2018年8月31日金曜日

【マイホームが得か!?賃貸が得か!?のバカげた議論!!】プロが選んでるのはどっち!?

ネット上やメディアにあふれている、マイホームか賃貸かの議論がほとんど間違いだらけなので、今回は詳しく考えたいと思います。



経済評論家やFPなんかが表面だけの情報を見て、賃貸とマイホームを比較してトータルの収支で損得を判断しているような記事を目にする機会は多いですが、、、、


はっきり言って、自称専門家の意見はほとんど間違ってます!!


FPにしろ、経済評論家にしろ、、たいてい結論ありきで、『人口も減っていくし、家は余るし、賃貸が得で、マイホームを買うのはバカ者だ!』みたいな論調がほとんどですね。。(^_^;)


確かに、上っ面の一般論で言えば、正しいような錯覚は受けます。


が!しかし!!


よく考え頂きたいことが沢山あります。


まず、考えてほしいのは、、

じゃあ、、『マーケットに精通したプロの不動産業者はみんな賃貸物件に住んでるの?』ってことです。

マイホームを買うのが絶対に損なら、不動産業者はみんな賃貸物件に住んでいるはずですよね??


実際はどうなのでしょうか???

プロの不動産業者が住んでるのは賃貸?マイホーム?



不動産業に従事している人のほとんどはマイホームを買ってますよ!!



賃貸とマイホームの双方に詳しい、不動産業に従事している人たちはマイホームを選択している。

これがプロが選択している答えです。




もう一点、考えて頂きたいのは、賃貸を選ぶ場合は、貸してくれる大家さんが必ずいるということ。。



スルガ銀行のスキャンダルで、不動産投資はブームは以前に比べれば、落ち着きをみせていますが、未だに投資物件を購入したいニーズは幅広くあります。



では??

大家さん志望の人たちはなぜ物件を取得したいのでしょうか??



理由は簡単です!

大家業で儲けたいからです!



つまり、顧客である入居者から得る賃料で利益をあげるために事業を行うのです。


単純に考えればわかりますが、

例えば、大家さんが1000万円で仕入れた物件を20年で償却するとします。

大家さんは金融機関から投資金額の全額を3%の金利で20年で事業融資を受けたとすると、毎月5万5000円ほどの支払いが発生します。

不動産事業融資は住宅ローンより金利ははるかに高いです。。。

その他、修繕費や管理費、税金などの諸費用が必要ですので、毎月の支払いに経費分をプラスして、さらに儲けを上乗せして、賃貸ユーザーに物件を貸すことになります。


そうして、この1000万円の市場価値の物件の賃料がはじき出されることになります。

例えば、大家さんがこの物件を9万円であなたに貸したとします。


すると、あなたは毎月9万円の支払いだけを続ければ、住まいについて何も考えなく良いことになります。


一方、大家さんは、9万円-5万5000円-諸経費=利益

ということになりますね。



マイホームか、賃貸か、の議論で大間違いな部分がここで、そもそも単価の違うものを比較してます。


例えば、このケースでいけば、賃貸した場合は、1000万円の価値しかない物件に毎月9万円払っていることになりますよね。

しかし、よくあるマイホームと賃貸の対比の議論では、支払い金額ベースの比較だけの議論になってしまっているのです。


家賃を毎月9万円払い続けることと、ローンを30年間9万円払い続けることを比較して、どっちがトクかの議論をします。。。(^_^;)


ちょっと冷静に考えてみて下さい。

このケースで言えば賃貸物件の市場価値は1000万円なんですよ。

もしこの物件を20年で1%の住宅ローンで買った場合は、毎月の支払いは46000円ほどになります。


買った場合、毎月46,000円+諸費用で住める物件に、大家さんの利益を乗せた9万円払うことになるんですよ!!



つまり、そもそも物件の市場価格が全く違うものを、毎月の支払い額が同じだけで比較しているんですよね。。。(*_*)


なんか、、おかしい議論だと思いませんか??


ちなみに毎月の支払いが9万円で20年、1%の金利で買える物件の価格はいくらでしょうか??


なんと!

1957万円の物件が買えます!!


市場価格が1957万円の物件を買うのと、市場価格1000万円の物件を借りるのを同じ目線で比較している時点でバカげています。(-_-;)


つまり、マイホームと賃貸の毎月の支払額が同じなら、賃貸ユーザーは市場価値の低い物件に住んでいることになります。



毎月、同じ金額の負担なのに、一方はオートロックやエレベーターの付いた快適な分譲マンションで、一方は上っ面だけきれいにデコレーションされたアパートだったりするんですよね。


この比較の議論が意味がないのは明白です。



議論するなら同じ物件を、買った場合と、借りた場合を比較しなければ意味がないんですよ。



そうすると、先程の例の1000万円の物件で言えば、、

【支払い比較】

・購入した場合の支払い 毎月 4万6000円+諸経費
(20年金利1%の場合)

・賃貸した場合は    毎月 9万円(差額はリスクを取った大家さんの利益)



マイホームか賃貸かの比較議論をするなら、こういった前提で議論するべきでしょう。


同じ支払い金額で比較する全く意味のない議論を延々と語っているのには、いつも違和感を感じてます。


賃貸を勧める自称専門家は、大家業をやってるんでは?と勘ぐってしまいますね。(^_^;)




プロの私も、マイホームに住んでます。

なんでマイホームを購入したのか??


それは支払いが終わっても資産価値の残る物件だと判断したからです。


ここが重要なのですが、賃貸の家賃はすべて消費です!


一方、購入した場合、維持費や、毎年の固定資産税などの支払い義務が発生しますが、支払いが終わってストックが残れば資産になります。


ここで言うストックとは何か?をわかりやすく言えば、、

ローンを払い終わった物件が貸せるか?ということになります。


つまり、今購入して、20年ローンなら、20年後もキャッシュフローを生むことができる物件なのか?


