地方都市故に、マイホーム＝一戸建て って発想もまだまだ強いですが、、
長期的な資産価値で考えると圧倒的に分譲マンションが有利になってきています。
中古住宅は一部の超優良エリアを除いて、減価率は非常に大きなリスク資産となっています。
中古住宅は２０年もすれば建物価値はほぼゼロ扱いになってしまう悲しい現実がありますからね。
つまり、２０年もすれば解体費用を差し引いた土地代くらいにしかならないんです。
国も一生懸命に中古住宅の流通を促進させたいんで、いろいろやってるんですが、、、
結局、、、みんな、、、
新築が大好きなんです！
これだけ空き家が問題になっていても、まだまだ注文住宅を作る人達は沢山いるし、新築の住宅を供給するデベロッパーも沢山います。
新たにマイホームを欲しい人達が、中古を選びたがらないから、空き家は減らないし、中古住宅の価値も全然安定しないんです。
その結果、粗悪な戸建てが供給され続け、使い捨ての家が増える構造が続いています。
これが地方都市の悪循環なんです。
住宅がストック価値として残らないから、親の家が子供に受け継がれても土地代だけしかのこならくて、また世代が変わったら家を建て替えて多額の消費を行うことを繰り返すことになってしまいます。。(T_T)
東京都心なんかは、地価がバブル期よりも高騰しているから良いんですが、、宇都宮市のような地方都市のほとんど地価は今後一部の優良エリアを除き下がり続けることになるから、資産格差が広がる一方です。
しかし、、戸建てに比べると中古マンションは築２０年くらいで減価が止まり、価値が安定する傾向が高いです。
鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は４７年ですが、建物を維持する技術の進歩もあり、しっかりメンテナンスすれば１００年以上使うことも可能だと言っている建築家の方もいます。
実際、ヨーロッパなんかでは、築１００年以上の建物に住んでいる方が沢山いますし、築１００年以上の建物も取引されています。
中古マンションは躯体がしっかりしてれば、あとは中身の問題なんです。
室内をリノベーションしてしまえば、新築の家に簡単に住めるのです。
建物自体を建て替える戸建てと比べると、圧倒的にコスパが良いんです。
一戸建てにやアパートにしか住んだことのない方はわからないと思いますが、分譲マンション圧倒的な居住快適性があります！
特に、宇都宮市のような寒暖差大きな場所では、コンクリート造りの分譲マンションは圧倒的な断熱性があります。
冬は暖かく、夏は涼しい。
木造の一戸建てで頑張って断熱性をあげようと思ったら膨大なコストが掛かります。
大抵の家は断熱性まで予算が回らないので、冬は寒く、夏は暑い家になってしまいます。
しかも、家が広だけに、冷暖房の空調コストが大きな負担になります。
一度、分譲マンションの快適性を知ってしまうと、なかなか戸建てに住めない方も多いです。
それだけ、分譲マンションは効率が良いです。
更に、大きな魅力が共同住宅故に、専用ゴミ置き場があれば、２４時間いつでもゴミ出しできたり、共有の宅配ボックスがあったり、とにかく忙しい方には欠かせない快適住環境が用意されています。
オートロックがほぼ標準仕様ですから、防犯性も高いですからね。
そして、大抵の分譲マンションはロケーションの良い場所にしかありませんので、交通便や買い物などの利便性が高いのが特徴です。
シンプルで機能で、効率的な生活を求めるなら圧倒的に分譲マンションの方が住みやすいんです。
少子高齢化が進んでいて、モノよりコトに移行する消費性向を考えると、圧倒的にシェア前提設備の多い分譲マンションが今のトレンドにマッチしているのです。
特に、立地の良い物件はある築２５年くらい経過すると価値がほぼ横ばいで安定する傾向が強いです。
ここ５年ほどは、金融緩和政策もあり、マンション相場全体は２割〜３割ほど上昇しました。
それに比べて、中古住宅は宇都宮市内でも場所にもよりますが、平均で２割ほど相場が落ちているのが現場の感覚です。
