現在でも、賃貸住まいの皆さんのほとんどがマイホーム購入を考えています。
以前書いたエントリーが人気があったようなので、
→【年収４００万円で老後に資産３０００万円！？】宇都宮でマイホームを資産にする投資術とは！？
今回もマイホームで資産形成をする際に考えるべきことをお伝えします。
不動産の価値や資産性を考えた場合、貸せない不動産は価値が【０ゼロ】となります！
基本はこれだけです。
不動産が生み出すキャッシュフローから今の価格を算出する方法に、収益還元法というものがあります。
以前のエントリーで宇都宮市内の物件を曖昧な相場価格ではなく、稼ぐ力（貸したらいくらもらえるか）から正確な物件価格を簡単に計算できる方法をご紹介しました。
→知らないと損する！？【超簡単！不動産価値の算出方法とは？？】
その計算式からもわかるように。。
宇都宮の不動産で、収益還元価格を簡単に計算するシート
・築１０年以内 → 家賃（月の収入）×１７１
・築２０年以内 → 家賃（月の収入）×１６０
・築３０年以内 → 家賃（月の収入）×１５０
・築３０年以上 → 家賃（月の収入）×１２０
例えば、あなたが宇都宮市郊外にマイホームを所有しているが、築３０年近く経過していて誰にも貸せそうにないとすると？？
毎月の家賃収入 ０円 × １２０ ＝ ０
ゼロに何をかけても当然０です。
収益還元価格ではキャッシュフローを生まないものに価値はないと判断されます。
この物件も古屋をリフォームして、月に５万円稼げたとすると、価値は
毎月の家賃 ５万円 × １２０ ＝ ６００万円
と算出されます。
とにかもかくにも、マイホームが貸せなければ価値はゼロと考えればいいわけです。
貸せないマイホームは資産ではなく、やっかいな負債です。
所有しているだけで、固定資産税などの税負担や維持管理費が必要になり、お金が出ていくだけですからね。(T_T)
そう考えると、マイホームで資産形成をしたいと考えるなら、キャッシュフローにフォーカスした購入を意識すれば良い。
しかし！！
ほとんどのマイホーム購入は消費として終わってしまっているのが現実だ。
将来的な住み替えを考える方が少ない、日本人のマイホーム購入の特徴は、消費として資産価値の残らない部分に大金をツッコんでしまう傾向が強い。
借金して消費することになるので、ストックとして価値が残らないので将来的にも生活は楽にならない。
特にこれから空き家が急増する時代になるので、やっと住宅ローンが払い終わったらと思ったら、マイホームの価値ゼロ(T_T)なんてことも珍しくなくなる。
自分好みのきれいな新築の注文住宅は魅力的でしょう。
住替えを意識しないマイホームの購入ではどうしても消費性向の強い部分に予算を投入しがちになる傾向が強い。
一方、住替えも意識したマイホームの購入では、転売や賃貸に出した際のことも考慮して慎重に検討することになる。
すてきな住宅展示場に行って理想の注文住宅を建てるのもいいですが。。。
家に予算の大部分をツッコんで土地（立地）を軽視してしまう購入ユーザーが数多くいます。
残念ながら、今の日本の現状では家に価値がつくことはまずありません。
つまり、上モノの建物はほぼ消費で終わると考えてください。
結果的に住宅に予算をかければかけるほど、お金を浪費することになる可能性が高くなる。
一方、土地（立地）に予算をかければかけるほど資産として価値を残せる可能性が高くなる。
注文住宅が一概に悪いとは言いませんが、マイホームで資産を残したいと考えるのであれば当然ですが、注文住宅は選択肢からは除外されます。
逆に土地だけで買えるような、築２０年を経過したような中古住宅がはかなりおトクな資産価値が高い物件となる。（我が家は中古住宅リノベマイホームです。）
投資金額のほとんどが土地代になれば資産としての価値が高まる。
中古住宅をリフォームして使い倒して、最後は更地にして処分する。
立地が良ければ、購入金額と同額程度で売却できる可能性も高くなる。
そうはいっても。。。
『どうしても理想の新築マイホームがいいの！』
言う方には、ひとつアドバイスを！！
将来的に価値を残すためには、数多く出る空き家の中で、いかに差別化された家を建築できるかがカギになります。
そこで！
自分の趣味や趣向にとことんこだわった住宅の建築にチャレンジするのがおすすめです！
逆に、もっとも危険なのはだれにでも受けするような家を作ること。
万人受けするようなフツーの家は間違いなく住宅メーカーを儲けさせるだけで終わります。
格安の新築戸建てなんかは一番危険な選択になります。
個性のない、だれにでもうけそうな住宅は新築時しか価値はありません。。。
では！どんな住宅がいいのでしょうか？？
例えば、あなたの趣味がボルダリングだったとします。
マイホームを建築する場合に、リビングを吹き抜けにして、おうちで本格的なボルダリングできるような家を建築する。
または、犬を飼いたいと考えたなら、徹底した愛犬家のための家を建築する。
犬と人間が共生できる家をとことん追求した設計や仕様で建物を建築する。
こういったマニア受けする家が価値が残る可能性が非常に高いです。
なぜなら、マニア受けするニッチの物件は賃貸ニーズも非常に高いからです。
つまり、キャッシュフローを生む価値ある家になるのです！
ポイントはとにかく、自分のこだわりをふんだんに詰めた家を目指すことです。
中途半端な設計や仕様では、空き家があふれ時代に価値を見出してもらえません。
バイク好きの方なら、バイクの中でも【ハーレーユーザー】のための家をとことん追求するなど、とにかく狭く深く企画を追求する注文住宅が資産価値を残せる可能性が高いでしょう。
重要なのは、将来的に空き家が増えるからといって、すべての家が価値がなくなるわけではないこと！
大多数の誰も住みたくない残念な家と、ごく一部の選ばれる価値ある家と、超２極化するというだけ。
マイホームというと、『一生暮らす家だから自分の好きなようにしよう。』と将来的な資産価値を考慮せずに、浪費しがちです。
大きな借金をしてマイホームとして消費や浪費をしていては生活は苦しくなるばかりです。
将来的な住替えも考慮した資産価値の残せるような家の選択が賢いマイホーム選びではないでしょうか。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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