ここがポイントなんです。


ローン支払い後もキャッシュフローが見込める物件なら、間違いなくマイホームを買うほうがトクです!!(^。^)

20年後の予想は難しく思われうかもしませんが、そんなことはありません。


20年経ったってターミナル駅がなくなることはないし、人は移動するし、人口が減ったところで住むところも必要です。


いつも言っているように、不動産の価値は超2極化するだけですから、将来的に人が集まってくるであろうと予想されるロケーションに物件を仕込んでおけば、スットクは残るはずです。


一方、郊外の不便な立地の安い土地に、自分好みの新築住宅に高額の建築費を使うようなケースはまず間違いなく、将来的にキャッシュフローを生まないマイホームになり、消費に終わってしまうでしょう。


つまり、買っていいマイホームと、買ってはダメなマイホームがあるだけです。


賃貸かマイホームかの単純な議論ではないのです!


買っていいマイホームがわかっているなら、賃貸は絶対に損です!


消費として多額の費用をマイホームに使うことも、本人が納得してれば、全く問題ないんですよ。(^_^;)


人間誰だって、趣味や趣向があるんですから、自分のお金なんだから使って満足できていれば、それが成功なんです!



賃貸ユーザーが気付かないといけないのは、マイホームに住んでいる人たちと比べると、受けるサービスに比べて割高な家賃を払わされ続けるというこです。


つまり、賃貸ユーザーはリスクを取らない分、つねに割高なお金を払い続けなければならないのです。


リスクを取らないで、身軽でいられることに価値感を感じる日本人て少数なんですよね。

日本人は土着思考が強いですから。


そう考えると、賃貸のまま一生過ごすメリットって本当にあるんでしょうか?


昨今は、身寄りのない家なき高齢者の問題もクローズアップされる機会も増えています。

大家さんには貸さない権利もあることを理解できれば、自ずと住宅を買うか、借りるかの選択は各々できるのではないでしょうか。


マイホームも投資のひとつと考えるのであれば、

【将来、他の人が欲しいと思うか?住みたいと思うか?】

こういった目線があれば、思考停止の賃貸住まいより財産が残せるのは明らかです。



マイホームを損得勘定だけで考えたい人は少ないと思いますが、、

資産形成をしたいなら、このあたりの良書を読んでおくことをおすすめします。(^O^)




★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年8月26日日曜日

【宇都宮市の都市としての真の実力とは!?】全国都市の都市圏ランキングでは何位になるのか!?

宇都宮市の人口は、最新2018年の8月のデータで、51万9996人となっております。

ほぼ52万人の人口をかかえる宇都宮市。

宇都宮市は全国市町村の人口ランキングでは、26位としてランキングされています。


しかし!!

実際の真の実力を図る指標は別にあったりします。

それが、、、

行政単位よりも、周辺の勢力圏(通勤や通学など)を含む都市圏になります。

国連が発表している世界の大都市ランキングも対象は都市圏なんですよ。

つまり、都市の真の実力を示す指標となるのは行政単位の市区町村でなく、都市圏になるのです。


都市圏としてみる宇都宮市の真の実力は全国何位になるのでしょうか??


日本の一位は、もちろん東京です。

東京圏には神奈川県・埼玉県・千葉県のほとんどが含まれます。

なんと!都市圏の人口では、3510万人となり!!(*_*)

東京は、なんと!世界一の人口を要する都市として世界では認識されています。


すごい数の人が東京圏で暮らしているのです。

東京圏の方が海外に行って『どこから来たの?』と尋ねられると、多くの人が「東京」と答えるのではないでしょうか。

千葉、埼玉では名前が知られていないというのが最大の理由かもしれませんが、通勤や通学で都内に来ていれば、東京の一部と感じているはずですし、空港は千葉にあっても、かつての正式名称は「新東京国際空港」でしたからね。www



では、、気になる宇都宮市の都市圏ランキング何位なのか??

週刊ダイヤモンドのオンラインにデータがありましたので、そちらを引用させて頂きます。

(引用 https://diamond.jp/articles/-/90187)

宇都宮市は全国の17大都市圏にランクインしていて、、

都市圏人口は、110万人となります!!


通勤や通学、お買い物なんかに宇都宮市を利用する周辺勢力圏は以外に広く人口もいることがわかります。


都市として宇都宮市の真の実力は、政令指定都市の静岡市や新潟市より上ということになります。

行政単位だけでは都市の真の実力派見えづらいの注意が必要です。



不動産投資を行う上で重要なのが、このような都市圏で見る真の実力になります。




行政単位の人口だけでなく、近隣の勢力都市を組み込めば、想像以上にランクはアップします。

そのレバレッジの率が宇都宮市は5位の2.13倍です。

意外なのは前橋市の4.25倍!

都市圏で考えると、北関東最大の都市は人口143万人をかかえる前橋市になるのです。

(引用 https://diamond.jp/articles/-/90187?page=3)


レバレッジが低い新潟市なんかは、平成の大合併で周辺の市町村を取り込んでしまったことがこのデータからわかりますね。

宇都宮市や前橋なんかの高レバレッジの都市も、将来的に人口が減っていった場合、周辺の都市圏市町村を吸収合併していくことになるかもしれません。


都市圏の人口の増減数といった「勢い」や、人口密度といった「質」を比べてみると、、

宇都宮都市圏は、人口密度で最下位。。(T_T)

都市圏の人口増減も14位とマイナスです。。(T_T)


