2019年7月11日木曜日

【オリオン通りに新たな横丁が誕生!?】パルコ閉店にも負けない交流の場としての中心市街地の今!?

週末の夜にオリオン通りに行くと、驚くほど賑わいが戻ってきているのを実感できます!

数年前から、昼より夜の街としての顔がメインとなったオリオン通り。



最近はコスプレイベントも盛り上がり、オタクの聖地としてもメジャーになってきています。

5月のパルコ退店が示すとおり、すでに先行してオリオン通りでは物販店舗がどんどん撤退し、代わりに飲食店舗にどんどんテナントの入れ替わりが起こっています。

箱の大きなパルコをモノのテナントからコトのテナントに変えていくことはスタート時は大変でしょうが、時代の流れですから、いずれはなにがしかの交流を中心とした店舗になっていくことでしょう。

更に!!新たな、【横丁】が中心市街地に誕生する報道が出ています。

宇都宮の中心部に「横丁」 12月に開設、出店者を募集(下野新聞)

以前からこのブログでは書いてますが、人々は賑わいや交流を求めて確実に中心市街地に戻ってきています。


中心市街地における買い物の場としての機能は、すでに20年くらい前にピークアウトしていましたから、パルコ撤退は当然の流れでした。

街の新陳代謝は歴史の必然です。

その間、入れ替わりまでに空き店舗が増えた時期もありましたが、ここにきて街の様子が様変わりしました。

人々のリアルな交流の場としての街の機能が現在は求められています。

それに伴い、中心市街地に住みたい、街暮らしの需要は急増してきています。

この傾向は何も宇都宮市だけに限ったことではないです。

最近は渋谷に行く機会が多いのですが、東京の代表的な繁華街の渋谷の街もここ20年余りで、物販のお店は激減して、飲食店舗が占める割合が増えました。

ヤング・レディースファッションの象徴である、渋谷109にも地下に飲食店舗が入るような状況を見れば、明らからにモノの需要より、コトの重要が増えているのは明らかです。

日本中で、繁華街に求められる機能が時代とともに変化するのは当然で、ネット通販やメルカリなんかの個人売買の普及とともに、モノをリアルに販売する場の必要性が低下してきています。


モノのリアルな販売の場の減少傾向は明らかな流れなので、宇都宮のインターパークエリアなんかは、すでに街として明らかにピークアウトしているでしょうね。(^_^;)


インターパークのような郊外型の低密度の商業エリアは人々の交流の場としての機能に衣替えするのは難しいでしょう。

今のインターパークにどんどん飲食店が参入するイメージを考えてみてください。

交流密度が低く、店舗としても効率が悪いのがよく分かると思います。

だから、インターパークのような場所は一旦店舗の撤退が始まるとモノからコト消費への代替えプランが見出しづらく衰退のスピードが早いと予想しています。

その点、小さい店舗が所狭しと密集している店舗郡がある中心市街地では自然と人々の交流が生まれやすい構造なのです。

日本中で、人口減少がわかりやすくなればなるほど、この『人恋しさ』を求める流れは鮮明になるでしょう。

そう考えたら、中心市街地やLRT沿線に不動産開発や投資、人・モノ・情報・お金が集中するのは明らかで、逆に郊外型の店舗が集積しているような場所はすでにピークアウトしていて明きらかにこれから衰退していくでしょう。

そう考えれば、資産保全という観点では、できるだけ早く不動産資産の組み換えをするのは当然です。

先日、報道された人口減少のニュースは衝撃でした!

日本人43万人減 過去最大の減少幅 人口動態調査 三大都市圏も初の減少(産経新聞)

予想されてたこととはいえ、東京圏・大阪圏・名古屋圏の3大都市圏でも調査を始めた昭和50年(私の生まれた年です!)から初めて人口が減少に転じました!!

人口が増えたのは東京都と沖縄だけで、あとは日本中ですでに人が減ってるんです。


この減少のペースはこれから加速するのは確実です。

人が減るから、不動産需要は全体としては明らかに低下します。

そこでステレオタイプの人は『不動産はどこでも安く買えるようになる』って考えがちなんですが、、、


そこは全く間違いで、

不動産価値が一部の都心エリアに急速に集約していくことになるのです。


宇都宮市内でも全く価値のないほとんどの場所と、ごく一部の価値が年々上昇していく場所に超2極分化していくのです。

現在の少子高齢化の進展を考えれば、この流れは止まらないでしょう。

心理学的にも人口が減ると『人恋しさ』を求めて、人々が行き交う場所へ出かける傾向が増える興味深い研究結果も出ています。



そもそも仕事の創造や企業の誘致ができないような過疎地で地方創生するのは本来無理ゲーです!

栃木県内の過疎地は残念ながら、地方創生を進めるより、さっさと宇都宮市のような県都への移住インセンティブを与えて、未来に備える政策を行うべきでしょう。


今回の話でも、話題にしたインターパークエリアなんかは、こらから急速に衰退する可能性が高いエリアの筆頭だと見ています。

一度、キーテナントが撤退するとモールが急速に崩壊していく流れはアメリカの現状を見ていても明らかだからです。

巨大な商業エリアもいずれ近い将来、一部の場所に集約せざる得ない状況に迫られるでしょう。


昨今、宇都宮市周辺でも将来性のないエリアは売れない物件が急増してきています。

逆に、将来性のあるLRT沿線のニュータウンなんかの需要は急増しています。


将来性のないロケーションの物件は、売れるうちに処分しないと、タダでも売れない状況が近未来に来るでしょう。

郊外に不動産資産を所有しているなら、可能であればできるだけ早く資産の組み換えするのが懸命な局面です。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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