2019年1月31日木曜日

【JR宇都宮駅東口の再開発、整備概要が決定!!】高級ホテルにはタイの5つ星ホテル『デュシタニ』が進出!!

宇都宮市は、2022年8月の開業を目指すJR宇都宮駅東口地区整備事業について、施設の整備・所有を担う「うつのみやシンフォニー」の構成員13社と事業契約を締結し、事業概要を発表ました!!

複合施設に、タイの五つ星ホテル進出 JR宇都宮駅東口、整備概要明らかに(下野新聞)



市のホームページに詳しい概要が載っていますので、そちらも是非チェックしてみてください。

→宇都宮市のJR宇都宮駅東口の再開発のページへ


いよいよ始まりますね〜〜(゚∀゚)v

こんな駅前の一等地を長い間放置していたのもどうかと思いますが、、、ようやく、、、

ようやく、、、LRTも着工されて、、、動き出すんです!!!!

駅前の景観が全国ワーストランキング入りしていたJR宇都宮駅も、汚名返上となること間違いない素晴らしい再開発になるでしょう!


概算建築費として公共105億円、民間350億円、合計455億円もの巨大プロジェクトとなります。
(LRT建設費の宇都宮市の負担額はわずか約200億円!)

LRTの経済効果が実証されましたね!


リーマンショックで一度再開発が頓挫した痛い経験からしても、公共交通機関の整備がいかに多額の民間投資を呼び込み、街を活性化させるかを証明した結果です!


それにしても、、楽しみですね〜(*^^*)

一番高層となるラグジュアリー高級ホテルには、タイの5つ星ホテルブランドの【デュシタニ】に決まったことから、アジアからのインバウンド需要を幅広く拾って、医療ツーリズムも兼ねた、幅広い人の誘致を期待したいですね。

建物自体も27階建てとなることから、高層階のお部屋がどんなラグジュアリー空間になるのかも楽しみです!!

もう一つのカンデオホテルズ(14階建て)の最上階屋上にはスカイスパの大浴場露天風呂ができるようなので、こちらも注目ですね。


宿泊してみたいホテルが増えることは、インバウンドも含めた観光客を誘致するのに非常に重要なので、街の経済に大きなプラスの効果をもたらすでしょう。


個人的には駅前にできるメインの商業施設の1Fがスーパーになるようなので、、どんなスーパーが進出してくれるのか非常に楽しみにしています。(*^^*)

できれば、高級スーパーで良質な食材を提供してくれるようなショップが入ると嬉しいのですが、、、(*´ω`*)

それと!!

デュシタニホテル下の商業施設に保育施設と小児医療を中心としたクリニックモールができるようなので、我が家のようなお子ちゃまのいるファミリーには心強い施設が増えて嬉しいです!


不動産屋の目線から見た注目点は!!

なんと言っても、野村不動産が分譲する予定のマンション用地の取得費用!!

あの場所の土地が、、、3億円!!!って!!

平米15万5千円の提案と記載されていましたが、、、実売のレートで言えば、軽く平米50万以上はする土地ですよ。100万でも買いたい人はいるでしょうね。(*_*)


分譲価格がどのくらいになるのかはこれからでしょうが、、、用地の取得価格から見ても、行政のバックアップがあるのは明白でしょう。

街の超一等地で、なおかつ再開発案件の分譲マンション、しかも野村不動産の『プラウド』ブランドとなれば、マイホームとしても投資案件として、再開発の恩恵を受けられるチャンスになると思います。



公共交通機関の整備には、こういった投資を呼び込むことまで含めた経済効果で考えなくていけないことは以前からこのブログで言っていた通りで、実際にこうして街がどんどん発展していくプロセスが動き出しました。

LRT事業は、投資効果から見ても、世界の公共交通機関の無料化の流れから見ても、運行における採算なんて、もはやどうでも良いレベルで、街全体の経済効果で見れば、すでに十分に元を取った公共投資と言っていいでしょうね。



情弱、老害って呼ばれる人達は常に、『木を見て森を見ず』なんですよね。。。



LRTの事業にとやかく言っているその裏で、膨大な道路予算に税金が使われていることを見ないで、道路予算の微々たる金額の公共交通機関の運営費用なんかをとやく言うなんてまさに無知の極みです。

すでに世界の先進国では公共交通機関をどんどん整備して、マイカー依存を減らすことを進め、更に!公共交通の無料化を進めている国が数多くあるんですよ。

当然です!人の移動は生きてく上で不可欠ですから、マイカーだけに依存させるのは、環境にも、街にも、人にも、社会にも良くないのは明白ですし、人口密度が低いとインフラの整備や維持コストが膨大になるんです。

だから、公共交通機関を無料にすることで、沿線に人を集めて、マイカーを減らし、コンパクトシティを実現させて、街の効率を上げることで、インフラの維持費を抑えることができるなら、コスパの良い税金の使い方になるんです!