こういった流れを見ても、勢力圏の周辺市町村から宇都宮市へ移住する人の流れが加速していくと予想しています。

都市圏の人口密度ワースト3の都市はいずれも、マイカー依存の都市です。

公共交通機関のインフラの整備が遅れているため、人口密度が低いのだと思います。


そういった意味では、宇都宮市がLRT(次世代型路面電車)の整備に着手したことは大きな意味があると思います。


都市圏の人口では地下鉄のある仙台市と1.5倍未満の開きしかありません。

そう考えると、LRTなんかの公共交通機関の整備がいかに遅れてしまったかわかるのではないでしょうか。

公共交通の整備が早期に行われていれば、周辺の勢力圏の市町村や街の郊外に住居が点在しスポンジ化の影響が今ほど広がらなかったと思いますね。



いずれにしても、街の公共交通インフラに大規模に投資して、スポンジ化を抑える方向にカジを切った宇都宮市。

これから宇都宮市の都市圏では人・モノ・カネ・情報が街の核となるエリアに集中していく、逆ドーナツ化の流れが長期トレンドになると思います。


不動産の価値も、街の核となるエリアに集中していくことになるでしょうね。


逆に、人口密度の低い郊外エリアは急速に廃れる可能性が高くなってきます。

不動産投資やマイホームの購入を検討するなら、資産価値の上昇しそうな街の核となるエリアを選ぶのが賢明な判断になるでしょう。


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2018年8月21日火曜日

【突然の転勤!!マイホーム売るか?貸すか?迷ったらどうする!?】安易な賃貸の落とし穴とは!?

お盆も過ぎて、、、

秋の引越しシーズンに突入して行きます。

大手企業にお勤めのような方は、突然の辞令でマイホームから引っ越しを余儀なくされることも多々あると思います。

さて、、、

もし、、、
あなたがマイホームから引っ越さなければならない状況になったらどうしますか?


選択としては、概ね3択になると思います。


1:そのまま空き家の状態にして、いずれ戻ってくる。
2:とりあえず賃貸に出して、状況により戻ってくる。
3:売却してしまう。


こういったご相談を受ける機会はよくあります。


突然であればあるほど、知識もないし、将来の見通しもわからないので、どのような選択をするか悩まれるかと思います。




結論から言えば、、、

予定外の引っ越しであればあるほど、一番やってはいけないのは??






マイホームを賃貸に出すことです!




賃貸に出すことのリスクを理解せず、

『ローンの返済もあるし、、、とりあえず貸して様子を見よう。』

こんな決断が一番危険です!!


例えば、今あなたが所有している分譲マンションが2000万円の時価として価値がある物件だとします。

もしすぐに売却すれば、概ね2000万円前後でキャッシュ化が可能です。


しかし、、、!!

賃貸に出した瞬間に、その物件は投資物件に変わってしまいます。

つまり、利回りベースで価値が判断されてしまうことになります。


例えば、毎月13万円で賃貸の借り手がついたとします。

毎月の管理費や修繕積立金、駐車料などが3万円ほどかかるとしたら、手残りは10万円となります。

そこから、さらに固定資産税などの支払いをした残りが、純収益となります。

さらに、貸してる家のエアコンや給湯器なんかが故障したら、あなたの負担で修繕しなくてはなりません。

このようなケースでは、最終的に年間で100万円くらいが収入として手元に残ることになると思います。


さて、、空き家のまま売ったら2000万円の物件。

賃貸に出されたこの物件。

どんな値付けがされるのでしょうか?


ここで以前ご紹介した、投資家視点の価格試算表が参考になると思いますので再度掲載します!!


宇都宮の不動産で、収益還元法をするための計算シート

・築10年以内 → 家賃(月の収入)×171

・築20年以内 → 家賃(月の収入)×160 

・築30年以内 → 家賃(月の収入)×150

・築30年以上 → 家賃(月の収入)×120


こちらは、物件が生み出すキャッシュフローから価格を算出する計算シートになります。

ファイナンス理論のディスカウントキャッシュフローという、将来得られると予想される収益から、現在価値を導く方法になりますが、小難しいことは考えずに、上記の単純な計算式で試算してみてくださいね。

例えば、20年以内で家賃が13万円とすると、、、

管理費や修繕積立金、駐車料が3万円かかるとしたら、毎月の純収益は10万円となります。

単純計算で、10万円×160 で 収益還元価格が簡単に計算できます。



そうなると、、、

投資家視点の収益還元価格でいうとこの物件は1600万円が妥当な価格と計算されます。



あれ、、、(-_-;)

『空き家で売ったら2000万円なのに、賃貸にしただけで1600万円の評価っておかしくない??』


さて、、なぜこんなにも価格に差が生じるのでしょうか??




それは、、購入ユーザーの違いです。


それぞれの物件の購入ユーザーについて考えてみて下さい。


あなたのマイホームを賃貸に出していたとして、購入するのはどんな人でしょうか?


当たり前ですが、自分が住むつもりで購入するユーザーは賃貸中の物件はまず買いません!

そうなると、購入するのは投資用で買うユーザーのみとなります。



一方、空き家の場合は、マイホームとしてのエンドユーザーの購入検討物件となりますし、投資家にも販売できます。


つまり、空き家の場合は、ユーザー数が多く、流動性が高いの価値が出るのです。


一方、賃貸に出してしまうと、購入ユーザーは投資家に限定されてしまい、シビアならキャッシュフローベースの価値で判断されてしまうので、空き家の場合より価値が低くなります。


とりあえず、賃貸に出してみたものの、、、やっぱり戻る気が無くなることはよくあることです。

そうなると、住宅ローンはダブルで組めないので、転居先で新たなマイホームを購入しようすると、金利の高いセカンドハウスローンを組まざる得なくなります。


そのような状況に気づいて初めて、賃貸したマイホームを売却しようなんて考える方が多いんです。

で、、結局、安値で売却せざる得なくなる。



確実に、数年後には戻ってくるような予定が確定しているなら、賃貸に出すのも良いと思います。

しかし、、、予定が未定なら、とりあえず、空き家のまま様子を見るか、さっさと売却して一旦キャッシュにするのが懸命でしょう。

日本の法律では、物件を借りている人の権利はものすごく強力に保護されています。

あなたにどんな事情があろうが、いったん貸したら簡単に返してもらえないのです。


追い出しの心配のない、定期借家契約なんかもありますが、、、

借りる方からすると、非常に不利な条件の契約になるので、安い値段でしか貸せません。


定期借家契約の物件でも良い考える賃貸ユーザーは非常に少ないので、客付けも大変です。


結果的に、定期借家では相場の半値ほどで賃貸にだしてしまったケースなんかもよく見られます。

格安の家賃で貸し出して、家をボロボロにされても、修繕の負担はあなた持ちです。(TOT)


さらに、、賃料収入(給与所得および退職所得以外の所得の合計)が20万円を超えれば、確定申告が必要になります!!

