2017年7月30日日曜日

【LRT導入後のバス路線再編がおもしろいことに!?】公共交通のカバー率向上で脱マイカーは進むのか!?

宇都宮市がLRT導入後のバス路線の再編イメージを公表しました。

それがこちら!


バスなどの公共交通がカバーする人口は、現状では駅東側が9万6000人でカバー率84.9%、西側は43万9000人で86%。
LRT開通後の再編によって、東側は10万3000人で90.7%、西側は48万人で94%へ向上させるようです。

特に、駅東エリアは数字以上に公共交通の空白エリアが多く、マイカーに依存せざるえなかったのが現状でしょう。

そんなマイカー依存の状況もバス路線の新設で大きく変わることになる。

街全体に新しい血管をたくさん通すことになり、血行が促進され、住民の移動、利便性が大幅に向上することになるでしょう!!(・∀・)


再編に伴い、いままでのJR宇都宮駅へのアクセス一辺倒の路線網から大幅にマインドチェンジがはかられ、JR宇都宮駅を経由しないで目的地まで最短距離で移動しやすくなる。

JR宇都宮駅と東武線の南宇都宮駅を結ぶルートや西川田駅と雀宮駅を結ぶルートなんかは面白い。
東武宇都宮線とJR線の駅間をバス路線で連係強化することは、非常に意義があり、経済効果も大きいでしょう。

てか、、今ままでなかったのが不思議なくらい。。。

他にも地域拠点から最寄りの駅につながるルートが大幅に増える。


他にも、LRTのターミナル駅としての役割を担う、ベルモール前の駅には、岡本駅行きのバスが新設されるようで、こちらも便利な路線になるでしょう。

例えば、岡本の駅から、映画を見にバスで直接ベルモールまで行って、その後、LRTに乗って中心市街地へ。パルコで買い物して、再度LRTでJR宇都宮駅に行き、岡本駅まで帰る。

このような公共交通だけでもストレス無く、スムーズな街の移動が可能になる。

しかも、再編により短い区間をこまめにバスが走ることによって待ち時間の減少や、定時性が向上し、公共交通の利便性は大幅に上がるでしょう。


更に!

JRと私鉄の東武線の鉄道、LRT、バス、すべての公共交通でスイカのようなICカードでスムーズに乗り換えができ、便利に移動ができるようになることも大きい!

今は餃子頼みの観光客も、公共交通を利用して街を回遊しやすくなり、街全体に大きな経済波及効果も見込めるでしょう。


『そうは言ってもマイカーだよ!』と考える方もまだまだ多いでしょう。
ドアツードアで移動できるマイカーは確かに便利ですからね。

しかし!今までよりは確実に公共交通を使う機会は増えるでしょう。
公共交通が充実したことによる恩恵を実感し、過度なマイカーマインドにも徐々に変化が起こると考えられます。

一家に人数分のマイカーから、一家に一台のマイカーを家族でシェアすれば充分!
なんて、ご家族も増えていくことになるでしょう。


バス路線の新設で期待したいのが、IT化への対応!
バスのリアルタイム運行状況をマップベースで見られる、ウーバーのようなアプリを宇都宮市で是非開発して欲しいですね。

バス停もIT化して、リアルタイムでマップと運行状況が見えるよになると便利かなぁ~



LRTが開通したら、旅行に行くのも気軽に便利になりますね。
ベルモールの駅のようなトランジットまで車で行って、LRTでJR宇都宮駅まで行けるようになる。
大きなスーツケースを持ってバスに乗るのは大変だけど、段差のない低床のLRTならラクラク移動できますから。
外から来る旅行者にもLRTは便利な交通手段になるでしょう。

観光産業の伸びしろを増やすためにも、街として餃子以外の魅力的なコンテンツの開発も重要なミッションだしハード面の整備も必要になってくる。

観光客が大幅に増えることが予想されるため、不動産ビジネスとしては、宿泊関連の投資を有望視しています。


宇都宮市も、人口、世帯数ともに数年先には頭打ちになることから、今さら賃貸物件に投資しても、先は明るくない。
しかし、伸びしろのある観光客をターゲットにした宿泊施設向けの不動産投資ならまだまだチャンスがあるでしょう。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2017年7月25日火曜日

【不動産の価格交渉はどこまで可能なのか!?】知らないと損する、売主さんと不動産屋の事情とは!?

ほとんどの買主さんは、毎日目を皿のようにして物件情報をネットやチラシでチェックしているのではないでしょうか。
一生の買い物となる、『マイホームを少しでも安く買いたい!』という気持ちは十分理解できます。その中でも重要な、価格交渉の余地についての情報をお伝えします。


そもそも、不動産の価格自体が不透明でわかりずらいと思いませんか?