本当の意味で、税金の無駄の議論を始めたら、人口密度の低い地域の道路やインフラの整備をしないで、公共交通機関にその分の税金を使った方が、よっぽど街全体としては効果は大きく、社会貢献になるんですよ。

だから無知は怖いんです。


税金の無駄の議論って、一歩間違うと自分自身にブーメランのごとく返ってきてしまうから危険なんです。

街の郊外の人口密度が低い場所のインフラの整備なんて、街全体でみたら、使う人は少ないのに多額の予算のかかる無駄な公共事業となってしまいます。

つまり、、税金の無駄使いを語り出すと、、、、すべて弱者切り捨ての議論に行き着くんですよ!

すべてがビジネスライクな、アメリカ社会を見ればよく分かるでしょうに。


結局、税金の無駄使いを声高に叫んでる人達は、自分たちの既得権益を守りたいだけで、その行き着く先は変化を否定した滅びへの愚かな道です。


そもそも税金の使い方って、何が無駄で、何が無駄じゃないんですか??

税金は社会全体を良くするために使うんですよね。。。

『サイサンガー!』と正論を語っているようで、要は自分の利権を守りたいだけ。

福祉を声高に叫んで、、、弱者切り捨て!?

今の野党は笑い話ような主張ばかりしていてるから、一向に支持率が上がらないのは明白です。

日本にも真のリベラル政党ができることを望みます。(^o^;)



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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2019年1月22日火曜日

【不動産を売り買いするにも投資するにも○○○○がすべて!】ビジネスするなら当たり前の発想とは!?

話題のVRヘッドセット、【Oculus Go】を手に入れました!!(・∀・)V



SNS大手『FaceBook』の傘下企業が販売しているので、サービスも充実してます!

不動産ビジネスもVRを使ったサービスが徐々に出始めて来ているので、勉強のためにも、、てか、、ほぼ好奇心ドキドキで購入してみました。



結果、、、




めっちゃすごいです!!


こんなハイスペックなVRセットが3万円を切る値段で買えるなんて!!!

間違いなく、買いです!

今いる世界に、もう一つの別の世界が広がる感動!!!!





私は、64GBのモデルを買いましたが、32GBのモデルならアマゾンで2万5千円を切る値段で買えます!!


使うまでは、ちょっとしたおもちゃくらいに思ってましたが、使ったら本当にびっくりしますよ!!

今いる世界だけでなく、ゴーグルの先に新しい世界が間違いなくあります!!

映画【マトリックス】の世界が現実に近づいて来てるのを実感できます!


不動産や建築ビジネスでのVR利用は将来的に大きなマーケットになるを確信しました。

各家にVRゴーグルが普及すれば、もはや内覧すらいらなくなる時代が間違いなく来るでしょう。


自分自身が老害と言われないためにも、日々新しいテクノロジーは積極的に関わるのを常に意識しないといけないですね。(^_^;)




ビジネスの成否を分けるのって、結局タイミングがすべてなんです!


マーケットができはじめるところに飛び込んでいけるかどうかなんですよね。

10年先にマーケットができてもダメで、1.2年後にみんなが使い出すようなところに飛び込まないとダメなんです。

マーケットが出来上がってから、飛び込んでも遅いんです!(^_^;)

早すぎてもダメだし、遅すぎてもダメで、みんなの半歩先を行く位がちょうどよい。


私は以前といっても20年近く前になりますが、栃木県内の不動産業者のなかで、2番目にホームページを製作して公開しました。

つまり、私がサイトを作った時は、県内でうちともう一社しかホームページがなかったんです。

今では信じられないですよね。


その頃の、老害な経営者はインターネットに懐疑的で新しい技術を小バカにしてたりして、積極的に投資をしなかったんです。


結果的に、先にサイトを運営したことで他社と圧倒的な差を出して、情報戦を制したのは言うまでもありません。


今では、県内の不動産業者のほぼすべてが自社のホームページで情報を公開するようになりましたが、当時、私は同業の社長さん達によくバカにされていました。


その後、手のひら返したように、不動産業者みんなが一斉にネットに参戦して、私をバカにしていたような社長さん達からも、アドバイスを求められるような立場になったのは皮肉なものです。


でも、、みんなが参入してからでは、努力しても対して報われないんですよ。(^_^;)