つまり、ここ１０年ほどでマンションを買った人は笑って、新築戸建を買った人は資産価値を失ったということになります。
ちなみに、中古住宅はもともと築２０年もすればほとんど建物の価値がなかったので、土地の減価のみの影響を受けただけですから、平均マイナス１０％くらいで新築より減価は少ないでしょうね。
このマンション優位の流れは今後一層進むのは確実でしょう。
なぜなら、
高齢者世帯の増加とともに、鍵一本で管理のラクな、利便性の高い立地にあるマンションの需要が増えることはあれ、衰えることはないからです。
逆に、中古住宅の供給過剰は進むことは容易に想像できます。
特に、交通利便性の悪い不便な場所ほど、今後需要が急速に減速していくことになるでしょう。
だから今、安いというだけで将来的な街の開発の恩恵を受けられないような立地に家を建築するような行為はかなりリスキーなんです。
しかも、使い捨てなるような家ならなおさらです。
どのレベルが使い捨てになるかの判断は難しいところですが、５０年後にも建物の価値が残るような物件つまり、５０年後も住みたい人がいる物件が目安となるでしょう。
そんな一戸建て、想像するだけで膨大な建築コストがかかるのが容易に想像できます。
そう考えると分譲マンションのコスパって圧倒的に高いんです。
所有をシェアするリスクがある一方、シェアするメリットも大きいのです。
戸建てって建物をしっかり長く使えるようにしようと思ったら維持管理コストが膨大にかかります。
だから、建築コストも抑えて、メンテ費をかけないで、使い捨てにするんです。
『マンションは管理費や維持管理費がかかるので高い！』って単純に考えるのは間違いです！
戸建てだって同じような年数快適に過ごせるようにしようと思ったら、維持管理費もかかるし、庭木なんかが沢山あれば管理手間のコスト計算すれば膨大な費用がかかっていることになります。
広い敷地に広めの戸建てを建てたがる需要はまだまだ旺盛ですが、広い家って結局ゴミが溜まっていく一方なんですよね。
飽くなき消費の罠にはまり、ゴミを買い続けるサイクルが続くんですよ。
その点、狭いコンパクトなマンションなら収納できるモノも限界があるので、必然的にシンプルでコストのかからない生活になるんです。
駐車場も２台確保されてないマンションは少ないですから、一家で１台の車をシェアするのが当たり前ですから、無駄なコストが極力掛からない方向に向きやすいのです。
だから、シンプルライフに成らざる得ないマンションはお金を残しやすいんです。
逆に、広い敷地に広い家は、お金がどんどん出ていきやすい浪費環境なんです。
私個人は両方の良さを知った上で、圧倒的にマンション派です！
引っ越しが大好きで今まで人生で１０回ほど移動しているんですが、引っ越しのたびに自分の買った無駄なモノの多さにウンザリします。
広い家に住んでいたときほど、ゴミになりそうなモノ簡単に買っていたのを痛感しますね。(-_-;)
最近は、特に生活のペーパレス化を進めていて、本もほとんど電子書籍にしたり、とにかくモノをできるだけ買わない生活を心がけています。
地球環境にとってもシンプルライフは理想です。
私個人としては、今どき広い敷地に巨大な家を建てるなんて、住宅メーカーに乗せられているだけに感じてしまいます。
とはいっても、住宅は人それぞれ趣味みたいなものなので好きな家に住めば良いんです。
でも、、これからのトレンドは明らかにシンプル・シェアリングエコノミーなライフでしょう。
宇都宮市もLRT（次世代型路面電車）の整備を軸にコンパクトでシンプルな街作りに舵を切っています。
マイカー依存というか洗脳から開放される人たちも増えていくでしょう。
街はごく僅かな極に集中する流れになるのは必然です。
長期的な視点でのマイホーム選びができないと、住替えも容易にでなくなる時代が迫っていますから注意が必要です。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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