2017年3月27日月曜日

【続!地価上昇!宇都宮市の地価をマップから見ると!?】明らかになる傾向が浮き彫りに!!!

先日、25年ぶりに地価上昇が公表された宇都宮市の商業地。

宇都宮市の公示地価の平均も上昇に転じています!
住宅地でも上昇に転じた地点が非常に多くなりました。





宇都宮市全体のマクロな視点だけでは見誤ってしまう点が多い、不動産の相場。
ミクロな視点を地図と共にチェックしてみることが不可欠です。

今は便利なサイトがあって地価をマップ上で閲覧できるサービスがありますので、今回はそこからデータを引用させて頂きます。
(土地代データより引用)



地図で見ると、やっぱりな結果に!




赤が下落、青が横ばい、もしくは上昇した地点。

宇都宮市を全体で見るとほぼ真っ赤っ赤!



しかし!
さらに寄って、ミクロな視点で見てみると!




JR宇都宮駅を中心に青色のゾーンが集中。

周辺部が真っ赤っ赤で中心はブルー。


さらに寄ってみると!




JR宇都宮駅を中心とした半径5キロ圏内はほぼブルー。

つまり、地価は上昇!もしく横ばいになります。


地図から地価の様子を見ると、外側は赤、内側はブルーと、逆ドーナツ化減少が鮮明にわかります。


特に、上昇地点が多いのが宇都宮市の駅東エリア。

上昇率の幅も東口エリアが大きくなっています。




逆に宇都宮市の北西エリアや、戸祭台を除いた坂の多い住宅街の下落も目立つ結果となった。


取引の現場感覚でも、需要の多い駅東口エリア。

職場を数多く抱える駅東口エリアは今後も需要が旺盛でしょう。

さらに、LRTの開通に伴い、今下落している地点も上昇に転じる可能性が高いでしょう。

街の開発と地価は連動しているので今後LRT沿線エリアは要注目!




北道路にLRT(東口)事業費の2倍の400億円以上も投資して(LRT反対派はなぜか沈黙!)北西エリアの地価が下落し続けている現実。

スルーされるエリアになってしまったのが痛い。。。

マイカー依存の西北エリアは今後も、企業誘致ができないと、更に地価が下落してしまう可能性が高いでしょう。

過去のエントリー▶

【LRT開通が大成功になる理由!】宇都宮北道路はLRTの2倍の405億円使って赤字なのに!?




車社会の宇都宮市も、今後は高齢化の進展で車が乗れなくなる方が急増します。

道路への投資よりもLRTのような公共交通の整備の方が波及効果が大きくなるのは必然。





地図からもわかるように、これから2極化は更に鮮明となり、逆ドーナツ化の現象が進んでいくことは間違いありません。

今後は、今までのように、地価全体が一斉にすべての地点で上昇していくことは、あり得ないでしょう。


一部の勝ち組みエリアを所有する人が笑い、需要のないエリアの所有者がババを引く。


需要のないエリアは地価で値段が付いていても、実際の取引の現場では、全く売れない負動産となってしまっている物件も増えてきています。

逆に、中今泉エリアなどの地価上昇が大きいエリアは、公示地価よりかなり高い価格で取引されているのが現実です。


今後、人口減少に入ることが確実な状況では、街全体で選択と集中が加速することは避けられません。

地価減少が続くエリアに多くの不動産を所有する方は、さっさと損切りして、価値の上昇が見込めるエリアに資産を移行させるのが賢い選択となるでしょう。




★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2017年3月22日水曜日

【ついにきた!宇都宮市の商業地、25年ぶりに地価上昇!!】脱デフレ、2極化は今後鮮明に!?

バブル崩壊後の1993年から一貫して値下がりし続けた宇都宮市の商業地の地価が、25年ぶりに上昇に転じました!!




宇都宮商業地 25年ぶり上昇! 公示地価 栃木県全体ではマイナス0.9%(東京新聞)


これは大きなトレンドのチェンジです!!

