2017年9月30日土曜日

【マイホームの理想と現実!?】資産になるマイホームと負債になるマイホームの違いとは!?

一般の皆様にとって、『マイホームの購入は一生に一度の大きな買物!』人生においてのビッグイベントではないでしょうか。

現在でも、賃貸住まいの皆さんのほとんどがマイホーム購入を考えています。



以前書いたエントリーが人気があったようなので、

【年収400万円で老後に資産3000万円!?】宇都宮でマイホームを資産にする投資術とは!?

今回もマイホームで資産形成をする際に考えるべきことをお伝えします。


不動産の価値や資産性を考えた場合、貸せない不動産は価値が【0ゼロ】となります!

基本はこれだけです。

不動産が生み出すキャッシュフローから今の価格を算出する方法に、収益還元法というものがあります。

以前のエントリーで宇都宮市内の物件を曖昧な相場価格ではなく、稼ぐ力(貸したらいくらもらえるか)から正確な物件価格を簡単に計算できる方法をご紹介しました。



→知らないと損する!?【超簡単!不動産価値の算出方法とは??】



その計算式からもわかるように。。

宇都宮の不動産で、収益還元価格を簡単に計算するシート

・築10年以内 → 家賃(月の収入)×171

・築20年以内 → 家賃(月の収入)×160 

・築30年以内 → 家賃(月の収入)×150

・築30年以上 → 家賃(月の収入)×120


例えば、あなたが宇都宮市郊外にマイホームを所有しているが、築30年近く経過していて誰にも貸せそうにないとすると??

毎月の家賃収入 0円  ×  120 = 0


ゼロに何をかけても当然0です。


収益還元価格ではキャッシュフローを生まないものに価値はないと判断されます。


この物件も古屋をリフォームして、月に5万円稼げたとすると、価値は

毎月の家賃 5万円 × 120 = 600万円  

と算出されます。


とにかもかくにも、マイホームが貸せなければ価値はゼロと考えればいいわけです。

貸せないマイホームは資産ではなく、やっかいな負債です。

所有しているだけで、固定資産税などの税負担や維持管理費が必要になり、お金が出ていくだけですからね。(T_T)



そう考えると、マイホームで資産形成をしたいと考えるなら、キャッシュフローにフォーカスした購入を意識すれば良い。



しかし!!

ほとんどのマイホーム購入は消費として終わってしまっているのが現実だ。



将来的な住み替えを考える方が少ない、日本人のマイホーム購入の特徴は、消費として資産価値の残らない部分に大金をツッコんでしまう傾向が強い。


借金して消費することになるので、ストックとして価値が残らないので将来的にも生活は楽にならない。


特にこれから空き家が急増する時代になるので、やっと住宅ローンが払い終わったらと思ったら、マイホームの価値ゼロ(T_T)なんてことも珍しくなくなる。


自分好みのきれいな新築の注文住宅は魅力的でしょう。

住替えを意識しないマイホームの購入ではどうしても消費性向の強い部分に予算を投入しがちになる傾向が強い。


一方、住替えも意識したマイホームの購入では、転売や賃貸に出した際のことも考慮して慎重に検討することになる。


すてきな住宅展示場に行って理想の注文住宅を建てるのもいいですが。。。

家に予算の大部分をツッコんで土地(立地)を軽視してしまう購入ユーザーが数多くいます。

残念ながら、今の日本の現状では家に価値がつくことはまずありません。

つまり、上モノの建物はほぼ消費で終わると考えてください。

結果的に住宅に予算をかければかけるほど、お金を浪費することになる可能性が高くなる。

一方、土地(立地)に予算をかければかけるほど資産として価値を残せる可能性が高くなる。


注文住宅が一概に悪いとは言いませんが、マイホームで資産を残したいと考えるのであれば当然ですが、注文住宅は選択肢からは除外されます。

逆に土地だけで買えるような、築20年を経過したような中古住宅がはかなりおトクな資産価値が高い物件となる。(我が家は中古住宅リノベマイホームです。)

投資金額のほとんどが土地代になれば資産としての価値が高まる。

中古住宅をリフォームして使い倒して、最後は更地にして処分する。

立地が良ければ、購入金額と同額程度で売却できる可能性も高くなる。



そうはいっても。。。

『どうしても理想の新築マイホームがいいの!』

言う方には、ひとつアドバイスを!!

