経済評論家やFPなんかが表面だけの情報を見て、賃貸とマイホームを比較してトータルの収支で損得を判断しているような記事を目にする機会は多いですが、、、、
はっきり言って、自称専門家の意見はほとんど間違ってます！！
FPにしろ、経済評論家にしろ、、たいてい結論ありきで、『人口も減っていくし、家は余るし、賃貸が得で、マイホームを買うのはバカ者だ！』みたいな論調がほとんどですね。。(^_^;)
確かに、上っ面の一般論で言えば、正しいような錯覚は受けます。
が！しかし！！
よく考え頂きたいことが沢山あります。
まず、考えてほしいのは、、
じゃあ、、『マーケットに精通したプロの不動産業者はみんな賃貸物件に住んでるの？』ってことです。
マイホームを買うのが絶対に損なら、不動産業者はみんな賃貸物件に住んでいるはずですよね？？
実際はどうなのでしょうか？？？
プロの不動産業者が住んでるのは賃貸？マイホーム？
不動産業に従事している人のほとんどはマイホームを買ってますよ！！
賃貸とマイホームの双方に詳しい、不動産業に従事している人たちはマイホームを選択している。
これがプロが選択している答えです。
もう一点、考えて頂きたいのは、賃貸を選ぶ場合は、貸してくれる大家さんが必ずいるということ。。
スルガ銀行のスキャンダルで、不動産投資はブームは以前に比べれば、落ち着きをみせていますが、未だに投資物件を購入したいニーズは幅広くあります。
では？？
大家さん志望の人たちはなぜ物件を取得したいのでしょうか？？
理由は簡単です！
大家業で儲けたいからです！
つまり、顧客である入居者から得る賃料で利益をあげるために事業を行うのです。
単純に考えればわかりますが、
例えば、大家さんが１０００万円で仕入れた物件を２０年で償却するとします。
大家さんは金融機関から投資金額の全額を３％の金利で２０年で事業融資を受けたとすると、毎月５万５０００円ほどの支払いが発生します。
不動産事業融資は住宅ローンより金利ははるかに高いです。。。
その他、修繕費や管理費、税金などの諸費用が必要ですので、毎月の支払いに経費分をプラスして、さらに儲けを上乗せして、賃貸ユーザーに物件を貸すことになります。
そうして、この１０００万円の市場価値の物件の賃料がはじき出されることになります。
例えば、大家さんがこの物件を９万円であなたに貸したとします。
すると、あなたは毎月９万円の支払いだけを続ければ、住まいについて何も考えなく良いことになります。
一方、大家さんは、９万円－５万５０００円－諸経費＝利益
ということになりますね。
マイホームか、賃貸か、の議論で大間違いな部分がここで、そもそも単価の違うものを比較してます。
例えば、このケースでいけば、賃貸した場合は、１０００万円の価値しかない物件に毎月９万円払っていることになりますよね。
しかし、よくあるマイホームと賃貸の対比の議論では、支払い金額ベースの比較だけの議論になってしまっているのです。
家賃を毎月９万円払い続けることと、ローンを３０年間９万円払い続けることを比較して、どっちがトクかの議論をします。。。(^_^;)
ちょっと冷静に考えてみて下さい。
このケースで言えば賃貸物件の市場価値は１０００万円なんですよ。
もしこの物件を２０年で１％の住宅ローンで買った場合は、毎月の支払いは46000円ほどになります。
買った場合、毎月46,000円＋諸費用で住める物件に、大家さんの利益を乗せた9万円払うことになるんですよ！！
つまり、そもそも物件の市場価格が全く違うものを、毎月の支払い額が同じだけで比較しているんですよね。。。(*_*)
なんか、、おかしい議論だと思いませんか？？
ちなみに毎月の支払いが9万円で20年、1％の金利で買える物件の価格はいくらでしょうか？？
なんと！
１９５７万円の物件が買えます！！
市場価格が１９５７万円の物件を買うのと、市場価格１０００万円の物件を借りるのを同じ目線で比較している時点でバカげています。(-_-;)
つまり、マイホームと賃貸の毎月の支払額が同じなら、賃貸ユーザーは市場価値の低い物件に住んでいることになります。