何事も人よりも半歩先に行けてれば、労せずして勝てるんです。




不動産売買でも投資も同じで、タイミングが非常に重要なんです。

一年のサイクルでも不動産がよく動く、1月~4月くらいにかけて売却活動をすると一番高く売れる可能性が高くなります。

買う場合は逆で、1月から4月にかけて購入すると価格交渉がやりにくく、不利な時期になります。



もっと大きな景気のサイクルで見てみると、、、


リーマンショックが起こった後に、マスコミ各社は100年に一度の不景気と散々煽っていたのですが、その頃に宇都宮市内の分譲マンションを買った人たちは、今の上昇相場でみんな2割ほど資産価格が上昇して含み益が出ています。


タイミングが良ければ、どんな物件を買っても儲かっちゃう時が必ずあるんです。


ちょっと前にブームとなった仮想通貨だって、ブームになる1.2年前に投資して仕込んでいたら、誰でも大儲けできたんです。



でも、大抵の人達は、ブームになってから手を出すので、報われないどころか大損して終わっちゃうんです。(*_*)


不動産投資にしても、ブームになってテレビなんかで宣伝しまくるようんになってから、エンドユーザーで投資物件を買ったりしたら、大抵は誰も買いたくないババをつかまされちゃうんです。。。(-_-;)


去年問題になった【かぼちゃの馬車】のシェアハウス投資で、大損した人達なんかはまさにそうですね。



まだまだ低金利で不動産投資ブームが続いていることもあり、

『どうやって不動産投資をはじめたらいい?お金はたくさんある!』

なんてご相談を受ける機会がまだまだあるのですが、、、



いつもコンサル料を頂いてることもあり、本当に真面目にお答えして、


『LRT沿線(駅徒歩3分圏内)か、JR駅チカ、中心市街地で、路線価くらいで購入できて、地型が良くて、更地にしたら2宅地できるようなアパートを現金買いです!』


なんて、、具体的な回答をしたんですが、、、、


『そんなアパートどこにあるんだよ!!』

って、自分自身ににツッコミを入れちゃいましたね。。。(^_^;)


そんな美味しい物件あったら、とっくに業者が買い取っちゃってるんですよ。。


そう考えると、、私は不動産投資の講師にはなれないですねww




結局、何をするにもタイミングが全てです!


いずれ不動産ビジネスにもVRを取り入れたサービスが当たり前になる時代が間違いなく来るでしょう。

これから、VRコンテンツの提供もどんどん行って行く予定です!


いずれにしても、、、VRの世界すごいです!!

皆様も是非、一度体験してみてくださいね。



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2019年1月17日木曜日

【持続可能な都市ランキングで宇都宮市が全国3位に!!】脱マイカーに成功すれば街は活気づく!?

国連が採択した「持続可能な開発目標(SDGs)」の観点から全国815都市を評価したランキングでなんと!!宇都宮市が全国3位の高評価を日経新聞から受けました!!



持続可能な都市、京都市がトップ 本紙調査 (日本経済新聞)




(引用 日本経済新聞)




高評価の背景には次
世代型路面電車(LRT)の整備と、都市機能を集約する「コンパクトシティー」政策を目指していることが大きく影響しています。


好き嫌いに関係なく、少子高齢化が進む日本では、都市として生き残るために、マイカー依存からの脱却と、街をコンパクトに集約させることはやらなければならない政策課題となっています。


ちなみに、1位は京都市、2位は北九州、そして3位が宇都宮市です。

2位の北九州市は先日お伝えした、市街化区域の見直しなどの人口減少に適応した、大胆で画期的な政策を打ち出していますね。

【衝撃!!市街化区域が調整区域に変更される!?】郊外からの半強制の移住政策が現実に!?


現状維持が大好物で、変化を嫌う老害の人達からは大ブーイングを受けるようような、痛みを伴う政策もやらなければいけない状況に追い込まれているのです。


地方都市において、急速に進む少子高齢化の影響は甚大で、全国の各都市はマイカー依存からの脱却や街の無秩序な拡散からの転換が至上命題であり、生き残るカギになっています。



マイカー依存に洗脳された人達は、自分達がひたすら搾取されていることに気付かなくてはいけません!


地方はクルマ社会で構造的に衰退しているのです。

郊外型の大型店、チェーン店の儲けは東京やグローバル企業に吸い取られる仕組みなんですよ。

雇用される人も非正規で搾取され、車を買って保険に入ってガソリンを買い続けて、ほとんど大企業の儲けになり、地方にはわずかなおカネしか残りません。



生きてくためにマイカーを保持することで、生活費の多くの部分を車に支出しなければならない地方はこれから衰退する一方なのです。

マイカーの維持費がバカらしく感じた人や、維持が困難になった人は、公共交通機関が充実した大都市の過密地域に流入するしかなくなります。

その結果、公共交通機関の充実してない地方から若者が今もどんどん流出しています。

仕事もお金もどんどん地方から開発の進む都会に集約し、東京一極集中が加速しています。

鉄道やバスの赤字はニュースで大騒ぎするが、道路の赤字は密やかに税金で補てんされています。

その結果、地方では、鉄道やバスはどんどん減便や廃線になり、マイカー依存の道しかなくなり、自滅への道を進んでいる。



道路に使われる巨額の税金のほんの一部だけでも公共交通に廻せば多くの問題が解決するのに、マイカー洗脳された人達は、道路に垂れ流されている膨大な税金には目を向けずに、微々たる公共交通機関の赤字を目の敵にする。