将来的に価値を残すためには、数多く出る空き家の中で、いかに差別化された家を建築できるかがカギになります。


そこで!

自分の趣味や趣向にとことんこだわった住宅の建築にチャレンジするのがおすすめです!

逆に、もっとも危険なのはだれにでも受けするような家を作ること。

万人受けするようなフツーの家は間違いなく住宅メーカーを儲けさせるだけで終わります。

格安の新築戸建てなんかは一番危険な選択になります。

個性のない、だれにでもうけそうな住宅は新築時しか価値はありません。。。



では!どんな住宅がいいのでしょうか??


例えば、あなたの趣味がボルダリングだったとします。



マイホームを建築する場合に、リビングを吹き抜けにして、おうちで本格的なボルダリングできるような家を建築する。


または、犬を飼いたいと考えたなら、徹底した愛犬家のための家を建築する。

犬と人間が共生できる家をとことん追求した設計や仕様で建物を建築する。


こういったマニア受けする家が価値が残る可能性が非常に高いです。

なぜなら、マニア受けするニッチの物件は賃貸ニーズも非常に高いからです。

つまり、キャッシュフローを生む価値ある家になるのです!

ポイントはとにかく、自分のこだわりをふんだんに詰めた家を目指すことです。

中途半端な設計や仕様では、空き家があふれ時代に価値を見出してもらえません。



バイク好きの方なら、バイクの中でも【ハーレーユーザー】のための家をとことん追求するなど、とにかく狭く深く企画を追求する注文住宅が資産価値を残せる可能性が高いでしょう。



重要なのは、将来的に空き家が増えるからといって、すべての家が価値がなくなるわけではないこと!

大多数の誰も住みたくない残念な家と、ごく一部の選ばれる価値ある家と、超2極化するというだけ。

マイホームというと、『一生暮らす家だから自分の好きなようにしよう。』と将来的な資産価値を考慮せずに、浪費しがちです。

大きな借金をしてマイホームとして消費や浪費をしていては生活は苦しくなるばかりです。

将来的な住替えも考慮した資産価値の残せるような家の選択が賢いマイホーム選びではないでしょうか。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2017年9月25日月曜日

【地方都市の未来!】札幌市から宇都宮市を考えてみたら!?

今週は出張で北海道の札幌市にきています。

宇都宮市とは人口比では約4倍の札幌市。地方都市でも屈指のビッグシティです(・∀・)




地下鉄や路面電車などの公共交通の充実した、観光地としても人気の街です。

札幌に来るのは3回目で、前回訪れた際から4.5年ぶりでの再来となりましたが、ホテルの建設ラッシュで活気に満ちております。

外国人の観光客も大幅に増えたのを直に感じます。



さて、札幌市の人口が195万人に対し、宇都宮市は52万人。

4分の1ほどの都市ということになりますが!

都市の面積は札幌市が 1,121 km² に対して 宇都宮市は 416.8 km² と札幌市の半分以下。

宇都宮市の都市圏(都市雇用圏 - 2005年)の人口は約108万人と、中核市を中心とする都市圏としては日本国内最大規模となっています。

このように、都市の規模は単純に人口だけで比較できないところがある。



しかし。。
都市圏人口では宇都宮市も100万人を超える人口を有しているのに、インフラのレベルが圧倒的に違いすぎる。(T_T)

街の発展には交通インフラなどの都市開発が欠かせないのは明らかです。



観光客数で比較すると、札幌市が1388万人に対し、宇都宮市は入込客数が1480万人もいます!!
がしかし。。 宿泊客数はわずか156万人。。(・・;


札幌に日帰りで行く方は少ないでしょうから、ほぼ宿泊客と考えればその差は8倍あまり!


外国人の宿泊客数では更に衝撃の結果に!!

札幌市が209万人に対し、
宇都宮市はわずか。。8万人弱。。。

その差20倍!!


確かに、札幌市が持つブランド力やコンテンツ力と比較すれば仕方ないとは思いますが、あまりにもひどい結果です。

海外マネーを取り組む努力が街として足りないのは明白でしょう。



札幌に来て感じるのは、圧倒的なホテルの数!
これだけホテルがあるのに、今現在もあちこちでホテルの開発が行われている。

対して、宇都宮市では観光客向けのホテルの開発なんてほとんどない。。。
メインはビジネスユースのホテルばかり。。


ニワトリが先か?タマゴが先か?の議論になりますが、

観光客が多いからホテルが多いのか?ホテルが多いから観光客が多いのか?