毎月、同じ金額の負担なのに、一方はオートロックやエレベーターの付いた快適な分譲マンションで、一方は上っ面だけきれいにデコレーションされたアパートだったりするんですよね。
この比較の議論が意味がないのは明白です。
議論するなら同じ物件を、買った場合と、借りた場合を比較しなければ意味がないんですよ。
そうすると、先程の例の１０００万円の物件で言えば、、
【支払い比較】
・購入した場合の支払い 毎月 ４万６０００円＋諸経費
（２０年金利１％の場合）
・賃貸した場合は 毎月 ９万円（差額はリスクを取った大家さんの利益）
マイホームか賃貸かの比較議論をするなら、こういった前提で議論するべきでしょう。
同じ支払い金額で比較する全く意味のない議論を延々と語っているのには、いつも違和感を感じてます。
賃貸を勧める自称専門家は、大家業をやってるんでは？と勘ぐってしまいますね。(^_^;)
プロの私も、マイホームに住んでます。
なんでマイホームを購入したのか？？
それは支払いが終わっても資産価値の残る物件だと判断したからです。
ここが重要なのですが、賃貸の家賃はすべて消費です！
一方、購入した場合、維持費や、毎年の固定資産税などの支払い義務が発生しますが、支払いが終わってストックが残れば資産になります。
ここで言うストックとは何か？をわかりやすく言えば、、
ローンを払い終わった物件が貸せるか？ということになります。
つまり、今購入して、２０年ローンなら、２０年後もキャッシュフローを生むことができる物件なのか？
ここがポイントなんです。
ローン支払い後もキャッシュフローが見込める物件なら、間違いなくマイホームを買うほうがトクです！！(^。^)
２０年後の予想は難しく思われうかもしませんが、そんなことはありません。
２０年経ったってターミナル駅がなくなることはないし、人は移動するし、人口が減ったところで住むところも必要です。
いつも言っているように、不動産の価値は超２極化するだけですから、将来的に人が集まってくるであろうと予想されるロケーションに物件を仕込んでおけば、スットクは残るはずです。
一方、郊外の不便な立地の安い土地に、自分好みの新築住宅に高額の建築費を使うようなケースはまず間違いなく、将来的にキャッシュフローを生まないマイホームになり、消費に終わってしまうでしょう。
つまり、買っていいマイホームと、買ってはダメなマイホームがあるだけです。
賃貸かマイホームかの単純な議論ではないのです！
買っていいマイホームがわかっているなら、賃貸は絶対に損です！
消費として多額の費用をマイホームに使うことも、本人が納得してれば、全く問題ないんですよ。(^_^;)
人間誰だって、趣味や趣向があるんですから、自分のお金なんだから使って満足できていれば、それが成功なんです！
賃貸ユーザーが気付かないといけないのは、マイホームに住んでいる人たちと比べると、受けるサービスに比べて割高な家賃を払わされ続けるというこです。
つまり、賃貸ユーザーはリスクを取らない分、つねに割高なお金を払い続けなければならないのです。
リスクを取らないで、身軽でいられることに価値感を感じる日本人て少数なんですよね。
日本人は土着思考が強いですから。
そう考えると、賃貸のまま一生過ごすメリットって本当にあるんでしょうか？
昨今は、身寄りのない家なき高齢者の問題もクローズアップされる機会も増えています。
大家さんには貸さない権利もあることを理解できれば、自ずと住宅を買うか、借りるかの選択は各々できるのではないでしょうか。
マイホームも投資のひとつと考えるのであれば、
【将来、他の人が欲しいと思うか？住みたいと思うか？】
こういった目線があれば、思考停止の賃貸住まいより財産が残せるのは明らかです。
マイホームを損得勘定だけで考えたい人は少ないと思いますが、、
資産形成をしたいなら、このあたりの良書を読んでおくことをおすすめします。(^O^)
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私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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