2019年10月31日木曜日

【驚愕の事実!水道料金はこんなに違うの!?】宇都宮市のランキングをチェックしてみたら!?

不動産の価値を決めるのはもちろんほぼ立地がすべてですが、立地と言っても具体的には住みやすさになりまして、比重が大きいのが交通・買い物などの利便性、学校、気候や災害への強さなんかになります。

特に先日の台風の災害被害が広域に起こったことから、不動産選びの条件での災害強度の重要性を再認識されている方も多いと思います。

しかし、日々の生活の中で気付かない重要な要素は基本的なインフラです。



日本ではどこに行っても、電気・水道・ガス・インターネット・郵便なんかが当たり前に使えますが、意外と知らないのがこの公共料金の差があることです。



電気や都市ガス、ネット、郵便なんかは全国ほぼ一律ですが、自体ごとに運営されている水道料金には大きな地域差があります。


他地域から宇都宮市に引っ越して来た方が水道料金の高さに驚かれることは多いです!


ダイヤモンドで自治体別の水道事業の危険度ランキングの記事が載っていました。



このランキングからは自治体が基本的なインフラとしての水道事業を維持できないくらい危険になっていることがわかると思います。


いつもこのブログでも言っているように、インフラの維持ができない過疎地が現実になりつつあるのです。

水が使えないなら、人が生活できるわけがありませんよね。(-_-;)


つまり、この地域にはもう住まないでくださいと間接的に言われているようなものです。


まぁ、そんなことあからさまに言えないので、水道料金として徴収額が莫大な負担にならざる得ないのが現状です。


この調査に自治体による水道料金の差が最大なんと8倍を超えていて非常に驚きの事実でした!!


一番水道料金(2〜3人世帯の1ヶ月使用量を想定)が高いのは、【埼玉県寄居町】で1ヶ月あたり7695円となっています。

水道料金はだいたい、2ヶ月ごとの徴収になるので、請求書が15000円を有に超えてくるんですね!(*_*)


一方最安の自治体は【兵庫県赤穂市】でなんと1ヶ月あたり961円となっています!(*_*)

2ヶ月毎の徴収だとして請求額がなんと2000円を切るんですね!



計算したら、一番高い寄居町と赤穂市との差はなんと8倍にもなっています!


1年で計算すると寄居町だと年間負担が92340円になり、最安の赤穂市だと11532円になります。

年間の負担額の差は80808円にもなります。

同じサービスを受けてこれだけ住む場所によって差が出るんですよ!



地域の格差はインフラの維持コストも考えると今後ますます拡大するのは確実でしょう。


ちなみに、栃木県のランキングも出ていたので引用させていただきますと、


宇都宮市の全国順位は575位(1263事業体中)で月額3218円とだいたい真ん中くらいの順位なので全国平均に近い料金なんでしょうね。


栃木県内でも最安の足利市(月額2250円)と最高の大田原市(6040円)と3倍近くも料金の差があるのに驚きました!

この表の経常収支比率が100を切っている那須町は経常損失が生じていることを意味しますので、近いうちに料金の値上がりがあることが予想できます。


100を超えていても財政力指数が低い自治体は将来的に値上げの可能性が高いでしょう。


現状、栃木県では値上がりしている自治体が少ないのですが、全国的には設備更新の必要性もあり大幅に水道料の値上げをしている自治体も数多くあります。


ちなみに値上げ率ランキング出ていて、一番値上げした【広島県竹原市】なんと!44%あまりの大幅な値上げをした自治体もあるようです。

それでも値上げ後の水道料金は2980円と宇都宮市よりも安いので、財政力指数を見ても【広島県竹原市】はまだまだ値上げされる可能性が高いと感じます。



ちなみに東京の23区含む主要な場所は340位で月額2710円となっているので、宇都宮市との差が月額500円ほどで2ヶ月あたりの請求だと1000円ちょっと高くなるでしょうから、首都圏から引っ越して来る方には宇都宮市の水道料金が割高に感じるのもうなずけます。