私は、圧倒的に後者だと感じます。
魅力的なホテルが多ければ、観光客はその地へ向かうでしょう。


宇都宮市には魅力ある宿泊施設が少ない。

宇都宮市には年間1480万人もの観光客の流入があります。。
札幌市の観光客より多い人が宇都宮に訪れているのです!!

しかし、ほとんどが日帰り客。。。


札幌市にそれほど多くの観光スポットがあるようには思えません。
皆さん、街をブラブラして楽しむような感じだと思います。

交通インフラの充実した札幌市のような地方都市では街全体に観光客を回遊させられます。


4年後に開通予定のLRT(次世代型路面電車)によって宇都宮市もやっと交通インフラがバージョンアップします。

(てか、、さっさとやっていなかったことによる損失は非常に大きかった。。)


交通インフラを充実させることで、宿泊客数を大幅に伸ばせる可能性は非常に高い!

新幹線が開通し、観光客が急増している金沢市がいい例だろう。

宇都宮市に足りなかった市内の公共交通がやっと整備される。

それに伴い宇都宮市には、ホテルや宿泊施設の開発にインセンティブを与える施策を期待したい。


魅力ある、宿泊施設が増えれば、年間1480万人も訪れている日帰り観光客の一部を宿泊客に取り組むことも十分可能だろう。


人口が減少していくなか、地方都市の生きる道は、域外の外部マネーをどれだけ吸引できるかにかかってくるだろう!

元気な地方都市は、街の外からマネーを呼び込む術を心得ている。

宇都宮市にも是非そのような術を身につけてほしい。

不動産業者の立場としては、投資家の皆様に観光客向けの開発投資を行ってもらうことで、街の発展に貢献できると考えています。



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2017年9月22日金曜日

【シングル生活の老後はきびしい。。】高齢者が賃貸物件を探すのは困難な現実とは!?

普段、ほとんどテレビは見ないのですが、テレ東の【ガイアの夜明け】をたまたま見ていたら、高齢者になると賃貸物件を探すのが困難な特集をやっていました。

どう生きる? "シングル"社会(ガイアの夜明け 公式HP)


皆様はご覧になりましたか?




宇都宮の不動産業界でも、最近はシングル高齢者の問題が多く見られるようになりました。

番組内では、賃貸オーナーがシングル高齢者を敬遠している現実を取り上げていましたが、宇都宮市の物件でも同様なのが現実です。


高齢者向けに賃貸物件を探してあげる志は、素晴らしいと思いますが。。。
現実的には、この部分は民間でなく、公の仕事だと実感してます。


印象的だったのは、番組内では、身寄りのないシングル高齢者は
『孤独死とその後のごみ処理だけが問題で、長期入居してもらえるから悪くない!。』

みたいなことを言っていましたが。。。
賃貸物件を管理する立場からするとシングル高齢者の問題はそう単純ではない!


うちの管理物件でもあるのですが、高齢入居者の問題は孤独死に限らない。

まずは、生活費の問題だ。
家賃なんかを滞納し始めても仕事はできない。
行くところがない。。

そうなると、生活保護にならざらる得ない。


その後、行くあてもなければどうするのか??


生活保護の申請のサポートまで管理会社がやるとなったら本当に大変だ。


月々家賃が3.4万円で、身の回りのサポートまでやらされたら、会社がもたない。
民間企業はボランティアしてる余裕はないので、入居させてトラブルが起こったら大赤字になる。


さらに、孤独死以外の問題を全く考えてない。

昨今は、程度の差こそあれ、シングル高齢者の痴呆の問題が急増している。

家賃を払ってないのに、払ったと言ったり。。
(口座の記録が残ってないことを説明するにも一苦労。。。)