住宅ローン控除の適用期間中であるマイホームを賃貸した場合には、その年から住宅ローン控除も使えなくなります。



とにかく、手間もリスクも増えて、、物件の価値そのものも下げる、、マイホーム賃貸は一般の皆様には全くおすすめできません。


投資家志望であったり、家を何軒も持っているような方なら、賃貸に出すのも良いと思いますが、『よくわからいけど、とりあえず賃しておこうかな!?』なんて発想でしたら、やめたほうが賢明です。


宇都宮市の賃貸マーケットは年々厳しさが増しています。

オーナーの負担割合も増えていますから、思わぬ出費も覚悟しなければなりません。


面倒なことが嫌な方は、さっさっと売却して、新天地での生活エンジョイするのが賢い選択ではないでしょうか。




夏休みにホリエモンの新刊『これからを稼ごう: 仮想通貨と未来のお金の話』を読みました。


わかりやすく、面白かったですよ。(*^_^*)

監修の大石さんは仮想通貨のブロガーとしての先駆者ですし、投機商品としてではなく、仮想通貨を使うことで何ができるかをわかりやすく解説している良書です。

まだ夏休みの皆様は是非一読を!!



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2018年8月16日木曜日

【宇都宮市の中古マンション人気ランキング!】リアルな需要からわかる傾向とは!?

今回は、最新!宇都宮市の中古マンション人気ランキングトップ5を発表いたします\(^o^)/

どんな人気のランキングかと簡単に説明しますと、、、

弊社で提供している、宇都宮市内にある分譲マンションの情報をまとめた、【宇都宮マンションカタログ】の買い待ち予約の数のランキングとなります。

http://sunplan.info/mansion-catalog/

→宇都宮市の分譲マンション一覧情報


今まで販売された分譲マンションを一覧で比較できます。

その中に、お目当ての物件の売り中古マンション情報が出たら、即日に情報を入手できる買いたい予約機能があります。

今回のランキングは、買いたい予約の数から、リアルな現状の人気ベスト5(全149件中)となります。



まずは、、、ランキング

第5位から!!




第5位は・・・・・・







5位 【レクセルマンション宇都宮】 
買い待ち登録 12人


こちらのマンションは、JR宇都宮駅東口から徒歩3分の絶好のロケーションの物件です。

人気の理由は、駅前大通りの北側に位置しているところでしょう。

大通りの南側は歓楽街ですので、独身者にはいいですが、ファミリーが住むには住環境がよくありません。

こちらの物件は、大通り挟んで北側の住宅街エリアに位置していますし、小学校もすぐ近くにありますし、比較的静かなので人気なのでしょう。

コンビニ(セブンイレブン)までも徒歩1分の距離なのも魅力でしょうね。

築年も10年ほどと比較的新しい分譲マンションになります。

再開発が予定されている、東口駅前のど真ん中に隣接していることから、再開発後は更に人気が上昇することが予想されます。

投資物件としても需要が底堅いと思います。




続いて、、、、

第4位は・・・・・・








4位 【ナイスロイヤルタワー宇都宮中央】 
買い待ち登録 13人


こちらマンションは、宇都宮市の中心市街地のど真ん中位置し、アーケード商店街のオリオン通りに接するロケーション抜群の環境となります。

周辺には東武百貨店を初めて、飲食店や専門店が多数揃っていて、車がなくても快適に過ごせるシティロケーションです。

特に、商店街に接しているので、毎日うろうろお茶したりできる楽しい住環境ですから、車に乗れなくなった高齢者でも快適に過ごせます。

最寄りのスーパーは東武百貨店のデパ地下になりますので、お金に余裕のある方には特におすすめの物件となります。

宇都宮市に住む人達のあこがれの立地に住む特別感があると思います。




そして、、、

栄えあるベスト3位へ、、、、





第3位は・・・・・・










3位 【シティタワー宇都宮】 
買い待ち登録 14人

こちらも宇都宮市の中心市街地ど真ん中に位置するタワーマンション!

24階建てで、大手デベロッパーが販売した高級仕様となっています。

宇都宮では建物や内装の仕様は他のマンション比べると明らかに格上の物件となります。

特に、内廊下のホテル仕様なんかは宇都宮市の物件では希少です。


街の絶対的な象徴の二荒山神社に隣接しています。

高層階は街の名士の方が結構住んでいるようですし、格の高いステータスを感じられる物件ですね。

4位のナイスロイヤルタワーの弱点は交通便でして、その点、シティタワーは、大通り面していてバス停が目の前!

目の前のバス停から2.3分おきに駅行きのバスが出ているので、JR宇都宮駅まで便利にアクセスできるのはこの物件の魅力です!

将来的にはLRTの駅が目の前にできることも予想されていますから、将来性も抜群です。


街の誰もが住んでみたい憧れの物件ですね。





そしてそして、、、、




第2位は・・・・・・











2位 【ベルコート】 
買い待ち登録 16人


2位はなんと、、、JR宇都宮駅から東に3キロほど行ったところにある巨大ショッピングモールのベルモールに隣接しているこのマンションになります!!

東京感覚だと、『なんで駅からこんなに離れた物件が人気なの??』って思われそうですが、、、

この物件は、巨大モールと一体となって開発された唯一のマンションなので価値が非常に高いんです!!