今後、自治体による財政力指数で不動産の価値が大きく左右されることになることは間違いないでしょう。

だれだって水道料金が安いに越したことはないですからね。


財政力指数の低い自治体はどんどん不便になり、水道料金等の生活コストもどんどん上昇してしまいますから、財政力のある都市部への人の移動は必然の流れになるでしょう。


今は値上げの少ない栃木県内ですが、全国的には値上げ傾向が鮮明ですから、人口減少の進んでいる過疎化の進む自治体は、いずれ水道料金の値上げに迫られるでしょう。

利用者が減れば当然ですが、値上げせざる得ないですからね。



水道事業維持が困難な自治体の共通項が

(1) 住民が散らばって住んでいるため、人口1人当たりで見た水道管の長さが長く採算が取れないこと。

(2) 人口が少なく、給水施設などのインフラ維持費を水道料金で賄えないこと。

(3) 自治体の財政が苦しく、水道事業の赤字を補塡し難いこと。

(4)採算が取れていないため、すでにかなり高い水準の水道料金を設定しており、さらなる値上げは難しいこと。


となっている記事にはあります。


この内容を見てもわかるように、好むと好まざるとにかかわらずコンパクトシティ化への流れはインフラの維持を考えても必然の流れになります。


これから不動産として資産の残るエリアはどんどん選別されていくことは間違いないでしょう。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2019年10月26日土曜日

【宇都宮市の新築分譲マンション価格が上昇中!?】上昇傾向が続いているが実際は!?

宇都宮市の新築分譲マンションにおける価格推移を調べて見たので皆さんと情報をシェア致します。



グラフからもわかるように、

ここ5年ほどで販売価格が20%ほど上昇しています!

販売戸数はタワマンなんかの大規模分譲なんかもありましたので、年ごとにだいぶバラツキはありますが、平均の坪単価はここ5年ほどで確実に上昇しています。


金利はここ5年ほどでほとんど横ばいですから、新築の分譲マンションを買うための月々の支払い負担は増えたことは確実です。





しかし、、フラット35の金利の推移を見るとすごい低金利なのがわかります。

リーマンショック前は普通に3%超えていたんですね(*_*)

今となってはものすごく高金利に感じます。

金利差で毎月の支払額は全く変わりますからね。

ちょっと計算してみると、3000万円の物件を購入すると考えて、金利3%なら毎月の支払いは【115,455 円】です。

一方今日のフラット35の金利が1.11%なのでそれで計算すると【86,232 円】になりますから、金利が2%くらい違うだけで毎月3万円ほども支払いが変わるんですよ!


ちなみに、3%の金利だと35年返済で3000万円の物件の返済に必要な総額はなんと、、、約、4849万円!!

1.11%だと、、約、3621万円です!

総支払額の差はなんと、、1228万円です!!

同じ価格の物件を買うのに、支払額の負担では3割ほども安くなるんですよ!

金利が2%も違わないのにこの差ですからね(^_^;)

いかに今の金利で物件を買うことが有利なのかがわかります。



そう考えると、

物件の分譲価格自体はここ5,6年で20%ほどの上昇ですが、もう少し前のリーマンショック後と比べても30%ほどの値上がり感なので、金利差の負担減30%を考えると、実質的な負担感は実はあまり変わらないのもわかると思います。



もうちょっとデータを比較してみると!!

各市区町村別の平均所得をみてみると2018年の宇都宮市は全国160位で345万2802円となっております。

少し下にの164位に埼玉県のの川口市が位置してまして344万5902円となっております。

川口市の人口は約58万人なので、宇都宮市より少し大きな人口規模なので、この2つの地方都市と宇都宮市の新築の分譲マンション価格を比べてみると!!

川口市の2019年直近のデータだと平均坪単価がなんと、225万6000円(宇都宮市は157万3000円)となってまいして、平均所得ベースはほぼ同じなのに新築マンションの価格は40%以上も高い状態になってます(*_*)


そう考えると値上がりしたとはいえ、日本の他の都市と平均所得ベースの負担感で比べればまだまだ宇都宮市の新築分譲マンションは買いやすい価格なのは間違いないでしょう。

直近の宇都宮市の新築分譲マンションの平均販売価格は3554万円となっていて、平均所得ベースで年収倍率を計算すると10倍くらいなので、無理のない6倍前後の負担率を考えると今の現状では夫婦共働きが当たり前なのもうなずけます。


川口市なんかの宇都宮市よりも負担率がべらぼうに高い市町村では共働きでも生活を維持するのだけでも必死なのがわかりますね。(^_^;)


今後も、宇都宮市内の新築分譲マンションの値上がり傾向は続くとみています。

理由は、マンション用地になるような立地の良い土地の価格が上昇しているのと、人手不足から今後建築コストが上昇することが見込まれているからです。

マンションは躯体自体はしっかりしていて、築50年以上でもまったく問題なく居住できるのは首都圏の築古物件からもよくわかります。

私としては、無理して高い新築物件を買うなら、立地にこだわり築20年超えの格安中古マンションをリノベーションして新築以上の住心地の状態にするをオススメします!

