2016年10月31日月曜日

【不動産の都市伝説!?】広告非掲載の掘り出し物件は存在するのか!?

今回は、不動産の都市伝説!?どこにも情報の出ていない格安物件のお話。



ごくたまに、広告非掲載の掘出し物件を血まなこに探すお客さんに遭遇します。。












結論から言ってしまえば・・・















そんな物件はありません!






し、あったら私が買ってます!(笑)







こういった都市伝説てきなノリの方は、すごいガッツのある方ばかり。



片っ端から不動産屋に、電話をかけまくったり、訪問したり。。





もはや、こっちが逆に営業されているようです!(_ _;)





『ネットの情報は全部知っている。○○エリアで良い物件を探しているから。広告非掲載物件を紹介して!』






と、こんな感じです。






あまりの勢いに、下手に対応するとこちらも大変です。。




なにせ探されているのが、どこにも情報が出ていない物件で、なおかつ価格も相場より安い物件なんですから。。。汗







ちょっと探してあげようとして、他の業者に該当物件の紹介をお願いしたら、




『○○エリアでさがしている人でしょ。その人うちにも電話してきた!』




みたいなことになります。








不動産屋に片っ端から電話なり、訪問して、営業をかけるガッツ。


私も営業マンとして見習わなければならないバイタリティですね。ww








さて、なぜこのような幻想が世の出ててしまうのか。。。


冷静になれば、そんな物件が存在しないのはわかるでしょう。





まず、広告を出せない物件は現実にあります!




売主さんに、事情があって、情報をオープンにできない物件です。


しかし、このような物件は100件あったら、数件程度の数えるほど。。




大抵は、売主さんの意向ではなく、不動産屋の私利私欲のため情報がクローズされているケースがほとんど。


詳しくはこちら→

【怒れ!売主さん!不動産業界ではお客様はカモ!?】物件の囲い込みは日常茶飯事の実態とは!?





このような物件も、ネットをくまなく探せば、ほぼどこかに情報が出てきます。


ごくたまに、まだパソコンも導入してない、FAXとガラケーのみで戦う不動産戦士が扱う物件のみ、表に出ない時はあるかもしれませんが。。(店内のみ!?)




レインズ(業者間ネットワーク)に情報を登録してしまえば、ネット上のどこかに情報は落ちてしまうものなので、今の時代、ネットに売却物件が載らないことはまずありえないです。










本当に表に出せない物件は、そもそも一般の方が売買できる不動産市場には流通しません!




そういった、物件は業者の買取市場に消えてしまうのです。。






そして、買い取った業者が、一般の方が売買する相場に寄せた金額にならして、再販する流れになっているのです。










というこで、あま~い夢を打ち砕くようで申し訳ないですが。。現実はこんなところです。


誰しも、相場より格安の掘出し物件を手に入れたいと思う気持ちはわかりますが。。



そんな物件あったら、人に薦める前に、自分で買ってしまいます。





常に一般ユーザーが購入できるのは相場なりの物件しかないのが現実です。






ただ、不動産は個人の趣向により、お買い得感が全然ちがいますので、ご自分で満足できる、


『自分だけの価値』を追求されると、きっと素晴らしい物件と巡り会えると思います。






買主さんがおトクな物件を購入したいなら、不動産屋をノセること。


ようは、『おだてて使え!』ということです。



『○○さんみたいな、信頼できる営業マンと会えて、本当によかった♪』


『信頼できる◯◯さんから物件を買いたいから、よろしくね♪』






ご自分と相性のよさそうな営業マンがいたら、これです!ww







不動産屋も人の子です。





いきなり、訪れて、上から目線で、『物件ある?』 なんていわれても。。。




業者をうまく使いこなせる方だけが、幻の!?都市伝説級の物件!?


に、巡り合えるのではないでしょうか。ww









★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2016年10月29日土曜日

【LRT開通後の宇都宮市はどう変わる!?】着工後を見据えた動きが本格化か!?

宇都宮市から、LRT開通後の交通未来都市をイメージした資料が公表されました。



こちら→全国から選ばれる「交通未来都市うつのみや」を目指して







宇都宮市はこれからどう変わっていくのでしょうか??


公表されている情報から、今後の街の変化と不動産市況を予想をしてみます。





まずは、『ネットワークコンパクトシティを目指す!』という構想から考えられるキーワードが、


拠点中心の開発!分散から集中の流れを促進!



このイラストにある赤い場所(拠点)への集中投資が行われていくでしょう。



過去の関連記事→宇都宮市のコンパクトシティ化の行方とは??不動産価格変動の衝撃!?







拠点エリアの中でも、トランジットセンターと呼ばれる新たに設置される交通拠点エリアは特に注目です!




今まで、宇都宮市の交通の中心はマイカーでした。



そのため、街が無秩序に拡散してしまいました。



高齢化の進展でマイカー利用が困難な住民が急増しそうなことから、公共交通の役割が非常に重要になっています。


そのためにも、点在した住まいをできるだけ集約する必要性に迫られています。


また、病院や商店も今はマイカーでの利用を前提に設計されていますので、そちらも集約が必要になってくるでしょう。



公共交通のネットワークを整備して、拠点エリアへ人を誘導していくことになります。





今回のレポートでは、交通の要となるトランジットセンターに関する項目が目立ちました。



トランジットセンター周辺への医療・福祉,子育て支援,商業施設等の整備誘導が重点目標になっていますしね。


さらに産業の誘致も行っていくようなので、オフィスや商店、保育園や病院など分散した街の施設がトランジットセンターに集まるようになるでしょう。






マイカーでも、公共交通の利用でも、便利に暮らせる、弱者にやさしいコンパクトシティになると期待されます。







不動産市況でいえば、トランジットセンター周辺の価格の上昇は、ほぼ間違いないでしょう。



周辺ではマンションなどの住宅開発も盛んに行われることになるので人も増えるでしょう。




トランジットセンター周辺や新設される駅周辺の土地は、容積率の緩和がもあるかもしれません。


(※容積率の緩和とは?→アパートしか建てられなかった土地にマンションを建てたりできるようになること。)




拠点エリアは規制緩和や税制の優遇などをして、積極的に開発を促していくことになるでしょう。





民間も拠点エリアへの投資を促進していくことになるのは間違いありません。







これから、宇都宮市で不動産を買うなら、LRT沿線の駅周辺エリアが有望になります。


なかでもトランジットセンターのできる拠点駅へ人気が集中するでしょう。






逆に!拠点以外のエリアは拠点までいかないと不便になるでしょう。


それでも、もともとそのような場所は徒歩圏に生活施設が少ない場所なので、あまり不便さを感じることも少ないと思います。




それよりも!


バスネットワークの改善も同時に行われるので、トータルでみれば、すべての住民に恩恵があるのは間違いないでしょう。






不動産価値は宇都宮市内でも、すでに2極化が鮮明です。


今後も、拠点エリア以外は価格が下落していくことが予想されます。





価値の2極化はLRTが原因で起こるのではなく、人口減少社会になった日本の街で、すべからく『今!』 起こっていることです。


一部の人気エリアに価値が集約する流れは誰にも止められません。





人口が減少していく日本では、選択と集中が避けられません。


人口減少社会に、いち早く対応するためのLRTであり、街の集約なのです。





これから、宇都宮市はLRTにより大きく変わっていくことでしょう。


街が集約され、人が集まる場所が増えることが予想されます。


私としても、これから起こる街の変化にわくわくしております。


街のブランド力もアップして、観光客が増えたり、新たな企業誘致につながることも期待できます。






とにかく、早期にLRT全線が開通する日が来ることが楽しみです。









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2016年10月27日木曜日

【怒れ!売主さん!不動産業界ではお客様はカモ!?】物件の囲い込みは日常茶飯事の実態とは!?