行き着く先は、一部の富裕層に極端にカネが集中するアメリカのような格差社会ですよ。


今までの、拡散型の街の発展はもはや完全に時代遅れとなっています。


田舎のしがらみを捨て、新しい出会いを求め、若者はこれからもどんどん都会を目指すでしょう。

人口減少が進む日本では、マイカー依存で、選択肢の少ない、旧態依然の地方は過疎化して消滅していく、厳しい現実を受け入れなくてはならないのです。



宇都宮市がLRT(次世代型路面電車)を整備して、コンパクトシティを目指すのは、時代の必然なのです。

LRT着工後から始まった、開発の連鎖は街の発展に大いに貢献し、明らかに全国の地方都市の中でも抜きに出た街となっていて、今回もそれが評価されているのです!


老害と言われる、時代の変化を受け入れることができない人達が多数派を占める地域は間違いなく滅びるだけです。

一方、宇都宮市のような、新しい変化を受け入れ、街のバージョンアップに挑む地域は、産みの苦しみを得ながら、さらなる発展や活気が得られる可能性が大いにあると評価されているのです。


人口構成に占める高齢化率が高くなると、どうしても変化を嫌がり、現状維持を望む人達が多数派になりやすいのも事実です。

宇都宮市でも、紆余曲折を経てようやく、LRTの着工に至りました。

街として生き残るためには、変化を受け入れ、痛みを伴う政策もセットで必要になるでしょう。



つまり、予算の配分も均一でなく、選択と集中が必要になってきます。

人口密度の低い効率の悪い場所はどんどん捨てて、人々が寄り集まって、効率よく暮らして行くことが、財政の面や、働き手の不足の観点からも求められています。

簡単に、言えば、田舎に住むの自由だけど、、、誰も助けてくれないし、、『自給自足するくらいの覚悟を持って住んでください。』となるのは必然の流れです。




不動産の相場はそういった、時代の流れを先行して起こるので、すでに価格に反映されていて、負の資産となっている物件も全国で急増の一途となっています。



逆に!

LRTの着工に伴い、住宅地内に駅ができるゆいの杜エリアなんかは、地価が高騰し、開発の恩恵をモロに受けています。

これから新駅ができる予定の周辺地区も、現場での取引の流れを見てると、明らかに地価が高騰し、売り物件が激減してきています。

需要と供給の単純な法則から、これからますますLRT沿線の不動産価値の上昇と、開発の集中が起こることは間違いないでしょう。



それとは反対に、ここ1,2年で、開発の恩恵を受けない、公共交通の貧弱な市の北西部はや北部は明らかに、地価が暴落を始めています。

宇都宮市でも坂の多い郊外の住宅街はタダ同然のような土地も見られるようになりました。。。

が!
それでも売れない。。。(T_T)


宇都宮市でも北九州市のように、坂の多い、災害に弱いような立地や、崖地なんかの住宅地は、調整区域への区画変更が行われて半強制的に引っ越しを迫られることになるのは時間の問題でしょうね。


宇都宮市内でも2極化が鮮明になってきていますし、宇都宮市より更に北の県北にいけば、ほぼ全エリアが暴落の様相を呈して、売れない、貸せない、負動産も急増してきています。


一部の一等地に人・モノ・仕事・お金 ・情報が集中する流れは今後ますます加速するでしょう。


街の中心市街地はこれから、公共交通機関が更に整備されて、便利さどんどん増していくでしょう。

お隣、群馬県の高崎市なんかは市の中心市街地を無料の公共交通(ワゴン車)の運行を始めるようです!

高崎駅西口⇔中心商店街 無料巡回車 にぎわい運ぶ 市が新年度運行(上毛新聞)


中心市街地をだれでも、無料で自由に移動できる!素晴らしい政策ですね!(゚∀゚)

宇都宮市も是非やるべきです!!


コスパの良い、良い税金の使い方になるでしょう!!


街のセンターからできるだけマイカーを追い出し、無料の公共交通機関を張り巡らせる政策を行えば、中心市街地は大いに活気づくことになるでしょう。


人が流れれば流れるほど、街にお金も活気も流れますからね。


中心市街地の公共交通機関は無料で良いんですよ!