県全体では、地価はまだ下落しているが、宇都宮市のみプラス0・1%!
残りの二十四市町はすべてマイナスでした。。。

さらに、全体で地価が上昇した宇都宮市内の中でも2極化は鮮明で、需要のある一部地域は上昇傾向がさらに加速するかもしれません。

一方、宇都宮市内でも人気のないエリアは今まで通り地価が下落していくことになるでしょう。

便利な商業地の上昇から、逆ドーナツ化の動きは地価からも明確になってきました。



最近では車に乗れなくなったことを考えた、高齢者の住替え需要の急増もあり、中心市街地への人の流れが再び戻って来ています。

このような流れからも、宇都宮市としてはLRTを早急に整備して、公共交通の充実を図ることが経済成長には不可欠になるでしょう。




重要なのは、

25年ぶりのこの大きなトレンドチェンジをしっかり理解しなければならないこと。


いままでのデフレ感覚では、待っていればどんどんすべてのモノが安くなっていた。

しかし、これからは、今まで通り価格が下がり続けるエリアと、値上り、もしくは価格が維持されるエリアが明確に2極化していく。


地価が値上がりし始めて起こる重要なマインドチェンジがあります。

それは、

値上がりが更に値上がりを呼ぶ!という事実。

地主さんは地価が上昇を始めたら、売る理由がなくなってしまいます!


デフレが続いて毎年、地価が下落を続ければ、さっさと手放してキャッシュにしようと考える方も増えますが、状況は逆転したのです!


【相場のことは相場に聞け!】という格言もありますが、長期金利の動向からもデフレ脱却のサインが見えてきています。


まずは直近の10年間の動きを見てみると、



下がり続けた金利がついに底を打っています。

直近の一年間をみるとさらに明確にトレンドが出ています。



去年の極端なマイナス金利から底を打ち、明確な上昇トレンドに転換しています。

金利が上がるというこは?

市場はデフレを脱却して、インフレを想定してることになります。



郊外で地価の下がっている地域に不動産を多く所有するの地主さんは、できるだけ早く売却して、地価が上昇を始めた地域に資産移転するのが賢明になったのは明白です。

下がる地域は放っておくと、どんどん価値がなくなる。

一方、上がる地域は、黙っていてもどんどん価値が上昇していく。



マイホームを購入する際も、資産性を重要視するなら、買える地域は限定されてきます。

ローンを返し終わった後、消費として何も残らない家か、資産として価値の残る家を買うのか。


上昇が始まった流れから、資産として価値の高い地域は今後さらに人気が上昇してしまうのは間違いありません。

購入予定のある方は、素早くトレンドに乗ることが得策となるでしょう。




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2017年3月21日火曜日

【不動産売買におとり物件は存在するのか!?】不動産を買いたい場合は◯◯を味方にしないと!?

一般の方にとって、不動産を賃貸すると場合と違って、売買するケースは圧倒的に少ないので誤解が多いトピックをひとつ。


賃貸物件では、すでに契約済みの目玉物件を客寄せの『おとり広告』として使うケースがよくあるようです。セコい。。(ー_ー;)

では??
不動産売買においても『おとり物件・広告』は存在するのか??






結論から言えば、

不動産売買において『おとり広告』はまずありません!


それは、不動産を賃貸するケースにおいてなぜ『おとり広告』があるのかを考えればわかります。

不動産を賃貸する場合は、物件を内覧した日に申込みをするケースがほとんど。

そして、申込みした物件をキャンセルすることはまずありません。

業者はとにかく、【鉄は熱いうちに打て!】 の精神で おとり物件を使って、直接来店や問い合わせをさせてコンタクトさえ取れれば、似たような物件に押し込めると考えているのでしょう。



一方、不動産売買では、物件を内覧して、その場で申込みをするケースはまれです。


さらに、仮に申込みをもらったところで、ほとんどの皆様はローンを組んで購入を検討することから、ローンが通らなければそもそも、申し込みしても購入できない。

申込みをしてから、契約までにも時間がかかるし、何しろ高額な取引。

慎重にならざる得ないので、おとり広告打って、信用を失って他の業者にいかれては元も子もない。


実際、購入の申込みがあった物件でも、契約前にキャンセルになるケースはよく有ります。


そんな状態ですので、おとり広告で購入ユーザーを集めるなんて時間の無駄になることをやる業者はまずいません。



そもそも、

不動産売買において業者が重要視しているターゲットは【売り手】だけなのです!


