2019年7月27日土曜日

【JR宇都宮駅西口に再開発構想が浮上!?】しかし、、LRT西側整備との関連で実現は不透明か!?

JR宇都宮駅西口の駅前の超一等地での再開発構想がまとまったとのビッグニュースが発表されました!!

宇都宮駅西口に再開発構想浮上 LRTとの一体整備カギに(日本経済新聞)



旭化成不動産レジデンスと事業契約を交わし構想をまとめたと報道されてますから、宇都宮市がゴーサインを出せばすぐに動き出すことになるでしょう。

構想では地上18階、地下2階の建物で、地上2階までは商業施設が整備され、上層階には約90戸のマンションになる計画です。

LRTが東口で開通する2022年の完工を目指すようです!

ここは宇都宮市でも超特級な立地ですから、マンションの将来価値も非常に高い物件になることは間違い有りません!

新幹線のホームまで3分以内で行けるロケーションになるでしょうから、東京駅までドアツードアで1時間を切れる首都圏と呼べる立地になります!(*_*)


ただ思惑通りに、この再開発計画が進むかは微妙な状況のようです。

LRTの西側延伸案を発表した宇都宮市は、西口地区の再開発を駅前の整備と一体的に行いたいようです。

まだ確定してない西側LRTのルート決定と、その後の駅前広場の再整備計画を行う手順を踏む必要があり、市街地整備課は「西口地区と駅前広場の再開発は整合性をとる必要がある」と慎重な姿勢をみせているようです。。(^_^;)


となると、、

せっかくまとまった再開発計画も計画が実現するかは不透明なんですね。。


確かに、市の言い分もわかります。

立地からして、LRTの西口側の駅ができる場所の目の前ですからね。

もし一体で開発できるなら2階に駅ができるなら、今回の再開発計画ビルの2階部分を駅前広場と連結したり、何かの施設を整備したり、使い勝手の良い総合開発が可能になりますからね。

2階部分が他の再開発ビルと連結すればロータリーの利便性と、1階部分の車の回遊性を上げることになるでしょう。


私としても市の意見に賛成で、できれば早期に西側も着工を始めて、一体で整った再開発を行って欲しいと思います。

ただ、、、着工がいつになるか見えないのでは話になりませんからね〜。。(^_^;)


とにかく、早期にLRTの西側への整備を進めて頂くしかないでしょう。


そう考えると、東口は巨大な空き地での駅前再開発なので、かなり駅前が効率的に整備できることになるので、今から完成が楽しみです!(*´ω`*)

西口は地権者が多い区画が多くて、再開発もなかなか進まなそうですからね。。。


せっかくまとまった区画でデベロッパーも付いたのだから、開発できるうちにやってしまうのも手のような気もします。

リーマンショックみたいなことがあると、この計画も絵に描いた餅で終わっちゃいますからね〜(*_*)

このあたりはタイミングも含め、難しい問題です。


もし、宇都宮市がゴーサインをだして着工されれば、今年完工した大通り沿いのタワーマンションよりも、圧倒的に付加価値の高い物件になるでしょう。

現場で感じている中古マンションの人気度で言えば、宇都宮駅西口駅前>中心市街地>東口駅周辺>東エリア>西エリア ざっとこんなイメージになります。

東口でも駅まで徒歩5分以内の物件なら需要は旺盛ですが、5分圏内にはそもそも物件が殆どないです。

東口で棟数が多いのが、駅まで徒歩10分〜15分くらいの物件になりますからね。

今後東口ではLRT沿線の駅徒歩マンションとLRT沿線でないマンションで人気の格差が出るは必然の流れになるでしょう。


そうは言っても、

東京に通勤するなら圧倒的に西口駅前立地の物件が便利ですからね〜

新幹線のホームまで徒歩10分以内なら、東京駅までドアツードアで1時間を切れますから、その限られた立地は宇都宮市のなかでも首都圏に含まれる限られた希少な立地と言えるでしょう。

その希少な立地はどんどん再開発して、駅に商業施設なんかを集約していくのが街にとっって効率的です。

街の都市開発の軸はすでに、中心市街地からJR宇都宮駅周辺に確実に移行しています。

だからといって、中心市街地の価値が落ちるわけではなく、中心市街地も徐々に再開発が進み居住者が増える流れは続くことになるでしょう。

つまり、人口が減少していくなかで都心回帰の流れは必然で、その中心がJR宇都宮駅になるだけです。

逆に郊外は空き家がぽつりぽつりと増えだして、不便な立地からゴーストタウン化が進む流れになるでしょう。


少子高齢化が進むことで、人口密度の高い場所に人の移動が進むことは確実なので、LRTの沿線開発を中心としたコンパクトスマートシティの流れは進むことになるでしょう。

コンパクトスマートシティ化が進み、マイカーがなくても便利な街になれば、外からの移住転入者も増えることも大いに期待できます!