実際、ほとんどの新築物件の内装はほとんどありきたりで全く面白みがありませんからね。

リノベーションなら、デザイナーや建築家と相談して自分のライフスタイルにあった内装にできますからね。

水回りまで含めて、フルリノベーションしてしまえば、住心地は新築物件以上になるでしょう。

実際、弊社でフルリノベーションした分譲マンションを何件もご提案してますが、いずれも足が早くすぐ売れますし、住心地にも大変満足して頂いているケースばかりです。


いずれにしても、今後も新築マンションの価格自体は上昇傾向をしばらく続けそうですから、今後ますます中古マンションの需要が出てくることは間違いないでしょう。


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2019年10月20日日曜日

【都道府県魅力度ランキングで栃木県が43位!?】北関東3県が安定の下位を維持(T_T)だが!実際は!?

民間調査会社の発表した2019年の都道府県魅力度ランキングで栃木県は43位で、前年の44位から一つ順位を上げたものの、依然として下位に低迷しています(T_T)



都道府県&市区町村魅力度ランキング2019【47都道府県・完全版】(ダイヤモンド・オンライン)

魅力度ランキング、栃木県は43位 北関東3県が依然下位低迷(下野新聞)


トップ3は安定の、1位北海道、2位京都府、3位東京都、4位沖縄県、となっております。

逆に最下位はこれまた安定の7年連続で茨城県でした。。(^_^;)

ちなみに、下位は41位 鳥取県 同じく 41位 埼玉県 、43位栃木県、44位徳島県、45位群馬県、46位佐賀県、47位茨城県です。。。


てか、、、身も蓋もないですが、ここ数年このランキングを見ていて、この調査自体が全く意味がないとしか思えないんですよね。(^_^;)


魅力度といっても観光イメージが強いところばかり上位なのに、魅力度ランキングといいながら実際の住みやすさや災害への強さだとか人口の増減を全然反映してないですから。。(*_*)


はっきりと観光魅力ランキングとか名称を変更するべきでしょう!

誤解してしまう人が多いのでもはや取り上げる価値さえない無意味なランキングです!


元に、市町村の魅力度で今年も安定の1位だった函館市ですが、、、



魅力1位の市町村なのに人口推移をみたら一目瞭然で人口が激減してます!(*_*)

普通に考えて魅力度1位の市町村なら、他地域からどんどん人が集まってきて人口も増えると思うのですが、データからは真逆の結果が出ています!

こんな記事があったので、リンク貼っときます。

→函館市の人口減少が激しい理由は?原因と対策を徹底考察


人口が激減していて、仕事がまともにないと言われているような地域が魅力度ランキング1位って!!(*_*)

何をもっての魅力度かをはっきりさせないと誤解を招くだけですから、はっきりと観光満足度ランキングとかに名称を変更するべきでしょう。


新聞やマスコミ各社もこんないい加減な情報をネタとしてあげちゃって真に受けちゃう人がいることも考えないから、情弱以外の若い人がどんどん既存マスコミの情報を信用しなくなっているのんですがね。。(^_^;)



他でも都道府県とかのランキングをやると必ず北関東3県はワーストになるのをご存知ですか?

この理由は非常に簡単です!

まさに東京都心からのカースト的差別意識で、弱いものがさらいに弱いものを叩く劣等感をランキンが助長するからに他なりません!

大都市圏で暮らしたことがあればわかりますが、都心中心に住む人はまず間違いなく劣等感を抱かずに暮らすことができます。

これは、ミクロな都道府県や市町村でも同じことが起きます。

広域にして日本全国にしても同様のことが起こります。

東京都心に住む人はまったく劣等感0。都心郊外はやや劣等感が上がり、外に行くほど、千葉都民とか埼玉都民とか劣等感を持ちやすいようになります。


そして劣等感の高い人ほどさらに弱いものを叩くことで自分を守ろうとします。

つまり外へ外へと自己承認欲求を満たすために叩く作用が働きます。

こんなのはちょっと行動経済学とか、心理学の知識があれば簡単に理解できます。


その流れで考えれば、日本の人口の3分の1が住む関東ですから、全国で都道府県のランキング調査をすれば都心から離れて、広域の経済圏としての関東の一番端にある県が全国調査でつねにワースト上位になるのは当然の結果です!