物件を案内してもらう際に、個人情報を書くことを非常に警戒する買い手の方がたまにいらっしゃいますが、それはお預かりしている高額な物件を、どこの誰かもわからない人に見せるわけにはいかないからです。


この部分を勘違いしている買い手の方は結構多いです。


逆にゆうと、買いたいユーザーの個人情報はほとんど重要ではありません。

なぜなら、優良物件を預かれば、その物件の買い手は黙っていても沢山来るからです。

当然、業者の営業の矛先は売主さん優先になっています。



不動産取引において、買主さんにしつこく営業するメリットは業者にはほとんどありません。

理由はいくつもありますが、まず、ローンが通るか通らないかわからないような買い手をいくら追っても成果はあがりません。

仮に、多額のキャッシュを持っていると言われても、確認のしようがないのでなんとも。。。


さらに、買主さんの方にも原因があって、例えば、弊社の提供しているサイトで情報を得ても、物件の現場に他社の看板でもあったら、

『看板を設置してあるような売主に近い業者に直接交渉した方が自分にとって得では!?。。。』

なんて考えて、いろいろ物件を紹介してもらってても、簡単に他に行く方が多いのが常。



そもそも業者も、日々の問い合わせや案内と売り手へのフォローだけで手一杯なのが現実で、買い手サイドを継続的にフォローしている余裕がない。

結局、買い手への継続営業は、あまりにも効率が悪すぎなので、フォローできないのが現実です。



『売買物件におとり物件がないって!』

『でも!問い合わせした物件がないことは多いよ!』 と言われてしまうと。。。


問い合わせ頂いた物件の情報で、売れてしまっているケースもよく有りますが、おとり物件ではありません。


同じものが二つと無い不動産市場では、リアルタイムで物件が動いていて、申込みが入れば、その場で終了。

残念ながら、現状ではリアルタイムに物件の有無を確認できるシステムが不動産業界全体で構築されておりません。

弊社でも、できるだけリアルタイムに物件の状態を確認する努力をしていますが、元付けの業者がのんびりしていたり、物件の情報を囲い込んでいたり、はたまた売主さんが沢山の業者に依頼していて連絡するのを忘れたりと、すでに売れた物件の情報がしばらく掲載されたままになることはよく有ります。


このような物件を『おとり物件』と勘違いするケースも多いでしょう。

でも現実は、物件の情報がリアルタイムで共有できないための情報のタイムラグでしかありません。



このような状況下で、買主さんが、

不動産を賢く購入する方法としては、仲介業者を味方にするのが一番の得策です!

ここをわかっていない買主さんがいかに多いか。。。

そもそも、業者サイドは基本的に一般買主さんをフォローしません。

てか、フォローできません。。信頼関係がないですから。



買主さんの立場から言えば、どこに頼んでも仲介手数料の上限は決まっているし、元付けに直接行った所で、支払う手数料も変わらない。

それなのに、値引き期待で、ウロウロしても。。。

みんなが欲しい!と思うような人気物件なら、価格も手数料もまず値引きされません。



そう考えたら、浮気性になるのが得策でないのは明白!




一番のおすすめの物件の探し方は??

とにかく気の合う優秀な営業マンを見つけること!

大手だとか中小だとか個人だとか、会社の大きさは全く関係ないのが不動産業界。


信頼できそうな営業マンを見つけたら、とにかくお願いする。

そして、最初は買主さんから細めに連絡を取る。

『なんでお金を払うこっちから連絡しないといけないの!』

なんて、ケチなこと考えてはいけません。


優秀な営業マンとタッグを組めたら、不動産売買で大きなメリットがあることを考えて下さい。

微々たる手数料を値引きしてもらうより、物件そのものを有利に購入できたり、価格交渉を頑張ってもらうほうがよっぽどお得なのは明白です。


そして、くれぐれも、上からな対応はしてはいけません。

あくまでも、買主さんと営業マンはパートナーとして対等でフェアな関係なのです。


物件を紹介してもらったのに、興味がない物件だったからと、返信も返さずスルーしていては、2度とフォローしてもらえません。

できる営業マンは忙しいのです。




できる営業マンの所には優良物件の情報が沢山入ってい来ます。

というか、優良物件を見分ける目利きのセンスがあるのです。

そんな優秀な営業マンから、物件を紹介してもらえる立場になったらしめたもの!