特に首都圏は巨大な人口を抱えていますから、マイカーなしでも暮らせる便利なスマートシティになれば多くの移住者を確保することも可能になるでしょう。


今回報道された再開発計画が着工されるかは微妙な情勢ですが、確実に街に投資を呼び込めているいい流れが起こっているのは確実です!

LRTの西側延伸の着工が始まれば、駅前の再開発計画も間違いなく弾みが付き、多額の投資を街に呼び込むことができ、経済の繁栄にに莫大な効果があることは間違い有りません。

開発を行うのにタイミングは非常に重要なんです!

経済循環のなかでリーマンショックのようなことがまた起こったタイミングで西側延伸の着工が始まると、民間の投資資金が呼び込めずに再開発もブレーキが掛かってしまいます。

そう考えたら、金融緩和の今は街の開発投資をアクセル全開で行う絶好の好機なのです!

宇都宮市には好機を逃すこと無く、早急にLRTの西側計画をまとめてほしいものです。


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2019年7月22日月曜日

【(泣)栃木県内の宿泊客減少率がワースト2位!】観光 地も2極化か!?宇都宮市の現状は!?

残念なことに、2018年の栃木県内の延べ宿泊客数は、前年比マイナス75万4千人(7・4%)減で、減少率は全国ワースト2位タイとなってしまいました(T_T)


栃木県内の宿泊DC効果乏しく 12年以降で最低、減少率全国ワースト2位(下野新聞)


国内屈指の観光資源として世界遺産の日光東照宮を有する栃木県がこの結果ですからね〜(T_T)

少子高齢化と人口減少もあって、当然ながら日本人の国内旅行自体はマイナスになってきますから、いかに外国からのインバウンド需要を取り込めるかが勝負となります!

訪日外国人がここ5年で3倍以上急激に伸びて年間3000万人を超えているのに、全国ワースト2位の減少率ですからね。。。(-_-;)

東京、大阪、北海道なんかの外国人旅行者の訪問いつが高い場所は宿泊客数の急増の恩恵を大きく受けて、ホテルなんかの宿泊施設の不動産開発が次々に行われています。

一方、栃木県を含む、外国人の訪問率の低い都道府県では宿泊施設の不動産開発が低調になってしまう。。。


宿泊客数の減少は街にとって大問題です!

不動産開発及び投資を呼び込める環境がなければ、街の経済停滞して活性化しませんからね。

逆に、街に人が呼び込めれば、自然とお金も街に流れ、投資が活発になり、仕事が生まれ、街に活気が出てきます。

とはいえ、栃木県内だと大枠過ぎるので、ミクロな宇都宮市だけの状況を見ると、以外に検討しています!


宇都宮市は観光客数、宿泊客数が5年連続、過去最高を更新してます!

宇都宮市、30年の観光・宿泊客が最高 「ギョーザのまち」定着(産経新聞)


宇都宮市は外国人観光客の伸びというより、国内の若者に受ける街として人気が上昇しているのでしょう。

それには、『宇都宮餃子』のコンテンツはもちろん、昨今はオタクの街としてサブカルチャーイベントの盛り上がりや、ブレックスなんかのプロスポーツなんかの多様なコンテンツが寄与しています。

国内の若者を味方に付けているのは非常に重要ですが、国内旅行者数が減少傾向になるのは必然の流れですから、今後は外国人旅行者を呼び込むことに全力をあげるべきでしょう。

しかし、餃子をはじめ、サブカルやスポーツイベント、それに大谷採石場なんかは外国人でも十分に楽しめるコンテツです!

あとは、国内客もそうですが、いかに日帰りでなく、宿泊してもらえるように街のコンテンツを連携させるかが課題になるでしょう!

そういった、意味でも公共交通期間として数年後に開通するLRT(次世代型路面電車)の役割は重要です。

西側エリアを大谷まで結べれば、宿泊客数を大幅に上昇させる効果は絶大でしょう!!

そうなれば、今、東京や札幌なんかでこれでもかと行われているホテル開発が宇都宮市の中心市街地やJR宇都宮駅周辺なんかでも起こる可能性が大いに出てきます。

とにかく沢山人が訪れれば、必ず大きな投資資金が街に入ってきて、雇用が増えて経済が活性化するのです!

島国故に、栃木県なんか保守で外国人アレルギー(特にアジア系)が大きいのも事実でしょうが、これからはどんどんマインド変えて、外国人ウェルカムの体制を強化すべきでしょう。


そういった意味でも、LRTの西側エリアを含む全線開通を早急に進めるべきです!

宇都宮市の住む方には理解できない方も多いでしょうが、LRTに乗ること自体も観光客には大きな目的になるんです!