長い間、不動産業界にいますが、毎度のことで物件の囲い込みはの横行にうんざりすることが多々あります。。。






不動産屋の仕事では、レインズ(業者間ネットワーク情報)を見て、新規で登録された物件の資料をもらって、広告に関する確認をするのが日常です。

(てか、情報がなぜクローズ前提なのかが疑問ですが・・)




買主を探す業者:『こちらの物件の広告掲載は可能ですか?』


売主に付く業者:『おたくのお店に来た方だけに紹介して。広告はダメ。』




こんな会話がいつものことです。






いつも思うのですが。。。



これって、よく考えるとおかしいですよね。。







例えば、弊社のホームページを見て頂いてる皆様は、もうすでに弊社のお客様では??



来店して、資料をもらうのと、ネット店舗で資料をもらうのって、何がそんなにちがうの??








広告を掲載させない元付け業者は、もちろん!自分の会社のホームページやポータルサイトには物件情報をきっちり掲載しています。





これって、すでに物件の囲い込みじゃないですか?_?








売主さんが直接、


『あまり広告を出したくないから、そちらのホームページや広告だけに掲載して。』




と、指示したのならわかりますが。。。



そんなことを言う、売主さんはまずいません。。







ほとんどは、不動産屋の自分勝手な都合で、このような情報の囲い込みが行われているのがいつものことです。。


ようは、自分のところで買主さんも見つけて両手取引して、売主買主さん双方から手数料をもらいたいので、広告掲載にNGを出すのです!






これって!売主さんにとってまったくの不利益!





だって、



売主さんにとってのミッションは?


できるだけ早く、高く、売れること!







そのためには?



できるだけ多くの購入検討者をみつけて、物件の購入を競い合ってもらうこと!








そのために必要な事は?




できるだけ早く、広く物件の情報が流通すること!






売主さんの味方でなくてはならないはずの元付け業者が、売主さんの不利益になることを当たり前にやっている日常。。。






とある調査によると、不動産業界について70%くらいの方がネガティブなイメージを持っているそうな。。


こんな事ばかりやる業者が多いから、いつまでたっても不動産業界のイメージが悪いのは当然ですね。。(T_T)






そういったことに対応するため、現在ホームページ上に会員システムを導入する会社が増えてます。


ようは、情報の囲い込みをしている業者の物件をネット上で公開するためです。



不動産業界で会員システムが増えている裏側にはこんな事情があるのでした。。






こういった、情報の囲い込みをする、悪徳業者探すのは簡単です!


ホームページなどで物件の掲載情報が少なく、他社で見ない情報ばかり掲載されている会社があれば、ほぼビンゴです!




そうやって、情報を囲い込んで、買主さんを直接、自分の会社に誘導したいのです。







売主さんは、自分が依頼した不動産屋さん以外のホームページに自分の物件が掲載されているかチェックするといいですよ。



もし、依頼した不動産屋さん以外のホームページにご自分の物件が掲載されていなければ、情報の囲い込みは、ほぼ確定ですので、他の業者に依頼を変更するのが賢明でしょう。







物件の囲い込みは、買主さんにとっても何のメリットもありません。


目的の物件情報に到達するまで、苦労して情報を探さなければなりませんからね。。





ということで。


物件情報の囲い込みは、すべての売主さん、買主さんに、デメリットしかもたらしません。


そして、不動産の流通を阻害して、業界全体の発展を妨害する行為にほかなりません。






『情報囲い込み業者にNOを!』




と、ちょっと熱くなってしまいましたが。。





私としては業界を内部から破壊するための策をちゃくちゃくと準備中しておりまして。


これをやったら、情報の囲い込み業者を全滅させることのできる、仕組みを現在開発中です。




今後にご期待下さい!




よろしければこちらも→

【不動産を売りたい時の業界の大ウソ!?】言ってはいけない。。不動産屋のホンネとは!?








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2016年10月26日水曜日

【格差社会は悪なのか!?】国税庁が超富裕層への監視強化!格差のない社会の悪夢とは!?

国税庁が超富裕層の海外資産隠しや租税回避への監視を強化するようです。


→超富裕層の税逃れ監視、全国展開 国税庁、来年7月から








さてさて、こういった話題になると誰もが感情的になって、『木を見て森を見ず』な視点になりがちなので、注意が必要でしょう。






「格差社会の是正」とか「格差社会を無くそう」とか大声で叫んでいる方がいても良いのですが。。


この言葉を真に受けちゃう人が沢山いると大変な世の中になってしまいます。



貧富の格差はあって当たり前だし、無いと困るのです!







反論はあっても、格差のない社会を目指す実験が失敗しているのは歴史の真実です。


かつて、共産主義国は格差を無くそうと努力をする社会実験を行いました。






その結果、一般庶民レベルにおいては、確かに格差はなりなりました。





しかし!


現実に起こったことは、格差が無くなって、みんなが豊かに暮らせればいいのですが、人々の勤労意欲が喪失し、国の経済力が減退するので、みんなが等しく貧しくなってしまった。。。



で、みんなが等しく貧しくなる事で、結果的に格差が無くなり、格差社会は是正されたけれど、その代わり、国中の人たちが飢えて苦しむ社会が出来上がってしまったわけです。。。



つまり、国民の生活レベルを高いレベルで合わせるのは無理なので、最も低いレベルに合わせちゃうわけです。








そして、国民の生活レベルを低いレベルに合わせると、国内で財が余るわけです。




で、その余った財はどこに??


国民に還元すると、格差が生じてしまうので、それを一部の特権階級が独占する事で、格差のない社会が実現したのでした。。





そんな世の中が本当にいいのでしょうか? 


本当にいいと思っているなら、富裕層から資産を奪って「格差社会を無くそう!」なんて考えずに、裸一貫で北朝鮮にでも行けば、すぐにでも叶えられます。ww






資本主義社会は、賢く努力した人が報われる社会です。


当然、より賢く努力した人が多くを得る社会ですから、格差なんてあって当たり前です。


成功をおさめる人もいれば、失敗してしまう人もいるでしょう。






資本主義社会では、勝者と敗者がはっきりと分かれる社会です。


そこから階層や階級が生まれますが、それでいいんです。


世の中には、セレブもいれば、下層貧民もいるのが健全な社会なんです。


だから、格差はあっていいんです。格差社会、ウェルカムです。






問題は、格差の存在ではなく、貧しい方もきちんとそれなりの安定した生活が営め、きちんと教育を受ける事ができ、毎日小さな幸せを感じられる社会。



それが大切ではないでしょうか。






政治家や官僚は頭がいいんです!


「格差社会を無くそう!」なんて叫んでいる人たちの正体って、国民から富を吸い上げて独占しようとしている権力者だと見ていいと思います。


極端に予算を福祉、福祉と叫ぶ方々も、きな臭いと思ってしまいますね。。ww








みんながハッピーになるには、景気回復が必要不可欠なんです。



そのためには、


みんなが安心してお金をジャンジャン使える社会環境を構築しなければなりません。




お金がグルグルまわって、経済が好循環になれば、金持ちも貧しい方もみんなハッピーです。






そもそも、消費税も含め、なぜ課税強化ばかりなのか??



まずは、行政組織そのものが身を切る改革を率先して行い、国民が安心してお金を使える社会を目指すべきだと思います。



そうすれば、富裕層の皆様の中からも、税逃れより国のために納税したいと考える方が増えて、徴税を強化するより、税収アップが見込みめるのではないでしょうか。





と、今回はまったく不動産とは関係ない話で終わりです。スイマセン。。。(_ _;)






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2016年10月24日月曜日

【タワーマンション高層階の価格下落か!?】節税を防ぐため課税強化!宇都宮市のマンションでも!?

