2020年6月28日日曜日

【2022年9月開通！大谷スマートインターチェンジの可能性とは！？】LRTの西側延伸との連携でどうなるのか？

宇都宮市のHPに２年後に開通予定の大谷スマートインターチェンジのイメージ図が公開されていましたので、引用させてもらい画像を貼っておきます。



開通すれば、JR宇都宮駅からまっすぐ大通りを進んで、車で１５分ほどで高速道路に乗れるようになり、住民の交通利便性が格段に向上します！

観光を含め、経済に与えるプラスの影響も甚大で、街の発展に大きく貢献することは間違いないでしょう。

大通りをまっすぐ進むだけなので、初めて観光に来られた方々も迷うこと無く、中心市街地に簡単にアクセスできるようになるのは大きいです。


LRTの時もそうでしたが、都市開発には常に賛否様々な意見の対立が日常的に起こります。

今は、リニア新幹線の工事なんかでも静岡県とJRが揉めていたりしますし、歴史を振り返れば、常に都市開発には反対意見は出てくるものです。

大谷スマートインターチェンジでも地域住民で反対されている方がいるようですが、過去の例を見ればわかるように、着工が始まってしまえばみんな新しい環境にすぐに慣れてしまいます。

二荒山神社前のタワーマンション建設の時も、大きな反対運動があったりしましたが、声高に叫んだ割には、反対運動に大きな支持を得ることなく、粛々と建設が着工され今に至っています。

建設が終わってからも、有志でお金を集めて、マンションを買い上げるなんかの活動を続けていれば、ただの政治パフォーマンスでないと思えるのですが、あっさり次の案件の反対運動に移行しています。(-_-;)

これが中国のような共産主義国や独裁国家だと問答無用に政府の方針で都市開発が粛々と行われますし、保証もほとんどなかったりします。

民主主義国家でも公益重視は基本です！

みんなの利益・利便性を重視して都市開発を進める国が大半なので、地域住民の気持ちはある程度は汲みされ金銭等で利害を調整し、将来に渡り大きな枠組みでの利益を優先して、議会の多数決で開発が行われるのが世界の開発理念のおけるスタンダードとなります。

だから、どこの国でも反対運動はほぼ政治的パフォーマンスとして終わってしまう。

そもそも、全員が賛成できる開発計画なんて世界中どこを見渡してもありません。

何をやるにしても常に賛否はあるし、だから議会があり、選挙があるのです。

でなければ、何も決められないし、何も執行できません。

だから、民意は常に選挙でしか測れないし、自分の意見を押し通したいなら選挙で勝つしかないんです。

ということで、都市計画事業認可を受けて、事業に着手した以上、粛々と工事が行われ開通することになるでしょう。


宇都宮市でも最も停滞感のある、西北エリア

地価の動向をマップで確認するとよくわかりますが、鉄道インフラのない宇都宮市の西北エリアはもっとも不動産価格の停滞が著しいエリアになります。

不動産価格の停滞は地域住民の富が減少することになりますから、みんなにとってマイナスです。

工業団地も市の東側に集中していますし、大きな開発計画も乏しく、元気がないのは否めない。

そんな中、この新たなインターチェンジ開通は地域の経済の起爆剤になることは間違いないでしょう。

新たに民間からの地域への投資も促されて、雇用や産業誘致をしやくすくなることは長期的に見て、宇都宮市西北エリア全体にとって大きなメリットになります。

先日紹介したような、産業地の開発なんかも行わる可能性も十分に出てくるでしょうし、大きな店舗を誘致できる可能性も出てきます。

→【宇都宮市南部で新たな産業団地が開発される！】活況が続く物流拠点の誘致はどうなる！？



なにより大谷地区の観光拠点開発にとっては、非常に大きなメリットとなることは間違いありません。

新インターができれば、『ちょい寄り観光』ができることになりますから、目的地が他県の人にも気軽に来訪してもらえる可能性が格段に増えることになります。

インター開発を皮切りに、大谷地区の観光拠点開発を本格化して、投資を呼び込み、西北エリアの発展につなげていくべきでしょう。


LRTと高速道路の連結で街全体の経済効果もアップする！

新インターとLRTの西側延伸で連結が行われることになれば、交通結節点（トランジットセンター）整備が行われることになるでしょう。

高速バスなどとの連携も視野に入ることとなり、観光拠点として道の駅なんかの整備もされることになれば、地域の経済・雇用に大きく貢献することになるでしょう。

高速を降りて、トランジットセンターで買い物したり、食事したりして、そのままLRT（次世代型路面電車）に乗って、中心市街地を観光するような、多彩な観光プランが組めることになるので、長期的な視点で見ても街の均衡ある発展を促す意味でも、LRTの西側延伸は高速インターまで行う意義があるでしょう。

