2017年1月31日火曜日

【中古物件スマートホームへの道!】実際にやってみて!良かった点、悪かった点とは!?

マイホームの購入にあたり、スマートホームへのリノベーションを実施しました。





その後、使ってみた率直な感想を!



以前のエントリ→

【新築よりも断然!中古がおトク!?】リフォームとリノベーションの違いとは!?





さて、実際に自らの家で行った、リノベーションで良かった点と悪かった点をレビューしてみます。




まずは、スマートホームへの道のために、行った工事内容をご紹介!


・トイレの自動化(照明と設備)
・廊下と玄関・外の照明の自動化
・玄関扉のスマートキー化
・照明器具のスマホコントロール
・照明器具の色をスマホでコントロール
・手洗いの自動化(洗面・トイレ)
・テレビドアホンと防犯カメラの接続
・キッチンスマートコンロの設置



もっとやりたいことはありましたが、内装工事や予算の関係でこれくらいに。。。








まずは、良かった点からご紹介します。



やってみたよかった点第1位は・・・・・・・・・














廊下と玄関の照明を自動化したこと!!





これは、以前のエントリーでも書いた、パナソニックのセンサースイッチをつかった照明の自動化。

我が家は廊下と玄関に照明のスイッチがありません!



これは、家族にも大好評で非常に便利!



小さな子供がいる我が家のような家族構成では、常に手がふさがっている状態が多いので、自動で照明のオンオフがされるのは非常に助かります!


人感センサーと明暗センサーが付いて、昼間の明るい時間は自動でオフに。

暗くなってくると、人感を感知して自動で照明が付く仕組み。




消し忘れの心配もないし、導入コストも数万程度で非常にコスパの高い内容で、おすすめです!






外灯も同様にセンサーで自動化していますが、こちらも同様に便利!!

今は明暗センサーと人感センサーを組み合わせた照明器具があるのでそちらがおすすめ。



ダブルセンサーであれば、暗くなると自動で照明が付いて、人がいない状態で暗めに、人が近づくと明るく付く仕様のものがあるのでそちらをチョイス。


帰ってくると、外灯が優しくほんのり明るくなり、スマート感が良い感じです。(・∀・)






玄関のスマートキー化も便利でおすすめです。

手に荷物たくさん持っていても、カギを持っていれば、タッチでゴー。


我が家は扉ごと交換したので見た目も一新!


こちらはカギだけの交換でも対応できる商品があるので、ちょっとしたリノベ工事にも最適です。









トイレの自動化もおすすめ!

フタも自動で開閉!洗浄も自動!


とにかく快適!!



予算があれば、TOTOやLIXILの全自動トイレを。

手洗いも自動化すれば、更に便利に。



但し、予算的に1箇所あたり、手洗いまで含めると80万円前後してしまう。。。


うちはTOTOのネオレストの全自動モデルを採用しました。

いつも清潔で、掃除の手間がかからない!

いままで週一回はお掃除してたのが、月1回位で充分になりました。


高額ですが、他の予算を削っても導入する価値は充分あります!





トイレの照明の自動化には注意が必要!!

トイレ専用の人感と熱感のダブルセンサーの照明器具を付けないと。。。



トイレが長くなると。。。



いきなり!!暗闇の世界へ。。。(´;ω;`)




人感センサーのみの照明をトイレには設置しないようにするほうがいいでしょう。






洗面所もLIXILの自動水栓を採用しましたが、こちらもおすすめ!

お湯の温度をLEDのカラーで表示させてくれて、未来を感じるスマートなデザイン。












これぞスマートハウスな洗面台です!

小さなお子様のいるご家庭では重宝する設備でしょう!










一方!微妙だった。。。

オーバースペックだった。。。

と、感じたのが。。。








照明器具のスマホ接続でのリモートコントロール。。。








我が家はオーデリックのBluetoothを使ったシステムを採用しました。





しかし。。。

スマホでアプリを起動してから、照明器具に接続されるまで。。。

待つこと30秒から1分ほど。。。




これでは、直接スイッチの所まで行って、消したり、調光したほうが早い!