夜中に大声を上げたり、奇声をあげたり。。
その結果、一般の入居者が退去してしまう。。

痴呆により、近隣とのトラブルを起こすケースも急増しているのが現実です。


このような問題を、営利目的で運営されている民間の不動産会社やオーナーに負担させるには限界があります。


シングル高齢者の問題は本来は、市町村など生活保護を管理するような公的なセクターの仕事でしょう。


番組に出ていた、客付けだけをする不動産屋は入居さえさせてしまえば、そこで仕事が終了です。

その後は、管理する大家さんなり、管理会社なりが、ものすごーく大変なことになるリスクを負うことになる。



最近、このようなシングル高齢者の問題についてご相談を受ける機会が急増してます。


先日もあるオーナーから、

『老朽化して倒壊しそうな危険な物件なので、取り壊したいの。でも、高齢のシングル入居者が他に行く場所がなく出ていってくれないので困っています。。。』

なんとかしてほしい!とのご要望でした。


しかし!!このような問題を解決するのは非常に困難です。

まず、番組でもあったように引越し先を見つけるのが大変だ。

そして、引っ越した先で問題を起こされると、入居者を斡旋した私も責任を負わされかねない。


高齢者の転居の斡旋は、軽度でも痴呆の兆候があったり、身内もいなかったりと、他のオーナーに重い責任や負担だけを押し付けるようでならない。

結局、そういった高齢者受け入れたオーナーがまた同じ悩みを抱えるようになる。


そういったことを経験しているから、最終的に市の生活保護者を管理するような部署に相談せざる得ない。

民間で受け入れてくれるところがなければ、最終的には公営の住宅で受け入れるしかないのが現実だ。



人口にボリュームのある団塊ジュニア世代には独身者が数多くいる。

将来の老後のことなど今は考えられず、気楽な賃貸生活を続ける方も多いだろう。

『空き家が急増するから、賃貸生活は老後も安泰!?』なんて思っていたら大間違いだ!

気楽なシングル生活にも、最後は人生の終活を迫られる場面が必ずくることを覚悟しなければならない。


貸す方の立場で考えれば、非常に大きなリスクを負ってシングル高齢者を受け入れるのは、はっきり言って割に合わない。

多大なリスクを負うなら、空室のままの方が良いと考えるのもよくわかる。



志は立派でも、民間にできることには限界がある。

少子高齢化とシングル社会の進展が、住宅の面から問題を突きつけている。

今後、公的機関におけるシングル高齢者への負担は増すばかりた。

先進各国では尊厳死を含め、高齢者の終活に関する法整備や環境が日本よりもはるかに進んでいる。

日本でも、高齢者の終活に関する議論を早急に進めていただけるよう、期待したい。



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2017年9月18日月曜日

【平出工業団地のパナソニック跡地はどうなる!?】公表されたデータからわかる驚きの事実とは!?

宇都宮市の平出工業団地にあったパナソニックの工場跡地が11月にも公募されるようです。

宇都宮のパナソニック跡地売却へ 8.7ヘクタール、11月にも市が公募(下野新聞)


今は広大な空き地になっていますね。4号線を走るとよく目立っています。


(引用 http://www.shimotsuke.co.jp/news/tochigi/politics/news/20170907/2806048/)


てか。。8.7ヘクタールでどのくらいの広さなんだろう(・。・)??


よく引用される東京ドームの面積が約4.7ヘクタールということなので、

およそ東京ドーム2個分もの広大な敷地になります!!


2001年からなんと15年以上にわたり未利用になっていたようです。

なんともったいない。。



これだけまとまった土地は非常に価値が高い!!

しかも国道4号線沿いで、新4号バイパスにもアクセスが良い!!


大手企業が長期にわたる生産拠点として購入してくれるのが望ましいだろう。

一部では大型商業施設への期待もあるようですが、産業用地に関する問い合わせが相次いでいるようなので、今まで通りの工業用地として活用されそうです。


とにかく早く、売却先が決まり、投資が行われることに期待したいです。



工場が誘致されて、投資が行われ、雇用が増えることは地域にとってたいへん重要なことです!!


が。。しかし。。。

栃木県が発表したデータを見ると以外な事実が!!




このグラフを見てわかるように、工業の出荷額はここ15年間でほぼ横ばいなのに対して、事業所数と従業者数は一貫して右肩下がりに!!