実現をイメージすると、ワクワクするし楽しみですね(*^^*)

宇都宮市の住民にとっても、大谷地区に遊びに行くことが身近になりますから、市内観光を気軽に楽しめるようになるし、地域に誇りを持てるようにもなるはずです。

いずれにしても、宇都宮市の中でも投資が呼び込めずに、苦戦している西北エリアの不動産開発には弾みがつくし、地域全体が豊かになることは間違いありません！

今から、２年後の２０２２年にはLRTの東側開通と、新インターの開通が同年に行われることになる予定です。

宇都宮市にはLRTの西側延伸の早期着工と、大谷新インターまでのルート確定を期待したいです。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年6月23日火曜日

【宇都宮市南部で新たな産業団地が開発される！】活況が続く物流拠点の誘致はどうなる！？

宇都宮市南部の、西刑部町に2023年の分譲開始を目指し約20ヘクタールの広大な新産業団地が開発されることが決まったようです。

北関東自動車道宇都宮上三川インターチェンジにアクセス良好な立地で、瑞穂野工業団地にも近いこともあり、事業者の物流拠点の進出を主に想定するとのこと。



産業団地20ヘクタール開発へ　宇都宮市南部　地権者組合主体、市が支援（下野新聞）

宇都宮市郊外の産業団地の開発は街として非常に重要でしょう。

ここ数年で、県内の工業地の需要も物流施設の投資増などで活況を呈しています。

この流れに乗り遅れることなく、どんどん投資を呼び込むべきでしょう。

宇都宮市や県南の工業団地にはほぼ空きが無く、宇都宮市以外の県南地区でもあらたら産業団地の開発への要望が相次いでいます。

栃木県内、産業団地の開発活況　交通利便性など企業が注目　鹿沼、下野市も県に要望（下野新聞）

北関東道沿いに新産業団地　佐野市、28億円投じ整備（下野新聞）

首都圏へのアクセスの良さや災害に強い立地も好感され、リスク分散の観点からもしばらくこの産業地への需要増は続くとみています。

更に、コロナの影響で海外生産を行っていたメーカーの一部が国内回帰する動きもあるようなので、開発を後押ししそうです。

国も生産の国内回帰に補助金を付けたりして、バックアップしてます。


数年後には宇都宮市の北西部の駒生エリアに東北自動車道のスマートICの新設が予定されているので、市の北西部でも同様の産業団地開発が行われることがあるかもしれません。

いずれにしても、街にあらたな投資と雇用を呼び込める産業の誘致は不可欠です！

産業団地は数年の短期の需要増ではなく、長期スパンの大きな流れになりそうです。

リアルなビジネスから、ネット通販を始めとしたバーチャール空間での消費がどんどん拡大する中、生活インフラとしても物流施設の需要は今後も安定した成長を見せることでしょう。


ただ、新たに開発される産業団地に進出する企業の雇用創出はそれほど期待できないとみています。

国内はどこの業界も人手不足な状況なので、最新のITテクノロジーを駆使した最新の物流施設ができることになり、雇用も最小減におさえられることになるでしょう。

宇都宮市内の工場も機会化とIT化が進み、２次産業の就業者の数は年々減少しています。

今後も増えることはないでしょうね。

新たに開発される産業団地は、雇用はそれほど産まなくとも、工場や物流施設の投資がどんどん行われれば、そこから安定した税収が確保できることなりますから、街の発展を考えると非常に重要です。


コロナの影響が落ち着いても、東京一極集中の流れは止まらないと見ています。

宇都宮市は首都圏の成長の恩恵を受ける立地にあり、他の地方都市と比べても圧倒的に有利なポジションにあります。

日本全体では少子高齢化と人口減少が進み、地方都市の多くが衰退の道を進まざる得ないでしょうが、宇都宮市は今後も安定した経済成長を維持できる恵まれた環境にあることは間違いないでしょう。

今回のコロナ影響で、災害リスクへの分散を行う上でも、首都圏郊外の不動産の可能性に今後ますます注目が集まるとみています。

この流れに乗り遅れること無く、企業の投資需要も、個人の移住需要などにもしっかり対応した都市開発計画をしっかりと立案してほしいですね。


LRT（次世代型路面電車）の開通も２年後に迫っている中、街のイメージやブランド力も急速に上昇することは間違いないので、こらから１０年ほどは宇都宮市は目に見えて街全体がが活気づくことになるでしょう。