唯一使えるのが、寝る前にベッドの上から、スマホで遠隔に調光機能を使って、照明を暗くできることくらい。


リビングや他の部屋には必要なかったかな。。。




照明の調色機能もほとんど使っていない。。。





リビングにフルカラーのダウンライトを採用してみましたが。。。

ほとんど使うことがない。。。



調色はスマホでしかできないことも影響しているのかもしれませんが。。。


他の現場での採用要素を考えるにあたり、実験的に自分の家で採用してみましたが、部屋の色を変えることは少ないかな。




電球色の普通のLED照明で充分でした。。。(ー_ー;)







パナソニックのテレビドアホンと防犯カメラの組合せも微妙でした。。。


とにかく、人感センサーの誤動作が多くて、そのたびに、アラート音が鳴り響く。。。


夜中にびっくりして、ドアホンの子機でチェックしたら。。。


道路に車が通っただけとか。。そんなことばかりで。。。



センサーの感度を最低にしてほぼカメラを見ることぐらいの機能しか使えていません。



まあ、それでも防犯には役に立つので良しとしたいところです。




ドアホンとカメラを連携しなくても良かったかな。。。






スマートコンロも機能を使いこなせていません。。




コンロが無線LANルーターと接続できていろいろやれるらしいのですが。。





嫁さんがまったく使いこなせていません。。。し、使おうともしてません。。。(´;ω;`)






デザインがスマートなだけのコンロとなってしまっています。



しかし、天板にスイッチがなくすべて取り外し可能で、掃除がしやすいらしく、嫁様には好評です。


ただし。。スマートな部分(コンロの自動機能やスマホ連携機能)は全く使いこなせていません。。




以前買った、高かったレンジと同じ結果でした。。。







ということで。


まとめとしては、照明のスイッチレス化、自動化は一番のおすすめ!

それだけで、未来を感じるスマートホームに!!



予算が許すのであれば、水廻りの設備はケチらず最新のスマートな物を選ぶのがベスト!



但し、器具の選定や設置にはテクニックがいりますので、導入には専門家の手助けが必要です。

(私で良ければ、ご相談にのります!)





そんなところでしょうか。


まだまだ、住宅設備とスマホやスマートウォッチなどとの連携には課題が多く、導入は時期尚早かと。






生活を便利にするための機能も1つ間違えると、使い物にならない設備になりかねません。


理想のスマート住生活にはまだまだ課題が沢山ありますが!!



これからも未来のワクワクする住環境作りに、チャレンジしていきます!!!






★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年1月27日金曜日

【実録!宇都宮市の中心市街地に住んでみたら!?】脱マイカーライフは可能なのか!?

昨年末に、宇都宮の中心市街地に家族と共に引越ししました。

今後、中心市街地に住むことについて、随時お届けしたいと思います。






今回は、引越しシーズンということもあり、ある方のこんな名言から!

本気で変わりたかったら!
自分を変えずに、住む場所を変えよう!!



ということで、私のお話にお付き合い下さい。




長い間、仕事の都合で東京と宇都宮に2件お家を借りていました。

東京では都心のど真ん中に狭いマンションを借り、宇都宮では駅東の駅からほど近い場所のマンションを借りていました。



宇都宮で住んでいたマンションについてはこちら→

【不動産屋が借りる家って!】宇都宮市のベストロケーションはここ!?




東京での生活は独身時代の私には最高のロケーションでした。

東京に住むなら、都心(港区・中央区・千代田区)でしょ!
と、仕事をバリバリこなす友達に言われていましたが、住んでみてまさにその通り!


都心に住む方々は、都心以外は東京で無い!と考える方も結構いましたね。。。


家賃も激高ですが、経験する価値は大いにあり。

特に、港区(六本木や麻布エリア)に住むと人生観が変わるでしょう。




しかし、家族を持つと都心での生活は不便極まりなくなりました。

引っ越ししても嫁と二人で1SLDKのマンション。


子供ができたら、病院も少ないし(産婦人科)、通院するのも大変。。。



てか。。

都心のど真ん中に住むなら、年収3000万円以上ないとまともな暮らしができないのを痛感させられましたね。。。

まさに勝者の街、港区!



そんなこともあり、東京で仕事のある時はホテルに、そしてメインの宇都宮でどこに住む?

って、考えた時に????



徒歩圏の充実度を最優先した、家選びを始めました。

嫁さんが車に乗れないのも大きかった。。。



そうなると、以前住んでいた、駅東駅前エリアもいいのですが。。。

やっぱり!!

宇都宮でも都心部の中心市街地へ!!



と考えて、家探しをはじめて、半年。。。

ようやく理想のマイホームを手に入れられました。





中心市街地の生活は住んでみて実感!!




東京暮らしと大差ない便利さ!!


歩いて、デパート。歩いて、商店街。


てか!

バスがいっぱい!!どんだけ走ってるんん!!


大通りのバスの数は山手線なみの本数なんですよ!!

JR宇都宮駅や東武デパートまですーいすい!


駅ビルや東武デパート、商店街と広い商業エリアを歩いて散策できる楽しさ!




