2016年9月29日木曜日

【手数料の値引き合戦でベンチャーが苦しむ!?】不動産ベンチャーの未来をアメリカの仕組みから考えると!?

不動産の取引をする際に、一般の皆様のほとんどは、仲介手数料に疑問を持たれているのではないでしょうか。


不動産を売買するにも、賃貸するにも、不動産業者との付き合いなしには取引が成立しないのが現状ですし、個人取引は利益が相反するため難しいです。





本来は、仕事を依頼して、目的が達成され、満足して手数料をお支払頂くのがベストですが。。





不動産業界全体として、取引に満足されて仲介手数料を支払うケースは、少ないように感じております。






そんな中、首都圏では賃貸を中心に新たな仲介料の革命を目指す、不動産ベンチャーが続々立ち上がっていますが、業界に風穴を開けるのは難しいのが現実です。



中でも、nomadなどは、月額定額のお金を支払えば、仲介手数料のかからないサービスをリリースして話題になっていましたが。。!!




そのnomadもいつのまにか、すべてのサービスを大幅に値上げ、仲介手数料を一律32400円、取るようになった模様です。





う~ん。。。



ベンチャー不動産のnomadも結局、仲介料無料を維持できない=赤字だった


ということです。




それだけ、不動産仲介業にはコストが掛かるのです!







残念ながら今まで、仲介手数料を割引するベンチャーのほとんどが失敗に終わっています。。








どうしてなのでしょう??



本来は、仕事である以上、しかるべき利益を頂かなければ、食べてはいけません。





であるならば、本来、不動産ベンチャーは仲介手数料をしっかり頂いても、満足してもらえる新しいサービスを開発しなければならないのですが。。。


現実は、コスト削減の安売り競争のみ。。これではジリ貧だし、業界全体も発展しません。







不動産業が徹底的に合理化された、アメリカの事情と比較してみると、問題点が見えてくると思いますので、アメリカの不動産取引と日本の取引をを簡単に比較してみます。







アメリカの不動産情報は、全米を網羅した巨大不動産情報サイトですべてサポートされています。





アメリカでは、不動産会社も一般の個人も、分け隔てなくすべての情報を閲覧する事ができるようになっていて、透明性が確保されています。




更に、このサイトでは販売物件として世に出たものは全て掲載しなければいけない厳格なルールがあり、従わないと、営業が出来なくなったり、厳しいルールがあります。




掲載する情報も「個別に規定された専門資格者が、法定書式で作った情報が多いのも特徴です」分業が行き渡っているアメリカだけに、信頼度や責任のある内容で占められています。








一方、日本の場合、最大の不動産情報サイト(レインズ)は、不動産業者専用となっています。


一般の個人が閲覧することはできません。






更に、アメリカに比べて掲載の基準も緩く、全ての物件が載っているわけではありません。



どちらかと言えば、意図的に情報を掲載しない不動産業者も多いのが現状です。




こういった、情報を掲載しないことに対しての罰則がゆるいのも日本の特徴です。







日本の不動産情報システムは「不動産業者の権益」として商売の道具となってしまっています。






情報内容も、専門家が介在しないので、信頼度も責任も低い内容になってしまいます。



アメリカの中古住宅では、国家資格者が建物の診断をしてその報告書が法定書式で掲載されるようになっています。



しかし、日本の場合は建物の情報として掲載されているのは、せいぜい建物の面積・築年数・間取り・主な構造と若干の設備ぐらいの情報が載っていれば良いほうです。






更に!日本の様な「両手取引が禁止」されています。




全ての取引において、売主側・買主側ともに別々の不動産業者がそれぞれに取引の間に入ります。





当然といえば当然なのですが、売主と買主は利益が相反します。





それを一社の不動産業者がまとめると、必ずどちらかが損をする可能性が高くなります。


ここを禁止していることが、それぞれの利益の保護につながります。





日本の不動産業界では、残念ながら、業界全体で「利益相反」を目指してしまっています。






要するに、「一件の取引で大きな収益」を目指す構造になっているのです。




監督官庁も、現状を変えるのは難しいでしょう。(宅建協会は大きなロビー団体ですので。。)








アメリカの場合は、不動産会社は日本の様に営業をしません。



営業するのは、個人のエージェント。



不動産を取引したい、売主も買主も不動産を探す前にネットなどで自分の仕事を手伝ってくれる「エージェント」を探し契約することからスタート。




ここが大きな違いです!






