2016年10月17日月曜日

【損しない!キャッシュフローから見るお得な物件とは!?】おすすめのマイホーム物件はこちら!!

マイホーム購入を検討している友達などから、『おすすめの物件を紹介して。』 


なんて言われることがよくあるのですが。。





この質問に答えるのは難しいです。。


そもそもマイホームの好みは千差万別!





私のお気に入り物件も、ある方にとっては全然魅力的でないことも多々。







一方、不動産の価値という側面でみれば、収益性や将来性だけの評価になるのでわかりやすいです。





ということで、今回は、物件の稼ぐ力、キャッシュフローから見るおすすめのマイホーム物件をご紹介します。



不動産の価値は、キャッシュフロー!


つまり、どれだけ金の卵を産めるか!




キャッシュを生める物件は価値が落ちにくいので手離れも良い。



安定的にキャッシュフローが見込めて、価格も手頃なおすすめ物件をご紹介します。


(いずれも、今時点での販売可能物件になります。。

この手の物件は足が速いので売れてしまってたらごめんなさい。。。)






まずは、こちら


中古マンション情報(42904)・宇都宮市松が峰2丁目・USKディアパレス松が峰





価格 1280万円 物件詳細はこちら






こちらは、東武百貨店から徒歩5分の位置にある中古マンション。


最上階の北東の角部屋と、日当り眺望の良い、価値ある物件。


1991年築で67㎡の2LDK。真ん中に廊下がある使いやすい間取り。


リノベーションを検討する際にも、使い勝手の良い設計です。





予想賃料は10万円。年間120万円のキャッシュフローが見込めると予想。


マイホームで買うことを考えれば、表面で9.4%回れば上出来だと思います。






最上階の角部屋で、このマンションで一番いいお部屋になるので、抜群に貸しやすい!


賃貸に出したら間違いなく人気の物件になるでしょう。



ご高齢になり、郊外の住宅街から、中心市街地へのお引っ越しを検討されている方におすすめですね。


夫婦お二人なら充分な広さでしょう。



また、何か合っても、すぐに売買でも賃貸でも取引ができる流動性の高さも魅力。


東武デパート徒歩圏は人気の高いロケーションです。


物件近くには、若者に人気急上昇中のもみじ通りもあり、将来性、収益性も充分の物件でしょう。






続いて、こちら


中古マンション情報(42923)・宇都宮市宿郷1丁目・ST.パールハイツ


価格 1110万円 物件詳細はこちら





こちらは、JR宇都宮駅東口から徒歩5分の位置する中古マンション。


1997年築で58㎡の3LDK。11階建ての8階部分で日当りも眺望も良好な物件。




これからLRTの開通で急速に発展が見込めるエリアの物件です。


歓楽街に近いですが、周辺は駐車場が多く静かな環境です。



内部は一部リフォーム済みで、お値打ち感の高い物件。






予想賃料は8万円。年間96万円のキャッシュフローが見込めると予想。


表面利回りで8.6%ですが、マイホームとして使うならまずまずの利回り。



賃貸に回した場合でも、今の低金利であれば、ローンの返済をしても充分収益が出る物件です。






LRTの開通ともに、東口駅前が開発されることで一気に資産価値が上昇することもあり得りえるでしょう。



お子様のいないご夫婦や単身者におすすめの物件になります。


属性を意識しなければ、高く貸せるチャンスもあるかと。



売買する場合も、JR宇都宮駅から徒歩10圏内は流動性が高いです。









そして、一番のおすすめ物件がこちら!






中古マンション情報(No.42788)・宇都宮市三番町・三番町ハイツ


価格 1300万円 物件詳細はこちら



こちちはJR宇都宮駅西口から徒歩8分に位置する中心市街地の中古マンション。


83.44㎡のひろ~い3LDK。10階建ての6階部分、角部屋で日当りも眺望も良好です。




1981年築と、築35年ほど経過していますが、物件の中身をフルリノベーションしてある物件!



床下の給排水管もすべて新品に交換してあるので、これから30年くらいメンテの心配がないので安心です。


さらに、内装もリノベ済みで、キッチンやお風呂も新品に交換済みで、新築同様の仕上がりになっています。





エアコンも各部屋に設置済みで3台付いています。


また、各部屋に都市ガスの管がきているので、ガス暖房が使えるのもうれしい♪




マンションの管理もしっかりしていて、エレベーターも最新の物に交換されています。


これから30年くらいはメンテナンスフリーで快適にお住い頂けると思います。





予想賃料は10万円で、年間120万円のキャッシュフローが見込めると予想。


表面利回りで9.2%と、今の低金利ではマイホームとしてかなりの高利回りが期待できる。


中心市街地でも駅に近い人気エリア、しかも物件が少ない!


長期的にも安定した収入が見込めるエリアとなっています。





中古マンション自体の減価率も低いエリアで、今後、住まいの逆ドーナツ化が進むと更に需要が出ると予想されます。


また、LRTの開通の恩恵を受ける物件でもあります。




車がなくても快適に生活できる中心市街地の物件で、高齢のご夫婦の住替えには特におすすめです。近隣に病院が多いのも安心でしょう。


また、若年夫婦には宇都宮市から住宅の補助がもらえる、プレミアムエリアに認定されているので、シティライフを楽しみたいご家族にもベストな環境でしょう。








と、いうことで。





マイホームを収益力とコストパフォーマンスで選んでいくと、


築20年を経過した、プレミアムな立地を持つ、

中古マンションが圧倒的に有利です。



中古マンションは築20年を経過するとそこからの減価は緩やかになり、立地次第で価値が安定しやすいです。






戸建の場合は、キャッシュフローは購入価格の5%未満がほとんどですし、減価が激しい。。


さらに、戸建の賃貸入居者は、この低金利では購入も検討してしまうので、賃貸需要も安定しません。


戸建住宅は、売るにも、貸すにも、流動性が低いのが難点。。






ただし、マイホームには消費という側面も大きいので、あくまでもご自分の価値観を大切にされるのがよろしいかと思います。








長い人生、何があるかは誰にもわかりません。


そんな時に、稼ぐ力のあるマイホームは抜群の強さを発揮します。



住み替えやも容易だし、賃貸に出してもローンを充分に返済できて、キャッシュが残る!





独身の方にも、収益力のあるマイホーム購入なら、検討する価値は十分にあると思います。


結婚した場合も住み替えが容易ですし、長期間の家賃支払いと比較して収益力の高いマイホームなら、資産を残せる可能性が高いです。






住んでよし、貸してよし、売ってよし、マイホームを検討する際にキャッシュフローの視点を加えて検討するのも賢い方法のひとつではないでしょうか。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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