タワーマンションを使った、節税スキームが今後使えなくなる方向で調整が行われているようです。



マンション高層階は増税へ(共同通信)





といっても、宇都宮市内でタワーマンションと呼ばれる20階以上の物件は数えるほどしかありませんが。。。









現在、分譲マンションは床面積が同じであればどの階数の部屋でも同じ税額なのです!



しかし、価格は高層階と低層階では大きく変わるため、実際の取引価格を踏まえて高層階ほど税負担を高く、低層階では低くなるよう調整するもようです。






ということで、節税目的の所有者が減るため、タワーマンションの高層階の価格は現在よりも値下がりすることになるでしょう。






宇都宮市内で分譲されているマンションのほとんどは、20階未満のマンションばかりであまり関係ないと考えてしまいそうですが!


そうはいっても、タワーマンションほどでなくても低層階と最上階の角部屋などでは同じ㎡数の物件でも時価で取引される価格は大きく違います。






これから税制改正が行われるのは、20階以上の物件に限られるようですので、宇都宮市のほとんどの分譲マンションの評価額と時価の価格差を利用する節税スキームはまだ残されることになるでしょう。



タワーマンションほどの節税効果は望めませんが、それでも価格差があればそれを利用して節税することは可能でしょう。





実際、中古マンションの最上階の角部屋は、流動性が高く、見えない資産価値が相当あります。







世の中には、こういった税金の抜け道は沢山存在していて、行政と納税者のイタチごっこです。



こういった情報を知っているか、知らないかで、まったく納税額が違ってくることを考えると、『情報リテラシー』の違いが財産を残せるかどうかの重要なカギになります。






お金持ちの方ほど、不動産コンサルタントや優秀な会計士を雇ってうまく世の中と立ち回っているのです。


逆にお金に縁のない方ほど、コンサルタント料や情報料、専門家への手数料を支払うことに対して抵抗を感じて、重要な情報が入ってきません。






情報を制するものが、富を制す!



時代が変わっても、この原則だけは変わらないでしょう。






みんなが税金を払いたくないと逃げ回っては、国は成り立ちません。。


すべての納税者が、気持ちよく税金を払いたくなるよう、行政サイドにも努力が必要でしょうね。










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2016年10月22日土曜日

【損しない!戸建住宅の選び方とは!?】価値の残せる一戸建てってどんな家!?

宇都宮市内でマイホームを探す皆様の多くは、戸建派とマンション派に、分かれると思います。


まだまだマイホームといえば、一戸建て!っと考えている皆様が主流派でしょう。





価値ある戸建マイホームとはどんなものでしょうか?


今回は宇都宮市における、一戸建て住宅の価値について、考えてみます。







一般的には、建物は新築時を資産価値100%だとすると、毎年5%ほど価値が減少する計算となります。



つまり、新築で建てても10年後には、建物自体の資産価値は50%減となり、20年後には資産価値がほぼゼロとなってしまうのが厳しい現実です。。。






実際には、建物の仕様・材料・掃除・メンテナンスの状況で大きく価値は変わりますが、買主さんサイドが建物の価値を評価してくれないことには、どうしようもないです。



中古住宅を検討する買主さんは、『できれば新築がいいけど。。安いから中古を買う!』


そう言った、考えの方がほとんどです。





中古住宅が高いなら、迷わず新築を選んでしまう。。。




すべての住宅取引の80%以上が新築物件の日本では、


新築至上主義から抜け出すのは容易なことではないでしょう。








ということは!




注文住宅にしろ、新築建売にしろ、中古住宅を買うにしろ、


戸建住宅で重要なのは土地の価値!



建物は減価が早く、いずれは価値がなくなってしまう。





建物にお金をかけるより、土地にお金をかけるほうが賢明なのは明白です。





とはいっても、注文住宅を建てたい場合は、建物にお金をかけたくなるもの。


そこは、大きな消費だと割り切って考えるのが必要でしょう。





せっかくお金をかけた建物も中古になれば、二束三文。


最後に残るのは土地の価値だけ。


それが一戸建てマイホームの厳しい現実です。








土地としての評価で考えれば、狭い区画は人気がありません。。


そう考えると、新築建売や中古住宅選びでは、土地が広いのは重要になります!





土地を探されている方の多くは、狭小地を好みません。


建売を買うにしても、中古住宅を買うにしても、広い土地の物件を選ぶのは賢明な選択になるでしょう。



さらに、間口が広く、地型の良い、土地ならベストです。





土地を欲しがる方の目線に合わせ考えれば、自ずと買っていい、建売住宅や、中古住宅がわかるはずです。





土地が狭くても、需要旺盛な人気エリアの物件であれば価値はあります。






よくある郊外の土地に複数の狭い区画で構成された、格安の建売住宅はもっとも危険でしょう。


総じて、その周辺の平均的な区画より狭い敷地で構成されている格安の建売住宅は、土地だけの価値も相当低くなってしまいます。




新築の建売で購入しても、20年経ったら土地の価値もほぼなくなり、マイホームの価値としては悲しい結果に。。。







私として一番オススメできるのは、土地だけの価値で購入できる中古住宅。




建売を検討するなら、周辺の住宅よりも区画の広い土地の付いた建売住宅。


そういった物件は少ないと思いますが。。。







土地の価値は建物と違って比較的に安定してます。


中古になっても建物の価値をしっかり評価してもらいたいものですが。。



今後も、『20年経過したようなお家には住みたくない。』と考えるのが、変わることはなさそうなのが正直なところです。






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2016年10月19日水曜日

【ここ5年の上げ相場で一人勝ちしたのは何!?】不動産価格指数から見えるものとは!?

国土交通省から公表されている不動産価格指数をチェックしてみました。


ここ5年の上げ相場の主役がよくわかります。


まずは、公表資料を。


【不動産価格指数(住宅)(全国)】




2010年を100とした指数で、

マンションだけぶっちぎりの上昇!



中古マンションの上昇分だけで、住宅総合指数を上昇させていて、土地と戸建は横ばいでした。。。




特にここ3年ほどで価格が急激に上昇しているのがデータからわかります。


2013年頃から、円安とオリンピック需要で建築コストが急上昇し始めて、新築の分譲マンション価格が値上がり始めたタイミングで中古マンション価格も上昇してきたのでしょう。





それにしても。。不動産バブルと呼ばれていても。。。


結局、値上がりしたのはマンションのみ。



つまり、立地の良い都市部のみ価格が上昇したことがデータからわかります。





宇都宮市でも中古マンションは、この指数の通り値上がりしたのを実感してます。


新築の分譲マンション販売価格もグラフと同様に2013年頃から上昇しました。




ちなみに、リーマンショック後(2009年前後)にマンションを買った皆様の中で、ここ1年くらいに売却された方のほとんどは、キャピタルゲイン(値上がり利益)を確保されたでしょう。


買った値段から、10%~20%利益が出ているような印象です。


マスコミが『100年に一度の危機!』なんて煽っている時は、常に買い時なのは歴史の必然ですね。





一方、土地や戸建住宅は?というと。


宇都宮市内の状況でも全国の指数と一緒で、全体として横ばいですが。。




ここは注意が必要です!




上昇した人気エリアもあれば、人気のない郊外の住宅地は更に値下がりして、トータルでならすとゼロというだけです。



もともと中古住宅は築20年も経過すれば、殆どの物件で土地の価値しか評価されないので、住宅地と戸建住宅の指数がほば同じ値で動くのは必然の結果でしょう。






商業用の不動産の指数もあったのでこちらもチェックしてみると。


【不動産価格指数(商業用不動産)(全国)】




こちらは、店舗とオフィス、賃貸マンション・アパートのみが上昇して、後はほぼ横ばい。。




店舗やオフィスがあるのはどんなところでしょうか?