だから、いくら魅力度をあげようと県や市町村が努力しても、そもそも居住地での格差意識や劣等感、自己承認欲求を消すことは至難の技ですから、実際の魅力なんかを冷静に判断できるはずもなく、ランキング自体に意味がないことがわかります。

でも、、、こんな意味のないランキングでも間に受けちゃう人が多いので、風評被害を受けるのは常にワースト北関東3県ですね。(T_T)

最近は埼玉県も下位トップ10安定ですが、、(*_*)


こんな意味のないランキングよりも、人口推移や、宿泊客数の伸び、地域の雇用情勢、賃金水準、過去の災害実績、なんかのしっかりとエビデンスとしてデータが示せる数字でランキングをつけるべきで、イメージランキングのよう無意味ものには反応しないべきでしょう。

イメージランキングなんて、誰かの意図で勝手に捏造されているだけの、まさに『マッチポンプ』です!


実際にニュースに対する、ネット上の読者コメント見ていると、みんなその辺はよく理解しているので安心感があります。

しかし、新聞やテレビしか見ないような情報弱者な人たちは、簡単にこんな無意味なランキングを間に受けちゃうんだような〜(^o^;)



いずれにしても、不動産投資なんかにはぜんぜん役に立たないランキングですし、今後も見る価値ないです。

こういった情報をすぐに『マッチポンプだ!』と理解できる人が常に投資でも勝者になれる気質があるし、賢者はいかに情報収集術と情報選別術が重要かと常々感じます。


結局こういったランキングなんかを真に受けるような人って、常に情報強者のカモになる運命で、簡単にダマされちゃうんですよね(^_^;)


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2019年10月14日月曜日

【台風19号で宇都宮駅前の田川が氾濫!大通り周辺に泥水が流れ込む!】中心市街地周辺のハザードマップを確認してみたら!?

記録的な豪雨をもたらした台風19号の影響で、JR宇都宮駅のすぐ近くを流れる田川が氾濫しました!!

【台風19号】浸水に動揺と落胆 県都に泥堆積、舞う埃 宇都宮・田川(下野新聞)



我が家も中心市街地にあるので、心配していましたが、宮島町十文字までで水がおさまり、、なんとか無事に済みました。。(-_-;)

しかし、数10メートル先は水害の被害で泥だらけになっていて、近所の方々の水害の被災の様子を見るとなんとも複雑な気持ちになりました。

今回の台風で関東エリアは至るところで河川が氾濫しましたが、氾濫したとはいえ、他県や佐野市のような川の堤防が決壊したわけではないので、

幸い台風一過の翌日のお昼前には、水がすべて引いて夜の水がウソのように無くなっていましたね。

ですが、、JR宇都宮駅西側の一体は泥の吐き出しと流れ着いたガレキの処理に皆さん追われていました。

いつもは申し訳なさ程度しかない水量の田川が氾濫するとあって今回の台風による豪雨の凄さを実感しました。

ツイッターなんかを見てたら被害の全容がリアルタイムで続々アップされていましたね。

それに引き換え、こんな災害の最中に民法テレビ各局がバラエティ番組を流していたのには驚きました!(-_-;)

民法テレビの情報は本当に約に立たないし、終わりをつくづく感じました(-_-;)

一方、ツイッターには随時災害情報がリアルタイムに様々な方の情報がアップされていて本当に助かりました!

やっぱり災害時は情報のスピードが最優先なので、現時点ではツイッターが最強ですかね(*_*)

まだアカウント持っていない方は、災害用にとりあえず登録だけは済ましておいたほうがいいでしょう。



昔から中心市街地に住むとある老賢人に以前聞いた話で、川の近くの地名を見て水に関わる名前がついた場所には住むもんではないと言うことが現実になりました。

私が生まれる前(40年以上前?)にも田川が氾濫したことがあったようでその時の話と、今回の被害とまったく同じような状況でした!