不動産の価格は経済学の一物一価が通用しない、一物五価なんてことを言われます。

一物一価とは?
取引が自由に行える物やサービスの市場では、同じ商品(またはサービス)の価格は1つになっていくと考えられています。

例えばスーパーAで卵1パック200円で売っていました。
一方、スーパーBでは100円で販売しています。

そうすると、みんな卵を100円で買いたくてスーパーBに行きます。

すると、お客を取られないために、スーパーAも卵を100円に近い価格まで値下げせざる得ないことになる。

その結果、だいたいどこのスーパーで買っても卵の価格はある程度同じ価格におさまると経済学では考えます。

しかし、現実的にはそんなことはなく、日々価格競争は続き、同じ商品でもお店や地域によって価格は違います。この様に同じ物やサービスの価格が異なることを「1物2価」と言います。


そして、不動産の価格はさらに複雑な価格の形成が行われるので購入する方を混乱させます。
その理由は!?
不動産は2つとして同じものがないからです!

同じマンションでも部屋の位置や階数が変わると、まったく価値が変わってしまう。
さらに、公表される価格も複数あり、不動産は一物五価と言われたりもします。

主なものは、
① 公示価格
『対象となる土地の正常な価値を評価した価格』のこと。

② 基準地価
基準地価も『対象となる土地の正常な価値を評価した価格』になりますが、公示価格を補完する意味が強い価格です。

③ 路線価
国税庁が定めた『相続税・贈与税の目安となる土地の価格』のこと。

④ 固定資産税評価額
『固定資産税を支払う基礎となる価格』のこと。
固定資産税評価額は公示価格の70%が目安になっています。

取引で重要なのはここ!!
⑤ 実勢価格(時価)
実勢価格とは、『実際に取引される価格』のことです。

1つの不動産にこれだけ価格があり、まして2つとして同じものがない。
取引される価格が不透明に感じるのも当然です。


参考までに、公表される価格は公示地価を100とした場合

公示地価&基準地価ーーー100

路線価ーーー80

固定資産税評価額ーーー70

おおよそこんな価格におさまると言われています。


しかし!!実際に取引されている価格である実勢価格(時価)は売主さん・買主さんの思惑や市況などにより、同じような条件の不動産であっても価格にバラツキが出てしまいます。



前置きが長くなりましたが。。。Σ(´∀`;)



さて本題の、物件を購入する際、価格交渉はできるのか?ときかれたら??


あえて言わせてもらえば、「基本的に値引きはできない」とお考え下さい!


当たり前のように値引きしてもらえると考えている、買主さんも多いかと思います。
しかし、重要な事実を忘れています。

不動産は2つとして同じものがないが、同じ物件の買主さんは1人ではない!

人気物件になればなるほど、この状況が起こります。
つまり、一つの物件で無理な値引き交渉をすると、売主さんはあっさり他の買主さんを探してしまう。

あなたが、目を皿のようにして探し当てたお気に入り物件は、他の買主さんも購入を検討しています。


だから、「この物件はいくらになるのか?」という問に対しての本来の正しい答えは「今!提示されている金額」です。

仲介物件だけでなく、業者販売の物件であれば、企業として成り立っていくための採算を乗せて出された金額です。だから、当然のように値引きできると思わないで下さい。




しかし、現実に取引される価格は、市況の他、売主さん買主さんの思惑が大きく影響して、交渉によって値下げされる場合があるのも事実。

それは、「値段を引いてでも、売りたい」と売主サイドが思っている時です。



それは大まかに2パターンあります!



【1】売主さんがすぐにキャッシュ化したい。もしくは長期間、売れないのでなんとかして売りたいケース。

ようするに、売主さんがお金より時間がほしいケースです。

特に、建売住宅などは(分譲マンション含む)は竣工後一年を経過すると、「未入居の中古物件」となるので、長く売れ残っているならば多少値引きしても売りたいりい業者も多いです。
もしあなたがその物件に対して思い入れが無く、時間をかけてもよいのなら、分譲が最後の一棟になって、1年近く売れ残ったあたりを狙うと劇的に引いてくれるとチャンスがあります。(売り切れる可能性も高いので買い逃すリスクも!)


しかし!売れ残る物件には様々な理由があります!
もともと相場より高めの値段設定だった、とか、人気のない間取りだったりとか、場所は良いけど道路が狭い、などなど。。。
購入物件にこだわりがなく、時間的に余裕があれば、じっくり待って値下げする物件を狙うのもいいでしょう。


そんな皆様向けに、弊社では便利なマッチングメールサービスを提供中です!
リアルタイムに値下げ物件と新着物件の情報を受け取れるサービスを無料で提供しております。是非ご利用下さい。





そして!!買主さんが見落としがちな、パターン2が非常に重要!!
それは???


【2】いいお客さんだから、売りたい!

これは私が今まで仕事をしていて非常に痛感していることですが。。。
売主も仲介業者も人間ですし、不動産と言うのは人間がそこでずっと生活するわけですから、意外と契約、引渡し後も関係が続くことが多いのです。

そのため、売主さんとしても近隣の人のためにも、やはり「いい人に売りたい」のです。

これは、新築物件でも、中古住宅でも変わりません。賃貸でも同じです。

見るからにガラの悪い人や、愛想の悪い人が「ていうか!いくら引いてくれんの?」なんてドヤ顔で言っても、「いやあーもうこれ以上はちょっと…」となってしまう可能性が高いです。


結局、人なんです!