私として期待ているのは、国内屈指の工業団地にLRTが接続することから、社会科見学的な大人向け産業観光の場を清原工業団地の企業やホンダの研究所なんかと協力して開発し、観光客誘致をしかけて欲しいですね(*´ω`*)

鬼怒川になにか自然と矯正した施設を作るのも良さそうですね。


とにかく、LRTの沿線は観光客向けの不動産開発をするにも可能性を秘めています!


全国的に不動産も2極化が鮮明ですが、観光地も2極化が鮮明傾向です。

全国の市町村が観光客減少に苦しむ中、インバウンドに依存しないで5年連続で観光客を増加させている宇都宮市は立派です。

今後はインバウンドを意識した観光資源の開発と、LRTの大谷エリアまでの早期完成を期待したいです!


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2019年7月16日火曜日

【宇都宮市でも分譲マンションの需要が急増!?】一戸建て幻想からの脱却はこれからのトレンドか!?

ここ5年位のトレンドを考えると、宇都宮市でも圧倒的に分譲マンション人気が大きくなったのを実感してます。



地方都市故に、マイホーム=一戸建て って発想もまだまだ強いですが、、

長期的な資産価値で考えると圧倒的に分譲マンションが有利になってきています。

中古住宅は一部の超優良エリアを除いて、減価率は非常に大きなリスク資産となっています。

中古住宅は20年もすれば建物価値はほぼゼロ扱いになってしまう悲しい現実がありますからね。

つまり、20年もすれば解体費用を差し引いた土地代くらいにしかならないんです。

国も一生懸命に中古住宅の流通を促進させたいんで、いろいろやってるんですが、、、

結局、、、みんな、、、

新築が大好きなんです!

これだけ空き家が問題になっていても、まだまだ注文住宅を作る人達は沢山いるし、新築の住宅を供給するデベロッパーも沢山います。

新たにマイホームを欲しい人達が、中古を選びたがらないから、空き家は減らないし、中古住宅の価値も全然安定しないんです。

その結果、粗悪な戸建てが供給され続け、使い捨ての家が増える構造が続いています。

これが地方都市の悪循環なんです。


住宅がストック価値として残らないから、親の家が子供に受け継がれても土地代だけしかのこならくて、また世代が変わったら家を建て替えて多額の消費を行うことを繰り返すことになってしまいます。。(T_T)

東京都心なんかは、地価がバブル期よりも高騰しているから良いんですが、、宇都宮市のような地方都市のほとんど地価は今後一部の優良エリアを除き下がり続けることになるから、資産格差が広がる一方です。


しかし、、戸建てに比べると中古マンションは築20年くらいで減価が止まり、価値が安定する傾向が高いです。

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、建物を維持する技術の進歩もあり、しっかりメンテナンスすれば100年以上使うことも可能だと言っている建築家の方もいます。

実際、ヨーロッパなんかでは、築100年以上の建物に住んでいる方が沢山いますし、築100年以上の建物も取引されています。


中古マンションは躯体がしっかりしてれば、あとは中身の問題なんです。

室内をリノベーションしてしまえば、新築の家に簡単に住めるのです。

建物自体を建て替える戸建てと比べると、圧倒的にコスパが良いんです。

一戸建てにやアパートにしか住んだことのない方はわからないと思いますが、分譲マンション圧倒的な居住快適性があります!

特に、宇都宮市のような寒暖差大きな場所では、コンクリート造りの分譲マンションは圧倒的な断熱性があります。

冬は暖かく、夏は涼しい。

木造の一戸建てで頑張って断熱性をあげようと思ったら膨大なコストが掛かります。

大抵の家は断熱性まで予算が回らないので、冬は寒く、夏は暑い家になってしまいます。

しかも、家が広だけに、冷暖房の空調コストが大きな負担になります。

一度、分譲マンションの快適性を知ってしまうと、なかなか戸建てに住めない方も多いです。


それだけ、分譲マンションは効率が良いです。

更に、大きな魅力が共同住宅故に、専用ゴミ置き場があれば、24時間いつでもゴミ出しできたり、共有の宅配ボックスがあったり、とにかく忙しい方には欠かせない快適住環境が用意されています。

オートロックがほぼ標準仕様ですから、防犯性も高いですからね。

そして、大抵の分譲マンションはロケーションの良い場所にしかありませんので、交通便や買い物などの利便性が高いのが特徴です。

シンプルで機能で、効率的な生活を求めるなら圧倒的に分譲マンションの方が住みやすいんです。


少子高齢化が進んでいて、モノよりコトに移行する消費性向を考えると、圧倒的にシェア前提設備の多い分譲マンションが今のトレンドにマッチしているのです。


特に、立地の良い物件はある築25年くらい経過すると価値がほぼ横ばいで安定する傾向が強いです。

ここ5年ほどは、金融緩和政策もあり、マンション相場全体は2割〜3割ほど上昇しました。

それに比べて、中古住宅は宇都宮市内でも場所にもよりますが、平均で2割ほど相場が落ちているのが現場の感覚です。

つまり、ここ10年ほどでマンションを買った人は笑って、新築戸建を買った人は資産価値を失ったということになります。

ちなみに、中古住宅はもともと築20年もすればほとんど建物の価値がなかったので、土地の減価のみの影響を受けただけですから、平均マイナス10%くらいで新築より減価は少ないでしょうね。