LRTの開通とほぼ同時期に駒生に高速の新たなインターチェンジもできるきことから、中心市街地や大谷観光エリアのアクセスも格段に向上します。

街全体としてバランス良く開発が進んでいるのと、これから交通インフラが強化されることで、宇都宮市は街としてバージョンアップしていくことになります。

今後、地方都市間での競争が激化して超２極化が起こるのは避けれられないでしょうが、地の利を活かしてしっかりと投資を呼び込んで、街の活性化につなげてほしいものです。

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2020年6月18日木曜日

【２０２０年版・宇都宮市の中古マンション人気トップ５】買い待ち人数からランキングを集計！

弊社のサイトの人気コンテンツがマンションカタログといって、宇都宮市内で分譲されたマンションのデータベースになる。

会員登録して頂くと、クリックするだけで、欲しいマンションに【買いたい】登録するだけで、新規販売情報が出たら、メールで即日情報が配信される仕組みとなっている。

かつて宇都宮市でマイホームと言えば、戸建てが一般的だったが、年々分譲マンション人気が上がっていて、今では人気を２分するまでとなった。



特に、マンションはここ１０年ほどで明らかに、価格も２０〜３０％も上昇していて、資産価値で判断すれば、一戸建てより断然有利であった。

一方、宇都宮市の中古住宅価格推移は場所にもよるが、良くて横ばい、人気のないエリアだと値下がりが止まっていない。

人気が続き、市況も好調な中古マンションマーケットの最新人気ランキングとして、弊社のマンションカタログから最新人気トップ５をご紹介したい。


それでは２０２０年、中古マンション人気ランキングトップ５を発表していこう。

まず・・だい５位は・・！


第５位は【買いたい登録】１５人で同数の２物件


第５位 【買いたい登録 １５人】

・ナイスロイヤルタワー宇都宮中央



→物件詳細はこちらへ

個人的には宇都宮市内で、立地が最強の場所だと評価しているマンションで、私が買うならダントツ１位の候補になる物件だ。

オリオン通りまで徒歩１分のロケーションと、東武百貨店までのアクセスの良さで、宇都宮市の中心市街地でのシティライフを満喫できる。

一つだけ気になる点があるのが、」南側に大きな駐車場があること。

今、駐車場で物件の日当たりは良好だが、将来大きな開発があると低層階はかなり日当たりが悪くなるリスクがあるので、考慮しておくべきだろう。



・レクセルマンション宇都宮



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同じ５位のレクセルマンション宇都宮。

こちらは、駅東の再開発エリアに隣接する立地でこれから数年で更に人気が上昇しそうなマンションになる。

再開発後には今の相場より価格も上る可能性が十分にある。

飲み屋街とは反対側の大通り北側エリアに位置し、駅まで徒歩３分ということで、不動の人気物件となっている。


第４位 【買いたい登録 １６人】

・シティータワー宇都宮



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こちらは中心市街地のど真ん中、二荒山神社前のタワーマンション。

パルコが閉店してしまったことから、このエリアの訴求力は年々低下気味だが、それでもランキング４位の人気を誇っている。

建物グレードはトップレベルの高級仕様の内廊下タイプだ。

目の前はメガドンキだし、バス停も目の前だから交通アクセスや買い物便も申し分ない。

LRT（次世代型路面電車）が西側延伸されると、駅が目の前にできるだろうから、将来にも期待が持てるロケーションである。

現状は、苦戦しているエリアだけにお買い得感が出てきている感はある。


第３位 【買いたい登録 １７人】

・オヴェスト宇都宮ザタワー



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近年、地価上昇が著しいJR宇都宮駅周辺だが、その中でも比較的古いタワーマンションのこの物件はなんと言っても、新幹線ホームまでのアクセスが魅力の西口まで徒歩２分と首都圏エリアとリンクするロケーションとなる。

５年前くらい価格は明らかに大きな値上がりを見せている中古マンションで、今後もロケーションの良さから人気は続くと見られるので、資産性は非常に高い。

室内がリフォーム無しで、古い仕様のままで格安で売り出された物件があったら要チェックだ。

最新のリノベーションを施して、今風の仕様に変更することをお勧めしたい。


第２位 【買いたい登録 ２３人】

・ベルコート



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こちらはJR宇都宮駅から３キロ圏内にないトップ５唯一の物件になる。