優良物件は、情報が入ったらすぐに売れてしまいます。

みんなお値打ち人気物件が欲しいのです!



住み替えの多い欧米では、優秀な不動産エージェントととのお付き合いは一生ものと言われております。

それだけ、売る時も買う時も信頼できる人間関係が不可欠という事なのです!


不動産売買は地域に根ざしたもの。

地元の情報に精通している優良業者や優秀な営業マンとの、より良い信頼関係を築ければ不動産に関する心配は無用になり、大切な不動産は一生安泰なのです。




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2017年3月16日木曜日

【空家問題の勘違い!?】それでもマイホームが必要な宇都宮の事情とは!?

これから人口減少で空家がどんどん増えるから、マイホームなんか買うもんじゃない!

なんて発想の方が結構いらっしゃるようですが。。。



根本的に間違えています。




よく考えてみて下さい。



持ち家がない方は、【買う】か【借りる】かしか選択肢がありません。


空家問題とマイホームは、はっきり言って全く関係ないので注意が必要です。



あなたが住む家という時点で、
マイホームは消費の側面が強いものになる。


昨今のビジネストレンドは、『モノ消費よりコト消費!』などと言われています。

物を買うよりも、体験にお金を使う消費者が増えているということです。


そして、マイホームも昔の資産形成のためから、家族との大切な時間を過ごす住まいを買う、体験としてのコト消費に変化しているのです。

マイホームを物から事と考えれば、まだまだマイホームが売れ続けるのも納得いくのではないでしょうか。



資産としての価値が見込めないないから、音がダダ漏れの粗悪な賃貸物件に住んで我慢しよう!

なんて考える方は少数派です。。。



誰だって、家族ができて、子供が生まれたら、『オシャレで快適なお家に住みたい!』と考えるのが人の性!




資産性なんて考慮してたら、郊外に家なんて買えません!

今は住むという体験(コト)の対価としてマイホームにお金を支払っているのです。




資産としてのマイホームだけを求めるなら、それなりの選択肢もあります。

しかし、ほとんどのユーザーはマイホームに資産性をそれほど求めてはいないでしょう。



特に、宇都宮のような賃貸市場が成熟してないエリアでは、ファミリー層は賃貸よりもマイホームの方が圧倒的に住まいの満足度が高いのが現実。


賃貸物件はすべてが安普請!最低ランクの住宅設備のオンパレード。

貸主はいかにコストかけずに、借主から家賃を最大限もらって、利益を出せるかを考えるだけに終始してしまう。

競争の激化で、ハリボテの見た目だけ立派な賃貸物件がいかに多いか。

これでは賃貸ユーザーは住まいそのものに満足できない。



結局、賃貸の空家率は上昇しているのに、マイホームが売れ続けている理由はこういった時代背景と価値観からでしょう。



資産性ばかり気にし過ぎて、いちばん大切な時間を残念な住まいで我慢して過ごす。

何か間違っていませんか?



幸せになるための手段としてのお金が、お金そのものが目的になってしまっては本末転倒です!

一番の理想を言えば、資産性と快適性のバランス型のマイホーム選びがベストです。



宇都宮市でいえば、逆ドーナツ化で中心市街地やLRT沿線へこれから人の移動が増えるのが明白です。

そのエリアで、快適性も満足できるバランスの取れる物件を探す。





とはいっても。。。





マイホームの満足度は個人の価値観の部分が非常に大きい。

あなたが住まいに満足して幸せなら、どんな立地やどんな家でも、大成功です!



日本人は、マイホームを買ったら死ぬまでそこで暮らしたいと考える方が大半です。

そう考えれば、どんなに空家が増えても、幸せな時間を過ごす住まい(体験)にお金支払うマイホームという選択も理解できるのではないでしょうか。






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2017年3月13日月曜日

【続!中心市街地に住んでみたら!?】バスの行き先がわかりづら過ぎ!!LRTに期待するしかないか?

宇都宮市の中心市街地に引っ越して早3ヶ月。

マイカーはもちろん使いますが、バスを利用する機会が非常に増えました。

当然、これ!持ってます!!




還元率なんと! 14% !!