被害が大きかったのは駅周辺で少し北の錦エリアには管理物件があったので様子を見に行ったのですが、川のすぐ近くでも水が全然来ていなかったのには驚きました。

日本に住む以上災害は身近にあるのだと痛感しましましたね。(^o^;)


不動産の価値は災害危険度とも密接に連携していますが、意外とこの点は忘れられがちなんですよ。

ということで、災害ハザードマップを改めて確認してみました。



田川が氾濫したのに、すぐ目の前のJR宇都宮駅はまったく被災してないのには驚きました!(*_*)

ハザードマップを見ても宮の橋から西側に水が流れ込むようですね。

駅東エリアは洪水の影響がほぼ無さそうなので今回の件をきっかけに改めて不動産の価値として災害許容度が注目を集めるでしょう。

洪水以外では八幡山のすぐ脇の大曽エリア(赤門通りの西側)が土砂災害危険地域に指定されています。

物件を探す際にはこのエリアのリスクを理解して判断を下す必要性があるでしょう。


泥水やガレキの影響はあったとはいえ、他の河川の堤防決壊などと比べれば水も引いているので比較的に被害が少なくて済んだのは何よりだと思います。

堤防が決壊したような場所では2週間以上も水がひかないようなので、これからがたいへんですね。

不動産の価値は一に立地、二に立地、三に立地とほぼ立地に集約されますが、利便性だけでなく、災害に対する許容度もしっかり確認する必要性が今回改めて実感しました。


ハザードマップのリンクを貼っておきますので、皆様もご確認することをオススメします! →宇都宮市の水害ハザードマップはこちら


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2019年10月8日火曜日

【量販スーパーのコストコが壬生に出店検討!?】下野スマートインターチェンジも後押しか!?

会員制で格安の量販海外スーパーのコストコが壬生に出店するかも??との報道がありました!!

(引用 下野新聞)

コストコ 壬生に出店検討 IC近くの区画整理地 町、積極誘致の方針(下野新聞)

以前、鹿沼市に出店することを検討していたのですが、、、

結果的に出店を見送ったことがありましたので、ファンの方は期待が大きいでしょうね。

報道によりますと、出店候補地は、県道に面し、南側を北関東自動車道が走る壬生インターチェンジと、2022年度末完成予定の下野スマートICのほぼ中間に位置し、町外、県外からの買い物客の利便性も高い場所とのことです。

まだコストコから正式に出店の見解は出ていないのでまだまだ検討段階なのでしょう。


肝心の壬生町は積極的に誘致したいようなので、出店に協力的な姿勢のようですね。


2013年に鹿沼市に出店計画が出ていたのに流れてしまいましたからね。。(T_T)


私自身はコストコの出店には、賛成反対でいったら50/50ってところで、半分は賛成できますが、半分は反対です。


まず反対の結論から言ってしまえば、今の状況での出店はタイミングは悪すぎます。

鹿沼市に出店を計画していた2013年ならまだしも、国も人口減少に伴いコンパクトシティ構想を掲げて、不動産の郊外開発への規制を増やそうとしているような流れのなかでの開発になりますからね。。

これから急速に人口の高齢化が進むなかで、ネット通販マーケットの成長もあり、巨大な格安量販店の必要性は大きく低下しています。


それと、巨大店舗賛成の方々には、高齢化が進む社会では深刻な負の側面も理解する必要があります。

コストコのような格安で巨大な量販店ができることで、競争力のない近隣の中小のスーパーは間違いなく影響を受けることになるでしょう。


『力のないスーパーは閉店すれば良い!』みたいな単純な発想は危険です。

マイカーに乗れないような交通弱者のお年寄りなんかは、近所のスーパーの退店で生活が困窮することも十分にあるでしょう。

中小スーパーはコストコと比べて非効率とはいえ、地域の弱者のためのスーパーでもあるのです。

当然ですが、高齢者は概ね反対、若い世代は概ね賛成と、世代間で賛否がわかれることになるでしょう。

しかし結局、弱肉強食の原理を受け入れてしまうと、もしコストコが将来的に撤退した時なんかに若い方も含め、地域全体に負の影響が出ることになるのです。

これはイオンが日本中に作られたことの弊害と同じことでもあります。

もし、、街からイオンが撤退でもしたら一気にその街は壊滅的な被害がでることになりますからね。




ではでは、逆に賛成の方も結論から言えば、、


地域は不動産開発して投資を呼び込むことで発展するしか経済と街の成長に道がないからです!