隣接しているモールには、大型スーパーはじめ、シネコンや大型フイットネスクラブ、温泉施設、家電量販店と、ほぼ今考えられるありとあらゆる施設がてんこ盛りです。(゚∀゚)

巨大な駐車場も完備されていて、東口のニューファミリーが集まる場所でもあります。

子育てニューファミリーには最強のマンションになります。


更に!!今、開発中のLRTの主要駅(トランジットセンター)が近くにできることが決まっているので、今後周辺が更に急速に開発されることになっています。


唯一の弱点の駅や、中心市街地への交通アクセスも、LRT(次世代型路面電車)によって格段に向上することから、人気は更に上昇すると思います。








いよいよ!!!!!!



人気第1位は!?








第1位は・・・・・・












1位 【ザ・レジデンス宇都宮】 
買い待ち登録 18人


堂々一位は、、ザ・レジデンス宇都宮です!!

駅前の再開発で建てられた分譲マンションになります。

JR宇都宮駅西口から徒歩3分!と交通アクセス抜群の立地です!!

新幹線のホームまで歩いて5分ほどになりますから、、丸の内なんかに通勤するには非常に便利です!

宇都宮から都内に通勤するような方や、仕事でちょくちょく東京に行くような方には大変便利な物件となります。

このマンションから都心までドア・ツー・ドアで1時間かからないので、東京が非常に近く感じられると思います。

東京感覚で新幹線の駅に直結できる利便性の高いマンションとしては価格的にも割安感があり、人気があるのだと思います。


建物も、大和ハウスが事業主のハイグレード仕様ですので、宇都宮でたくさん分譲されているブランドよりは格上になります。


駅前なので、ヨドバシカメラもありますし、スタバ、スーパーなんかもあるので、何不自由なく生活できます。

駅前からはバスが四方八方に出てますから、宇都宮市全域への交通アクセスも抜群です。


将来的にはLRTの西側延伸と西口駅前の再開発が行われるでしょうから、長い目でみて、人気は安定するでしょうね。







というこで、、、

いかがでしたでしょうか??




今回のランキングは弊社の3000人以上いる会員様のなかで、実際に物件の購入を検討しているリアルな需要を反映しています。


人気トップ5のマンションの4位以上はすべて車がなくても、徒歩5分圏で買い物から外食、エンターテイメントまで何でもそろう最強のロケーションの物件ばかりです。

5位のレクセルマンションも4年後には駅前の再開発が終わって、すぐ近くに大型のショッピングセンターができる予定です。


当然、人気トップ5の物件は高いです。

分譲価格より高い値段で販売されるケースがほとんどです。

てか、、、何より、、トップ5は売り物件が非常に少ないんです。

だから、強気の値段でも欲しい方が多いので、結構すぐに決まっていくんですよ。(^_^;)



築年数で見ると、築10年前後の物件に人気が集中しています。


10年前に分譲された時は今の新築より販売価格がかなり割安でしたからね。


だから、その時買った方々はマイホームでキャピタルゲインが得られたことになりますね。



東京感覚で見れば、徒歩5分圏内でほとんどの買い物や様々な娯楽が楽しめる宇都宮市の中古マンションは非常に割安に見えると思います。

駅に近ければ、都心までもドア・ツー・ドアで1時間を切りますからね。

都心から公共交通で1時間内で、同じような徒歩圏の利便性を求めたら、値段は軽く2倍~3倍はするでしょう。


成田空港行きのバスも、圏央道が完成したことで時間も短縮され渋滞の心配も少なくなり、2時間ちょっとで国際航空まで行けるようにもなりましたしね。


そう考えたら、宇都宮市のプレミアムマンションは非常にお買い得だと思います。


特に、都内の物件なんかと比べると、災害のリスクの低いことも非常に魅力の点に見えると思います。


私個人としてのオススメは、中古マンションは人気の10年未満の物件を狙うより、とにかくロケーション重視で物件を選定して、築20年を経過したような物件の内装がボロボロのお買い得な物件を狙ってみてください。


マンションは中をフルリノベーションしてしまえば、新築と同様ですからね。


これから、宇都宮市はコンパクトシティ構想のもと、LRTの開通をはじめ街の集約が急速に進んでいくと予想されます。


そう考える、ロケーションが特別に良い立地のマンションを買っておけば、マイホームとして資産価値を残すことはさほど難しくはないでしょう。


高齢化が進めば進むほど、需要は増していきますからね。


昨今は、分譲マンションは投資物件としても魅力を増しています。

ロケーションの良い物件は、借りても簡単に見つかります。

だから、売り手は少ないし、価値も落ちないのです。


LRTの着工も着々と進み、街の再開発もスピードアップしてきています。

今回トップ5に選ばれたような超優良ロケーションの分譲マンションは将来性も高く、価値上昇も見込めますので、投資家の皆様にもマイホームユーザーの皆様にも自信をもっておすすめできます!



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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年8月11日土曜日

【祝!!JR宇都宮駅東口の再開発!基本協定締結!】再開発後の様子を考えてみると!?

野村不動産を代表企業とし、計17社が参画する【うつのみやシンフォニー】は、宇都宮市が推進する「宇都宮駅東口地区整備事業」において優先交渉権者として選定され、このたび宇都宮市と基本協定書を締結しました!!

駅前の完成予定のきれいなパース図も公開されています。



→野村不動産のプレスリリース

緑が多く、すばらしい企画で楽しみです。(*^^*)

これから東口駅前はガラリと様子が一変してしまいます。

JR宇都宮駅は駅前の景観が悪いワーストランキング入りしてましたが、、、
これで評価も一変されることになるでしょう。

今までとは逆に、未来型都市として、日本でも有数の景観の良い駅前としてランキングに入ることになると思います。


さらに!!

駅前に整備される予定のコンベンションセンターもすばらしい!

【まちに開かれた都市型コンベンション】として、コンベンション施設は、3層に配置された交流広場に面しており、外部空間との一体的な利用を想定しているようです。



開放感抜群のイベント施設になりそうで、こちらも楽しみです。(*^^*)

このコンベンションセンターは、駅前という立地を活かせそうですね!

