宇都宮市の佐藤栄一市長は、２０５０年頃をイメージしたＪＲ宇都宮駅西口周辺の将来像を公表しました！
駅前の雑然とした景色は一変し、田川まで一体感ある空間イメージとなっています。
このイメージ通り、再開発が進めば、宇都宮駅周辺のイメージは様変わりしますね😊
最近は、若者の集まるようになった東口駅前と対象的に、西口駅前のロータリーは外国人の集団がたむろしていたりで、暗くなってくると物騒な雰囲気があるだけに、ぜひ早期の再開発実現を目指してほしいです。
しかし、、１０年後でもどんな世界になるかイメージするのが難しい状況で、イメージ図の時期は、２０５０年となっています。。😅💦
いまから、２５年後くらいのイメージとなっており、実現性はどうなのでしょうか？
ということで、現状の経済情勢を踏まえ、実現性を考察してみます。
イメージの一部はすでに再開発に着手！
まずは現況の駅前ロータリー周辺を確認してみましょう。
すでに大通り南側の２つの街区で再開発が着工中と、再開発予定となっております。
現在工事中の駅前タワーマンション「アトラスタワー宇都宮」は２０２６年完成予定となっています。
また、駅前大通り南側の「Ｂ街区」に、２００戸を超えるマンションと商業施設、オフィスを備えた大規模な複合ビルが計画されています。
地上30階、高さ約１１０メートルの高層建物で、２０２７年着工開始で、２０２９年度の完成を目指しています。
→宇都宮駅西口に30階建て複合ビル マンション、商業施設やオフィス 再開発計画、2029年完成へ（下野新聞）
計画中の再開発計画が順調に推移すれば、２０３０年ごろには、イメージ図の左側部分は実現することになります。
一方、イメージ図の大通り北側エリアは、いまのところ具体的な再開発計画がありません。
今回、宇都宮市から将来のイメージ像が公表されたことから、イメージ提案をもとに、再開発を進めることになるのでしょう。
再開発の核となるのはLRT西側延伸！
JR宇都宮駅西口ロータリーも今と様変わりし、一新された素晴らしいイメージが提案されています😊
なんと素敵な、駅前空間なんでしょう😊✨️
LRTが２階部分を走り、１階部分は市民憩いの広場に！
今のクルマだらけのロータリーとは一変し、人中心の空間へと様変わりしているイメージです。
現況の様子と比較すると、将来イメージは、まったくの別世界ですね💦
別角度からのイメージも提示されています。
無秩序な広告が乱立した、雑然とした景色から、スマートで都会的な駅前に大変身しているイメージです。
何はなくとも、駅西口の再開発に不可欠なのがLRTの西側延伸です！
LRTの西側延伸の着工なくしては、大通り北側の未計画エリアについては、再開発が全く進まないでしょう。
現職の佐藤市長が今月の選挙で無事に再選されれば、２０３０年のLRT西側開業を目指すということなので、２０２７年頃には着工にいたるはずです。
LRT西側延伸が計画段階から一歩進んで、無事に着工できれば、大通り北側ゾーンも一気に計画が具体化していくことが予想されます。
西口再開発の実現性？カギを握る建築コスト！
将来の希望に満ちた素晴らしい再開発計画をまえに、耳の痛い話は聞きたくない方も多いでしょうが、不動産開発の現場に携わる者として入ってくる情報からは、再開発そのものが難しくなる世界線になりつつあります。
先日もお伝えし、話題になっている、都心、中野駅前の再開発は着工直前に突然の開発中止、計画の練り直しとなっています。
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過去ログ→【インフレと人手不足で、東京都心部でも再開発が困難に！？】LRT西側延伸と宇都宮駅西口の再開発にも暗い見通しが💦
東京都心部の駅前ですら、インフレの影響で、再開発を推進するのが困難になってきています。
ちなみに計画見直しとなった、中野サンプラザの従来案が、低層の商業エリアと高層ビルの組み合わせで、今回、宇都宮市から示された駅ビル再開発のイメージと似ています😅💦
1日平均の乗降客数で比較しても、中野駅は都内２０傑に入る１７位で、１２万６千人/日もの利用者がいます。
一方、宇都宮市は中野駅より３５％あまり利用者は少なく、８万３千人/日あまりとなっています。
LRTが西側延伸し、街の東西がつながれば、駅や駅ビルを利用する人はかなり増えると思いますが、それでも中野駅の利用者数にはかなわないでしょう。
中野駅クラス、都内２０傑の駅前ですら再開発が頓挫している現状は、日本中でこれから行われる予定の再開発のハードルを大きく引き上げていることの象徴で、厳しい現実を冷静に受け入れることが必要でしょう😓💧
再開発の成否を決めるカギを握るのは、建築コストの行方です。
公共インフラであれば、採算性をそれほど厳しく考えなくても、公共の福祉の観点から再開発に入ることも可能でしょうが、民間は「お金」が全てです！
再開発して、儲けが見込めず、採算が取れないようなら、あっさり計画を撤回します。
中野駅前の再開発も、見直しということは、建設費削減の必要性から、規模を縮小して計画を練り直すことになるでしょうが、そうなると使える床面積が減少し、ますます採算をとるのが難しくなるでしょう💦
宇都宮市が推進するLRTも公共インフラであることから、採算性については甘めに見積もりし、着工にいたれるかもしれませんが、これから更に建築コストが上昇を続けてしまえば、公共インフラとて計画を実現するのは容易ではありません。
実は、公共インフラの開発も建築コストの上昇で支障をきたし始めています💦
公共工事の入札不調が始まっている
建築コストの上昇で儲けが出せなければ、民間である工事業者はだれも公共工事を受注してくれません。
政令指定都市の北九州市ですら入札が不調に終わったことは、地方都市で公共工事が予定通りうまくいかないことを象徴しているような事案です。
インバウンド需要を取り込めている、沖縄県ですら、公共工事の入札不調が起こり、地元では大きな話題になっています。
→どうなる？”沖縄”マリンタウン地区。入札不調のMICE計画。（OKITIVE）
このように現状の事実を冷静に受け入れ、将来の駅前イメージを考察すると、宇都宮市がイメージする２０５０年という長期すぎる時間スケールも十分に納得できる気がしてきます😅
中野サンプラザの再開発以外でも、全国各地で再開発計画が見直され、工事が先送りされていることから、これから着工が行われる予定の再開発計画は、大幅に遅れることが容易に想像できます。
現職の佐藤市長が選挙公約として、LRT西側の開業計画を前倒しし、２０３０年目標とした意気込みは非常に評価できますが、現実はかなり厳しいと思います。
過去ログ→【どうなる宇都宮市長&栃木県知事選挙！？】政治にほんろうされ続けた、LRT開通までの30年を振りかえると！？
成長が当たり前のイデオロギー的な偏見から脱し、既成事実に注目することをお勧めします。
開業したばかりのLRT東側も、構想から３０年あまり経って、すったもんだしながら、奇跡的に完成したことを考えると、LRT西側延伸と西口駅前の再開発も今から３０年後くらい２０５０年代までに、できていたらラッキーくらいに考えるのが現実的かもしれませんね😅💦
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