コストコができれば当然ですが、壬生町以外特に宇都宮市の商圏約110万人が主要なターゲットになり大きな街の集客を期待できますし、県外からもコストコ目当てに集客を期待できるでしょう。

弊害としての生活道路の交通渋滞などで地域住民に負担もあるでしょうが、街の総合的な経済力が上がることはすべての住民にとってプラスの側面でもあります。

まして、栃木県内ではこれから間違いなく県都宇都宮市の一人勝ちの様相が鮮明になってくるでしょうから、地域として魅力的なコンテンツ誘致したい壬生町の気持ちもわかります。

出店が決まれば、コストコファンのニューファミリーを街に呼ぶこむことも十分に可能でしょう。

栃木県内の地価動向を見ればはっきりわかるように、今はJR宇都宮線沿線の宇都宮市と沿線の県南エリアに富が集まる傾向が鮮明になっています。

一方、私鉄の東武線沿線はあまり元気がありません。


今の流れからも壬生町はコストコのような魅力的なコンテンツを街呼び込んで、これから急速な高齢化の進む状況中でも若い人を惹きつける必要性もあるでしょう。




賛否両論考えてみましたが、、、

結局まだ出店は未定なんですよね。。(^_^;)

同じ外資で大手家具量販のIKEAが郊外店の出店中止や延期を続けている状況からしても、本当にコストコが壬生町に出店するかはまだまだ微妙な状況なのかもしれません。

私自身は、巨大な量販店や大量の食材なんかにあまり興味がないので行くことはないでしょうが、ファンが多いのも知っています。

これだけデフレが長い間続いてれば人気の理由もうなずけます。


ただ、栃木県内全体の流れを考えても、今更感がありますね。

もはや人口や人の流れや不動産価値の流れは、日本中で完全に超2極化が鮮明になっています。

その流れに逆行するような開発計画が実現するかは微妙な情勢でしょう。



私もまだまだマイカーにも乗れるニューファミリー層に属する世代なので、どちらかといえば宇都宮経済圏の魅力アップのためにもコストコには是非進出してもらいと思っています。

しかし、、人口比で多くの人数を抱える高齢者層はあまり出店を好ましく思わない方も多いでしょうからね〜(*_*)


いずれにしても壬生町のコストコ出店の動向には今後とも注目しています。


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2019年10月3日木曜日

【不動産業者が仕事を取るために使うダマシの手口公開!?】意味のないサービスを知らない情弱はありがたがる(T_T)

一般の皆さんは日常で不動産取引をする機会は少ないでしょうから、いざ物件を売るなり、買うなりする時に複数の不動産業者から営業を受けて意味のないサービスでもありがたがって契約してしまうことはよくあります。

私のような不動産業界に20年近くいる立場からすれば半分ダマシのようなサービスなのに、ドヤ顔で広告してお客さんをあおっていたりすので苦笑いの連続です。(^_^;)



結論から言ってしまえば、不動産業者の営業広告はほぼ信じないのが賢明でしょう。


そのいくつかのパターンを今回はご紹介したいと思います。


まず、一番よくあるのが、これ!!


いきなり自宅や所有しているマンションにDMが送りつけられてくるパターン!

不思議ですよね??

『どうやって私のことを知ったの??』

不動産の所有者は登記簿謄本を見ればすぐにわかるんです。

だから、あなたが戸建てなり、分譲マンションなりを所有していればすぐに不動産業者の郵送でのダイレクトメールのターゲットになります。


特に、近年は分譲マンションを所有しているオーナーに様々な業者からDM攻勢される機会が増えました。

謄本を見ればすぐに所有者の住所はわかりますからね。



さて、そこに入っている広告DMでよくある文面がこれ!


『あなたがお住まいの●●マンションを購入されたい方がいます!』

これ!!

ほとんど釣り広告です。

実際に連絡すると、あなたが売りたい値段と全く折り合いがつかないとか、違う間取りや向きの物件を希望している方だったなどと話をにごされてしまうのが常です。

ようは、売却物件を集めるための、逆おとり広告の典型の文面です!