人が大勢集まる施設を成功させるには、大量輸送できるインフラが不可欠です。

新幹線の停まる駅の駅前ということで、アクセスは抜群です!

更に、LRTが開通すれば、マイカーで来るような人には郊外のトランジットの大型駐車場に停めてもらって、駅前のイベントにLRTを使って来てもらうことも可能になります。

さらに、LRTが西側延伸が完了して、東武鉄道との連携ができれば、交通の要所として、多方面からの大量の人をアクセスさせることができるようになります。


ロケーションを活かし、国際学会からスポーツイベントまで、多様な催事に対応することで常時にぎわいを創出することになるでしょう。(*^^*)


そしてそして、、、

地域住民が気になる商業施設と宿泊施設は、大手商社の住友商事が整備することになりました。

大手商社ということもあり、豊富なネットワークでどんな店舗を誘致してくれるのかワクワクです!(*´ω`*)


宿泊施設はビジネスパーソンだけでなく、コンベンション施設を訪れたVIPの利用も想定しているようです。

ホテルブランドはまだ未定とのことなので気になりますね。。。

「高品質で洗練されたホテルを整備する」としていることから、世界の名だたるホテルチェーンが参入してくれることを期待したいです。

脳神経外科疾患や心疾患を専門的に治療する高度医療センターも開設されることから、脳卒中や心筋梗塞の予防サービスを提供して地域医療に貢献するほか、メディカルツーリズム(旅行と治療を兼ねて、海外の優れた医療機関を訪れること)にも対応し、ホテルと連携したサービスも展開するようです。

特に、高齢化が一層進む日本では、この高度医療センターがターミナル駅に直結してできることの効果は非常に大きいです。

メディカルツーリズムも、日本以外のアジア各国の富裕層なんかの利用が今後増えるでしょうから、街として新たな成長をもたらす産業として期待できると思います。


LRTが動き出したことによって、街全体が新たなバージョンアップに向けて動き出したことは間違いありません!

将来的にJR宇都宮駅が街の核となって発展していくことは間違いないでしょう。


不動産の価値も、JR駅周辺が急上昇していくことになると思います。

今は、地価でいうと本町の交差点から二荒山神社あたりが県内でも一番地価が高いエリアとなっていますが、今後は開発の軸が駅前に徐々に移って行くと思います。

ただ、中心市街地の価値が落ちるというよりは、JRの東口周辺が今までとは変わり、西口の中心市街地と同程度の価値に近づいていき、将来的には逆転していくと考えられます。

街全体の発展を考える意味でも、早期にLRTの西側への延伸は不可欠です!

駅前に大型でVIPの利用にも対応できるようなホテルができることからも、こらからは観光により一層の力を入れることが必要しょう。

そう考えたら、大谷までLRTを延伸して宇都宮市の西側に観光客を誘致し、街の東西をバランスよく発展できるようにインフラを整備するのが得策だと思います。


こうやって、駅前の再開発を語っていると、街には開発投資が不可欠なんだと実感しますね。

投資なくして、成長なし!

高齢化が進み、未来を信じない、負け犬根性論者が多くなってしまったのは残念です。


もう亡くなってしまっていますが、若輩者の私をかわいがって頂き、大変お世話になった宇都宮市の名士の方が言っていたことをよく覚えています。

『荻原くん、開発しなかったら街は廃れるだけだよ。』

当時の私は、不動産開発の意味や投資を呼び込む重要性なんかを全く理解できていませんでした。

その方からは、貴重な帝王学というか、富裕層の立ち位置や考え方なんかをご教授いただきました。

大変感謝しております。

お世話になった方への恩返しの意味でも、日々街の開発情報をこのブログにて発信させてもらっています。

亡き恩師も、この街の再開発企画を見て喜んでいると思います。



私のブログを通して、世界中から宇都宮市の街の開発情報を見て、投資家が集まるようになれば感無量です。

結局、お金が集まらなければ土地は衰退していくだけなんですよね。


だから、投資家を募るためにも情報発信が不可欠なんです。

それが、生じて地域のも皆様の利益になると考えてます。


投資家が増えれば増えるほど、お金も集まり、街も発展して、人も情報もモノも集まってきます。

こういった、発想が日本人は苦手な気がします。


宇都宮市は投資を呼び込むきっかけづくりとなる、LRTのインフラ整備を決断しました。

コンパクトシティ構想も徐々に具体的になってきて、今までスポンジ状に無秩序に広がって、スカスカになっていった街が、これからは確実に逆の動きになるでしょう。

街の核となる場所に人、モノ、カネ、情報が集中して行く流れになります。



宇都宮市で不動産投資するには、開発の連鎖が始まっている今は非常に面白い時期になります。

協定も締結されたので、東口駅前の再開発完成は今からちょうど4年後くらいになります。

負け犬根性論者の人たちも、駅前のにぎわいや活気をみたら、きっと公共インフラや不動産開発の重要性に気づくことになるでしょうね。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年8月5日日曜日

【宇都宮市の中古マンションをステージング!】スピーカーでコントロールできるお家って!?

弊社で販売するマンションをリフォームしてから、家具や家電やインテリアをコーデイネートしたステージングマンションが完成しました!



→物件の詳細はこちら


プロのデザイナーにインテリアや家電や家具の設置とコーデイネートしてもらい、

今までの生活する箱を売るビジネスモデルとは違い、ライフスタイルそのものを販売する物件になります。


更に、こちらの物件は、スマートスピーカーを使って、照明やエアコン、テレビをコントロールできるよう、IOTソフトもセットされた物件になります。

例えば、ベッドで寝ながらテレビを見ていて、、、

眠くなったら、、、『テレビを消して。』

これだけで、テレビが消せる。( ̄ー ̄)ニヤリ



寝る前も、『リビングの照明を消して。』

と、言えばリビングの3箇所の照明がすべて消せる。


たくさんある、リモコンをスマホに集約でき、スマホだけあれば、リモコンがいらない。

更に、家の外から、エアコンの操作ができる。


などなど。。。

できることはまだまだたくさんあります。


最新のIOTの設備を導入した、

ライフスタイル+生活をスマートにするソフトもセットされた物件のご提供となります。


マイホームを購入しただけでスマートなライフスタイルも手に入る!