しかし、買主さんの誰しもができるだけ安く買いたいと思うでしょうから、いい人と思われながら、嫌われずに値引きの話を持ち出すのはなかなか難しいですよね。

そこで、値引いて欲しい事情をきちんと正直に説明するのです。ポイントは正直にです!

例えば、
『現在の手取りが〇万円で、どうやりくりしても△万円以下でないと家族が生活できないんです。。でもこの物件がすごくすごくステキで家族みんな気に入ったんです。だから少しでも良いんで価格を交渉して頂けませんか?』

こんな、ストレートな物言いは心に響きます。どうせ収入は開示するのですから、見栄を張らずに家計簿をみせて交渉するくらいの覚悟が必要です。


不動産屋の営業マンに最も嫌われるのは、その物件を買うかどうかもはっきり決めてない段階で、『いくらまで引いてくれるの?』と、自分の身分も明かさずに聞くようなお客さんです。。(*_*)


人気物件になればなるほど、一回の値引き交渉でも失敗する可能性があります!

あなたが値引きの打診をしているときに、満額で申込みをした別の買主さんがいればそちらに優先権が移るということもこの業界ではよくあります。
極端な例ですが、すでに申込みが入って募集停止にしてからも、満額プラス100万払うから購入したいとか、オール現金ですぐ決済するからと言ってくる方も時々います。
そんな場合は、仁義的にさすがにお断りしますが。。。

家の契約というのは多くの人の人生に関わるとても大事なことですよね。
双方が気持ちよく契約するということが、お互いにとって良いことなのは間違いありません。

交渉の際は、その物件が最悪流れてしまっても良いのかを考えながら、流れてもよいなら強気に、流れて欲しくないなら下手な交渉はせず満額提示するか、「どうして値引きして欲しいのか」を明確にしてから交渉するのが賢明でしょう。


実は先日も弊社売主の物件で、人のいい買主さんに、大幅値引きして売っちゃいました。
ローンがぎりぎりだったこともありますが。。。その方のお子様が大変物件を気に入っていたので、担当営業マンが猛プッシュしてたのです。
そんなケースとは逆に!
【この人には売りたくない!】と思われたら絶対に値引きしてまで売ろうとしませんし、交渉は確実に不利になります。


結局、売主さんと不動産屋=人をどれだけ動かせるかが重要なのです!

この辺りの本を7回位熟読すると、間違いなく満足いく価格で不動産を購入できるでしょう。ww



日本だけでも500万部も売れてる伝説の本です!
不動産を購入する前に一読すれば、あなたもスーパー買主さんになれるでしょう!ww


売主さんも不動産屋も人の子です。
買主さんがいい人だとなんか応援したくなっちゃうんですよね~(^_^)



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年7月22日土曜日

【宇都宮市の歓楽街が崩壊中!?】空き店舗の急増はチャンスなのかも!?

ここ最近、商業店舗を所有するオーナーさんからのご相談が多くなりました。

不動産ビジネスは、今までの常識が曲がり角を迎えて、新しい時代に突入したのを実感してます。

空き家問題だけでなく、商業施設も時代に合わないものが多くなっています。
歴史ある宇都宮市の歓楽街も例外ではない。



栃木県庁に隣接し、中心市街地にある歓楽街の泉町エリア。

歓楽街が衰退し、泉町の価値の沈下が著しい。。。
坂を登ると空き店舗だらけ。。。

泉町から、JR宇都宮駅の東口エリアに歓楽街の軸が移り変わりましたが、ここのところ東口エリアも歓楽街の衰退が進んでいます。

少子高齢化で若者が年々減っていることを考えれば、歓楽街が衰退するのは当然といえば当然ですが。。。

泉町は東口より交通アクセスが悪いことから、衰退が著しい。
売却に出ている店舗もありますが、、、テナントがなかなか集まらないので、買い手がつかない。。


そんな中、空き店舗に困ったオーナーさんも増えています。


さてさて。。。
衰退が続く歓楽街の空き店舗、あなたならどう活用しますか??


こんな難題を日々、無茶振りされるのが不動産コンサルタントの仕事です。ww


セオリーどおりいくなら、保証金や賃料などの条件をゆるくして、水商売のテナントを今まで通り募集する。
空き店舗増加→賃料下落→需要不足で更に空き店舗増加→更なる賃料下落

店舗の需要よりも供給過多なので、この負のループが続いている。

この状況では、歓楽街でも立地の悪い物件は、賃料をいくら値下げしても、テナントを見つけるのは容易ではない。


時代は変わったのです!

