【手数料の値引き合戦でベンチャーが苦しむ！？】不動産ベンチャーの未来をアメリカの仕組みから考えると！？

不動産の取引をする際に、一般の皆様のほとんどは、仲介手数料に疑問を持たれているのではないでしょうか。


不動産を売買するにも、賃貸するにも、不動産業者との付き合いなしには取引が成立しないのが現状ですし、個人取引は利益が相反するため難しいです。





本来は、仕事を依頼して、目的が達成され、満足して手数料をお支払頂くのがベストですが。。





不動産業界全体として、取引に満足されて仲介手数料を支払うケースは、少ないように感じております。






そんな中、首都圏では賃貸を中心に新たな仲介料の革命を目指す、不動産ベンチャーが続々立ち上がっていますが、業界に風穴を開けるのは難しいのが現実です。



中でも、nomadなどは、月額定額のお金を支払えば、仲介手数料のかからないサービスをリリースして話題になっていましたが。。！！




そのnomadもいつのまにか、すべてのサービスを大幅に値上げ、仲介手数料を一律３２４００円、取るようになった模様です。





う～ん。。。



ベンチャー不動産のnomadも結局、仲介料無料を維持できない＝赤字だった


ということです。




それだけ、不動産仲介業にはコストが掛かるのです！







残念ながら今まで、仲介手数料を割引するベンチャーのほとんどが失敗に終わっています。。








どうしてなのでしょう？？



本来は、仕事である以上、しかるべき利益を頂かなければ、食べてはいけません。





であるならば、本来、不動産ベンチャーは仲介手数料をしっかり頂いても、満足してもらえる新しいサービスを開発しなければならないのですが。。。


現実は、コスト削減の安売り競争のみ。。これではジリ貧だし、業界全体も発展しません。







不動産業が徹底的に合理化された、アメリカの事情と比較してみると、問題点が見えてくると思いますので、アメリカの不動産取引と日本の取引をを簡単に比較してみます。







アメリカの不動産情報は、全米を網羅した巨大不動産情報サイトですべてサポートされています。





アメリカでは、不動産会社も一般の個人も、分け隔てなくすべての情報を閲覧する事ができるようになっていて、透明性が確保されています。




更に、このサイトでは販売物件として世に出たものは全て掲載しなければいけない厳格なルールがあり、従わないと、営業が出来なくなったり、厳しいルールがあります。




掲載する情報も「個別に規定された専門資格者が、法定書式で作った情報が多いのも特徴です」分業が行き渡っているアメリカだけに、信頼度や責任のある内容で占められています。








一方、日本の場合、最大の不動産情報サイト（レインズ）は、不動産業者専用となっています。


一般の個人が閲覧することはできません。






更に、アメリカに比べて掲載の基準も緩く、全ての物件が載っているわけではありません。



どちらかと言えば、意図的に情報を掲載しない不動産業者も多いのが現状です。




こういった、情報を掲載しないことに対しての罰則がゆるいのも日本の特徴です。







日本の不動産情報システムは「不動産業者の権益」として商売の道具となってしまっています。






情報内容も、専門家が介在しないので、信頼度も責任も低い内容になってしまいます。



アメリカの中古住宅では、国家資格者が建物の診断をしてその報告書が法定書式で掲載されるようになっています。



しかし、日本の場合は建物の情報として掲載されているのは、せいぜい建物の面積･築年数・間取り･主な構造と若干の設備ぐらいの情報が載っていれば良いほうです。






更に！日本の様な「両手取引が禁止」されています。




全ての取引において、売主側・買主側ともに別々の不動産業者がそれぞれに取引の間に入ります。





当然といえば当然なのですが、売主と買主は利益が相反します。





それを一社の不動産業者がまとめると、必ずどちらかが損をする可能性が高くなります。


ここを禁止していることが、それぞれの利益の保護につながります。





日本の不動産業界では、残念ながら、業界全体で「利益相反」を目指してしまっています。






要するに、「一件の取引で大きな収益」を目指す構造になっているのです。




監督官庁も、現状を変えるのは難しいでしょう。（宅建協会は大きなロビー団体ですので。。）








アメリカの場合は、不動産会社は日本の様に営業をしません。



営業するのは、個人のエージェント。



不動産を取引したい、売主も買主も不動産を探す前にネットなどで自分の仕事を手伝ってくれる「エージェント」を探し契約することからスタート。




ここが大きな違いです！






この【エージェント】が日本でいえば【営業担当者】ですが、日本と決定的に違うのは、タテ社会の会社の社員ではなく、会社と契約状態にある「プロの営業マン」であるという事。