バスカード買わなきゃですね(*^^*)


さてさて、本数もめちゃくちゃ多くて、中心市街地に暮らす私には便利なバスですが。。。


問題点も!!

私の場合は、東武宇都宮駅あたりから、JR宇都宮駅までがよく利用する区間なのですが、JR宇都宮駅のバスステーションから乗るのが大変!!


バスがだいたい5方向位に分岐するので、どのバスが大通りを通るのかが非常にわかりにくい!

不動産屋の私は街の町名に詳しいので、バスのサイドにある行き先の概要をみれば簡単に行き先がわかりそうなものですが。。。


あまりの省略されぶりに容易にわかりません。。。。。。


結局いつも、不安なので、運転手さんに行き先を尋ねるのが常。



厳しい言い方ですが、独占商売の弊害が出ちゃってますね。。。



メインの利用者が多い、東武からJRまでの路線がひと目でわかるような工夫が必要でしょう。




と、いうことで、勝手にアイデアを出してみます。


JR宇都宮駅のバスターミナルから乗る方が圧倒的多数であることを考えると、そこからどの方向に行くかで、色分けをする!


例えば、大通りを通る、メインの路線は、ブルーラインですべの行き先の上にブルーの表示、サイドの行き先の上にもブルーのラインを入れる。

東口方面にいく。メイン路線はレッド。

と、こんな感じに行く方向でだいたいの色分けをして、バス外観にもカラーを装飾。

更に細かく、分けるなら、ブルー系は水色や紺も入れて、大まかな行き先を色別で分ける。

バス停にもラインカラーを付けてわかりやすくして、バスターミナルは色別で集約。


これなら、お年寄りから、子供でも安心してバスを利用できる。


初めて宇都宮に来られた方にも説明が簡単!

『ブルーラインのバスに乗れば、中心市街地に行けますよ。』みたいな。



地元の人間でも乗りこなすのに苦労するバス。。。



バス会社の皆様、ちょっとのアイデアでみんなが便利になると思いますが。

いかがでしょうか?




バスもスイカなどのICカードに対応すれば、もっと身近になるのに残念。

LRTが開通するタイミングですべてのバスもICカードに対応するようなるようなので今後に期待したい。

てか、バスだけ先行してさっさとICカード対応やっちゃったらいいのにね。



早くLRT開通して、大通りのメイン路線がだれにでもわかりやすくなることが待ち遠しい限りです。

先行区域の駅東エリアの開通予定は2020年の東京オリンピックの年になりそうです。

宇都宮市から最新のLRTのわかりやすい説明動画アップされていましたので、シェアします。





LRTの着工で、これから宇都宮市はますます経済成長して発展し、活気に満ち溢れ、市民みんなに恩恵が出ることは間違いないでしょう。

マイカーがなくても快適に暮らせる、公共交通の充実した宇都宮バージョンアップ2.0に期待したいですね。



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2017年3月11日土曜日

【宇都宮で人気の不動産!売れない負動産!】価値ある不動産の条件とは!?

不動産が他の商品と大きく違うのは資産としての評価でしょう。

例えば車でしたら、10年も経てばほぼ価値はなくなりますが、建物は使用可能な物件であれば10年以上経過した物件でも資産として価値を評価してもらえるケースは多々あります。

海外などでは築100年以上の物件でも高額で取引されるケースは結構あるようですが。。




しかし!日本では。。。


建物価値はほとんど評価されずに、土地の価値しか残らないのが現実。。。

結果的に立地がすべてになってしまう。



では!

価値ある不動産の条件は??

と考えれば、答えは簡単!!


ずばり、流動性です!

売りに出したら、買いたい方が沢山いて、すぐに売れる!

つまり、用途が多彩で、購入ユーザー層が幅広い物件には価値がある。




宇都宮市で価値ある物件として定着してきたのが中古マンション。

中古住宅より、中古マンションの方が価値が高いのは流動性の違いから!



中古住宅のユーザーはおもにマイホームとして購入する層になります。

一方、中古マンションはマイホームユーザーに加えて、投資物件として購入する投資家層にも購入の対象が広がる。

さらに、若年の初回購入層から高齢者の住替え層まで、自分が使う室内だけ管理していれば良い手軽さから、幅広い年齢層に購入ニーズがあります。



この高齢者の部分が今後のキーポイントになるでしょう!!