といっても人気の巨大ショッピングモールのベルモールに隣接しているマンションなので、一つの巨大な商店街とリンクしたロケーションとなる。

スポーツジムや映画館までも徒歩１分となり、人によっては中心市街地に住むよりも大きな魅力があるだろう。

しかも２年後にはLRTのターミナル新駅もすぐ近くにできる予定なので、ますます人気に拍車がかかりそうな物件でもある。

LRTが開通すれば、JR宇都宮駅までのアクセスも非常に便利となる。

人気通り、安定した資産価値を保てる物件であることは間違いない。





そして、、映えある第１位は・・・！！




第１位 【買いたい登録 ２８人】

・ザ・レジデンス宇都宮



→物件詳細はこちらへ

こちらの物件は第３位のオヴェスト宇都宮ザタワーの隣地街区にあるマンションなり、JR西口まで徒歩３分と圧倒的な価値あるロケーションとなっている。

新幹線のホームまで大人の足なら５分ほど歩いて到着するので、都心までのアクセスが非常に便利だ。

宇都宮市から都内に通勤する需要が年々伸びていることからも、不動の人気１位となっていることがうかがえる。

コロナの影響で、テレワークが都心のオフィスで進むことを考えると、首都圏から今後UターンやIターンで宇都宮に引っ越す人も増えそうなので、この物件の将来的な資産価値も安泰に推移すると見ている。

東口の再開発完了する２年後には駅前の姿も様変わりするし、西口の再開発もLRT延伸の延伸の話とセットで進みそうなので、将来性の高さも期待できる。



まとめ

ざっざと、トップ５の物件をご紹介したが、すべての物件が買いたい登録が多いことも有り、動きが早い。

その時の相場なりの値段で売却に出れば、即売もよくある。

将来の住替えも含めたマイホーム設計を考えるなら、今回紹介したトップ５の物件を相場なりの価格で買っておけば、経済状況やインフレ率にもよるが、値上げして売却できることも十分に考えられる。

それだけ、トップ５に入るような超１等地の物件は、安定した資産性がある。

市況状況で言えば、パルコ撤退の影響で今は４位のシティタワーなんかは、こなれた価格で販売される物件がちょこちょこ出だしたので、個人的には注目している。

近くに県内最高層のタワーマンションができたことも影響しているだろう。

いずれにしても、人気トップ５に入るような物件は、将来性抜群のロケーションばかりの物件になるので、長期的に『貸しても売っても良し！』な状況が続くことになるだろう。

マイホームにおいて資産価値を最重視する方なら、人気トップ５の中古マンション動向には常に注目しておくべきだろう。

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2020年6月13日土曜日

【不動産屋がスレる理由！】モラルを求めるお客のモラルとは！？

私も不動産業界にたずさわって、２０年あまりにもなりましたが、この業界のイメージが一向に良くなっている気がしませんね。(-_-;)