今まで通りの設備の付いた水商売向けのリース店舗に需要がない。
時代に合った、活用方法が求められている。


リース店舗として需要があるのは立地の良い場所だけで充分なのが今の状況。
そのため、大半の物件はリニューアルに再投資しても需要がないので、街全体に投資が行われず、街全体が寂れる一方で負のループが続いてしまっている。


街全体として、不動産の活用方法の変化が不可欠でしょう。

商業エリアであることを考えれば必要なのは人人人!
ポイントは街全体としていかに集客を伸ばすかでしょう。


わたしなら、直接人を集められる施設に転換する。
泉町のような歓楽街のコンテンツは観光客と相性が良い!

つまり、観光客向けの宿泊施設にコンバージョンする!


宇都宮市の観光客が過去最高となっていることから、そこをターゲットに。

【宇都宮市の観光客数が最多更新!】餃子頼みが課題!?次の有力観光コンテンツは◯◯◯!!



日帰り客を1泊客に!そのためには夜のコンテンツが不可欠。
泉町には観光客にウケる、非日常の景色がある!!




老舗の飲食店が多いのも強みだろう。

民泊やゲストハウス、簡易宿泊所などにコンバージョンできれば、大きなビジネスチャンスがあると考える。
中心市街地に位置しているのも宿泊施設としての強みが活かせる。

ただし、、、コンバージョンには大きな投資が必要。

時代が大きく変化している現状では、不動産の活用には再投資が不可欠です。
しかし、新しいことにチャレンジするのは勇気がいる!


衰退するエリアの中でも、立地が悪く、条件の悪い場所ほど、再投資も何もしないで不動産を活用するのは困難だろう。。。


座して死を待つか?新しい状況にチャレンジするのかはオーナー次第。

逆に!
撤退するオーナー増えているので、物件を格安で入手できるチャンスが増えています。
変化をチャンスと考えられる不動産投資家にはバーゲン価格で物件を購入できる絶好の機会である!

諸行無常。。変化はいつの時代もさけられないこと。
変化を敏感にとらることができる投資家だけが、財産を残せるのが世の常。

【どんな時代もチャンスにあふれている!】不動産の活用はアイデア勝負の時代になった。民泊などの規制緩和もどんどん進んでいる。

時代にあった活用法がオーナーサイドには求められているのだろう。



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2017年7月18日火曜日

【続!中心市街地に住んでみたらNo.3】祭りからわかった、意外な!宇都宮市の現状とは!?

先日、宇都宮市で天王祭というお祭りが行われていたのを皆様ご存知ですか??

宇都宮市内の各地区からお神輿が出て、中心市街地を巡回して、二荒山神社の階段を駆け上がるというお祭りです。



みこしを担いで、急な階段を一気に駆け上がるのは見ていて爽快!です♪



てか、、私も宇都宮で育ちましたが、天王祭については初めて祭りの内容を知りましたし、参加もしました。(^o^;)
再来週に行われる【宮まつり】方が圧倒的に集客があるし、すべての宇都宮市民イベントして定着してるから関心が低いのかもしれません。


天王祭に参加している自治会は、ほぼ中心市街地の自治会でそこの住民、二荒山神社が主体となったお祭りです。
由緒ある、地区が多いのが特徴かな。

私が引っ越した地区も、由緒ある自治会で中心市街地で行われる祭りにはすべて参加します。


しかし!!!
由緒ある自治会ですが。。。
若者がいない!!!(てか、私は中年ですがww)
中年すら少ない。。
ほぼ高齢者で自治会が構成されている。


以前から書いているように、中心市街地の現実問題は若者の住人が少ないこと。
祭りに参加して痛感した。

私も、引っ越して早々、自治会の班長になってしまったので、祭りに参加したようなものです。
小さな子供のいる我が家は、年に3回もある大きな祭りや自治会のイベントすべてに参加するのはちょっとむずかしい。。。

班長であることと、高齢者ばかりなので、祭りなどには是非参加して欲しいと自治会長から要請があり、中年の体に鞭打って参加させて頂きました。www


祭りに参加してみると!
自治会の参加者だけではみこしを担ぐ人は全然足らない。。
住民ではない、ボランティアの参加者がほとんどでした。

ヘルプのお助け隊がいなければ、祭りは機能しない。
そんな現実が祭りの今です。
うちの自治会だけでなく、それは参加している他の自治会も同じです。

聞けば昔からある程度ボランティア参加者に依存して祭りが成り立っていたようです。

しかし、近年は地元自治会の参加者が激減。。。
今はほぼボランティアの人たちで祭りが運営されているのが現状です。


祭りに参加したいという若者が意外に多いのが何よりの救いだと感じた!!

ボランティア参加者に若者が沢山いたのには驚かされた!!

ゆとり世代やその下は、祭りなんかに無縁なイメージだったが、意外にも多くの若者が祭りに参加していた。

中心市街地の再生にとっては光明だろう。

祭りがあるところはやっぱり活気がある!!