宇都宮市で言えば、JR宇都宮駅の周辺や中心市街地に集中しています。



都市の核となる部分だけが上昇したようなものです。




賃貸マンションとアパートについては、日銀の金融緩和によるジャブジャブのマネーが不動産投資ブームを呼び、相場を押し上げたのでしょう。







かたや。。工場、倉庫、工業地、商業地は横ばい。。


円安になっても、労働人口が減少している日本で生産設備を増強しようという、経営者が少ないのが影響していると考えられます。




また、商業地については、住宅地と同様に、2極化が鮮明になって、トータルで横ばいに見えるだけなので注意が必要でしょう。






それと、東京の長期のデータも掲載されていたのでそちらを見ると!


【不動産価格指数(東京都)】



不動産バブルと騒がれていますが。。。過去のバブル(1980年代後半)と比べると。。



どこがバブル??

て、くらいショボい値上がりしかしてないのがわかります。。


てことは、これから人口減少で不動産の値下がりを期待しても、大した値下がりはないと考えられるのではないでしょうか。


それにしても、バブル期の上昇幅はすごいですね。。






しかしそうは言っても、【少子高齢化&人口減少】だから、これから暴落!?


なんてことを考えがちだと思いますので、こちらの資料を。





世界各国との不動産価格指数の比較です。


日本と同様に、少子高齢化と人口減少に悩んでいるドイツの指数に注目!




ん!どうしたことか不動産価格指数は右肩上がりです。



ということは、


人口が減少しても不動産の価格が必ず下がるわけではないので注意が必要でしょう。




日本の不動産市場を活性化するには、ドイツで何があったかを参考にするといいヒントが掴めそうです。







日本では今、銀行や信用金庫の不動産向け融資が急増して、バブル期以上になっていることについて、マスコミが警報を鳴らしていますが。。



長期のデータで見れば、まだまだバブルとは程遠い状況でしょう。


不動産融資、バブル期上回る=マイナス金利で流入-4~6月(時事通信)





日銀がまだまだ金融緩和を継続する姿勢なので、今後もダラダラと不動産価格指数は全体として上昇すると考えられます。


ただし、ミクロで見れば、立地による極端な2極化がさらに進むことになりそうなので注意が必要でしょう。








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2016年10月17日月曜日

【損しない!キャッシュフローから見るお得な物件とは!?】おすすめのマイホーム物件はこちら!!

マイホーム購入を検討している友達などから、『おすすめの物件を紹介して。』 


なんて言われることがよくあるのですが。。





この質問に答えるのは難しいです。。


そもそもマイホームの好みは千差万別!





私のお気に入り物件も、ある方にとっては全然魅力的でないことも多々。







一方、不動産の価値という側面でみれば、収益性や将来性だけの評価になるのでわかりやすいです。





ということで、今回は、物件の稼ぐ力、キャッシュフローから見るおすすめのマイホーム物件をご紹介します。



不動産の価値は、キャッシュフロー!


つまり、どれだけ金の卵を産めるか!




キャッシュを生める物件は価値が落ちにくいので手離れも良い。



安定的にキャッシュフローが見込めて、価格も手頃なおすすめ物件をご紹介します。


(いずれも、今時点での販売可能物件になります。。

この手の物件は足が速いので売れてしまってたらごめんなさい。。。)






まずは、こちら


中古マンション情報(42904)・宇都宮市松が峰2丁目・USKディアパレス松が峰




価格 1280万円 物件詳細はこちら






こちらは、東武百貨店から徒歩5分の位置にある中古マンション。


最上階の北東の角部屋と、日当り眺望の良い、価値ある物件。


1991年築で67㎡の2LDK。真ん中に廊下がある使いやすい間取り。


リノベーションを検討する際にも、使い勝手の良い設計です。





予想賃料は10万円。年間120万円のキャッシュフローが見込めると予想。


マイホームで買うことを考えれば、表面で9.4%回れば上出来だと思います。






最上階の角部屋で、このマンションで一番いいお部屋になるので、抜群に貸しやすい!


賃貸に出したら間違いなく人気の物件になるでしょう。



ご高齢になり、郊外の住宅街から、中心市街地へのお引っ越しを検討されている方におすすめですね。


夫婦お二人なら充分な広さでしょう。



また、何か合っても、すぐに売買でも賃貸でも取引ができる流動性の高さも魅力。


東武デパート徒歩圏は人気の高いロケーションです。


物件近くには、若者に人気急上昇中のもみじ通りもあり、将来性、収益性も充分の物件でしょう。






続いて、こちら


中古マンション情報(42923)・宇都宮市宿郷1丁目・ST.パールハイツ


価格 1110万円 物件詳細はこちら





こちらは、JR宇都宮駅東口から徒歩5分の位置する中古マンション。


1997年築で58㎡の3LDK。11階建ての8階部分で日当りも眺望も良好な物件。




これからLRTの開通で急速に発展が見込めるエリアの物件です。


歓楽街に近いですが、周辺は駐車場が多く静かな環境です。



内部は一部リフォーム済みで、お値打ち感の高い物件。






予想賃料は8万円。年間96万円のキャッシュフローが見込めると予想。


表面利回りで8.6%ですが、マイホームとして使うならまずまずの利回り。



賃貸に回した場合でも、今の低金利であれば、ローンの返済をしても充分収益が出る物件です。






LRTの開通ともに、東口駅前が開発されることで一気に資産価値が上昇することもあり得りえるでしょう。



お子様のいないご夫婦や単身者におすすめの物件になります。


属性を意識しなければ、高く貸せるチャンスもあるかと。



売買する場合も、JR宇都宮駅から徒歩10圏内は流動性が高いです。









そして、一番のおすすめ物件がこちら!






中古マンション情報(No.42788)・宇都宮市三番町・三番町ハイツ


価格 1300万円 物件詳細はこちら



こちちはJR宇都宮駅西口から徒歩8分に位置する中心市街地の中古マンション。


83.44㎡のひろ~い3LDK。10階建ての6階部分、角部屋で日当りも眺望も良好です。




1981年築と、築35年ほど経過していますが、物件の中身をフルリノベーションしてある物件!



床下の給排水管もすべて新品に交換してあるので、これから30年くらいメンテの心配がないので安心です。


さらに、内装もリノベ済みで、キッチンやお風呂も新品に交換済みで、新築同様の仕上がりになっています。





エアコンも各部屋に設置済みで3台付いています。


また、各部屋に都市ガスの管がきているので、ガス暖房が使えるのもうれしい♪




マンションの管理もしっかりしていて、エレベーターも最新の物に交換されています。


これから30年くらいはメンテナンスフリーで快適にお住い頂けると思います。





予想賃料は10万円で、年間120万円のキャッシュフローが見込めると予想。


表面利回りで9.2%と、今の低金利ではマイホームとしてかなりの高利回りが期待できる。


中心市街地でも駅に近い人気エリア、しかも物件が少ない!