この【エージェント】が日本でいえば【営業担当者】ですが、日本と決定的に違うのは、タテ社会の会社の社員ではなく、会社と契約状態にある「プロの営業マン」であるという事。



プロ野球の球団に所属している選手のようなものなのです。



つまり主役は常に、個人のエージェントなのです。






一般顧客は、会社ではなく、個人を成績や経歴などのデーターから選ぶわけで、所属している会社はまったく関係ないのです。







では、アメリカの不動産会社は何をするのでしょうか??



それは、プロ野球の球団と一緒でチームが良い成績を取れるために、できる優秀なエージェントを集めることです。



会社の役割は、所属エージェントが働きやすい環境づくりや、営業支援・技術的なサポート、資格・研修などのサポートを行うことになります。




不動産会社に所属するエージェントは、その会社のサポート等が気に入らなかったり、合わなかったりすれば、成績に影響しますから引き抜きや移籍をしたりします。




アメリカはメジャーリーグのような仕組みで不動産業も成り立っています。








日本の場合は、完全に会社が営業の母体となり、個人が活躍する場が限られます。




会社の経営方針などに逆らえないのが現実です。



ですから、いくらできる営業マンでも会社の枠を超えた仕事はできません。



殆どの営業マンは、顧客にばれないように会社の利益を追求する宿命をを負っています。




どうしても、「第一に会社の利益追求」と考えてしまうのは、サラリーマンである以上、どうしようもないことなのです。。








同じ不動産仲介業でもこんなに中身が違うのが日本とアメリカです!








アメリカの不動産流通システムでは、一般の消費者でも不動産業者でも物件の情報格差がありません。




頼むエージェントも自分で選択出来て、頼んだ相手も自分の利益を第一に優先してくれる
頼れる代理人です。 



つまり、不動産取引はエージェントがすべてなのです!



自由と責任が良く活かされているアメリカらしい合理的な仕組みですね。







一方で、日本のシステムは問題が山積しています。



一般の顧客と不動産業者では「情報の質と量」ともに大きな格差があります。



情報格差が不動産業者の商売の種になってしまっていて、透明性のあるフェアトレードができにくい環境になってしまっています。






一般の皆様が取引をする際に、いちばん重要なパートナーはアメリカと同様に本来は担当営業マンです。






しかし、取引をしてくれる営業マンも、基本的には選ぶ事はできない状況です。







大手企業でも物件の囲い込みが問題になったり、本当に消費者の利益を優先しているか、甚だ疑問に残る日本の不動産会社。




私も不動産業界にいる一人として、日々この囲い込みを目の当たりにしているのが残念な現実です。。(弊社では情報が独占されない一般媒介を強く推奨しております!)






不動産流通システムが不透明なので、取引に満足できないケースが多くなってしまうのも事実。



そのため、仲介手数料に対して大きな不信感を持たれる結果につながっているのでしょう。






本来は、国が率先して、情報の透明性確保ができる仕組み作りと、営業マン個人がエージェントとして活躍できる環境づくりを進めるべきでしょう。







しかし日本のこのような仕組みは、不動産業界に限った事ではないです。







携帯電話やテレビの電波なども、諸外国では電波オークションが行われていて、権益に透明性があったりしますが、日本の携帯会社は3社で電波を独占していたり。。


日本社会は官僚主義が強く、不透明な調整が多い社会です。







フェアな競争環境のない現状では、手数料の値引きベンチャーがスケールしないのは当たり前です。


まずは、情報の透明性を確保できるレインズに変わる仕組みを作れるかが、当面の不動産ベンチャービジネスのカギになるでしょう。


また、エージェント制への意向にともなう営業マン情報サイトもこれから必要になるはずです。






最近も、マイブームのミリオンダラーリスティングを視聴してます。






この番組を見ながらアメリカのエージェント制が日本にも根づくのを期待しています。。ww









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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2016年9月28日水曜日

【国が宇都宮市のLRT事業を認可決定!】宇都宮市はどう変わるのか!?

国土交通省の運輸審議会9月26日に、宇都宮駅東側LRT事業を正式に認定しました!


宇都宮市、芳賀町及び宇都宮ライトレール株式会社申請の軌道運送高度化実施計画の認定について




マスコミ各社からも報道されています。





正式に認定されたのは、JR宇都宮駅東口からの14.6キロの区間です。



早く、駅西側までのすべての計画区間で、着工が開始されることが期待されます。



↓宇都宮市が公開している公共交通に関する動画はこちら↓




さて、これからLRT事業の工事が着工されていきますが、それによって宇都宮市はどう変わっていくのでしょうか??