僻地の道路やインフラの維持に使っている税金を削れば簡単に実現可能です!



これから日本中で都市間の競争も激しくなっていくのは間違いありません。


老害思考の人達のわがままをきいている余裕はもはやないのです!

好む好まざるに関わらず、変化を受け入れるか、現状維持でいずれ消滅するかを決めなければならない状況に突入するのです。


今から約20年後の2040年頃には自治体の約半分、896もの市町村が消滅すると言われています。

若者達から支持されない街は、時間の問題でいずれ消滅するんですよ。

今回、持続可能都市として高評価を受けた宇都宮市も課題が山積しています。

今だに、街の拡散スポンジ化は進み、コンパクトシティ化へ向けた動きもこれからです。


街を集約するためにも、早急に郊外には開発規制や、固定資産税の増税などの処置を行い、代わりに街の機能を集約する場所へは、無料の公共交通を整備したり、減税したり、補助を出したりして、移住を進めるべきでしょう。

国の方針もコンパクトシティ化を後押しするのは間違いないので、まだ余力のある内に先手を打ってどんどん街の集約化のための政策を打っていくべきでしょう。



栃木県内でも人口密度の低い場所から、年々売れない物件が急増してきています。

そして、県内では、宇都宮市の限られた一等地に不動産の価値が集約する流れが鮮明になってきています。

多くの人が住んでいる以上、不動産価値が全てにおいて暴落することは間違いなくありません!

画一的な極論の記事などに煽られて、『不動産は終わった』みたいな、、極端な間違った思考にいたらないよう、くれぐれもご注意下さい。

将来世代が住みたいと思うような人気の場所であれば、人口減少の影響など関係なく、今後も不動産の価値は上昇し続けるのは必然です。

時代の流れにいち早く気づいて物件を仕込んだ人達は、人口減少が進む日本でも不動産資産で大いに富を増やしていくことになるでしょう。


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2019年1月12日土曜日

【宇都宮駅東口の駅前再開発にあの高級マンションブランドが!?】投資の好循環が始まり、地価上昇はますます続く!?

以前からご紹介したJR宇都宮駅東口の再開発事業で建築される予定の分譲マンションが野村不動産が展開する高級マンションブランド【プラウド】になる見通しです!!(*^^*)

宇都宮駅東口整備、マンションは「プラウド」に 北関東初、野村不動産のブランド(下野新聞)




過去の記事→
【JR宇都宮駅東口!整備事業の優先交渉権者が決まる!】LRTと一体の駅前開発はどうなるのか!?


一流大手デベロッパーの営業エリア圏外となる、北関東3県では初の【プラウド】ブランドが進出するケースとなるもようです!!

再開発事業の一環の20階建ての高層分譲マンションで、街の顔とも言える駅前に、ブランド力のある【プラウド】シリーズが進出することになったのは非常に良いニュースですね♪(*^^*)



私個人としても欲しい一押しの分譲マンションになりそうです!!

投資用としても良さそうです。


一番のメリットは、即完売した中心市街地のタワーマンション『宇都宮PEAKS』と同様に行政が絡む駅前再開発案件なので、いろいろ補助が入ることになるでしょうから、コスパで見ると、かなりお買い得になりそうだということです!!


なにせ、高度専門病院もあるような再開発計画のなかの駅前ブランドマンションですからね~。

高齢化がますます進展するなかで将来も安定的な価値を生み出す鉄板の物件となることでしょう。

ブランドの付く中古物件は末永く価値を維持しやいですしね。



今回ご紹介している、野村不動産の【プラウド】シリーズの物件もそうですし、中古戸建てしたって、積水ハウスやダイワやパナなんかのブランド住宅は中古になっても買い手に安心感を与えられる効果は絶大です。


逆に、飯田産業なんかの木造パワービルダーが大量に供給する、低価格帯の新築戸建なんかは、20年経たないうちに建物価値は、ほぼ0と市場ではみなされてしまいます。

20年経っても『建物に問題なく住めて、程度も良好だったら価値が出るのでは?』と考えがちなのですが、、、

買うサイドが欲しがらない、、需要がないんです!!!


言い方は悪いかもしれませんが、パワービルダーの新築戸建は、マイホームの資産性から考えれば、『安物買いの銭失い』となりやすいのです(-_-;)


逆に今回ご紹介している、駅前再開発のブランドマンションなんかは鉄板ですから、20年経ったところで、価値の減価は限定的でしょうね。


JR宇都宮駅東口の再開発も2022年にはすべて完了する予定ですから、今から3年後には駅前の風景もガラリと一変することになるんですよね~

楽しみです!!



LRTの経済効果は莫大なんです!!