プロ野球の球団に所属している選手のようなものなのです。



つまり主役は常に、個人のエージェントなのです。






一般顧客は、会社ではなく、個人を成績や経歴などのデーターから選ぶわけで、所属している会社はまったく関係ないのです。







では、アメリカの不動産会社は何をするのでしょうか？？



それは、プロ野球の球団と一緒でチームが良い成績を取れるために、できる優秀なエージェントを集めることです。



会社の役割は、所属エージェントが働きやすい環境づくりや、営業支援・技術的なサポート、資格・研修などのサポートを行うことになります。




不動産会社に所属するエージェントは、その会社のサポート等が気に入らなかったり、合わなかったりすれば、成績に影響しますから引き抜きや移籍をしたりします。




アメリカはメジャーリーグのような仕組みで不動産業も成り立っています。








日本の場合は、完全に会社が営業の母体となり、個人が活躍する場が限られます。




会社の経営方針などに逆らえないのが現実です。



ですから、いくらできる営業マンでも会社の枠を超えた仕事はできません。



殆どの営業マンは、顧客にばれないように会社の利益を追求する宿命をを負っています。




どうしても、「第一に会社の利益追求」と考えてしまうのは、サラリーマンである以上、どうしようもないことなのです。。







同じ不動産仲介業でもこんなに中身が違うのが日本とアメリカです！








アメリカの不動産流通システムでは、一般の消費者でも不動産業者でも物件の情報格差がありません。




頼むエージェントも自分で選択出来て、頼んだ相手も自分の利益を第一に優先してくれる
頼れる代理人です。　



つまり、不動産取引はエージェントがすべてなのです！



自由と責任が良く活かされているアメリカらしい合理的な仕組みですね。







一方で、日本のシステムは問題が山積しています。



一般の顧客と不動産業者では「情報の質と量」ともに大きな格差があります。



情報格差が不動産業者の商売の種になってしまっていて、透明性のあるフェアトレードができにくい環境になってしまっています。






一般の皆様が取引をする際に、いちばん重要なパートナーはアメリカと同様に本来は担当営業マンです。






しかし、取引をしてくれる営業マンも、基本的には選ぶ事はできない状況です。






大手企業でも物件の囲い込みが問題になったり、本当に消費者の利益を優先しているか、甚だ疑問に残る日本の不動産会社。




私も不動産業界にいる一人として、日々この囲い込みを目の当たりにしているのが残念な現実です。。（弊社では情報が独占されない一般媒介を強く推奨しております！）






不動産流通システムが不透明なので、取引に満足できないケースが多くなってしまうのも事実。



そのため、仲介手数料に対して大きな不信感を持たれる結果につながっているのでしょう。






本来は、国が率先して、情報の透明性確保ができる仕組み作りと、営業マン個人がエージェントとして活躍できる環境づくりを進めるべきでしょう。







しかし日本のこのような仕組みは、不動産業界に限った事ではないです。







携帯電話やテレビの電波なども、諸外国では電波オークションが行われていて、権益に透明性があったりしますが、日本の携帯会社は３社で電波を独占していたり。。


日本社会は官僚主義が強く、不透明な調整が多い社会です。







フェアな競争環境のない現状では、手数料の値引きベンチャーがスケールしないのは当たり前です。


まずは、情報の透明性を確保できるレインズに変わる仕組みを作れるかが、当面の不動産ベンチャービジネスのカギになるでしょう。


また、エージェント制への意向にともなう営業マン情報サイトもこれから必要になるはずです。






最近も、マイブームのミリオンダラーリスティングを視聴してます。






この番組を見ながらアメリカのエージェント制が日本にも根づくのを期待しています。。ｗｗ