まず、国と宇都宮市合わせて、駅東区間の整備で458億円と試算されています。


更に、西側の整備も合わせると500億円を超える大きな投資が街に行われることになります。




需要不足の日本において、公共交通への投資効果は非常に大きいです!





東京の地価がなぜ上がり続けると思いますか??


それは常に新規の開発投資が行われているからです。





街の価値は、開発投資しないと落ちるだけです!!





当たり前ですが、家の前に駅が新設されれば、家の価値は上がります。


同様に、家の前にショッピングモールができても家の価値は上がります。




あれだけ便利な東京でも公共交通への投資を促進し、50年前と比べて駅の数がかなり増えているのです。




駅の数が増えれば、それに応じて不動産の価値も上がります。


そして、公共交通の整備と一緒に不動産の開発も行われます。




交通投資を行う→便利になる→地価が上がる→不動産開発が行われる→便利になる→住民が増える→地価が上がる→税収が増える



こうした、投資循環が繰り返されることによって首都圏は勝ち組としての地位を維持しています。




人口減少、縮小社会に突入する日本では、これから街と街の競争が本格化します!



競争力のない街からは住民が逃げて、運営が困難になります。


福祉や住民サービスも維持できなくなります。



変化を嫌う高齢者は、不便になっても転居する方が少ないでしょうが、若い人たちは不便な所からは進んで転居します。






そのため、これから競争力のない場所は、急速に高齢化が進みます。





若者から支持されない街は、遅かれ早かれ消滅してしまうのが現実です!




LRT事業に反対する若者は少数派です。

ということは、LRT事業の推進は街が生き残るために必要不可欠な事業であったということです。






宇都宮市の発展は高齢者を含め、ここに住むすべての人に恩恵があります。


街の発展には変化が欠かせません。


街のマインド大きく変える、LRT事業はこの街を大きく成長させるでしょう。






投資という観点からは、国から半分お金を出してもらえるのも大きいです。


さらに、宇都宮市外からの民間投資も大きく増えていくことが予想されます。



大きな投資循環が生まれて、これから街は大きく生まれ変わるでしょう。





宇都宮市に住む、住人の一人として本当にわくわく楽しみにしています。




それと!

LRTの整備にともなって、


すべての公共交通でスイカなどのICカードを使えるようになるのも見逃せない大きな変化です!




運賃を確認しなくても公共交通を便利に使えるようになり、バスの利用を増やす機会にもつながります。


商業施設もICカードを利用できる施設が増えて、カード一枚、携帯だけで暮らせる、便利な環境が広がっていくでしょう。



また、観光客の移動も増えて、今まで以上にお金を使ってもらえる機会が増えることになります。





今後、民間の不動産開発の中心は、LRTの路線を軸に行われていくことが予想されます。


LRTの駅周辺は、開発が急速に進んで地価が上昇していくことでしょう。









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2016年9月27日火曜日

【不動産業はまだまだアナログ全盛期!?】アナログが最強になってしまう理由とは!?

いつもスタッフの皆様に任せている、物件のレインズ登録(業者間ネットワークへの物件登録)を久しぶりに自分でしてみたら。。


相変わらずのアナログぶりにびっくり!

不動産業者間は基本的にこのレインズを使って、情報のやり取りしております。





そのレインズ、他者の情報を閲覧できたり、図面もPDFで閲覧できて印刷もできる仕組みになっています。


今日は登録なので、自分で作ったPDFの資料を当たり前にアップロードしようとしたら。。。





できない。。。







『なんで??

PDFの資料は見られるのにアップロードはできない??』





よくよくきいてみたら、JPEGファイルしかアップできない仕組みのようで。。しかも1MB以内!


それをJPEG→PDFにする仕組みのようです。。






今時、JPEGで巨大な画像として、資料を作る会社がどれだけあるのだろうか。。。汗






仕方がないので、PDFで作られた物件案内図をいったんJPEGで書き出して、再度アップロード。








そして、無事登録完了!