単なる公共交通機関の整備だけではないんですよね。


街全体をバージョンアップさせるスイッチみたいなもので、人の移動を促すインフラを作ることで、駅前はじめ、沿線に莫大な投資を呼び込んでいるのが日々実証されています。


経済オンチの老害になってしまうと、負け犬根性が染付き、必要な投資を行うと経済の好循環が起こる当たり前のことすら理解できなくなっちゃうんですよね。



LRTが着工されなければ、このような計画もなく、、、

駅前の一等地に投資も呼び込めず、、、

ただただ、、無駄に価値を生み出せない駐車場くらいにしかなっていませんからね。。。



LRT着工からの投資の好循環を目の当たりにすれば、もはやLRTに反対していた方々も自分たちがいかに間違っていたか理解できるはずです。

投資を呼び込んだことの経済効果はLRT事業費の数倍になるのはまちがいないでしょう。


『木を見て森を見ず』で、変化に恐れしか抱けなくなってしまう老害思考では、永遠にジワジワ苦しむだけなんですよね。



変化を受け入れることで始まったLRT(次世代型路面電車)の着工で、日々街から新しい光が出てきているのを日々感じております。(・∀・)!


街の顔である駅前が素晴らしく整備されることで、住民みんなも誇りをもてる街になり、ブランド力も上がり、観光や産業の誘致にも大きなプラスの経済効果が働くでしょう。



最近、ルクセンブルクで公共交通機関を『無料』にするニュースを見ました。

世界初、ルクセンブルクが全国で公共交通機関を無料化へ(IDEAS FOR GOOD)


LRTの普及するヨーロッパの各都市では、公共交通機関の無料化を検討したり実施しているんですね(*_*)

非常に素晴らしい試みではないでしょうか。


本来は、交通弱者のために、税金で公共交通機関を無料で運営するのに何の問題もないはずです!


図書館は無料が当たり前で、公共交通機関は有料じゃなきゃいけないとか意味がわかりませんしね。


そもそも人が動けば、何かしらのお金も必ず動くことになりますから、経済は活性化するのは間違いはずです。


そう考えたら、公共交通機関を無料にして、税金で負担したって、結果的に税収が増えることになることも十分に考えられます。


民度の進んだヨーロッパではそういった、賢い価値観を持つ方々がどんどん増えているのでしょう。



いずれ宇都宮市もLRTや路線バスの無料化を検討しても良いと思いますね(・∀・)!

そうなると、市外から宇都宮市に住みたいと考える方が非常に増えるでしょうし、観光客も激増することになるでしょう。



宇都宮市はLRTの着工を契機に、街のバージョンアップ化が鮮明となり、民間の巨大投資が活発化してきています。

この影響は間違いなく、地価の上昇に繋がることになります。

『開発あるところに地価上昇有り!』は不動産業界では常識中の常識です!



さらなる、開発の連鎖が駅前周辺でも起こることは確実です。

駅前やLRT沿線の開発投資は、これから10年間くらいの大きな街のトレンドになることでしょう。

開発の恩恵をうける地域は間違いなく、地価上昇の恩恵も享受することになることは必然の流れです。



今後10年で、マイカー洗脳から脱却し、未来シティに激変していく宇都宮市を楽しみに想像し、発展のお手伝いをしていきたいものです!



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2019年1月7日月曜日

【衝撃!!市街化区域が調整区域に変更される!?】郊外からの半強制の移住政策が現実に!?

新年早々、驚きのニュースが発表されました!!

北九州市、斜面宅地の居住制限へ 市街化区域見直し 人口減、災害 都市再生へ一手(西日本新聞)




政令指定都市の中で人口減少が進んでしまっている、北九州市で市街化区域の見直しが行われる異例の政策が行われるようです!!(*_*)


簡単に言うと、今まで住宅地として当然のように水道なんかの生活インフラが整備され、住民が住むべき場所とし指定された地域が、住んでは行けない場所に変更される異例の政策なんです!!


市街化区域から調整区域に指定変更されたら、不動産の価値はほぼ0になります!

ていうか、、、0以下のマイナスになる可能性も十分に考えられでしょう。


このニュースがなぜ衝撃なのかというと、今までは調整区域を市街化区域化していったり、住宅が建てられるような宅地許可をするような、市街化区域の拡大&拡張を行う政策があたり前でした。

それが、一変!!

人が住むべき場所の指定を縮小して、不動産の価値を集約していく政策がいよいよ現実に行われる局面に入ってきたのです!!


