【業者向けに売買される業販物件の特徴とは！？】おいしい物件は訳ありなのか！？

誰だって、破格の安さで買える不動産があったら興味があるのではないでしょうか。

しかし、一般の投資家や、マイホームの買い手に、業販されるようなお宝物件がまわってくることはまずありません。




理由は単純で、破格の安さで買える物件には問題があるからです！

先日も、宇都宮市の人気ショッピングモールまで徒歩１.２分の非常に人気のある立地の物件買い取りの話がありました。

昔ながらの木造の平屋の貸家が10棟ほど建っていて、満室の状態のようでした。


価格も土地の時価より２.３割安かったので、一見、非常にお買い得に見えます！

土地の形も悪くないし、資産価値の非常に高い魅力的な物件なのですが、、、


しかし、、、


この物件、実はクセモノなんです。。


土地の価値は非常に高いのですが、、満室とはいえ貸家から得られるリターンが非常に低いのです。

つまり、投資利回りが良くないのです。



こういった物件は、金融機関家から、建物の価値がほぼ評価されず、投資リターンも低いので融資がつきにくいのです。

全額キャッシュで買える方や、豊富な自己資金がないと購入できない物件になります。

だからプロ向け物件で、業販で話がまわってくるのです。


資産家でもなければ、一般のサラリーマン大家さんなんかでは融資のつかない物件になります。


仮にある程度、自己資金があってうまく購入できたとしても、素人が買うのは非常に危険な物件になります。



この物件が格安な理由は収益率の低さだけではありません。


その他の大きなリスクがなんだかわかりますか？？


このあたりを即、わかる方は不動産投資のセンスがある方ですよ。(ﾟ∀ﾟ)



答えは、今入居している貸家の入居者です！！

一見、満室なので、良さそうに見えるんですが、、、


入居しているのが、高齢者のひとり暮らしのお年寄りばかりなんです。



この物件は土地としては非常に価値があります。

しかし、収益率が低くて投資効率が悪い。

つまり、今の貸家がお荷物になっているのです。


投資家視点で見れば、貸家がない方が価値が高いのです！

だから、満室なのも逆に問題なんです。


ほとんど空き家で、数棟だけしか入居者がいないほうが、価値が上ります。

退去の相談をして、全部空き家になれば、簡単に更地に戻せますからね。


不動産業者は、このような物件を買ったら、収益率の低い貸家のまま運営しようなんて、まず考えません。


既存入居者に退去を促し、更地にして、土地をいくつかに分割して、住宅地として販売して、儲けを出そうと考えるのです。

だから、行き場のない独居老人がたくさんいるこの物件はリスキーなんです。


若い方なら、引越し費用や次の物件の諸費用なんかを出すことを条件に交渉して、出ていってもらうことはさほど難しくはありません。（それでも退去の交渉は素人ができるものではありませんが。。。）


しかし、行き場のない高齢者となれば、話は別です。

交渉に応じてくれても、次の物件を確保するのに一苦労します。


特に、身よりもなく、生活保護を受けている方や、国民年金だけでくらしているような方だと、引越し先を確保するだけでも困難を要します。

まして、今の格安貸家より、居心地の良さそうな物件を探すなんて至難の業になります。(^_^;)


そうなると、立ち退きの交渉がうまく進まないのは目に見えてます。


よく、

『マイホームなんか買いたくないし、一生賃貸でも良い！』

なんて若い方がいますが、、、

長生きするリスクを全然考えていないのかと思いますね。(^_^;)


これからいくら空き家が増えたところで、独居老人が簡単に賃貸物件を借りられるような時代がくるとはとても思えません。

だって、管理が大変なんですから！


認知が進んだりして、家賃を払ったかどうかも曖昧になってきたりしたらどうしますか？

毎月、払った、払わないの、押し問答するような状況になるなら空き家ままのがよっぽど良いです。

滞納が続いて、退去させるにも受け入れ先がなければ一苦労ですからね。


といことで、この物件はリスクが高いので私はパスしました。


このような格安物件は潤沢なキャッシュを持っている方向けですね。

現況ネット利回りは６～７％くらいなので、長期で保有して、土地の価値で資産をヘッジするような物件になると思います。

そして、退去者が出たら新規の入居者は入れずに、空き家を増やしていき、建物のリフォームや修繕の費用をできるだけ抑えて、価値の出る更地化に移行していくのが良策でしょうか。

うまく、更地にできれば、確実にキャピタルゲインを見込める物件になります。


キャッシュを多く持つ資産家の方にはおすすめの物件ですね。

しかし、後々管理で苦労する可能性が高いかもしれません。


不動産屋も軒数の少ない貸家で管理が大変だと、管理業務を受けたがりませんからね。



そう考えると、建物の老朽化を理由に強引に退去を迫るような業者も中にはいるんで、そんな業者が買う可能性があるかもしれません。(-_-;)



いずれにしても、破格の安さで買える物件は何か問題があるのが必然ですから、一般の皆様にはまったくおすすめできませんね。

訳あり物件の問題を除去して、一般の皆様が買いやすいようにして適正価格でマーケットに物件を戻していくのがプロの仕事になります。

欲の皮が突っ張ってしまうと、先日破綻した、かぼちゃの馬車のシェアハウスのような、どうしようもないワケありババ物件を掴まされてしまう方もいますからね。


運営会社の破綻リスクも考えたら、粗悪な木造のシェアハウスなんて恐くて投資できないと思うんですが、、、投資ししちゃう方がいるんだもんなぁ。。。(^_^;)


格安物件以外でも、不動産の購入には思わぬ落とし穴が潜んでいることはつきものです。

購入の前には信頼できる専門家に相談するのがベストです。

専門家の良し悪しの見極め方は、しっかりとした出口戦略を示せるかどうかで判断できると思います。


金融資産をお持ちの資産家の方には、業販物件の斡旋もやってますので、気になる方はご相談ください。