確認してみたら、物件資料がPDFで無事に表示されました。。。(最初からPDFでしたが。。)




『今時、なんてアナログな仕組みなんだろう。。。』


最初から、PDFでもJPEGでもGIFでもPNGでも、送れるようになってたらいいのに。






不動産業界は、世の中がテックテックと騒いでいても、まだまだこのレベルです。。。



このような状況は、IT戦士達からみれば、美味しそうなフロンティアに見えるのでしょうね。






しかし!


逆にいうと、アナログを最大に活かしている泥臭い業界でもあるのです!



世間の常識とは逆に考えて、アナログって本当に不便なのでしょうか??








弊社は業界でもIT化を進めている方ですので、基本的な情報のやり取りはすべて、メールか電話になっています。





しかし、不動産業界全体はまだまだFAXが主流なのです。






では、なぜいつまでもFAXなのでしょうか。







それは!最速だからです!


ファックスは数字のみ打ち込めば誰でも簡単に送信可能。

至ってシンプル!そして早い!






キーワードはスピードです!



不動産業は情報産業なので、いかに早く必要な情報を届けるかが価値につながります。



一見、時代遅れに見えますが。。



メールはFAXのシンプルさを超えられない=メールよりFAXのが早い







必要な情報は少なくていいから、できるだけ早く伝える!







ここが商売していく上で重要なので、メールを使う必要性がないと感じてしまっているのでしょう。






基本的に不動産屋のおっちゃん達は面倒くさがりなのです。。


メールアドレスを登録しておいて、PCを立ち上げて、メールで資料を送信。


今の感覚ではこの当たり前の仕事が!






彼らにとってはメールなんかより、早くてシンプルなFAXの方が断然スマートなのです。




どこかのIT戦士が新しいスマートFAXでも開発してくれると助かるのですが。。







不動産テックを一生懸命やるより、スマートFAXでも開発した方が、よっぽど不動産業界を破壊できると思いますね。。(笑)






関連記事リンク→

【不動産テックはなぜスケールしないのか!?】ガラケーFAXおじいちゃんとIT戦士の戦いの行方とは!?









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2016年9月24日土曜日

【ニュータウンの価値が大幅ダウン!?】坂道の多い住宅街の末路とは!?

首都圏のニュータウンといば、かつては高嶺の花、人気ある住宅街でしたが。。

ここ最近、価格が暴落しているようです。


かつては“高嶺の花”ニュータウン いまは地価8分の1 一挙に高齢化(dot.)





2極化が進む不動産市場で、完全な負け組になってしまったニュータウン。


原因は街の高齢化とされていますが、ニューファミリーの若者家族が住みたがらない方が大きな価格下落の原因でしょう。





主要交通手段がマイカーの宇都宮市では、首都圏とは違い、駅から遠くても人気エリアは沢山あります。





しかし!首都圏の不人気エリアと共通しているのは??



『坂道はつらいわ!』

と、いうこと。





マイカー社会の宇都宮でも坂道の多い住宅街はすっかり不人気エリアになってしまいました。



かつては高級住宅街として知られていた、戸祭台や豊郷台などの坂が多い住宅街は、今のニューファミリーには人気がありません。





坂が多い高台の住宅街は、今や売れない物件の代名詞となりつつあります。




高齢になり、坂の多い場所に暮らすのが大変になった方々が、住替えを考えても新たに購入するニューファミリーが現れない。。




売りたい方が多い>買いたい方が少ない

物件の在庫が増える=価格が低迷する




中古住宅の供給は多いのに、買いたいユーザーが少ないため、価格が低迷しています。





将来的に住宅が余っていくことがわかっていく中、坂の多い場所や周辺に商業施設が少ない不便な場所は年々需要が減少していくでしょう。






宇都宮市はLRTを軸とした、街のコンパクトシティ化を進めていくことが明確になっています。


これから更に、限られた人気エリアに人が集中していくことが予想されます。






さらに、少子化と共働き夫婦が増えたことによる、マイホーム需要の変化も大きく影響していると考えられます。


マイホームの選択に、カギ一本、管理が楽で周辺に商業施設が充実してる、分譲マンションに人気が高まっています。





少子化の影響も大きく、子供の通学負担になる、坂道の多い場所や、小中学校から遠い立地へのマイホーム購入も敬遠される傾向にあります。






『お庭は手入れが面倒だからいらない。』そう思っている方も増えています。



一方で、まだまだ広いお庭の一戸建てに憧れるニューファミリーの皆様も多いです。


『広いお庭でバーベキュー』そんな生活に憧れる方も結構いらっしゃいます。






価値観も2極化が鮮明になってきており、中途半端な物件はこれからますますニューファミリーから敬遠される傾向が強まるでしょう。








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2016年9月22日木曜日

【民泊ブームはどうなったのか!?】宇都宮市の現状をチェックしてみたら!?