ワクワクできる物件だと思います。(*^_^*)

気になる皆様は是非内覧してみてくださいね。



マイホームを購入する際って、物件の選定に始まり、住宅ローンなどの資金繰りや、契約業務、支払いやお引渡し、登記や税金の処理、引越し作業、役所や各種公共サービスの移動、今まで住んで家の片付け、そして、、、その後に、ようやく手にしたマイホームのインテリアや家具家電のコーデイネートが待ってます!


ここまで、書いてみると、マイホームを買うのって本当に大変なんですよね。

たいていの皆さんは、マイホームを無事に手に入れた段階でホッとして、その後の重要となる、ライフスタイルの設計まで気が回りません。

特に、資金繰りの際に、マイホーム購入後の新居の家具やインテリア、家電の予算まで余裕をもって用意している方はまずいません。

予算に余裕がないので素晴らしい家を建てたところで、箱は良いけど、中身がイマイチな家になりがちなんです。

そのため、せっかく手に入れた理想のマイホームが、今まで住んでいたアパートを広くしただけの生活環境になりがちで、所有の満足感だけで、ライフスタイルそのもののバージョンアップをなかなか感じにくいのではないでしょうか。


本来は、マイホームの購入予算の配分は、箱そのものと、家の内装や家具や家電やインテリアなんかの中身のライフスタイル全体で考えなければならないのです。


でも、、、ほとんどの皆様は、仕事や日常の雑事に追われ、忙しいなかマイホーム購入に至るケースがほとんどなので、買った後のことまで気がまわらないのも当然といえば当然です。

更に、昨今は共働き世帯が増えていますので、マイホームの購入だけで精一杯ではないでしょうか?

そういったことも考慮してのステージング物件のご提案に至りました。

面倒なことは一切無しで、マイホームの購入だけでステキな生活が手に入る!

資金繰りの予算配分も考えないで、自分の全体の予算だけで、理想の生活が手に入る。

しかも、ステージング物件は家具や家電やインテリアがついてますので、住宅ローンだけですべが手に入る!


通常、住宅ローンは家という、箱に融資してもらうもの。

箱を買った後の、設備投資は別途資金を用意しなければならないのです。


だから、どうしても、さんざんこだわって買った家でも、中身にお金がかけられない。

結果的に、バランスが悪くなってしまうのです。


マイホームを箱売りから、ステージングしてライフスタイルそのものを販売していく意味は十分にあると思っています。

世界では、ライフスタイルそのものを販売するステージングマンションが当たり前の都市もありまして、それだけ不動産市場が成熟していて、住生活が豊かなのです。

日本人は引っ越し回数も世界と比べて、非常に少ないので、お家のライフスタイルの構築は苦手の方が多いと思います。

そんなの考えるだけで嫌なので、今まで住んでいた家の使える物はすべて持って行って、置けるところに適当に配置してしまう。。。(^o^;)

間取りを見て、生活動線を意識した、使いやすい家電家具やインテリアの選定やコーデイネートなんて、面倒だと思う方が多いと思います。

部屋の寸法をくまなく計測して、ライフスタイルの設計をしてレイアウト行ってくのはかなりの労力を要する作業ですからね。

日本の不動産業界も社会の変化に対応して、ユーザーが豊かになれる商品開発を積極的にやっていくべきでしょう。

私は今後、ステージングされた物件が確実に増えていくと考えてます。

弊社はステージング物件の提供リーディングカンパニーを目指していきます。



実は、ホームステージング物件は、買主さんだけのためでなく、売主さんのためでもあるのです。

一般の皆様が中古物件売る場合は、たいてい現状のままで売却するケースが多いです。

多少費用をかけるとしても、ハウスクリーニングをするくらいがいいところ。


一方、業者が売り主となって販売する場合は、リフォームするのは当たり前となってます。

この違いは、単純で、予算をかけてもリフォームしたほうが高く売れる可能性が高いからです。

更に!物件が売れるまでの期間を短縮させる効果もあります。


そう考えると、早く、高く売れるのだから、一般の売主さんも室内をリフォームしてから売却したほうが良いに決まってます。


しかし、、、

今まで、大切に住んでいたお家とはいえ、リスクをとって追加投資をして早く、高く、売却することを考える売主さんは少数派です。


実際、ちょっとしたリフォーム工事でも100万円くらいの追加投資が必要になることはよくあることです。

売却して、お金がもらえると考えていたのに、先にお金を払うなんて考えられないのだと思います、、、

でも、冷静に考えたら、プロの業者が必ずリフォームして販売してるんだから、一般の皆様だって。必要な修繕やクリーニングをしてから売るのが得策なのは当たり前の販売戦略なんです。


更に、これからは空き物件が今より増えて、数ある物件の中から自分が所有している物件を、買主さんに選んでもらわなければならないのです。

よほどロケーションの良い、超一等地を除いて、ほとんどの物件が熾烈な競争にさらされることになります。

つまり、圧倒的な差別化ができない物件は売れ残るのです!


どうやって購入層にアプローチするか。

購入層の今の現状を理解して、どのような売却の戦略を打てるか。


ただ箱を整えるだけのリフォーム販売もいずれ限界を迎えるでしょう。

現に、売買市場より競争の激しい賃貸マーケットでは、ただ単に部屋をきれいにしただけのリフォーム済み物件だけではロケーションが良い場所でも勝負が厳しくなってきています。

その先の【しかけ】ができるかどうかなのです!


これから先の不動産マーケットは圧倒的な差別化ができなければ生き残れません。

そのため、ライフスタイの提案と生活スマートにするソフトの企画力が非常に重要ななってくると考えています。

特色のあるワクワクする物件をこれからもドンドン作っていきますのでご期待下さい!