確かに、お客さんのメリットなんかまったく考えないで、売却物件を囲い込む業者も未だに後をたたない。

全国展開している大手の業者でも、物件の囲い込みを当たり前のようにやっているから呆れてものも言えない。



でも、すべてを不動産業者のせいにするのも難しい面があるんです。

今回は、不動産屋がどうしてスレてしまうのかを改めて考えてみたい。


どうして不動産屋は悪どいイメージが付きまとうのか？

不動産業界に長くいるので、今でもおかしいと思う部分も多々ある。

上っ面の保証サービスなんかに、お客が簡単に騙されていたりするのがいい例だ。

ものは言いようで、保険なんかもそうだが、事が起こっても想定したような保証がうけられないようなケースはよく起こる。

契約書を細かいな部分まで確認する人は、ほぼいませんからね。

だから、仲介に保証とか付いていると、知識のない人は飛びついたりするんだけど、耳障りのいい話だけでほとんど意味のないサービスばかり。

それでいて、仲介手数料はしっかりと上限いっぱいの満額取られているから、話にならない。

そんなに、取引後のトラブルが心配なら、物件価格の値引きや、自分で保険に入った方がよっぽど安上がりだし、保証も確実だ。

このような、知識のないお客向けの、耳障りのいいサービスは２０年業界にいるが後を絶たない。

『どうせお客は何もわからないんだから、得したように見せればいいんだよ！』

こんな考えが大手の業者にも充満してるから、エサに食いついて物件を囲い込みされて、損していることにさえ気づかいない。

そして、取引が終わってから、どこかで取引の不透明な部分を調べたりして、不動産業への悪いイメージが定着していく。


どうして不動産業者はコソクな手段を使うのか？

『正直不動産』という人気マンガがあるが、まさに不動産業界は正直者が損する構造的な要因が多い。

その最もな原因が、『成功報酬』の仕組みにある。

弁護士さんなんかは、仕事の依頼を受けたら必ず着手金を請求する。

つまり、途中で顧客の気が変わって、依頼を完結されなかった場合の、逃げ得を許さないためだ。

一方、不動産業界にはそのような仕組みはない。

だから、多くの人は勘違いしているが、お客としてドヤ顔で不動産業者に仕事を頼むのは間違っている。

なにせ、『成功報酬』で契約が無事に完了するまでタダ働きを先に提供するからだ。

ここを勘違いしている人が多いので、不動産業者はスレてコソクな手段を多用するようになっている。

最近は大手のポータルサイトなんかで、不動産業者の評価ができたりするが、タダ働きを散々させて、途中で仕事を他者に投げた上に、今まで仕事を頼んでいた業者に低評価をつける人もいたりするが、逆の立場になったら不動産屋がスレる理由もわかるだろう。

そもそもお金ももらわないうちから、働くのはしんどい。

あなたは、『後でしっかりお金は払うから、頑張ってよ。』と言われて仕事のやる気が出るだろうか。

しかも頑張ったあげく、『なかなか売れないから、他に頼むわ！』みたいなお客も数多くいる。

最初にした約束あっさり反故にして、タダ働きされた分だけ業者は損をする。

なにせ、不動産屋とて、家賃や電気代、自動車の維持費なんか毎月固定でかかるし、広告宣伝費に莫大な金額を使わなければならない。

それを常に、仕事を依頼されたら先行投資しなければならない。

だから、できれば弁護士さんみたいに先に着手金もらえるなら、安心して仕事に従事できる。

でも、お客サイドはまったくNOマネーで仕事を頼めるので、気が変わったり、ちょっとでも気に入らないことがあろうものなら、『もう結構です！他にいきます！』みたいな剣幕で怒る人もいる。

もし、着手金を先に払っていれば、着手金分だけ損金になるから、まずこのような横柄な態度で業者にあたる人はいなくなるだろう。

不動産業者はいつも、タダ働き前提で動き出すから、よっぽど専属専任契約のような縛りの強い契約でも結んでもらえなければ、その場に応じた仕事の取り組みしかできない。

お客も不動産業者もこの『成功報酬』の仕組みで、相互不信になっているのは間違いない。


不動産業者から見る悲惨な現場事情

 不動産業者は常に不平等条約のもとで働かされる宿命を負っているので、どうしてもコソクな手段を使わざる得ない面も確かにある。

だから、業界にいる立場からすると、仕事を頼むお客サイドの倫理も問題が多いのを日々感じる。

多分この記事の読者の方は、かなりバランスの取れた良識のある皆さんだろうから、わたしは是非一緒に仕事をしたいと思う。

業者をいじめまくるような、迷惑なお客はこのような情報は読みませんからね。


ここで業者がどうやってスレていくかの不動産売却での細かな実例と内状をみてもらいたい。

お客サイドは手持ちの不動産をキャッシュに変えたい時に、気軽に不動産業者に仕事を依頼できるが、不動産業者は常に先出しで、物件を預かったら間取り図を作成したり、写真を撮りにいったり、資料を作ったりしなければならない。