以前このブログでも、宇都宮市の民泊の状況について書きましたが。。


どうなる民泊!?宇都宮市内の現状について 前編







最近はめっきり、民泊についてメディアが報道する機会が少なくなりましたね。





都内では相変わらず、ものすごい数の民泊物件がありますが。。


宇都宮市内での民泊の状況はどう変化したのでしょうか??


4ヶ月くらい前に調査した時は・・たった4件のみのヒットでしたが。。




今、調べてみたら。。


わずか7件のヒット!




全国平均で見たら、圧倒的に少ない印象です。。。




副業ブームで、もう50件くらいは登録があるかと思いきや。。わずか7件!!





ちなみに今、スーモで賃貸物件を検索すると??


宇都宮市内でヒットした賃貸の空き物件数は?





なんと!53,536件!


重複されて掲載されている物件もありますが、スーモに載ってない物件もたくさんあるので、実際にはもっと空室は多いでしょう。




これだけ膨大な空き物件があるのにも驚きますが。。。



空き物件の数に対して、民泊に転用された物件はわずか7件!





単純にスーモに掲載されている物件と、Airbnbの掲載物件数をパーセンテージでみると。。


空き物件に対して、民泊になった物件数はわずか0.013%!




スーモに載っている物件の1%でも民泊にまわったら。。500件くらいになるんですね!







民泊と聞くと、ほとんどの皆様は外国人観光客を想像されると思いますが。。。


日本人の利用者も結構多いです!





特に、宇都宮市のようなビジネスホテルの多い場所は、1週間以上の長期滞在ユーザーに対して民泊需要が相当あると予想されます。





私がお預かりしている物件で、家具家電やアメニティすべてそろえた賃貸物件がありますが、好評いただいており、常にほぼ満室をキープしております。



こちらは、一般の賃貸契約を結ぶスタイルなので長期利用者向けですが、短期の需要もあることは常に感じております。






相変わらず、金融緩和の影響で、不動産投資ブームは続いており、物件の問い合わせが連日ものすごいです。


そんな中、賃貸物件を貸すための工夫をしているオーナーさんが少ないのが現状です。






まだまだグレーゾーンな民泊ビジネスですが。。


都内では関連ビジネスも含めて、売上げは右肩上がりのようです。



それだけ、利用者に支持されているということなのでしょう。




更に、現政権が外国人観光客誘致を重視していることから、今後も国は既得権者の旅館やホテルとの調整をしながら民泊を後押しすると考えられます。






不動産投資ブームでみんなと同じことをしていて、儲けを出すのは至難の業です。


まして、投資ブームで利回りもかなり低下してしまい、採算ラインギリギリの物件も非常に多くなりました。








ちょっと目のつけどころを変えれば、まだまだ不動産投資にもチャンスがあるのは間違いないでしょう。










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2016年9月21日水曜日

【住宅ローンに革命は起こるのか!?】フィンテックで銀行が消滅する日は近いかも!?

近頃、雑誌や新聞で【フィンテックFinTech※】っと、騒がれておりますが。。

※(ファイナンス(Finance)とテクノロジー(Technology)の2つを併せた造語です。)



実際には、まだまだ私達の生活に直結してくるところまで入っていないのが現状でしょう。



そんな中!これから伸びそうなサービスがありましたので、今回はそちらをご紹介します。
(ステマではないです。。笑)




モーゲージ・ネクストさんのサービスです。→サイトはこちら




こちらは、住宅ローンを借り換える際に、専門家がトータルでサポートしてくれるサービスを提供しています。



最も有利な条件の住宅ローンを最先端のITテクノロジーを使って選んでくれるそうです。




更に!面倒な借り換え手続きのサポートもしてくれる。





これは、大変便利なサービスです!





個人では、金利が低下しても、借り換えが面倒なので、住宅ローンをそのままにしている方が結構多いです。



そんな中、数ある商品の中から最も有利な金融商品を選定してくれて、借り換え手続きのトータルサポートまでやってもらえる。



そして!なにより!

コンサルティングフィーが成功報酬!


借り換えがうまくいった時だけ、報酬を支払えばいいのはすごい!