報道によると、傾斜地などの災害の危険性高い場所から、調整区域へ指定変更するとのことですが、、、いずれ、空き家が急増していくような場所もどんどん調整区域化していくのは目に見えています。



幸いなことに宇都宮市はまだまだ人口減少の局面には入ってませんが、東京圏から離れた地方都市ほど人口減少が都市部でも深刻になっています。

北九州市の流れは地方都市の先駆けで、いずれ宇都宮市を含む他の地方都市も同じような政策を実行せざる得ない決断に迫られるでしょう。


すでに、宇都宮市もコンパクトシティ化の方針を打ち出していますからね。

つまり、北九州市のような政策を行うとすでにアナウンスしているのです。


国の方でも人口減少していくなかで、時代にあった街を作っていくためのコンパクトシティ政策を打ち出すような自治体に、補助金や減税などで後押しをしていくでしょうね。


不動産業界にとって今は時代の転換なんです!


今までの拡大・拡張、一辺倒だった流れから、完全に逆の縮小、集約に流れが変化したのです!


はっきり言えば、『郊外に注文住宅』みたいなマイホームの選択がかなり時代遅れになるということです。

逆に、都心部にマンションが当たり前のスタンダードのなるということです。




郊外の不動産は年々、価値が0またはマイナスに近づいて行き、一方選ばれた一部の場所だけはどんどん地価が上がっていく。


気をつけなければならないのは、人口減少が進んでも、不動産すべてが暴落するわけではないことです!


どこの場所でも人が集まるような都市があれば、必ず価値が上がっていく一部の場所があるということです。



宇都宮市ではいえば、コンパクトシティ化の概要はすでに発表されていますから、完全な出来レースで、もう価値があがる場所はほぼ確定しているんですけどね。。。


そういった、発表があるのに、、都市機能を集約指定されている以外の場所の不動産を購入している人達は進んでババを引いているようなものですね。


まぁ、お金の使い方は人それぞれ自由ですから、好きな物件を買えばいいのですが、、これから価値の残る場所の答えが発表されているのに、価値がなくなるのがほぼ確定している場所をこれから買うのはどうなのでしょうか。。。(-.-;)



いつの時代も情報をつかんだ人が富を手にするは当然ですね。




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2019年1月1日火曜日

【祝!2019年!宇都宮市の不動産相場の流れを考えてみたら!?】驚愕の協定が発行されて激動の時代へ!!

皆様、新年明けましておめでとうございます。

いかがお過ごしでしょうか?



私は、今年は仕事の関係で海外での年越しとなりました。。。

仕事とはいえ、温かい場所で新年を迎えられたのはラッキーでした。。(*^^*)



さて、、新年一発目のブログとなりますので、今年一年の宇都宮市の不動産相場の展望を考えてみたいと思います!!





その前に!!まず、、、



残念ながら日本国民にとって非常に危険なTPP協定が発行されてしまいました。



マスコミ各社が意図的に報道していないためか、、、

ほとんどの日本人が具体的な内容をほとんど知らされないまま、、強者のための協定が発行されてしまいました。

(TPPの協定書って6000ページ以上もあるんですよ!!)


一般国民99%にとっては良いことがまったくない強者1%のための協定となっています(*_*)

祝賀ムードな報道ばかりで驚かされました。。。(-.-;)


とにかく、こらから日本で自分の身を守りたい皆様は、徹底的に情報武装してくださいね。


ちなみになぜ、アメリカがTPPに反対したのかは、大統領候補だったバニーサンダースさんの演説見ればよくわかります。

和訳付きですので是非一度ご覧になってください!!



ちなみに、トランプ大統領も似たような理由で反対していたので、アメリカはTPPから脱退したのですよ。


てか、、、なんで、、日本がTPPを積極的に進めてるのか、、謎です(*_*)!!??


国家の大枠を変える革命的ともいえる協定ですから、不動産相場にも影響が出るのは必須です。



先日お伝えした水道の民営化法もこのTPP発行によるための法整備の一貫ですし、これから様々な弱者切り捨て政策が容赦なく行われるようになってくるのです!!


庶民が今より貧しくなるのは確定的な流れですから、圧倒的な価値の集中が不動産市場でも起こることがほぼ確定したとみていいでしょう。


つまり、すべての富が限られた一部の人や場所に集まっていく。

不動産も同じです。


これから、日本中のお金持ちが欲しがる価値ある不動産はどんどん日本人、外国人問わず買い占められていくことになります。

特に、東京都心なんかはさらなる値上がりが起こるのは確実だと思います。


現に、中国人の投資熱が東京の不動産マーケットに及んでいるニュース報道も出ています。

日本の不動産の人気が中国で高まる 背景に米中貿易摩擦や日中接近(livedoor news)

世界の大都市で見ても東京都心の不動産の価格は他の都市と比べて、まだまだ割安と判断されています。

ちなみに、銀座の地価は過去のバブル相場の価格をとっくに上回っていますからね。(*_*)


それでも、まだ世界からは東京は割安と見られているようですね。


この流れからわかるのは、、、人口が減っている地方にとっては逆風でしかないです。

先日お伝えした、政府の中枢中核都市選定のニュースなんかもまさにそうで、

【中枢中核都市に宇都宮市が選出される!!】政府の方針から栃木県内の不動産価値を考えてみたら!?


