローは年間180万円。
一方、Bの中古住宅のキャッシュフローは年間144万円。


これを20年間でみると、Aは3600万円、Bは2880万円。

その差は720万円!購入価格が一緒でも稼ぐ力がこれだけ違う。


資産として価値のあるのは当然Aの中古マンションだ。

このアプローチを収益還元法というが、欧米の不動産業界の評価ではキャッシュフローベースのフェアプライスのこちらが使われるが、日本の場合は取引事例比較法という、周辺の取引をもとにしたあいまいな価格査定が日常化している。


資産としてのマイホームを選ぶ際は、シンプルにいくらで貸せるかで物件を比較すると容易に資産性が把握できる。

家賃の測定は、スーモなどのポータルサイトで近隣で同じような条件の物件を見つければすぐにわかるはずだ。

詳しく収益還元査定をご自分でしたい方は、宇都宮市の不動産専用に考えた計算式を掲載した以前のエントリーをご参考にどうぞ。


具体的な収益還元価格の簡単な計算方法は以前ご紹介してます。
→知らないと損する!?【超簡単!不動産価値の算出方法とは??】


結論としては言えることは、
貸せないマイホームを購入することは、家賃を払い続ける以上に、もったいない。


貸せない物件はまず売れません。。
そんな物件を買ってしまったら、、それは、、負の遺産。
毎年、税金等のお金がだけが出ていく負債を買ったことになる。


現実の問題として、今、田舎の土地の固定資産税の負担が大きな問題となっている。
固定資産税の評価額などでは誰も買わないのに、税金だけはしっかり請求される。

毎年税金だけ支払う、ただでも売れない物件が増えているのです。

この波はいずれ、外から内に迫ってきます。

宇都宮市の郊外エリアも例外ではない。
選択を間違えると高額なお金を支払って負債を買うことになりかねない。


将来的に空き家急増が確定的な日本では、資産価値の高いマイホームを探すアプローチとして、自分の趣向よりキャッシュフローから物件選びをすることが賢明なのは確かなことでしょう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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