長期的にも安定した収入が見込めるエリアとなっています。





中古マンション自体の減価率も低いエリアで、今後、住まいの逆ドーナツ化が進むと更に需要が出ると予想されます。


また、LRTの開通の恩恵を受ける物件でもあります。




車がなくても快適に生活できる中心市街地の物件で、高齢のご夫婦の住替えには特におすすめです。近隣に病院が多いのも安心でしょう。


また、若年夫婦には宇都宮市から住宅の補助がもらえる、プレミアムエリアに認定されているので、シティライフを楽しみたいご家族にもベストな環境でしょう。








と、いうことで。





マイホームを収益力とコストパフォーマンスで選んでいくと、


築20年を経過した、プレミアムな立地を持つ、

中古マンションが圧倒的に有利です。



中古マンションは築20年を経過するとそこからの減価は緩やかになり、立地次第で価値が安定しやすいです。






戸建の場合は、キャッシュフローは購入価格の5%未満がほとんどですし、減価が激しい。。


さらに、戸建の賃貸入居者は、この低金利では購入も検討してしまうので、賃貸需要も安定しません。


戸建住宅は、売るにも、貸すにも、流動性が低いのが難点。。






ただし、マイホームには消費という側面も大きいので、あくまでもご自分の価値観を大切にされるのがよろしいかと思います。








長い人生、何があるかは誰にもわかりません。


そんな時に、稼ぐ力のあるマイホームは抜群の強さを発揮します。



住み替えやも容易だし、賃貸に出してもローンを充分に返済できて、キャッシュが残る!





独身の方にも、収益力のあるマイホーム購入なら、検討する価値は十分にあると思います。


結婚した場合も住み替えが容易ですし、長期間の家賃支払いと比較して収益力の高いマイホームなら、資産を残せる可能性が高いです。






住んでよし、貸してよし、売ってよし、マイホームを検討する際にキャッシュフローの視点を加えて検討するのも賢い方法のひとつではないでしょうか。











★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2016年10月15日土曜日

【宇都宮市の不動産価格はピークアウトが鮮明!?】それでも価格は高値圏で推移する理由とは!?

ここへきて、宇都宮市の不動産市況も価格のピークアウトが鮮明になってきました。



買いたい方にとっては、うれしいニュースですが。。。


売りたい方にとっては、青ざめる状況になってきました。。。




しかし!状況はそう単純なものではないので注意が必要です!




不動産の先行きをみるには、東証リート指数を見ればわかりやすいです。


実際、現場で感じる相場とかなり相関関係があります。



過去5年の東証リート指数です。


日銀が金融緩和してから一貫して、上昇しています。



緩和したマネーが不動産市場に流れたのが鮮明ですね。








東京都心の不動産の大幅な上昇は、後に地方にも波及して宇都宮にも上昇の波がきましたが。。



宇都宮市で価格が上昇したのは中古マンションと一部の人気エリアだけに限られました。







ここ一年のデータを見てみると。





5月以降、明らかにマイナスのトレンドになっています。


東証リート指数に送れること数ヶ月。。ここ宇都宮でも!


取引の現場では、新築戸建デベロッパーが物件価格を大幅に値下げしたり、足の早い業者ほど相場に敏感に反応しております。







このまま、不動産市場は大幅な価格の調整局面に突入するのでしょうか??






宇都宮市の不動産市況を全体で見るのは注意が必要です。


相場全体で見れば、宇都宮市の不動産価格は下落する局面に入っていますが!





そこだけを見ると大きな誤解をしてしまいます。






実際に起こっているのは、


局地的な超2極化が更に鮮明になっているだけです!








相場の転換局面では、流動性が一旦大幅に落ちます。


ジェットコースターの頂上での静けさと同じです。




下り始めは、足の早い業者から相場に敏感に反応して、価格の値下げを始めます。


今はこの段階です。




そして、これから一般の売主さんにもこの波が襲ってきます。





しかし!

この値下げの初期段階で目立つのが人気物件の足の速さです!




人気エリアや人気の中古マンションは価格を下げると直ぐに反応して決まっています。



逆に、不人気エリアは価格を下げても全く反応しません。。。





つまり、人気エリアはすでに下げ止まっています。



結果、人気のあるところ以外は売れない状況が一層鮮明になっただけです。









さらに、これから価格が下げ止まる影響がもう一点あります。






人口が減少することは不動産全体にとってはマイナスですが。。


労働者も減少することから、建築コストに大きく影響することになります。



つまり、今後大幅な移民の受け入れでもしない限り、建築コストが大幅に上昇することは明らかです。




現に、私は日々現場の職人さんの高齢化を感じています。




このままの状況が続けば建築需要の減少以上に、職人の減少が深刻になるでしょう。



そうなると、新築物件の供給が抑制され、不動産価格の大幅な調整の可能性は低くなります。









また、日銀が量的緩和を量から金利に変更したことも、不動産投資家には有利な状況となりました。



長期的な0%金利を中央銀行が目指すことから、わずかな利回りでも長期的に抜ければ、投資として成立する状況となりました。




そのため、低利回りの物件でもキャッシュフローが確実に見込めれば、投資を検討するプレイヤーが増えてくることにつながります。








このような流れも踏まえて、ミクロでみると、さらなる超2極化が全国で鮮明になると予想します。


宇都宮でも、将来的な資産価値を重視した物件購入を検討する方が更に増えていくことになるでしょう。





需要全体が縮小していく傾向のなかでは、逆ドーナツ化の流れが終わることはなく、立地重視の傾向が更に強まることが予想されます。










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2016年10月13日木曜日

【2035年、独身4800万人の衝撃!!】単身者こそマイホームが必要になる時代に!?

国立社会保障・人口問題研究所によると、


2035年には総人口1億に対して

独身者4800万人になると予想されています!!





単身者が主流になる時、世の中はどう変わっていくのか?


面白い記事があったので→独身4800万人! ソロ社会は世の中をどう変えるのか?





不動産市場も今後は、この記事にあるような、お一人様向けのビジネスが急速に普及してくることが予想されます。




最近感じるのは、単身者のマイホームに関する意識。




統計によれば、35歳過ぎるとその後結婚できる確率は、男性は3%、女性は2%しかありません。



ほとんどの30代・40代の独身の方が、これから将来結婚できる確率が極めて少ないのが厳しい現実です。







女性ほど、30代後半や40代に入ると、結婚しないことも考慮した、人生設計をしっかり考える方が多いのが目立ちます。



特に、キャリアのある仕事に付いている女性ほどその傾向が強いです。


そのため、ローンが組みやすい40代までに、マイホームを買う選択をする方も多いです。




実際、ここ数年でそういった単身女性のお客様が非常に増えました。








しかし!男性は。。。??


将来に対して、現実と向かい合うより。。夢見心地でいたいのか。。。



女性と違い、男性は60代でも子供を作れる方が多いのも影響しているでしょうね。






そのため、男性は単身のままの人生設計について考える方が、少ないように感じます。。







家についていえば、何も考えず、最悪、賃貸のままでいいか。。くらい。。







しかし!現状でいえば。



高齢なった時、独身単身者が、賃貸物件を借りることは容易ではありません。


まして、子供や身寄りのない方になれば尚更です!




なぜか?理由は、ズバリ!



「高齢の単身者は、何時、何が起こっても不思議ではない!」

そのため入居者のリスクが高く大家さんが嫌がる!




今は、シャキシャキして、元気で、自活出来ていても、明日ひょっとしたら倒れてしまうかも知れない。。。


そういった心配をオーナーサイドは常に考えます。





賃貸物件に高齢の単身者を入居させることは、若い人よりはるかにリスクが高くなります。



特に、身よりもなければ尚更です。






痴呆にでもなって、家賃を支払ってもらえなかったり、火事や事故、孤独死など、とにかくオーナーサイドにとっては非常にリスクの高い入居者となります。



家賃を支払ってもらえなくなっても、人道的に放り出しにくいことも。。






そうなると、リスクの高い分、受け入れてもらえる住宅の数は減ります!






今はまだ30代や40代で元気でも、いずれは年をとって高齢者になった時!


いままで通りの賃貸物件を自由に選んで住める保証はどこにもありません。。。




リスクの高い入居者になれば、それ相応の負担が求められます!