資料もなければ、販売活動ができませんからね。

ここまでの作業をして、その後にポータルサイトへの物件登録や自社HPへ物件を掲載したりする。

ここまでの、工程すべてに人件費が必要になるし、広告宣伝費も費やさなければならない。

そして、お客さんのために先にお金を使っているが、請求一切できない。

販売活動をするにしても、価格の決定権はもちろんお客にある。

だから、不動産業者の査定なんかほとんど意味がなく、お客サイドがいくらで売りたいかが重要になる。

そして、多くの人は査定価格より高い価格で物件を売りに出す。

査定価格は直近の取引などを勘案した、相場に準ずる価格だから、それより高値で売りに出せば、すぐに売れることは難しい。

不動産屋もお客の要望をきいて、販売活動を始めるが、売れない価格はすぐにわかる。

でも、そんなこと言ってお客の気持ちを害することをしたくないので、『なんとか売れるかもしれません。』みたいな、反応を返すしかない。

そして、２ヶ月、３ヶ月と時間は過ぎる。

この間も、案内に行ったり、他者に鍵を貸したり、預かっている物件での仕事は継続して行っている。

当然、しばらく売りに出して、売れないから不動産業者はお客に値下げの提案をする。

すると、、、

『あんたのところが売れると言ったから頼んだのに！』

『もっと売れる努力をしてくれなきゃ他に行くよ！』

こんな脅しのようなことを言われたりする。

不動産業者としては先に、お金を先行投資しているので、ここで依頼が破断したら元も子もなく大赤字になる。

だから、必死に『では、チラシを作って周辺にまいてがんばりますから、もう少し時間をください。』(^_^;)

などと、必死にお客をなだめる。

そして、追加の費用を使って、チラシを作って、配布する。

これにもすべて多額の費用がかかる。

当然すべて費用は不動産業者持ちで、お客に請求することはできない。

必死の営業活動も虚しく、買い主がみつからず更に２ヶ月が経過する。


再度、価格の見直しの提案をお客にする。

すると、、

『あなたが売れるというから、信頼して仕事を依頼したのに！』

『もういいです！他にいきます！』

(-_-;)


結局、お客は不動産業者に『ありがとう』の一言もなく、１円も払うこと無く、怒って契約を解除して去っていった。

不動産業者は罵声を浴び、多額の損失と、疲労感を味わっただけだった。


このようなことが起こるのは、日常茶飯事です。

立場が違えば見解も違うのはしかたないですが、あまりにも不平等条約で、一方的にお客サイドが有利なのが現行の『成功報酬』の仕組みです。

このようなことをする人が現実に存在するので、業者がスレる理由がわかるはずです。

しかも、仮にうまく契約が決まったとしても、後出しジャンケンで手数料の値引きを要求してくる人もいます。

こうなったら、どこまで売却活動に予算を投じればいいのか、考えるだけでも大変になるし、仕事がうまくいっても後味が悪いケースもあります。


お客サイドの立場からは、契約するまで一切お金がかからないから、『成功報酬』の仕組みは、不動産業者を気軽に利用できていいですが、業者は常にお金を先出ししています。

長く根付いた商習慣とはいえ、この仕組ではお客さんの利用モラルも問われることを、ご理解頂けると、業界にいる一人の人間としてありがたいです。

確かに、不動産業者のなかにはお客の利益なんか無視した、自分の売上至上主義の業者も沢山います。

その反面、真面目に不動産取引の円滑化に従事している業者も沢山います。

そして、お客さんのなかにも、とてもご理解ある素晴らしい方もいるし、実例で紹介したような、お互いの立場をまったく尊重しないで、一方的に罵声を浴びせるような方もいます。

私としては、『成功報酬』での仕事である以上、お互いの立場を尊重して気持ちのいい取引ができるように、業界とお客さん双方が成熟することを祈るばかりです。

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2020年6月8日月曜日

【LRT効果でJR宇都宮駅西口も再開発が着々と！？】停滞していた街区にも動きが出る！？

着々と工事が進んでいるJR宇都宮駅東口の再開発。

再来年２０２２年には、LRT（次世代型路面電車）の開通とセットで景色が様変わりすることになります。

東口の繁栄が進む中、なかなか進まなかった西口の再開発も地権者同士の話し合いが進み、徐々に動き出しているようです！



２街区目の準備組合設立　ＪＲ宇都宮駅西口再開発（下野新聞）

何十年も前から再開発の計画があっても一向に進まなかった街区に、準備組合が設立されたのは大きな意義があります。

結局、再開発を促すには大きな官民合わせた、投資マネーの存在が不可欠なのです。

投資マネーを引き込めてる大きな要因が、公共投資としてのLRTの西側延伸計画が大きく影響しているのは間違い有りません！


ここ２０年以上に渡る経済の停滞の原因が、緊縮一辺倒の財政にあったのかが、明確になるような良い事例です。

まったく意味のない緊縮政策で、経済は停滞し続け、みんなが貧しくなり、世界から後れを取り、なんと借金も増え続け、何の意味もなかったバカな政策だったことにようやくみんなが気付き始めました。