これから、核となる場所にどんどん富の集約を進める。。

つまり、、強者のための政策がどんどん打たれていくことになるのはTPPを発行したことからも明らかです。


一般の方ができることは、いち早く時代の流れと情報を掴んで、自分の身を守ることしかありません。

不動産価値の2極化も今年は急速に進んでいく年になるでしょう。


不要な地方の不動産は売れるうちに、いち早く現金化するに限ります!

最近、ネット上でも『売れない』『貸せない』『寄付すらできない』負動産の話題が盛り上がってきました。

そもそも誰も借りたくないような不動産には、1円の価値がありませんからね!


この前なんか、驚くことに埼玉県でお金をもらえる不動産の購入!マイナス入札が行われたのがニュースになってました!!


深谷市が「マイナス入札」実施 体育館の敷地売却、落札なら全国初(産経新聞)


行政すら、売れない不動産をお金を払って処分する時代がすでにきているのですよ!!


お金を払って不動産の所有権引き取ってもらうのが当たり前になる時代も、そう遠くない時期に訪れるのは間違いないでしょう。


これから、人口密度の低下した場所での、イオンなんかの撤退が地方で社会問題になるでしょうね。


イオンがなくなったら、生活できない人達がたくさんいるのに、営利企業ですから、もうからなければあっさり撤退しますからね。

すでに地元にあった商店はすべて大手資本に潰されてますから、いまさら誰も商売なんか再開しません。

これは、大店法改正のときに言われていたことですが、いよいよデメリットが現実の元にさらされるようになってくるでしょう。


そうして、民間が様々なインフラを撤退させたら、移住せざる得ない人達がどんどん増えていくことになるのは目に見えてます。



逆に、宇都宮市のような中枢中核都市に選ばれたような街は周辺から、人と富をこれからどんどん吸収していく流れが急速に進むでしょう。


つまり、宇都宮市全体で不動産の価値は横ばい傾向の安定した状態がしばらくは維持すると考えています。

特に、LRTの開発による街の価値向上の効果は皆様が考えている以上に非常に大きいのですよ!

高齢化が急速に進む日本で、老人に優しい公共交通が整備される意義は非常に非常に大きいのです!

先程から言っているような、日本中でこれから急速に地方が切り捨てられていくことになります。


つまり、人口密度の低下している地域は、嫌でも移住せざる得ないような環境がどんどん押し寄せてくることになります。



その際の選択肢として考えたら、できるだけ住み慣れたところの近くで暮らしたいと考えるのは日本人なら当然の発想になります。

つまり、、宇都宮市は周辺の消滅していく市町村からどんどん人と富を吸収していくことになるのです。


これは、宇都宮市以外の中枢中核都市に選ばれたすべての場所でいえることでしょう。


これから移住してくる人達がどのような場所や物件を選ぶかを考えれば、自ずと価値の上がりそうな物件やエリアが見えてくるはずです。


私が、いつも宇都宮市内都心部の物件と中古マンションを勧めている理由もここになります。


高齢になってから、管理の大変な戸建てに住みたいと思う方は少数です。

それよりも鍵一本で管理の手間のない、分譲マンションに暮らしたいと考える需要が増えるのは容易に予想できます。


だから、宇都宮市内でも分譲マンションは今後10年ほど安定した価格を維持していくと思います。


なにより、、新築の建築コストが大幅に上昇しているので、既存物件の割安さが目立つ傾向は今後も続いていくのは間違いないでしょう。




これから外国人労働者も急速に増えていくことになります。

TPPでもいずれ域内をEUのように自由に働きに行けるようにする条項が入っていますからね。

そう考えたら、一般の皆様の給料がこれから上がる要素がほとんどないのがよくわかると思います。

都市郊外では移民がが集まる治安の悪化してしまうエリアも当然できることになるでしょう。

そうなったら、ますます、都心の治安の良いエリアに人が集中することになります。



とにかく、TPPは皆様の生活を一変させる非常に危険な協定なのは現状の内容となってます。

2019年はTPPも発行され、激動の時代になることは間違いありません。

生き残るためには、いち早く変化の内容をつかみ情報武装するしかありません。


とにかく、TPPの協定内容を知らないでいるのは非常に危険です。

いち早く情報武装しておくことをおすすめします!!



元農林水産大臣の山田先生の本は要!必読です!

時代の流れを先読みできれば、激動のなかにもチャンスを見つけられるでしょう。(*^^*)



本年も皆様、よろしくお願い致します!



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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