中心市街地に住むとバスやタクシーなど公共交通の利便性を実感できます。


さらに、駅まで行けば、新幹線ですぐに快適に東京都心へ出られる。




今まで、駅東の駅近エリアに住んでいましたが、もともとの上町は西口。

西口は駅に着いたら、すぐに電車に乗れる!!!


東口の駅から徒歩5分で便利!!なんて思っていたら、西口まで徒歩10分の方が数倍便利なことに気付かされます。。


東口はこれからLRTが開通すれば、大いに変わるでしょうが、それでも中心市街地の利便性には敵わないでしょう。







宇都宮で家探しをする時に、ほとんどの皆様はマイカー生活を中心に考えざる得ないのが現実。。。


そのため住まい探しは、住む場所より、家の中身にばかり注目されがちです。




便利な所にばかり住んでいた私は、どうしても家の中身より、住む場所にこだわりたい。


新築の素敵な一戸建てを建てるよりも、都心部のマンションやビルをリノベーションして、今風の住まいにする方に魅力を感じます。




冒頭に書いた通り、

住む場所が変われば、自分が変わります。



今まで、マイカーが無ければ生きていけないと考えていた方も、中心市街地に住めば宇都宮でもマイカー無しでもなんとかなる!


そんな変化が確実に起こります。




徒歩圏が充実していると歩いて街を散策する楽しさを実感できます。


マイカーの呪縛を解き放つには住む場所を変えるしかありません。




そうは言っても、通勤に車を使わなければならない方も多いでしょう。

しかし、郊外と違い、中心市街地に住めば、一家に車1台で十分です。


もしかしたら、バイクや自転車でも事足りるかもしれません。




広い土地、新しい広い家の不便な郊外に住むのもひとつ。

狭い土地、狭い家に住む便利なシティライフを選択するのもひとつ。



家や生活に対する好みは人それぞれですが。。。


不動産屋の私が、後者を選ぶの断然のコスパの良さから!




中心市街地には物件が少ないし、一戸建てを探すのも困難。

マンションライフが主流です。


東京感覚と変わりないのです。


東京に行かなくても、体験できる徒歩感覚!





シェアサービスやミニマリストライフが流行している今!


中心市街地ではカーシェアも一般化してきています。


今後、シティライフには様々な最新のサービスをITサービスが提供されることでしょう。





住む場所を変えるだけで、人生は大きく変わります。


今後、LRTの開通で中心市街地はさらに便利で魅力的な住居エリアになることは間違いないでしょう。


脱マイカーのシティライフを味わいたい皆様、宇都宮市の中心市街地暮らしを始めてみませんか。





こんな本もアマゾンで売れているようです!!









ちなみに。。。





今、おすすめの宇都宮シティライフが堪能できる物件はこちらです。

投資物件としても魅力のある物件なので是非チェックを!












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2017年1月23日月曜日

【不動産取引に革命が起こる!?】スウェーデン政府、3月にブロックチェーン土地登記実証実験 を開始か!!

ビットコインや暗号通貨についての知識や理解がある方は日本ではまだまだ少数でしょう。

さらに、暗号通貨をやりとりする画期的な技術、ブロックチェーンについても同様だと思われますが。。。



(引用 https://www.change-makers.jp/technology/10463)


そんな中、衝撃のニュースが!!


譲渡資産書類のデジタル化

スウェーデン政府、3月にブロックチェーン土地登記実証実験(ZUU online)


さて、このニュースを聞いて、『んっ!?』という方はこれからの変化のトレンドに取り残される可能性が高い。





ブロックチェーンの技術によって不動産取引がどうなっていくのか?


現状、不動産取引を行う際には多数の書類が必要だったり、色々と手間がかかります。

また、取引終了までに時間もかかりますし、売買の直前にキャンセルになったり、様々な不動産詐欺も発生しうるような状況となっています。


ブロックチェーン技術を用いれば、取引の透明性を高め、詐欺のリスクを減らし、売買に伴う煩雑なプロセスが簡素化され、取引のスピードがアップすることが期待されています。



要は、今までより、簡単に不動産の取引ができるようになる。


一般の皆様が物件を購入する際に、ブロックチェーン上に刻み込まれたその人のファイナンスヒストリーを元に、どの程度のローンを受けることができるかも自動的に算出され、ローンの事前承諾が下りることも予想されています。



取引そのものがワクワクするような未来が迫っているのです。





いちばん、衝撃的な変化は!?


所有権の移転もブロックチェーン上に刻み込まれるようになるので、法務局も不要になるかもしれないのです!