そんな活気を求めている若者がたくさんいる。



若者が住みやすい、住んでみたい、住宅を中心市街地に開発すれば、大いに需要はあるだろう。

今のトレンドにマッチした若者向けシティライフを提案するのは面白そうだ。

郊外に住むマイカー依存のライフスタイとは反対の、物が少ないシンプルライフを提案し、【ミニマリストライフを!】みたいな。



不動産の開発サイドが今の中心市街地の需要を読み切れていない部分は大いにあるでしょうね。

モノをできるだけ持たずに、狭くても、便利な立地でおしゃれに暮らす。

宇都宮市の中心市街地には残念ながら、ミニマリスト向けの賃貸住居が少ない。。
そこには大きなビジネスチャンスがある!

これからLRTなどの公共交通が充実することを考えれば、中心市街地にシティライフ思考の若者を呼び込むことは十分可能でしょう。

中心市街地の課題の多くは、街中に若者居住者を増やすことで解決されることだろう。



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2017年7月12日水曜日

【LRTの駅西側延伸に!?バスも再編でますます便利に!?】交通の要所となる場所は地価上昇が確実か!?逆に・・・

LRTの駅西側は当初計画の「桜通り十文字付近まで」から、さらに延伸を検討するようです!!

LRT駅西を延伸 大通りバス路線も再編 宇都宮市検討(下野新聞)

いったいどこまでいくのだろうか???
観光を考えると大谷あたりまでつなぐのだろうか???




そうなると、あまり人気のない環状線外の西エリアも将来は有望になるかもしれない!!

将来的にLRTを鹿沼までつなげるなんて話もあるので楽しみなところです。



LRTと重なる大通りのバス路線も再編し、公共交通の空白地域や拠点間を結ぶ幹線バス路線の強化用に振り向け、公共交通ネットワーク化も推進されるようだ。

現実的に、大通りをLRTが走るなら今の路線バスはほとんど不要だろう。

今でも、大通りの交通渋滞の原因の大部分が路線バスが集中しすぎていることにある。

つまり、それだけ路線バスのネットワークに無駄が多かったが、放置されていたということ。

大通りを運行するバスは県庁前通りや、いちょう通りにも振り分けられるようなので、中心部の多様な移動ニーズに対応してくれることに期待したい。



LRTの整備が本格化するなか、宇都宮駅の東側もバス路線の再編が行われることになります。




宇都宮市全体で今まで公共交通の空白地帯になっていた場所も便利になる。(・∀・)

バス再編150本増、LRT結び利便性向上 JR駅東側で宇都宮市案(下野新聞)


本格的な超高齢化社会を迎える中、マイカーに依存しない街として公共交通の整備は必要不可欠。

宇都宮市に住むすべての住民にとってLRTの整備とともに公共交通が便利になることが現実となります。


ただ、今までのように、『バスでそのまま宇都宮駅へ』という発想から、LRTの駅拠点へのリンクが中心となる。

乗り換えが必要で面倒!?と思われがちだが、実際は全く問題ない!むしろ便利になる。

それは各拠点エリアが重点的に商業開発されるからです。
つまり、LRTに乗らなくても拠点エリアに病院や商業施設が集積していくことになる。


【全国初!宇都宮市が都市機能集積へ補助!】コンパクトな街づくりで笑う人!泣く人とは!?



コンパクトシティの拠点エリアに指定されている地域は人口減少が本格化しても、地価上昇が見込まれる有力な立地となります。

これからマイホームを検討するなら、拠点エリアに指定された立地を選択するのが賢い選択になるのは間違いないでしょう。


今はまだ、この変化を察知した動きは少なく、地価の変化もほとんど見られない。
しかし、今後、現実に拡散型の街の開発にあらゆるところで限界が見え始めると状況は一変する。

もし、これからマイホームを検討しているなら、拠点エリアや居住指定エリア以外は将来価値がゼロになっても構わない覚悟が必要になるだろう。

国もこれから無秩序なマイカー依存の拡散型の開発に大幅な規制をかけることは確実だ。

街はどんどんコンパクトに縮小して、集積していき逆ドーナツ化することになる。



郊外の指定エリア以外に住むリスクは、将来インフラの更新や維持にコスト負担を強いられる可能性が高くなることだろう。

いつもマイカー移動だし、安くて広い敷地だから郊外に家を買ったのに、水道や電気の更新費用に多額のコストを請求され、結局高い買い物いなってしまった。。(T_T)
なんてことになりかねないので注意が必要だ。


いかなる都市政策も、連綿と続く地域の歴史の土台の上に築かれねば、街として豊かさを実感できないでしょう。

しかし、クルマ社会に依存するあまり無秩序な開発を続け過ぎてしまった。。

その結果、先祖が大切に積み重ねてきた景観や歴史を、わずか数十年の間にクルマ社会が破壊してしまった。

小さな町や村では、生きるために自動車は欠かせない道具です。
一方、宇都宮市のような地方の中核都市では、公共交通を充実させ、自動車交通を削減すれば、マイカーに依存しない都市生活の実現は十分に可能です。