大家さんの立場で考えれば、しょうがないことです。



もし、単身高齢者を入居させて、そこで孤独死でもされたら、事故物件になってしまい、次の入居者を探すの苦労したり物件の価値が落ちてしまいます。


まして、火事でも起こされたら大変です。。。


身寄りのない方であれば、定期的に安否の確認のため、訪問が必要なこともあるでしょう。。





そういった、リスクを取るなら、空き家のままでも良い!と考える大家さんも少なくないのです。







現に、最近震災のあった、熊本などでは、賃貸需要が急激に増加しましたが。。


高齢の単身者は、需給が逼迫すると一番不利な立場になり、物件を獲得するのが容易でない状態が続いているようです。





宇都宮市でも、これだけ空き家や空き物件が問題になっても、いまだに外国人の方が賃貸物件を探すのは容易ではありません。。


場所の良いところや、条件の良い物件は外国人NG物件がほとんどです。




オーナーサイドは常に、リスクを取るくらいなら空室のままで良いという選択権があります。




そのため、宇都宮に住んでいる外国人の皆様の多くは物件の購入を検討せざる得ない状況です。






家が余っていても、この状況。。


将来的に単身高齢者も、外国人の方と同じように賃貸物件を探すことが困難になるかもしれません。






最近、流行りの高齢者専用賃貸住宅を建てたオーナーさんからグチを聞かされました。。



『共有部分、ロビーとか大浴場とかリクレーションルームとか、とにかく皆で使う部分を高齢者の一人暮らしの長い人は、勝手に自由気ままに使うんだよ。』

『いくら、ルールを作って説明してもダメ!』

『そして、文句の多い事、多い事。』

『多少の認知症が出て来るのはしょうがないけど。。
それでも、あの現状を見たら、誰も進んで高齢者専用アパートなんか建てる人居ないよ。』




将来的に需要が急増しそうな高齢者専用賃貸住宅の現状はこのようなものです。。。






いつも思うのは、○○だから○○になる!みたいな短絡思考は常に危険です。



家が余るから、マイホームはいらない!


と単純にいかないところが、貸す方と借りる方の立場の違いからわかる、日本の住宅事情でしょう。





独身単身者ほどマイホームが必要になるかも!?



そんな時代がくることも考えなければいけないでしょうね。











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2016年10月10日月曜日

【負け犬根性が国を滅ぼす!?】LRTも整備新幹線も公共投資もどんどんやるべき!?

最近、日本国中で負け犬根性が蔓延しているようで悲しいです。。。


整備新幹線の未開通エリアへの開発に、ネガティブな反応を示す方が多いのにも驚かされます!





私は、新幹線もLRTも高速道路もどんどんやるべきだと考えます。







なにせ今は、マイナス金利!お金を借りたらボーナスが貰える!


国は必要な事業に積極的に投資できる絶好の機会です。





更に、まだデフレが続いている。。。



社会みんなが節約、節約で。。一体だれがお金を使うのでしょうか??


だれかが需要を作らなければ、どうやってみんなの懐にお金がまわってくるのでしょうか??







将来不安でお金を使えないなら、使いたくなる状態を作るのが政府の仕事でしょう。



「人口が~需要が~」の反対論者は『木を見て森を見ず』の視点しかないのが残念です。






将来への投資を怠り、『自分だけ良ければ良い!』と感じてしまうのは私だけでしょうか。



このまま投資をしないで先の世代には滅びろと!?







LRTや新幹線の整備自体が「需要」です。



交通機関で地域と地域を結びつけることで、新たな「追加的需要」が生まれます。





新幹線の開通で、宇都宮から北海道に行く人は確実に増加したでしょう。


逆もまた、しかり。





こういった公共事業の話でいつも思うのが。。


何でも反対する人は、お金は蒸発しないってことを理解していないのではと感じてしまいます。





例えば、宇都宮市がLRTの開発で500億円使ったら。。



その500億円が蒸発してしまうかのように考えます。(不採算になったりとか考えるのかな??)


でも。。考えてみてください。









その500億円がどこにいくの?









使ったお金は必ず誰かの懐に入ります、蒸発はしません!



つまり、誰かの支出は誰かの収入!





宇都宮市が仕事を発注したら→その先の建築会社にお金が行って→従業員に給料が支払われて→その人達が消費をして→また受け取った誰かの収入になって→またその人達がお金をつかう→




と常に、お金はグルグル回ります。金は天下の回り物!ってやつですね。




この循環が良ければ、みんなハッピーです♪








でも。。途中でお金を溜め込んでしまう人がいるとお金の流れる量が減ってみんな苦しむ。。









日本は需要創出を否定し、結果的にデフレが深刻化している。



その結果、さらなる、負け犬根性に染まるという悪循環が続いています。







誰かが溜め込んだ分は、誰かが使わないとみんな苦しみます。








人口減少、少子高齢化していても。。感情論に流されず、冷静な視点が必要です。







まず、人口減少についてですが、人口が減る!と言っても。。



人口減少のペースは年間20万人台で、割合で言うと、総人口の0.2%程度なのです。





この流れで起こる、不動産市場での変化は、郊外の過疎が進み、若者がどんどん都市部へ移動していくことでしょう。



それにより、ゆっくりと郊外が衰退して、都市部へ人が戻る逆ドーナツ化減少が起こること。





つまり、都市部はこの人口減少のペースではまだまだ人口も世帯数も増加してしまう。



事実、データから見れば、宇都宮市も2030年くらいまでは世帯数が増加すると予想されます。


過去のブログ→

【データに注目!】宇都宮市の人口・世帯数から不動産市況の今後を考える!!





そう考えると、人が集まる、極と極を結ぶ交通機関が非常に重要になります。





人が減っても、新幹線が日本全国くまなく通れば、日本がどんどん小さくなる。



人々の循環が良くなり、お金も循環して、新幹線は日本人の所得をどんどん大きくすることでしょう。





宇都宮市もLRTで市内がどんどん小さくなり、今よりもっと地域でお金が回り、豊かになる!



必要な公共投資は、必ず未来を明るくします!







そうはいっても採算が?という人には!





なぜ田舎の高速はガラガラなのでしょうか?


有料だからです。


無料にすれば、急激に増えます。





とある地方で、期間限定で無料になった自動車専用道がありましたが、無料期間中は混雑していました。


今まで、1時間かかっていたところが、45分で到着する。=生産性の向上です!





インフラで採算性を言うのはおかしいです。




高速道路の採算を言うのに、普通の国道の採算性は言わない。


普通の国道は「無料」ですから、採算性を言えば赤字でしょう。





そもそも高速道路は本来、無料化されるのが前提でしたしね。。。




高速を無料にすると混むから、反対だというのは、逆に需要は十分あった。


高速道路が足りないのだ、という証明になります。






採算、採算って、民間会社病に公共機関がなっているは、日本の劣化です。



公共交通や高速道路をどんどん整備して、地域の発展を促すべきではないでしょうか。







それと一緒で、国の借金についての議論がミスリードされてて驚きます。




借金1000兆円って、誰が貸したの??


日本国民です!(債権者です。)




国の借金が増えると、必ず国民の資産が同じ額だけ増えるという不都合な真実!






私がオーナーの会社に私個人がお金を貸した場合に破綻するでしょうか。。


個人と法人をお金がいったり来たりで、グルグル回るだけ。




そんなことわかっているから、銀行は中小企業にお金を貸す時には必ず、社長さん個人に債務保証をさせます!



本来は有限責任の法人に、オーナー個人でも保証させる。。


およそ株式会社の仕組みとは反する融資制度が未だに続いてるのが日本の現実です。








更に、国には資産が700兆円ほどあるといわれているのに。。


なぜ借金の総額だけが議論に??