この結果からも、工場の設備が機械化、自動化が進み、人が少なくてもより多く、より付加価値の高い製品を出荷できるようになったことがわかる。

更に、大企業の一人勝ちで、2極化が鮮明になり、事業所数も大幅に減少している。

グローバル化の影響で、工場を大規模化して効率化し、海外と競争しなければならなくなったのだろう。


この点からも、条件の良い平出工業団地のパナソニック跡地は有望な工業用地とわかる。


しかし、仮に大手がここに進出してきても、雇用の受け皿としての期待は、以前ほど期待できないだろう。

不動産ビジネスとしては、工場の従業員用の住まいを見込んだ投資はあまり旨味がないということになってくる。

期待した以上に、雇用が増えることはないだろう。

それは、グローバル化が進んだ今の経済状態から考えればどうしようもないこと。


今後、工業団地の従業員向けの住宅投資はあまり魅力がないのはこのグラフからもはっきりしている。

たとえ出荷額が増えても、従業員数の減少傾向は続くだろう。


一方!グローバル化の影響は別のところにも!!



工業に従事する従業員数とは正反対に、宇都宮市に宿泊する外国人数は急増している!

過去5年間で約3倍の成長率だ!

不動産投資するなら当然、成長著しい観光客向けの投資が有望だろう。


今後もさらなる観光客の増加が予想されていて、日光ではそれを見越した投資が盛んに行われている。

【日光エリアにホテル・旅館の新設相次ぐ!】増える観光客を宇都宮市に誘致できるのか!?



宇都宮市ではこの変化に気づいた動きはまだまだ少ない。

そこに不動産ビジネスのチャンスが大いにあるだろう。



人口減少も本格化していくなかで、今までの住宅に偏った不動産投資のスタンスが変わり、新たな観光客向けの不動産投資トレンドへ移行するのは必然の成り行きでしょう。



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2017年9月13日水曜日

【宇都宮市郊外で売れない・貸せない・物件が急増してる!?】資産を失う時代遅れの地主さん(T_T)

宇都宮市はまだ人口も世帯数も増えておりますが。。。

【2020年!不動産の価値暴落は迫っているのか!?】宇都宮市の人口と世帯数のデータからわかることとは!?



それでも少子高齢化は確実に進行しています。



出産可能な女性が急激に減少しているため、今後は住宅需要も急減していくのは確実です。

そんな中、宇都宮市郊外の物件需要が急速に減り始めています!!

動きが悪く、大幅に値下げしないと売れないケースも多くなった。

不動産相場として、宇都宮市の郊外エリアは【今!】価値の急減がスタートしたと言っていいでしょう。


しかし、全く正反対の動きも!!

宇都宮市内でも、超一等地に建つ、マンションなどは値上がりが鮮明になっています。


東京では銀座の地価がバブル期を超えた模様です。

バブル超えの銀座地価「ハガキ1枚の大きさで約60万円」(ZUU ONLINE)


しかし、今年の公示地価で千葉県柏市が全国の住宅地で下落率ワーストになったように、東京都市圏であっても駅から遠いなど利便性が劣るエリアの地価は大幅に下がっています。

すでに東京都市圏内でも、2極化は鮮明になっています。


宇都宮市のような地方都市では、不動産すべてが値下がりすると考えられがちだが、現場で不動産市況を日々チェックしてるとそうでもない!

確実に値上がりしている一部の超一等地と、値下がりを続ける大部分のエリアに超2極化している。

値上がりしているエリアは本当に限られたエリアで、そもそもほとんど売り物件が出ないところばかり。

どの場所でも、需要が供給を上回っていれば、値上がりするのは同じだ。

逆に値下がりがきついエリアは、売り物件がどんどん増えている。

在庫が積み上がり、買い手も少ない。供給過多なので当然、値下げは続く。


人口動態から考えると、2極化、逆ドーナツ化のトレンドは今後50年ほどは続くだろう!