過去を尊重せず、未来に配慮せず、クルマ社会の悪しき習慣に固執して無秩序な拡散型の開発を続けているのが今の現状ではないでしょうか。

そもそも、都市を活動の舞台にするのは、現在の市民のみではありません。
将来の市民も、この宇都宮市で生きていくのです。
また、過去の住民は、この街を遺産として残して死んでいったのです。

自動車が「豊かさ」の象徴であった高度成長の時代はとうに終わっています。

その証拠に、先進国の各都市で脱クルマ社会を担うLRTが続々導入されています。

先見性のある市民が選択したLRTの導入で、脱クルマ社会の先進的な街として宇都宮市が生まれ変わることに期待したいです。



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2017年7月7日金曜日

★祝★【宇都宮市のLRT開業は2022年に!】今年度内の着工がほぼ確実に!?

ここまで来るのに紆余曲折。。。いったい公共交通の議論を何年やってたんだか。。。
ようやく宇都宮市が都市としてバージョンアップして一回り成熟するスタートをきるようです。



昨年の選挙で承認を得たLRTが今年度着工し、2022年に開業することがほぼ確実となりました!!
楽しみだな~♪♪♪

マスコミ各社がニュースとして大きく報じています。

LRT、2022年3月開業目指す 宇都宮市など方針 着工は2018年3月(下野新聞)

LRT事業着工に必要な申請、8月にも提出へ(読売新聞)




本年度中の来年3月から着工は間違いなさそうです。
良かった~(*^^*)

反対派の皆さんに配慮して、説明を尽くしたため開業が1年以上遅れることになってしまった。。。
その間、市の職員の皆様や関係団体の皆様が一生懸命わかりやすくPRしていましたね。
宇都宮大学でLRTが走る様子をVR再現しているようですし、是非見てみたい!(゚∀゚)
関係者の皆様、本当にご苦労さまです。


これだけ説明しても、今だに少数ですが、反対している方々もいるようで残念です。。
ユーチューブなどでみると残念なことにほとんどが高齢者の皆様のようです。
(反対集会に若者がほぼいない。。汗)

シルバー民主主義によって世代間の利害が衝突して日本全国でこれからいろいろな問題が表面化してくるのでしょう。



てか、、この前二荒山神社前で、このような方々が原発反対!!
と細々集会していたのを見かけましたが!。。
原発反対といいながら、環境にやさしい公共交通にも反対して、マイカー押しって???
つまり拡散型の開発を続けよってこと???
どこか矛盾を感じてしまうのは私だけでしょうか。。。(ー_ー;)

宇都宮市は見識の高いシルバーの皆様が多数派で本当に良かった!

PR動画見ればみんなLRTの良さに気付くはずなので貼っときます。


LRT着工をスタートに街の重要プロジェクトがあちこちで動き出すのは確実でしょう。
ここまで時間を大幅に浪費したことが街として非常にロスだった。
生みの苦しみなのでしょうがないことだったのかもしれませんが。。。

反対派のもったいない思考より、街のあちこちで開発がストップして時間を大幅にロスしたことの方がよっぽど損失が大きかったのは明白。

もしかしたら、今の高校生なんかはLRTで通学できていたかもしれないのに。。


とにかく職と住を公共交通でつなぐことでマイカーに依存しなければ生きられない街から、公共交通を軸に暮らす、新しいライフスタイルの選択肢が増えることは街の発展に大きく貢献することは間違いないでしょう!


デフレが続いている日本では、今は公共投資を行うには絶好の機会!
日銀がマイナス金利政策を継続してるので金利がほとんどかからずに資金調達できる。

将来世代にも使ってもらえる街の重要なインフラを金利負担なしで、建築可能で、しかも宇都宮市は全体の4分の1の負担、県が4分の1、と地域では全体の半分程度で済む。(約半分は国の負担)


国も今後の人口減少を見据えて、今までの拡散型の街の開発を改め、集積型の街の開発に大きく舵をきったのです!
国の方針に沿う開発なので補助が出る。

理解しなければいけないのは、今までの常識がすべて非常識になる転換点に日本中の都市が立っていることです。



そうはいっても、今だに宇都宮市は人口増加を前提にした拡散型の街の開発を続けています。
人口減少後、世帯数も数年後には減少に向かうのが確実ななか、いずれ拡散型の街の開発は限界は迎えます。

これから高齢者が急増することで福祉予算が膨大に増えていき、生活インフラの維持が困難になるからです。

つまり、人口密度の少ない、街の郊外のインフラの更新ができない事態が発生してくるのです。

これは、宇都宮市に限ったことではありませんが、マイカー依存の拡散型の街の開発にそろそろ制限をかける時期でしょう。




住宅開発全体に総量規制をかけることも検討されているようですが、是非やるべきです!

総量規制をかけたら、新築の建物を建てるには、空き家などの既存の建物を取り壊さなければ建築できないことになります。

実際、海外などでは、当たり前のように世帯数に応じた住宅の総量規制が行われています。

今まで、日本の住宅が資産にならなかった原因が実はこれ!