そうなると、不動産売買に関わる、諸費用や手間が大幅に減ることになります。


法務局で働いてる方々はもちろんのこと、司法書士さんも食いっぱぐれる時代が間近に迫っているのかもしれません。

これから、司法書士を目指すような方々には悪夢のようなニュースなのでした。。。






去年、国際大学GLOCOM主催のブロックチェーンイベントに参加させて頂いて、すでに日本でも総務省や日銀が、ブロックチェーンを使った仕組みの実験段階に入っています。

今後、日本でも急速に、金融、資産譲渡にデジタル化の波が押し寄せることは間違いありません。


但し、テクノロジーに対する既得権者の抵抗は凄まじいでしょうから、調整は難航することになるでしょう。

デジタル化推進派の総務省と各省庁との権益争いが始まることが予想されます。





ブロックチェーン技術はまだ誕生したばかりで、革新的で先進的な考え方を持つ不動産企業や国が先陣を切って実例を生み、取るべき正しい道であるとマスを説得しなければならない。

しかし将来的に、この新しく安全なテクノロジーは物件の購入や売却、契約や住宅ローンの申請の手間を減らし、そのプロセスも安全で透明性の高いものにすることは間違いありません。



そして人々は、自分たちと家族のために新しい家庭を築くという最も重要なことに注力できる素晴らしい未来が訪れるでしょう。






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2017年1月19日木曜日

【市長選挙後の広報誌が!?】交通未来都市うつのみや始動!!マイカー意識が変わらないのはチャンス!?

昨年、11月に終わった宇都宮市長選挙。

現職の佐藤市長が勝利し、民意を得て、いよいよLRTを含めた交通未来都市うつのみや構想が始動します。


そんな宇都宮市の新年の広報誌では、タイトルの表紙がいい感じに!!

LRT 未来、はじまる。

とても良いキャッチコピーですね♪(・∀・)


LRTのことが特集記事でわかりやすく掲載されていますので、宇都宮市民の皆様は要チェックです!!





情報不足で感情的に反対されていた方や、反対派の悪質な選挙対策のデマ情報を信じてしまった方々も、しっかりと現状の正確な情報を知れば、これから起こる街の変化にワクワクするはずです!!



『TOCHIGI ebooks』さんで、オンラインでも閲覧できますので、リンクを貼っておきます。



→『TOCHIGI ebooks』 広報うつのみや 1月号(2017年)


『TOCHIGI ebooks』(トチギイーブックス)さんは、インターネット上で、栃木県の電子書籍を無料で閲覧できる、地域特化型電子書籍ポータルサイトです。

地域の皆様に役立つ便利なサイトですので、私も応援しております。




さて、この広報誌で紹介さてれていた【住みよさ度】ランキングなるもので、宇都宮市が全国の人口50万人以上の都市で1位にランキングされたようです!!


とにかく、情報盛りだくさんで。。

『宇都宮市がんばってるやん!!』と素直に思えるランキング特集がたくさん掲載されていますので、そちらも要チェック!ですよ。




さて、そのランキング記事の中に載っていた情報で気になるものが!

宇都宮市の製造品出荷額はなんと!!

1兆9千億円を超え、そのうちの約7割の1兆3千億円を清原工業団地が占めているとのこと。



宇都宮市の一般会計予算が、約2100億円あまりですから、その金額規模がいかに大きいか。



結局、工業団地に進出している企業からの税収や仕事の創出で宇都宮市民は豊かな財政や生活を享受できていることがよくわかります。


LRTの開通でますます工業団地も便利なり、更なる発展が期待できるでしょう。





自分は使わないから。。とか、

LRTの運営が赤字になるのでは。。とか


そんな心配をするより、清原工業団地の企業が出ていってしまって、仕事と税収が減少する方がよっぽど住民には痛手だと気付かないといけませんね。


ちなみに、LRTの年間支出の予想額はわずか8億5千万円ほど。
(収入予想は9億8千万で1.3億円の黒字予想)



市の会計規模で考えれば、赤字になったって全く問題ないくらいの微々たる金額。

反対派は、まさに、木を見て森を見ず!




LRTの2倍の予算がかかった宇都宮北道路も有料道路にしていたら、サイサンガーとか経済オンチの反対派が騒ぎ立てたのでしょうね。


バックナンバー→

【LRT開通が大成功になる理由!】宇都宮北道路はLRTの2倍の405億円使って赤字なのに!?




タダで使えるなら、反対しない。。。

宇都宮北道路も単体では毎年経費はかかりますのでずーと赤字ですが。。。

無責任な経済オンチは怖いです。。。




いっそLRTも宇都宮市民なら全員無料で使えるようにしたらいいのでは。



そしたら採算の議論も出ませんので。。

誰も反対しないのかもしれませんね。ww





さてさて、最後にLRTが開通する今後の宇都宮市の不動産動向を考えてみると!