このマンション優位の流れは今後一層進むのは確実でしょう。

なぜなら、

高齢者世帯の増加とともに、鍵一本で管理のラクな、利便性の高い立地にあるマンションの需要が増えることはあれ、衰えることはないからです。

逆に、中古住宅の供給過剰は進むことは容易に想像できます。

特に、交通利便性の悪い不便な場所ほど、今後需要が急速に減速していくことになるでしょう。


だから今、安いというだけで将来的な街の開発の恩恵を受けられないような立地に家を建築するような行為はかなりリスキーなんです。

しかも、使い捨てなるような家ならなおさらです。

どのレベルが使い捨てになるかの判断は難しいところですが、50年後にも建物の価値が残るような物件つまり、50年後も住みたい人がいる物件が目安となるでしょう。


そんな一戸建て、想像するだけで膨大な建築コストがかかるのが容易に想像できます。


そう考えると分譲マンションのコスパって圧倒的に高いんです。

所有をシェアするリスクがある一方、シェアするメリットも大きいのです。



戸建てって建物をしっかり長く使えるようにしようと思ったら維持管理コストが膨大にかかります。

だから、建築コストも抑えて、メンテ費をかけないで、使い捨てにするんです。

『マンションは管理費や維持管理費がかかるので高い!』って単純に考えるのは間違いです!


戸建てだって同じような年数快適に過ごせるようにしようと思ったら、維持管理費もかかるし、庭木なんかが沢山あれば管理手間のコスト計算すれば膨大な費用がかかっていることになります。


広い敷地に広めの戸建てを建てたがる需要はまだまだ旺盛ですが、広い家って結局ゴミが溜まっていく一方なんですよね。

飽くなき消費の罠にはまり、ゴミを買い続けるサイクルが続くんですよ。


その点、狭いコンパクトなマンションなら収納できるモノも限界があるので、必然的にシンプルでコストのかからない生活になるんです。

駐車場も2台確保されてないマンションは少ないですから、一家で1台の車をシェアするのが当たり前ですから、無駄なコストが極力掛からない方向に向きやすいのです。


だから、シンプルライフに成らざる得ないマンションはお金を残しやすいんです。

逆に、広い敷地に広い家は、お金がどんどん出ていきやすい浪費環境なんです。


私個人は両方の良さを知った上で、圧倒的にマンション派です!

引っ越しが大好きで今まで人生で10回ほど移動しているんですが、引っ越しのたびに自分の買った無駄なモノの多さにウンザリします。

広い家に住んでいたときほど、ゴミになりそうなモノ簡単に買っていたのを痛感しますね。(-_-;)

最近は、特に生活のペーパレス化を進めていて、本もほとんど電子書籍にしたり、とにかくモノをできるだけ買わない生活を心がけています。

地球環境にとってもシンプルライフは理想です。


私個人としては、今どき広い敷地に巨大な家を建てるなんて、住宅メーカーに乗せられているだけに感じてしまいます。

とはいっても、住宅は人それぞれ趣味みたいなものなので好きな家に住めば良いんです。


でも、、これからのトレンドは明らかにシンプル・シェアリングエコノミーなライフでしょう。

宇都宮市もLRT(次世代型路面電車)の整備を軸にコンパクトでシンプルな街作りに舵を切っています。

マイカー依存というか洗脳から開放される人たちも増えていくでしょう。


街はごく僅かな極に集中する流れになるのは必然です。


長期的な視点でのマイホーム選びができないと、住替えも容易にでなくなる時代が迫っていますから注意が必要です。


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2019年7月11日木曜日

【オリオン通りに新たな横丁が誕生!?】パルコ閉店にも負けない交流の場としての中心市街地の今!?

週末の夜にオリオン通りに行くと、驚くほど賑わいが戻ってきているのを実感できます!