総量規制が始まれば、住宅ストックの価値が維持され、空き家問題もゆるやかに改善される方向に進むでしょう。



2022年3月開業予定のようですが、ベルモールからJR宇都宮駅まででも先行して開業してもらえるといいなぁ~。

とにかく、LRTは街のマインドチェンジの大きなきっかけになること間違いありません!

東エリア以外の計画がまだ公表されていませんが、東西連係の路線のについても早く計画を示して欲しいですね。期待してます。(^_^)



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2017年7月3日月曜日

【不動産売るなら仲介or買取!?】売れない負動産急増!!住まない実家どうしよう!?

不動産を売却する場合の選択肢としては基本的に2択になります。

不動産屋をブローカーとして買主さんとの間に入ってもらい仲介で売るか。
はたまた、ブローカーを介さず直接買主に買取ってもらうか。

後者の場合は、ほとんどのケースで不動産業者に買取してもらうことになります。





それぞれメリット、デメリットがあります。

簡単に言っていしまえば、
お金を取るか(仲介)、
時間を取るか(買取)、につきます!


つまり、
価格面では 仲介(高い)>買取(安い)
現金化までの時間では 買取(早い)>仲介(遅い)
となります。


仲介と買取のメリット・デメリットを比較してみると、

★仲介のメリット★
・相場(時価)での取引になるので通常は買取より高い価格で売買される
・販売価格を売主が決められる(時価より高く売れる可能性もなくはない!?)

※デメリット※
・売れるまでに時間が必要
・資金計画を立てにくい
・仲介手数料がかかる
・幅広い広告活動が必要


★買取のメリット★
・短時間で売却することができる
・他人に知られることなく売却することができる
・資金計画が立てやすい
・瑕疵担保責任が免除される
・仲介手数料を節約することができる

※デメリット※
時価より20~30%安い価格での取引となる。


仲介手数料などの諸費用の負担や瑕疵担保責任も必要で、面倒で時間もかかるが、できるだけ高く売りたい方は仲介で売るでしょう。

一方、面倒なことは一切なし。即、現金にできる買取。


これは不動産以外の商品でも同じでしょう。

例えば古本なんかだと、コミック全巻セットだって、ブックオフに持っていって買取してもらえば、二束三文。。。お金になるだけ良い。

一方、ヤフーオークションなんかで直接、所有のコミックを欲しい買い手に売れば、高く売れる。

本なんかだと10倍くらい差があるのでは。
買取10円のコミックも、お店では100円で売ってたりする。


古本なんかは捨てるよりは、と、1円でもお金になれば良しとして、投げ売りされる。


一方、不動産売買のケースでは、通常流通している時価のおよそ20~30%安い価格での買取になります。

古本なんかと比べて、金額が大きいのでその分、差額も小さい。

とはいっても、時価の査定価格が2000万円で売れそうな物件なら、1500万円前後が買取の相場になる。

その差500万円!!古本は良くても不動産は買取にできないと思ってしまう。


しかし、、高く売ろうとする分、当然リスクも発生する。

そもそも、時価なので査定価格の2000万円で売れる保証はどこにもない。

最悪はなかなか買い手が見つからず、買取価格よりも安くしか売れないケースもないわけではない。


時価のため、リーマンショックのような市場の変化が起こると、あっという間に相場が暴落してしまう。

不動産の価格決定プロセスはほとんど取引事例比較法と呼ばれる時価である。

近隣の取引相場をもとに価格が決められる極めてあいまいな価格で取引されているのが現状。



相場の暴落で、数か月前まで2000万円くらいで取引されていた物件が20%以上安くしても売れなくなる。
こんなことも起こり得る。てか、普通にあります。

ただ、住宅に関しては相場の動きが比較的ゆるやかなので、相場急変のリスクは受けにくい。
投資物件なんかは相場暴落に即反応するので特に注意が必要です。


ここで重要なのは、時間的余裕!!

仲介で売りに出す場合はとにかく時間にゆとりがあるかどうか!


3ヶ月で売りたいと思うか。4.5年かけてもできるだけ高く売りたいか。


タイムスケジュールが迫っている取引では時価よりも大幅に値下げせざる得ない。

一方、時間に余裕があれば、とにかく市況が回復してマインドが改善するのを待てば良い。


ただし!待っても相場が戻る保証はどこにもない!