まずたくさんある資産を整理しては??





借金を減らすなら、増税するよりも先に、持っている資産を処分するべきでは。



差し引き300兆円どうする?って議論ならまだわかりますけど。。汗








デフレ不況に陥り20年も経てば、もはや経済成長しない感覚になってしまうのも当然ですが。。


それをマスコミが煽り立てれば尚更でしょう。







人口が減っても、一人あたりの生産性が向上すれば、生活は必ず豊かになります。





負け犬根性で内にこもるより、将来に積極的になれるマインドが今は必要ではないでしょうか。










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2016年10月9日日曜日

【宇都宮市でこれから分譲されるマンションを勝手に評価!?】どうなる宇都宮のマンション販売!?

数年前に比べて、圧倒的に少なくなった宇都宮市での分譲マンション開発。。。



マンション開発に向くような土地が値上がりしたことと、建築コストが大幅に上昇したこともあって、デベロッパーが利益を出しにくい環境になってしまったことが大きく影響しています。





今回はこれから、販売が予定されている分譲マンションを勝手に評価いたします。ww







評価と言っても、建物や設備のグレードにより価格に大きな違いがありますので、あくまでも立地についての評価になるのでご参考までに。。。




過去に宇都宮市の分譲マンションについて書いた記事もあるのでよろしかったらそちらもどうぞ


『プレミアム分譲マンション!?』中心市街地の再開発プロジェクトについて!

宇都宮市の『プレミアム分譲マンション5選!』教えます♪



まずは、こちら


【宇都宮市馬場通り3丁目 宇都宮大手地区再開発】

地上31階 地価1階 タワーマンション

完成予定は、2018年12月。





建設地はJR宇都宮駅西側の馬場通り3丁目の敷地約0・4ヘクタール。


再開発ビルは地下1階地上31階建て延べ約2万9320平方メートルの規模となる。免震構造を採用したタワーマンション。


高さは約108メートルで栃木県内で最も高い建築物となるようです。目立ちます。ww



1~2階に商業施設、3~30階に238戸の住宅が配置される予定。


JR宇都宮駅西口では8カ所目の再開発ビルとなり、LRTの開通と共に、中心市街地活性化に寄与することが大いに期待されている建物なります。






大通り沿いに面し、LRTの開通で更に、便利なることが予想されます。


現状でもバスが非常に便利に使える立地で、駅までは徒歩でもバスでもアクセス良好。




中心市街地のど真ん中に位置しているので、周辺に商業施設や病院が数多くあることから、お年寄りから子供まで快適に暮らせるロケーション。


宇都宮市内に住むみんなのあこがれの立地です♪




評価は当然!



【評価 5つ星】

★★★★★


最高評価です!今後人口が減少しても地価の上昇が期待できるエリアです。


住んでいてステータスあり!で自慢できそうな物件♪

価格もそれなりになるでしょうから。。資金に余裕がある方にはオススメです!








次はこちら、


【ノブレスタワー宇都宮ミッドパーク 宇都宮市本町】



鉄筋コンクリート造地上18階建

総戸数:118戸 

2018年3月下旬完成予定 (売主 ナイス株式会社)



(引用http://www.house.jp/mansion/index01.html)


こちらは、ナイスで分譲予定の18階建てと宇都宮では大規模なマンションになります。


東武宇都宮駅まで徒歩8分というロケーションで中心市街地にもアクセス良好。


県庁前通りに面しているようです。栃木県庁に近く、宇大付属小・中学校までも徒歩10圏内と、人気の文教エリアに位置しています。




静かな環境ですが。。飲み屋街の泉町が近いのが若干気になるところ。。



最寄りのスーパーが東武百貨店の北野エース(ここは良い!)なのですが、若干遠いのが気になります。

もう少し近所にスーパーがあればと感じる立地です。。




ということで、


【評価 5つ星】

★★★★


評価は★4つ!




近隣に緑が多いのと、宇大付属小・中に近いので教育熱心なご家族にオススメのロケーションですね。








続いて、



【サーパス陽東桜レジデンス 宇都宮市陽東1丁目】



鉄筋コンクリート造 地下1階地上9階

総戸数:75戸 

2018年4月下旬完成予定 (売主 株式会社穴吹工務店)



(引用 http://www.384.co.jp/yoto-sakura/)




こちらは、宇都宮で数多く分譲実績のあるサーパスマンション。


(引用 http://www.384.co.jp/yoto-sakura/)



人気の商業施設、ベルモール南側に位置するロケーションになります。


これからLRTの開通に伴い、急速に発展が見込まれる同地域!


ベルモール北側に、LRTの駅とトランジットセンターと呼ばれる、拠点が設けられることから、非常に注目されるエリアです。




しかし。。ちょっとベルモールまで距離がありますね。。


公表資料では徒歩13分(1040m)となっています。


宇都宮のマイカー文化では、徒歩5分以上はほぼマイカーでの移動になってしまうでしょう。





そう考えると、最寄りのスーパーとコンビニは、車を使わないときついと思われます。。



マンションの立地としては。。徒歩圏の生活施設が物足りない印象です。。




と、いうことで。。



【評価 5つ星】

★★★


評価は★3つ!




100㎡超えのプランもあるようなので、戸建と比較して、価格帯がどの辺で販売されるのか、注目ですね。住宅地としては非常に人気のあるエリアです。







続いて、同じく穴吹さんのサーパスマンションです。




【サーパス宇都宮一番町セントマークス 宇都宮市一番町】


鉄筋コンクリート造地上15階建

総戸数:70戸(店舗1戸含む) 

2018年1月下旬完成予定 (売主 株式会社穴吹工務店)




(引用 http://www.384.co.jp/utsunomiya/)


こちらも、宇都宮で数多く分譲実績のあるサーパスマンション。



(引用 http://www.384.co.jp/utsunomiya/)




上河原通りに面するロケーション。


ここは何と言っても!

JR宇都宮駅西口まで徒歩8分(580m)と、ターミナル駅まで徒歩10圏内と希少な立地!


宇都宮の駅は東口より西口のが断然便利!駅ビルもあり、商業施設も充実しています。


駅ビルには、スーパーやドラックストア、ヨドバシも入っていて買い物に困ることはない。



更に、LRTが開通すると、JR宇都宮駅から一つ目の駅がすぐ近くにできることが予想されるので、今後も更に利便性の向上が期待できます。



現時点でも大通りまで、すぐで、バス便も非常に良いエリアで東武方面にもアクセス良好です。





といことで、こちらの評価は!



【評価 5つ星】

★★★★★



最高評価です!



この周辺エリアは、過去に分譲されたマンションも人気があり、流動性が高く、価格も安定しています。



資産価値が維持できるオススメの物件になりそうです。








まとめとしては??




分譲マンションの立地に関していえば、物件から半径300mに生活施設がどれだけあるかが非常に重要です!




日常生活で気軽に徒歩で行こうと感じる距離だからです。



特に、スーパーやコンビニが300M以内にないと住んでから不便を感じることになるでしょう。




分譲マンションは、戸建と違い、玄関から外に出るまでも、時間がかかりますし、まして車を使うのも立体パーキングだったりしたら一苦労。。。




歩いて行動できる範囲の充実度が非常に重要です!








建設費の高騰が若干落ち着いてきているようなので、販売価格がどれくらいになるのか、気になるところですが。。


販売価格はある程度、現状維持で数年前に比べると若干高い値段で落ち着くのではと予想しています。





そんな状況なので引き続き、中古マンションの流通も順調に推移するように思われます。






今後は分譲マンションの開発の軸も中心市街地を中心とする、宇都宮の都心エリアに集中していくことが予想されます。



また、LRTの開通に伴い、沿線でのマンション開発にも期待したいところです。








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2016年10月6日木曜日

【不動産を売りたい時の業界の大ウソ!?】言ってはいけない。。不動産屋のホンネとは!?

