賃貸物件では、すでに契約済みの目玉物件を客寄せの『おとり広告』として使うケースがよくあるようです。セコい。。(ー_ー;)
では？？
不動産売買においても『おとり物件・広告』は存在するのか？？
結論から言えば、
不動産売買において『おとり広告』はまずありません！
それは、不動産を賃貸するケースにおいてなぜ『おとり広告』があるのかを考えればわかります。
不動産を賃貸する場合は、物件を内覧した日に申込みをするケースがほとんど。
そして、申込みした物件をキャンセルすることはまずありません。
業者はとにかく、【鉄は熱いうちに打て！】 の精神で おとり物件を使って、直接来店や問い合わせをさせてコンタクトさえ取れれば、似たような物件に押し込めると考えているのでしょう。
一方、不動産売買では、物件を内覧して、その場で申込みをするケースはまれです。
さらに、仮に申込みをもらったところで、ほとんどの皆様はローンを組んで購入を検討することから、ローンが通らなければそもそも、申し込みしても購入できない。
申込みをしてから、契約までにも時間がかかるし、何しろ高額な取引。
慎重にならざる得ないので、おとり広告打って、信用を失って他の業者にいかれては元も子もない。
実際、購入の申込みがあった物件でも、契約前にキャンセルになるケースはよく有ります。
そんな状態ですので、おとり広告で購入ユーザーを集めるなんて時間の無駄になることをやる業者はまずいません。
そもそも、
不動産売買において業者が重要視しているターゲットは【売り手】だけなのです！
物件を案内してもらう際に、個人情報を書くことを非常に警戒する買い手の方がたまにいらっしゃいますが、それはお預かりしている高額な物件を、どこの誰かもわからない人に見せるわけにはいかないからです。
この部分を勘違いしている買い手の方は結構多いです。
逆にゆうと、買いたいユーザーの個人情報はほとんど重要ではありません。
なぜなら、優良物件を預かれば、その物件の買い手は黙っていても沢山来るからです。
当然、業者の営業の矛先は売主さん優先になっています。
不動産取引において、買主さんにしつこく営業するメリットは業者にはほとんどありません。
理由はいくつもありますが、まず、ローンが通るか通らないかわからないような買い手をいくら追っても成果はあがりません。
仮に、多額のキャッシュを持っていると言われても、確認のしようがないのでなんとも。。。
さらに、買主さんの方にも原因があって、例えば、弊社の提供しているサイトで情報を得ても、物件の現場に他社の看板でもあったら、
『看板を設置してあるような売主に近い業者に直接交渉した方が自分にとって得では！？。。。』
なんて考えて、いろいろ物件を紹介してもらってても、簡単に他に行く方が多いのが常。
そもそも業者も、日々の問い合わせや案内と売り手へのフォローだけで手一杯なのが現実で、買い手サイドを継続的にフォローしている余裕がない。
結局、買い手への継続営業は、あまりにも効率が悪すぎなので、フォローできないのが現実です。
『売買物件におとり物件がないって！』
『でも！問い合わせした物件がないことは多いよ！』 と言われてしまうと。。。
問い合わせ頂いた物件の情報で、売れてしまっているケースもよく有りますが、おとり物件ではありません。
同じものが二つと無い不動産市場では、リアルタイムで物件が動いていて、申込みが入れば、その場で終了。
残念ながら、現状ではリアルタイムに物件の有無を確認できるシステムが不動産業界全体で構築されておりません。
弊社でも、できるだけリアルタイムに物件の状態を確認する努力をしていますが、元付けの業者がのんびりしていたり、物件の情報を囲い込んでいたり、はたまた売主さんが沢山の業者に依頼していて連絡するのを忘れたりと、すでに売れた物件の情報がしばらく掲載されたままになることはよく有ります。
このような物件を『おとり物件』と勘違いするケースも多いでしょう。
でも現実は、物件の情報がリアルタイムで共有できないための情報のタイムラグでしかありません。
このような状況下で、買主さんが、
不動産を賢く購入する方法としては、仲介業者を味方にするのが一番の得策です！
ここをわかっていない買主さんがいかに多いか。。。
そもそも、業者サイドは基本的に一般買主さんをフォローしません。
てか、フォローできません。。信頼関係がないですから。
買主さんの立場から言えば、どこに頼んでも仲介手数料の上限は決まっているし、元付けに直接行った所で、支払う手数料も変わらない。
それなのに、値引き期待で、ウロウロしても。。。
みんなが欲しい！と思うような人気物件なら、価格も手数料もまず値引きされません。
そう考えたら、浮気性になるのが得策でないのは明白！
一番のおすすめの物件の探し方は？？
とにかく気の合う優秀な営業マンを見つけること！
大手だとか中小だとか個人だとか、会社の大きさは全く関係ないのが不動産業界。
信頼できそうな営業マンを見つけたら、とにかくお願いする。
そして、最初は買主さんから細めに連絡を取る。
『なんでお金を払うこっちから連絡しないといけないの！』
なんて、ケチなこと考えてはいけません。
優秀な営業マンとタッグを組めたら、不動産売買で大きなメリットがあることを考えて下さい。
微々たる手数料を値引きしてもらうより、物件そのものを有利に購入できたり、価格交渉を頑張ってもらうほうがよっぽどお得なのは明白です。
そして、くれぐれも、上からな対応はしてはいけません。
あくまでも、買主さんと営業マンはパートナーとして対等でフェアな関係なのです。
物件を紹介してもらったのに、興味がない物件だったからと、返信も返さずスルーしていては、２度とフォローしてもらえません。
できる営業マンは忙しいのです。
できる営業マンの所には優良物件の情報が沢山入ってい来ます。
というか、優良物件を見分ける目利きのセンスがあるのです。
というか、優良物件を見分ける目利きのセンスがあるのです。
そんな優秀な営業マンから、物件を紹介してもらえる立場になったらしめたもの！
優良物件は、情報が入ったらすぐに売れてしまいます。
優良物件は、情報が入ったらすぐに売れてしまいます。
みんなお値打ち人気物件が欲しいのです！
住み替えの多い欧米では、優秀な不動産エージェントととのお付き合いは一生ものと言われております。
それだけ、売る時も買う時も信頼できる人間関係が不可欠という事なのです！
それだけ、売る時も買う時も信頼できる人間関係が不可欠という事なのです！
不動産売買は地域に根ざしたもの。
地元の情報に精通している優良業者や優秀な営業マンとの、より良い信頼関係を築ければ不動産に関する心配は無用になり、大切な不動産は一生安泰なのです。
地元の情報に精通している優良業者や優秀な営業マンとの、より良い信頼関係を築ければ不動産に関する心配は無用になり、大切な不動産は一生安泰なのです。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
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