街はLRTを骨格としたコンパクトシティ化を進めることを明確に示しています。



当然、これから新設される駅の周辺や沿線は、民間の開発投資が活発に行われていきます。

まだまだマイカー生活意識が抜けない方々が多いのが、逆にチャンス!



開通後は、駅から徒歩圏(徒歩10圏内)は需要が急増するのは間違いないでしょう。

そこに気づいていない方々がまだまだ多い!




今ならまだ、駅が新設される予定地周辺の不動産価格も値上がりが少ないのが現状。


これからマイホームを検討するなら、LRTの駅から徒歩圏の立地は将来性もある楽しみなロケーションになりますので要チェックですね。







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2017年1月15日日曜日

【どうなる民泊!?政府が法案を提出か!?】ルールの概要から見る今後の動向とは!?

相変わらずの子育て育休中で、寝不足な日々をすごしております。。。(;´∀`)



さてさて、民泊に関するルール作りが着々と進んでいる模様です。





民泊新法案概要が判明 届け出制で営業日数は条例で制限も(産経新聞)


こちらの記事によりますと、

民泊サービスの提供に都道府県の届け出を必要とするほか、一定の衛生管理や苦情対応を義務づけるとのことです。




さらに!!



年間営業日数は180日以内とするが、自治体が条例で細かく制限できるように調整するようです。


てことは。。。

最大でも50%の稼働率。地域によってはさらにそれを下回ることに。。。




民泊に関しては、既存のホテル旅館業界のネガティブキャンペーンが功を奏して、一般には広く普及していません。


不動産業界の関係者としては、既存の賃貸物件の利用用途が増えることは、不動産資産の価値向上につながるので大いに賛成なのですが。。。


今のままの無秩序な状態がまずいのは事実。






しかし新ルールは厳しい。。

年間の営業日数が180日の制限では。。

採算を取るのも一苦労になるでしょう。






面倒な届け出を行うことなどを考慮すると、既存の無許可民泊業者や個人がそのまま法の網をくぐって無許可営業を続けかねない状況になると予想されます。




一方で、インターネットなどで民泊の仲介を行う業者は、旅行業者と同様に観光庁への登録が必要となり、宿泊者に対して契約内容の説明義務を負うとすることから、今後は無許可の業者や個人の締め出しを義務付けるのかもしれません。





今後、法律が制定されたら、無許可民泊への取り締まりが強化されることになると思われます。




摘発リスクも増えて、現在の無許可民泊が営業可能可能な期間は、残りわずかになってきたことは間違いないでしょう。


そうなると、民泊の供給が一気にしぼんで市場が大幅に縮小してしまうのは必須です。



また、営業日数の制限や、厳しい管理基準を突きつけられることから、採算性も悪化することから、新ルールのもとで民泊を新たに始める意欲のある方が増えるとも思えません。






なんにしても、闇民泊がなくなるのは良いことですが、新ルールがあまりにも民泊業者には厳しいと感じます。





政府が民泊のルールを策定するにあたり、本来は民泊推進を後押ししなければならない民泊仲介の最大手Airbnb社が民泊事業者の力を結集し、業界の顔になるのが自然な流れだったのでしょうが。。。


「当事者になり民泊の問題点や違法性を追求されたら面倒だし、不利益をこうむる」という自社の企業利益のみを優先しているようにみえて、民泊の合法化、新法についておよび腰だったのは残念。




そのため、不動産業関係者が推進の役割をになったわけですが、業界はガラケーFAXのお爺様達が支配する世界。


民泊への理解や不動産業界に与える影響を冷静に判断できる方々は皆無に等しかったのが現状です。



それに対して、死活問題であるホテル旅館業界の結束力は固く、既得権権益者有利のルールになった感は否めません。




理解者の少ない不動産関係者だけの力では、既得権者の旅館ホテル業界に有利なルールになるのは必然の流れだったでしょう。


有り余る、賃貸物件の活用法が増えることは業界にとって良いことだったのに、その将来性が見通せないのが、今の不動産業界全体が抱える、ITビジネスに対する理解度の低さです。







民泊ビジネスをきっかけに、旅館ホテル業界の規制も大幅に緩和して、観光産業と不動産業全体を活気づかせることが本来望まれることだったと思いますが。。。


残念ながら新ルールのもとでは、民泊ビジネスはオワコンになる可能性が高いでしょうね。。。






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2017年1月11日水曜日

【レインズ(業者間情報)に載る物件にろくなものはない!?】お値打ち物件を効率的に探す方法とは!?