不動産を売りたい時!


そんな機会は一般の皆様にとって人生で数える位しかないと思います。




知識もないし、わからないことだらけ??そもそもいくら位で売れるのか??




ということで、まずは査定となり。。


その後。。どこかの不動産会社さんに売却を依頼して販売活動へ。



査定を依頼した不動産屋が数社あったら、すべての業者が






『専任でお願いします。』



と、言ってくるはずです。






そもそも、どうして不動産会社は『専任』ばかりを求めるのか??





それは、、不動産会社とって都合の良い契約だからです!






というとこは!



専任契約は、売主さんにとって都合の悪い契約ということになります。




今回は、不動産屋の都合が優先される売却の仕組みを売主さんサイドから考えてみます。






そもそも、不動産の売却をお願いする時に、交わす契約にはどのような種類があるのか?


3種類ありまして、要点だけを簡単に説明しますと。




1.一般媒介契約


同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。




2.専任媒介契約


不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。




3.専属専任媒介契約


不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない、一番縛りのきつい契約となります。






さて、3種類ある契約の中で、不動産屋が求めるのは2か3の専任契約になります。



専任契約とは要は、

売主さんの物件を独占販売できる契約になります。






とにかく、売主さんとの窓口を独占する。


そうすれば利益確定!と考えたいのです!




契約さえもらっちまえば。あとはこっちのもの。。フッフッフッ(*´﹃`*)





キーワードは独占です!





売主さんには専任だと、窓口が1つで面倒がないメリットがあります。


業者もそこをアピールしたり、独占でやれることで販売に集中できるという謳い文句を必ずアピールします。




逆に、

『一般媒介で複数の業者に依頼したら、どこの業者も真剣に売却活動なんかしない。』



なんて。。脅しとも言えるようなことを言ってきたりもします。。






実際に世に出ている情報のほとんどは、不動産業者の息の掛かったメディア発信のポジショントークばかりです。



検索しても、専任押しばかりの情報に驚きます。。。汗







考えてみて下さい。



全国に不動産会社がどれくらいあるか?


皆様、ご存知ですか??











平成27年度の国交省公表の宅建業者の数


全国の業者数はなんと! 12万3037


栃木県の業者だけでも  1322 






これだけの数の不動産会社があるのです。


さらに、1つの会社で複数の事務所をかまえているような業者さんも多いので。。







いわゆる街の不動産屋の事業所の数はなんと!


約25.5万にのぼり日本の全業種のトップに君臨してます!







いかに多いかを他の産業と比較してみますと。



不動産屋に次いで多いのが「食堂・レストラン」で約23.5万で、以下、「医療業」23.3万、「教育・学習支援業」23.2万、「総合工事業」22.5万、「美容業」17.6万、「バー・キャバレー」15.2万、「酒場・ビアホール」15.2万、「理容業」11.7万、「喫茶店」8.1万、「書籍・文房具小売店」5.1万となっております。
(平成24年度のデータより)



街のあちこちある食堂・レストランより多い!!業界にいる私でも驚きです。。。




それだけ、不動産業界は巨大な組織で政治にも強力な影響力のあるロビー団体でもあります。








数が多いだけに業界内の競争が激しい業種でもあります。






そう考えると??







専任にしないと本当に仕事をしてもらえないのか??



そんなことはありません!!








なぜ専任がほしいのか?理由は簡単です!





今の不動産取引の仕組みでは、不動産業者はできるだけ売主さんと買主さん双方から手数料をもらいたいと考えているからです。


(アメリカと違い、日本では両手取引が禁止されていません。)



詳しくはこちら→【手数料の値引き合戦でベンチャーが苦しむ!?】不動産ベンチャーの未来をアメリカの仕組みから考えると!?








一回の取引で、できるだけ多くの手数料を欲しいのはどの業者も同じです。私もですww





そう考えた時、専任で仕事を受けたら、物件を自分だけで抱え込み情報をクローズにする誘惑にかられます。



売主さんが依頼した不動産屋は、いい物件であればあるほど、物件を抱え込み(情報をクローズする)自分で買主さんをみつけて手数料をダブルで取れるように仕事を進めたいと考えます。






情報をクローズされて困るのは誰??




そう、売主さんです。








そのような誘惑の多い中、すべての業者がフェアに売主さんの味方をするでしょうか??







実際には!



他の業者が買主さんを見つけてきても。。ウソの理由で断る業者が沢山います。


表向きは商談中とかいったり。。(実際には商談がない場合がほとんど。)



てか、それって!!立派な背信行為です。





これがいつも問題になる物件の囲い込みというものになります。






そして。。そんな事実を何も知らされない売主さん。。。





専任契約を結んだ時は、『あなたのために一生懸命努力して販売活動してます。』なんて言っていても。。


口ばっかり!




何も知らいない売主さんは、結局だまされているのと同じです。。。





アメリカと違い、今の日本の不動産流通の仕組みが両手取引を禁止してない以上、売主さんが取れる自分を守る方法はただ1つ!




2社以上の業者に依頼して、競争原理を働かせること!


つまり、一般媒介契約を結ぶことになります。




独占契約を結ばなければ、常に売主さん主導で取引を進められます。





なにより、


情報を抱え込めないので必然的に、すべての業者に情報が行き渡ります。







いつも書いている通り、独占契約は自分がお客の立場で結ぶ場合は必ず不利になる契約です。





電気は最近自由化されましたが、自由化されるまでは、不当な値上げでも受けざるを得ませんでした。


競争があれば、不当な値上げはできません。




独占契約を結ばざる得ないものはしょうがないですが。。。



競争原理働かせることのできる契約があるなら、それをしないのはお◯◯さんです。






メディアは巨大なロビー団体の不動産業者に有利な専任のみを薦める論調。。。不思議??






一般媒介で売却依頼をすると、売主サイドも競争になるので、買主が他の業者でも早く契約に結び付けざるを得なくなります。



つまり、一般媒介にすれば、必然的に契約が早くまとまる可能性が高くなります。





不動産業者の数を見れば、売主さんだけ、買主さんサイドだけの手数料でもいいから手数料が欲しい業者が山のようにいるのがよくわかると思います。







本当に重要なのは、あなたが売ろうとしている物件が需要があって、適正な価格であるかということです!


この条件を満たしていれば、一般媒介でも問題なく取引が進みます。



逆にこの条件を満たしていなければ、専任であろうが一般であろうが、取引は進みませんし、売れません。




私だって、専任で仕事をもらいたいですよ。。ホンネは。。だって仕事が楽ですから。。


でも。。自分が物件を売る立場なら間違いなく一般媒介で3社くらいにお願いします。




その時のコツが!


『競争原理は使うけど、手数料は必ず満額払うと約束すること!』



これだけ、言っておけば、一般でも不動産会社は間違いなく動きます。





物件情報をオープンにしたくない売主さん側の都合がある場合を除けば、


専任媒介より一般媒介で売却依頼することが、売主さんサイドからみた物件売却の基本になります。





ちなみに、一般で話をして、嫌がる不動産会社は販売に自信がない業者なので基本NGです。



販売力のある業者=売主さんの味方になる可能性の高い業者


は基本的に一般でも物件を預かれることに快く応じます。






しばらく、一般で預けて、信頼できる業者と判断できてから専任にするのもいい方法です。



とにかく、相手のことがよくわからないまま、専任という独占契約を結ぶことのないようにするのが賢明な選択になるでしょう。











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