数年前から、昼より夜の街としての顔がメインとなったオリオン通り。



最近はコスプレイベントも盛り上がり、オタクの聖地としてもメジャーになってきています。

5月のパルコ退店が示すとおり、すでに先行してオリオン通りでは物販店舗がどんどん撤退し、代わりに飲食店舗にどんどんテナントの入れ替わりが起こっています。

箱の大きなパルコをモノのテナントからコトのテナントに変えていくことはスタート時は大変でしょうが、時代の流れですから、いずれはなにがしかの交流を中心とした店舗になっていくことでしょう。

更に!!新たな、【横丁】が中心市街地に誕生する報道が出ています。

宇都宮の中心部に「横丁」 12月に開設、出店者を募集(下野新聞)

以前からこのブログでは書いてますが、人々は賑わいや交流を求めて確実に中心市街地に戻ってきています。


中心市街地における買い物の場としての機能は、すでに20年くらい前にピークアウトしていましたから、パルコ撤退は当然の流れでした。

街の新陳代謝は歴史の必然です。

その間、入れ替わりまでに空き店舗が増えた時期もありましたが、ここにきて街の様子が様変わりしました。

人々のリアルな交流の場としての街の機能が現在は求められています。

それに伴い、中心市街地に住みたい、街暮らしの需要は急増してきています。

この傾向は何も宇都宮市だけに限ったことではないです。

最近は渋谷に行く機会が多いのですが、東京の代表的な繁華街の渋谷の街もここ20年余りで、物販のお店は激減して、飲食店舗が占める割合が増えました。

ヤング・レディースファッションの象徴である、渋谷109にも地下に飲食店舗が入るような状況を見れば、明らからにモノの需要より、コトの重要が増えているのは明らかです。

日本中で、繁華街に求められる機能が時代とともに変化するのは当然で、ネット通販やメルカリなんかの個人売買の普及とともに、モノをリアルに販売する場の必要性が低下してきています。


モノのリアルな販売の場の減少傾向は明らかな流れなので、宇都宮のインターパークエリアなんかは、すでに街として明らかにピークアウトしているでしょうね。(^_^;)


インターパークのような郊外型の低密度の商業エリアは人々の交流の場としての機能に衣替えするのは難しいでしょう。

今のインターパークにどんどん飲食店が参入するイメージを考えてみてください。

交流密度が低く、店舗としても効率が悪いのがよく分かると思います。

だから、インターパークのような場所は一旦店舗の撤退が始まるとモノからコト消費への代替えプランが見出しづらく衰退のスピードが早いと予想しています。

その点、小さい店舗が所狭しと密集している店舗郡がある中心市街地では自然と人々の交流が生まれやすい構造なのです。

日本中で、人口減少がわかりやすくなればなるほど、この『人恋しさ』を求める流れは鮮明になるでしょう。

そう考えたら、中心市街地やLRT沿線に不動産開発や投資、人・モノ・情報・お金が集中するのは明らかで、逆に郊外型の店舗が集積しているような場所はすでにピークアウトしていて明きらかにこれから衰退していくでしょう。

そう考えれば、資産保全という観点では、できるだけ早く不動産資産の組み換えをするのは当然です。

先日、報道された人口減少のニュースは衝撃でした!

日本人43万人減 過去最大の減少幅 人口動態調査 三大都市圏も初の減少(産経新聞)

予想されてたこととはいえ、東京圏・大阪圏・名古屋圏の3大都市圏でも調査を始めた昭和50年(私の生まれた年です!)から初めて人口が減少に転じました!!

人口が増えたのは東京都と沖縄だけで、あとは日本中ですでに人が減ってるんです。


この減少のペースはこれから加速するのは確実です。

人が減るから、不動産需要は全体としては明らかに低下します。

そこでステレオタイプの人は『不動産はどこでも安く買えるようになる』って考えがちなんですが、、、


そこは全く間違いで、

不動産価値が一部の都心エリアに急速に集約していくことになるのです。


宇都宮市内でも全く価値のないほとんどの場所と、ごく一部の価値が年々上昇していく場所に超2極分化していくのです。

現在の少子高齢化の進展を考えれば、この流れは止まらないでしょう。

心理学的にも人口が減ると『人恋しさ』を求めて、人々が行き交う場所へ出かける傾向が増える興味深い研究結果も出ています。



そもそも仕事の創造や企業の誘致ができないような過疎地で地方創生するのは本来無理ゲーです!

栃木県内の過疎地は残念ながら、地方創生を進めるより、さっさと宇都宮市のような県都への移住インセンティブを与えて、未来に備える政策を行うべきでしょう。


今回の話でも、話題にしたインターパークエリアなんかは、こらから急速に衰退する可能性が高いエリアの筆頭だと見ています。

一度、キーテナントが撤退するとモールが急速に崩壊していく流れはアメリカの現状を見ていても明らかだからです。

巨大な商業エリアもいずれ近い将来、一部の場所に集約せざる得ない状況に迫られるでしょう。


昨今、宇都宮市周辺でも将来性のないエリアは売れない物件が急増してきています。

逆に、将来性のあるLRT沿線のニュータウンなんかの需要は急増しています。


将来性のないロケーションの物件は、売れるうちに処分しないと、タダでも売れない状況が近未来に来るでしょう。

郊外に不動産資産を所有しているなら、可能であればできるだけ早く資産の組み換えするのが懸命な局面です。


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2019年7月6日土曜日

【内見は不要になる!?】VR360度映像でバーチャルに内見できる便利な時代に!?