ここ最近、子供が生まれたばかりなので育休をとって仕事量を半分ほどに減らしております。

そのため、ブログ更新が遅れ気味で、失礼致しております。。。お許しを(´;ω;`)



さて、不動産投資でもマイホーム探しでも、【掘り出し物件】を見つけたいのは誰でも同じでしょう。





特に不動産投資家の皆様は物件がなかなか見つからなくて、買いたくても買えないという思いをしたことがある方も多いのではないでしょうか。


個人でも不動産投資が行いやすい環境が整備された分、優良物件の獲得競争は激化しています。



『不動産業者が情報のやり取りをするレインズにはろくな物件がない!』

『レインズに掲載されたらもう遅い!』


などとよく言われるていますが。。。

果たして、本当にそうなのでしょうか??





確かに、物件の問い合わせを複数の業者に依頼すると、同じ物件ばかり紹介されます。

それは、レインズに掲載されている情報だからです。




このレインズというシステムは一般の方は見ることができません。


宅建業者間だけのやりとり使われるシステムなので、物件の売却依頼をした本人でも、依頼した物件がきちんと掲載されているか確認できないし、知ることができません。

唯一、知る方法として、購入検討者のふりをして、売却を依頼した業者以外に物件の問い合わせをすることぐらいでしょうか。


このブログでも散々書いてる物件の囲い込みっていう、違法行為です。






不動産を探している方は、レインズに掲載されていない掘り出し物件を探されてたりしていますが。。


そもそもそんな物件を扱う業者はいかがわしい業者です!

違法行為を平気で行うような業者ですからね。。。



大手だから安心、と、いかないのが不動産業界。


実際、大手の○○地所とか◯友不動産なんかも、よく物件の囲い込みで業界内で叩かれていたり、ニュースになったりしています。


業界大手の巨大企業でも違法行為を平然と行えるのは、罰則行為があってないようなものだからです。


この流れは現在のシステムが抜本的に変わらない限りは今後もしばらく続きそうです。






業者しか見ることができないレインズにはきっと『お宝物件』がたくさん掲載されているのだろうと考える一般の方が多いと思います。



投資物件に至っては、実際にレインズ登録される物件は3割程度と言われています。


特に、宇都宮市の投資物件はほとんどレインズに掲載されないと都心から来る不動産業者が嘆いていました。



確かに、事業用や投資物件はレインズに載ることはほとんどありません。

というか、レインズに掲載する前に決まっているのです!







ほとんどの投資物件や事業用物件でレインズに掲載された物件はほぼ売れ残り物件です。







なぜなら、業者のなかにも投資家が多数いるからです。


そのような、プロのフィルターを通って、売れ残り物件がレインズに掲載されます。


ごくたまに、レインズにお宝物件が掲載されることがありますが、そんな情報はレインズ上からすぐになくなります。

プロの業者が発見次第、購入してしまうからです!




ということで、いつまでもレインズに掲載されている物件は売れ残りばかりとなるのです。


ただし!物件の価格は常時変更が行われます。

レインズ物件でも大幅な値下げなどを行えば、当然、割安お宝物件へと変化することもあります!




身も蓋もない話になってしまいますが。。。


一般の方がお宝物件を購入できるチャンスはほとんどありません!

そんな話はない!という前提で動かないと痛い目を見るでしょう。



欲に気を取られると、お宝物件風に演出されたババをつかまされるのがオチです。








一般の方が投資物件を効率的に購入する唯一の方法は!


宅建業者になること!


これに尽きます。





誰だって、儲けるチャンスがあれば、人に紹介しないで自分で買います!

本当に美味しい話は人にはしませんよ!


こんな当たり前のことに、気づけば物件購入の仕方も工夫ができます。



宅建業者になって自分で物件を見る目を養い、情報を有利に取得できる環境を構築する。

これが成功の近道です。






ただし、一般の方が宅建業者になるのはハードルが高い!





ではではどうすればいいのか??







私が一番お薦めできるやり方は、エリアを絞る戦略!


特に不動産投資するなら、自分の住んでいる地域に購入物件を絞ること!


宇都宮市に住んでいれば、宇都宮の動きや情報がよくわかります。





業者が見逃している情報も地元に住んでいればわかります。


不動産は地場に根付いた産業。



不動産屋で地元に住んでいない方はほとんどいませんし、そんな方がいたら信用出来ないのではないですか?


地元に住んで、情報に精通しているからこそ、美味しい情報の判別がつくのです。




そもそもご自分で情報の判別が付かなければ、何を信じて情報を判断すればいいのかわかりません。

業者のいいカモにされても、カモにされているのにすら気付きません。。。(ー_ー;)




地元に精通すれば、情報を正確に判断できます。

さらに!!


