不動産屋をブローカーとして買主さんとの間に入ってもらい仲介で売るか。
はたまた、ブローカーを介さず直接買主に買取ってもらうか。
後者の場合は、ほとんどのケースで不動産業者に買取してもらうことになります。
それぞれメリット、デメリットがあります。
簡単に言っていしまえば、
お金を取るか（仲介）、
時間を取るか（買取）、につきます！
つまり、
価格面では 仲介（高い）＞買取（安い）
現金化までの時間では 買取（早い）＞仲介（遅い）
となります。
仲介と買取のメリット・デメリットを比較してみると、
★仲介のメリット★
・相場（時価）での取引になるので通常は買取より高い価格で売買される
・販売価格を売主が決められる（時価より高く売れる可能性もなくはない！？）
※デメリット※
・売れるまでに時間が必要
・資金計画を立てにくい
・仲介手数料がかかる
・幅広い広告活動が必要
★買取のメリット★
・短時間で売却することができる
・他人に知られることなく売却することができる
・資金計画が立てやすい
・瑕疵担保責任が免除される
・仲介手数料を節約することができる
※デメリット※
時価より２０～３０％安い価格での取引となる。
仲介手数料などの諸費用の負担や瑕疵担保責任も必要で、面倒で時間もかかるが、できるだけ高く売りたい方は仲介で売るでしょう。
一方、面倒なことは一切なし。即、現金にできる買取。
これは不動産以外の商品でも同じでしょう。
例えば古本なんかだと、コミック全巻セットだって、ブックオフに持っていって買取してもらえば、二束三文。。。お金になるだけ良い。
一方、ヤフーオークションなんかで直接、所有のコミックを欲しい買い手に売れば、高く売れる。
本なんかだと１０倍くらい差があるのでは。
買取１０円のコミックも、お店では１００円で売ってたりする。
古本なんかは捨てるよりは、と、１円でもお金になれば良しとして、投げ売りされる。
一方、不動産売買のケースでは、通常流通している時価のおよそ２０～３０％安い価格での買取になります。
古本なんかと比べて、金額が大きいのでその分、差額も小さい。
とはいっても、時価の査定価格が２０００万円で売れそうな物件なら、１５００万円前後が買取の相場になる。
その差５００万円！！古本は良くても不動産は買取にできないと思ってしまう。
しかし、、高く売ろうとする分、当然リスクも発生する。
そもそも、時価なので査定価格の２０００万円で売れる保証はどこにもない。
最悪はなかなか買い手が見つからず、買取価格よりも安くしか売れないケースもないわけではない。
時価のため、リーマンショックのような市場の変化が起こると、あっという間に相場が暴落してしまう。
不動産の価格決定プロセスはほとんど取引事例比較法と呼ばれる時価である。
近隣の取引相場をもとに価格が決められる極めてあいまいな価格で取引されているのが現状。
相場の暴落で、数か月前まで２０００万円くらいで取引されていた物件が２０％以上安くしても売れなくなる。
こんなことも起こり得る。てか、普通にあります。
ただ、住宅に関しては相場の動きが比較的ゆるやかなので、相場急変のリスクは受けにくい。
投資物件なんかは相場暴落に即反応するので特に注意が必要です。
ここで重要なのは、時間的余裕！！
仲介で売りに出す場合はとにかく時間にゆとりがあるかどうか！
３ヶ月で売りたいと思うか。４.５年かけてもできるだけ高く売りたいか。
タイムスケジュールが迫っている取引では時価よりも大幅に値下げせざる得ない。
一方、時間に余裕があれば、とにかく市況が回復してマインドが改善するのを待てば良い。
ただし！待っても相場が戻る保証はどこにもない！
買取は業者にボロ儲けされて、面白くない。と思う方も多いでしょう。
しかし、業者もかなりリスクのある取引をしています。
市況が順調に推移していればいいのですが。。。
ひとたび、リーマンショックのような急変が襲うと、、さぁ大変！！
銀行からは返済を迫られ、さっさと損切りしてでも、キャッシュに戻さなければならない。
という具合に、市場の急変があると、いつも買取業者の倒産ラッシュが起こります。
ほとんどの売主さんは、時間がかかっても、できるだけ高く売りたいので、仲介依頼をして物件を売却することになります。
これは目先だけの話で、明日の相場がどうなるかは誰にもわかりません。
特にこれから日本は人口減少が本格してくるため
売れないというリスク！が急増してくる。
相場以外の天災リスクも見逃せない。
災害の多い日本では大地震などで売り出し中の所有物件が倒壊してしまうような可能性もゼロではない。
いち早く買取で売り抜けていれば、大地震の影響も受けなかったのに。。なんてことも。
買取だと業者に丸儲けされてヽ(｀▽´)/と煽る記事なんかも多く拝見しますが、
買取も仲介もどちらも、取引自体は公平です。
買取業者は常に、売主さんに代わって売れないリスクを引き受けています。
買取業者の儲けは売主さんのリスクを引き受けたリスクプレミアムです。
売却時にどちらを選ぶかは状況によって使い分けるのが賢い選択。
人口減少が本格化してくると、不動産が３極化するのは目に見えている。
３極化のタイプによって売却の仕方も大きく変わってくる。
１.人気エリアで今後も価格の維持または上昇が期待できるエリア
２.郊外エリアで価格がゆっくり下がり続けるエリア
３.タダでも売れない負動産となっていくエリア
１の場合は当然、仲介でじっくり売れば良い。
２は買取でも良いので時間かけずにさっさと売り抜ける。
３はとにかくお金を払ってでもさっさと手放す。
とくに、今後３のタダでも売れない、持っているだけで、固定資産税や維持費がかかる負動産が急増することが予想されています。
２→３になる物件も徐々に増えていくでしょう。
２もしくは３の物件は時間が経過するほど減価が激しくなるので、買取でもいいのでとにかく時間をかけずに処分するのが良策かと。
空き家対策特措法が施行され、ご実家などの古屋がある物件は空き家として放置すると、宅地なみの高い税金がかけられることが決まっています。
残念なことに不動産の所有権は権利放棄できません。
かと言って、売れないような不動産はタダでも誰ももらってくれません。
人口増加時代の【土地神話】は過去のもの。。
お金が出ていくだけの負動産になることが目に見えている物件は、問題が表面化してない今のうちにさっさと手放すのが賢い選択となるでしょう。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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