つまり、【今!】不動産相場は100年に一度あるかないかの、大きなトレンドチェンジの時を迎えている。

いままでの常識がすべて非常識となる転換点に。



私が仕事していて感じ始めているのが、

郊外の地主さんの没落が鮮明になってくること。。


もともと農地だったところが宅地開発され、いきなり成金資産持ちになっていた地主さん。
自分の土地はものすごい価値があると思っていたら、あっという間に価値が激減。

まぁもともと、棚ぼた式に資産家になったのだから、元サヤに戻るだけですが。。
郊外の地主さんのほとんどはお金持ちに見えただけだった。。と後に言われるだろう。

リテラシーの高い賢い地主さんは、価値のあるうちにさっさと不動産の組み換えや、土地を金融資産に切り替えて、富をヘッジしています。

しかし、大半の地主さんはお金のリテラシーも低く、時代の変化について行けない。

もともと苦労して富を築いたわけでないので、リテラシーが低いのも仕方ないでしょう。



地主さんからご相談を受ける機会も多いのですが、現状維持を望む方や、行動に移すのが遅い方が多く、自分の大切な資産が急減している現実に気づけない。



郊外の土地は、使いみちがどんどんなくなっている。

昨今ブームだった、太陽光発電の用地も今は坪3000円ほどでしか需要がない。

それも、来年の買取単価の値下げで、産業用の需要はほぼ終了すると見られています。


調整区域や農地のような、宅地にもならない土地はいよいよ、売れない・貸せない、お金が出ていくだけの負債、負動産となる日が刻一刻と迫っている。


そんな状況なので、とりあえず太陽光発電の設備認定だけ取っておけばと説明して、活用していない土地の負動産化を防ぐ案件も今年は数多くやらせてもらいました。

ただ、説明しても理解できない地主さんも多かったなぁ。。。(*_*)


お金をかけずに資産価値を今後数年間ヘッジできる有効なテクニックなのだが、あと数ヶ月でこの方法も使えなくなる。


地主さんに限らず、お金に関してリテラシーのない方が資産を得ても、簡単に富は逃げていく。

これは避けられない事実だろう。



世の中は不平等のように見えても、ものすごく平等にできていると痛感する。

逆に、いつの時代も無一文から大金持ちになる人が必ず出現する。

今日もバビロンの英知を頂いて寝るとしようwww




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2017年9月10日日曜日

【購入者より売却者が重要なのは常識!?】不動産屋のホンネは買主さん軽視なのか!?

不動産売買仲介の仕事では、大きく不動産の【売却】と【購入】をサポートをする仕事に分けることができます。

不動産屋にとっては、売却しても購入しても、手数料は同じ(手数料の上限:売買代金×3%+6万円+消費税)です。

手数料が同じだから、買主さんと売主さん両方とも大切なのでしょうか?



結論から言ってしまえば、不動産業者が大切にするのは、

圧倒的に【売主>買主】になります。業界では常識です。



では、なぜ不動産屋にとって購入のお客さんより売却のお客さんの方が重要なのでしょうか。



売主さん>買主さんの理由とは?


不動産屋にとって、購入のお客様より、売却のお客様の方が重要なのは、不動産仲介の仕組みによります。

一般的な商売であれば、なにかモノを仕入れて、それを加工するなりしてお客様に売って利益を得ます。

もし、仕入れたモノが売れなかった場合、全部在庫になってしまいます。

それが食品であれば廃棄処分したり、在庫品をセールで投げ売りしたりして、損益を確定させます。


しかし!!
不動産仲介業にはこの【在庫】が存在しません!!

不動産の取引をしているようで、実際に扱っているのは【情報】だからです。


つまり、不動産仲介業とは情報を扱う、情報産業なのです。

当然、在庫処分もありませんし、仮に販売している不動産が売れなくても売上にならないだけで、困るのは売れない在庫をかかえた売主さんだけです。


他人のものを利用したり、他人に便乗したりして、利益を得るのが不動産仲介ビジネスの仕事です。



とはいえ、そもそもモノ【売却情報】がなければ誰も買いにきてくれません。

そのため、まずは売主さんからお任せいただく売却情報を集める必要があります。



不動産会社は売却の依頼を受けたら、営業活動を開始して、インターネット・チラシ・電話・来店で買いたい人を集め、物件を案内します。

買主さんが売却物件を気に入らなければ、他の売却物件を紹介します。

こうして、売りと買いのマッチングを行っていくわけです。



これらの全ての不動産取引は基本的に「売却」から始まっているのです。

「買いたい!」と言われても、そもそもモノ【情報】がなければ営業ができません。



そして重要なポイントが、不動産仲介の仕事が成約報酬なことです。

売りたい人・買いたい人を結びつけ、契約を成功させて、はじめて手数料としてお金がもらえる仕組みとなっています。



例えば、あるお客様が自社で所有している売却物件【情報】とマッチングしない場合は、他社が預かっている売却物件【情報】を紹介します。

そうして、買主さんが気に入る物件が出るまで【情報】を提供し続けます。


しかし、別の不動産会社Bから新しい売却物件【情報】が出てきて、買主さんがそちらの方に行って、購入が決まってしまった場合などは、最終的に物件を決めたこの不動産会社Bにすべての仲介手数料が支払われるため、今まで案内していた不動産会社にはまったくお金が入りません。(T_T)


更に、物件情報を抱え込む、悪徳業者の影響も関係してます。

残念ながら、大手、中小問わず、売主さんの利益に反し、【物件の囲い込み】をする業者があとを絶ちません。

→【不動産売買するなら大手それとも中小】驚きのデータからわかる事実とは!?