一般の方はすでに優良物件と呼ばれる物件を購入できなくとも。。

地場の情報に精通してれば、物件の開発余地が生まれます!!


業者が見落としている、物件の利用法や開発の余地に気付くことができるようになれば、投資家として成功する確率が格段に高まります。


自分で、物件の開発が行えるようになれば、もはや敵なし!




外部から来る業者や一般投資家に開発した物件を売り抜けて、利益を上げることも可能になってくるでしょう。



業者といえども、地元に精通した業者でなければ、上っ面の情報でしか物件を判断できません。

私がこのブログでLRT関連の情報を多く書いているのも、不動産投資やマイホームを購入に今後の街の開発情報が非常に重要だからです。



とにかく、一般投資家やマイホームの購入で成功するためには、購入エリアを徹底的に絞り込むこと!

宇都宮市もエリアが広いので、宇都宮市の東部だけとか、中心市街地だけとか、狭いエリアのスペシャリストを目指す。


エリアを絞り込んで、情報収集を徹底すれば、業者より情報を正確に判断することも可能です。


そうなれば、業者が見落としている、美味しい情報にもすぐに気付くことができます。






ここまで来るには、相当な時間が必要でしょうが、優良物件の獲得には近道はありません!


一見儲け話に見えそうな話のほとんどは、あなたにババを引かせるようなものばかり。


徹底した情報武装だけが、お値打ち優良物件への近道だということを心得ることが必要でしょう。







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2017年1月6日金曜日

【不動産は暴落しない!?値上り必須!?かも。。】建設労働需給からわかる職人不足が深刻!!

人口減少。。。家あまり。。。空家問題。。。

などなど不動産にはネガティブな記事が多い昨今。



しかし、建築やリフォームの現場で直に感じるのが職人の高齢化!

国土交通省発表の最新の建設労働需給調査結果を見てみますと!!





今から5年ほど前から不足状態が慢性化。。。

宇都宮市内の私が関わる現場でも、若い職人さんに会う機会がめっきり減りましたね。




参考までに更に過去のデータを見てみると。




バブル期を除いて、今ほど長期的に建設労働需給が逼迫したことはなかったのです。


それだけ事態は深刻だということです。



このようなニュースも!


ゼネコンが悲鳴! 若者離れ、人手不足に悩む建設業界の将来性(プレジデント)



記事によりますと、

全産業の就業者数はほぼ横ばいであるのに対して、建設業は年々減少の一途をたどっていて、50代以降の建設業従事者数はあまり変わっていないのに、

20代、30代の若年齢者層が半減してしまっている模様。


そのため高年齢者層の引退に伴い、これから益々不足していくことが予想されているようです。





これは現場を見ていてそのままの実感!!





今の若者たちに、給料を上げてやるから、根性論で3Kの仕事やれ!って言ったところで。。


『3Kの仕事やるくらいなら、給料安くてもいいから、楽な仕事のがいい!』

なんて言われるのがオチでしょうね。(笑)





ここ最近、小さな現場では平均年齢が60代なんてこともザラです。


『このおとっつぁん達が引退したらどうなるんだろう。。。』 汗


そんなことを、いつも感じる今日このごろ。。。






家が余ると煽られても、新規の供給が今ほどできなくなれば、需給は自然と調和してしまいます。


すると、マスコミが煽ったような空家問題も大きな問題にならないかもしれません。




そして、このままいけば、20年後には新築の住宅を建てるのに、今の2倍のコストが掛かることになってもまったく不思議ではない状況に陥っています。


注文住宅は高嶺の花!なんてことになるのも夢ではないでしょうね。


更に!新規の着工だけでなく、ちょっとした家の修理を頼むのも高額になる可能性も高いです。





これから、お家を建てるなら、いかにメンテナンスフリーで長期仕様の住宅を建てるかが焦点となるかもしれません。





最近、大きな建築現場では、外国人の建設労働者が急増中の模様。

日本人がやりたがらない仕事は、どんどん外国人が受け持つ体制になってきたようです。


しかし、まともな移民政策を取っているわけでもない今の日本の状況で、場当たり的に外国人で不足を補う位では、深刻な人手不足を解消するのは難しいでしょう。






不動産の価格動向は、人口減少だけで単純に見極められないので注意が必要です。







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2017年1月2日月曜日

【LRTについての誤解!?】宇都宮市の大通りはバスが渋滞原因だった!?

皆様、新年明けましておめでとうございます。

2017年に入り、今年はいよいよLRT着工の年となる予定です!



