【宇都宮市の不動産価格はピークアウトが鮮明！？】それでも価格は高値圏で推移する理由とは！？

ここへきて、宇都宮市の不動産市況も価格のピークアウトが鮮明になってきました。



買いたい方にとっては、うれしいニュースですが。。。


売りたい方にとっては、青ざめる状況になってきました。。。




しかし！状況はそう単純なものではないので注意が必要です！




不動産の先行きをみるには、東証リート指数を見ればわかりやすいです。


実際、現場で感じる相場とかなり相関関係があります。



過去５年の東証リート指数です。


日銀が金融緩和してから一貫して、上昇しています。



緩和したマネーが不動産市場に流れたのが鮮明ですね。








東京都心の不動産の大幅な上昇は、後に地方にも波及して宇都宮にも上昇の波がきましたが。。



宇都宮市で価格が上昇したのは中古マンションと一部の人気エリアだけに限られました。







ここ一年のデータを見てみると。





５月以降、明らかにマイナスのトレンドになっています。


東証リート指数に送れること数ヶ月。。ここ宇都宮でも！


取引の現場では、新築戸建デベロッパーが物件価格を大幅に値下げしたり、足の早い業者ほど相場に敏感に反応しております。







このまま、不動産市場は大幅な価格の調整局面に突入するのでしょうか？？






宇都宮市の不動産市況を全体で見るのは注意が必要です。


相場全体で見れば、宇都宮市の不動産価格は下落する局面に入っていますが！





そこだけを見ると大きな誤解をしてしまいます。






実際に起こっているのは、


局地的な超２極化が更に鮮明になっているだけです！








相場の転換局面では、流動性が一旦大幅に落ちます。


ジェットコースターの頂上での静けさと同じです。




下り始めは、足の早い業者から相場に敏感に反応して、価格の値下げを始めます。


今はこの段階です。




そして、これから一般の売主さんにもこの波が襲ってきます。





しかし！

この値下げの初期段階で目立つのが人気物件の足の速さです！




人気エリアや人気の中古マンションは価格を下げると直ぐに反応して決まっています。



逆に、不人気エリアは価格を下げても全く反応しません。。。





つまり、人気エリアはすでに下げ止まっています。



結果、人気のあるところ以外は売れない状況が一層鮮明になっただけです。








さらに、これから価格が下げ止まる影響がもう一点あります。






人口が減少することは不動産全体にとってはマイナスですが。。


労働者も減少することから、建築コストに大きく影響することになります。



つまり、今後大幅な移民の受け入れでもしない限り、建築コストが大幅に上昇することは明らかです。




現に、私は日々現場の職人さんの高齢化を感じています。




このままの状況が続けば建築需要の減少以上に、職人の減少が深刻になるでしょう。



そうなると、新築物件の供給が抑制され、不動産価格の大幅な調整の可能性は低くなります。









また、日銀が量的緩和を量から金利に変更したことも、不動産投資家には有利な状況となりました。



長期的な０％金利を中央銀行が目指すことから、わずかな利回りでも長期的に抜ければ、投資として成立する状況となりました。




そのため、低利回りの物件でもキャッシュフローが確実に見込めれば、投資を検討するプレイヤーが増えてくることにつながります。








このような流れも踏まえて、ミクロでみると、さらなる超２極化が全国で鮮明になると予想します。


宇都宮でも、将来的な資産価値を重視した物件購入を検討する方が更に増えていくことになるでしょう。





需要全体が縮小していく傾向のなかでは、逆ドーナツ化の流れが終わることはなく、立地重視の傾向が更に強まることが予想されます。