「インフレだから不動産は持っていれば上がる」そう思っていませんか？
実は、地方の不動産市場では全く逆のことが起きつつあります。
日銀の利上げにより金融システムの血液循環が詰まり始め、買取再販のプロでさえ仕入れを控えざるを得ない状況が生まれ始めています。
今回は、宇都宮市で不動産売却を検討されている方に、今知っておくべき市場の変化の兆しをお伝えします。
目次
- 日銀利上げで「金融の血流」が詰まり始めている
- 買取再販業者に見え始めた「仕入れ抑制」の兆し
- 地方不動産がインフレでも価値が下がる構造的理由
- 中古物件の「競争相手」は増え続けている
- 「いつか売れる」が危険な理由
- まとめ
日銀利上げで「金融の血流」が詰まり始めている
2025年12月、日銀が政策金利を0.75%に引き上げました。
30年ぶりの金利水準です。
過去ログ→【2026年の宇都宮市不動産マーケット大予測！】30年ぶりの金利水準で何が変わる？「価格下落」より先に来る「売れない時代」とは！？
メディアでは「不動産価格高騰」という見出しが躍り、一見すると不動産市場は好調に見えるかもしれません。
しかし、不動産業に携わる立場からすれば、その裏で起きている変化を直視する必要があります。
金融システムの「血液循環」が詰まり始めているのです。
不動産業者にとって、銀行融資は事業の生命線です。
物件を仕入れるにも、リフォームするにも、資金が必要です。
金利が上がれば、当然ながら借入コストは増加します。
それだけではありません。
金融機関の融資姿勢そのものが慎重になり、以前なら通っていた案件が通りにくくなっている。そんな声が業界内で聞こえ始めています。
増資や融資という「血液」の流れが滞れば、不動産市場全体の動きも鈍くなります。
表面的な価格高騰の陰で、実際の取引が成立しにくくなる。
この変化は、まず資金を回転させて利益を出す買取再販業者に影響として現れ始めています。
買取再販業者に見え始めた「仕入れ抑制」の兆し
不動産業界には「買取再販」というビジネスモデルがあります。
中古物件を買い取り、リフォームして付加価値をつけて販売するというものです。
このビジネス、うまくいけば大きな利益が狙えます。
しかし、売れなければ仕入れ資金がそのまま寝てしまうだけでなく、大損して売却したり、非常にリスクの高い「在庫商売」でもあります。
そして、このビジネスは銀行融資に大きく依存しています。
金利上昇と融資姿勢の厳格化は、買取再販業者にとって二重の打撃です。
借入コストが上がれば、利益を出すためのハードルが上がります。
さらに、融資そのものが受けにくくなれば、仕入れたくても仕入れられない状況が生まれます。
最近、地方で買取再販を手がける業者の中に、複数の物件を合計2000万円以上で仕入れたものの、全く売れずに「塩漬け」状態になっているケースが増えてきています。
「値段を下げれば売れる」というのは理論上正しいのですが、仮に半年後に原価で売れたとしても、その間、大金が何の利益も生まずに眠っていたことになります。
リフォーム費用、金利負担、固定資産税、販売活動のコストを考えれば、実質的には赤字です。
金利が上がった今、この「寝かせている間のコスト」はさらに重くなっています。
こうした状況が広がれば、買取再販業者の間で仕入れを抑える動きが出てくるのは自然な流れです。
プロでさえ「今は無理に仕入れる局面ではないかもしれない」と感じ始めている予兆が見え始めているのです。
20年以上この業界で仕事をしてきましたが、プロが仕入れに慎重になり始めるというのは、市場が大きな転換点を迎えつつあるサインです。
プロが一目散に逃げるような状況で、一般の皆さまが「そのうち売れるだろう」と放置していたら、どうなるか。
少し立ち止まって考えてみる価値はあるのではないでしょうか。
地方不動産がインフレでも価値が下がる構造的理由
「でも、インフレが進んでいるから、不動産の価値も上がるんじゃないの？」
そう思われる方も多いかもしれません。しかし、ここが最も重要なポイントです。
都内の不動産と違い、地方の不動産はインフレに弱いのです。
理由は二つあります。
一つ目は、地方不動産市場が「モノ余り」の状態だからです。
人口減少、世帯数減少により、特定の人気エリア以外では、買い手より売り物件の方が常に多いのが地方の現状です。
この構造がある限り、常に相場が下がる圧力がかかり続けます。
インフレによる価格上昇圧力と、供給過剰による価格下落圧力が相殺し合う。
その結果、「インフレ下でも価格が上がらない」どころか、「インフレの中で相場が下がる」ということが、地方では普通に起こり得るのです。
二つ目は、生活物価の上昇が住宅購入予算を直撃しているからです。
今、食料品や光熱費といった生活必需品の価格は、公式のインフレ率以上に上がっています。
毎月の生活コストが増えれば、住宅ローンに回せるお金の上限は下がります。
ここで重要なのは、地方は都心と比べて賃金水準が低いという現実です。
同じインフレ率でも、手取りの少ない地方の世帯ほど、生活費の負担増が重くのしかかります。
結果として、地方では住宅購入に充てられる予算の上限が確実に下がっているのです。
つまり、地方の不動産市場には二重の下落圧力がかかっています。
「モノ余り」による供給過剰と、「生活コスト増」による購買力低下。
この二つが同時に進行しているため、インフレの中でも相場が下がるという、一見矛盾した現象が起こり得るのです。
以前のブログでもお伝えしましたが、過去10年間、日経平均株価が+200%、金価格が+270%のリターンを記録する中で、不動産投資全体（J-REIT）のリターンは+40〜50%にとどまりました。
過去ログ→【インフレで株価最高値更新！でも不動産は売れない!?】過去10年のリターン比較で見えた、宇都宮市で「今すぐ売るべき」不動産とは?