大部分の高齢世帯は、住替えにネガティブなので、ほとんど引越しをしません。

しかし、少数派とはいえ、住替えをする世帯は確実に存在します。

しかも、今後は間違いなく増加傾向を辿るでしょう。


これからますます増えていく高齢者のみ世帯の一部が住替えするだけでも、数が圧倒的に多いので、マーケットに大きく影響を与えます。



高齢者は、マイカー移動が中心の郊外のニュータウンには住替えをしません。

車を使わなくても便利暮らせる立地。しかも建物の管理手間がかからないのが理想。

そういった理由から、高齢世帯の住替えの対象は、管理がラクで、立地の良い分譲マンションがターゲットになってしまう。



高齢化が進行することで、中古マンション価格が安定して、今後も資産としての価値を維持する可能性が高くなっているのです。


特に、宇都宮市のようなマイカー社会では、車に乗れなくなると生活に支障をきたすエリアが非常に多い。

足腰も弱って、マイカーにも乗れなくなったら、住替えを検討せざる得ない方々も多くなるのです。


結果的に、今後は、高齢者が住みづらい郊外エリアの物件は、供給が過剰になり、需要は激減してしまうのは明らかです。

すでに宇都宮市内でも、若者にも人気のない、郊外の道路の狭い古い住宅街にある物件は売るに売れない、負動産なってしまっています。




一方、高齢者の増加に伴い、商業施設や病院が密集している、JR宇都宮駅周辺や中心市街地の住宅需要が急増しています。


今後はLRTの開通に伴い、沿線エリアと中心市街地に逆ドーナツ化が鮮明になっていくことでしょう。



どんな方でもいずれは、高齢になり車の運転も困難になる時が必ず来ます!

そうなっても、問題なく住める家とそうでない家。

マイホーム購入するなら、マイカーに乗れなくなった時の環境や住替えも考慮に入れた、物件選択が重要になるでしょう。




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2017年3月6日月曜日

【過熱する不動産投資ブームの影で!】買取業者ぞくぞく増殖中!カモにされる一般投資家!?

毎日のように、投資物件の買取営業がすごいことになってます。

ほとんど都内の業者ですが、全国の投資物件の再販業者が不動産投資ブームに乗って、所構わず電話営業を行っているようです。




ちょっと前までは、宇都宮ではRCの一棟マンションばかり探していましたが。。。
(先にいる一般投資家が融資を受けやすいので仕入れの対象にしていたのでしょう。)


しかし最近は!
木造のアパートまで買取の対象にしているようで、


『木造でも何でもいいので、投資物件を買い取りますよ。何かないっすかね~。』

こんな軽いノリのお兄ちゃんから連日、営業電話が!!




正直、、仕事のじゃまでしかない。。。(ー_ー;)





不動産の知識もほとんどない若手の営業マンを大量に使って不動産屋に電話攻勢!

全国の不動産業者に電話で問い合わせして格安な投資物件を確保しようと試みています。



労多くして、報われない事をよくやるわ~。



買取業者の購入対象は、格安の投資物件だけ。

レインズ(業者間情報)に載っているような物件では到底買えないので、格安の出物投資物件を獲得すべく業者へ連日の電話営業。



てか。。。


そんなお値打ち物件あったら、うちで買ってますわ!


『検討してもいいかな!』位の優良物件でも、どこの馬の骨かもわからない業者に紹介する前に、お得意様にご紹介します。


その時点で、ろくな物件なんか買えないでしょうに。。


とにかく、下手な鉄砲も数打ちゃ当たるで営業しているのでしょうね。


彼らは安く仕入れた物件を、一般投資家に転売して簡単に利益を上げる!

彼らの先には、腹ペコでババをババとも知らずに喜んで大金を出してしまう、情報弱者の一般投資家がたくさん待っているのです。


金融機関と組んで、情報弱者の一般投資家を狙い撃ち!

いつも言っているように、不動産投資の王道はキャピタルゲイン(値上がり益)。

転売して利益を得る業者は確実に儲けられます。

一方、一般投資家は儲かる可能性の低い、投資物件の運営(ババ)を喜んで買って、業者を儲けさせている。


本当に不動産投資のインカムゲイン(家賃収入)で儲けられるなら、業者が物件をキープして離さないはずでは!?