不動産を買うにしろ、借りるにしろ、直接物件を内見するのは今も当たり前の流れです。

が、しかし、、ITテクノロジーやカメラ技術の進歩により、簡単にバーチャル空間上にリアルな世界を再現できるようになってきたことから、近未来には物件の内見業務は激減していくと見ています。




私も新しモノ好きなので、早速360度カメラを買って、弊社で販売している物件をバーチャルリアリティのコンテンツを作成してみました。

専用のVRヘッドセットがなくても、PCたスマホでも360動画が体験できますから是非。

→私が作ったVRコンテンツはこちら(スマホでの視聴にはYouTubeアプリが必要です。)

撮影も簡単だし、動画の編集ができればバーチャル空間がサクッと作れます。

以前ご紹介したようなVRヘッドセットで見れば、ほぼ実際に内覧したのと変わらないです!



こういった、新しいテクロジーを使って労働生産性を上げていくのが企業の至上命題なんですが、、、他の業界同様に不動産業界も高齢化が進んでいるので、テクノロジーを理解できない、変化したくない老害社長さんが圧倒的に多いんです。

労働生産性を上げられるし、お客さんにとってもお家にいながら内見できるようになるから無駄な内見も減るし、みんなが便利になるテクノロジーだと思うのですが、他の業界同様に老害が進む経営層にはほとんど響きませんね〜(^_^;)

私はここ数年でビジネスのペーパレス化を進めていてい、できるだけ紙を使わないでデジタルデータで仕事を行うようにしていますが、、、相変わらず不動産業界は紙、紙、紙、FAX、FAXがまだまだ日常的なツールとなってます。

この前なんか、LINEでグーグルドライブ(ネット上のハードディスクのようなもの)にあるデータを送ったら、、、クリックするだけで、スマホでデータ確認できるのに、、、
『悪いんだけ、FAXで送ってくれない。』と返信を受けました。(-_-;)

どんだけ非効率な仕事してるんですか、、、汗


私のもう一つのワークであるIT業界は若い人が多いので、ペーパレスが急速に進んでいます。

てか、、、IT企業ではFAXがない会社なんて珍しくないですからね。

やっぱり、経営層の平均年齢が60代・70代くらいになると圧倒的に情報の流通がアナログになるんですよね。。

デジタルであっさり解決することを、コストと手間の掛かるアナログ化してやりたがる。

紙にこだわるのなんか典型で、自分が変わりなくない理由をわけのわからない理由で必死に抵抗したりするんですよ。。

こうやって、労働生産性を上げる努力をしない老害経営者が多いから、皆さんの給料もなかなか上がらないし、労働時間も減っていかないのが今の日本の悲しい現実です。(T_T)

60代・70代の経営者の方でもITをうまく使いこなす方もいることはいますが、、、本当に少ないですね。。。体感的には10人に1人くらいでしょうか。

今更、、パソコンもスマホもほとんど使いこなせていない方も多いですからね。


無駄なことばかりやらされて若い人たちは老害経営者にうんざりしているのに、それに気付いていないのが古い業界共通の問題でしょう。


逆に考えると、老害経営者の多い業界で会社経営するのってラクなんですよ(*´ω`*)

昔ながらのやり方に固執して、変化しない経営者ばっかりだから、どんどん新しい事やっていけばあっという間に差が開きます。

不動産業界なんかは典型で、社内の業務もそうだし、広告宣伝にしてもチラシなんかの効率の悪いアナログに固着する経営者が多いんです。

だから、最新のネット広告の仕組みやネットマーケティングを勉強するような人はほとんどいないから、できる人からしたら圧勝できるブルーオーシャンの市場なんですよ。

残念なのは、若い世代はITならITビジネスにしか興味ないような方が多いので、こういったラクに勝てるブルーオシャンで起業すればいいのに、あえて競争の激しいレッドオーシャンばかりに目が向いていることでしょうか。。


実際、若い人の多いIT業界なんかから、不動産業界に転身されるような方は、あまりの老害ぶりに驚くことが多いようです。

現場の実感としても不動産業は、資産価値の高い物件を所有している方のほとんどが高齢者なので、閉塞感がめっちゃ強いのも事実で、しがらみだらけで効率なんか二の次なんです。

だから、若者たちがテック、テックと勢いよく、不動産業界にテクノロジーをぶつけていってもほとんど響かないのが悲しい現実です。(T_T)


ま、そうはいっても時代の流れに逆らい続けることは不可能ですから、いずれ今の高齢者層の方々が現場から引退していけば、(いつになることやら。。汗)業界も急速にITテクノロジーを吸収して生産性を上げていくことになるでしょうね。


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2019年7月1日月曜日

【不動産の価格決めはAIでも困難!?】売れる価格と売りたい価格の違いとは!?

