秋の引越しシーズンに突入して行きます。
大手企業にお勤めのような方は、突然の辞令でマイホームから引っ越しを余儀なくされることも多々あると思います。
さて、、、
もし、、、
あなたがマイホームから引っ越さなければならない状況になったらどうしますか？
選択としては、概ね3択になると思います。
１：そのまま空き家の状態にして、いずれ戻ってくる。
２：とりあえず賃貸に出して、状況により戻ってくる。
３：売却してしまう。
こういったご相談を受ける機会はよくあります。
突然であればあるほど、知識もないし、将来の見通しもわからないので、どのような選択をするか悩まれるかと思います。
結論から言えば、、、
予定外の引っ越しであればあるほど、一番やってはいけないのは？？
マイホームを賃貸に出すことです！
賃貸に出すことのリスクを理解せず、
『ローンの返済もあるし、、、とりあえず貸して様子を見よう。』
こんな決断が一番危険です！！
例えば、今あなたが所有している分譲マンションが２０００万円の時価として価値がある物件だとします。
もしすぐに売却すれば、概ね２０００万円前後でキャッシュ化が可能です。
しかし、、、！！
賃貸に出した瞬間に、その物件は投資物件に変わってしまいます。
つまり、利回りベースで価値が判断されてしまうことになります。
例えば、毎月１３万円で賃貸の借り手がついたとします。
毎月の管理費や修繕積立金、駐車料などが３万円ほどかかるとしたら、手残りは１０万円となります。
そこから、さらに固定資産税などの支払いをした残りが、純収益となります。
さらに、貸してる家のエアコンや給湯器なんかが故障したら、あなたの負担で修繕しなくてはなりません。
このようなケースでは、最終的に年間で１００万円くらいが収入として手元に残ることになると思います。
さて、、空き家のまま売ったら２０００万円の物件。
賃貸に出されたこの物件。
どんな値付けがされるのでしょうか？
ここで以前ご紹介した、投資家視点の価格試算表が参考になると思いますので再度掲載します！！
宇都宮の不動産で、収益還元法をするための計算シート
・築１０年以内 → 家賃（月の収入）×１７１
・築２０年以内 → 家賃（月の収入）×１６０
・築３０年以内 → 家賃（月の収入）×１５０
・築３０年以上 → 家賃（月の収入）×１２０
・築１０年以内 → 家賃（月の収入）×１７１
・築２０年以内 → 家賃（月の収入）×１６０
・築３０年以内 → 家賃（月の収入）×１５０
・築３０年以上 → 家賃（月の収入）×１２０
こちらは、物件が生み出すキャッシュフローから価格を算出する計算シートになります。
ファイナンス理論のディスカウントキャッシュフローという、将来得られると予想される収益から、現在価値を導く方法になりますが、小難しいことは考えずに、上記の単純な計算式で試算してみてくださいね。
例えば、２０年以内で家賃が１３万円とすると、、、
管理費や修繕積立金、駐車料が３万円かかるとしたら、毎月の純収益は１０万円となります。
単純計算で、１０万円×１６０ で 収益還元価格が簡単に計算できます。
そうなると、、、
投資家視点の収益還元価格でいうとこの物件は１６００万円が妥当な価格と計算されます。
あれ、、、(-_-;)
『空き家で売ったら２０００万円なのに、賃貸にしただけで１６００万円の評価っておかしくない？？』
さて、、なぜこんなにも価格に差が生じるのでしょうか？？
それは、、購入ユーザーの違いです。
それぞれの物件の購入ユーザーについて考えてみて下さい。
あなたのマイホームを賃貸に出していたとして、購入するのはどんな人でしょうか？
当たり前ですが、自分が住むつもりで購入するユーザーは賃貸中の物件はまず買いません！
そうなると、購入するのは投資用で買うユーザーのみとなります。
一方、空き家の場合は、マイホームとしてのエンドユーザーの購入検討物件となりますし、投資家にも販売できます。
つまり、空き家の場合は、ユーザー数が多く、流動性が高いの価値が出るのです。
一方、賃貸に出してしまうと、購入ユーザーは投資家に限定されてしまい、シビアならキャッシュフローベースの価値で判断されてしまうので、空き家の場合より価値が低くなります。
とりあえず、賃貸に出してみたものの、、、やっぱり戻る気が無くなることはよくあることです。
そうなると、住宅ローンはダブルで組めないので、転居先で新たなマイホームを購入しようすると、金利の高いセカンドハウスローンを組まざる得なくなります。
そのような状況に気づいて初めて、賃貸したマイホームを売却しようなんて考える方が多いんです。
で、、結局、安値で売却せざる得なくなる。
確実に、数年後には戻ってくるような予定が確定しているなら、賃貸に出すのも良いと思います。
しかし、、、予定が未定なら、とりあえず、空き家のまま様子を見るか、さっさと売却して一旦キャッシュにするのが懸命でしょう。
日本の法律では、物件を借りている人の権利はものすごく強力に保護されています。
あなたにどんな事情があろうが、いったん貸したら簡単に返してもらえないのです。
追い出しの心配のない、定期借家契約なんかもありますが、、、
借りる方からすると、非常に不利な条件の契約になるので、安い値段でしか貸せません。
定期借家契約の物件でも良い考える賃貸ユーザーは非常に少ないので、客付けも大変です。
結果的に、定期借家では相場の半値ほどで賃貸にだしてしまったケースなんかもよく見られます。
格安の家賃で貸し出して、家をボロボロにされても、修繕の負担はあなた持ちです。(TOT)
さらに、、賃料収入（給与所得および退職所得以外の所得の合計）が20万円を超えれば、確定申告が必要になります！！
住宅ローン控除の適用期間中であるマイホームを賃貸した場合には、その年から住宅ローン控除も使えなくなります。
とにかく、手間もリスクも増えて、、物件の価値そのものも下げる、、マイホーム賃貸は一般の皆様には全くおすすめできません。
投資家志望であったり、家を何軒も持っているような方なら、賃貸に出すのも良いと思いますが、『よくわからいけど、とりあえず賃しておこうかな！？』なんて発想でしたら、やめたほうが賢明です。
宇都宮市の賃貸マーケットは年々厳しさが増しています。
オーナーの負担割合も増えていますから、思わぬ出費も覚悟しなければなりません。
面倒なことが嫌な方は、さっさっと売却して、新天地での生活エンジョイするのが賢い選択ではないでしょうか。
夏休みにホリエモンの新刊『これからを稼ごう: 仮想通貨と未来のお金の話』を読みました。
わかりやすく、面白かったですよ。(*^_^*)
監修の大石さんは仮想通貨のブロガーとしての先駆者ですし、投機商品としてではなく、仮想通貨を使うことで何ができるかをわかりやすく解説している良書です。
まだ夏休みの皆様は是非一読を！！
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★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
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