インターネットでの情報提供の普及もあって優良な物件ほど情報を囲い込み、自社だけでクローズ販売して利益を最大化しようとする業者が後を経ちません。
宇都宮市内の業者でもそんな業者がたくさんいます。

皆さんもネットを見れば簡単にわかるのでそちらは各自でお調べ下さい。
【自社サイトに他で見ない物件が多く掲載されていて、掲載物件数が少なければ、ほぼ囲い込み業者だと思ってよい。】


そうった事情からも、もし買主さんがすごーーく私のことを信頼してくれて
『取引は荻原さんにぜひお願いしたいです♪』なんて嬉しいことを言われたとしても。。。

そのお客様にマッチしそうな物件を他社が新たに預かってきて、ご紹介しようとしても【物件を囲い込み】されてスムーズに紹介できない。なんてことはよくあったりします。




どうしてもお客さんが、その物件が欲しくて、元付けの不動産屋に直接問い合わせしたら、すぐに案内できるとあっさり回答されたりする。。。

買主さん:『荻原さんにはとってもお世話になったけど。。。どうしてもB社で扱っている物件が欲しい!』ごめんね荻原さん。。


こんなケースが日常茶飯事です。(T_T)


不動産屋が買主さんのうまい話を信用しなくなるのはこういった事情からです。


たまにやたらと不動産屋の押し売り営業を警戒する買主さんがいらっしゃいますが、心配無用です。

そもそもいつでも浮気できる買主さんに押し売り営業するメリットは不動産屋にはないですからね。



不動産仲介業では、売主さんと直に取引できる環境がなければ、ろくに商売はできないのです!

ですから、業者はつねに売主さん探しに必死です!

皆様は知らないと思いますが、膨大な広告コストを使って売主さんを集客するためにしのぎを削っています。



例えば、【不動産売却】なんてキーワードで検索した時に出てくる広告のコストは今の相場で、ワンクリック、数千円したりします!!(*_*)

また、皆さんが興味本位に不動産の一括査定サイトに依頼しただけで、業者は膨大なお金を先行投資することになります。

一括査定サイトから査定情報を1件取得するのに、宇都宮市の物件で1万円~2万円ほどかかります。
それを数社に情報提供するだけでお金になる査定サイトはウハウハです。。。



『不動産屋はちょっと動いただけで、たくさん手数料もらえていいよなぁ~~』

なんて思う方も多いでしょうが、


実際には売却物件【情報】の取得に膨大な広告コストや労力を投入して、はじめて仕事がスタートできる環境が整います。


査定の情報を取得できても、実際に売主さんから仕事の依頼が取れなければ、ドブにお金を捨てたのと同じになります。

実際、一括査定なんかではちょっと興味本位で価格が知りたかったなんてユーザーも多いので不動産屋もスレていきます。。。トホホ。。。


そして!仮に物件を預かれても、売れなければ1円にもなりません。


取引が成立してはじめてお金が頂ける。


物件を預かれても、契約までいたらず、お金にならないケースも多々あります。

取引成立までの道は険しいのが現実です。



他の商売とちがって在庫リスクがない反面、【情報】を仕入れるのに、膨大なコストと労力が必要になり、その後の販売も同様にコストと労力が必要になります。



しかもすべてが、成功報酬。。。




そうは言っても、売却物件【情報】を仕入れられなければ何も始まらないのが不動産売買仲介の仕事です。


そういった事情から、現状は不動産屋にとっては【売主様・様・様】な状態です。

逆に、本当に取引してくれるかどうか不透明な買主さんの価値はどうしても低くなりがち。



ただしこれから、人口減少が本格化して、空き家が急増するのは間違いありません。

近い将来、需給のバランスが崩れて、【買主さん>売主さん】ポジションチェンジすることも十分考えられます。

現に賃貸市場ではそうなっています。

昔の大家さんはドヤ顔で威張っている方が多かったですが、今は客付けに強い不動産屋の方が立場が上になりました。


立地の良い場所以外は、【買主さん>売主さん】に立場が逆転していくでしょうね。



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2017年9月5日火曜日

【LRTの動画がカッコイイ!!】ブランド戦略が成功し、宇都宮市のブランド価値が上昇中か!?