住宅ローンを借りている方なら、誰でも試してみる価値あるサービスでしょう。






アメリカでは住宅購入の際、ローンの貸付や借り換えの際に専門家にコンサルティングフィーを支払って、業務を依頼するのが当たり前となっています。



素人ではわかりづらい住宅ローン商品の選別を、専門家に依頼できるサービスが徐々に日本でも始まってきたのは大変喜ばしいことです。






こういったサービスが増えてくると、住み替えを容易に行える環境が金融面から整えられることになります。





現在、各社横並びの住宅ローン商品にも競争原理が働き、特色ある金融商品が生まれてくるでしょう。





日本でもノンリコースローンなど新しい金融商品が一般に普及するかもしれません。



ノンリコースローンとは?


「期日にお金を返せなければあなたの家だけをもらいますローン」です。

主にアメリカで採用されているローン形態がこのノンリコースローンになります。


もし、住宅ローンが払えなくなっても。。不動産だけを貸主に渡せば、後は基本的にチャラです。


当然、金利は通常の住宅ローンより高くなりますが。。







テクノロジーの発達と共に、住まいや住宅ローンをスムーズに変更できる、スマートマイホーム社会が訪れていくのでしょう。






こういった変化で、

日本社会に必要なのは、専門家にしっかりコンサルティングフィーを支払ってサービスを受ける事に慣れる文化でしょうか。





不動産の流動性が高まれば、、中古市場が発展して、住替えも簡単にできる社会になり、不動産の価値向上につながり、日本に住むすべての皆様にメリットがあるこになります。








今まで不動産テックビジネスがほぼ惨敗に終わってきた原因は、中抜き安売り、自己責任を押し付けるスタイルにフォーカスしたことに尽きるでしょう。



シニアでも簡単に住み替えができるような、専門的部分にフォーカスしたあらたな不動産テックサービスが起こることに期待したいです。










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2016年9月18日日曜日

【災害大国日本!の中の宇都宮市は!?】災害リスクから考える宇都宮市の不動産価値とは!?

南海トラフ地震が30年以内に発生する確率は、なんと!、70%程度と予想されているようです。


しかも、地震の規模がすごい!



地震の規模  : M8~9クラス
地震発生確率: 30年以内に、70%程度
平均発生間隔: 88.2年


ソース→政府地震調査研究推進本部



降水確率が70%の時って、大抵雨が降りますよね。。

てことは、巨大地震はいつ起こってもおかしくないのでしょう。。




自然災害だらけの日本で、不動産を所有することに関して、災害リスクはほとんど考慮されていないのが現実です。





日本では本来、災害リスクの低い都市は、不動産価値が高くて良いはずです!




その点、宇都宮市は!?



なんと、


全国でも非常に災害リスクが低い都市にランキングされているのです!!





わかりやすい資料があったので引用させて頂きます。

引用(http://members3.jcom.home.ne.jp/mizut/column/risk/riskindex.html)



まずは世界の情勢を見てみましょう。





世界的にみると、東京圏と大阪圏の自然災害リスクはずば抜けてトップ1.2なのです!

人口の集中してる首都圏や関西圏が世界的にみれば、とても危険なエリアなのはこの図から明らかでしょう。




地震だけのリスクを見ても。。。





東京&大阪はぶっちぎり1.2なのです。。。


地震も含めた、自然災害の総合リスクでも。





世界の主要都市のなかで、東京と大阪はぶっちぎりの1.2なのです。。



不動産価値を考えると、東京や大阪の不動産はとてもリスクの高い資産であることがよくわかります。





こんなデータを示されたら、高いお金を出して東京や大阪の不動産を購入するのを躊躇してしまいそうですが。。


災害リスクを考慮した不動産の価格にはなっていないのが現状でしょう。





では、ミクロな日本国内の主要都市災害リスクの比較を見てみると。。



洪水災害リスクでは?



宇都宮市は、全国の主要都市の中でも最もリスクの低いレベルです。



さらに、すべての自然災害リスクの5種災害の総合では!? なんと!










宇都宮市は全国の主要53都市のなかで、自然災害リスクが最も低い都市になっております。


宇都宮市は、自然災害がほとんどない、安全な街ということになります!