不動産を売買する機会は一般の方なら一生ない方もいるくらい数えるくらいで、実際の取引現場の状況はほとんど伝わらないものです。

特に売却を不動産業に依頼する際に、売主さんが誤解している点が多々あるので、知らいないと損する不動産売買に関するホンネ話を今回はしてみます。

不動産を売ろうと思ったとき、まず行うのが価格査定ですが、、、



ここ数年でビックデータを使い、それをAIで解析し不動産の現在価格を予想するような情報サービスが増えています。

アメリカなんかでは、ほぼすべてのお家が地図上で現在予測値を確認できるようになっています。

しかし、、、当たり前ですが、日々価値が変動しているような不動産市場で正確な価格を予想をすることはもともと無理なんです!

その結果、価格データを公表されて不利益を被ったとして、訴訟社会のアメリカではAIで売却予想価格を公表しているサイト運営者が訴えられていたりします。

残念ながら、将来的にも不動産の価格はAIを使ったとろこで正確に導き出すことは不可能でしょう。

なぜなら不動産は同じものが二つと無い相対取引の商品で、時間とともに変化する相場と、個別物件ごとに感情入り交じる関係性での価格変動値があるからです!

かといって、売出しを行う以上、AIがやるにしろ、人間がやるにしても査定を行い、できるだけ相場に近い近似値を求めて、売り出し価格を決めなければいけません。


時価を反映した相場にしても、個別の関係性での価格調整値にしても、どうしてもブレがでますが、まず売主さんに伝えられるのが、希望的観測での取引価格になります!

当たり前ですが、どんな売主さんも『できるだけ高く売りたい』んです!

だから、不動産業者は売主さんが損しないようなギリギリの線の高値で売り出すことを提案するんです。

一括査定で複数の業者に依頼したりすると、他社との相見積もりになりますから、このギリギリの高値の線にさらに甘い期待値を乗せて、ほぼ売れないだろうと言う高値査定が横行します!

一括査定を勘違いしている売主さんが多いのがここで、競争させたところで売れない高値査定がでるだけで、一番高値を出す業者に頼んでもすぐに売れることはまずありません。

取引件数を数多くこなしている業者ならたいてい査定価格はほぼ一定になるものです。

極端な高値査定するのはただ単に、仕事が欲しいから内見も入らないような見向きもされない価格で売り出し、仕事を受けて、徐々に値下げさせれば良いと思っているケースでしょう。

しかし、一括査定のような相見積もりをせず、一社に専任でお任せした場合でも、まず出される査定は先程言ったようにギリギリ高値で売れそうな希望的観測の売り出し価格を提示するのです。

それは、当然で相場価格より多少高いと思っても、相場ともうひとつの要素である、個別物件ごとの感情的な要素や時間関連性の要素がある変動値でその物件を気に入った方がいれば、相場より高値で売れることがあるからです。

この相場以外の変動値でよくあるのが、デザイナーズ物件だったりします。

ある人にはデザインの付加価値が大きく左右しますが、ある人にはデザインよりも、築年数だったり、立地が重要だったりします。

そういった、個人の感情や好み、その時の状況(子供の小学校入学)なんかが大きく個別相場以上に変動地として売買価格に影響を与えます。

だから、人が査定しようが、AIが査定しようが対して差がないんです。

ですから、不動産業者が提示した査定価格で売れないなら、当然ですが、どんどん値段を下げるしかありません。

もしくは、時間をかけて粘り強く買い手が現れるまで待つしかありません。


査定された価格で売れないことに文句を言われても不動産業者も困ってしまいます。

なぜなら、もともと変動値まで含めた正確な価格はAIでも人間でも誰にもわからないからです。

不動産業者は売主さんのパートナーとして変動値も入れた希望的観測値を提示しただけで、その価格で売れる保証はできないし、すぐに売れそうな弱気の価格で売り出し売主さんを損させることもできないからです。

だから、売主さんにできることは、値下げをするか、時間をかけて待つかの2択しかありません。

売主さんが勘違いしてはいけないことは、不動産業者はあくまでもパートナーであって、ドヤ顔で上からオレはお客だー!みたいな態度をしてはいけないのです。

つまりお互いが対等な関係なんです。


それは、不動産取引すべていえるのですが、不動産業はすごーーく厳しい環境での報酬体系で運営されているからなんです!