こんなことも考えずに、目先の家賃収入に目がくらみ安易に大金を投じてしまう方々が多いのでしょうね。





個人でも不動産屋を直接まわって、優良な投資物件の情報をもらおう、なんて方々もいらっしゃいますが。。。



はっきり言って、

資金のない一般投資家が優良物件の情報をもらえることはまずありません!


不動産業者の立場から見れば、ローンが組めるかどうかわからないような、資金のない一般投資家に物件を紹介するヒマはないのが実情です。


すぐに資金が用意できない投資家を尻目に、その点を利用して、買取業者は資金を用意して、お金に困って急いで売りたい投資物件を物色している。まさにハゲタカ商法。




一般投資家には身も蓋もない話だが、ほとんどの優良投資物件の流れはこうだ。


大抵の不動産業者は投資家そのものでもあるため、優良投資物件の情報で一番美味しいものは、まず業者のフィルターにかけられて、表に出ない。



その先に出てくるもので、良さそうに見えるものを買取業者が転売のために購入。
(この時点でほぼババの可能性大!)



それを情弱の一般投資家がありがたがって大金はたいて購入。。。



確実に儲けを出す、転売業者と金融機関。

大損する可能性が限りなく高い、一般投資家。



不動産投資でインカム(家賃収入)で長期間利益をあげるのには、相当なテクニックや経験が必要です。

特に、空家が急増する昨今は、物件の開発力が求められる時代。


物件の開発や再投資には、その地域に精通した情報が不可欠!

縁もゆかりもない土地で、不動産投資や賃貸物件の運営をするのは自殺行為に近い。




不動産投資では物件を買う段階で、ほぼ損益が確定してしまいます。

高く買ってしまえば、売るときにも損するし、運営しても儲けを出すのは難しい。




不動産投資は、流動性が低く、高額を要する投資のため、情報や資金、経験のない一般投資家の方々には本来向かない投資です。

それでも、どうしてもやりたい! と、言う方は、自分の知っている地域にフォーカスして相場観や情報を取得するのがベストでしょう。

地域の特性もわからないのに、『優良投資物件なら、日本全国どこでもいい!』なんて、発想は極めて危険なことだけはお伝えしておきます。



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2017年3月2日木曜日

【不動産業者のウソにダマサれるな!】両手取引と物件情報の囲い込みを肯定するあやしい理論とは!?

弊社のサイトも含め、不動産業界では見込み顧客(ネット会員や来店者)のみに出せる情報が沢山あります。

そもそもなぜ、不動産情報は一般にすべてオープンにできないのか?

そこには不動産業界の既得権者たちに都合の良い言い分があったのでした。。。



基本的に、一般公開できない情報の元をたどれば、他社の元付けの物件になります。

うちでも売却依頼をされて、広告NGの物件がごくたまにはありますが、そんなの100件に1件あるかないかの依頼。

そんな物件の大半は業者が買取って、即、取引終了なパターンになります。


一般的にこれから、物件を手放そうと考えているのに、周り近所を気にしたりで、情報をクローズにして欲しいなんて考える売主さんはかなりレア。

ほとんどの売主さんはただただ、お持ちの物件をできるだけ、高く!早く!売却してもらいたいだけ。


両手取引で手数料を最大化したい、元付けの不動産業者が勝手に情報をクローズにしているのでした。。。



そういった、物件情報を囲い込みしている業者の都合の良い言い分は??


『情報をオープンにしたら個人情報ダダ漏れ!大変なことになるので不動産の取引情報はクローズがいい!』

『情報を他社にオープンにしたら、巷でいろんな詐欺事件や脅迫事件が頻発してるのに、不動産の購入や売却の事実が、むやみにわかるので怖いことですよ。』

『不動産というのは、周りにわからないように購入したり売却したいのが 消費者の本音なんだよ。 』

『守秘義務というのが、業者に課されている以上、不動産営業マンにはいろんな
やましい奴が多いので、極力、両仲介でいきたいものです。 』


こんなことを本気で言っているおめでたい状況がある。


他社の元付けの守秘義務なんて当たり前だし、この情報が溢れんばかりの世の中で、一般の方の不動産売買情報にどれだけ価値があるのでしょうか?