さて、LRTについて誤解の多い部分が、バスターミナルと大型駐車場を主要なポイントに設置して、LRTに乗り換えて宇都宮駅や中心市街地に向かわせる、トランジットセンターについて。



(引用 http://www.jtpa.or.jp/contents/lrt/index.html)

これは、LRTを活用した先進的な公共交通政策を行っているヨーロッパの各都市をモデルにした、パーク・アンド・ライド方式と呼ばれる、渋滞解消のための考え方です。




反対派はヨーロッパの先進的な都市の事情を理解せず、一方的に、感情論を煽り、このパーク・アンド・ライド方式(乗換ポイントの設置)の批判を繰り返してましたね。。。


そもそも、LRTが先行しているヨーロッパの各都市はどのような構想で、公共交通とマイカーの住み分けを考えているのか。





欧米の各都市では、近年LRTの新設と共に、LRTを軸としたマイカー中心社会からの転換を目指してパーク・アンド・ライド方式を導入してきました。


パーク・アンド・ライド方式とは、LRT路線の主要停留所に結束点を設けて、バスターミナルと駐車場を設置。

近隣のバスの利用客やマイカー利用者をそのまま駅前の渋滞ポイントに向かわせるのでなく、一旦電車に乗り換えしてもらい、交通を集約し、渋滞を解消させるという渋滞対策システムです。



パーク・アンド・ライド方式は富山のLRTでも導入されていて、電車とバスが同じホームで乗り換えできるなどスムースな乗り換え誘導策を取り入れた結果、市民にも好評のようです。

ところが宇都宮市の反対派は、バス路線が寸断されるとか、わざわざ車から電車に乗り換えるのは面倒だとパーク・アンド・ライド方式について否定的に煽っています。





しかし重要なことは、そもそもの渋滞問題の原因!






例えLRTの新設がなくとも、既成のバス路線でもパーク・アンド・ライド方式の導入は急務です。


近郊から集まってくるバス路線が、すべて宇都宮駅に集中するため、通勤時間帯はバスが大通りを占拠して、渋滞の原因を作っていることをご存知ですか。

通勤渋滞の事態を解消するために路線バスの集約はどのみち必要なのです。



結局、渋滞でバスの時間が読めないのでは、バス利用者にとっても不便。


LRTの開通で、乗り換えが簡単で、時間通りに目的地に到着できる便利さを実感すれば、すぐに支持が得られるでしょう。






日本一、バスが停まるバス停ってどこだと思いますか??



宇都宮駅の1つ手前の、『大工町』は日本一バスが停まるバス停なんです!!

朝7時台の1時間になんと102本ものバスが停車する!!



1分間に1.7本のバスがやってくるということは、まさにひっきりなしで、片側2車線の道路はバスで埋め尽くされているという状態です。

これではバスによる大通りの渋滞が発生するのは当たり前!



渋滞の原因は、近郊からのバスの終点がすべて宇都宮駅に集中していること。

パーク・アンド・ライド方式を導入して、途中に結束点を設けて、駅前に行く基幹バスに乗り換えてもらう必要があります。


ただ駅前にピストンさせる基幹バスも通勤時間帯は混雑するので、連接式に拡張しても近郊バスの客を受け入れるキャパを確保するのはなかなか難しい。

そういう点では、いくらでも連接車を増結できるLRTを利用するのが効率的だとわかるはず。






パーク・アンド・ライド方式への批判は、実際に海外や富山でのパーク・アンド・ライド方式を見聞したり、理解した結果ではなく、喰わず嫌いの頭で考えた批判に過ぎない。


実際にパーク・アンド・ライド方式が確立されたら、桜十文字交差点から、宇都宮駅までは電車ですいすいと行けるようになるでしょう。


多くの反対派の市民も移動時間が短縮されて、通勤や通学が便利なって良かったと実感されることでしょう。





何事も感情論で反対しては、選挙対策のために住民感情を煽ってる、反対派のいいカモになるだけです。

反対するなら、街の発展のために今ある交通渋滞問題に根拠のある対案を示せるかどうかで判断するべきでしょう。


ただただ、福祉!福祉!って叫ばれても。。。





宇都宮市民は、LRTや現在の街の交通問題をしっかり理解する姿勢が必要です。






未来の子供達へ夢のある街、仕事のある街を、残すのは現役世代の使命!


LRTを中止して、工業団地から企業が撤退して、街から仕事がなくなったり、税収が減っても、反対派は責任を取りません。



志高く!

成長を無視した、自分だけ逃げ切り福祉論は、破滅に向かうだけだと気付かないといけませんね。







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