あなたが不動産売却の仕事を依頼しただけではお金を取られることはないですよね。


でも不動産業者は仕事を依頼されたら、写真を撮りに行ったり、資料を作ったり、チラシを作ったり、広告費を使って物件を宣伝したり、あなたの物件を売るために先に先行投資をしてお金を使っているのです。

人を動かすのにはすべてお金が掛かります。

ネット広告もチラシもコストが掛かります。

さらに、内見の案内をしたり、他社が案内するなら鍵を貸したり、管理したり、とにかく手間とコストを先行投資しなければならないのです。


1円ももらうことなく、先行投資している不動産業者に『上から客だから!』みたいな対応をしてもいい顔されるわけありません。

この先行投資は、業者のさじ加減次第なんです!

それは当然で、売りなそうな物件なら、先行投資しても投資した分だけ損するリスクが高いですからね。

相場より高いと思われるような物件や条件の悪い売れなそうな物件でも、良い売主さんと思われたら、頑張って売るモチベーションが生まれ、利益を抑えても広告宣伝費をかけて販売活動に精を出してもらえます。

逆に、嫌な売主さんだなぁーと思われたら、できるだけコストや労力をかけないで決まったらラッキーぐらいでしか動きません。

不動産業者がスレちゃうのは実はこの成功報酬の仕組が原因なんです!

一生懸命に売主さんのために先行投資して動いたのに、『売るのやめた〜』とか『他の業者に頼むことにしたわ〜』なんて売主さんって多いんです。

そうなると不動産業者は動いた分だけ損したことになります。

こんな残念なことされるのは日常茶飯事なんです!


そんなの当たり前だろ〜と思ったかたは考えてみてください。


弁護士さんは、着手金をもらわないと絶対に仕事始めてくれません。

私のもう一つの仕事でもある、システム開発なんかでもエンジニアはシステムのできの良し悪し関係なしに、時間単位の人工で仕事受けます。

大工さんなんかもそうです。

世の中のほとんどの業務は、成功報酬では誰も仕事してくれないんです!

だから、不動産業者に仕事を依頼する際には売るにしろ買うにしろ、お互い対等な関係なんです。

提示された査定価格で売れなければ、値下げを相談するか、時間をかけても良いので今の売値で買い手を待つのが当然で、不動産業者に文句言ったところでお互い気分が悪くなるだけです。

重要なのは、パートナーとして不動産業者をうまく動かすことです。


あとは売るにしても、買うにしても、常に不動産売買は利益相反の関係者の調整が争点なんです。

売主さんは自分の視点が中心になるので、住んでた物件に愛着もあるし、自分で設計した家なんかだと、買主さん以上に細かい点に価値があると思っていたりします。

当然、所有物件を過大評価しやすいので、そこを不動産業者も尊重した上で、できるだけ高く売る努力をします。

逆に、反対側にいる買主さんは売主さんとは全く真逆で、『できだけ安く買いたい』んです!


売主 ← 高く   ← 取引価格 →  安く → 買主

この歩み寄った真ん中が実際の取引価格になりますが、、、

ことはそう単純ではないのです!


例えば、買主さんの子供が4月から小学校に入学する予定で急いで家を探している場合なんかは、該当物件で条件が合えば、多少高値で売り出された物件でも満足して取引がまとまったりすることはよくあることです。

逆に、売主さんが相続がらみの物件処分なんかで期日を迫った資金調達が必要な場合なんかであれば、相場価格より割安でもさっさと現金化する必要にせまられて売ることなんかもよくあることです。


つまり、買うにしても、売るにしても、その時の状況次第で取引価格はランダムに動くのです。

更に、相場も刻々と変化するので、売主さんに提示される査定価格は

時価 + ランダム性の高い変動期待値 = 売出し推奨価格(査定価格)

となります。


だから、急いで売りたいなら、売り出し価格で反応がなければ、どんどん値下げすればいいんです。

逆に、できるだけ高く売りたければ、ひたすら待つしかありません。


実際、お金持ちの地主さんなんかは、相場より明らかに高値で土地を売り出したりして、値引きなんか一切しない方が多いです。

時間を十分にかけて、相場来るのを待ったり、変動値の高い買主さんが来るのをゆっくり待てるだけの余裕があるのです。


賢い不動産取引をするなら、成功報酬の仕組みを理解して業者をヨイショして、上手く動かすことです!

少なくとも、さんざん売るための活動をさせてから、売るのを止めたり、他に行くなら最低限のマナーは守りましょう。

不動産業者は散々タダ働きさせられて、お金も使って損しただけになりますからね。


低姿勢で、ちょくちょくお茶菓子なんか持って訪問する売主さんなんかもいるんですが、うまいなぁ〜と思うことはよくあります!(*_*)

結局、現場の営業マンを『あの人の物件だから頑張ろう!』て思わせたら勝ちなんですよ。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

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