正直に言えば、物件の数が有りすぎて、いちいち覚えていられません。



あなたの隣の人が家を売ったり買ったりすることについて、どれだけ興味があるのかを考えれば簡単にわかる情報の価値。

法務局に行って、謄本をとれば、誰の土地や家でも簡単に個人情報が入手できてしまうのに。。。個人情報がダダ漏れになるよ!って煽っている囲い込み不動産業者。。(笑)



こうやって一般の皆様の恐怖心を煽って、自分たちに都合の良い状態を正当化する。




そんなことを言っていながら、預かった物件情報をポータルサイトの『スーモ』やら『ホームズ』やらには掲載して世に公開している。。。。


不動産ポータルサイトはよくて、他の業者がホームページに情報を掲載したり、チラシを撒いたりすることは、個人情報ダダ漏れだとアピール!!

頭大丈夫でしょうか???ww



物件を預かった元付業者が自社のホームページに情報掲載した段階で、個人情報はダダ漏れです。
Googleで住所と不動産の売り情報ででも検索すれば一発でヒットしますからね。

店頭に来たお客さんに紹介したって、その人が友達にでも話をしたら個人情報ダダ漏れですよね。。。


結局、物件を囲い込んで売主さんが不利益を被っても、両手取引で手数料を沢山もらうことを正当化するため、業者が言っている上っ面な屁理屈でしかない。


本当に情報をクローズにして売却したいなら、格安な値段になるが業者に買取ってもらうしか方法はない。



確実に言えることは、物件の情報をクローズにすればするほど、物件が早く、高く売れる可能性は確実に低くなります!!

当たり前です。


できるだけ多くの人に、情報が行き渡るから、購入希望者の競争がおきて、早く高く売れる可能性が上がる。


逆に、クローズになればなるほど、情報が行き渡らない分、買い手を見つけるのに時間がかかるし、競争も起こりにくく、高く売れなくなるのは当然。



できるだけ早く、高く売りたければ、情報をオープンにするしかない。

そんな当たり前の事実が一般化されてこまるのが、物件囲い込みを正当化したいセコい業者。



物件囲い込みを正当化する、セコい業者に不動産売買の依頼をしても良いことはひとつもありません。

売主さんのことなんかこれっぽっちも考えてないから、情報の囲い込みをするのです。




残念ながら不動産業者の半分以上が今もこんな状態です。

不動産売買をする一般の皆様にできることは、情報武装だけでしょう。



都合の良い業者が発する情報に惑わされず、冷静に真実を考える。

恐怖を煽って、情報をクローズにさせて得をするのがだれなのか考えればわかること。





物件囲い込み業者を見分けるの簡単!!



その業者のホームページをチェックして下さい。




物件情報を沢山載せている業者はたいていは優良業者。

自社のホームページに物件情報を沢山掲載している業者は他社と仲良く協力して、売買を行う姿勢が強いです。

お客さんにとっての利益の最大化を目指すため。

片手取引でも全然構わない。

そのため、自社で預かった物件の情報を他社でもどんどん宣伝してもらう。



逆に物件情報が少なく、同じ地域の他社ホームページに同じ物件がどこにも載っていない業者は要注意です!

ほぼ確実に情報を囲い込んでいるでしょう。

こういった業者は顧客の利益より自分達の利益しか考えないセコい業者です。




重要なことは、これだけ情報が溢れすぎている世の中で、情報をクローズにすることは致命的に不利益になる。

そもそも、よっぽどの大富豪でも無い限り、個人情報にほとんど価値はありません。

それだけ世の中は情報で溢れていて、情報をさがすだけでも一苦労。

わざわざ苦労して大したことない情報を探すもの好きはまずいません。

悪意のある方は、最初から法務局にでも行って、謄本とって、あなたの不動産情報を合法的に入手していますよ!(笑)
(ちなみにネットでも謄本は取れるので不動産の所有者情報は簡単にゲットできます!)




一般の皆様に不利益しか生まない、物件情報の囲い込みと、個人情報あおり営業にはくれぐれもご注意を!




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