結局、『金は天下の回りもの』なので、回してなんぼなんです！

よ〜く考えてください。

誰かの支出は、常に誰かの収入なんですよ！

国や行政が、お金を使ってもお金は無くなりません！

誰かの借金が増えたら、常に誰かの資産も同時に積み上がります。

そして、信用創造といってお金って誰かの借用書でできているんですよ！

だから、借金返したらお金そのものも無くなっちゃうんです！

そもそも資本主義を採用している日本において、国の借金って永遠に返済できない無理ゲーなんです。

だって、借金を返し終わったら、お金そのものが無くなっちゃうんですから。

そもそもお金は国が発行していないし、銀行が勝手に預金の何倍も通帳に数字を書き込んで作っていますからね。

嘘だと思う人は、信用創造で検索してお金の作られる仕組みそのものを知れば、真実にすぐに気付きますよ。

だいたい、みんなが一斉に自分の預金を引き出しに行ったら、銀行がつぶれるっておかしいですよね。

銀行は当たり前みたいに詐欺をしていて、預金の何倍ものお金を勝手に作り出しています。

そんな当たり前の事実にようやく気付いてきた国民が増えてきて、経済は復活しようとしています。

結局、２０年以上緊縮財政を続けたことで、国民全員が貧しくなり、中国のような財政規律なんて全く考えない国は、お金をじゃぶじゃぶ使ってどんどん豊かになっています。

何かおかしいですよね。

今では、２０年前には考えれなかったような中国人旅行者が国内に大量に溢れるような事態になって、日本人が安月給でサービスを提供していますからね。(T_T)


 宇都宮市もようやく３０年あまりにわたる闇を抜けて、LRTの公共交通投資の英断によって、街全体が活気づくような正のスパイラルに入ってきてるのを実感してます。

 日本の地方都市の模範となるような、投資マネーの呼び込みを成功させた公共交通機関の整備となることは現時点の段階でもほぼ間違いないでしょう。

実際、開通前の時点でLRT沿線においては、不動産開発が進み、大きな経済効果がすでに出ています。

私も突然現れたコロナの影響を心配していましたが、混乱が一段落した今、混乱の影響をまったく感じさせないような、不動産相場の活況を現場で感じております。

株価も堅調なため、このままの状態が続けばLRTの開通と街の再開発が進み、宇都宮市はこれから数十年街として大きな飛躍を遂げる成長期に突入することになるでしょう。


そして、街全体の革命的変化のためにも、重要なのがLRT西側延伸の早期着工です！

街の東西がLRTで直結したら、街に革命的な変革が間違いなく起こります。

その経済効果は、皆さんが想像する以上に大きく、東西双方の住民にも多大な恩恵が出ることは間違い有りません。

マイカーに依存している人ほど、LRT（次世代型路面電車）を過小評価していますが、大間違いです！

現に、１人あたりのマイカー所有率が宇都宮市と同程度の富山市はLRTが街の交通の根幹を成しています。

しかも人口は、富山市が約４２万人に大して、宇都宮市が約５２万人と１０万人以上も多いです。

マイカー依存の人ほど思考停止していて、変化を考えられないだけです。

東西のLRT計画が完成したら、１人１台のマイカー生活から、一家に１台のマイカー生活やマイカーなしの生活をするべく、LRT沿線で暮らすような住民が急増するのは間違い有りません！

多様な選択肢がある街には、人もお金も情報も集まり、経済も繁栄し、活気も出ます。

LRTの西側延伸の着工が始まったら、JR宇都宮駅西口の再開発や、中心市街地の再開発も加速度的に進むことになるでしょう。

LRT開通で街の東側が発展していく様を見ていれば、自ずと西側にも早期に着工への流れのコンセンサスが得られることになるでしょうが、投資環境の良い状況の今、できるだけ早く着工まだこぎつけるに越したことはありません！

東西がLRT（次世代型路面電車）でつながった宇都宮の街を想像すると、ワクワクします。

街全体の経済に革命を起こし、人々の暮らしをバージョンアップさせる、LRTの西側延伸の早期着工に期待したいです！

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2020年6月3日水曜日

【悲報！】ＪＲ宇都宮駅東口の再開発、コロナの影響で高層ホテル開業が延期に！？

現在工事中のJR宇都宮駅東口の再開発事業にコロナの影響が出ると報道がありました！

複数の建物の中で、最も高層の地上２７階建てで計画されていたラグジュアリーホテルがメインで入る予定だった複合施設の開業が未定となってしまったようです。(T_T)



宇都宮駅東口の高級ホテル、コロナ禍で開業未定に（日本経済新聞）

高級ホテル 開業に遅れ　ＪＲ宇都宮駅東口整備　事業計画、コロナ影響（下野新聞）


やはり、、懸念していた事態が現実のものとなってしまいました。。

高度医療センターとの連携を視野に入れた、ラグジュアリーホテルということで、影響はないだろうとの噂もありましたが、、事業主体のタイのホテルグループ資金調達が難航したとのことなので、、撤退にになってしまいそうですね。。