不動産の価値を考える時、このデータは非常に重要です。

災害リスクが低ければ、突然、資産を失うリスクが少ないとうこと。




株で言えば、会社の倒産リスクが低いということになりますので。。

当然、そのような会社の株価は高くなります。




不動産にはこのような、情報と現実の価格ギャップがあり、投資チャンスでもあります。


すでに、空き家を大量に保有して、関東大震災に備えているような投資家の方もいらっしゃいます。





いつかは、必ず来るであろう大災害。



災害リスクの高い場所にお住まいの方は、リスクヘッジの意味でも、災害リスクの低い場所にセカンドハウスを所有して、資産分散するなどの対策も必要になってくるでしょう。






そういった観点からも、


宇都宮市は積極的に、災害リスクの低いことをブランド化して、街の魅力をアピールして、投資を呼び込むべきでしょう。







首都圏からも近く、災害リスクの低い、住みやすい街、宇都宮♪


不動産を扱う私としては、自信をもって、この街をアピールできる大きなポイントとなっております。










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2016年9月16日金曜日

【中古物件の家具家電はプラス査定になるの!?】賢い中古マンション・中古住宅の売り方とは!?

購入してから10年以内の物件を売却する際に、よく相談されるのが!


使っていた家具や家電、カーテンなどの家財を置いて行ったら、物件価格がプラス査定になるのかというご質問。






結論から言ってしまえば。。



はっきり言って、


ほとんどのケースで逆にマイナス査定になります!






中古の家具や家電をリサクルショップに持って行っても二束三文にしかならいことからもわかるように、場合によっては多額の処分費用が必要となる、大きなゴミ扱いになってしまうのが現実です。





お持ちの家具が高級ブランド品だったり、お部屋とインテリアがアンティーク調などで統一されていて、マニア好みの仕上がりの場合は別ですが、通常のケースでは何もないほうが買主さんには印象が良いでしょう。








売主さんは、お持ちの家財を、


『数年しか使っていないし、まだまだ充分使えるから価値があるだろう。』 と、考えますが。。





脱ぎっぱなしのTシャツをまだ着れるから、と、渡されても大抵はゴミ箱行きです。


少なくとも、キレイに洗濯してクリーニング済みでビニールにでも包まれてなければ誰も買わないのと同じです。






もし中古の家具や家電、カーテンをうまくプラス査定に持って行きたいのであれば、


プロのハウスクリーニング業者に依頼して徹底的に清掃や消毒処理をしてもらうと良いでしょう。




業者によるクリーニングが完了していれば、買主さんから印象アップのプラス査定になるケースも出てくるでしょう。







但し、戸建などではすべての家具家電などと一緒にハウスクリーニングを依頼すると、10万円くらい費用が必要になると思います。




日本では、マイホームを売却する際に、高く売るための努力をする売主さんが少ないのが現状です。





もったいない。。

チョットの努力でもっと高く売れる物件も多いのに。






まだ数年しか使っていない家具や家電も、他人から見れば、ただの粗大ごみ扱いの現実。



日本人の新築&新品至上主義はすべてにおいて徹底した価値観になってしまっています。






潔癖主義の日本人消費者にあった中古流通の仕組みを変えるキーワドは、


徹底したクリーニングです。






中古物件をうまく活用できる寛容な社会になるには、売主サイドの努力が必要不可欠でしょう。









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【不動産仲介業は美味しい仕事!?】宇都宮市で巨大企業が続々仲介業に参入する理由とは!?

ここ数年、宇都宮市にて新規で不動産仲介業に参入する大手企業が続々と増えました。


典型的な地方都市の宇都宮。





そこに、大手企業とは言っても不動産仲介業に縁のない企業が続々新規参入。

住宅メーカーや分譲マンションのデベロッパーも仲介業に続々参入。





最近、事務所の近くにある、Y電気までが、不動産仲介業をやるようで。。


もはやY電気は何屋さんだかわかりません。。(笑)