でも知らない方は、『買いたい方が今いるなら、ちょっと話だけでも聞いてみようか。』なんてなってしまうのでご注意ください。

こんな文面の広告を入れる業者はお客さんをダマスというか情弱をカモにする気満々なので、関わらないのベターでしょう。



続いて、最近よくあるのが、このてのサービス!!

設備保証!24時間駆けつけサービス

これ、、一見するとすごい親切で便利なサービスのように思うんですよ。。(-_-;)


でも、、、大抵は広告に細かい修理の内容なんてまず書いてないし、、、そもそも電話受付だけが24時間なんてケースがほとんどでほぼ意味なしなサービスです!

宇都宮あたりだと、24時間対応しているような設備業者はまずいませんから、電話だけ受けて、翌日の早くて午前中に来てもらえればいいほうなので、朝一に連絡してもほとんど変わりないんですよ。

よしんば、深夜対応の業者なんかがいたとしても、恐ろしい高額な請求書が飛んでくるので注意が必要です。

大家さん向けの24時間の設備保証駆けつけサービスなんかもありますが、大家さんからお金を巻き上げる形式のものが多いのでよく内容を確認したほうがいいでしょうね。

そもそも、なんですが、、

私は賃貸物件の管理も含め20年に渡り相当数の不動産取引に関わっていますが、深夜に駆けつけが必要な大惨事なんてほぼありませんよ。

仮にあったとしても、職人さんが寝ている以上、朝にならないと対応できません!

24時間と言っても所詮電話で、要件を聞くだけ、大方はどこか全国からの問い合わせをまとめて対応するコールセンター(複数の業者共通)につながるだけでしょう。


広告を見た人が勘違いするような内容を、ドヤ顔で全面に押し出すような業者はまず信じないのがベターです。

24時間駆けつけなんかは大手なんかよくアピールしてますが、、、名前で推してくる業者ほどホントお客軽視で両手取引することに懸命ですからね。。(-_-;)

一旦、売却物件を預かってしまいさえすれば、あとはこっちのもの(-ω☆)キラリ

両手取引にするために、あなたの物件に買いたいお客さんを紹介する客付け業者に対して、邪魔や嫌がらせすることはいまだに日常茶飯事で行われています。。(T_T)

まぁ、大手ほど営業マンの数字ノルマがキツイので、お客さんの利益より自分の利益を優先する傾向があるのは彼らの立場からしたら仕方のないことなのかもしれません。

そして、大手ほど転勤や移動が多いので、『何かトラブルがあっても他の営業所に移動してしまえば関係ないし。』な考えも持ってしまうのかもしれませんね。


一方、地場の中小業者は大手へのやっかみもあってあまり良い印象がないのも事実ですが、基本地元から動けないので下手なことはできないのです。

そんなこととは知らずに耳障りの良い24時間駆けつけとか、看板名だけでマンションなんかを預けてしまう売主さんが多いので、いかにこの業界は情弱な人達を食い物にしているかがよくわかります。

売主さんたちに彼らが客付け業者にしている対応なんかをリアルに見せてあげたいですよー。きっと怒りが込み上げてくるでしょうからね(^o^;)


設備保証なんかも修理費用に上限があったりで、ほとんど保証されないケースもあったり請求金額が高額だったりで、ネット上ではトラブルになっている案件もよく目にします。

広告に老眼の人が読めないような小さな文字で書いてある場所に都合の悪いことは、ぼんやりと書いてあるのが通例です。

このぼんやりのニュアンスが絶妙なんですよww


本当に皆様の役に立つサービスならそもそも成功報酬なのに、無料で提供できないですからね。

何にしても、一見すると耳障りのいい言葉やサービスで広告をしてくる不動産業者にはご注意ください。


ちなみに!某不動産業者用の24時間電話外注サービスの業者用広告文に不動産業者サイドの本音がチラチラしていたので参考までにw

↓ 以下 引用 ↓

・闇雲に出動を要請しません

夜間・休日の緊急出動は、オーナー様・管理会社様にとっても負担となるものです。
夜間や休日のトラブル発生時には、電話口でお客様のお話をしっかりと伺い、冷静に緊急性を判断します。
同時に、入居者様への応急対応のアドバイスや原因追及のためのヒアリングを行い、入居者様にご協力・ご対応いただいた上で、それでも解決しない場合のみ不動産管理会社様のご担当者様へ緊急出動の判断を仰ぐ連絡をします。
闇雲に出動を要請するコールセンターではありません。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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