新たな、５つ星ホテルを運営できる事業主を見つけないといけないでしょうし、コロナ禍の影響が数年規模で続きそうなことを考えると、もっとも高層で目玉の建物の計画が怪しくなってきました。。(-_-;)

以前から、開発はタイミングがすべてだと、ここで書いてきましたが、その通りになってしまいましたね。

ホテル関係の需要が急減していることから、東口だけでなく、JR宇都宮駅西口の再開発にも影響が出ることも予想されます。


ただ、ラグジュアリーホテルが入る予定だった棟以外の建物は、予定通り開業するとのことなので、とりあえずは一安心です！

立地的には超一等地で、しかも新交通システムと一体の開発になるので、日本全国を見渡しても魅力的な開発案であることは間違いないですから、いずれ他の事業主体が手を挙げてくれると見ています。

日光のリッツカールトンも５月開業予定が延期になってしまいましたし、しばらくホテルや宿泊施設関係の開発には急ブレーキがかかりそうなので、ゆっくり開発するしかなさそうです。

ホテル開発が抑制される分、分譲マンションの新規開発に一等地の土地が割安で振られることになるでしょうから、住宅ユーザーにとっては数年後に新築分譲マンションが割安に供給される可能性も出てくると思います。


東口の再開発事業については、宇都宮市は「提案通り最高級ホテルを開業してほしい」としているようなので、当分は他のホテルグループを探すことになりそうですね。

個人的には、星野リゾートとかが進出してくれるといいのになぁ〜と期待してます！

星野リゾートはこのコロナ禍のなか、新たなファンドを組成して攻めの姿勢を見せてますからね。

星野リゾート、総額100億円規模の 「ホテル旅館ファンド」組成（観光経済新聞）


今まで、海外に流れていた旅行者が国内に回帰することを考えると、私は国内のホテルの需要の戻りは早いとみています。

しばらくはインバウンド需要が見込めないことから、鍵はシニア世代の消費になるでしょう。

国内消費の金額ベースだと、半分以上の消費が６０代以上の高齢世帯で締められていますから、そこが国内に旅行しだしたら、一気にホテル宿泊施設関連にマネーが流れ出すと考えてます。


もともと日本はGDPのなんと８５％くらいが内需の消費大国ですから、海外旅行していた人達が国内のあちこちに旅行しだしたら相当なお金が国内を循環することになりますから、景気を刺激する意味でも政府には旅行を後押しする政策を期待したいです！

コロナが落ち着いたら、高速道路を２年位無料化するとか、宿泊は消費税ゼロにするとか、国民全員に旅行券を配るとかの具体的な提案を早急に議論して頂きたいですね。

株価の動きをみると、マーケットは今後の景気は良くなると判断しているのがよくわかります。

下手なニュースやエコノミストの言うことなんか聞くより、『景気の先行きはマーケットに聞け！』が基本です。

マーケットはすべての情報を織り込んで、将来の経済予測をした『今』が反映されますからね。

このブログを書いている６月３日の日経平均株価はなんと２２０００円を上回りました！

金融のバブルが継続するところをみると、宇都宮市の駅前再開発のような魅力的な案件に手を上げてくれる事業主が早々現れると期待できます。

すべては、株価次第でしょうか。

株価を見ると、先行きは全く心配なさそうなので、私個人としてはコロナの影響が日本経済に与える影響は限定的だとみています。

特に、日本はみんなが思っているほど全く貿易に依存してません！

日本はGDPの８５％あまりが内需で、貿易依存度が１５％くらいと、アメリカに次いで世界第2位の内需大国なんです！

だから、自由貿易やグローバリズムを無理に求める必要はありませんし、日銀がお金をジャブジャブ刷って、国内マーケットにお金が回れば一気に経済も活気がでることになります。

１０万円の給付も始まりだしたし、起爆剤となる追加の政策を打てば、国内は相当金回りがよくなることも考えられます。

追加の経済対策は、高齢者に配っても貯金しちゃいそうなので、その分をすぐにお金を使うであろう、若年層や子育て世帯に集中的にマネーを渡すのが得策だと思いますね。

いずれにしても、高値を更新しそうな勢いの株価を見ていれば、再開発の行方もそれほど悲観することはないでしょう。

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