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2018年8月1日水曜日

【業者向けに売買される業販物件の特徴とは!?】おいしい物件は訳ありなのか!?

誰だって、破格の安さで買える不動産があったら興味があるのではないでしょうか。

しかし、一般の投資家や、マイホームの買い手に、業販されるようなお宝物件がまわってくることはまずありません。




理由は単純で、破格の安さで買える物件には問題があるからです!

先日も、宇都宮市の人気ショッピングモールまで徒歩1.2分の非常に人気のある立地の物件買い取りの話がありました。

昔ながらの木造の平屋の貸家が10棟ほど建っていて、満室の状態のようでした。


価格も土地の時価より2.3割安かったので、一見、非常にお買い得に見えます!

土地の形も悪くないし、資産価値の非常に高い魅力的な物件なのですが、、、


しかし、、、


この物件、実はクセモノなんです。。


土地の価値は非常に高いのですが、、満室とはいえ貸家から得られるリターンが非常に低いのです。

つまり、投資利回りが良くないのです。



こういった物件は、金融機関家から、建物の価値がほぼ評価されず、投資リターンも低いので融資がつきにくいのです。

全額キャッシュで買える方や、豊富な自己資金がないと購入できない物件になります。

だからプロ向け物件で、業販で話がまわってくるのです。


資産家でもなければ、一般のサラリーマン大家さんなんかでは融資のつかない物件になります。


仮にある程度、自己資金があってうまく購入できたとしても、素人が買うのは非常に危険な物件になります。



この物件が格安な理由は収益率の低さだけではありません。


その他の大きなリスクがなんだかわかりますか??


このあたりを即、わかる方は不動産投資のセンスがある方ですよ。(゚∀゚)



答えは、今入居している貸家の入居者です!!

一見、満室なので、良さそうに見えるんですが、、、


入居しているのが、高齢者のひとり暮らしのお年寄りばかりなんです。



この物件は土地としては非常に価値があります。

しかし、収益率が低くて投資効率が悪い。

つまり、今の貸家がお荷物になっているのです。


投資家視点で見れば、貸家がない方が価値が高いのです!

だから、満室なのも逆に問題なんです。


ほとんど空き家で、数棟だけしか入居者がいないほうが、価値が上ります。

退去の相談をして、全部空き家になれば、簡単に更地に戻せますからね。


不動産業者は、このような物件を買ったら、収益率の低い貸家のまま運営しようなんて、まず考えません。


既存入居者に退去を促し、更地にして、土地をいくつかに分割して、住宅地として販売して、儲けを出そうと考えるのです。

だから、行き場のない独居老人がたくさんいるこの物件はリスキーなんです。


若い方なら、引越し費用や次の物件の諸費用なんかを出すことを条件に交渉して、出ていってもらうことはさほど難しくはありません。(それでも退去の交渉は素人ができるものではありませんが。。。)


しかし、行き場のない高齢者となれば、話は別です。

交渉に応じてくれても、次の物件を確保するのに一苦労します。


特に、身よりもなく、生活保護を受けている方や、国民年金だけでくらしているような方だと、引越し先を確保するだけでも困難を要します。

まして、今の格安貸家より、居心地の良さそうな物件を探すなんて至難の業になります。(^_^;)


そうなると、立ち退きの交渉がうまく進まないのは目に見えてます。


よく、

『マイホームなんか買いたくないし、一生賃貸でも良い!』

なんて若い方がいますが、、、

長生きするリスクを全然考えていないのかと思いますね。(^_^;)


これからいくら空き家が増えたところで、独居老人が簡単に賃貸物件を借りられるような時代がくるとはとても思えません。

だって、管理が大変なんですから!


認知が進んだりして、家賃を払ったかどうかも曖昧になってきたりしたらどうしますか?

毎月、払った、払わないの、押し問答するような状況になるなら空き家ままのがよっぽど良いです。

滞納が続いて、退去させるにも受け入れ先がなければ一苦労ですからね。


といことで、この物件はリスクが高いので私はパスしました。


このような格安物件は潤沢なキャッシュを持っている方向けですね。

現況ネット利回りは6~7%くらいなので、長期で保有して、土地の価値で資産をヘッジするような物件になると思います。

そして、退去者が出たら新規の入居者は入れずに、空き家を増やしていき、建物のリフォームや修繕の費用をできるだけ抑えて、価値の出る更地化に移行していくのが良策でしょうか。

うまく、更地にできれば、確実にキャピタルゲインを見込める物件になります。


キャッシュを多く持つ資産家の方にはおすすめの物件ですね。

しかし、後々管理で苦労する可能性が高いかもしれません。


不動産屋も軒数の少ない貸家で管理が大変だと、管理業務を受けたがりませんからね。



そう考えると、建物の老朽化を理由に強引に退去を迫るような業者も中にはいるんで、そんな業者が買う可能性があるかもしれません。(-_-;)



いずれにしても、破格の安さで買える物件は何か問題があるのが必然ですから、一般の皆様にはまったくおすすめできませんね。

訳あり物件の問題を除去して、一般の皆様が買いやすいようにして適正価格でマーケットに物件を戻していくのがプロの仕事になります。

欲の皮が突っ張ってしまうと、先日破綻した、かぼちゃの馬車のシェアハウスのような、どうしようもないワケありババ物件を掴まされてしまう方もいますからね。


運営会社の破綻リスクも考えたら、粗悪な木造のシェアハウスなんて恐くて投資できないと思うんですが、、、投資ししちゃう方がいるんだもんなぁ。。。(^_^;)


格安物件以外でも、不動産の購入には思わぬ落とし穴が潜んでいることはつきものです。

購入の前には信頼できる専門家に相談するのがベストです。

専門家の良し悪しの見極め方は、しっかりとした出口戦略を示せるかどうかで判断できると思います。


金融資産をお持ちの資産家の方には、業販物件の斡旋もやってますので、気になる方はご相談ください。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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