宇都宮市のLRT事業も来年3月から着工予定で、開通に向けた新たな動きが始まっています。
そんな中、LRTのプロモーションとブランド戦略も動き出したようです。



おしゃれなサイトがオープンしてます。
MOVE NEXT 宇都宮 ってスマートでいい感じです。マストチェックです!!
→MOVE NEXT 宇都宮サイトはこちら

それと共に新しくアップされた、LRTのPR動画がイケてます(・∀・)♪



こういった、スマートな仕事をできるスタッフをかかえている宇都宮市の行政はいい仕事してますね~~♪
今の時代、街の魅力アップにブランド戦略は不可欠です。

このあたりをよくわかっている佐藤市長には期待大です。
実際、佐藤市長になってから『ろまんちっく村』の来場者も急増して、テレビなんかでよく取り上げられる機会も増えました。

街中でよく見かける『◯◯◯ 愉快だ 宇都宮』のロゴもスマートでいい感じですね。


さて、着々と進むLRT事業。
LRTの情報発信の拠点がベルモール内に常設展示されることになりました!!


VRでバーチャルでLRT開通後を体験できる施設もあります。


若い力や新しいテクノロジーも使って、わかりやすい展示となっています。

コンセプトは、

100年先も誇れる次の宇都宮のために、
いまはじめよう。
未来へのアクション。


志高くていいですね!!応援してますよ(*´∀`)
皆様もベルモール内に常設されていますので是非行ってみて下さい。


さて、こういったブランディングが功を奏し、
宇都宮市の魅力度ランキングが急上昇しているようです。

とくに評価急上昇しているのが。。?
20代の若者のようです!!

ブランド総合研究所によりますと、

20代の栃木県の魅力度ランキングがなんと!!!

11位だそうです!!

31位から→11位へと大幅なジャンプアップのようです。
県都として宇都宮市が果たした役割は大きいでしょう。

自虐的な県民性から萬年ワーストを争っている北関東のなかではびっくりのランキングではないでしょうか。

宇都宮市は「食事がおいしい」の評価で16位だそうです。
餃子コンテンツ恐るべし。www


以前のエントリーでも書いたとおり、観光客も右肩上がりで過去最高を更新中です。

→【宇都宮市の観光客数が最多更新!】餃子頼みが課題!?次の有力観光コンテンツは◯◯◯!!


確かに、若者の観光客の増加は顕著でしょう。
街暮らしをしている私も実感してます。


宇都宮市の魅力は確実にアップしていて、若者の心をつかんでいるのでしょう。
未来に向けて非常に明るい展望が開けています!!


これから、先進的な都市としてLRTも開通ことから、いっそう若者を中心に全国から注目を集めることでしょう。

街の魅力が上がれば、不動産の価値も確実に上昇します!

人や企業が集まり、街が成長し、豊かになるのです。


実は、LRTで不動産の価値上昇を見越して、県外からすでに物件を購入するために訪れる方が増えています。

こうやって投資を呼び込むことで街は成長します。
この辺をわかってないと安易な『福祉、福祉!?』のシルバー民主主義に流されて、街が廃れてしまうのです。。。

LRTの開通で確実に、更に魅力度は大幅にアップして、街は豊かになるでしょう。


現状でも、宇都宮市の予想に反し、今年人口は過去最高の52万人を突破し、人口のピークが数年先にずれ込みそうです。

宇都宮市人口、初の52万人超え 7月1日現在推計(下野新聞)

すでに政令指定都市の静岡市なんかは人口が減り始めていることを考えると、すごいことです!!


自虐的な県民性を脱却し、街に誇りを持てるようになるプロセスも進行中です。
→宇都宮プライドのサイト


しかししかし。。。
せっかく魅力が上がって観光客も増加しているのに、ホテルなどの観光客向けの投資はまだまだです。

不動産投資としてはそこにビジネスチャンスありです!
4年後のLRTの開通を控え、今後も確実に観光需要は増加することが予想されます。

すでに飽和状態の賃貸マーケットで勝負するより、観光客をターゲットにした不動産投資がこれから面白くなるでしょう。



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