今までは、中小の不動産仲介業者のみで細々とマーケットをシェアしていたのには理由があります。



首都圏との微妙な距離で大手の不動産仲介業者は、

マーケットがニッチで(儲からない)進出してないような、

ミクロなゾーンだったのです。







大手の仲介業者、三井の○○とか住◯不動産とかが、支店を置かない時点でちっとも美味しくないマーケットであるとわかりそうなものですが。。





それでも、新規で参入する大企業。






美味しいマーケットの首都園では既存の大手にボコボコにされてしまうのが目に見えていて、参入できず。。。


『地方都市くらいなら、中小企業しかいないから勝てるだろう。』


くらいの考えなのでしょうか。






そんな疑問を、大手ハウスメーカーのお偉いさんに、会う機会があったので、率直にきいてみたら。



私:『どうして、たいして儲からない、宇都宮の不動産仲介業に参入するのですか??』


お偉いさん:『だって。。家が売れないんだもん。。。』



私:『。。。。。』






人口減少で縮小する日本のマーケット。


今いる従業員を遊ばせとくこともできないので、大して儲からないとわかっていても新規で不動産仲介業に参加しないといけない事情があるようです。






私がこのブログでよく書いているように。。



『競争』の激しい世界では。。誰も儲かりません。。


儲けのキーワードは常に『独占』だけです。






みんなが同じような事をしていては、最後は熾烈な価格競争になり業界すべてが泣きをみるだけです。





独占商売の都市ガス会社や、限られた電波を独占しているテレビ局などは『独占』があるから殿様商売ができるのです。







日本全国、すべての右肩下がりの産業はこれから痛烈な過当競争を強いられるのは必須でしょう。



このような状態では、いくら政府がサラリーマンの賃金を上げようと努力してもなかなか難しいのが容易に想像できます。








とある、大手ハウスメーカーが販売中の10区画ある分譲地では。。。




なんと!


8区画で、そこのハウスメーカーの社員が家を建てたとのこと。。

(売れないので社員が家を買っているようです。)




もはや、住宅や不動産マーケットでは本格的な企業淘汰の時代が来たのを実感しています。






不動産の価値も2極化、仕事の依頼を受けられる業者も2極化が鮮明になってきております。


これから10年で、不動産業者の数は、今の半分くらいになっていくのは確実でしょう。









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2016年9月13日火曜日

【不動産テックはなぜスケールしないのか!?】ガラケーFAXおじいちゃんとIT戦士の戦いの行方とは!?

最近、なにかと話題の【テック】ビジネスですが。。


皆様、不動産テックという言葉をご存知ですか?





不動産テックとは?


不動産テック(リアルエステートテック、Real Estate Tech)とはテクノロジーの力によって、不動産売買、賃貸、投資の新しい仕組みを生み出したり、従来の商慣習を変えようという取り組みのこと。

と、ウィキペディアでは解説されております。



簡単にいうと、

「ITを使ってこれまで常識とされてきた不動産の仕事を破壊すこと」になります。




なぜ今の不動産業界の仕組みを破壊する必要があるのか?




それは、不動産業が消費者と事業者の情報格差によって商売が成り立つことから、

ITを使いこの仕組を破壊すれば『正しき不動産世界』を作れると考えられているからでしょう。



そこに目をつけたIT戦士達がこの仕組を変えようと試みているようですが。。

現在のところ、不動産テックのチャレンジは、ほとんどが失敗に終わっているといっていいでしょう。





先日、このブログでも紹介したヤフー+ソニー不動産もそうですが、不動産テックはなぜスケールしないのか?

【ヤフー+ソニー不動産が残念な結果に!】不動産業界に風穴は開かないのか!?




不動産業界には、まだガラケーとFAXだけで戦う『不動産おじいちゃん』が沢山います。


つまり、ITがなくてもまだ充分稼げる環境が不動産業界にはあるのです。





IT戦士はそこにチャンスあり!と、不動産テックで果敢に挑んでいくのですが。。



結果は、ほぼ惨敗。。







理想は立派なのですが、発想の出どころが問題です。






それは、



「正しい不動産世界」や「不動産業界の革命」が、


すべていま持たざる者の発想から来ているということ。



日本では不動産と金融資産の7割ほどを、60歳以上の方が保有していると言われています。

つまり、大金が動くマーケットの中心にいるのは常に60歳オーバーの皆様。



その方達がスマホを駆使して、『正しい不動産世界』に飛び込んで行くのでしょうか??





遠くない将来、不動産テック関係者が予言する世界は必ず出現すると思いますが。。



但し、それは国内不動産の50%以上を保有する65歳以上にくっついているブローカーと税理士が前線からいなくなるスケジュールに比例して起こる変化だと考えられます。




高齢になればなるほど、変化に抵抗するのが人間です!

持たざるものは、コツコツ積み上げて、ゆっくり変化を起こすしかないのが現実でしょうね。




不動産テックで一気にぶっちぎり!

みたいな夢を描いたIT戦士が次々倒れていく中で。。




パソコンからPDFをプリントできないおじいちゃん達が、

不動産流通を支配しているのが現実です。(笑)








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