ほぼ５２万人の人口をかかえる宇都宮市。
宇都宮市は全国市町村の人口ランキングでは、２６位としてランキングされています。
しかし！！
実際の真の実力を図る指標は別にあったりします。
それが、、、
行政単位よりも、周辺の勢力圏（通勤や通学など）を含む都市圏になります。
国連が発表している世界の大都市ランキングも対象は都市圏なんですよ。
つまり、都市の真の実力を示す指標となるのは行政単位の市区町村でなく、都市圏になるのです。
都市圏としてみる宇都宮市の真の実力は全国何位になるのでしょうか？？
日本の一位は、もちろん東京です。
東京圏には神奈川県・埼玉県・千葉県のほとんどが含まれます。
なんと！都市圏の人口では、３５１０万人となり！！(*_*)
東京は、なんと！世界一の人口を要する都市として世界では認識されています。
すごい数の人が東京圏で暮らしているのです。
東京圏の方が海外に行って『どこから来たの？』と尋ねられると、多くの人が「東京」と答えるのではないでしょうか。
千葉、埼玉では名前が知られていないというのが最大の理由かもしれませんが、通勤や通学で都内に来ていれば、東京の一部と感じているはずですし、空港は千葉にあっても、かつての正式名称は「新東京国際空港」でしたからね。ｗｗｗ
では、、気になる宇都宮市の都市圏ランキング何位なのか？？
週刊ダイヤモンドのオンラインにデータがありましたので、そちらを引用させて頂きます。
（引用 https://diamond.jp/articles/-/90187）
宇都宮市は全国の１７大都市圏にランクインしていて、、
都市圏人口は、１１０万人となります！！
通勤や通学、お買い物なんかに宇都宮市を利用する周辺勢力圏は以外に広く人口もいることがわかります。
都市として宇都宮市の真の実力は、政令指定都市の静岡市や新潟市より上ということになります。
行政単位だけでは都市の真の実力派見えづらいの注意が必要です。
不動産投資を行う上で重要なのが、このような都市圏で見る真の実力になります。
行政単位の人口だけでなく、近隣の勢力都市を組み込めば、想像以上にランクはアップします。
そのレバレッジの率が宇都宮市は５位の2.13倍です。
意外なのは前橋市の4.25倍！
都市圏で考えると、北関東最大の都市は人口143万人をかかえる前橋市になるのです。
（引用 https://diamond.jp/articles/-/90187?page=3）
レバレッジが低い新潟市なんかは、平成の大合併で周辺の市町村を取り込んでしまったことがこのデータからわかりますね。
宇都宮市や前橋なんかの高レバレッジの都市も、将来的に人口が減っていった場合、周辺の都市圏市町村を吸収合併していくことになるかもしれません。
都市圏の人口の増減数といった「勢い」や、人口密度といった「質」を比べてみると、、
宇都宮都市圏は、人口密度で最下位。。(T_T)
都市圏の人口増減も１４位とマイナスです。。(T_T)
こういった流れを見ても、勢力圏の周辺市町村から宇都宮市へ移住する人の流れが加速していくと予想しています。
都市圏の人口密度ワースト３の都市はいずれも、マイカー依存の都市です。
公共交通機関のインフラの整備が遅れているため、人口密度が低いのだと思います。
そういった意味では、宇都宮市がLRT（次世代型路面電車）の整備に着手したことは大きな意味があると思います。
都市圏の人口では地下鉄のある仙台市と１.5倍未満の開きしかありません。
そう考えると、LRTなんかの公共交通機関の整備がいかに遅れてしまったかわかるのではないでしょうか。
公共交通の整備が早期に行われていれば、周辺の勢力圏の市町村や街の郊外に住居が点在しスポンジ化の影響が今ほど広がらなかったと思いますね。
いずれにしても、街の公共交通インフラに大規模に投資して、スポンジ化を抑える方向にカジを切った宇都宮市。
これから宇都宮市の都市圏では人・モノ・カネ・情報が街の核となるエリアに集中していく、逆ドーナツ化の流れが長期トレンドになると思います。
不動産の価値も、街の核となるエリアに集中していくことになるでしょうね。
逆に、人口密度の低い郊外エリアは急速に廃れる可能性が高くなってきます。
不動産投資やマイホームの購入を検討するなら、資産価値の上昇しそうな街の核となるエリアを選ぶのが賢明な判断になるでしょう。
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