買取は業者にボロ儲けされて、面白くない。と思う方も多いでしょう。

しかし、業者もかなりリスクのある取引をしています。

市況が順調に推移していればいいのですが。。。

ひとたび、リーマンショックのような急変が襲うと、、さぁ大変!!
銀行からは返済を迫られ、さっさと損切りしてでも、キャッシュに戻さなければならない。

という具合に、市場の急変があると、いつも買取業者の倒産ラッシュが起こります。



ほとんどの売主さんは、時間がかかっても、できるだけ高く売りたいので、仲介依頼をして物件を売却することになります。

これは目先だけの話で、明日の相場がどうなるかは誰にもわかりません。


特にこれから日本は人口減少が本格してくるため
売れないというリスク!が急増してくる。

相場以外の天災リスクも見逃せない。
災害の多い日本では大地震などで売り出し中の所有物件が倒壊してしまうような可能性もゼロではない。

いち早く買取で売り抜けていれば、大地震の影響も受けなかったのに。。なんてことも。



買取だと業者に丸儲けされてヽ(`▽´)/と煽る記事なんかも多く拝見しますが、
買取も仲介もどちらも、取引自体は公平です。


買取業者は常に、売主さんに代わって売れないリスクを引き受けています。

買取業者の儲けは売主さんのリスクを引き受けたリスクプレミアムです。


売却時にどちらを選ぶかは状況によって使い分けるのが賢い選択。



人口減少が本格化してくると、不動産が3極化するのは目に見えている。

3極化のタイプによって売却の仕方も大きく変わってくる。

1.人気エリアで今後も価格の維持または上昇が期待できるエリア
2.郊外エリアで価格がゆっくり下がり続けるエリア
3.タダでも売れない負動産となっていくエリア

1の場合は当然、仲介でじっくり売れば良い。
2は買取でも良いので時間かけずにさっさと売り抜ける。
3はとにかくお金を払ってでもさっさと手放す。


とくに、今後3のタダでも売れない、持っているだけで、固定資産税や維持費がかかる負動産が急増することが予想されています。

2→3になる物件も徐々に増えていくでしょう。

2もしくは3の物件は時間が経過するほど減価が激しくなるので、買取でもいいのでとにかく時間をかけずに処分するのが良策かと。

空き家対策特措法が施行され、ご実家などの古屋がある物件は空き家として放置すると、宅地なみの高い税金がかけられることが決まっています。


残念なことに不動産の所有権は権利放棄できません。
かと言って、売れないような不動産はタダでも誰ももらってくれません。

人口増加時代の【土地神話】は過去のもの。。
お金が出ていくだけの負動産になることが目に見えている物件は、問題が表面化してない今のうちにさっさと手放すのが賢い選択となるでしょう。



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2017年7月1日土曜日

【住みよさランキングで宇都宮市が1位に!!】でも。。実感にとぼしいのが残念なところ。。。

東洋経済新報社が毎年公表している「住みよさランキング」の2017年度版で、人口50万人以上の全国28都市の中で、宇都宮市が5年連続1位になったと発表されました。

住みよさランキング、宇都宮市1位 50万超都市で5年連続(下野新聞)



ここでいう、【住みよさ】とは??


★「安心度」
人口当たりの病院・一般診療所病床数や65歳以上の人口当たり介護老人福祉施設・介護老人保健施設の定員、19~49歳女性の人口当たり出生数など

★「利便度」
人口当たり小売業年間販売額など

★「快適度」
汚水処理人口普及率や人口当たり都市公園面積など

★「富裕度」
人口当たり地方税収入額など

★「住宅水準充実度」
持ち家世帯比率など

以上5つの観点の15指標の合計で順位を決めるようです。

この中で、宇都宮市は、利便度と住居水準充実度が5位、安心度と快適度、富裕度が8位で50万人以上の都市で比較したら1位だった模様。


1位と言われても実感ないな~。。。

ちなみに人口50万人以下の都市も入れた814都市(全国791市と東京23区)すべての街のランキングでは、宇都宮市は50位にも入ってません。。。(T_T)


全国の都市で1位は千葉県の印西市でした。
首都圏のベッドタウンとして空港アクセスが良いのが高評価だったよう。

しかし!!
上位50位の都市を見たけど。。ほとんど小規模の街ばかり。。。
冬に雪かきが必要な北陸の街なんかも上位ランキングされていたり、車がないと話にならないような場所がほとんどで。。。



人が多く住んでいる街が上位にない。。。(-_-)


結論として、「住みよさ」と「住みたい街」は全く別ものということなんでしょうね。www

東洋経済としては本を売りたいだけなのかもしれまん。ww

こちらがその本。



6480円か~!!ちょっと高い気もしますが。。ww


どこの街でも『住めば都』なのでしょう。


『住みよさ』もいいですが、『住みたい街』ランキングが上がるほう方が宇都宮市にとってはよっぽど価値がある。

住みたい街=ブランド価値が高い場所


住みたい街に上位にランキングされた場所ほど、地価や家賃が高いので資産価値も高い。

これから人口減少が本格化するなか、都市間の競争はますます激しくなるのは必須です。
都市間の格差も広がる一方でしょう。

宇都宮市のような地方都市の課題はマイカーがなくては生活が非常に不便なこと。
LRTの開通を好機に、脱マイカーコンパクトシティとしてさらなる魅力アップが期待できます。

今後、マイカーがなくても快適にくらせる街のイメージが定着すれば、巨大な人口を抱える首都圏からの移住者も確実に増えて、人口減少下でも街の発展が期待できるでしょう。



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