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そして、宇都宮市のような地方都市の不動産は、このJ-REITと同等か、それ以下のパフォーマンスしか残せていないのが現実です。
「インフレだから持っていれば価値が上がる」という発想は、需要が供給を上回り、高所得者が多い都心の一部エリアにしか当てはまらない可能性が高いのです。
地方では、インフレと相場減が同時進行するという、資産防衛の観点からは厳しいシナリオが現実になりつつあるのかもしれません。
中古物件の「競争相手」は増え続けている
売却を先延ばしにしている間に、市場環境はどんどん変化しています。
中古物件を売る際の「競争相手」は何でしょうか。多くの方は新築を思い浮かべるかもしれません。
確かに、同じエリアで同じ価格帯なら、住宅ローン減税の優遇条件や設備の新しさから、新築が選ばれやすいのは事実です。
しかし、実はもっと手強い競争相手がいます。それは「より条件の良い他の中古物件」です。
先ほどお伝えしたように、地方では「モノ余り」の状態が続いています。
つまり、売り物件の数は常に多い。
その中で買い手に選ばれるためには、価格、立地、築年数、状態など、あらゆる面で他の物件より魅力的である必要があります。
問題は、時間が経てば経つほど、この競争で不利になっていくことです。
築年数は毎年1年ずつ増えていきます。
建物の状態も、手を入れなければ確実に劣化します。
一方で、市場には次々と新しい売り物件が出てきます。
より築浅で、より状態の良い競合物件が現れれば、あなたの物件の相対的な魅力は下がっていくのです。
特に注意が必要なのは、相続や転勤、住み替えなどで「売らざるを得ない」物件が今後増えてくる可能性が高いことです。
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団塊世代の高齢化により、「空き家予備軍」は確実に増加しています。
これらが市場に出てくれば、競争はさらに激しくなるでしょう。
過去ログ→【宇都宮市で「空き家予備軍」が急増中！】団塊世代の高齢化で2030年までに何が起こるのか？
売却を検討しているなら、競合が少ない今のうちに動くという選択肢も、真剣に考える価値があるのではないでしょうか。
「いつか売れる」が危険な理由
「値段を下げれば売れる」というのは事実です。
しかし、問題はその間に何が起きるかです。
売れない間にかかるコストを整理してみましょう。
固定資産税は毎年かかります。
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建物の維持管理費、草刈りや清掃の費用も必要です。
そして何より大きいのが「機会損失」。
売却資金を他の資産で運用していれば得られたはずのリターンを、完全に失っているのです。
さらに、建物は時間とともに確実に劣化します。
設備は古くなり、外壁は傷み、室内の印象も悪くなっていきます。
1年後、2年後に値下げして売れたとしても、その時点での物件の状態は今より確実に悪化しています。
そして、先ほどお伝えした「インフレ下でも相場が下がり得る」という地方特有の構造があります。
待てば待つほど、物件の状態は悪くなり、相場も下がり、競合も増える。
三重苦の状態に陥る可能性があるのです。
金利上昇により、買い手の購買力も確実に低下しています。
今まで4500万円の物件を検討できた世帯が、4000万円の物件しか検討できなくなる。
しかし、売り手は「去年までこの価格で売れていたから」という感覚から、すぐには価格を下げない。
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結果として、売り物件は増えるが、買える人がいない。
この「売れない時代」の兆候は、すでに首都圏の中古マンション市場に現れ始めています。
まとめ
日銀の利上げにより、不動産市場を支えてきた「金融の血流」が詰まり始めています。
今後も利上げが続くとなると、大きな相場低迷の圧力となります。
買取再販のプロが仕入れに慎重になり始めている兆しは、この変化の表れかもしれません。
「不動産価格高騰」という表面的な好況の裏で、融資が通りにくくなり、取引が成立しにくくなる。
この変化は、地方都市ほど早く、そして深刻に影響が出る可能性があります。
地方不動産の構造的な課題を改めて整理します。
地方は「モノ余り」の状態が続いており、常に相場が下がる圧力がかかっている。
それに加えて、インフレによる生活コストの上昇が、賃金水準の低い地方の世帯の住宅購入予算を直撃している。
この二重の下落圧力により、インフレの中でも相場が下がるという現象が起こり得る。
これは都心の不動産とは全く異なる動きです。
「いつか売れる」という考えは、時間が経てば経つほど状況を不利にする可能性があります。
インフレだから持っていれば価値が上がるという発想は、地方都市には当てはまらないかもしれない。
そして、競合となる売り物件は今後さらに増えつづける可能性が高い。
もちろん、すべての物件を今すぐ売るべきだと言いたいわけではありません。
立地が良く、需要が見込める物件であれば、慌てる必要はないかもしれません。
しかし、将来的な売却を漠然と考えているなら、今の市場環境が急速に変化しつつあることを把握しておくことは極めて重要です。
プロの業者でさえ仕入れに慎重になり始めている兆しがあり、金融機関も融資に慎重になり、金融の血流が詰まり始めている。
この事実は、軽く見るべきではないと私は考えています。
不動産売却で最も重要なのは「タイミング」です。
今なら売れる物件が、1年後には売れなくなっている可能性も否定できません。
この状況で日銀が利上げを継続すれば、確実に大きなマイナスの影響が出ます。
売却中、売却を検討中なら、相場を先読みし、できるだけ早く売り抜けるのが今考えられる最善策だと考えられます。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
本記事は2026年1月10日時点の情報に基づいています
★荻原功太朗の業務について★
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